La subida del alquiler en 2024

¿Cuánto subirá el alquiler este 2024?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Diciembre será el último mes en que se aplicará la subida del 2% en el precio de los alquileres.

Esta medida fue adoptada por el Gobierno en el segundo trimestre de 2022, un tope excepcional que se fijó para paliar la inflación, que alcanzó el 10% en el verano del año pasado. El límite del 2% también se ha aplicado a lo largo de este 2023, pero la duda es: ¿cuánto subirá el alquiler en 2024?

A las puertas del nuevo año, en este post respondemos a esta pregunta que afecta al bolsillo tanto de propietarios como de inquilinos.

Adiós al IPC como referencia

La nueva ley del alquiler, aprobada el pasado mes de mayo, puso fin a la indexación del alquiler en función del IPC. Es decir, el IPC dejó de ser la referencia a la hora de subir el precio del alquiler. El objetivo de esta medida era hacer que la subida del alquiler se encontrase por debajo de la inflación, que en octubre de 2023 ha sido del 3,5%, un porcentaje similar a septiembre.

Por poner un ejemplo, un contrato de 1000 €/mes que cumpliera un año en enero de 2023 se subió como máximo un 2%, es decir, 1020 €/mes. Si se hubiera aplicado el incremento según la inflación del mes anterior (el 5,7% de diciembre de 2022), la nueva renta para 2023 habría sido de 1057 €/mes, en total, 684 € más al año.

Subida del alquiler en 2024: máximo un 3%

En 2024, la situación no será muy diferente, ya que también habrá un tope a la subida del alquiler, concretamente, un 3%. Retomando el ejemplo anterior, un contrato de alquiler de 1000 €/mes podrá subirse, a partir de enero de 2024, hasta los 1030 €/mes como máximo.

Hay que recordar que el precio del alquiler solo puede subirse una sola vez al año. Es decir, un contrato que cumpla un año más este diciembre de 2023 podrá subirse un 2%, incremento que se mantendrá hasta diciembre de 2024, que es cuando podrá subirse el 3% correspondiente.

La ley contempla que el propietario y el inquilino puedan negociar la subida del alquiler en 2024. Sin embargo, si no hay acuerdo entre ambos, el incremento nunca podrá ser superior al límite del 3%.

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¿Qué ocurrirá en 2024 si no se ha subido el alquiler en 2023?

Si el alquiler no se ha subido en 2023, la subida podrá ser acumulativa. Esto significa que la renta podrá subirse el 2% de 2023 y el 3% de 2024.

Sin embargo, esta subida no es de carácter retroactivo, sino que podrá aplicarse solo a partir del mes de actualización en 2024 y, además, avisando 30 días antes de que el contrato cumpla otro año.

Por ejemplo, un contrato de 1000 €/mes firmado en enero de 2022. En enero de 2023 debería haber subido a los 1020 €/mes, pero no se hizo. Por tanto, en enero de 2024, la nueva renta será de 1050,60 €/mes (2% de 1000 + 3% de 1020).

¿En qué ciudades se encarecerán más los alquileres?

En este aspecto, no habrá demasiadas sorpresas. Según cálculos realizados por Idealista, los alquileres que más subirán en 2024 serán, en este orden, los alquileres en Barcelona, San Sebastián, Madrid y Málaga, los grandes núcleos poblacionales donde la demanda del alquiler es mayor.

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Esto significa que, si tu inquilino no paga, nosotros nos encargamos de pagarte el alquiler puntualmente y reclamamos la deuda a tu inquilino. Así de sencillo, sin esperas, sin excusas y sin letra pequeña.

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¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal: lo que necesitas saber sobre este impuesto

Compraventa de vivienda

En uno de nuestros anteriores post hablamos sobre los impuestos que se pagan al vender una vivienda, pero en el de hoy queremos centrarnos en uno en concreto: la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

¿Qué es este impuesto? ¿Cuándo y quién debe pagarlo? ¿Cómo se calcula?… Sigue leyendo y te damos respuesta a todas estas preguntas.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que debe abonarse cuando se produce una transmisión de la propiedad de un terreno, es decir, cuando el terreno se vende, se hereda, se dona o se permuta (cambio recíproco en la propiedad).

Se trata, por tanto, de un impuesto municipal que grava la diferencia del precio del terreno entre el momento en que se adquirió y el momento en que se transmitió, esto es, su revalorización.

El sentido de la plusvalía municipal hay que buscarlo en el hecho de que el terreno se encarece debido a la mejora o creación de servicios en él, como colegios, carreteras, transporte urbano, parques… Este fenómeno responde al desarrollo urbanístico y social de la zona, bien sea por inversión pública o privada.

Es importante saber que, como su nombre indica, el Impuesto al Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el terreno en sí, es decir, independientemente de que sobre él haya construida una edificación y del valor de esta.

¿Cuándo y quién paga la plusvalía municipal?

El IIVTNU debe abonarse siempre que se den las siguientes situaciones:

  1. Que el bien (la vivienda) que cambia de propiedad sea de naturaleza urbana. Esto significa que la transmisión de una finca en terreno rústico no es gravada por la plusvalía municipal.
  2. Que el bien se haya vendido, donado, heredado o permutado.
  3. Que el precio del terreno donde se encuentra haya aumentado de valor en el tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión. Si no ha aumentado, el impuesto deberá presentarse en la declaración de la renta, aunque con resultado cero.

El tercer punto es relativamente nuevo, ya que una sentencia del Tribunal Constitucional, en mayo de 2017, declaró inconstitucional el pago de la plusvalía municipal cuando el terreno no había aumentado de precio. Es decir, cuando no había habido una ganancia patrimonial.

La naturaleza de la transmisión del terreno (venta, donación, etc.) determinará quién debe asumir el pago de este impuesto. Así, dándose las tres condiciones de antes:

  • En la venta, la plusvalía la paga el vendedor.
  • En la donación, la plusvalía la paga el donatario, quien recibe el bien.
  • En la permuta, la plusvalía la paga el propietario que recibe mayor valor, es decir, el nuevo propietario del terreno más caro.
  • En la herencia, la plusvalía la paga el heredero.

Cuando hay venta, donación o permuta, el plazo para pagar la plusvalía es de 30 días hábiles. En el caso de una herencia, el plazo son 6 meses, prorrogables seis más si se solicita en los primeros cinco.

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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal no ha dejado de ser un impuesto polémico, no solo porque en 2017 el Tribunal Constitucional declarara que no había que pagarla si el terreno tenía igual o menor valor: en 2021 volvió a pronunciarse acerca de la forma en que se calculaba la base imponible sobre la que se aplica el impuesto.

Así, antes de esta última sentencia, se tenían en cuenta tres aspectos para calcular la plusvalía municipal: el valor del suelo, un coeficiente aplicable según los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, y el tipo de gravamen fijado por el ayuntamiento.

