Información sobre el valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda: qué es, cómo calcularlo y consultarlo

Gestión inmobiliaria

Cuando vamos a comprar un producto, por ejemplo, en el supermercado, su precio está claramente indicado en su etiqueta o en el estante. En el caso de una vivienda, que no deja de ser un “producto”, conocer su precio es relativamente más complejo, pero es algo que debemos saber cuando estamos pensando en ponerla en venta.

Para ello, lo habitual es consultar el valor catastral de la vivienda, que es el valor monetario que Hacienda asigna a cada bien inmueble. No es el único valor, ya que también existen otros como el valor de mercado de la vivienda. Pero empecemos por el principio.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es el valor monetario objetivo que la Administración pública da a un bien inmueble según determinados factores. Estos bienes inmuebles a los que hace referencia son los urbanos, los rústicos y los de características especiales (bienes compuestos por varias “partes” diferenciadas).

Estos datos figuran en el Catastro, un registro dependiente del Ministerio de Hacienda. La inscripción en este registro es obligatoria y gratuita, a diferencia de lo que ocurre con el Registro de la Propiedad.

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¿Qué factores se usan para calcular el valor catastral de una vivienda?

A la hora de fijar el valor catastral de la vivienda, Hacienda tiene en cuenta sus características físicas, jurídicas y económicas, que son:

  • La localización, la superficie, la antigüedad y el uso del inmueble
  • Las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo
  • El valor del suelo y el valor de la construcción
  • El coste de ejecución material de la construcción y su calidad
  • El carácter histórico-artístico, si lo hubiera
  • Otras condiciones que afecten al valor de la vivienda

Con estos datos, la Administración asigna un valor económico a la vivienda, que, además, usa para calcular ciertos impuestos que debe pagar su propietario, como el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el ITP (impuesto sobre las transmisiones patrimoniales), el IP (impuesto sobre el patrimonio), el ISD (impuesto de sucesiones y donaciones) y el IIVTNU (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).

Algunos de ellos deben pagarse incluso a la hora de vender la vivienda, como vimos en nuestro post sobre los impuestos que pagar por vender una casa.

¿Cómo consultar el valor catastral?

Ya hemos visto que el valor catastral es un valor fijado por Hacienda, pero no es ningún secreto, ya que podemos consultarlo en cualquier momento. Para ello, existen varias formas:

  1. Accediendo a la sede electrónica del Catastro (aquí) con certificado digital o DNIe
  2. Consultando la declaración de la renta
  3. Consultando el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
  4. Acudiendo a los puntos de información catastral puestos a disposición por Hacienda
  5. O en la gerencia territorial que el Catastro tiene en la provincia donde esté la vivienda

¿Cómo se lee la referencia catastral?

La referencia catastral tiene 20 caracteres, tanto números como letras, pero existen diferencias entre los inmuebles urbanos y los rústicos.

Para viviendas urbanas

En los bienes inmuebles urbanos, el significado de los 20 caracteres del catastro es el siguiente:

  • Los 7 primeros dígitos se refieren a la localización de la vivienda.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja del plano catastral.
  • Las 4 cifras siguientes señalan el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos caracteres son dígitos de control.

Para viviendas rústicas

En el caso de las viviendas rústicas, el significado varía:

  • Los 2 primeros números indican la provincia.
  • Los 3 siguientes números, el municipio.
  • El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
  • Los 3 siguientes dígitos identifican el polígono.
  • Los 5 siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
  • Los 4 números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
  • Los 2 últimos son dígitos de control.

Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado

El valor catastral de la vivienda, aunque es el valor objetivo considerado por la Administración, pocas veces se usa para fijar su precio de venta. En general, el valor catastral nunca es superior al precio de mercado de la vivienda, que es el precio que se pagaría por ella según la situación actual de oferta y demanda.

Este precio de mercado se fija mediante la tasación del inmueble, un cálculo que tiene en cuenta la localización, el estado, la eficiencia energética, la distribución y las características de la vivienda.

Dicho esto, el valor catastral se actualiza con coeficientes aprobados por el Gobierno, con los que se pretende reducir la distancia entre el valor catastral y el valor de mercado.

Vende tu vivienda sin comisiones variables

¿Aceptarías que tu empresa te pagara menos según el sitio y el tipo de la oficina donde trabajas? Entonces, ¿por qué aceptas que una agencia inmobiliaria te cobre más comisión siguiendo esta misma lógica?

Esa es la pregunta que debes hacerte antes de recurrir a agencias con comisiones fluctuantes, quienes, además, te cobran aunque tarden años en vender tu casa.

En Wolo, ni una cosa ni la otra: solo aplicamos una comisión fija más IVA y solo cobramos si vendemos tu vivienda.

Si estás pensando en vender tu casa o tu piso, hazlo con nosotros y descubrirás por qué en solo 3 años nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

Vendo mi piso con Wolo
¿Se puede vender un piso que tiene hipoteca pendiente?

¿Se puede vender un piso hipotecado?

Compraventa de vivienda

Los motivos que nos llevan a querer vender nuestro piso son varios: nuestra familia crece o disminuye, nos cambiamos de ciudad, hemos encontrado un piso mejor, etc. Sin embargo, una duda muy frecuente entre los propietarios que desean vender su vivienda es si pueden venderla cuando todavía están pagando la hipoteca.

Lo primero que debes saber es que vender un piso con hipoteca es una práctica de lo más frecuente; es más, la mayoría de viviendas que se venden en España están hipotecadas. Por tanto, la respuesta es que sí, es perfectamente posible vender una vivienda hipotecada, aunque existen algunas cuestiones que debes tener presentes.

Qué debes saber antes de vender un piso hipotecado

Antes de siquiera ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria para vender tu piso, hay cuatro factores que debes tener claros, ya que pueden influir en la decisión final de vender o no una vivienda hipotecada, especialmente los dos primeros.

1. El importe de hipoteca pendiente

Aunque lo más normal es que sepas más o menos cuánto te queda de hipoteca, es imprescindible saberlo fehacientemente antes de poner en venta el piso. Para ello, debes solicitar al banco con el que tienes la hipoteca un certificado de deuda pendiente, documento que, el día de la venta, presentarás ante el notario.

2. El precio de venta

Si hay algo con precios oscilantes, eso son las viviendas. Así, dependiendo de la coyuntura económica del mercado o incluso de la tuya personal, puede que vendas a un precio superior o inferior al importe pendiente de la hipoteca. En ambos casos, seguirás necesitando el certificado de deuda pendiente.

  • El precio de venta es superior: por ejemplo: debes al banco 50 000 € y vendes el piso por 100 000 €. En este caso, cuando el comprador realice el pago, el banco recibirá la cantidad correspondiente y el resto será para ti. Una operación redonda en la que has obtenido beneficio.
  • El precio de venta es inferior: por ejemplo, debes al banco 100 000 € y vendes el piso por 80 000 €. En esta situación, también podrás cancelar la hipoteca, pero aún seguirás teniendo una deuda con el banco de 20 000 €. Es importante saber que, de ser así, esos 20 000 € de deuda restantes se convierten en un préstamo personal, no uno hipotecario.

Un consejo que te damos es que, antes de vender tu piso hipotecado por un dinero inferior a tu deuda con el banco, valores si realmente necesitas hacerlo justo en ese momento o si, en cambio, puedes esperar un poco y subir el precio para cubrir al menos lo que te queda de préstamo.

3. Las cargas que tenga la vivienda

Además de la hipoteca, puede ser que tengas otras deudas que afecten a tu vivienda. Nos referimos, por ejemplo, a impagos con la comunidad, el impuesto de bienes inmuebles y a cualquier otra cantidad que te corresponda pagar como propietario.

4. Los impuestos por vender tu piso hipotecado

No solo paga quien compra una casa: también tendrás que pagar hasta tres impuestos diferentes por vender tu vivienda, lo que en algunos casos supone una suma importante de dinero. Te damos más información en nuestro post sobre los impuestos que se pagan por vender una vivienda.

Vender o alquilar piso con Wolo

Vender un piso con hipoteca: casos posibles

Con toda la información anterior sabida, decides publicar el anuncio de venta, encuentras un comprador y llega el día de la operación. ¿Qué posibles situaciones pueden darse? Veámoslas a continuación.

Cancelación de la hipoteca

Cancelar la hipoteca es la opción más frecuente. Consiste en realizar la venta de la vivienda hipotecada y anular administrativamente el préstamo que te concedió la entidad bancaria.

