¿El inquilino tiene que pagar indemnización por desistimiento?

Indemnización por desistimiento del alquiler: ¿debe pagarla el inquilino?

PorGermán Rabellino Publicada el Actualizada el Relación propietario-inquilino

Como sabemos, desde el 6 de marzo de 2019, los contratos de alquiler de vivienda pueden firmarse por un total de cinco años, en el caso de las personas físicas. Sin embargo, teniendo en cuenta que es un periodo de tiempo considerable, ¿qué ocurre si el inquilino desiste del contrato? ¿Está obligado a pagar al propietario una indemnización por desistimiento?

Como en casi todo, depende de lo que diga el contrato. Sigue leyendo y te explicamos.

  1. ¿Qué significa que el inquilino desista del contrato de alquiler?
  2. ¿Debe pagar el inquilino una indemnización por desistimiento al propietario?
  3. ¿De cuánto es la indemnización por desistimiento de contrato?
  4. ¿Qué pasa si el inquilino se va antes de 6 meses?
  5. ¿Hay casos en que el propietario debe indemnizar al inquilino?

¿Qué significa que el inquilino desista del contrato de alquiler?

El inquilino tiene derecho a desistir del contrato de alquiler, esto es, comunicar formalmente al propietario que tiene intención de abandonar la vivienda antes de la duración recogida en el contrato.

Para ello, el inquilino debe cumplir con dos requisitos, recogidos en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  1. Debe haber permanecido en la vivienda al menos 6 meses: esto significa que no puede desistir antes de que haya transcurrido el primer medio año de contrato. No es legal fijar una permanencia mínima superior a los 6 meses, aunque sí una inferior. Si se marchara antes del mínimo, no sería un desistimiento, sino un incumplimiento del contrato, cuyas consecuencias pueden ser más graves.
  2. Debe avisar, al menos, 30 días antes de la fecha de salida: este requisito es “menos esencial” que el anterior, ya que, si el inquilino dice que se va mañana de la vivienda, igualmente le habrá pagado al propietario el último mes de renta (pues habrá permanecido en la vivienda los 30 días).

¿Debe pagar el inquilino una indemnización por desistimiento al propietario?

El mismo Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que, efectivamente, el propietario tiene derecho a incluir una cláusula de indemnización por desistimiento de contrato.

Hay que saber que el inquilino deberá pagar dicha indemnización solo si está estipulada en el contrato; en caso contrario, el propietario no tendrá derecho a pedírsela. Además, la propia ley establece el importe de la indemnización, que nunca podrá ser mayor al estipulado (si fuera mayor, la cláusula de indemnización quedaría nula, por abusiva).

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¿De cuánto es la indemnización por desistimiento de contrato?

La ley fija una indemnización máxima de un mes de alquiler por cada año que quede de contrato, o la parte proporcional, si hablamos de menos de un año completo. Veamos algunos ejemplos:

  • Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento a los 6 meses: al quedar 4,5 años de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 4500 €.
  • Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento al primer año: al quedar 4 años de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 4000 €.
  • Alquiler de 1000 €/mes, contrato de 5 años, desistimiento a los 4,5 años: al quedar solo 6 meses de contrato, el inquilino deberá indemnizar al propietario con 500 €, es decir, medio mes de renta.

Estas son las indemnizaciones máximas que se pueden pedir. No obstante, la ley sí permite negociar indemnizaciones por una cantidad inferior de dinero.

¿Qué pasa si el inquilino se va antes de los seis meses?

Lo cierto es que este supuesto no está recogido en la ley como desistimiento de contrato, sino como incumplimiento.

En estos casos, el propietario puede exigir al inquilino una indemnización equivalente a la renta del periodo que falta para cumplir los seis meses mínimos.

Por ejemplo, si el inquilino se marcha terminado el segundo mes, deberá indemnizar al propietario con cuatro meses de alquiler, en un único pago.

¿Hay casos en que el propietario debe indemnizar al inquilino?

Como en cualquier contrato, en el ámbito del alquiler existen dos partes, propietario e inquilino. Esto significa que no solo el propietario tiene derecho a ciertas indemnizaciones, sino también el inquilino, cuando el primero incumple el contrato de alquiler.

Técnicamente, un propietario no puede desistir del contrato del alquiler, pero sí que puede incurrir en acciones que le lleven a tener que pagar una indemnización al inquilino. Las más frecuentes son:

  • Rescindir el contrato sin razón justificable: el propietario no puede “romper” el contrato de alquiler sin una de las razones legales que le permiten hacerlo, por ejemplo, cuando el inquilino deja de pagar.
  • No mantener la vivienda en buenas condiciones: esto incluye el estado del continente, los requisitos mínimos de habitabilidad y los electrodomésticos que se consideran indispensables.
  • No devolver la fianza en el plazo fijado por la ley: una vez el inquilino ha abandonado la vivienda, el propietario tiene como máximo 30 días para entregarle la fianza. Tampoco está permitido descontar parte de la fianza sin justificación.

En estos supuestos (aunque existen algunos más), es el propietario quien deberá indemnizar al inquilino por los daños y perjuicios causados, dentro de los límites establecidos en la ley.

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  • Respuesta inmediata: ante el primer impago, nuestro equipo especializado actúa de inmediato, así aceleramos al máximo el tiempo de resolución, que suele estar en torno a los 9 meses.

Por supuesto, y pensando en el bienestar y la tranquilidad del propietario y del inquilino, contamos con un departamento jurídico encargado de redactar un contrato de alquiler con todas las cláusulas que hagan de su relación un acuerdo mutuamente beneficioso.