Pero después de la sentencia de 2021 se puede elegir entre dos maneras de calcularla:

Método objetivo

El método objetivo es parecido al cálculo de la plusvalía antes de la sentencia. Esta manera se basa en el valor catastral y en la diferencia de años entre adquisición y transmisión.

Cada ayuntamiento dispone de coeficientes fijados según los años transcurridos, que van de 1 año a 20 años o más. Esto significa que, cuanto más tiempo pase entre la adquisición y la transmisión, mayor será este coeficiente, así que mayor plusvalía municipal deberá pagarse. Para calcularla, finalmente, se multiplica este coeficiente por el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión.

Estimación real

Este método es más sencillo que el anterior. La base imponible, es decir, la cantidad sobre la que aplicar la plusvalía municipal, se calcula restando el precio de compra al de venta del terreno. A esa cantidad, se le aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión.

Pongamos un ejemplo:

Compré mi vivienda/terreno por 200 000 € y la vendo por 300 000 €. He tenido una ganancia de 100 000 €, así que debo pagar la plusvalía.

Si el porcentaje del valor catastral del suelo es del 50%, la base imponible serán 50 000 €. El ayuntamiento aplica un coeficiente del 30%, así que el importe de la plusvalía por pagar serán 15 000 €.

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Vender una vivienda, como vemos, también supone un desembolso. Un desembolso que puede ser mayor si recurres a agencias inmobiliarias que aplican comisiones variables.

En Wolo no creemos en estas fluctuaciones, por lo que nuestra comisión por venta de vivienda es fija, sin importar dónde esté ni de qué tipo sea. Si estás pensando en vender tu piso o tu casa, nosotros nos ocupamos de todo: tasar la vivienda, crear y difundir un anuncio atractivo para los compradores, gestionar visitas las visitas y cerrar la venta.

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¿Hay que registrar obligatoriamente un contrato de alquiler?

¿Es obligatorio registrar un contrato de alquiler?

Contrato alquiler de vivienda

Lo más normal y recomendable es que, cuando un propietario alquila su piso a un inquilino, se firme un contrato de alquiler. Mediante este documento, se recogen todos los derechos y las obligaciones de ambas partes, y se puede recurrir a él para solucionar los problemas que, a veces, podrían darse.

Ese contrato de alquiler tiene, digamos, carácter privado, aunque no por ello menos legal. Pero existe una manera de darle un carácter público registrándolo en el Registro de la Propiedad. Ya que muchos propietarios tienen la duda de si es obligatorio registrar un contrato de arrendamiento, en este artículo te damos todas las claves.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad, que depende del Ministerio de Justicia, es el organismo que se encarga de la inscripción de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a los bienes inmuebles (viviendas). Por tanto, el registro de los contratos de alquiler también entra dentro de sus competencias.

Sobre si es obligatorio registrar el contrato, hay que saber que en España no lo es, aunque es algo que, de hacerse, dará más garantías jurídicas tanto al propietario de la vivienda como al inquilino.

¡Ojo! Cuando decimos que registrar el contrato no es obligatorio, nos referimos a la no obligatoriedad de hacerlo ante en el Registro de la Propiedad. Pero siempre es obligatorio registrarlo ante la Agencia Tributaria.

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Beneficios de registrar un contrato para el propietario

Por nuestra experiencia en el sector, sabemos que el mayor temor de los propietarios es tener que hacer frente a impagos del inquilino.

Precisamente, para el propietario, el mayor beneficio de registrar el contrato es que puede incluir una cláusula que reconozca su derecho a recuperar la vivienda de inmediato si el inquilino no contesta al requerimiento de pago (10 días hábiles) o acepta la disolución del contrato.

De esta manera, se evita el proceso de desahucio “estándar”, que puede alargarse durante meses, además de ser un proceso extenuante para el propietario.

Beneficios de registrar un contrato para el inquilino

El inquilino, por su parte, también obtiene beneficios si el contrato de alquiler está registrado ante el Registro de la Propiedad.

Uno de ellos es tener la tranquilidad jurídica de haber alquilado la vivienda a su propietario real y no a otra persona, un riesgo que existe cuando se celebra un contrato de alquiler sin la mediación de un tercero, como las agencias inmobiliarias.

La otra ventaja es que, si el propietario decide vender la vivienda mientras el inquilino viva en ella, el comprador deberá respetar ciertas condiciones del contrato de alquiler (duración, prórrogas…). Esta cuestión, que es algo más compleja, la ampliamos en nuestro artículo sobre si es posible vender un piso alquilado.

¿Cómo se registra un contrato de alquiler?

El primer paso para registrar el contrato es acudir a un notario para que dé fe de la legalidad del documento. Con el certificado notarial en mano, propietario e inquilino deberán dirigirse a la oficina del Registro de la Propiedad del municipio y completar los formularios que se requieran.

El importe del notario y las tasas del registro variarán. Lo normal es que el coste lo asuma la parte interesada en registrar el contrato, aunque el propietario y el inquilino también pueden llegar a un acuerdo para costearlo todo a medias.

Soy propietario y no quiero registrar el contrato, ¿estaré más expuesto a impagos?

No necesariamente estarás más expuesto a impagos por no haber registrado el contrato. Debes saber que la mayoría de inquilinos cumplen con sus obligaciones, y que cientos de propietarios alquilan sus viviendas todos los días para obtener el beneficio económico correspondiente. Sin embargo, sí que hay dos formas de estar protegido ante posibles impagos:

  1. La primera manera de evitar esa situación es la prevención, es decir, elegir al inquilino más solvente entre todos los candidatos que se postulen. Para ello, debes realizar un estudio de solvencia de todos ellos, solicitándoles una copia del contrato de trabajo, de la última renta y de las últimas tres nóminas. Así sabrás quién podrá hacer frente sin problema al pago del alquiler.
  2. La segunda manera de estar protegido es alquilar tu piso a través de una agencia inmobiliaria como Wolo, la única que te ofrece un servicio de Alquiler Garantizado: cobrarás el alquiler cada mes y de manera puntual, tanto si tu inquilino paga como si no. Sin que tengas que hacer nada, sin esperas ni retrasos.

No solo te damos la opción de alquilar con seguridad tu vivienda, también nos ocupamos de todo el proceso que conlleva: creación y difusión del anuncio, visitas, estudio económico de los candidatos… Tú solo tendrás que dar el consentimiento final al inquilino propuesto, revisar y firmar el contrato online.

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La documentación necesaria para vender una casa

Los documentos que necesitas para vender tu casa

Compraventa de vivienda

En nuestro artículo sobre si es posible vender un piso hipotecado mencionamos uno de los documentos necesarios para llevar a cabo dicha operación: el certificado de deuda pendiente.

