Autor: Germán Rabellino

Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!

Gestión inmobiliaria

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto en un alquiler?
19/07/202304/12/2024 Gestión inmobiliaria
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la inmensa mayoría de supuestos que se dan en la relación propietario-inquilino, fijando cuáles son los derechos y las obligaciones de cada uno.
Uno de estos derechos es el llamado derecho de tanteo y retracto, recogido en los Artículos 25 y 31 de la LAU, un derecho que se puede invocar cuando el propietario desea vender un piso alquilado.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? ¿Quién puede ejercerlo? ¿Cómo lo ejerce?… son algunas de las preguntas que vamos a responder en este artículo.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Lo primero que hay que decir es que el tanteo y el retracto es un derecho del inquilino, no del propietario.
Básicamente, es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino, es decir: cuando el propietario decide poner en venta la vivienda o ya la ha vendido, el inquilino tendrá derecho a comprarla por delante de una tercera persona, siempre que iguale las condiciones de la venta.
Sin embargo, existe una diferencia entre el tanteo y el retracto, que es el momento de su aplicación.
El derecho de tanteo
El derecho de tanteo lo ejerce el inquilino ANTES de la venta. Así, cuando el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, las condiciones, etc., el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo para convertirse en el nuevo propietario del piso que hasta ahora tenía alquilado.
El derecho de retracto
El derecho de retracto, en cambio, lo ejerce el inquilino DESPUÉS de la venta de la vivienda a una tercera persona, pero debe darse al menos uno de los siguientes supuestos:
El propietario actual no ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda.
El propietario actual ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda, pero ha omitido alguna de las condiciones (por ejemplo, el precio).
El propietario ha vendido la vivienda a una tercera persona a un precio inferior al que le ofreció al inquilino durante el tanteo.
Gracias al derecho de retracto, el inquilino podrá comprar la vivienda con las mismas condiciones que pactó el propietario con la tercera persona. Si se da el caso de que el precio de venta ha sido inferior al inicial, el inquilino adquirirá la vivienda a ese precio, no al precio inicial (superior) que el propietario le había ofrecido.
Dicho esto, podemos ver que el derecho de tanteo implica necesariamente el derecho de retracto, pero el segundo solo se puede ejercer cuando no haya sido posible ejercer el primero.

¿Cuándo se ejerce el derecho de tanteo y de retracto?
Tanto en el tanteo como en el retracto, el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho.
En el tanteo, esos treinta días se cuentan desde que el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, mientras que en el retracto, desde que el propietario le comunica la venta efectiva. Por tanto, cumplidos los treinta días naturales desde la notificación, el inquilino perderá su derecho de compra preferente en un caso como en otro.
Por supuesto, aunque tenga derecho a ejercer el tanteo y el retracto, el inquilino puede comunicar al propietario que no está interesado en la compra de la vivienda, por lo que el propietario tendría libertad para venderla a la persona que desee.
¿Cómo se comunica la puesta en venta o la venta de la vivienda?
Si el propietario decide poner en venta su piso o ya lo ha vendido, debe informar al inquilino de manera fehaciente e indicando todas las condiciones de compra. Como en cualquier otra comunicación oficial entre el propietario y el inquilino, la manera de hacerlo es mediante un burofax con acuse de recibo contenido, o bien mediante la entrega de un acta notarial de notificación.
Limitaciones al derecho de tanteo y retracto
Existen, no obstante, ciertas situaciones en las que el derecho de tanteo y retracto no puede ejercerse, que son:
Cuando el contrato de alquiler recoja una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
Cuando haya otro derecho de adquisición preferente reconocido a una tercera persona, como podría ser el copropietario de la vivienda.
Cuando todo el inmueble pertenece al mismo propietario y lo vende de manera conjunta (por ejemplo, un edificio).
Cuando todo el inmueble se vende al mismo comprador aunque cada vivienda tenga diferente propietario.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?
Esta situación es un poco compleja, ya que depende de la duración del contrato, de cuándo se produzca la venta, del tipo de contrato, del tipo de comprador… Te damos toda la información al respecto en nuestro post sobre la venta de un piso con inquilino.
Por cierto…, ¿quiénes somos nosotros?
En Wolo, somos una plataforma inmobiliaria en la que, como propietario de una vivienda, te ofrecemos dos posibilidades:
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Relación propietario-inquilino

La nueva ley para echar a los inquilinos: lo que debes saber como propietario
13/07/202304/12/2024 Relación propietario-inquilino