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  • ¿Te pueden echar de la vivienda alquilada si llevas 5 años en ella?

    Relación propietario-inquilino

    Cuando un inquilino va a cumplir en la vivienda la duración inicial pactada en el contrato, lo normal es que le surja la duda de si el propietario puede echarlo, llegada la fecha.

    Para responder a esa pregunta hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la duración mínima de los contratos, las prórrogas obligatorias y las condiciones para dar por finalizado un alquiler.

    A continuación, en Wolo te explicamos con detalle qué ocurre al llegar a los 5 años de alquiler, cuáles son los plazos de aviso que deben respetar tanto arrendador como arrendatario, y qué obligaciones debe cumplir el inquilino para poder mantenerse en la vivienda sin problemas.

    1. Duración del contrato y prórrogas obligatorias
    2. ¿Qué ocurre cuando se cumplen los 5 años?
    3. Plazos de aviso: lo que debe hacer propietario e inquilino
    4. Obligaciones del inquilino para mantener el contrato

    Duración del contrato y prórrogas obligatorias

    Desde marzo de 2019, la duración máxima de los contratos de alquiler es de 5 años, si el inquilino es persona física, y de 7 años, si se trata de una persona jurídica.

    En la práctica, y en el caso de una persona física, el inquilino firma por un año que, automática y obligatoriamente, se prorroga de manera anual hasta cumplir 5 años. Claro está, para llegar a los 5 años de contrato, el inquilino debe haber cumplido con todas las obligaciones que acordó con el propietario (pagar el alquiler, cuidar la vivienda, etc.).

    Si el inquilino así lo ha hecho, el propietario solo puede poner fin al contrato antes de los 5 años en el caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar en primer grado de consanguinidad, pero solo una vez cumplido el primer año de contrato. Esta posibilidad, no obstante, debe figurar en el contrato y notificarse al inquilino con al menos 2 meses de antelación.

    Es importante saber, además, que el inquilino también tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta el quinto año incluso si el propietario la ha vendido. Es decir, vender un piso alquilado no pone fin al contrato de arrendamiento, al menos, hasta cumplir los 5 años.

    ¿Qué ocurre cuando se cumplen los 5 años?

    Al llegar al quinto año de contrato, muchos inquilinos piensan que automáticamente tendrán que abandonar la vivienda. Sin embargo, esto no siempre es así.

    La LAU establece que, una vez transcurrido el plazo estipulado, el contrato puede entrar en lo que se denomina prórroga tácita. Esto significa que, salvo comunicación expresa en sentido contrario, el contrato se renueva de manera automática por periodos anuales hasta 3 años más.

    Es decir: podrías llegar a vivir en la misma vivienda hasta 8 años (5 iniciales + 3 de prórroga), siempre que no haya comunicación contraria o que no existan causas legales para poner fin al arrendamiento.

    Por lo contrario, si el propietario avisa formalmente de que debe abandonar la vivienda, entonces sí, el inquilino estará obligado a marcharse, al considerarse, en tal caso, que el contrato inicial se extinguirá al cumplir los 5 años.

    Plazos de aviso: lo que debe hacer propietario e inquilino

    La clave para que un contrato no se prorrogue después de los 5 años está en los plazos de preaviso.

    • El propietario debe comunicar al inquilino, con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, que no desea renovarlo. Si no lo hace dentro de este plazo, el contrato se prorroga automáticamente por un año más.
    • El inquilino, por su parte, debe notificar al propietario su voluntad de no continuar con al menos 2 meses de antelación al vencimiento del contrato.

    Ejemplo práctico:

    • Si tu contrato finaliza el 30 de junio de 2026, el arrendador tendría que avisarte antes del 28 de febrero de 2026.
    • Tú, como inquilino, deberías avisar antes del 30 de abril de 2026 en caso de no querer seguir.

    Estos plazos son muy importantes: si no se respetan, el contrato se considera prorrogado y ambas partes quedan vinculadas a esa renovación automática.

    Inciso: en una prórroga se mantiene el mismo contrato, es decir, con las mismas condiciones, salvo la duración, lógicamente.

    Por otra parte, el propietario puede avisar al inquilino de que el contrato inicial llegará a su fin al cumplir 5 años, y ofrecerle firmar un nuevo contrato con condiciones más beneficiosas para él, como una subida de la renta. Por supuesto, el inquilino no está obligado a aceptar el nuevo contrato y, sencillamente, se marchará de la vivienda.

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    Obligaciones del inquilino para mantener el contrato

    Como dijimos al principio, el derecho a permanecer en la vivienda no solo depende de las prórrogas legales: también exige que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones contractuales y legales. Entre ellas destacan:

    Pago puntual de la renta y gastos acordados

    El incumplimiento de esta obligación es la causa más frecuente de resolución de contratos. Incluso un solo impago puede habilitar al arrendador a iniciar un procedimiento judicial de desahucio.

    Uso adecuado de la vivienda

    La casa o piso alquilado debe destinarse exclusivamente a vivienda habitual del arrendatario. No puede convertirse en una vivienda turística, en despacho profesional o en otro uso distinto si no se ha pactado previamente.

    Conservación del inmueble

    El inquilino debe realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso normal (cambiar una bombilla, arreglar una cisterna, etc.). Las reparaciones estructurales o por vicios ocultos corresponden al propietario, siempre que no sean imputables a la negligencia o mal uso del inquilino.

    Prohibición de realizar obras sin consentimiento

    Cualquier obra que altere la configuración de la vivienda o los servicios básicos necesita autorización expresa del propietario. Si el inquilino hace obras no consentidas, el propietario puede rescindir el contrato.