Como dijimos arriba al hablar sobre el precio de venta, si vendes el piso a un precio inferior a la cantidad que aún debes al banco, contraerás la diferencia como nueva deuda con él, que será un préstamo personal. Si, en cambio, vendes a un precio superior, podrás cancelar la hipoteca sin contraer otra deuda.

No obstante, en ambos casos, la cancelación de la hipoteca conlleva unos gastos que, como vendedor, deberás pagar.

Subrogación de la hipoteca

Hablamos de subrogación cuando el comprador sustituye al vendedor en el contrato de la hipoteca. De esta forma, la hipoteca no se cancela, sino que el comprador continuará pagando lo que quede del préstamo inicial.

Por un lado, el comprador se ahorra los gastos de apertura de una nueva hipoteca, mientras que el vendedor se ahorra los de cancelación de la suya. Por otro lado, y esta es la parte negativa para el comprador, debe continuar con la hipoteca aceptando las mismas cláusulas aceptadas en origen por el vendedor.

Ahora bien, para que se dé esta subrogación no basta con que vendedor y comprador se estrechen la mano: el banco realizará un estudio de solvencia del comprador para valorar si puede hacer frente al importe restante de la deuda contraída por el vendedor del piso hipotecado. Si el banco no acepta al comprador, la opción de subrogar la hipoteca habría que descartarla.

Hipoteca puente

Las hipotecas puente son una opción interesante cuando quieres comprarte un piso nuevo pero todavía no has vendido el actual. Es decir, en vez de pagar dos hipotecas a la vez, pagarías una única hipoteca por las dos viviendas (la que te quieres comprar y la que aún estás pagando).

Este tipo de hipotecas tienen una ventaja doble: por un lado, pagarás menos de lo que pagarías con dos hipotecas separadas; por otro, te ahorrarás los gastos por la apertura de una hipoteca para el nuevo piso.

Pero también tienen un “pero”, y es que, aunque pagarás menos que con dos hipotecas diferentes, sí que pagarás más que si solo tuvieras una. Esto significa que, si la venta del piso actual tarda en producirse, tal vez llegue el día en que no puedas seguir pagando esa cuota más alta que de costumbre.

Cuando vendas el piso hipotecado actual, podrás cancelar el préstamo inicial y solo tendrás que pagar el segundo.

Vende tu piso con total tranquilidad

Al margen de las cuestiones de hipoteca, vender un piso puede ser un proceso lleno de (otras) dudas: en qué momento ponerlo en venta, cómo poner en venta la vivienda, qué pasos jurídicos hay que seguir…

Por eso, para que la venta sea exitosa, una buena opción es recurrir a las agencias inmobiliarias, siempre que estés dispuesto a aceptar las comisiones fluctuantes y los cargos adicionales de la letra pequeña. Por ejemplo, ¿por qué vas a pagar más por vender tu vivienda según donde esté o según el tipo de inmueble?

La mejor opción es dejarlo todo en manos de agencias que solo cobren una comisión fija por vender tu piso, y, claro, que solo cobren si venden la vivienda. ¿O pagarías a alguien que no ha hecho el trabajo para el que lo contrataste?…

La única agencia que actualmente te ofrece estas condiciones es Wolo: comisión fija + IVA, esté donde esté o sea como sea la vivienda, asesor personal y agente para las visitas. Sin más vuelta de hoja.

Que lo único que oscile sean los precios de las viviendas, no la comisión que pagues a una agencia por vender la tuya.

Vendo mi piso con Wolo
¿Puedo alquilar mi piso si está hipotecado?

Alquilar un piso hipotecado: ¿puede hacerse?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si tienes un piso en propiedad sobre el que aún pesa una hipoteca, quizás te estés planteando la opción de alquilarlo para cubrir total o parcialmente los gastos del préstamo bancario. La duda viene cuando te preguntas si esto es legal o no.

De entrada, en la mayoría de casos, es perfectamente legal alquilar una vivienda hipotecada, aunque existen ciertas cuestiones que debes tener en cuenta.

¿Puedo poner en alquiler mi vivienda si aún tengo hipoteca?

Como acabamos de decir, en principio, es posible alquilar una vivienda hipotecada. Sin embargo, antes de poner el anuncio, debes asegurarte, en la letra pequeña, de que el contrato de la hipoteca no incluye la famosa cláusula de impedimento del alquiler.

Si esta cláusula existe, no podrás alquilar la vivienda a pesar de ser su propietario. Esto, por el lado contrario, implica que, si no existe, sí podrás hacerlo sin problema.

¿Qué es la cláusula de impedimento del alquiler?

La cláusula de impedimento del alquiler es una condición que imponen algunas entidades bancarias para, como su nombre indica, impedir que se pueda alquilar el piso mientras no se cancele la hipoteca.

La buena noticia es que esta cláusula ya prácticamente nunca se incluye en los contratos de hipoteca, sobre todo si se trata de un préstamo para adquirir una primera vivienda. Sí es relativamente más común encontrarla cuando se va a comprar una segunda vivienda.

La razón por la que los bancos (cada vez menos) incluyen la cláusula de impedimento del alquiler es que, al alquilar el piso, el uso que hará el inquilino de él podría reducir el valor de tasación. Dicho de otra forma, la vivienda perdería parte de su valor y el banco, en caso de embargo, tendría que venderla a un precio inferior al que tenía cuando el propietario solicitó la hipoteca.

Vender o alquilar piso con Wolo

¿Qué más aspectos debes tener en cuenta si alquilas tu vivienda con hipoteca?

Aparte de esta cláusula en desuso, hay otras cuestiones que debes tener presentes si estás pensando en poner tu vivienda hipotecada en alquiler.

Pérdida de bonificación por residencia habitual

Si la primera vivienda es tu residencia habitual, es decir, donde “haces tu vida”, y la alquilas, perderá esta consideración y no podrás seguir beneficiándote de la bonificación en el IRPF por deducción de vivienda habitual, siempre que la compraras antes del 1 de enero de 2013.

Declaración del nuevo alquiler

Si alquilas tu vivienda, tanto si está hipotecada como si no, deberás declarar a Hacienda lo que percibes por ella. Recuerda que, si no lo haces, te arriesgas a multas por alquiler fraudulento que pueden alcanzar hasta el 150% del importe defraudado (en los casos más graves).

¿Qué ocurre con el inquilino en caso de embargo de la vivienda?

Ahora, imagina que tu vivienda está alquilada y dejas de pagar la hipoteca. Como sabrás, ante la falta de pago, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria para quedarse con la vivienda. Pero ¿qué ocurre con el inquilino que reside en el piso embargado?

En este supuesto, las consecuencias para el inquilino serán diferentes según la fecha en que se firmara el contrato de alquiler, ya que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2019 introdujo cambios en este sentido.

Contratos firmados antes del 5 de marzo de 2019

Si el contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y el piso alquilado se embarga, el contrato de alquiler se extinguirá y el inquilino deberá abandonar la vivienda.

Existe una excepción, que es cuando el contrato de alquiler se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la concesión de la hipoteca, algo que, sin embargo, casi nunca se hace.

Contratos firmados después del 5 de marzo de 2019

La reforma de la LAU de 2019 estableció que el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda embargada hasta que se cumpla la duración mínima del contrato de alquiler, es decir, cinco años, y esto con independencia de que se hubiera pactado una duración inferior en el contrato.

Consulta nuestro artículo sobre la venta de un piso alquilado, donde ampliamos esta información.

Alquila tu vivienda hipotecada con un plus de tranquilidad

Una de las razones por las que alquilar un piso hipotecado es cubrir los gastos de hipoteca, “que el piso se pague solo”, como suele decirse. Efectivamente, es una buena opción siempre que se pueda alquilar legalmente. Y, claro, siempre que el inquilino pague religiosamente el alquiler.

Pero ¿qué ocurriría si el inquilino deja de pagar? ¿Cómo pagarías tú la hipoteca? ¿Qué explicación darías al banco, que ahora te quiere embargar la casa, sabiendo que los bancos no son precisamente de las entidades más comprensivas del mundo?

Por tanto, si decides alquilar un piso o una casa hipotecada, debes hacerlo con la seguridad de que vas a recibir el alquiler mes a mes, sin retrasos y sin excusas: que un impago de tu inquilino no signifique una llamada diaria del banco preguntando por su dinero…

Es probable que hayas oído hablar de los seguros de impago de alquiler, pero no son ni de lejos la mejor opción, sobre todo porque este tipo de seguros no suelen pagar en el momento, sino que establecen tiempos de espera hasta que finalmente te desembolsan el dinero del alquiler. Una vez más, ¿qué le dirías al banco mientras esperas?…

La opción que te ofrecemos en Wolo es una manera de alquilar con seguridad tu vivienda hipotecada: nuestro servicio de Alquiler Garantizado. “Garantizado” significa que nosotros nos hacemos cargo enseguida si tu inquilino deja de pagar, sin que tengas que esperar, mientras, por supuesto, le reclamamos la deuda.