Sin embargo, a la hora de vender un piso (hipotecado o no) hace falta más documentación, por lo que hoy queremos mostrarte la lista completa de los documentos que debes tener si quieres poner en venta tu vivienda.

Documentación relativa al propietario

El primer paso es identificar físicamente al vendedor, así como comprobar su potestad para realizar la operación de venta de la casa. Para ello, hay que presentar dos documentos.

Documento Nacional de Identidad (DNI)

Cualquier trámite por simple que sea requiere la presentación del DNI, ya que es el documento que nos identifica. En este caso, se necesita para poner nombre y apellidos a la persona que va a poner en venta su casa.

Título de propiedad de la vivienda

No basta con presentar el DNI para que nos reconozcan como propietarios de una vivienda. El título de propiedad, conocido comúnmente como escrituras, es el documento que acredita a quién pertenece la vivienda, dándole a esa persona el poder para realizar cualquier operación con ella.

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Documentación relativa a la vivienda

Una vez identificado el propietario de la vivienda, lo siguiente es presentar dos documentos que hacen referencia a ciertas características, condiciones o estado de la vivienda en sí.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que sirve para demostrar que la vivienda cumple ciertas condiciones mínimas en cuanto a seguridad, higiene, salubridad y distribución.

No solo es un documento obligatorio para vender el piso o la casa, sino que la gran mayoría de comunidades autónomas lo exigen sin importar el uso que se vaya a dar a la vivienda: residencia del propietario, alquilarla o venderla.

Certificado de inspección técnica del edificio

Se trata de un documento con una función similar al de la cédula de habitabilidad, con la excepción de que el certificado de inspección técnica solo es necesario cuando el edificio tiene más de 30-50 años (el plazo varía de una comunidad autónoma a otra). Como ocurre con la cédula, la inspección debe hacerla un técnico cualificado.

Documentos relativos a cargas económicas

En tercer lugar, hay que mencionar los documentos que se refieren a los impuestos y a las cargas económicas (si las hubiera) que pesan sobre la vivienda que se quiere vender. Son los tres siguientes.

Impuesto sobre bienes inmuebles

Para vender una casa, se necesita el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles, llamado IBI. Este impuesto lo paga el propietario de la vivienda una vez al año, y su valor depende del municipio donde esté la finca, su antigüedad, el valor del suelo…, en definitiva, todos los factores que determinan el valor catastral del inmueble.

Dicho esto, el IBI no es el único impuesto que se paga en este tipo de operación. Existen dos más, el IRPF y el IIVTNU, que también deben abonarse atendiendo a diferentes criterios. Te damos más información en nuestro artículo sobre los impuestos que se pagan al vender una casa.

Certificado de la comunidad de propietarios

En el caso de las viviendas que forman parte de una comunidad de vecinos, el propietario debe estar al corriente de pago de las cuotas de la comunidad (luz del portal, derramas, etc.). La manera de demostrarlo es pidiéndole al presidente o al administrador de la finca el certificado de la comunidad de propietarios.

Certificado de deuda pendiente

En último lugar, aunque no menos importante, tenemos el certificado de deuda pendiente, que mencionamos al principio de este post. Este documento, expedido por el banco, solo es necesario si la casa que se va a vender está hipotecada. Así, en este certificado aparece el importe del préstamo bancario que todavía queda pendiente.

Si la vivienda se vende por una cantidad inferior a lo que queda de hipoteca, el vendedor cancelará la hipoteca y el sobrante se le quedará como préstamo personal. Otra opción es que el banco autorice al comprador a subrogarse la hipoteca, con lo que será este quien se haga cargo de pagar, a ese mismo banco, el dinero que queda.

Podríamos mencionar otros documentos, pero solo son necesarios en casos más particulares. En este cajón de sastre entrarían, por ejemplo, el justificante de pago del impuesto de sucesiones, si se vende una casa heredada, la sentencia de divorcio con el reparto de los bienes gananciales, si se vende una casa propiedad de un (ex)matrimonio, etc.

Reúne los documentos necesarios y vende tu casa con total tranquilidad

Vender una vivienda puede convertirse en una tarea larga y compleja, no solo por los trámites administrativos necesarios, sino también por otras cuestiones como el estudio de los precios de mercado, crear y difundir el anuncio, gestionar las visitas y un largo etcétera.

Muchas dudas, muchas gestiones y poco tiempo… si no cuentas con una agencia inmobiliaria que se encargue de todo el proceso de principio a fin, como hacemos en Wolo:

  • Calculamos el precio de venta al momento.
  • Publicamos y difundimos un anuncio profesional y atractivo.
  • Gestionamos y realizamos las visitas de la vivienda.
  • Podrás consultar cada paso del proceso a través de nuestra plataforma online.
  • Nuestra comisión es fija, sin importar cómo sea ni dónde esté tu vivienda.
  • Solo cobramos si conseguimos vender tu casa.

Ve reuniendo los documentos necesarios para vender tu casa: de todo lo demás nos encargamos nosotros.

Quiero vender mi piso
El anexo del contrato de alquiler

El anexo del contrato de alquiler: qué es, cuándo y por qué hacerlo

Contrato alquiler de vivienda

Imagina que encuentras al inquilino perfecto para tu piso, firmas un contrato de alquiler… y al tiempo te das cuenta de que has olvidado indicar una cláusula. Y no una cláusula cualquiera, sino una tan importante como la que estipula la subida del precio del alquiler.

En esta situación, lo primero que te vendría a la mente es romper el contrato y hacer uno nuevo. Por suerte, existe una manera de modificar un contrato en vigor: el anexo del contrato de alquiler.

¿Qué es un anexo del contrato de arrendamiento?

El anexo es un documento que, como su nombre indica, se añade al contrato para modificar una o varias de las cláusulas iniciales, o bien para incluir cláusulas nuevas. Una vez firmado por ambas partes, el anexo debe graparse al final del contrato original.

¿Cuándo se hace un anexo al contrato de alquiler?

El anexo puede hacerse en cualquier momento desde que el contrato entra en vigor. Es decir, no hay que esperar un tiempo mínimo para poder añadirlo. Sin embargo, conviene saber que, para añadir un anexo al contrato, propietario e inquilino deben estar de acuerdo.

Si es el propietario quien quiere modificar el contrato y el inquilino no acepta, tendrá que esperar a que el contrato termine para poder modificar lo que desee. Al revés, si es el inquilino el “impulsor” del anexo, pero el propietario no quiere cambiar ni añadir ninguna cláusula, siempre tiene la opción de desistir del contrato cumplido el plazo mínimo exigido.

Hablamos directamente de esta posibilidad del inquilino porque, llegada la fecha de la renovación, es probable que el propietario siga sin aceptar lo que el inquilino le propuso en un principio (a fin de cuentas, no está obligado a acceder a sus peticiones).

