Las comunidades autónomas baten récords históricos en el precio del alquiler
En los primeros siete meses de este 2025, todas las comunidades autónomas han superado los máximos históricos de los precios de alquiler, incluso superando los niveles previos a la crisis financiera de 2008.
En este artículo de Wolo analizamos las nuevas cifras, las causas y las consecuencias para propietarios e inquilinos.
El precio medio del alquiler en España
En el mes de junio de 2025, el precio medio del alquiler en España alcanzó los 14,38 €/m² al mes, lo que se traduce en un gasto mensual de unos 1.150 € por un apartamento de 80 metros cuadrados. Este incremento de los precios en el último año ha sido notable, con una subida interanual del 14% en comparación con el mismo mes del año anterior.
El aumento ha sido impulsado no solo por la escasez de oferta, sino también por el creciente interés de los propietarios por ajustar los precios debido a la alta demanda que se ha registrado en casi todas las zonas del país.
Comunidades autónomas que rompen récords
Este año, el mercado de alquiler ha mostrado un comportamiento irregular, con algunas comunidades alcanzando su pico máximo en diferentes momentos del año.
En el mes de junio, Aragón, Castilla y León, Galicia y Murcia fueron las comunidades que vieron sus precios de alquiler superar el récord histórico. Antes, en mayo, fue el turno de Andalucía y Canarias, mientras que a principios de 2025, las comunidades de La Rioja y Navarra también alcanzaron sus máximos históricos, lo que demostró una tendencia a la alza que no muestra señales de desacelerarse.
La mayoría de las capitales también superan máximos históricos
En cuanto a las capitales de provincia, de las 49 capitales analizadas, 48 han registrado máximos históricos en algún momento de 2025. La única excepción ha sido Cuenca, que alcanzó su récord en junio de 2022, con un precio medio de alquiler de 8,51 €/m² al mes.
En general, las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla han experimentado aumentos significativos, con precios que ya superan los 15 €/m² al mes en algunas zonas céntricas, especialmente en las áreas más demandadas por los jóvenes profesionales y las familias con mayor poder adquisitivo.
Factores que impulsan el alza de los precios
El principal motor detrás de estos aumentos es un desajuste estructural entre la oferta y la demanda. Mientras que la demanda de viviendas en alquiler sigue siendo alta, la oferta disponible sigue siendo limitada. Este desajuste ha llevado a los propietarios de viviendas a subir los precios, a menudo por encima de lo que muchas familias o personas pueden permitirse.
El incremento en los precios también ha sido influenciado por otros factores, como las políticas urbanísticas en algunas ciudades, la gentrificación, la escasez de vivienda nueva y el auge de los alquileres de corta duración, que han absorbido muchas de las propiedades que tradicionalmente se destinaban al alquiler de largo plazo.
Para intentar revertir la situación, es fundamental impulsar la construcción de nuevas viviendas, especialmente en las grandes ciudades, y promover políticas de vivienda accesible que permitan frenar el desajuste entre oferta y demanda, entre otras posibles medidas.
Las consecuencias para los inquilinos
El aumento constante de los precios de alquiler está teniendo un impacto directo sobre los inquilinos, especialmente los jóvenes y las familias con menos recursos. Las personas que buscan alquilar en áreas centrales o en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, se enfrentan a precios que superan el 30% de su salario neto mensual, lo que les dificulta aún más el acceso a una vivienda asequible.
Este aumento de los precios no solo afecta a las personas que alquilan por primera vez, sino también a los inquilinos actuales, que se ven obligados a enfrentarse a subidas continuas de precios cuando renuevan sus contratos de alquiler.
Las consecuencias para los propietarios
En el otro lado, se encuentran los propietarios, para los cuales hay consecuencias beneficiosas, pero también ciertos impactos negativos que suelen pasarse por alto.
Aumento de los ingresos
Los precios más altos significan que los propietarios están recibiendo más ingresos por el alquiler de sus propiedades. Esto es especialmente beneficioso si los alquileres se ajustan anualmente según la demanda del mercado.
Así, los propietarios obtienen un retorno más alto de su inversión, lo que les permite reinvertir en más propiedades o mejorar las que ya tienen.
Valoración más alta de las propiedades
Con el aumento de los precios del alquiler, el valor de las propiedades en alquiler generalmente aumenta. Esto significa que si los propietarios desean vender sus viviendas en algún momento, pueden obtener un precio más alto del que habrían recibido en años anteriores.
Estabilidad de la demanda
En muchas ciudades, a pesar del aumento de los precios, la demanda de alquiler sigue siendo alta debido a la escasez de vivienda. Esto ofrece una fuente de ingresos más estable a largo plazo para los propietarios, ya que los inquilinos continúan buscando propiedades en áreas donde la oferta es limitada.
Sin embargo, como hemos dicho, también existen algunas consecuencias negativas para los propietarios derivadas del alza de los precios del alquiler, aunque se pudiesen dar más bien en el medio o largo plazo.
Mayor incertidumbre regulatoria
La subida de precios en el alquiler puede llevar a una mayor intervención del Gobierno, con posibles regulaciones de control de precios o nuevas políticas que limiten cuánto subir los alquileres, como ya ocurre, por ejemplo, en Cataluña.
Esto reduciría el margen de beneficio de los propietarios y generaría incertidumbre sobre las futuras regulaciones que afecten a la rentabilidad de sus propiedades.
Mayor riesgo de morosidad
Los alquileres más altos pueden hacer que algunos inquilinos se enfrenten a dificultades económicas, lo que aumenta el riesgo de morosidad o impagos.
Así, si un inquilino no puede afrontar el alquiler, el propietario podría tener que lidiar con retrasos en los pagos y, en el peor de los casos, la pérdida de un inquilino, lo que implica un periodo de vacancia de la propiedad mientras se busca a otro inquilino.
En estos casos, lo mejor es contar con la ayuda de Wolo, donde ofrecemos a los propietarios una forma de alquiler seguro para cubrir los impagos del inquilino, de forma puntual y sin límite de tiempo.
Aumento de los costes del alquiler
Además de los posibles periodos en que la vivienda no está alquilada (con la consecuente pérdida de ingresos), también aumentarán los costes para encontrar un nuevo inquilino, como son los gastos del contrato de alquiler o la tarifa de la agencia inmobiliaria, que es más elevada cuanto más elevado sea el precio del alquiler (desde la última reforma de la ley de vivienda, le corresponde al propietario pagarla).
Riesgo de burbuja del alquiler
Aunque los precios del alquiler estén en máximos históricos, es muy difícil afirmar tajantemente que esta tendencia continuará así para siempre. De esta forma, una posible corrección del mercado o el estallido de la burbuja inmobiliaria podría llevar a una caída drástica de los precios del alquiler.
Si el mercado de alquiler no se ajusta adecuadamente o si la demanda se reduce por diversos factores económicos (recesión, deslocalización del trabajo en las grandes ciudades, etc.), los propietarios podrían sufrir una gran caída de la rentabilidad de sus propiedades.
Esta situación afectaría especialmente a los propietarios que más dependan de los (altos) ingresos del alquiler para vivir o para cubrir otras inversiones, por ejemplo, el pago de la hipoteca de esa misma vivienda.
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