    Respeto a la convivencia

    No está permitido realizar actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. El incumplimiento de estas normas puede generar conflictos con la comunidad y ser motivo de rescisión.

    Cumplir estas obligaciones es la mejor forma de demostrar al propietario que estás interesado en seguir en la vivienda sine die…, a menos que él ya tenga otros planes para ella.

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    Como vemos, si llevas 5 años en una vivienda alquilada, el propietario no puede desalojarte sin más y tienes derecho a continuar hasta alcanzar los 8 años (5 iniciales + 3 de prórroga), siempre que cumplas con tus obligaciones y se respeten los plazos de aviso.

    Pero la seguridad en un alquiler no debería depender solo de la normativa, sino también de cómo se gestiona el contrato. Aquí es donde entra en juego Wolo, la agencia inmobiliaria online que conecta a propietarios e inquilinos de manera transparente y segura.

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  • ¿Cuándo se puede echar a un inquilino con contrato?

    Relación propietario-inquilino

    Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere una serie de derechos (y obligaciones) que hace que “expulsarlo” de la vivienda no sea tan sencillo.

    Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece varios supuestos en los que un propietario puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo, o lo que es lo mismo, puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda.

    En este artículo de Wolo te explicamos en qué casos es posible hacerlo desde el punto de vista legal.

    1. Motivos legales para echar a un inquilino con contrato
    2. ¿Es posible “forzar” la marcha del inquilino?
    3. ¿Y se puede echar a un inquilino que no tiene contrato?

    Motivos legales para echar a un inquilino con contrato

    Hay que saber que el propietario no puede desistir del contrato de alquiler. Es decir, una vez firmado, no puede arrepentirse y comunicar al inquilino que, al final, tiene que marcharse de la vivienda.

    El derecho de desistimiento está reservado solo al inquilino, aunque debe cumplir ciertos requisitos, como permanecer en la vivienda al menos seis meses (o menos, si se pacta).

    Así, no basta con querer recuperar la vivienda: el propietario necesita una causa legalmente justificada para poner fin al contrato antes de su vencimiento.

    Y estas son las cinco razones más habituales:

    1. Impago del alquiler o de suministros

    El impago, ya sea del alquiler o de los suministros, es la causa “estrella” de los desahucios.

    Si el inquilino deja de pagar el alquiler o los suministros básicos (agua, luz, gas), el propietario puede iniciar un proceso judicial de desahucio por impago, si bien lo recomendable primero es hablar con él para (intentar) comprender las causas del impago: insolvencia, descuido, olvido, etc.

    2. Incumplimiento de cláusulas del contrato

    El contrato de alquiler recoge determinadas obligaciones por parte del inquilino. Si este las incumple, por ejemplo, subarrendar la vivienda sin permiso, convivir con mascotas, realizar actividades molestas o ilegales, entre tantas otras, el propietario también tiene derecho a rescindir el contrato por incumplimiento, sin importar que el inquilino tenga intención de seguir pagando el alquiler.

    3. Necesidad del propietario o familiares

    Una vez transcurrido el primer año de contrato, el propietario puede recuperar la vivienda si necesita ocuparla él mismo o un familiar de primer grado (padres, hijos o cónyuge en caso de separación), siempre que esta cláusula esté indicada en el contrato.

    Para ello, debe avisar al inquilino al menos con dos meses de antelación, y dispone de tres más para ocupar la vivienda (él o quien tenga derecho a ello). Pero, eso sí, si el inquilino demuestra que el propietario no se ha mudado a la vivienda, podría pedir una indemnización o bien regresar al inmueble.

    4. Uso del inmueble para diferente fin al de vivienda

    Aunque quizás sea un caso menos común, si el inquilino decide usar la vivienda para otro fin diferente al de residencia habitual, como usarla de oficina, despacho, almacén o incluso para subalquilarla como vivienda turística, el propietario puede rescindir inmediatamente el contrato de alquiler.

    5. Fin del contrato y no renovación

    Por último, otra manera de echar a un inquilino con contrato es, simplemente, no renovarlo.

    Así, cuando el contrato y sus prórrogas obligatorias llegan a su fin, a los 5 o 7 años según si el inquilino es persona física o jurídica, el propietario puede decidir no renovarlo, siempre que lo comunique con 4 meses de antelación (el inquilino solo tiene que avisar treinta días antes, si su intención es no renovar el acuerdo).

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    ¿Es posible “forzar” la marcha del inquilino?

    Acabamos de ver las cinco principales causas por las que se puede expulsar a un inquilino con contrato. Pero igual de importante es saber que no se puede forzar su marcha recurriendo, por ejemplo, al cambio de cerradura o al corte de suministros, mucho menos a la violencia verbal o física.

    Las causas (y los procedimientos) para rescindir el contrato deben estar recogidas en la ley, por lo que, si el propietario decide recurrir a estas técnicas para forzar la marcha de su inquilino, estaría incurriendo en un delito de coacción, castigado con penas de prisión en los casos más graves (agresiones, lesiones, etc.).

    Además, por mucha frustración o estrés que genere, tampoco se debe recurrir a la coacción en los casos de okupación de la vivienda. Ante esta situación, el propietario debe denunciar al okupa y dejar que la justicia haga su trabajo, por muy lenta que a veces llegue a ser.

    ¿Y se puede echar a un inquilino que no tiene contrato?

    Lo cierto es que un inquilino sin contrato tiene los mismos derechos y obligaciones que uno con contrato. Alquilar un piso “sin contrato”, además de ser perfectamente legal, significa que se ha hecho mediante un acuerdo verbal, pero no por ello ese acuerdo puede romperse con mayor facilidad que uno por escrito.