Con este servicio único de Wolo, recibirás tu alquiler puntualmente y así podrás seguir pagando la hipoteca sin problemas, ya llueva, truene, ventee o caiga un meteorito.

Si tienes un piso hipotecado y quieres ponerlo en alquiler para pagarlo, alquílalo con Wolo y nuestro servicio de Alquiler Garantizado, y que ni tu inquilino ni el director del banco te quiten el sueño.

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¿Qué hay que pagar al vender una casa o un piso?

¿Qué impuestos se pagan por vender una casa?

Compraventa de vivienda

A la hora de vender una vivienda solemos pensar que la única persona en “rascarse el bolsillo” será el comprador. Pues bien, esto no es cierto, ya que, cuando se vende una casa o un piso, el vendedor también debe pagar ciertos impuestos que, según el caso, pueden representar una suma importante de dinero.

Los impuestos que se pagan por vender una casa o un piso son tres: el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), el impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) y uno menos conocido, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, alias IIVTNU.

Veamos en detalle qué son estos impuestos y cómo se calculan al vender una casa.

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Como ya comentamos en nuestro artículo sobre quién paga el IBI en un alquiler, el IBI es un impuesto municipal que paga la persona que sea propietaria de una vivienda a día 1 de enero. Este tipo de impuesto se paga por el mero hecho de tener una vivienda en propiedad, y su cuantía depende del valor catastral y del tipo impositivo de cada municipio.

La particularidad de este impuesto cuando se vende una vivienda es que la ley obliga a vendedor y comprador a pagar la parte proporcional que corresponda a cada uno. Por ejemplo, si la casa se vende el 1 de marzo, el vendedor asumirá la parte correspondiente del IBI hasta el momento de la venta, mientras que el comprador y nuevo propietario pagará la cantidad correspondiente al resto del año.

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El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

En el caso de la venta de una vivienda, este impuesto debe pagarlo el vendedor siempre que haya obtenido ganancia patrimonial. Pero ¿qué se considera ganancia patrimonial?

Básicamente, hay ganancia patrimonial cuando el vendedor obtiene beneficio económico de la venta. Dicho de otra forma, cuando vende la vivienda a un precio superior al que él pagó en origen (lo normal en muchos casos).

Para calcular el beneficio que se obtiene (o no) al vender una casa o un piso, debemos tomar dos valores, que son los siguientes:

  • Valor de adquisición: el precio por el que el vendedor compró la vivienda anteriormente. A esta cantidad debe sumar otros gastos que tuvo en su día, como los impuestos de la compra, los gastos de notaría y gestoría, el dinero invertido en mejoras sustanciales de la vivienda y la comisión de la agencia inmobiliaria. Las comisiones e intereses de la hipoteca no deben contarse en el valor de adquisición, pero sí los beneficios fiscales por haber tenido la vivienda alquilada.
  • Valor de transmisión: es el precio al que se ha vendido la vivienda, descontando una serie de gastos derivados de la venta, como la comisión de la agencia (si la hay), los gastos de cancelación registral de la hipoteca y los propios impuestos de los que estamos hablando en este post.

Si el resultado de la resta Valor de transmisión – Valor de adquisición es positivo, ha habido ganancia patrimonial, por lo que el vendedor deberá pagar el IRPF por dicha operación (en su declaración de la renta).

Los porcentajes de IRPF por una operación de venta de vivienda dependen de la ganancia patrimonial obtenida, según los tramos de la siguiente tabla (2023):

  • Hasta 6000 €: el 19%
  • De 6000 € a 50 000 €: el 21%
  • De 50 000 € a 200 000 €: el 23%
  • De 200 000 € a 300 000 €: el 27%
  • Más de 300 000 €: el 28%

Dicho esto, existen exenciones del IRPF en los siguientes casos:

    1. No ha habido ganancia patrimonial (no obstante, sí deberá declararse la venta).
    2. El piso o la casa vendida era residencia habitual y todo el dinero de la venta se destina a comprar otra residencia habitual (es decir, se reinvierte).
    3. La persona mayor de 65 años que vende su vivienda habitual aunque no compre otra vivienda para convertirla en su nueva residencia.
    4. La persona mayor de 65 años que lo que vende no es su residencia habitual pero invertirá el dinero en una renta vitalicia.
    5. La vivienda se entrega como dación para pagar un préstamo hipotecario.

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU)

Además de su sigla, este impuesto que debe pagarse por la venta de un piso o una casa también se conoce como plusvalía municipal.

Al igual que el IBI, se trata de un impuesto recaudado por los ayuntamientos, no por la administración central, y hace referencia al aumento del precio del suelo en el que se encuentra la vivienda durante los años en que el vendedor ha sido su propietario.

La plusvalía depende de factores como la fecha de adquisición de la vivienda y fecha de venta, número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión, revalorización del terreno sobre el que está construida la vivienda y porcentaje de gravamen impuesto por el ayuntamiento competente.

El vendedor debe abonar esta plusvalía en los 30 días laborales siguientes a la venta, pero, como ocurre con el IRPF, existen casos en los que no debe abonarse: si la transmisión de la vivienda es entre cónyuges, cuando el inmueble se considera histórico-artístico y cuando se produce la dación en pago.

Por último, hay que decir que un fallo del Tribunal Constitucional, emitido en 2017, consideraba que esta plusvalía tampoco debería pagarse si no existe ganancia patrimonial.

Como vemos, salvo en los casos excepcionales descritos, también hay que pagar impuestos por vender nuestra casa o nuestro piso. Sin duda, son ya suficientes gastos como para, además, tener que abonar las altas comisiones que algunas agencias inmobiliarias piden por vender tu vivienda.

Nuestra filosofía es diferente: no creemos en porcentajes que fluctúan, ni en gastos adicionales ni en factores que aumentan la comisión, como el tipo de inmueble, el lugar donde se encuentre o a saber qué más…

En Wolo, más bien, tenemos una comisión fija + IVA, para todos los inmuebles y todas las propiedades estén donde estén. Una comisión que, por supuesto, solo cobramos si vendemos tu vivienda.

Nos ocupamos de todo, desde calcular el precio de mercado de tu vivienda, difundir el anuncio para que llegue a los potenciales compradores, gestionar las visitas, realizar los trámites legales…

¿Quieres vender tu casa o tu piso huyendo de comisiones altas, condiciones abusivas y letras pequeñas? Entonces, haz clic y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en venta y alquiler mejor valorada del país.

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Propuestas de PP y PSOE en materia de vivienda

Mercado de la vivienda: ¿qué proponen los dos candidatos a la presidencia?

Actualidad mercado inmobiliario

Como sabemos, los ciudadanos acudimos a las urnas el pasado 23 de julio para votar anticipadamente al nuevo Gobierno de España. Con unos resultados que pocos o nadie se esperaba, Alberto Núñez Feijóo y Pedro Sánchez, los dos candidatos a la presidencia, siguen buscando socios que permitan, a uno o a otro, hacerse con la Moncloa.

Economía, educación, pensiones, inmigración… son algunos de los temas recogidos en el programa electoral de cada partido. Sin embargo, sobre todo después de la aprobación de la nueva ley de vivienda a finales de mayo de este año y la incertidumbre que sigue generando, las propuestas en esta materia también fueron una cuestión candente durante la campaña electoral.

Por eso, en este artículo de Wolo queremos repasar y analizar las principales propuestas de uno y otro candidato en lo que respecta al mercado de la vivienda.

Las propuestas del PP y del PSOE en materia de vivienda

Propuestas del candidato del PP

1. Pacto de Estado por la vivienda

El pacto de Estado por la vivienda propuesto por el candidato del PP supone la involucración de todas las administraciones, desde el Gobierno central hasta los ayuntamientos. Recordamos que la competencia en vivienda está asumida por las CC AA, por lo que los organismos autonómicos y locales serían fundamentales para alcanzar y aplicar un pacto en esta materia.