Si eres propietario de un piso alquilado, es probable que estés al tanto de la aprobación de la nueva ley de vivienda hace un par de meses.
La nueva legislación en materia de alquileres urbanos ha introducido varios cambios que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos: regulación del precio del alquiler en las zonas con los precios más altos, fin de la actualización del precio del alquiler al IPC, modificación en la definición de grandes y pequeños tenedores, etc.
Sin embargo, la nueva ley de vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, también ha fijado un nuevo procedimiento para expulsar a los inquilinos morosos, protegiendo a aquellos inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica ante un desahucio.
¿Por qué se puede echar a un inquilino de una vivienda?
Como comentamos en nuestro artículo sobre el incumplimiento del contrato de alquiler, el propietario tiene varios motivos legales para pedirle a su inquilino que abandone la vivienda, como la realización de actividades molestas o subalquilar habitaciones sin permiso. Ahora bien, entre todas las razones, la más “frecuente” es no pagar el alquiler o hacerlo fuera del plazo acordado.
Como propietario, debes saber que un inquilino se convierte en moroso en cuanto no paga por primera vez. Es decir, no se necesita acumular cierto número de meses impagados, ya que percibir la renta desde el primer momento es un derecho del propietario recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo echar a los inquilinos con la nueva ley de vivienda?
La flamante ley de vivienda ha introducido un nuevo marco regulatorio que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero del Enjuiciamiento Civil. El objetivo, como dijimos más arriba, es proteger a las personas que, en caso de ser desahuciadas, se encontrasen en una situación de vulnerabilidad económica.
Estos inquilinos económicamente vulnerables son las personas con ingresos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), el índice que se usa como referencia en España para la asignación de ayudas y subsidios. Además de este requisito, la unidad familiar deberá destinar más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.
Para que la demanda de desahucio impuesta a un inquilino moroso sea procesada, el propietario demandante deberá proporcionar una serie de datos extra: si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es gran tenedor y si el inquilino demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, la nueva ley no modifica el proceso de desahucio propiamente dicho (informar al inquilino por burofax de la cantidad que debe, el plazo de que dispone para pagar, interposición de la demanda ante el juzgado, etc.).
Expulsión de inquilinos económicamente vulnerables
Si se da esta situación de vulnerabilidad económica, y los inquilinos han dejado de pagar el alquiler, un tribunal podrá suspender temporalmente el proceso de desahucio durante dos meses para las personas físicas y durante cuatro si son personas jurídicas. Así, el cambio introducido por la nueva ley es que estos plazos de suspensión antes eran de uno a tres meses, por lo que ahora se ven ampliados.
Cumplida la suspensión temporal, cuando el desahucio se autorice, el propietario y el inquilino serán informados del día y la hora exacta, así como la administración pública con competencia en materia de vivienda, que se encargará de proporcionar asistencia social inmediata a los inquilinos desahuciados.
De hecho, una buena práctica por parte del propietario es informar cuanto antes sobre la vulnerabilidad económica de su inquilino a la administración competente. De esta forma, el proceso de desahucio será más fluido y no se dilatará más de lo necesario.
Otro de los consejos que podemos darte desde Wolo es que, antes de interponer la denuncia para expulsar a tu inquilino, compruebes que se trata efectivamente de un moroso que no puede ni podrá pagar. Y es que puede haber otros supuestos en los que el inquilino no pague simplemente porque se olvida, pero no porque no pueda ni quiera hacerlo.
En cualquier caso, lo mejor es haber alquilado tu piso con una agencia que te ofrezca herramientas para protegerte de los posibles impagos por parte de tu inquilino. En otras palabras, disfrutar de un alquiler seguro para poder seguir viviendo con tranquilidad.
A diferencia de otras plataformas inmobiliarias que ofrecen un seguro de alquiler con periodos de carencia y letras pequeñas, en Wolo somos los únicos en ofrecerte el Alquiler Garantizado, un servicio con el que recibirás la renta pase lo que pase desde el primer día.
Con este servicio, en solo tres años ya nos hemos convertido en la plataforma para propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país. Por tanto, si quieres alquilar tu piso y vivir tranquilo, solo haz clic en el botón y nosotros nos ocupamos de absolutamente todo.

Quiero alquilar mi piso

Germán Rabellino
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Compraventa de vivienda