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¿Qué se puede modificar mediante un anexo al contrato?

Se puede modificar cualquier cláusula o añadir nuevas cláusulas, siempre que el nuevo contenido no sea contrario a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el código normativo principal que regula este tipo de alquileres. Algunas de las cuestiones más frecuentes que se tratan en un anexo al contrato son las siguientes.

Tenencia de mascotas

La nueva Ley de Bienestar Animal ha introducido varios cambios que afectan directamente a los dueños de las mascotas. Sin embargo, a diferencia de lo que mucha gente piensa, esta ley no modifica el derecho del propietario a prohibir las mascotas en un alquiler. Las razones pueden ser varias, desde posibles desperfectos en la vivienda hasta molestias a los vecinos.

Ahora bien, si el inquilino piensa adoptar una mascota después de firmar el contrato, puede pedir (nunca exigir) al propietario un anexo que contemple la posibilidad de convivir con ella. Y al contrario, si el contrato inicial la contempla pero el propietario quiere eliminarla posteriormente, puede pactar con su inquilino (nunca imponer) la prohibición de tener mascotas.

Añadir nuevos inquilinos al contrato

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite cambiar de titular el contrato de alquiler (subrogación), añadir o quitar inquilinos. La manera de hacerlo es mediante un anexo donde se recoja la nueva titularidad o cotitularidad.

Subalquilar habitaciones

Puede ser que el contrato original prohíba o permita el subalquiler de habitaciones. En ambos casos, esta situación puede modificarse mediante el anexo. Aunque en la práctica el inquilino puede pedir verbalmente al propietario que le deje hacerlo, lo más recomendable es dejarlo por escrito en un anexo.

Pago de los suministros

La mayoría de contratos estipulan que es el inquilino quien pagará los suministros (luz, agua y gas). No obstante, si es el propietario quien los paga porque olvidó indicar en el contrato que el responsable sería el inquilino, puede añadir un anexo para cambiar esta cláusula.

De hecho, nuestra recomendación es que siempre sea el inquilino quien asuma estos costes, ya que una de las prácticas frecuentes de un posible okupa es insistir en ponerlos a nombre del propietario. Así, como es ilegal cortar los suministros de una vivienda, el okupa tendría luz, agua y gas ilimitados y gratuitos hasta que se produjera la expulsión de la vivienda.

Actualizar la renta

Sin duda, uno de los aspectos más importantes. Como el subalquiler, la posibilidad de subir el precio del alquiler debe estar indicada en el contrato, si no, el propietario no podrá subirlo hasta que termine. El anexo le permite añadir esta posibilidad, pero, recordemos, el inquilino debe aceptar esta subida.

También es frecuente recurrir al anexo para cambiar la fecha del pago, por ejemplo, de los primeros diez días del mes a los primeros cinco.

¿Cómo saber qué cláusulas incluir en un contrato de alquiler?

En la relación propietario-inquilino pueden darse muchas situaciones que es necesario regular. Si estás pensando en alquilar tu vivienda y tienes miedo a dejarte alguna cláusula en el tintero (como la actualización de la renta), lo mejor es que dejes todo en manos del departamento jurídico de las agencias inmobiliarias como nosotros, Wolo.

Ahora bien, que el contrato recoja claramente el precio, el plazo para pagar y la actualización del alquiler no te salva de los posibles inquilinos morosos. En esa situación, los seguros de impago te ayudarían… al cabo de los meses de espera obligada, pero el Alquiler Garantizado de Wolo sí que te salvaría.

Básicamente, si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y le reclamamos la deuda a él. Y desde el primer día, puntuales, sin esperas ni excusas, sin que tengas que hacer nada.

Mejor dicho, lo único que tienes que hacer es clicar en el botón y ponerte en contacto con nosotros a través del formulario que verás. Cuando lo hagas, descubrirás por qué en solo tres años nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

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¿Es legal alquilar un piso sin contrato?

¿Es legal alquilar un piso sin contrato?

Contrato alquiler de vivienda

Algunos propietarios llegan a plantearse la posibilidad de alquilar su piso sin un contrato por escrito, quizás porque piensan que es una pérdida de tiempo, porque no saben muy bien cómo hacerlo, etc.

Ahora bien, ¿se puede alquilar un piso sin un contrato o es algo que puede conllevar sanciones para el propietario y/o el inquilino? En este artículo resolvemos todas las dudas sobre esta práctica.

Alquilar un piso sin contrato: ¿legal o ilegal?

Cualquier relación propietario-inquilino debe estar regulada por un contrato en el sentido amplio de la palabra. Sin embargo, hasta la fecha, ninguna ley dice que sea obligatorio firmar un contrato.

Si se alquila una vivienda sin contrato escrito, estaríamos hablando de que se haría mediante un contrato verbal, una opción recogida por la Ley de Arrendamientos Urbanos y por el Artículo 1547 del Código Civil. Por tanto, sí, es legal alquilar un piso sin contrato (escrito) de por medio.

¿Qué implica alquilar un piso con un contrato verbal?

Aparte de las razones que hemos dicho al principio, alquilar un piso sin contrato por escrito puede hacer pensar al propietario (o al inquilino) que tendrá más derechos, más control de la situación o más libertad.

Por ejemplo, que podría recuperar la vivienda cuando quisiera y sin justificar el motivo, que podría subir la renta en cualquier momento o que podría entrar a la vivienda sin avisar al inquilino. Pues bien, nada más lejos de la realidad.

Aunque el piso se haya alquilado mediante un acuerdo verbal propietario-inquilino, la relación contractual sigue estando regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil en la misma medida en que lo está un alquiler por escrito. Dicho de otra forma, propietario e inquilino tienen exactamente los mismos derechos y obligaciones.

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¿Qué derechos tiene el propietario y el inquilino si se alquila un piso sin contrato?

Como acabamos de mencionar, tanto el propietario como el inquilino tienen los mismos derechos y obligaciones en un “alquiler verbal”. Son muchos los recogidos en la LAU, pero conviene recordar los fundamentales.

Derechos y obligaciones del propietario

El propietario tiene derecho a:

Y la obligación de:

Derechos y obligaciones del inquilino

Por su parte, el inquilino tiene derecho a:

  • Hacer uso y disfrute de la vivienda en las condiciones pactadas (renta, duración, etc.).
  • Exigir al propietario las reparaciones que hagan falta para mantener la vivienda habitable.
  • Empadronarse en el municipio en cuestión (al haber solo un contrato verbal, necesitará una autorización escrita del propietario).
  • Adquirir la vivienda de forma preferente si el propietario decide ponerla en venta, siempre que exista derecho de tanteo y de retracto.