El objetivo de este pacto estatal sería la movilización del suelo público para construir viviendas en régimen de alquiler asequible y la rehabilitación del parque inmobiliario que ya existe. Feijóo también apuesta por dar más voz al sector privado, que, para el candidato del PP, es quien más capacidad tiene para impulsar el mercado inmobiliario.

2. Derogación de la nueva ley de vivienda

La segunda propuesta de Feijóo es la derogación de la flamante ley de vivienda aprobada el 26 de mayo por el Congreso.

Entre los cambios que la ley ha introducido encontramos el tope de precios a los nuevos contratos de alquiler en las declaradas zonas tensionadas, el fin de la actualización de los precios según el IPC y la modificación de las definiciones de grandes y pequeños tenedores.

Para el candidato del PP, la nueva ley solo ha generado inseguridad jurídica a los propietarios de viviendas y no servirá para resolver los problemas de fondo que sufre el mercado inmobiliario español.

La derogación de dicha ley, además, fomentaría la inversión privada en el mercado inmobiliario, al reducir la incertidumbre que algunos de sus puntos han provocado.

3. Bonificaciones y avales

Feijóo apuesta también por bonificaciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por la compra de una vivienda en medios rurales.

Al mismo tiempo, impulsaría un programa de avales destinados a jóvenes de hasta 35 años, mediante el cual se garantizaría la concesión de hipotecas con un valor de hasta el 95% del precio total de la vivienda.

4. Paquete de medidas antiokupas

La okupación, una de las cuestiones más controvertidas en esta materia, es otro de los pilares principales de las propuestas de Feijóo. El PP plantea un paquete de medidas para luchar contra la okupación y proteger más a los propietarios. Entre estas propuestas encontramos:

  • 1) permitir que los desalojos de las viviendas okupadas se realicen en 24 horas como máximo, con la creación de un cuerpo policial especial y unidades de actuación inmediata que dispongan de protocolos efectivos y claros,
  • 2) impedir que los okupas puedan empadronarse para disfrutar así de los derechos que ello conlleva,
  • 3) eliminar las cargas tributarias (impuestos) de las viviendas que están okupadas y devolver las que ya han sido pagadas por el propietario en concepto de IBI e ITP,
  • 4) aumentar las penas por delito de okupación (usurpación del derecho de propiedad) hasta los 3 años de prisión (actualmente, es un delito leve penado con 3-6 meses de multa)
  • 5) y legitimar a las comunidades de propietarios para llevar a cabo acciones preventivas contra la okupación, en el ámbito de la protección de la convivencia vecinal.
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Propuestas del candidato del PSOE

1. Ampliación del mercado para el alquiler

El candidato del PSOE apuesta por la construcción de hasta 183 000 viviendas públicas destinadas al alquiler. De esa cantidad, la mitad serían para jóvenes, quienes, además, seguirían disfrutando del Bono de Alquiler Joven, las ayudas directas de 250 €/mes destinadas a personas de entre 18 y 35 años.

Con esta ampliación, el parque público de vivienda aumentaría en un 20%.

2. Recuperación de la cuenta ahorro para comprar una vivienda

Esta cuenta ahorro, que estaría negociada con los bancos, podrían abrirla los jóvenes de hasta 39 años que deseen comprar una vivienda. Los rendimientos y las aportaciones anuales estarían libres de IRPF, dentro de un límite anual de 2000 € y un total de 30 000 €.

El objetivo de esta propuesta es que estos jóvenes dispongan de liquidez suficiente para hacer frente a la “entrada” necesaria para adquirir una vivienda en propiedad, que es aproximadamente el 20% del valor de tasación. También contemplan reforzar las ayudas directas incluidas en los Planes Estatales de Vivienda.

3. Estudio de los resultados del ITSGF

El ITSGF es el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, introducido el 29 de diciembre de 2022.

Como su nombre indica, se trata de un impuesto temporal cuyo objetivo es cubrir total o parcialmente ciertas exenciones fiscales que existen en algunas comunidades, como el caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía y la Comunidad de Madrid.

El partido de Pedro Sánchez evaluará la recaudación conseguida con el conocido coloquialmente como “impuesto a los ricos”, un tributo que afecta a las personas físicas que dispongan de un patrimonio neto superior a los 3 000 000 €.

4. Impulso de la rehabilitación energética de los barrios

Esta propuesta persigue mejorar la habitabilidad y reducir el consumo energético de las viviendas, en línea con los objetivos de reducción de emisiones fijados en la Agenda 2030.

5. Reforma legislativa antiokupación

Al igual que el candidato del PP, Pedro Sánchez también está comprometido con una reforma legislativa que permita el desalojo de los okupas en un plazo máximo de 48 horas, es decir, 24 horas “más tarde” que la propuesta de Núñez Feijóo.

Conclusiones a las propuestas en materia de vivienda de ambos candidatos

Independientemente del color político, ambos candidatos parecen coincidir en la necesidad de aumentar la oferta del parque inmobiliario y de facilitar el acceso de los jóvenes (hasta 35-39 años) a una vivienda, para alquilar o para comprar. Y es que la poca oferta de vivienda y el alza de precios debido a la tendencia de la inflación en los últimos años se lo pone muy difícil a este sector de la población a la hora de emanciparse y adquirir una vivienda en propiedad.

Otro de los aspectos en el que ambos candidatos coinciden es el problema de la okupación. Se necesita modificar la ley para proteger más a los propietarios, tanto en el tiempo del desalojo de los okupas como en exenciones fiscales para aquellos propietarios que han sufrido una okupación y que, por tanto, no podrán disfrutar de su vivienda. Como comentamos en nuestro artículo sobre la inquiokupación, las propuestas se refieren al delito de usurpación del derecho a la propiedad (okupación), no al delito de allanamiento de morada, para el cual la ley ya contempla la intervención inmediata o lo antes posible de los cuerpos de seguridad del Estado.

Uno de los puntos más controvertidos sigue siendo la nueva ley de vivienda, especialmente en lo que respecta al control de los precios. No obstante, en caso de que la nueva ley siguiera vigente, su aplicación no sería homogénea en todo el territorio, ya que son las comunidades autónomas quienes tienen la última palabra en materia de vivienda.

Como plataforma de propietarios de vivienda en alquiler y en venta, en Wolo seguimos muy de cerca la actualidad del mercado inmobiliario para que los propietarios siempre estén informados de aquello que más les interesa: cómo alquilar o vender su vivienda a los candidatos perfectos, con las condiciones más favorables y con la tranquilidad de haberlo hecho con la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país.

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Resumen de la ley de alquileres urbanos

Principales artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Gestión inmobiliaria

La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida por las siglas LAU, es el código legislativo que regula la relación que se establece entre el propietario y el inquilino mediante la firma del contrato de alquiler.

Esta “biblia” en materia de alquileres se encarga de regular la inmensa mayoría de supuestos que se dan en este tipo de relación contractual, estableciendo cuáles son las obligaciones y los derechos tanto del propietario como del inquilino.

En total cuenta con cuarenta artículos divididos en varios títulos y capítulos, por lo que nuestra intención con este post es resumirte los aspectos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, explicándolos, siempre que sea posible, en lenguaje del día a día.


ÍNDICE DE CONTENIDO

  1. Título I: Ámbito de ley
  2. Título II: Arrendamientos de vivienda
  3. Título III: Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
  4. Título IV: Disposiciones comunes

Título I de Ley de Arrendamientos Urbanos: El ámbito de ley

Este primer “apartado” de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere al ámbito de aplicación, por lo que no es necesario detenernos más en él: recoge todo lo relativo al régimen y al marco en los que se aplica la LAU.

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Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos de vivienda

Capítulo I: Normas generales

El Capítulo I de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el primero del Título II, y fija las normas generales de los alquileres, como la naturaleza de estas, la cesión y el subalquiler.

La naturaleza de las normas (Artículo 6)

Este artículo, el número 6, establece que no puede haber normas que sean perjudiciales para el inquilino o para una persona que subalquila, excepto en aquellos casos autorizados por la propia ley.

La cesión del contrato y el subalquiler (Artículo 8)

Se produce una cesión del contrato de alquiler cuando una tercera persona “ocupa” el lugar del inquilino en el contrato de alquiler. Es decir, el inquilino deja de ser inquilino (con sus obligaciones y derechos) en beneficio de otra persona. En el caso de un subalquiler, este se da cuando el inquilino alquila parte de la vivienda (habitaciones) a una tercera persona. Una de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produjo en 1994, cuando se prohibió el subalquiler completo de la vivienda. Tanto para ceder el contrato como para subalquilar una habitación, el inquilino necesita el permiso escrito del propietario. De hecho, el inquilino necesita el permiso del propietario en una gran mayoría de casos, sobre todo los que tienen que ver con el contrato de alquiler o con modificaciones en la vivienda (reformas, obras, etc.).