¿Es posible vender un piso alquilado?
06/07/202304/12/2024 Compraventa de vivienda
En el ámbito de la compraventa de un piso, una situación bastante frecuente es que el propietario decida venderlo cuando un inquilino vive en él. Esto le genera dudas como: ¿se puede vender un piso alquilado?, ¿qué derechos tiene el inquilino y el comprador?, ¿cuándo y cómo hay que comunicarles la decisión?…
Son varias las preguntas, y varias también las cuestiones legales que hay que tener en cuenta para asegurar el éxito del proceso de compraventa de la vivienda. Empecemos por lo básico.
¿Puedo vender mi piso si aún hay un inquilino?
Sí, puedes vender tu piso aunque haya un inquilino que vive en él. No existe ninguna ley que lo impida; es más, este supuesto se recoge en el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, en este punto, hay que revisar el contrato de alquiler para ver si recoge el conocido como derecho de tanteo y de retracto.
El derecho de tanteo y retracto del inquilino
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo, que el inquilino puede ejercitar si está estipulado en el contrato de alquiler, implica que el inquilino tiene preferencia en la compra de la vivienda por delante de un tercero, siempre que esté interesado en la adquisición y siempre que iguale las condiciones y el precio fijados por el propietario de la vivienda.
De esta forma, si el inquilino tiene derecho de tanteo o compra preferente, el propietario está obligado a avisarle de forma fehaciente (burofax) de la puesta en venta de la vivienda, así como de todas las condiciones. Por su parte, el inquilino dispondrá de 30 días naturales para tomar una decisión.
Derecho de retracto
El derecho de retracto, a diferencia del tanteo, se puede ejercer una vez cerrada la venta entre el propietario y un tercero, y da derecho al inquilino a adquirir la vivienda con las mismas condiciones pactadas entre aquellos.
Además de estar recogido en el contrato de alquiler, el inquilino podrá acogerse a su derecho de retracto si:
1) el propietario no le informó de la venta de la vivienda,
2) si lo hizo pero omitió algunas de las condiciones o
3) si el propietario ha vendido la vivienda a un precio inferior al que le propuso al inquilino para que este ejerciera su derecho de tanteo.
Como ocurre con el tanteo, el inquilino tiene 30 días para ejercer el retracto contando desde que el propietario le informa de la venta de la vivienda. Es importante saber que, así, el inquilino comprará la vivienda al precio que pactó el propietario con el tercero, aunque este precio sea inferior al que negoció el propietario con el inquilino.
Existen excepciones a los derechos de tanteo y retracto, que son cuando el vendedor es el propietario de todo el edificio y lo venda conjuntamente, y cuando el edificio se venda al mismo comprador aunque las viviendas pertenezcan a diferentes propietarios.

Vender un piso alquilado: compradores con buena fe y sin buena fe
Con “comprador con buena fe” y “comprador sin buena fe” no nos referimos a que el comprador sea buena o mala persona en su vida diaria. Son conceptos jurídicos que entran en juego a la hora de vender y comprar una vivienda alquilada, ya que son uno de los factores que permitirán (o no) poner fin al contrato de alquiler en el momento de la compra.
Comprador con buena fe
Hablamos de un comprador de buena fe cuando se dan todos los siguientes casos:
Compra una vivienda sin saber que está alquilada,
el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad (algo que casi nunca se hace),
compra la vivienda mediante precio, es decir, no de forma gratuita,
y se la compra a la persona que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.
Comprador sin buena fe
Por el lado contrario, se tratará de un comprador sin buena fe si se da uno de los siguientes casos:
Compra una vivienda sabiendo que está alquilada,
el contrato de alquiler está registrado en el Registro de la Propiedad,
compra una vivienda que no está inscrita en dicho registro,
adquiere la vivienda de forma gratuita
o se la compra a una persona diferente a la que aparece como propietaria en el Registro de la Propiedad.
Situaciones que pueden darse a la hora de vender un piso alquilado
Una vez claros los derechos que tiene el inquilino y la distinción entre comprar con o sin buena fe, pueden darse diferentes situaciones cuando el propietario pone en venta su vivienda alquilada.
Así, descartando que el inquilino tenga y aplique su derecho de tanteo y retracto, y considerando la Ley de Arrendamientos Urbanos actual (modificaciones de 2019), hay que hablar de lo siguiente.
Pisos alquilados por una duración inferior o igual a 5 años