Y tiene la obligación de:

  • Pagar la renta pactada puntualmente, así como cualquier garantía adicional que pida el propietario, como el depósito o el aval bancario.
  • Mantener la vivienda en las mismas condiciones en que la encontró (mobiliario, electrodomésticos, pintura de las paredes…).
  • Respetar las normas de convivencia establecidas en la ley.
  • No llevar a cabo aquello que no pactó con el propietario: subalquilar habitaciones, hacer reformas, convivir con mascotas en el piso alquilado, etc.
  • Abandonar la vivienda si el propietario debe recuperarla por motivo justificado, devolviéndola en el mismo estado y entregándole todas las copias de las llaves.

La palabra del propietario contra la del inquilino

Aunque sea legal hacerlo, lo cierto es que alquilar una vivienda sin firmar un contrato no es una práctica habitual. El motivo es simple: en caso de conflicto, resultaría muy difícil demostrar quién lleva la razón, si el propietario o el inquilino.

Con respecto al propietario, los problemas pueden venir a la hora de actualizar el precio del alquiler, de recuperar la vivienda antes de tiempo, de descubrir que el inquilino ha subalquilado habitaciones o vive con mascotas cuando lo tenía prohibido… Por tanto, nuestro consejo es que, si decides alquilar tu vivienda así, conserves todos los recibos y todos los mensajes intercambiados con el inquilino, de esa forma te resultaría más fácil demostrar que tú llevas la razón.

Sin embargo, hay una razón principal por la que te desaconsejamos alquilar tu piso sin contrato por escrito, y es que no estarás protegido contra los posibles impagos por parte del inquilino: los bancos exigen un contrato firmado a la hora de conceder seguros de alquiler.

Alquila tu piso con contrato y con el alquiler asegurado

Dicho lo anterior, tampoco es que los seguros de impago sean la mejor opción que tienes a tu alcance como propietario. Siempre hay periodos de carencia, esperas o condiciones abusivas, todo explicado en la letra pequeña que no quieren que leas.

En Wolo, en cambio, te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado, una protección absoluta contra impagos, ya que, si el inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti el alquiler y le solicitamos a él la deuda pendiente, no contigo, sino con nosotros. Y todo desde el primer día, sin que tengas que esperar ni hacer nada.

¡Ah! Tampoco te preocupes por el contrato de alquiler. Nuestro departamento jurídico se encarga de redactarlo conforme a la ley para que tú solo tengas que revisarlo y firmarlo electrónicamente.

No te la juegues alquilando tu vivienda sin contrato ni haciéndolo con un seguro de impago. Alquílala con Wolo (y con contrato) y vive con la tranquilidad de tener tu dinero asegurado pase lo que pase.

Y recuerda: lo que está por escrito va a misa.

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Alquilar una vivienda de protección oficial (VPO)

¿Se puede alquilar una vivienda de protección oficial (VPO)?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si somos propietarios de una vivienda, no debería haber ningún impedimento legal para ponerla en alquiler.

Sin embargo, en el parque inmobiliario, existe una tipología de vivienda cuyas condiciones para el alquiler (incluso la venta) son diferentes. Se trata de las viviendas de protección oficial, conocidas también como VPO, las cuales no pueden ponerse en alquiler con la misma libertad que tendríamos para una vivienda “normal”.

A pesar de que las VPO llevan décadas construyéndose en España, todavía son muchas las dudas que giran en torno a ellas, especialmente en lo que respecta a su alquiler.

Para saber si es posible alquilar una VPO, primero tenemos que tener clara la definición de estas viviendas y las condiciones a las que están sujetas.

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¿Qué es una vivienda de protección oficial?

Una VPO es una vivienda que entra dentro de la tipología de vivienda protegida. Son viviendas con unas características concretas y limitadas, y están reguladas por la normativa en materia de vivienda de cada comunidad autónoma.

Las VPO empezaron a construirse en la década de los 60, cuando la migración masiva del campo a las ciudades puso en evidencia la necesidad urgente de alojar a las familias con menos recursos económicos.

Características de una vivienda de protección oficial

Como decíamos, las VPO tienen unas características propias, que en general son las siguientes:

  1. La superficie no puede superar los 90 metros cuadrados, 108 para personas con discapacidad y 120 si están destinadas a familias numerosas.
  2. Deben destinarse permanentemente a uso residencial de personas físicas. Las personas jurídicas no pueden acceder a las VPO.
  3. Son viviendas que reciben subvenciones por parte del Estado, quien llega a acuerdos con las empresas constructoras para que entreguen un número concreto de ellas.
  4. Su precio de mercado es inferior al que tendría sin la consideración de vivienda protegida. La diferencia entre el precio de la VPO y el que tendría en el mercado lo asume el Estado y la comunidad autónoma donde se encuentre.
  5. Los requisitos para acceder a una VPO están fijados por la Administración: ser mayor de edad, no ser propietario de ningún otro inmueble, no haber disfrutado con anterioridad de una VPO, inscribirse en un registro de solicitantes de VPO y tener unos ingresos familiares que no superen en más de 5,5 puntos porcentuales el IPREM (el índice de referencia estatal para la adjudicación de subsidios y ayudas públicas).

A pesar de que el Estado subvenciona una parte de las VPO, los requisitos para considerar una vivienda como tal podrían variar de una comunidad autónoma a otra, ya que son las CC AA, y no el Gobierno central, quienes tienen competencia en dicha materia.

Otra de las características de una VPO, por cierto, es que su propietario no puede ponerla en venta antes de los 10 años. Pero ¿qué pasa si quiere ponerla en alquiler?

Alquilar una VPO en propiedad: plazos y procedimiento

A la hora de poner en alquiler una VPO, debemos saber si todavía tiene el carácter de vivienda protegida o si ya se considera una vivienda “libre”, ya que esto influirá en todo lo relativo al alquiler.

Alquilar una vivienda calificada como VPO

Una VPO tiene consideración de vivienda protegida durante 10-30 años. Mientras la vivienda esté calificada como VPO, el propietario no podrá alquilarla hasta que se cumpla el plazo a partir del cual se convierte en una vivienda libre.

Sin embargo, si el propietario demuestra ante la Administración que debe mudarse de residencia, esta podrá concederle un permiso especial para ponerla en alquiler, pero seguirá considerándose como VPO.

Es importante saber que, mientras sea VPO, el precio del alquiler no puede ser superior al 5,5% del valor máximo de venta. Por ejemplo, si el precio de venta es de 80 000 €, el alquiler anual sería de 4400 (5,5% x 80 000), por lo que la mensualidad sería de unos 366 € al mes.

Si el propietario de la VPO la alquilara a un precio superior al permitido, la Administración podría sancionarlo con multas bastante elevadas. Por parte del inquilino, deberá cumplir los requisitos legales para poder solicitar el alquiler de una VPO.

