Rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario
Como cualquier tipo de contrato, el de alquiler puede rescindirse si el inquilino no cumple con lo estipulado en él. De hacerse, la relación entre el inquilino y el propietario terminaría, y este podría alquilar su vivienda a otra persona.
¿Qué ley regula los supuestos de rescisión del contrato de alquiler?
Los contratos de alquiler de pisos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre todas las estipulaciones, una de ellas es la rescisión por parte del propietario, algo a lo que tiene derecho si el inquilino no cumple con ciertas obligaciones.
Causas por las que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler
Para que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler, es suficiente con que se dé alguno de los seis casos siguientes:
1. Impago del alquiler mensual
La primera causa es la más obvia: cuando el inquilino no paga el alquiler o no lo hace en el tiempo acordado. Esto convierte al inquilino en un moroso, y el propietario puede iniciar inmediatamente los trámites para desalojarlo de la vivienda, además de poner fin al contrato de alquiler.
2. No pagar la fianza
La fianza es uno de los pagos que el futuro inquilino está obligado a hacer a la hora de firmar el contrato con el propietario, y sirve como depósito por si causa desperfectos o no paga el alquiler.
Si el inquilino no abona la fianza o se niega a pagar su actualización, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler.
3. Subarrendamiento ilegal de habitaciones
El Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que subarrendar una habitación es ilegal si no existe el consentimiento previo y por escrito del propietario.
Por ello, si el inquilino decide subarrendar una habitación sin la autorización correspondiente, el propietario también podría rescindir el contrato.
4. Realización de obras en la vivienda
Al hablar de obras en un piso de alquiler no nos referimos a las pequeñas reparaciones que puede hacer el inquilino. Por ejemplo, cambiar un grifo de baño estropeado. Más bien, nos referimos a las obras que modifican la configuración de la vivienda o de los espacios que se alquilan con ella, como plazas de garaje, trasteros, etc.
La LAU recoge el derecho del propietario a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza este tipo de obras sin su consentimiento escrito y firmado.
5. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
Otro de los motivos para echar a un inquilino es si realiza en la vivienda actividades que molestan a los vecinos, que empeoran las condiciones de salubridad, que son peligrosas o que, directamente, son ilegales (tráfico de estupefacientes, etc.).
6. Uso de la vivienda para fines diferentes a los estipulados
El propietario también podrá proceder a la rescisión del contrato de alquiler cuando su inquilino destine la vivienda a una actividad que no sea usarla como residencia habitual. En este supuesto entra, por ejemplo, el uso de la vivienda para actividades empresariales.
Caso especial para rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento
Aparte de todas las causas que acabamos de ver, existe una situación especial en la que puede darse la rescisión, y es cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para vivir en ella.
Es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho del propietario a rescindir un contrato de alquiler si él o familiares suyos de primer grado de consanguinidad o adopción necesitan la vivienda para vivir.
Eso sí, el inquilino debe llevar al menos un año en la vivienda y esta cláusula debe estar especificada en el contrato. De lo contrario, el propietario no podrá rescindir el contrato por esta razón.
¿Cómo notificar la rescisión del contrato de alquiler por uso de la vivienda?
Si el propietario quiere rescindir el contrato de alquiler porque necesita la vivienda para él o familiares de primer orden, deberá comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación.
Ahora bien, si después de terminar el contrato, ni el propietario ni sus familiares se han mudado a la vivienda en el transcurso de tres meses, el inquilino podrá reclamar una indemnización por los daños causados.
¿Qué ocurre si el propietario quiere rescindir el contrato y su inquilino no está de acuerdo?
Aunque todo debe estar estipulado en el contrato de alquiler, es posible que el inquilino no quiera abandonar la vivienda cuando el propietario le comunica la rescisión.
Si se da este caso, el propietario no tendrá más remedio que acudir a los tribunales competentes, y deberá demostrar en el proceso judicial que efectivamente el inquilino no ha cumplido con las obligaciones que aceptó.
¿Qué debes hacer como propietario antes de rellenar el modelo de rescisión del contrato?
Antes de firmar el modelo de rescisión del alquiler, lo mejor es seguir los siguientes pasos:
- Acordar con el inquilino una fecha para visitar la vivienda y comprobar posibles desperfectos.
- Asegurarte de que el inquilino no tiene pagos pendientes, como pueden ser las mensualidades, los suministros, etc.
- Determinar la manera de devolver la fianza.
Una vez reunida esta información, deberás fijar con él una nueva reunión para firmar la rescisión del contrato.
¿Qué debe incluir el acuerdo de rescisión del contrato de alquiler?
Para rescindir un contrato de alquiler, propietario e inquilino deben firmar un acuerdo de rescisión, en el que debe aparecer la siguiente información:
- Dirección de la vivienda arrendada.
- Fecha de finalización del contrato.
- Si existen o no pagos pendientes (mensualidades, suministros…).
- Estado en que se encuentra la vivienda.
- Forma de devolución de la fianza del alquiler e indicación de si parte de ella se retiene para pagar posibles deudas.
También es posible firmar un documento de entrega de llaves aparte de la carta de rescisión, aunque no es necesario.
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