    En otras palabras, el propietario debe acogerse a la misma ley que regula los alquileres con contrato, que no es otra que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, y evocar las mismas razones legales para echar al inquilino de la vivienda.

    La diferencia, en un “alquiler verbal”, suele ser la dificultad para demostrar qué cláusulas se pactaron, qué condiciones, etc., por lo que el propietario estaría en una situación más desventajosa que si hubiera firmado un contrato escrito.

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  • Los vecinos se quejan de tu inquilino: ¿qué hacer en estos casos?

    Relación propietario-inquilino

    Aunque la mayoría de los inquilinos cumplen con sus obligaciones y son modélicos, siempre puede haber algunos que no cumplan con lo firmado en el contrato, entre otras cosas, el respeto de las normas comunitarias y al resto de los vecinos.

    Por eso, y aunque no sea un problema tan frecuente, en este post explicamos qué herramientas legales tienes como propietario ante una queja de los vecinos a propósito de tu inquilino.

    1. ¿Por qué los vecinos pueden quejarse de tu inquilino?
    2. ¿Cómo proceder si los vecinos se quejan de tu inquilino?
    3. ¿El propietario es responsable del mal comportamiento de su inquilino?
    4. ¿Qué papel juegan las agencias inmobiliarias en estos conflictos?

    ¿Por qué los vecinos pueden quejarse de tu inquilino?

    La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 7, prohíbe al inquilino de una vivienda (y al propietario) la realización de actividades molestas, insalubres, peligrosas nocivas o ilegales.

    Entre ellas, posiblemente el ruido y los olores sean el principal motivo de queja por parte del vecindario, si bien las constantes entradas y salidas de personas desconocidas también pueden despertar cierto recelo entre los vecinos: serían señal de que el inquilino está llevando a cabo algún tipo de actividad sospechosa.

    La situación ante un inquilino problemático debido a estas razones puede ser delicada, pero lo cierto es que el propietario cuenta con un procedimiento legal para requerir al inquilino que se comporte conforme a lo estipulado en la ley y en el contrato de alquiler.

    ¿Cómo proceder si los vecinos se quejan de tu inquilino?

    Aunque la realización de actividades molestas, insalubres, etc., es causa directa de rescisión del contrato de alquiler, lo normal es proceder poco a poco y dejar esta solución para casos de reincidencia o cuando se han agotado todas las demás vías. Así, es recomendable seguir el siguiente procedimiento antes de “romper” directamente con el inquilino.

    1. Comprender la fuente de las quejas

    Cabe recordar que las razones para quejarse de un inquilino deben ser motivos estipulados en la ley. Por ejemplo, no saludar en las zonas comunes o no ayudar a una persona mayor con las bolsas de la compra no convierten al inquilino en una persona legalmente molesta, solo en alguien, cuando menos, maleducado.

    Dicho esto, en este punto se trata de recoger todas las quejas recibidas por los vecinos, para analizar cuáles serían, efectivamente, motivo legal de expulsión de la vivienda. Cuanta más información, más perspectiva y mejor posición tendrás cuando llegue el siguiente paso.

    2. Hablar con el inquilino

    Reunidas todas las quejas, lo siguiente que debes hacer es hablar con el inquilino, comunicándole el malestar de los vecinos, para darle la oportunidad de explicarse y conocer su punto de vista. Esto debes hacerlo sin caer en subidas de tono ni amenazas verbales; para no enturbiarlo todo, debes adoptar una actitud amistosa.

    Así, puede ser que el inquilino ni siquiera sea consciente de que está molestando a los vecinos, por lo que, a veces, con una simple (y tranquila) conversación con él la situación puede solucionarse sin tener que pasar a mayores.

    3. Analizar su posterior comportamiento

    Una vez que has hablado con el inquilino, si persiste en su comportamiento a pesar de que ya es consciente de las quejas de los vecinos, lo siguiente es notificarle formalmente la situación mediante un burofax.

    Este documento, que reviste carácter legal, te será de gran ayuda si finalmente tuvieras que recurrir a la vía del desahucio, ya que demostrará en un eventual juicio que hablaste con el inquilino y que intentaste solucionar la situación por la vía amistosa.

    Si el inquilino no recibe el burofax (o si ni siquiera has tratado de mediar amistosamente con él), podría argumentar que nunca ha recibido quejas de los vecinos, lo que podría complicar el proceso de desahucio, si hubiera que llegar a ese extremo.

    Para enviarle el burofax, el propietario debe contratar a un abogado encargado de redactarlo, al cual puede adjuntar copia de otras pruebas documentales del comportamiento inapropiado del inquilino: denuncias anteriores ante la policía, imágenes en zonas comunes, etc.

    4. Interponer la demanda correspondiente

    Si, a pesar de la comunicación formal de las quejas de los vecinos, el inquilino sigue sin entrar en razón y continúa con su comportamiento, no habrá más remedio que interponer una demanda de desahucio.

    La demanda debe incluir el burofax enviado y todas las pruebas reunidas, además del contrato de alquiler donde se le prohíbe al inquilino la realización de la actividad motivo de desahucio.

    Hecho esto, si efectivamente hay motivos para echar al inquilino y pruebas suficientes que demuestran su actividad nociva para con los vecinos, el juez debería dictar el desahucio de la vivienda, que volvería a manos del propietario.

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    ¿El propietario es responsable del mal comportamiento de su inquilino?

    Ya que el propietario de la vivienda sigue teniendo potestad sobre ella (aunque no el uso), la comunidad de propietarios sí puede y debe exigirle que solucione el conflicto con el inquilino molesto.