En último lugar, hay que aclarar que las VPO no pueden destinarse a alquiler vacacional. El régimen de protección señala que las VPO deben ser la residencia habitual y permanente de la persona, algo que no ocurre en un alquiler vacacional (el turista reside temporalmente, y su vivienda habitual no es el alojamiento donde pasa sus vacaciones). Sí se permite el subalquiler de habitaciones, siempre con la condición de que la VPO siga siendo la residencia del propietario.

Descalificación de VPO para alquilarla libremente

Descalificar una VPO es hacer que pierda su consideración de vivienda protegida, así se podrá alquilar a precio de mercado dentro de los límites fijados por la nueva ley de vivienda. La descalificación de la VPO puede darse por diferentes razones:

  1. Se extingue el plazo de protección

    Es decir, la vivienda deja naturalmente de ser VPO. Como dijimos, este plazo oscila de los 10 a los 30 años, según la comunidad autónoma, el régimen de protección y la tipología de VPO (alquiler, alquiler con derecho a compra o compra).

  2. Sanción por parte de la Administración

    Aunque es un caso poco común, si el propietario deja de cumplir los requisitos, la Administración podría “castigarlo” haciendo que la vivienda pierda su carácter de protegida.

  3. Pedir la descalificación de la vivienda

    El propietario de la VPO también tiene la posibilidad de solicitar voluntariamente a la Administración que la descalifique antes del periodo mínimo (10-30 años). Para ello, deberá acudir a la oficina competente de su municipio y aportar su DNI, las escrituras de la vivienda y el documento de cancelación de la hipoteca, si lo hubiera.

Ahora bien, pedir la descalificación voluntaria también tiene su parte negativa.

Y es que la Administración puede solicitar la devolución de todas las subvenciones y las ayudas públicas recibidas durante los años anteriores (del Estado, de la CA y del ayuntamiento). Sería como pagar la diferencia de precio entre la VPO y su precio de mercado, por lo que, si el propietario no puede devolver el dinero, no tendría más remedio que esperar a la extinción natural del régimen VPO para poder ponerla en alquiler.

Una vez solicitada la descalificación, lo más normal es tener que esperar hasta cinco años para poder alquilar la vivienda a precio libre.

¿Eras propietario de una VPO y te has convertido en flamante propietario de una vivienda de libre mercado? ¿Te gustaría alquilarla para obtener beneficios mensuales de manera pasiva? En Wolo encontramos a los mejores inquilinos en solo 9 días y te ofrecemos una forma de alquiler seguro para que estés protegido ante impagos desde el primer día: nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

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Información sobre el valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda: qué es, cómo calcularlo y consultarlo

Gestión inmobiliaria

Cuando vamos a comprar un producto, por ejemplo, en el supermercado, su precio está claramente indicado en su etiqueta o en el estante. En el caso de una vivienda, que no deja de ser un “producto”, conocer su precio es relativamente más complejo, pero es algo que debemos saber cuando estamos pensando en ponerla en venta.

Para ello, lo habitual es consultar el valor catastral de la vivienda, que es el valor monetario que Hacienda asigna a cada bien inmueble. No es el único valor, ya que también existen otros como el valor de mercado de la vivienda. Pero empecemos por el principio.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es el valor monetario objetivo que la Administración pública da a un bien inmueble según determinados factores. Estos bienes inmuebles a los que hace referencia son los urbanos, los rústicos y los de características especiales (bienes compuestos por varias “partes” diferenciadas).

Estos datos figuran en el Catastro, un registro dependiente del Ministerio de Hacienda. La inscripción en este registro es obligatoria y gratuita, a diferencia de lo que ocurre con el Registro de la Propiedad.

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¿Qué factores se usan para calcular el valor catastral de una vivienda?

A la hora de fijar el valor catastral de la vivienda, Hacienda tiene en cuenta sus características físicas, jurídicas y económicas, que son:

  • La localización, la superficie, la antigüedad y el uso del inmueble
  • Las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo
  • El valor del suelo y el valor de la construcción
  • El coste de ejecución material de la construcción y su calidad
  • El carácter histórico-artístico, si lo hubiera
  • Otras condiciones que afecten al valor de la vivienda

Con estos datos, la Administración asigna un valor económico a la vivienda, que, además, usa para calcular ciertos impuestos que debe pagar su propietario, como el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el ITP (impuesto sobre las transmisiones patrimoniales), el IP (impuesto sobre el patrimonio), el ISD (impuesto de sucesiones y donaciones) y el IIVTNU (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).

Algunos de ellos deben pagarse incluso a la hora de vender la vivienda, como vimos en nuestro post sobre los impuestos que pagar por vender una casa.

¿Cómo consultar el valor catastral?

Ya hemos visto que el valor catastral es un valor fijado por Hacienda, pero no es ningún secreto, ya que podemos consultarlo en cualquier momento. Para ello, existen varias formas:

  1. Accediendo a la sede electrónica del Catastro (aquí) con certificado digital o DNIe
  2. Consultando la declaración de la renta
  3. Consultando el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
  4. Acudiendo a los puntos de información catastral puestos a disposición por Hacienda
  5. O en la gerencia territorial que el Catastro tiene en la provincia donde esté la vivienda

¿Cómo se lee la referencia catastral?

La referencia catastral tiene 20 caracteres, tanto números como letras, pero existen diferencias entre los inmuebles urbanos y los rústicos.

Para viviendas urbanas

En los bienes inmuebles urbanos, el significado de los 20 caracteres del catastro es el siguiente:

  • Los 7 primeros dígitos se refieren a la localización de la vivienda.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja del plano catastral.
  • Las 4 cifras siguientes señalan el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos caracteres son dígitos de control.

Para viviendas rústicas

En el caso de las viviendas rústicas, el significado varía:

  • Los 2 primeros números indican la provincia.
  • Los 3 siguientes números, el municipio.
  • El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
  • Los 3 siguientes dígitos identifican el polígono.
  • Los 5 siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
  • Los 4 números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
  • Los 2 últimos son dígitos de control.

Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado

El valor catastral de la vivienda, aunque es el valor objetivo considerado por la Administración, pocas veces se usa para fijar su precio de venta. En general, el valor catastral nunca es superior al precio de mercado de la vivienda, que es el precio que se pagaría por ella según la situación actual de oferta y demanda.

Este precio de mercado se fija mediante la tasación del inmueble, un cálculo que tiene en cuenta la localización, el estado, la eficiencia energética, la distribución y las características de la vivienda.

Dicho esto, el valor catastral se actualiza con coeficientes aprobados por el Gobierno, con los que se pretende reducir la distancia entre el valor catastral y el valor de mercado.

Vende tu vivienda sin comisiones variables

¿Aceptarías que tu empresa te pagara menos según el sitio y el tipo de la oficina donde trabajas? Entonces, ¿por qué aceptas que una agencia inmobiliaria te cobre más comisión siguiendo esta misma lógica?