Como sabemos, los contratos de vivienda actuales se firman por un periodo de 5 años, tras los cuales el contrato entra en una serie de prórrogas. Esto abre dos posibilidades a la hora de vender un piso o una casa con un inquilino:
Venta antes del 5.º año: en este caso, independientemente de la “fe del comprador”, este tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta que cumpla el quinto año. Esto está recogido en el Artículo 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que puede traducirse como: el contrato de alquiler es intocable durante los primeros cinco años.
Venta después del 5.º año: a partir del quinto año, el contrato de alquiler entra en prórroga. Si se trata de un comprador de buena fe (es decir, no sabía que la vivienda estaba alquilada), podrá dar por finalizado el contrato de alquiler en el momento de la compra. En cambio, si es un comprador sin buena fe y, por tanto, sabía que la vivienda estaba alquilada, tendrá que respetar las prórrogas de tres años recogidas en el Artículo 10 de la LAU.
Pisos alquilados por una duración superior a 5 años
En el caso de que el contrato de vivienda tenga una duración inicial superior a los 5 años, también existen dos posibilidades:
Venta antes del 5.º año: si el comprador es de buena fe, tendrá que respetar el contrato de alquiler hasta el quinto año. Si es un comprador que sabía de la existencia del alquiler, deberá respetar el contrato hasta que cumpla la duración pactada, pero podrá evitar que entre en prórroga una vez llegada esta fecha.
Venta después del 5.º año: este supuesto da lugar a dos “subsupuestos” más:
Venta dentro de la duración inicial pactada: pensemos, por ejemplo, en la venta al 6.º año. El comprador con buena fe podrá dar por finalizado el contrato de alquiler; el comprador sin buena fe tendrá que respetar la duración pactada.
Venta después de la duración inicial pactada: una vez más, el comprador con buena fe puede finalizar el contrato de alquiler, pero aquel sin buena fe tendrá que respetar también la prórroga de tres años.
Como vemos, la ley favorece al comprador con buena fe, ya que no sabía que la vivienda estaba alquilada, haciendo que pueda ocupar la vivienda antes de lo que puede hacerlo el comprador que sabía del alquiler.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se produce la venta de la vivienda?
Cuando se produce la venta del piso, el comprador debe subrogarse el contrato de alquiler como nuevo propietario de la vivienda, respetando las condiciones que originalmente pactó el antiguo propietario con el inquilino.
¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?
Ya hablamos en un artículo sobre los supuestos en los que se puede echar al inquilino incluso con el contrato de alquiler vigente. Lo cierto es que no, no se puede expulsar al inquilino para vender la vivienda, al menos, cuando no existen otros motivos legales para echarlo (no paga el alquiler, realiza actividades molestas o ilegales, etc.).
Sí es posible negociar de forma amistosa con el inquilino para que abandone la vivienda, normalmente, mediante el pago de una indemnización. En la práctica, esto es “invitar” al inquilino a que desista del contrato de alquiler, algo a lo que, sin embargo, no está obligado.
Por ello, el propietario interesado en vender una vivienda con un inquilino debería descartar por completo cualquier tipo de coacción para forzar la marcha del inquilino que, en su derecho, decide no abandonar la vivienda: corte de suministros, cambio de cerradura, personarse en el piso sin avisar, amenazarlo, etc. Este tipo de acciones se consideran no solo un incumplimiento del contrato por parte del propietario, sino que algunas pueden revestir incluso carácter delictivo, por ejemplo, el allanamiento de morada.
Por nuestros años de experiencia en el sector inmobiliario, sabemos que lo ideal es contar con buenos inquilinos que cuiden de tu vivienda y cumplan religiosamente con sus obligaciones.
Por eso, si estás pensando en alquilar tu piso pero tienes miedo a los impagos (la pesadilla de los propietarios), en la inmobiliaria online Wolo te ofrecemos una forma de alquiler seguro con la que tú cobrarás tu renta siempre pase lo que pase. Sin esperas, sin carencias, sin letras pequeñas.
Desde alquilar tu vivienda en solo 9 días hasta asegurarte el cobro para que sigas viviendo con tranquilidad: nosotros nos ocupamos de todo.
Ahora bien, si lo que quieres es vender tu vivienda al mejor precio, sin hacer nada y pagando la comisión más baja del mercado, también podemos ayudarte. Ponte en contacto con nosotros y te explicaremos cómo trabajamos con lujo de detalle.

