El «build to rent»: ¿una tendencia en auge?
En los últimos años, el “build to rent” ha cobrado más fuerza en España. De hecho, pocos son los meses en los que no escuchamos noticias acerca de esta tendencia en el sector inmobiliario. Sin embargo, es un concepto que todavía se les escapa a muchos usuarios, tanto propietarios como inquilinos, por lo que en este artículo vamos a explicar las claves de este modelo de inversión inmobiliaria.
¿Qué significa el “build to rent”?
El “build to rent” surgió en España hace pocos años, sobre todo a raíz de la pandemia, pero es una práctica de largo recorrido en Reino Unido y en Estados Unidos.
Como se deduce, “build to rent” es una expresión de origen inglés que significa “construir para alquilar”, es decir, invertir en construir nuevas propiedades residenciales que serán destinadas exclusivamente al alquiler, no a la venta. Estos alquileres, además, están pensados para que no tengan mucha rotación, esto es, que el cambio de inquilinos no sea constante.
A diferencia de los alquileres tradicionales, en donde existe la figura del casero, las viviendas del modelo “build to rent” son mantenidas por los inversores (propietarios de todo el inmueble), y las alquilan directamente a inquilinos de todo tipo, desde jóvenes recién emancipados hasta familias con hijos.
Ventajas del “build to rent”
En primer lugar, en el contexto de España, nos encontramos en un mercado del alquiler donde la demanda supera con creces la oferta. Al invertir en viviendas destinadas solo a alquiler, el “build to rent” serviría para reducir la brecha demanda-oferta, lo que, sobre el papel, ayudaría a la bajada de precios (al aumentar la oferta, manteniéndose la demanda, el coste de alquilar una vivienda sería inferior).
Otro de los aspectos ventajosos del “build to rent” es que crearía viviendas de nueva construcción en un parque inmobiliario en gran parte envejecido, donde un alto porcentaje de viviendas puestas en alquiler son de segunda mano o no cuentan con las comodidades que busca el nuevo perfil de inquilino.
Por último, los proyectos de “build to rent” tienen muy presente la ubicación, por lo que priorizan la construcción en zonas bien situadas, cercanas a comercios, medios de transporte, etc. Su objetivo es aumentar la oferta en los grandes núcleos urbanos (Madrid, Barcelona, Sevilla…), donde más escasean las viviendas en alquiler.
Desventajas del “build to rent”
El modelo del “build to rent” también presenta algunas desventajas para los inversores.
La primera es el encarecimiento de los materiales, incluso su ausencia, debido a los altos niveles de inflación que hemos vivido en los últimos meses. Esto crea incertidumbre en los inversores, no solo por el aumento de la inversión, sino también por los plazos de ejecución.
En segundo lugar, hay que mencionar la falta de suelo urbanizable. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, y el destape de los sucesivos casos de corrupción, muchos políticos han preferido mantenerse alejados para disipar cualquier sospecha de corrupción urbanística. La traducción de esto es una menor disponibilidad de suelo urbanizable y, debido a la ley de oferta y demanda, el encarecimiento del poco disponible que hay en la actualidad.
En tercer y último lugar, el “build to rent” también se enfrenta a la incertidumbre jurídica, especialmente después de la aprobación de la última ley de vivienda en mayo de 2023, entre cuyas medidas está la limitación de precios del alquiler en las zonas tensionadas. No obstante, hay que recordar que son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia exclusiva de declarar estas zonas, por lo que aquí entrarán en juego factores políticos y partidistas.
Por ejemplo, tanto el alcalde como la presidenta de la comunidad, ya dejaron claro en varias ocasiones que no declararán ninguna zona tensionada en Madrid, así que, a priori, la rentabilidad del “build to rent” para los inversores y de los propietarios que alquilen su piso en Madrid está garantizada.
A pesar de estos desafíos, los proyectos de “build to rent” ya iniciados no parecen estar en riesgo de paralización, pero sí habrá inversores dubitativos a la hora de comenzar nuevos proyectos, sobre todo por la falta de seguridad jurídica que hemos dicho en el punto anterior.
En cualquier caso, y aunque actualmente en España el “build to rent” no esté atravesando su mejor momento, podría ser una de las soluciones para oxigenar el mercado del alquiler en nuestro país. Su compresión, su adaptación y la superación de sus desafíos serán fundamentales para seguir implementando este modelo de negocio que beneficia no solo a grandes inversores, sino también a los inquilinos de a pie, que disfrutarían de mayor oferta y de la consecuente bajada de los alquileres.
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