Esa es la pregunta que debes hacerte antes de recurrir a agencias con comisiones fluctuantes, quienes, además, te cobran aunque tarden años en vender tu casa.

En Wolo, ni una cosa ni la otra: solo aplicamos una comisión fija más IVA y solo cobramos si vendemos tu vivienda.

Si estás pensando en vender tu casa o tu piso, hazlo con nosotros y descubrirás por qué en solo 3 años nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

Vendo mi piso con Wolo
¿Se puede vender un piso que tiene hipoteca pendiente?

¿Se puede vender un piso hipotecado?

Compraventa de vivienda

Los motivos que nos llevan a querer vender nuestro piso son varios: nuestra familia crece o disminuye, nos cambiamos de ciudad, hemos encontrado un piso mejor, etc. Sin embargo, una duda muy frecuente entre los propietarios que desean vender su vivienda es si pueden venderla cuando todavía están pagando la hipoteca.

Lo primero que debes saber es que vender un piso con hipoteca es una práctica de lo más frecuente; es más, la mayoría de viviendas que se venden en España están hipotecadas. Por tanto, la respuesta es que sí, es perfectamente posible vender una vivienda hipotecada, aunque existen algunas cuestiones que debes tener presentes.

Qué debes saber antes de vender un piso hipotecado

Antes de siquiera ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para vender tu piso, hay cuatro factores que debes tener claros, ya que pueden influir en la decisión final de vender o no una vivienda hipotecada, especialmente los dos primeros.

1. El importe de hipoteca pendiente

Aunque lo más normal es que sepas más o menos cuánto te queda de hipoteca, es imprescindible saberlo fehacientemente antes de poner en venta el piso. Para ello, debes solicitar al banco con el que tienes la hipoteca un certificado de deuda pendiente, documento que, el día de la venta, presentarás ante el notario.

2. El precio de venta

Si hay algo con precios oscilantes, eso son las viviendas. Así, dependiendo de la coyuntura económica del mercado o incluso de la tuya personal, puede que vendas a un precio superior o inferior al importe pendiente de la hipoteca. En ambos casos, seguirás necesitando el certificado de deuda pendiente.

  • El precio de venta es superior: por ejemplo: debes al banco 50 000 € y vendes el piso por 100 000 €. En este caso, cuando el comprador realice el pago, el banco recibirá la cantidad correspondiente y el resto será para ti. Una operación redonda en la que has obtenido beneficio.
  • El precio de venta es inferior: por ejemplo, debes al banco 100 000 € y vendes el piso por 80 000 €. En esta situación, también podrás cancelar la hipoteca, pero aún seguirás teniendo una deuda con el banco de 20 000 €. Es importante saber que, de ser así, esos 20 000 € de deuda restantes se convierten en un préstamo personal, no uno hipotecario.

Un consejo que te damos es que, antes de vender tu piso hipotecado por un dinero inferior a tu deuda con el banco, valores si realmente necesitas hacerlo justo en ese momento o si, en cambio, puedes esperar un poco y subir el precio para cubrir al menos lo que te queda de préstamo.

3. Las cargas que tenga la vivienda

Además de la hipoteca, puede ser que tengas otras deudas que afecten a tu vivienda. Nos referimos, por ejemplo, a impagos con la comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y a cualquier otra cantidad que te corresponda pagar como propietario.

4. Los impuestos por vender tu piso hipotecado

No solo paga quien compra una casa: también tendrás que pagar hasta tres impuestos diferentes por vender tu vivienda, lo que en algunos casos supone una suma importante de dinero. Te damos más información en nuestro post sobre los impuestos que se pagan por vender una vivienda.

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Vender un piso con hipoteca: casos posibles

Con toda la información anterior sabida, decides publicar el anuncio de venta, encuentras un comprador y llega el día de la operación. ¿Qué posibles situaciones pueden darse? Veámoslas a continuación.

Cancelación de la hipoteca

Cancelar la hipoteca es la opción más frecuente. Consiste en realizar la venta de la vivienda hipotecada y anular administrativamente el préstamo que te concedió la entidad bancaria.

Como dijimos arriba al hablar sobre el precio de venta, si vendes el piso a un precio inferior a la cantidad que aún debes al banco, contraerás la diferencia como nueva deuda con él, que será un préstamo personal. Si, en cambio, vendes a un precio superior, podrás cancelar la hipoteca sin contraer otra deuda.

No obstante, en ambos casos, la cancelación de la hipoteca conlleva unos gastos que, como vendedor, deberás pagar.

Subrogación de la hipoteca

Hablamos de subrogación cuando el comprador sustituye al vendedor en el contrato de la hipoteca. De esta forma, la hipoteca no se cancela, sino que el comprador continuará pagando lo que quede del préstamo inicial.

Por un lado, el comprador se ahorra los gastos de apertura de una nueva hipoteca, mientras que el vendedor se ahorra los de cancelación de la suya. Por otro lado, y esta es la parte negativa para el comprador, debe continuar con la hipoteca aceptando las mismas cláusulas aceptadas en origen por el vendedor.

Ahora bien, para que se dé esta subrogación no basta con que vendedor y comprador se estrechen la mano: el banco realizará un estudio de solvencia del comprador para valorar si puede hacer frente al importe restante de la deuda contraída por el vendedor del piso hipotecado. Si el banco no acepta al comprador, la opción de subrogar la hipoteca habría que descartarla.

Hipoteca puente

Las hipotecas puente son una opción interesante cuando quieres comprarte un piso nuevo pero todavía no has vendido el actual. Es decir, en vez de pagar dos hipotecas a la vez, pagarías una única hipoteca por las dos viviendas (la que te quieres comprar y la que aún estás pagando).

Este tipo de hipotecas tienen una ventaja doble: por un lado, pagarás menos de lo que pagarías con dos hipotecas separadas; por otro, te ahorrarás los gastos por la apertura de una hipoteca para el nuevo piso.

Pero también tienen un “pero”, y es que, aunque pagarás menos que con dos hipotecas diferentes, sí que pagarás más que si solo tuvieras una. Esto significa que, si la venta del piso actual tarda en producirse, tal vez llegue el día en que no puedas seguir pagando esa cuota más alta que de costumbre.

Cuando vendas el piso hipotecado actual, podrás cancelar el préstamo inicial y solo tendrás que pagar el segundo.

Vende tu piso con total tranquilidad

Al margen de las cuestiones de hipoteca, vender un piso puede ser un proceso lleno de (otras) dudas: en qué momento ponerlo en venta, cómo poner en venta la vivienda, qué pasos jurídicos hay que seguir…

Por eso, para que la venta sea exitosa, una buena opción es recurrir a las agencias inmobiliarias, siempre que estés dispuesto a aceptar las comisiones fluctuantes y los cargos adicionales de la letra pequeña. Por ejemplo, ¿por qué vas a pagar más por vender tu vivienda según donde esté o según el tipo de inmueble?