    Para ello, la comunidad, representada por el presidente, informa al propietario de los daños o de las molestias que está causando la persona, con el objetivo de que siga el procedimiento del que antes hemos hablado.

    Sin embargo, si el propietario muestra pasividad o indiferencia ante las quejas de los vecinos, y llegados al extremo de interponer una demanda ante la policía (por ruido, por ejemplo), podrían demandar a ambos, tanto al inquilino como al propietario, quien podría ser responsable en última instancia de los actos cometidos por el primero.

    Para evitar que lo incluyan en la demanda, con las posibles consecuencias legales (indemnizaciones, etc.), el propietario debe mostrar una actitud responsable y activa, demostrando claramente a la comunidad que ha hecho lo posible por resolver la situación (hablar con el presidente, presentar el burofax…).

    ¿Qué papel juegan las agencias inmobiliarias en estos conflictos?

    Las agencias inmobiliarias pueden ser grandes aliados en estas situaciones, ya que también pueden encargarse de ofrecer al propietario asesoramiento sobre cómo proceder ante quejas de los vecinos.

    Así lo hacemos en Wolo, donde, además de contar con un departamento legal para resolver todas las dudas del propietario, también le ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado con el que aseguramos el cobro puntual y sin esperas del alquiler, una indemnización por vandalismo de hasta 3000 € y la gestión y los costes del proceso de desahucio.

    Todo ello para que el propietario alquile sin tener que preocuparse por inquilinos problemáticos, morosos ni okupas.

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  • ¿Cuánto cuesta un desahucio de un inquilino que no paga?

    Relación propietario-inquilino

    Aunque hay diferentes tipos (o razones) de desahucio, el más habitual suele ser porque el inquilino no paga el alquiler. Pero todos ellos tienen algo en común, y es que existen costes asociados al proceso de desalojo, cuyo importe depende de varios aspectos.

    Por eso, en este artículo te explicamos todo lo que debes saber al respecto por si alguna vez corres la mala suerte de enfrentarte a una situación así.

    1. Tipos de proceso de desahucio
    2. Factores que determinan el coste de un desahucio por falta de pago
    3. ¿Cuesta igual un desahucio por impago que uno por precario?
    4. ¿Quién paga el coste del desahucio?
    5. ¿Cómo puede el propietario evitar pagar los costes adelantados del juicio?

    Tipos de proceso de desahucio

    Lo primero que hay que saber es que el propietario puede recurrir a dos tipos de procesos judiciales: el juicio ordinario y el juicio verbal.

    Juicio ordinario

    El juicio ordinario es el que más trámites conlleva, lo que lo hace más lento y, por tanto, más caro.

    Es posible recurrir a este tipo de juicio cuando el motivo de desahucio no es el impago, sino otros como realización de actividades peligrosas en la vivienda, obras sin consentimiento…, en definitiva, cualquier incumplimiento del contrato de alquiler que no tenga que ver con pagos.

    Juicio verbal

    El verbal es un juicio más rápido, al necesitar menos gestiones, así que es más barato que el juicio ordinario.

    En este caso, se puede recurrir a él bien cuando el inquilino no paga la renta o los suministros, o bien cuando no tiene derecho a residir en la vivienda (por lo que, técnicamente, no es un inquilino en sentido jurídico).

    Sea cual sea la situación que motiva el desahucio (de las que la ley reconoce), el propietario tendrá derecho a recuperar la vivienda, pero recordamos que debe interponer la denuncia correspondiente y nunca actuar por su cuenta, ya que, si hace lo segundo, podría cometer delitos como la coacción o incluso el allanamiento de morada

    Factores que determinan el coste de un desahucio por falta de pago

    Dentro de un desahucio por impago (sería, pues, un juicio verbal), podemos mencionar tres factores que afectarán al coste del proceso judicial: el abogado, el procurador y, posiblemente, el cerrajero.

    Honorarios del abogado

    Para iniciar un proceso de desahucio, el propietario debe contratar a un abogado, que será quien firme la denuncia.

    Cada abogado es libre de fijar sus precios según su experiencia, trayectoria o cualquier otro aspecto que considere oportuno, aunque en general los honorarios suelen ir de los 500€ a los 1500€, más IVA.

    Además, si el propietario también quiere reclamar al inquilino deudas, lo normal es que el abogado pida entre un 10% y el 20% de la cantidad debida extra a sus honorarios.

    Costes del procurador

    El procurador es la persona que se encarga de presentar la documentación para el juicio y de informar a todas las partes, es decir, propietario, abogado y juez. A diferencia del abogado, los precios de los procuradores están establecidos por ley atendiendo a ciertos criterios.

    Dicho esto, el coste medio de contratar a un procurador para un juicio de desahucio es de 300€, más IVA.

    Precio del cerrajero

    Al margen del abogado y del procurador, que son gastos obligados, otro gasto frecuente en un proceso de desahucio es la factura del cerrajero por abrir la puerta y cambiar la cerradura, sobre todo cuando el inquilino se ha marchado de la vivienda sin devolver todas las copias de las llaves.

    Los precios de los cerrajeros también son libres, pero podemos decir que la media es de unos 130€.

    Teniendo en cuenta estos tres factores anteriores, el coste total de un desahucio por impago irá desde los 1000€ hasta los 2500€, aproximadamente, siendo los honorarios del abogado lo que más influirá en el precio final.

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    ¿Cuesta igual un desahucio por impago que uno por precario?

    Antes dijimos que los juicios verbales se dan cuando el inquilino deja de pagar, la renta o los suministros, o cuando no tiene derecho a estar en la vivienda, como ocurre con los okupas, exparejas y, en general, cualquier persona que no cuenta con un contrato de alquiler a su nombre.