Capítulo II: Duración del contrato

Como su nombre indica, el Capítulo II fija el tiempo durante el que el contrato de alquiler estará en vigor, desde el plazo mínimo hasta el desistimiento.

Plazo mínimo (Artículo 9)

La última modificación de la ley en este sentido se produjo en marzo de 2019, y se fijó que los contratos de alquiler hechos con personas físicas tendrán una duración de 5 años, mientras que los hechos con personas jurídicas, 7 años. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que propietario e inquilino pueden pactar una duración inferior a la mínima, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta llegar al mínimo, los 5 o 7 años de antes, según el tipo de inquilino.

Prórroga del contrato (Artículo 10)

Cuando un contrato llega a su plazo mínimo (5 o 7 años), si ni el propietario ni el inquilino ha comunicado que no tiene intención de seguir con el alquiler, el contrato seguirá en vigor durante un año más hasta cumplir los 3. Para evitar esta prórroga del alquiler, el propietario debe avisar al inquilino al menos 4 meses antes de que cumpla el contrato, mientras que el inquilino, 2 meses antes. También hay que saber que, una vez cumplidos los 3 años de prórrogas anuales, si sigue sin haber comunicación entre propietario e inquilino pasados 15 días desde la última prórroga, el contrato entra en lo que se llama tácita reconducción.

Desistimiento del contrato (Artículo 11)

El desistimiento del contrato de alquiler es un derecho del inquilino, y consiste en comunicarle al propietario que no tiene intención de seguir viviendo en ese piso o casa alquilada. Es decir, el inquilino decide abandonar la vivienda alquilada antes de tiempo. Para poder desistir, el inquilino debe haber vivido al menos 6 meses en la vivienda (o menos, si así se pacta) y debe avisar al propietario al menos 30 días antes de su intención de abandonarla.
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Capítulo III: De la renta

El Capítulo III de la LAU recoge todo lo que tiene que ver con la renta, es decir, el dinero que el inquilino paga al propietario de la vivienda alquilada.

Determinación de la renta (Artículo 17)

El Artículo 17 establece que la renta será la que libremente pacte el propietario con el inquilino. Sin embargo, la nueva ley de vivienda en 2023 ha introducido cambios en este sentido en función del tipo de propietario (pequeño o grande) y de si la vivienda está en las zonas tensionadas, que son aquellas con los alquileres más altos. Además, salvo que se pacte otra cosa, el pago de la renta será mensual, y el propietario puede acordar con el inquilino una reducción total o parcial de la renta a cambio de que el inquilino realice reformas o rehabilitaciones.

Actualización de la renta (Artículo 18)

La actualización de la renta se refiere a la modificación del precio del alquiler, que se actualiza una vez al año según determinados índices. La nueva renta empezará a pagarse a partir del mes siguiente a la notificación por parte del propietario. El índice para actualizar la renta solía ser el IPC, pero, una vez más, la nueva ley de alquileres ha modificado esto, estableciendo los siguientes índices:
  • 2% como máximo para contratos renovados en 2023
  • 3% como máximo para contratos renovados en 2024
  • Un nuevo índice por fijar a partir de 2025

Gastos generales y de servicios individuales (Artículo 20)

En este artículo, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que el propietario puede pactar con el inquilino que sea este último quien se encargue de los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble y sus servicios. Es decir, lo que llamamos la comunidad. Si fuera así, el contrato de alquiler debe recoger el importe anual de estos gastos.

Capítulo IV: De los derechos y obligaciones de las partes

El capítulo IV recoge, por un lado, cuestiones relativas a las obras en la vivienda alquilada y, por otro, el derecho del inquilino a comprar la vivienda de forma preferente.

Obras en la vivienda (Artículos 21, 22 y 23)

Las obras en la vivienda se dividen en obras de conservación, obras de mejora y obras del inquilino.
  • Obras de conservación: son las que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad de la vivienda.
  • Obras de mejora: las obras de mejora están destinadas a revalorizar la vivienda, y también corren a cargo del propietario.
  • Obras del inquilino: el inquilino tiene derecho a realizar obras en la vivienda o en espacios alquilados con ella (garaje, trastero…), pero siempre contando con el permiso por escrito del propietario. También hay que decir que las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste natural de los equipamientos corren a cargo del inquilino, aunque la LAU no define explícitamente cuáles son estas “pequeñas” reparaciones.
Por último, todos los daños que el inquilino produzca en la vivienda por descuido, negligencia, etc., correrán a su cargo o, si procede, a su seguro de hogar.

Adquisición preferente (Artículo 25)

El inquilino tiene la posibilidad de comprar la vivienda alquilada por delante de una tercera persona, siempre que se den ciertas condiciones. En nuestro artículo acerca del derecho de tanteo y retracto te damos más información sobre este derecho del inquilino.
¿Subarrendar una vivienda es legal?

Capítulo V: De la suspensión, resolución y extinción del contrato

El Artículo más importante de este Capítulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el 27, donde se recogen las causas por las que el contrato de alquiler se rescindirá.

Incumplimiento de obligaciones (Artículo 27)

Como en cualquier relación contractual, si una de las partes no respeta lo acordado, se pondrá fin al contrato. El incumplimiento del contrato de alquiler puede producirse por causas del propietario o del inquilino.
  • Por causas del propietario: las causas de rescisión del contrato de alquiler imputables al propietario son no mantener la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad, no informar con su debido tiempo de la intención de hacer obras, no devolver la fianza dentro del plazo legal (30 días), impedir la prórroga del contrato con motivos ilegítimos y no respetar la intimidad del inquilino.
  • Por causas del inquilino: por parte del inquilino, no pagar la mensualidad o la fianza (inquilino moroso), la realización de actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales, deteriorar la vivienda o usarla para fines diferentes al de residir en ella, abandonarla antes de tiempo, subalquilarla o hacer obras sin permiso del propietario son motivos para finalizar el contrato de alquiler.

Título III de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Este título, como indica, recoge las cuestiones relativas al uso de la vivienda para otros fines. La mayoría de los Artículos que lo componen ya han aparecido en este post, como la conservación, mejora y obras del inquilino, el derecho de adquisición preferente, la cesión del contrato y el subalquiler.

Título IV de Ley de Arrendamientos Urbanos: Disposiciones comunes

Se trata del penúltimo título, y, al igual que el anterior, no consta de Capítulos, sino directamente de Artículos, que son:

Fianza (Artículo 36)

La fianza es el dinero que paga el inquilino al propietario en el momento de firmar el contrato de alquiler, además de la mensualidad del primer mes. Tradicionalmente se ha hecho en metálico, pero ya son varias las comunidades autónomas que contemplan el pago mediante transferencia bancaria. Esta cantidad de dinero equivaldrá a un mes de renta en el caso de alquilar una vivienda, y a dos si el alquiler será para fines distintos: almacenes, oficinas, etc. El Artículo 36 también reconoce la posibilidad de pactar con el inquilino el pago de otra cantidad de dinero adicional a la vivienda. Esta cantidad es el depósito de alquiler, que tiene algunas diferencias con respecto a la fianza. Aquí también se incluyen otro tipo de garantías, la solicitud de un aval bancario que asegure al propietario el ingreso de la renta.

Formalización del arrendamiento (Artículo 37)

Básicamente, se refiere a la realización por escrito del contrato de alquiler, donde debe aparecer toda la información sobre la vivienda alquilada, la identidad del propietario y del inquilino, la renta inicial y todas las demás cláusulas que se pacten dentro de los límites legales. Existía un último Título, el V, pero fue derogado por la modificación de la Ley de Arrendamientos que tuvo lugar en enero del año 2000. Constaba de tres Artículos, que hacían referencia a los procesos arrendaticios: competencia, procedimiento y acumulación de acciones.
¿Puede el propietario echar al inquilino del piso si necesita la vivienda antes de que termine el contrato?

Todos los anteriores son los Artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se trata de un resumen de ellos, pues en la relación propietario-inquilino entran en juego muchos más supuestos que también están regulados.

Precisamente, debido a la complejidad de las leyes en esta materia, a la hora de poner en alquiler un piso es fundamental contar con la ayuda de las agencias inmobiliarias, ya que conocen de primera mano todos los aspectos legales que se deben tener en cuenta para lograr un alquiler satisfactorio para ambas partes.