La mejor opción es dejarlo todo en manos de agencias que solo cobren una comisión fija por vender tu piso, y, claro, que solo cobren si venden la vivienda. ¿O pagarías a alguien que no ha hecho el trabajo para el que lo contrataste?…

La única agencia que actualmente te ofrece estas condiciones es Wolo: comisión fija + IVA, esté donde esté o sea como sea la vivienda, asesor personal y agente para las visitas. Sin más vuelta de hoja.

Que lo único que oscile sean los precios de las viviendas, no la comisión que pagues a una agencia por vender la tuya.

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¿Puedo alquilar mi piso si está hipotecado?

Alquilar un piso hipotecado: ¿puede hacerse?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si tienes un piso en propiedad sobre el que aún pesa una hipoteca, quizás te estés planteando la opción de alquilarlo para cubrir total o parcialmente los gastos del préstamo bancario. La duda viene cuando te preguntas si esto es legal o no.

De entrada, en la mayoría de casos, es perfectamente legal alquilar una vivienda hipotecada, aunque existen ciertas cuestiones que debes tener en cuenta.

¿Puedo poner en alquiler mi vivienda si aún tengo hipoteca?

Como acabamos de decir, en principio, es posible alquilar una vivienda hipotecada. Sin embargo, antes de poner el anuncio, debes asegurarte, en la letra pequeña, de que el contrato de la hipoteca no incluye la famosa cláusula de impedimento del alquiler.

Si esta cláusula existe, no podrás alquilar la vivienda a pesar de ser su propietario. Esto, por el lado contrario, implica que, si no existe, sí podrás hacerlo sin problema.

¿Qué es la cláusula de impedimento del alquiler?

La cláusula de impedimento del alquiler es una condición que imponen algunas entidades bancarias para, como su nombre indica, impedir que se pueda alquilar el piso mientras no se cancele la hipoteca.

La buena noticia es que esta cláusula ya prácticamente nunca se incluye en los contratos de hipoteca, sobre todo si se trata de un préstamo para adquirir una primera vivienda. Sí es relativamente más común encontrarla cuando se va a comprar una segunda vivienda.

La razón por la que los bancos (cada vez menos) incluyen la cláusula de impedimento del alquiler es que, al alquilar el piso, el uso que hará el inquilino de él podría reducir el valor de tasación. Dicho de otra forma, la vivienda perdería parte de su valor y el banco, en caso de embargo, tendría que venderla a un precio inferior al que tenía cuando el propietario solicitó la hipoteca.

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¿Qué más aspectos debes tener en cuenta si alquilas tu vivienda con hipoteca?

Aparte de esta cláusula en desuso, hay otras cuestiones que debes tener presentes si estás pensando en poner tu vivienda hipotecada en alquiler.

Pérdida de bonificación por residencia habitual

Si la primera vivienda es tu residencia habitual, es decir, donde “haces tu vida”, y la alquilas, perderá esta consideración y no podrás seguir beneficiándote de la bonificación en el IRPF por deducción de vivienda habitual, siempre que la compraras antes del 1 de enero de 2013.

Declaración del nuevo alquiler

Si alquilas tu vivienda, tanto si está hipotecada como si no, deberás declarar a Hacienda lo que percibes por ella. Recuerda que, si no lo haces, te arriesgas a multas por alquiler fraudulento que pueden alcanzar hasta el 150% del importe defraudado (en los casos más graves).

¿Qué ocurre con el inquilino en caso de embargo de la vivienda?

Ahora, imagina que tu vivienda está alquilada y dejas de pagar la hipoteca. Como sabrás, ante la falta de pago, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria para quedarse con la vivienda. Pero ¿qué ocurre con el inquilino que reside en el piso embargado?

En este supuesto, las consecuencias para el inquilino serán diferentes según la fecha en que se firmara el contrato de alquiler, ya que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2019 introdujo cambios en este sentido.

Contratos firmados antes del 5 de marzo de 2019

Si el contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y el piso alquilado se embarga, el contrato de alquiler se extinguirá y el inquilino deberá abandonar la vivienda.

Existe una excepción, que es cuando el contrato de alquiler se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la concesión de la hipoteca, algo que, sin embargo, casi nunca se hace.

Contratos firmados después del 5 de marzo de 2019

La reforma de la LAU de 2019 estableció que el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda embargada hasta que se cumpla la duración mínima del contrato de alquiler, es decir, cinco años, y esto con independencia de que se hubiera pactado una duración inferior en el contrato.

Consulta nuestro artículo sobre la venta de un piso alquilado, donde ampliamos esta información.

Alquila tu vivienda hipotecada con un plus de tranquilidad

Una de las razones por las que alquilar un piso hipotecado es cubrir los gastos de hipoteca, “que el piso se pague solo”, como suele decirse. Efectivamente, es una buena opción siempre que se pueda alquilar legalmente. Y, claro, siempre que el inquilino pague religiosamente el alquiler.

Pero ¿qué ocurriría si el inquilino deja de pagar? ¿Cómo pagarías tú la hipoteca? ¿Qué explicación darías al banco, que ahora te quiere embargar la casa, sabiendo que los bancos no son precisamente de las entidades más comprensivas del mundo?

Por tanto, si decides alquilar un piso o una casa hipotecada, debes hacerlo con la seguridad de que vas a recibir el alquiler mes a mes, sin retrasos y sin excusas: que un impago de tu inquilino no signifique una llamada diaria del banco preguntando por su dinero…

Es probable que hayas oído hablar de los seguros de impago de alquiler, pero no son ni de lejos la mejor opción, sobre todo porque este tipo de seguros no suelen pagar en el momento, sino que establecen tiempos de espera hasta que finalmente te desembolsan el dinero del alquiler. Una vez más, ¿qué le dirías al banco mientras esperas?…

La opción que te ofrecemos en Wolo es una manera de alquilar con seguridad tu vivienda hipotecada: nuestro servicio de Alquiler Garantizado. “Garantizado” significa que nosotros nos hacemos cargo enseguida si tu inquilino deja de pagar, sin que tengas que esperar, mientras, por supuesto, le reclamamos la deuda.

Con este servicio único de Wolo, recibirás tu alquiler puntualmente y así podrás seguir pagando la hipoteca sin problemas, ya llueva, truene, ventee o caiga un meteorito.

Si tienes un piso hipotecado y quieres ponerlo en alquiler para pagarlo, alquílalo con Wolo y nuestro servicio de Alquiler Garantizado, y que ni tu inquilino ni el director del banco te quiten el sueño.

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