    En el primer caso, se trata de un desahucio por impago, mientras que el segundo será un desahucio por precario. Y, en general, los procesos de desahucio por precario cuestan más que los de impago, ya que son más laboriosos y requieren más gestiones.

    ¿Quién paga el coste del desahucio?

    En principio, el propietario deberá pagar de su bolsillo los costes judiciales que genera la demanda, por ejemplo, entregar una cantidad por adelantado al abogado, más el procurador. Luego, cuando el juez dicte sentencia, pueden darse tres casos:

    • Que autorice al propietario a reclamar los costes del juicio al inquilino, cuando la demanda ha prosperado y el inquilino ha sido condenado a abandonar la vivienda.
    • Que dicte el pago de las costas por separado, cuando el juez tiene dudas o estima de manera parcial la demanda (es decir, el propietario se ha excedido en sus pretensiones).
    • Que obligue al propietario a pagar los costes íntegros, cuando ha desestimado la demanda de desahucio o no procede que el inquilino asuma el coste.

    Esto puede resumirse en que el juez condena a quien pierda el juicio a pagar los costes del proceso, a menos que se trate de un “empate”, como decimos en el punto 2.

    ¿Cómo puede el propietario evitar pagar los costes adelantados del juicio?

    Alquilando su vivienda con Wolo, la primera plataforma de propietarios de vivienda en ofrecer un servicio de Alquiler Garantizado.

    Además de asegurarle el cobro puntual de la renta aunque el inquilino no pague, también nos ocupamos del proceso de desahucio, desde la presentación de la denuncia hasta el pago de los costes adelantados que ello conlleva. Ah, y seguimos pagándole el alquiler mes a mes hasta que se produzca el lanzamiento y recupere su vivienda.

    Gracias a este completo servicio, mucho más ventajoso que cualquier seguro de impago del mercado, ya nos hemos convertido en la plataforma de alquiler y compraventa de viviendas mejor valorada del país.

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  • Retraso en el pago del alquiler: ¿qué hacer en estos casos?

    Relación propietario-inquilino

    Lo más normal es que los contratos de alquiler empiecen el día uno, aunque hay otros que comienzan cualquier otro día. Pero, sea cual sea la fecha de inicio, hay inquilinos que constantemente pagan fuera de plazo, por lo que el propietario no sabe cómo actuar en esta situación.

    En este artículo veremos si pagar fuera de plazo es un incumplimiento de contrato, así como las medidas que el propietario puede tomar.

    1. ¿Retrasarse en pagar el alquiler es un incumplimiento por parte del inquilino?
    2. ¿Qué hacer cuando se produce un retraso en el pago del alquiler?
    3. ¿Qué ocurre si el inquilino vuelve a retrasarse?
    4. ¿Es posible pactar una penalización por retraso en el alquiler?
    5. La mejor manera para cobrar siempre el alquiler

    ¿Retrasarse en pagar el alquiler es un incumplimiento por parte del inquilino?

    El inquilino tiene la obligación no solo de pagar la cantidad acordada, sino también de hacerlo en debida forma y dentro del plazo pactado con el propietario, que suele ser de 5 o 6 días.

    Por tanto, sí, si el inquilino se retrasa en el pago aunque solo sea un día, estará incumpliendo el contrato de alquiler, con lo cual el propietario podría iniciar el trámite de desahucio si lo deseara.

    También existe la posibilidad de que ambas partes acuerden algún tipo de flexibilidad en el pago del alquiler, por lo que, ante estas situaciones, habrá que comprobar qué dice el contrato. Por ejemplo, se pueden fijar dos meses de impago, y no uno, antes de iniciar los trámites de desalojo.

    ¿Qué hacer cuando se produce un retraso en el pago del alquiler?

    Si se trata de un inquilino que siempre ha pagado religiosamente, y llega un mes en que se retrasa, lo recomendable es hablar amistosamente con él para preguntarle por el motivo y por la fecha en que pagará.

    Sin embargo, como acabamos de decir, el propietario está en su pleno derecho de rescindir el contrato al primer día de impago, aunque esta decisión suele tomarse cuando los impagos son recurrentes o se “siente” que el inquilino no va a pagar más y se convertirá en un inquiokupa.

    Pero ¿qué ocurre si, mientras el propietario realiza las gestiones pertinentes para expulsar al inquilino, este le paga? Todo dependerá de si el propietario exigió el pago de forma extrajudicial o no, lo que plantea dos casos.

    El propietario no envió burofax al inquilino para reclamar la deuda

    Si el propietario ha decidido denunciar al inquilino sin haberle enviado antes un burofax, el juez dictará el desahucio siempre que este no pague. No obstante, el Código Civil reconoce al inquilino su derecho a enervar el alquiler, es decir, a satisfacer la deuda y seguir residiendo en la vivienda.

    Solo hay dos casos en los que la enervación no es posible:

    • Si el propietario exigió el pago de la deuda con una antelación de al menos 30 días a la fecha de interposición de la demanda y el inquilino no la pagó.
    • Si el inquilino ya ejerció su derecho de enervación con anterioridad, siempre que la falta de pago sea por causas atribuibles a él.

    Así, si el inquilino no recibe el burofax por el que se le solicita la deuda, podrá ponerse al día en los pagos y mantener el contrato de alquiler (salvo en las dos excepciones de antes). Lo único que tendrá que pagar a modo de “extra” son las costas del proceso judicial.

    El propietario sí envió burofax al inquilino para reclamar la deuda

    Esta situación es más problemática y ha generado más de una jurisprudencia.