QUIERO VENDER MI PISO
Germán Rabellino
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Relación propietario-inquilino

¿Es posible alquilar una vivienda sin ser el propietario?
15/05/202328/08/2024 Relación propietario-inquilino
Cuando se trata de alquilar una vivienda, lo más habitual es que el arrendador sea el propietario de esta. Sin embargo, existen otras figuras con poder para poner en alquiler un inmueble sin ser su propietario.
En este post hablaremos de todas las personas con potestad para poner una vivienda en alquiler y, en algunos de los casos, los límites legales dentro de los cuales pueden hacerlo.
Figuras legales que pueden poner una vivienda en alquiler
El propietario
Como ya sabemos, la figura del propietario es la más frecuente. En su condición de propietario, el titular de la vivienda tiene total libertad a la hora de ponerla en alquiler. Para ello, propietario e inquilino deberán firmar un contrato de alquiler conforme a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
También podría darse el caso de que la vivienda perteneciera a varios propietarios. En estos supuestos de copropiedad o multipropiedad, sí podría ser necesario contar con el consentimiento de los demás propietarios para poder alquilar la vivienda. En este artículo te damos más información sobre cómo alquilar y declarar una vivienda con más de un propietario.

El inquilino
¿Puede ser el inquilino arrendatario y arrendador? Aunque pueda parecer una contradicción, la verdad es que el inquilino también puede alquilar la vivienda a una tercera persona.
Este supuesto recibe el nombre de subarrendamiento o subalquiler de una vivienda, y puede darse siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
Solo es posible subalquilar partes de la vivienda (habitaciones) y no su totalidad.
El precio del subalquiler no puede ser superior a la renta establecida en el contrato de alquiler original (es decir, el firmado entre el propietario y el inquilino).
La posibilidad de subalquilar habitaciones debe estar recogida en el contrato de alquiler.
Si esta opción no estuviera en el contrato original, el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, que, por ejemplo, podría añadirse como anexo al contrato original.
Es importante indicar que, para que exista un subalquiler propiamente dicho, debe existir el pago de una renta subarrendatario-arrendatario. Es decir, no se considerará como un subalquiler si la tercera persona no paga nada al inquilino (por ejemplo, familiares o amigos que residen temporalmente en la vivienda sin pagar alquiler).
El usufructuario
Esta tercera figura se refiere a la persona que reside y disfruta de la vivienda a cambio de su mantenimiento, pero no paga ninguna renta por hacerlo. Esto último es lo que distingue al usufructuario del inquilino, quien sí paga una cantidad económica al propietario por residir en la vivienda.
El usufructuario, una condición recogida por contrato, tiene prácticamente los mismos derechos sobre la vivienda que el propietario, a excepción de su venta. Esto significa que el usufructuario puede poner en alquiler la vivienda sin necesitar el permiso del propietario (de hecho, en caso de usufructo, hablamos de «nudo propietario»).
En este marco, si el usufructuario decide alquilar la vivienda, el contrato de alquiler estará sujeto al contrato de usufructo. En otras palabras, si el contrato de usufructo termina o el usufructuario fallece, el contrato de alquiler entre este y el inquilino también se extinguirá.
Una solución para evitar la situación anterior es que el propietario también firme el contrato de alquiler y que, con él, se comprometa a respetar la duración del alquiler aunque termine el usufructo (aunque no está obligado a hacerlo).
El precarista
El precarista, una figura mucho menos conocida que las anteriores, es la persona que reside en la vivienda sin pagar una renta, sin firmar un contrato y sin duración determinada. Es el típico caso de unos padres que tienen una segunda vivienda en otra ciudad y se la ceden a su hijo o hija mientras, por ejemplo, realiza sus estudios.
El precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda (cosa que lo diferencia del usufructuario), pero sí podría alquilarla siempre que actúe como apoderado del propietario.
Es decir, en el ejemplo de antes, el hijo o la hija del propietario actuaría como representante legal de su padre, de su madre o de los dos (si es vivienda conjunta), pero en el contrato de alquiler también deberá aparecer la información del o de los propietarios.
¿Cómo saber quién es el propietario de la vivienda?
Para evitar sorpresas desagradables a la hora de alquilar una vivienda, el inquilino debe asegurarse de que la persona que dice ser su propietario efectivamente lo es.
La manera de comprobar la titularidad de una vivienda es dirigirse al registro de la propiedad de la ciudad correspondiente y solicitar una nota simple de la vivienda, donde figura la información sobre su propietario.
Otra opción es recurrir a las agencias de alquiler de pisos a la hora de buscar y alquilar una vivienda, ya que son profesionales encargados de realizar todas las comprobaciones y las gestiones pertinentes para garantizar la transparencia y seguridad de la operación.
Ahora, si eres propietario (o una de las figuras autorizadas por la ley) tal vez estés pensando en poner tu piso en alquiler para recibir un ingreso mensual. Tomar buenas imágenes de la vivienda, crear un anuncio atractivo, publicarlo en los portales inmobiliarios, estudiar la solvencia de los candidatos, redactar un contrato de alquiler que sea legal…
Son muchos los pasos que debes dar hasta que tengas tu vivienda alquilada, y no siempre tendrás tiempo o la información necesaria para hacerlo conforme a la ley. Además…, ¿y si consigues hacerlo y luego tienes que hacer frente a impagos por parte del inquilino?
En Wolo te ayudamos a poner tu piso en alquiler, desde las imágenes hasta la firma del contrato, nos ocupamos de realizar el estudio de solvencia de los candidatos potenciales y te aseguramos el cobro de la renta con nuestro Alquiler Garantizado, un servicio con muchas más ventajas que un seguro de alquiler.
¿Quieres alquilar tu piso y seguir viviendo con tranquilidad? Habla con uno de nuestros asesores y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

Alquilo mi piso con Wolo
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Consejos para alquilar piso

