Alquilar un piso hipotecado: ¿puede hacerse?
Si tienes un piso en propiedad sobre el que aún pesa una hipoteca, quizás te estés planteando la opción de alquilarlo para cubrir total o parcialmente los gastos del préstamo bancario. La duda viene cuando te preguntas si esto es legal o no.
De entrada, en la mayoría de casos, es perfectamente legal alquilar una vivienda hipotecada, aunque existen ciertas cuestiones que debes tener en cuenta.
¿Puedo poner en alquiler mi vivienda si aún tengo hipoteca?
Como acabamos de decir, en principio, es posible alquilar una vivienda hipotecada. Sin embargo, antes de poner el anuncio, debes asegurarte, en la letra pequeña, de que el contrato de la hipoteca no incluye la famosa cláusula de impedimento del alquiler.
Si esta cláusula existe, no podrás alquilar la vivienda a pesar de ser su propietario. Esto, por el lado contrario, implica que, si no existe, sí podrás hacerlo sin problema.
¿Qué es la cláusula de impedimento del alquiler?
La cláusula de impedimento del alquiler es una condición que imponen algunas entidades bancarias para, como su nombre indica, impedir que se pueda alquilar el piso mientras no se cancele la hipoteca.
La buena noticia es que esta cláusula ya prácticamente nunca se incluye en los contratos de hipoteca, sobre todo si se trata de un préstamo para adquirir una primera vivienda. Sí es relativamente más común encontrarla cuando se va a comprar una segunda vivienda.
La razón por la que los bancos (cada vez menos) incluyen la cláusula de impedimento del alquiler es que, al alquilar el piso, el uso que hará el inquilino de él podría reducir el valor de tasación. Dicho de otra forma, la vivienda perdería parte de su valor y el banco, en caso de embargo, tendría que venderla a un precio inferior al que tenía cuando el propietario solicitó la hipoteca.
¿Qué más aspectos debes tener en cuenta si alquilas tu vivienda con hipoteca?
Aparte de esta cláusula en desuso, hay otras cuestiones que debes tener presentes si estás pensando en poner tu vivienda hipotecada en alquiler.
Pérdida de bonificación por residencia habitual
Si la primera vivienda es tu residencia habitual, es decir, donde “haces tu vida”, y la alquilas, perderá esta consideración y no podrás seguir beneficiándote de la bonificación en el IRPF por deducción de vivienda habitual, siempre que la compraras antes del 1 de enero de 2013.
Declaración del nuevo alquiler
Si alquilas tu vivienda, tanto si está hipotecada como si no, deberás declarar a Hacienda lo que percibes por ella. Recuerda que, si no lo haces, te arriesgas a multas por alquiler fraudulento que pueden alcanzar hasta el 150% del importe defraudado (en los casos más graves).
¿Qué ocurre con el inquilino en caso de embargo de la vivienda?
Ahora, imagina que tu vivienda está alquilada y dejas de pagar la hipoteca. Como sabrás, ante la falta de pago, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria para quedarse con la vivienda. Pero ¿qué ocurre con el inquilino que reside en el piso embargado?
En este supuesto, las consecuencias para el inquilino serán diferentes según la fecha en que se firmara el contrato de alquiler, ya que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2019 introdujo cambios en este sentido.
Contratos firmados antes del 5 de marzo de 2019
Si el contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y el piso alquilado se embarga, el contrato de alquiler se extinguirá y el inquilino deberá abandonar la vivienda.
Existe una excepción, que es cuando el contrato de alquiler se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la concesión de la hipoteca, algo que, sin embargo, casi nunca se hace.
Contratos firmados después del 5 de marzo de 2019
La reforma de la LAU de 2019 estableció que el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda embargada hasta que se cumpla la duración mínima del contrato de alquiler, es decir, cinco años, y esto con independencia de que se hubiera pactado una duración inferior en el contrato.
Consulta nuestro artículo sobre la venta de un piso alquilado, donde ampliamos esta información.
Alquila tu vivienda hipotecada con un plus de tranquilidad
Una de las razones por las que alquilar un piso hipotecado es cubrir los gastos de hipoteca, “que el piso se pague solo”, como suele decirse. Efectivamente, es una buena opción siempre que se pueda alquilar legalmente. Y, claro, siempre que el inquilino pague religiosamente el alquiler.
Pero ¿qué ocurriría si el inquilino deja de pagar? ¿Cómo pagarías tú la hipoteca? ¿Qué explicación darías al banco, que ahora te quiere embargar la casa, sabiendo que los bancos no son precisamente de las entidades más comprensivas del mundo?
Por tanto, si decides alquilar un piso o una casa hipotecada, debes hacerlo con la seguridad de que vas a recibir el alquiler mes a mes, sin retrasos y sin excusas: que un impago de tu inquilino no signifique una llamada diaria del banco preguntando por su dinero…
Es probable que hayas oído hablar de los seguros de impago de alquiler, pero no son ni de lejos la mejor opción, sobre todo porque este tipo de seguros no suelen pagar en el momento, sino que establecen tiempos de espera hasta que finalmente te desembolsan el dinero del alquiler. Una vez más, ¿qué le dirías al banco mientras esperas?…
La opción que te ofrecemos en Wolo es una manera de alquilar con seguridad tu vivienda hipotecada: nuestro servicio de Alquiler Garantizado. “Garantizado” significa que nosotros nos hacemos cargo enseguida si tu inquilino deja de pagar, sin que tengas que esperar, mientras, por supuesto, le reclamamos la deuda.
Con este servicio único de Wolo, recibirás tu alquiler puntualmente y así podrás seguir pagando la hipoteca sin problemas, ya llueva, truene, ventee o caiga un meteorito.
Si tienes un piso hipotecado y quieres ponerlo en alquiler para pagarlo, alquílalo con Wolo y nuestro servicio de Alquiler Garantizado, y que ni tu inquilino ni el director del banco te quiten el sueño.
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