    En principio, el burofax se manda, precisamente, para que el inquilino no pueda enervar la deuda. La contrapartida es que el propietario deberá esperar 30 días antes de recurrir a los tribunales.

    Hay que saber que, a pesar de que el inquilino pague, el propietario podrá interponer la demanda de desahucio. Su abogado está obligado por ley a indicar en ella si el inquilino tiene opción o no de enervar la deuda: si se enviaron varios burofax, especificará que no puede enervar; si solo se envió uno, deberá indicar que sí puede hacerlo.

    Por su parte, a pesar de que la demanda especifique que no es posible, el inquilino puede pagar la deuda y reclamar la enervación al juez, quien tendrá la última palabra para dictar si el pago de la deuda basta para que siga en la vivienda o, por el contrario, lo desahucia.

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    ¿Qué ocurre si el inquilino vuelve a retrasarse?

    En general, un inquilino que se ha “enfrentado” a la justicia y ha estado a punto de perder la vivienda alquilada habrá escarmentado y tendrá presente no volver a retrasarse en el pago. Lo que no aleja por completo la posibilidad de que vuelva a hacerlo.

    Efectivamente, propietario e inquilino pueden entrar en un bucle de burofax y pago de la deuda antes de que dé comienzo el proceso de desahucio. En este caso, el propietario puede:

    • No volver a reclamar por burofax e interponer la demanda con posibilidad de enervación. Si el inquilino paga, podrá seguir en la vivienda.
    • Denunciar cuando ha enviado varios burofax y ha habido varios retrasos en el tiempo, sin enervación. Una vez más, y aunque el inquilino satisfaga la deuda, será el juez quien decida si el desahucio procede o no.

    La tercera vía que tiene el propietario es, como dijimos más arriba, rescindir el contrato solicitándole al inquilino las mensualidades pendientes. Una vez extinguido, si no abandona la vivienda voluntariamente, deberá solicitar el desahucio del inquilino.

    ¿Es posible pactar una penalización por retraso en el alquiler?

    El propietario puede pactar con el inquilino una penalización en caso de que haya un retraso por su parte. No existe una cantidad determinada para ello, pero el inquilino tendrá derecho a impugnar la cláusula, con lo que será nula. Si no la impugna, quedará vigente.

    La mejor manera para cobrar siempre el alquiler

    Debido a los plazos legales, y suponiendo que el inquilino termine pagando aun con retraso, siempre habrá días durante los cuales el propietario no cobre el dinero que le pertenece por derecho. A menos que haya alquilado su vivienda con agencias que le ofrezcan alguna forma de alquiler seguro.

    En Wolo, somos la primera plataforma de propietarios de viviendas en ofrecerles el Alquiler Garantizado, un servicio único que protege siempre al propietario de los impagos. Y no solo eso.

    A diferencia de los seguros de alquiler, nosotros ofrecemos a los propietarios cobertura ilimitada y sin tiempo de espera: recibirán su dinero desde el primer día de impago y sin necesidad de reclamar, ya que nuestro equipo actúa nada más detectar el impago.

    Además, también cubrimos al propietario en caso de desahucio (la renta y los gastos judiciales), pagándole todo el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el desahucio y recupere la vivienda, algo que no ofrecen los seguros de impago ni avales del tipo que sean.

    Si estás pensando alquilar tu vivienda, ya sabes que puedes respaldarte con varias garantías adicionales, pero solo el Alquiler Garantizado de Wolo te protege por completo, pase lo que pase y por tiempo indefinido.

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  • Daños en la vivienda alquilada: cómo proceder hasta interponer la demanda

    Relación propietario-inquilino

    Como sabemos, alquilar una vivienda implica una serie de derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino. Este último, además de pagar el alquiler de manera puntual, también tiene otra importante obligación para con el propietario: entregar la vivienda tal y como la encontró al comenzar el contrato de alquiler.

    Esto supone realizar las reparaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado original, algo que, por desgracia, algunos (muy pocos) inquilinos se niegan a hacer. En estos casos, además de quedarse con la fianza, el propietario podrá interponer una demanda por daños de vivienda. ¿Pero qué pasos se deben seguir para hacerlo?

    Te contamos en este artículo todo lo que debes saber como propietario para denunciar a un antiguo inquilino por los desperfectos causados en la vivienda.

    1. ¿Qué se consideran daños en la vivienda alquilada?
    2. Daños en la vivienda, ¿son todos delito?
    3. ¿Qué hacer al terminar el contrato de alquiler para detectar desperfectos?
    4. ¿Cómo puede protegerse el propietario de los daños en su vivienda?

    ¿Qué se consideran daños en la vivienda alquilada?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino tiene la obligación de pagar las pequeñas reparaciones derivadas del uso y desgaste natural de los equipamientos (enchufes, grifos, electrodomésticos, etc.).

    Aunque no fija la cantidad máxima exacta de estas reparaciones, la jurisprudencia suele considerar un importe máximo de 120-150 €. Así, si al entregar la vivienda sigue habiendo pequeñas reparaciones por realizar, el inquilino está obligado a hacerse cargo de ellas.

    Además, si el inquilino ha realizado obras en la vivienda (para lo que necesita el permiso expreso del propietario), tendrá que revertirlas antes de entregar las llaves, a menos que el propietario decida lo contrario. Y, por cierto, pintar las paredes de otro color o hacer agujeros en ellas sin permiso también es motivo de demanda, llegado el caso.

    Por último, lógicamente, también se consideran daños aquellos desperfectos que hayan sido causados de manera dolosa (intencionada), independientemente de cuánto cueste repararlos.