Estudio de solvencia: qué es y cómo se hace para elegir al inquilino ideal
08/05/202328/08/2024 Consejos para alquilar piso
A la hora de alquilar un piso, uno de los mayores miedos que tendrás como propietario es encontrarte con un inquilino moroso. Sin embargo, existe una herramienta muy útil que te ayudará a elegir al candidato ideal y evitar así esa indeseable situación.
Esta herramienta es el estudio de solvencia, que, como su nombre indica, sirve para determinar si el candidato a inquilino podrá hacer frente al pago del alquiler y de otros gastos que pudiera haber, como facturas, seguros, etc.
¿En qué consiste un estudio de solvencia?
Conocer de primera mano la situación financiera y el historial de pagos del candidato a inquilino es fundamental si quieres alquilar tu piso de forma segura. Gracias al estudio de solvencia, podrás realizar una criba para seleccionar a la persona con mayores ingresos y una situación laboral más estable.
¿Cómo se hace un estudio de solvencia?
El estudio de solvencia se hace una vez dispones de varios candidatos interesados en alquilar tu piso. Para ello, deberás solicitarles todos los documentos que demuestren su situación financiera, que son los siguientes:
Contrato de trabajo
Con este documento, podrás saber si el inquilino ocupa un trabajo temporalmente o si está contratado de manera indefinida, así como la antigüedad que tiene en la empresa.
En caso de ser un trabajador por cuenta propia, se le deberá solicitar el recibo de la cuota de autónomos, que demuestra su afiliación a la Seguridad Social en el régimen de trabajadores autónomos.
Última renta
La última renta indica los ingresos que tuvo el candidato en el año anterior. Puede ser un buen indicador para prever los ingresos que tendrá durante el año en curso, siempre que su situación laboral no cambie.
Últimas tres nóminas
Se solicitan para comprobar el nivel de ingresos mensuales de los candidatos. Cuanto más alta sea la nómina, menos probabilidad existe de que el candidato se convierta en un inquilino moroso.
Si el candidato es autónomo, se le suele solicitar las últimas declaraciones trimestrales del IRPF e IVA, respectivamente, el modelo 130 y el modelo 303.
Esta es la documentación básica con la que podrás elegir al mejor candidato a inquilino. No obstante, existen fuentes complementarias que aportan más información sobre la persona interesada.
Información adicional para el estudio de solvencia
Vida laboral
La vida laboral es el registro que indica en qué régimen de la Seguridad Social está dada de alta la persona, la fecha en la que empezó a trabajar, número total de días cotizados y todos los puestos laborales que ha ocupado a lo largo de su vida.
Es una forma de saber si esa persona se acaba de incorporar al mercado laboral o si, en cambio, es un trabajador con largo recorrido a la espalda.
Referencias de antiguos propietarios
Si el inquilino ya ha vivido en otros pisos de alquiler, se le pueden pedir referencias a sus antiguos caseros. Nada como la buena opinión de una tercera persona.
Fichero de morosos
Existen varios ficheros de morosos de carácter público elaborados por diferentes empresas. Consultarlos es una forma de comprobar que el candidato a inquilino nunca ha sido moroso en el pasado.
Aval solidario o bancario
Aunque no forma parte del estudio de solvencia como tal, el aval sirve para asegurarse de que, en caso de impago, será una tercera persona (aval solidario) o una entidad financiera (aval bancario) quien se hará cargo de la deuda.

¿Cómo analizar la información recogida con el estudio de solvencia?
Solicitar y reunir toda la información financiera sobre el candidato es algo sencillo, pues lo normal es que el candidato que no tiene nada que esconder se muestre cooperativo. La parte difícil es analizar toda esa información para decantarse por el inquilino ideal:
“¿Temporal con sueldo alto o indefinido con sueldo bajo?”
“¿Autónomo con altos ingresos o asalariado con pocos?”
“¿Le pido un aval, por lo que pueda pasar?”
“¿Y qué pasa si al final no me paga?”
…
Por preguntas como las anteriores, lo mejor es recurrir a agencias inmobiliarias que se encarguen de llevar a cabo el estudio de solvencia: nadie mejor que un profesional experto en el sector para elegir al inquilino ideal.
El estudio de solvencia y tasa de esfuerzo, es solo uno de los muchos servicios que te ofrecemos en Wolo, un proceso mediante el cual nos aseguramos de que alquilas tu vivienda a la persona adecuada. Pero son muchos más los beneficios de trabajar con nosotros:
Te asesoramos sobre la situación del mercado del alquiler, para que alquiles tu vivienda a un precio competitivo y estés siempre informado.
Creamos un anuncio atractivo para los candidatos y le damos difusión a través de las plataformas de alquiler de pisos más conocidas, además de en la nuestra propia.
Gestionamos las visitas a tu vivienda con las personas interesadas haciendo un filtro previo, una tarea para la que no siempre tendrás tiempo (o ganas) de trasladarte al piso y responder los muchos de mensajes de los inquilinos potenciales.
Realizamos, por supuestísimo, el estudio de solvencia y te proponemos al mejor candidato.
Redactamos el contrato de alquiler de acuerdo con la ley, el cual podrás firmar de manera telemática estés donde estés.
Te aseguramos el cobro del alquiler puntualmente gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado.
¿Eres propietario de un piso que quieres poner en alquiler? ¿No sabes o no tienes tiempo para encontrar al inquilino ideal? ¿Quieres alquilar tu piso con seguridad y seguir viviendo con tranquilidad?
Entonces, haz clic en el botón, rellena el formulario y uno de nuestros asesores se pondrá en contacto contigo.
¡Vente ya a la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país!

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Relación propietario-inquilino

El inquilino no paga: ¿cómo puedes echarlo?
05/05/202306/09/2024 Relación propietario-inquilino
Quizás ya hayas estado en una de las peores situaciones en que puede verse un propietario con un piso alquilado: tener que lidiar con un inquilino que no paga. Sin duda, esto puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, especialmente si no sabes muy bien qué hacer en estos casos.
Por eso, en el artículo de esta semana, queremos explicarte qué debes hacer (y qué no) para echar a un inquilino moroso de tu vivienda.

¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?

Pasos para echar a un inquilino que no paga

Tipos de inquilinos morosos

¿Qué no hacer para echar a un inquilino que no paga?

