¿Se puede subir el alquiler cuando no hay contrato?
En España, es legal alquilar un piso sin contrato, o lo que es lo mismo, hacerlo mediante un contrato verbal. Sin embargo, la ausencia de contrato por escrito puede (y suele) generar más dudas y conflictos entre el propietario y el inquilino, precisamente, al no tener un documento que recoja por escrito claramente las obligaciones, los derechos y la fecha de vigor del arrendamiento.
Una de las dudas más importantes es si es posible subir el alquiler en un contrato verbal, ya que muchos propietarios creen que, en estos casos, no es necesario justificar una subida de la renta, pero esto no es cierto.
La validez del arrendamiento verbal
Como decimos, aunque un contrato verbal es reconocido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, la falta de formalización genera incertidumbre tanto para el propietario como para el inquilino.
Dicho esto, ambos, arrendador y arrendatario, tienen exactamente los mismos derechos y obligaciones que tendrían si hubieran firmado un contrato, lo que, en este caso, significa que el propietario puede subir el alquiler al inquilino en los mismos términos que estipula la ley.
Subida de alquiler en contratos verbales
Al no existir contrato escrito, no hay una cláusula pactada que determine cómo debe hacerse una subida. Sin embargo, la ley establece que la renta solo puede ser modificada una vez al año y debe estar basada en un índice oficial, como el IPC o el IGC.
En otras palabras, la subida del alquiler no puede ser arbitraria, ni en cuanto a cantidad ni en cuanto a número de veces que se hace en el mismo año: debe atenerse a lo que dice la ley, sin importar que no exista contrato escrito.
¿Cómo subir el alquiler en alquileres con acuerdo verbal?
Si bien en los contratos verbales no se especifican las condiciones de subida, el propietario debe contar con algún tipo de prueba para justificarla.
Así, si desea subir el alquiler a su inquilino, debe tener pruebas que respalden la existencia de un acuerdo de alquiler y la cantidad acordada. Esto puede incluir los pagos efectuados a través de transferencias bancarias, emails de confirmación de pago o recibos que demuestren, entre otras cosas, la fecha de inicio del alquiler, importantísimo a la hora de justificar la subida del alquiler.
De no haber tales pruebas, cualquier intento de incrementar la renta podría ser considerado ilegal y el inquilino podría rechazarlo. Es más, si no hay justificación para la subida y el propietario decide hacerlo de forma unilateral, podría llegar a considerarse una forma de presión para que el inquilino abandone la vivienda (coacción), cuyas consecuencias legales para el propietario son mucho más graves.
Los riesgos de los alquileres sin contrato escrito
1. Difícil prueba de acuerdo
En situaciones de alquiler verbal, si surge un conflicto, como una disputa sobre el precio del alquiler, la duración del contrato, las condiciones de la vivienda o la subida de la renta, ninguna de las dos partes tiene un respaldo claro que avale su versión.
En este caso, ambas partes tendrían que demostrar con otros medios que existió un acuerdo y en qué condiciones.
2. Posibles demandas judiciales
Si no se llega a un acuerdo amistoso, cualquiera de las partes (propietario o inquilino) puede presentar una demanda judicial para resolver el conflicto. Dependiendo del asunto que esté en disputa, como una subida de alquiler injustificada o el incumplimiento de alguna de las partes, el juez decidirá según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, si llegara a ser necesario.
3. Posibles sanciones al propietario
Es importante recordar que el propietario debe declarar el alquiler en la renta incluso si no existe contrato escrito. Sin embargo, si tiene problemas para demostrar la procedencia de dichos ingresos, es posible que Hacienda sospeche y que, finalmente, termine sancionándolo.
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