    Daños en la vivienda, ¿son todos delito?

    Si bien cualquier desperfecto en la vivienda se considera un daño, no todos los daños tienen carácter de delito.

    Para que se considere un delito, los daños deberán haber sido causados de manera intencional por parte del inquilino, algo que, no obstante, el propietario tendrá que demostrar.

    El carácter o no de delito es importante, ya que el inquilino podría enfrentarse a penas de multa, además de hacerse cargo de las reparaciones.

    • Si los daños superan los 400€, se fijan penas de multa de 6 a 24 meses.
    • Si los daños no superan los 400€, se fijan penas de multa de 1 a 3 meses.

    En los supuestos más graves, el inquilino también podría ser condenado a penas de prisión por daños contra la propiedad ajena, pero son casos realmente extremos que no suelen darse en un alquiler.

    ¿Qué hacer al terminar el contrato de alquiler para detectar desperfectos?

    1. Inspeccionar la vivienda

    Lo más normal es que el propietario no sepa que existen desperfectos mientras el contrato está vigente. Por ello, cuando finaliza, debe revisar el estado de la vivienda para verificar que se encuentre en las mismas condiciones en que se entregó. Esta revisión debe realizarse antes de devolver la fianza al inquilino.

    Para ello, con ayuda de las fotografías que se tomaron (o deberían haberse tomado) antes de entregar la vivienda al inquilino, el propietario podrá acceder al piso y comprobar su estado. Deberá revisar todas las instalaciones y los equipamientos de la vivienda: paredes, suelos, mobiliario, etc. Hay daños que son evidentes, como la rotura de ventanas y de puertas, pero otros son más sutiles, como electrodomésticos que no funcionan.

    Si se encuentran desperfectos, el siguiente paso es comunicarse con el inquilino.

    2. Comunicación con el inquilino

    Si el propietario detecta daños en la vivienda, lo primero que debe hacer es informar al inquilino y pedirle, amistosamente, que se haga cargo de los desperfectos.

    Puede hacerlo in situ, si está revisando con él la vivienda, mediante un correo electrónico o, más formal y recomendado (de cara a un posible juicio), mediante un burofax, donde se le dará un plazo de tiempo razonable para que subsane los daños en la vivienda.

    Por su parte, el inquilino puede actuar de tres formas: 1) aceptar su responsabilidad y ofrecerse a reparar los daños, 2) negar su responsabilidad alegando que los daños ya existían o, simplemente, 3) no responder al requerimiento, lo que obligará al propietario a tomar otras vías legales.

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    3. Uso de la fianza para cubrir los daños

    La fianza es un depósito entregado por el inquilino al inicio del contrato para cubrir posibles desperfectos o impagos. Si los daños en la vivienda son evidentes y atribuibles al inquilino, el propietario podrá retener parte o la totalidad de la fianza para costear las reparaciones.

    Por eso (además de ser ilegal), nunca se debería cobrar la última mensualidad con la fianza: ¿qué pasa si se devuelve al inquilino y los daños en la vivienda se detectan a posteriori?…

    Dicho esto, si los desperfectos causados superan el importe de la fianza, y el inquilino se niega a hacerse cargo de ellos o no manifiesta su postura, el propietario estará en su derecho de interponer una demanda por daños en la vivienda alquilada.

    4. Reclamar los daños por vía legal (demanda)

    Como último recurso, el propietario puede denunciar al inquilino por daños en el piso, para lo cual necesitará recopilar pruebas y aportar cierta documentación: contrato, fotografías del antes y del después, inventario, estimación de las reparaciones y copia del burofax enviado al inquilino.

    Para presentar la demanda por daños, el propietario deberá acudir a un abogado especializado para, primero, evaluar la viabilidad del caso. Si es positiva, el abogado interpondrá la demanda contra el inquilino en el juzgado local correspondiente.

    Si llega a celebrarse el juicio, siempre que el propietario haya aportado las pruebas suficientes, lo normal es que el juez condene al inquilino a pagar los desperfectos causados más posibles indemnizaciones por perjuicios.

    Aunque la ley no fija ningún plazo máximo para interponer esta denuncia, lo más aconsejable es que se haga en los 30 días siguientes a la entrega de llaves.

    ¿Cómo puede protegerse el propietario de los daños en su vivienda?

    Servicios como los seguros de impago o de seguros que cubran daños por vandalismo suelen ser una buena solución para los propietarios que quieran curarse en salud. No obstante, este tipo de servicios suelen cubrir durante un tiempo determinado o hasta cantidades más bien bajas.

    Por ello, la mejor solución que existe es el Alquiler Garantizado de Wolo, un servicio con el que el propietario disfrutará de:

    • Pago del alquiler puntual e ilimitado: si el inquilino no paga, en Wolo nos ocupamos de pagar el alquiler al propietario, puntualmente, sin carencias y sin límite de tiempo.
    • Cobertura por desahucio: si llegara a ser necesario, nos hacemos cargo del proceso de desalojo del inquilino, desde la interposición de la demanda hasta de las costas legales del proceso (y sí, seguimos pagándole el alquiler al dueño de la vivienda hasta que se produzca el lanzamiento).
    • Indemnización por vandalismo: además de lo anterior, ofrecemos al propietario hasta 3000 € de indemnización por daños y desperfectos en la vivienda alquilada, una suma más que elevada para hacer las reparaciones necesarias.

    ¿Eres propietario de un piso que te gustaría alquilar y temes los impagos, los desperfectos o a los okupas? Descubre más sobre nuestro Alquiler Garantizado, alquila tu vivienda con Wolo y sigue viviendo con tranquilidad.

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