¿Qué ocurre si el inquilino tiene hijos?

Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos

¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?

La ley reconoce el derecho que tiene el propietario de cobrar el alquiler del primer al último día que dure el contrato. Si, llegado el día acordado para pagar, el inquilino no lo hace, el propietario puede iniciar los trámites para expulsarlo de la vivienda.
Es decir, no existe un plazo de tiempo mínimo para considerar al inquilino como moroso: con una sola mensualidad no abonada, ya debe considerarse al inquilino como tal.
Pasos para echar a un inquilino que no paga de la vivienda

Primer paso para evitar los impagos: la prevención

Como suele decirse, “mejor prevenir que curar”.
El primer paso para evitar toparse con un moroso es realizar un estudio de solvencia del candidato a inquilino: situación laboral, tipo de contrato, ingresos mensuales, rentas de años anteriores, etc. Solicitar un aval bancario de alquiler también es una buena opción para estar aún más seguro de que, en caso de impago, una tercera persona o entidad bancaria se hará cargo de la deuda.
Paralelamente, es recomendable consultar el fichero de inquilinos morosos (FIM), un registro nacional alimentado por profesionales inmobiliarios, particulares y sentencias judiciales que recoge información sobre los inquilinos que no pagan. Esto es útil para descartar la posibilidad de estar frente a un inquiokupa, es decir, inquilinos que alquilan la vivienda con intención de convertirse después en okupas.

Cómo detectar a un inquiokupa antes de alquilarle la vivienda

Segundo paso: reconocimiento del inquilino moroso

Si, a pesar de que era el candidato ideal, el inquilino deja de pagar por cualquier razón, se convierte automáticamente en inquilino moroso.
No existe ninguna cantidad mínima de deuda para considerar a un inquilino moroso, ya que el propietario tiene derecho por contrato a recibir el alquiler desde el primer día (lejos quedan ya los tiempos en que se aprobaron medidas extraordinarias en este sentido debido al confinamiento).
Por ello, ante el primer impago por parte del inquilino (total o parcial), hay que comunicarle y dejar constancia por escrito de la deuda mediante un burofax. El inquilino moroso dispondrá de 30 días para satisfacer la deuda.
Tercer paso: la reacción del inquilino

Con la recepción del burofax, el inquilino moroso tiene tres opciones: pagar la deuda en un plazo de 30 días, abandonar la vivienda u oponerse a la deuda.
Cuarto paso: interponer una demanda

Si el moroso se opone a la deuda y el propietario sigue sin cobrar, este podrá interponer una demanda por impago, que el juez debe admitir a trámite. Para ello, el propietario deberá presentar, junto con la demanda:

Contrato de alquiler firmado por el propietario y el inquilino

Escrituras de la vivienda o nota simple del registro de la propiedad

Acuse de recibo del burofax enviado al inquilino moroso

Justificantes de otros impagos si los hubiera (facturas, etc.)

Con esta documentación, el juez podrá admitir la demanda, tras lo cual el secretario judicial dará al inquilino moroso 10 días para pagar. Si persiste, el proceso continuará hasta el desahucio.
Quinto paso: el desahucio del inquilino moroso

Cuando nada de lo anterior surte efecto y el propietario sigue sin cobrar, se dará inicio al proceso de desahucio, un trámite que puede durar casi dos años, según los últimos datos. Con el desahucio, se recupera la vivienda, aunque no siempre la cantidad adeudada.

¿Cuánta tarda el desahucio por impago?

Tipos de morosos que puedes encontrarte como propietario

Como hemos dicho antes, un inquilino se convierte en moroso desde el primer momento en que no paga, pero no todos los inquilinos que no pagan son iguales. Veamos cuáles son los principales tipos y cómo reaccionar ante ellos.

Moroso fortuito

El moroso fortuito es aquel que quiere pagar, pero no puede hacerlo llegado el nuevo mes por falta de liquidez. Ya que tiene intención de satisfacer la deuda, dependerá de la voluntad del propietario negociar amistosamente con él para darle más tiempo, aunque nada le impide iniciar el proceso visto anteriormente (burofax, demanda, etc.).

Moroso despreocupado

El moroso despreocupado es el que puede y quiere pagar, pero se olvida de hacerlo llegado el momento. En estos casos, bastaría con recordarle su obligación, por ejemplo, enviándole recordatorios unos días antes de la fecha del pago.

Moroso intencional

Es el moroso que puede pagar, pero no quiere hacerlo. Teniendo en cuenta que es un inquilino solvente, lo mejor es (intentar) comprender por qué no quiere hacerlo y, si persiste en el impago, iniciar el proceso de reclamación por la vía legal.

Moroso negligente

Es el caso más complicado, pues es el moroso que ni puede ni tiene intención alguna de pagar. Ante un moroso así, no hay duda: hay que iniciar cuanto antes el proceso de reclamación/desahucio para evitar que la situación se prolongue en el tiempo.