Aparte de la cuestión legal, este tipo de intermediarios también ofrecen ventajas de lo más favorables a los propietarios, diferentes productos y servicios que dan aún más tranquilidad al propietario, como los seguros de alquiler.

Sin embargo, en Wolo somos la única plataforma inmobiliaria online donde vamos un paso más allá. Y es que la cara oculta de los seguros de alquiler son los retrasos, las esperas, los periodos de carencia… toda la letra pequeña que nadie quiere que leas.

Por eso, lo que nosotros te ofrecemos es el Alquiler Garantizado, un servicio de alquiler seguro gracias al cual tú recibirás la mensualidad pase lo que pase, sin carencias, sin esperas, sin excusas. De hecho, este servicio único de Wolo nos ha posicionado, en solo tres años, como la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

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La inquiokupacion

La inquiokupación, la manera “legal” de okupar una vivienda

Gestión inmobiliaria

Con la llegada del verano, reaparece el temor a los okupas. Estaremos fuera de casa varios días o incluso semanas, y no siempre tomamos las medidas necesarias para prevenir esta situación: dejar las llaves a algún vecino de confianza para que “eche un ojo” al piso, instalar alarmas con aviso a policía… Sin embargo, la realidad es que la okupación de viviendas se produce durante todo el año, no solo en verano.

Cuando leemos “okupación”, nos viene a la mente la forma clásica de okupar una vivienda: una persona que entra a las bravas, forzando la puerta o rompiendo una ventana. Existe, no obstante, otra forma de okupación, una manera en la que no se produce ningún deterioro de los elementos que forman la vivienda; es más, es el propietario quien les da las llaves a los okupas: la inquiokupación.

Antes de hablar de esta manera “legal” de okupar una vivienda, tenemos que distinguir entre la okupación y el allanamiento de morada, ya que son delitos diferentes con penas diferentes.

Diferencia entre allanamiento de morada y okupación

A veces, en la práctica, usamos estos términos como sinónimos, pero jurídicamente tienen distinta naturaleza.

El allanamiento de morada

El allanamiento de morada es un delito penado con entre 6 meses y 4 años de prisión. Se produce cuando un tercero entra en una vivienda (morada) sin el consentimiento del residente, independientemente de que la intención de esa persona sea vivir en ella o no.

En el ámbito legal, se entiende “morada” como el espacio cerrado y separado del exterior donde el titular lleva a cabo sus actividades de la vida cotidiana. Es decir, la morada es el lugar donde legal y físicamente vivimos. Por cierto, a diferencia de lo que mucha gente piensa, nuestra casa en la playa a la otra punta de España también es nuestra morada aunque solo pasemos en ella unos días al año.

Ante un allanamiento de morada, no es necesario una orden judicial para desalojar a las personas que han allanado nuestra casa: basta con una denuncia para que la policía intervenga y las desaloje cuanto antes, protegiendo así nuestro derecho a la inviolabilidad del domicilio recogido en la Constitución.

En el contexto del alquiler, nos gustaría recordar que el propietario no puede entrar al piso alquilado sin consentimiento del inquilino. De hacerlo, y a pesar de ser el propietario, estaría cometiendo justamente un delito de allanamiento de morada.

La okupación

La okupación no es un término recogido en el ámbito jurídico; más bien, hay que hablar de “usurpación del derecho de propiedad”. Esto significa que una persona entra en un inmueble que no es vivienda (morada) de nadie, como pueden ser los pisos en construcción, abandonados, vacíos, etc.

Por ejemplo, si somos propietarios de todo un edificio en el que legalmente no vive nadie y alguien “se instala” en uno de los pisos, estaría cometiendo un delito de usurpación, una okupación.

A diferencia del allanamiento de morada, en el que la policía puede actuar enseguida, ante un delito de usurpación sí se necesita una orden judicial para desalojar a los usurpadores, un proceso que, como sabemos, puede alargarse durante meses. En este caso, se trata de un delito leve castigado con multas de 3 a 6 meses.

Ya vemos que los conceptos “morada”, “vivienda”, “domicilio” y “residencia” son fundamentales para distinguir entre ambos delitos. Pero… ¿podría ser que el okupa fuera un inquilino con un contrato de alquiler legal?

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La inquiokupación, cuando el okupa es inquilino

La inquiokupación, término formado por “inquilino” y “okupación”, es una práctica en auge que consiste en alquilar una vivienda con intención de okuparla más tarde.

Básicamente, el inquilino firma un contrato de alquiler perfectamente legal con el propietario, paga dos o tres meses de renta y, luego, deja intencionadamente de pagar. De esta manera, el okupa puede acceder a la vivienda legalmente, sin tener que recurrir a la violencia (deterioro de elementos, asalto, etc.).

En un caso de inquiokupación no se produce allanamiento de morada, ya que el contrato de alquiler reconoce que la vivienda alquilada es la morada de esa persona: la policía no podría desalojar inmediatamente al inquiokupa. Tampoco estaríamos ante un caso de okupación al uso, pues existe un contrato de alquiler en vigor.

Esta “tierra de nadie” legal se resuelve considerando al inquiokupa como un inquilino moroso, por lo que el propietario debería iniciar los trámites para desalojarlo cuanto antes.

¿Cómo detectar a un inquiokupa?

A pesar de que las apariencias engañan, sí que existen señales inconfundibles de que estamos negociando el alquiler con una persona que tiene intención de convertirse en okupa.

1. Pagar de una sola vez más mensualidades de las que recoge el contrato

Si el candidato a inquilino insiste en pagar más mensualidades de las mínimas legales (mes en curso o próximo, más fianza), posiblemente estemos ante un futuro inquiokupa. Disponer enseguida de más dinero del que pide puede ser una manera de “cegar” al propietario, que no dudaría en alquilar el piso a dicha persona.

En este punto nos referimos al pago de varias mensualidades de golpe, no a aquellos candidatos que ofrecen al propietario una mensualidad mayor porque realmente han encontrado el piso ideal para ellos.

2. No justificar la procedencia de sus ingresos

A la hora de alquilar un piso, es fundamental realizar un estudio de solvencia de los candidatos a inquilinos. Este método permite conocer de primera mano los ingresos de esa persona para evaluar si podrá hacer frente al pago de la renta. Para hacer este estudio, debemos solicitar amistosamente documentos como la renta, las nóminas, la vida laboral, etc.

Sin embargo, si el candidato se niega a proporcionar estos documentos, puede ser una señal de que tiene intención de inquiokupar el piso (y, justamente, pretenda esquivar este estudio pagando de golpe varias mensualidades, como indicamos antes).

Quien no tiene nada que esconder no debería poner pegas para enseñar este tipo de justificantes financieros. También sería sospechoso si los documentos que proporciona tienen incoherencias o faltan datos.

3. Insistir en poner los suministros a nombre del propietario

Los suministros (agua, luz, gas) suponen un gasto mensual que raramente un okupa querrá o podrá afrontar. Y no solo eso, sino que el posible inquiokupa sabe que, de hecho, es ilegal que el propietario corte los suministros de la vivienda, pues podría considerarse una falta o delito de coacción. Así, que sea el propietario quien los pague es una forma de asegurarse el suministro “indefinido” y gratuito de agua, luz y gas.

Por eso, si el candidato a inquilino insiste en que sea el propietario quien corra con los suministros, deberían saltar todas las alarmas “antinquiokupación”.

¿Cómo evitar a los inquiokupas?

Como sabemos, mejor prevenir que curar.

Las recomendaciones anteriores pueden resumirse en una sola: alquilar tu piso recurriendo a los servicios de las agencias inmobiliarias.

Acudir a profesionales del sector es la mejor forma de cubrirse las espaldas ante los inquiokupas, pues son quienes mejor conocen y aplican las pautas para descartar a los candidatos sospechosos.

Con agencias inmobiliarias online como Wolo, el proceso comienza con la puesta en alquiler del piso, difundiendo un anuncio atractivo que llame la atención de los candidatos. El siguiente paso es la realización del estudio de solvencia, comprobando escrupulosamente los datos y los ingresos del candidato a inquilino. Una vez elegido contigo el inquilino ideal, la firma del contrato se realiza de manera online, para que tú no tengas ni siquiera que desplazarte.

Igualmente, estarás protegido por el Alquiler Garantizado, un servicio de alquiler seguro gracias al cual tú cobrarás puntualmente cada mes pase lo que pase. De esta manera, el ingreso del alquiler lo tienes asegurado, sin periodos de carencia, sin esperas y sin retrasos. Y, repetimos, pase lo que pase.

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¿Qué es el derecho de tanteo y retracto y en qué condiciones puede hacerse?

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto en un alquiler?

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la inmensa mayoría de supuestos que se dan en la relación propietario-inquilino, fijando cuáles son los derechos y las obligaciones de cada uno.

Uno de estos derechos es el llamado derecho de tanteo y retracto, recogido en los Artículos 25 y 31 de la LAU, un derecho que se puede invocar cuando el propietario desea vender un piso alquilado.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? ¿Quién puede ejercerlo? ¿Cómo lo ejerce?… son algunas de las preguntas que vamos a responder en este artículo.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Lo primero que hay que decir es que el tanteo y el retracto es un derecho del inquilino, no del propietario.

Básicamente, es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino, es decir: cuando el propietario decide poner en venta la vivienda o ya la ha vendido, el inquilino tendrá derecho a comprarla por delante de una tercera persona, siempre que iguale las condiciones de la venta.

Sin embargo, existe una diferencia entre el tanteo y el retracto, que es el momento de su aplicación.

El derecho de tanteo

El derecho de tanteo lo ejerce el inquilino ANTES de la venta. Así, cuando el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, las condiciones, etc., el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo para convertirse en el nuevo propietario del piso que hasta ahora tenía alquilado.

El derecho de retracto

El derecho de retracto, en cambio, lo ejerce el inquilino DESPUÉS de la venta de la vivienda a una tercera persona, pero debe darse al menos uno de los siguientes supuestos:

  • El propietario actual no ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda.
  • El propietario actual ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda, pero ha omitido alguna de las condiciones (por ejemplo, el precio).
  • El propietario ha vendido la vivienda a una tercera persona a un precio inferior al que le ofreció al inquilino durante el tanteo.

Gracias al derecho de retracto, el inquilino podrá comprar la vivienda con las mismas condiciones que pactó el propietario con la tercera persona. Si se da el caso de que el precio de venta ha sido inferior al inicial, el inquilino adquirirá la vivienda a ese precio, no al precio inicial (superior) que el propietario le había ofrecido.

Dicho esto, podemos ver que el derecho de tanteo implica necesariamente el derecho de retracto, pero el segundo solo se puede ejercer cuando no haya sido posible ejercer el primero.

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¿Cuándo se ejerce el derecho de tanteo y de retracto?

Tanto en el tanteo como en el retracto, el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho.

En el tanteo, esos treinta días se cuentan desde que el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, mientras que en el retracto, desde que el propietario le comunica la venta efectiva. Por tanto, cumplidos los treinta días naturales desde la notificación, el inquilino perderá su derecho de compra preferente en un caso como en otro.

Por supuesto, aunque tenga derecho a ejercer el tanteo y el retracto, el inquilino puede comunicar al propietario que no está interesado en la compra de la vivienda, por lo que el propietario tendría libertad para venderla a la persona que desee.

¿Cómo se comunica la puesta en venta o la venta de la vivienda?

Si el propietario decide poner en venta su piso o ya lo ha vendido, debe informar al inquilino de manera fehaciente e indicando todas las condiciones de compra. Como en cualquier otra comunicación oficial entre el propietario y el inquilino, la manera de hacerlo es mediante un burofax con acuse de recibo contenido, o bien mediante la entrega de un acta notarial de notificación.

Limitaciones al derecho de tanteo y retracto

Existen, no obstante, ciertas situaciones en las que el derecho de tanteo y retracto no puede ejercerse, que son:

  • Cuando el contrato de alquiler recoja una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
  • Cuando haya otro derecho de adquisición preferente reconocido a una tercera persona, como podría ser el copropietario de la vivienda.
  • Cuando todo el inmueble pertenece al mismo propietario y lo vende de manera conjunta (por ejemplo, un edificio).
  • Cuando todo el inmueble se vende al mismo comprador aunque cada vivienda tenga diferente propietario.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?

Esta situación es un poco compleja, ya que depende de la duración del contrato, de cuándo se produzca la venta, del tipo de contrato, del tipo de comprador… Te damos toda la información al respecto en nuestro post sobre la venta de un piso con inquilino.

Por cierto…, ¿quiénes somos nosotros?

En Wolo, somos una plataforma inmobiliaria en la que, como propietario de una vivienda, te ofrecemos dos posibilidades:

  1. Alquilarla garantizándote el cobro de la renta con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una forma de alquiler seguro con muchas más ventajas que los seguros de alquiler: sin carencias, sin esperas, sin retrasos, sin estrés. ¿Tienes un piso para alquilar? Haz clic aquí y en 9 días lo tendrás alquilado al inquilino de tus sueños.
  2. Venderla sin pagar comisiones injustas: valoración del precio, creación y difusión del anuncio, gestión de visitas… Como en el alquiler, nosotros nos ocupamos de la venta de tu piso de principio a fin.¿Tienes una vivienda que quieres vender? Haz clic aquí y olvídate de pagos injustos y comisiones fluctuantes.

Tanto si deseas alquilar como vender, con Wolo tendrás la tranquilidad de haberlo hecho con la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país. ¡Ponte en contacto con nosotros y descubrirás por qué!

Saber más sobre Wolo
Nueva ley de vivienda: ¿qué hay que hacer para echar a un inquilino?

La nueva ley para echar a los inquilinos: lo que debes saber como propietario

Relación propietario-inquilino

Si eres propietario de un piso alquilado, es probable que estés al tanto de la aprobación de la nueva ley de vivienda hace un par de meses.

La nueva legislación en materia de alquileres urbanos ha introducido varios cambios que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos: regulación del precio del alquiler en las zonas con los precios más altos, fin de la actualización del precio del alquiler al IPC, modificación en la definición de grandes y pequeños tenedores, etc.

Sin embargo, la nueva ley de vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, también ha fijado un nuevo procedimiento para expulsar a los inquilinos morosos, protegiendo a aquellos inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica ante un desahucio.

¿Por qué se puede echar a un inquilino de una vivienda?

Como comentamos en nuestro artículo sobre el incumplimiento del contrato de alquiler, el propietario tiene varios motivos legales para pedirle a su inquilino que abandone la vivienda, como la realización de actividades molestas o subalquilar habitaciones sin permiso. Ahora bien, entre todas las razones, la más “frecuente” es no pagar el alquiler o hacerlo fuera del plazo acordado.

Como propietario, debes saber que un inquilino se convierte en moroso en cuanto no paga por primera vez. Es decir, no se necesita acumular cierto número de meses impagados, ya que percibir la renta desde el primer momento es un derecho del propietario recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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¿Cómo echar a los inquilinos con la nueva ley de vivienda?

La flamante ley de vivienda ha introducido un nuevo marco regulatorio que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero del Enjuiciamiento Civil. El objetivo, como dijimos más arriba, es proteger a las personas que, en caso de ser desahuciadas, se encontrasen en una situación de vulnerabilidad económica.

Estos inquilinos económicamente vulnerables son las personas con ingresos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), el índice que se usa como referencia en España para la asignación de ayudas y subsidios. Además de este requisito, la unidad familiar deberá destinar más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.

Para que la demanda de desahucio impuesta a un inquilino moroso sea procesada, el propietario demandante deberá proporcionar una serie de datos extra: si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es gran tenedor y si el inquilino demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, la nueva ley no modifica el proceso de desahucio propiamente dicho (informar al inquilino por burofax de la cantidad que debe, el plazo de que dispone para pagar, interposición de la demanda ante el juzgado, etc.).

Expulsión de inquilinos económicamente vulnerables

Si se da esta situación de vulnerabilidad económica, y los inquilinos han dejado de pagar el alquiler, un tribunal podrá suspender temporalmente el proceso de desahucio durante dos meses para las personas físicas y durante cuatro si son personas jurídicas. Así, el cambio introducido por la nueva ley es que estos plazos de suspensión antes eran de uno a tres meses, por lo que ahora se ven ampliados.

Cumplida la suspensión temporal, cuando el desahucio se autorice, el propietario y el inquilino serán informados del día y la hora exacta, así como la administración pública con competencia en materia de vivienda, que se encargará de proporcionar asistencia social inmediata a los inquilinos desahuciados.

De hecho, una buena práctica por parte del propietario es informar cuanto antes sobre la vulnerabilidad económica de su inquilino a la administración competente. De esta forma, el proceso de desahucio será más fluido y no se dilatará más de lo necesario.

Otro de los consejos que podemos darte desde Wolo es que, antes de interponer la denuncia para expulsar a tu inquilino, compruebes que se trata efectivamente de un moroso que no puede ni podrá pagar. Y es que puede haber otros supuestos en los que el inquilino no pague simplemente porque se olvida, pero no porque no pueda ni quiera hacerlo.

En cualquier caso, lo mejor es haber alquilado tu piso con una agencia que te ofrezca herramientas para protegerte de los posibles impagos por parte de tu inquilino. En otras palabras, disfrutar de un alquiler seguro para poder seguir viviendo con tranquilidad.

A diferencia de otras plataformas inmobiliarias que ofrecen un seguro de alquiler con periodos de carencia y letras pequeñas, en Wolo somos los únicos en ofrecerte el Alquiler Garantizado, un servicio con el que recibirás la renta pase lo que pase desde el primer día.

Con este servicio, en solo tres años ya nos hemos convertido en la plataforma para propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país. Por tanto, si quieres alquilar tu piso y vivir tranquilo, solo haz clic en el botón y nosotros nos ocupamos de absolutamente todo.

Quiero alquilar mi piso
¿Se puede vender un piso con un inquilino?

¿Es posible vender un piso alquilado?

Compraventa de vivienda

En el ámbito de la compraventa de un piso, una situación bastante frecuente es que el propietario decida venderlo cuando un inquilino vive en él. Esto le genera dudas como: ¿se puede vender un piso alquilado?, ¿qué derechos tiene el inquilino y el comprador?, ¿cuándo y cómo hay que comunicarles la decisión?…

Son varias las preguntas, y varias también las cuestiones legales que hay que tener en cuenta para asegurar el éxito del proceso de compraventa de la vivienda. Empecemos por lo básico.

¿Puedo vender mi piso si aún hay un inquilino?

Sí, puedes vender tu piso aunque haya un inquilino que vive en él. No existe ninguna ley que lo impida; es más, este supuesto se recoge en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto, hay que revisar el contrato de alquiler para ver si recoge el conocido como derecho de tanteo y de retracto.

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo, que el inquilino puede ejercitar si está estipulado en el contrato de alquiler, implica que el inquilino tiene preferencia en la compra de la vivienda por delante de un tercero, siempre que esté interesado en la adquisición y siempre que iguale las condiciones y el precio fijados por el propietario de la vivienda.

De esta forma, si el inquilino tiene derecho de tanteo o compra preferente, el propietario está obligado a avisarle de forma fehaciente (burofax) de la puesta en venta de la vivienda, así como de todas las condiciones. Por su parte, el inquilino dispondrá de 30 días naturales para tomar una decisión.

Derecho de retracto

El derecho de retracto, a diferencia del tanteo, se puede ejercer una vez cerrada la venta entre el propietario y un tercero, y da derecho al inquilino a adquirir la vivienda con las mismas condiciones pactadas entre aquellos.

Además de estar recogido en el contrato de alquiler, el inquilino podrá acogerse a su derecho de retracto si:

  • 1) el propietario no le informó de la venta de la vivienda,
  • 2) si lo hizo pero omitió algunas de las condiciones o
  • 3) si el propietario ha vendido la vivienda a un precio inferior al que le propuso al inquilino para que este ejerciera su derecho de tanteo.

Como ocurre con el tanteo, el inquilino tiene 30 días para ejercer el retracto contando desde que el propietario le informa de la venta de la vivienda. Es importante saber que, así, el inquilino comprará la vivienda al precio que pactó el propietario con el tercero, aunque este precio sea inferior al que negoció el propietario con el inquilino.

Existen excepciones a los derechos de tanteo y retracto, que son cuando el vendedor es el propietario de todo el edificio y lo venda conjuntamente, y cuando el edificio se venda al mismo comprador aunque las viviendas pertenezcan a diferentes propietarios.

Vender o alquilar piso con Wolo

Vender un piso alquilado: compradores con buena fe y sin buena fe

Con “comprador con buena fe” y “comprador sin buena fe” no nos referimos a que el comprador sea buena o mala persona en su vida diaria. Son conceptos jurídicos que entran en juego a la hora de vender y comprar una vivienda alquilada, ya que son uno de los factores que permitirán (o no) poner fin al contrato de alquiler en el momento de la compra.

Comprador con buena fe

Hablamos de un comprador de buena fe cuando se dan todos los siguientes casos:

  • Compra una vivienda sin saber que está alquilada,
  • el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad (algo que casi nunca se hace),
  • compra la vivienda mediante precio, es decir, no de forma gratuita,
  • y se la compra a la persona que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.

Comprador sin buena fe

Por el lado contrario, se tratará de un comprador sin buena fe si se da uno de los siguientes casos:

Situaciones que pueden darse a la hora de vender un piso alquilado

Una vez claros los derechos que tiene el inquilino y la distinción entre comprar con o sin buena fe, pueden darse diferentes situaciones cuando el propietario pone en venta su vivienda alquilada.

Así, descartando que el inquilino tenga y aplique su derecho de tanteo y retracto, y considerando la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (modificaciones de 2019), hay que hablar de lo siguiente.

Pisos alquilados por una duración inferior o igual a 5 años

Como sabemos, los contratos de vivienda actuales se firman por un periodo de 5 años, tras los cuales el contrato entra en una serie de prórrogas. Esto abre dos posibilidades a la hora de vender un piso o una casa con un inquilino:

  • Venta antes del 5.º año: en este caso, independientemente de la “fe del comprador”, este tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta que cumpla el quinto año. Esto está recogido en el Artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede traducirse como: el contrato de alquiler es intocable durante los primeros cinco años.
  • Venta después del 5.º año: a partir del quinto año, el contrato de alquiler entra en prórroga. Si se trata de un comprador de buena fe (es decir, no sabía que la vivienda estaba alquilada), podrá dar por finalizado el contrato de alquiler en el momento de la compra. En cambio, si es un comprador sin buena fe y, por tanto, sabía que la vivienda estaba alquilada, tendrá que respetar las prórrogas de tres años recogidas en el Artículo 10 de la LAU.

Pisos alquilados por una duración superior a 5 años

En el caso de que el contrato de vivienda tenga una duración inicial superior a los 5 años, también existen dos posibilidades:

  • Venta antes del 5.º año: si el comprador es de buena fe, tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta el quinto año. Si es un comprador que sabía de la existencia del alquiler, deberá respetar el contrato hasta que cumpla la duración pactada, pero podrá evitar que entre en prórroga una vez llegada esta fecha.
  • Venta después del 5.º año: este supuesto da lugar a dos “subsupuestos” más:
    • Venta dentro de la duración inicial pactada: pensemos, por ejemplo, en la venta al 6.º año. El comprador con buena fe podrá dar por finalizado el contrato de alquiler; el comprador sin buena fe tendrá que respetar la duración pactada.
    • Venta después de la duración inicial pactada: una vez más, el comprador con buena fe puede finalizar el contrato de alquiler, pero aquel sin buena fe tendrá que respetar también la prórroga de tres años.

Como vemos, la ley favorece al comprador con buena fe, ya que no sabía que la vivienda estaba alquilada, haciendo que pueda ocupar la vivienda antes de lo que puede hacerlo el comprador que sabía del alquiler.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se produce la venta de la vivienda?

Cuando se produce la venta del piso, el comprador debe subrogarse el contrato de alquiler como nuevo propietario de la vivienda, respetando las condiciones que originalmente pactó el antiguo propietario con el inquilino.

¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

Ya hablamos en un artículo sobre los supuestos en los que se puede echar al inquilino incluso con el contrato de alquiler vigente. Lo cierto es que no, no se puede expulsar al inquilino para vender la vivienda, al menos, cuando no existen otros motivos legales para echarlo (no paga el alquiler, realiza actividades molestas o ilegales, etc.).

Sí es posible negociar de forma amistosa con el inquilino para que abandone la vivienda, normalmente, mediante el pago de una indemnización. En la práctica, esto es “invitar” al inquilino a que desista del contrato de alquiler, algo a lo que, sin embargo, no está obligado.

Por ello, el propietario interesado en vender una vivienda con un inquilino debería descartar por completo cualquier tipo de coacción para forzar la marcha del inquilino que, en su derecho, decide no abandonar la vivienda: corte de suministros, cambio de cerradura, personarse en el piso sin avisar, amenazarlo, etc. Este tipo de acciones se consideran no solo un incumplimiento del contrato por parte del propietario, sino que algunas pueden revestir incluso carácter delictivo, por ejemplo, el allanamiento de morada.

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