Lo que NO debe hacerse para echar a un inquilino que no paga

Somos conscientes de que toparse con un moroso puede ser una situación estresante y extenuante. Sin embargo, lo mejor que puede hacer el propietario (además de seguir los pasos de antes) es mantener la calma.

Y es que, si se deja llevar por otros sentimientos (frustración, ira, etc.), podría incurrir en acciones que, de hecho, podrían retrasar el proceso e incluso, a veces, favorecer al inquilino moroso en un juicio. Estas acciones que nunca deben hacerse son:

Cambiar la cerradura

Cortar los suministros

Vender la casa

No mantener la vivienda habitable

Recurrir a empresas de desocupación, ya que se mueven en el marco de la alegalidad

Solo hay una manera de actuar que siempre beneficiará al propietario en todos los supuestos: hacerlo todo dentro de la legalidad.

¿Qué ocurre si el inquilino moroso tiene hijos?

El hecho de que el inquilino moroso tenga hijos no debería afectar al proceso de desahucio. Lo que sí podría ocurrir es que ese núcleo familiar fuera declarado vulnerable económicamente, por lo que los servicios sociales del ayuntamiento se ocuparían de la situación una vez expulsados el inquilino y los hijos de la vivienda.
Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos

Dicho todo esto hasta ahora, lo cierto es que, si haces un proceso de selección adecuado y exhaustivo, lo más habitual es que evites a los inquilinos morosos.

Los datos financieros, el historial de morosidad, ingresos de el/los potencial/es inquilino/s, su perfil social o las experiencias pasadas con otros propietarios, son solo algunas de las cosas que tomamos en cuenta en Wolo a la hora de aceptar o no una candidatura.

Aun así, los propietarios de pisos en alquiler tienen formas de cubrirse las espaldas en tales situaciones, recurriendo a plataformas como Wolo, donde te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado.

Con este servicio, tienes el cobro asegurado de la renta, pase lo que pase, con cobertura ilimitada desde el primer momento y sin tener que esperar meses para cobrar. Así, en caso de impago, nosotros te cubrimos la renta e iniciamos inmediatamente el proceso de reclamación al inquilino.

Si realmente quieres evitar los riesgos, recuerda: en Wolo nos encargamos de todo. Desde la publicación del piso, hasta garantizar tus cobros cada mes, sin excepciones.

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Germán Rabellino
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
Seguir leyendo El inquilino no paga: ¿cómo puedes echarlo?
Actualidad mercado inmobiliario

Nueva ley de vivienda: puntos clave que necesitas saber como propietario
21/04/202328/08/2024 Actualidad mercado inmobiliario
Después de más de un año paralizada, el 14 de abril de 2023, el Gobierno y sus socios llegaron a un acuerdo para la reforma de la ley de vivienda actual.
Siguiendo su proceso parlamentario, el 18 de mayo fue aprobada por el Senado, y el 25 de mayo, fue finalmente publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Su anuncio, ante la incertidumbre y ciertas cuestiones que todavía no se han determinado, ha causado gran revuelo en el mercado del alquiler, tanto que algunos expertos aseguran que las nuevas medidas, lejos de mejorar la situación actual, la empeorará todavía más.
Sea como fuere, la nueva ley contempla varios y grandes cambios que, si bien son más beneficiosos para los inquilinos, de momento no está tan claro que lo sean también para los propietarios de viviendas en alquiler.
Por ello, en este artículo analizamos los puntos clave de esta nueva ley de vivienda tal y como ha sido aprobada por el Congreso, y cómo te afectará si eres propietario de una vivienda ya alquilada o si estás pensando en sacarla al mercado por primera vez.

ÍNDICE DE CONTENIDO

Fin de la actualización del precio del alquiler según el IPC

Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores

Declaración y ampliación de zonas tensionadas

Gastos de inmobiliaria a cargo del propietario

Prohibición de acuerdos contrarios a la ley

Beneficios fiscales para los propietarios

Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada

Conclusiones a la nueva ley de vivienda

Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

1. Desaparece la actualización del precio del alquiler según el IPC
Empezamos con una de las modificaciones más polémicas: el precio del alquiler ya no se actualizará según el IPC, el famoso índice de precios al consumo.
Hasta la fecha, siempre que así estuviera recogido en el contrato, el precio del alquiler se actualizaba anualmente según el IPC. Sin embargo, la nueva ley de vivienda pone fin a esta indexación. Entonces, ¿cómo se actualizarán los contratos de alquiler en los próximos años?

→ Actualización del alquiler en 2023
En 2023, los contratos de alquiler se actualizarán con un límite del 2%. Esta fue una medida excepcional aprobada por el Gobierno para paliar la inflación provocada por la crisis en Ucrania. Por ejemplo, con este límite, un contrato de 1000 €/mes no podrá actualizarse por más de 1020 €/mes.
→ Actualización del alquiler en 2024
En 2024, se prevé que los precios puedan actualizarse como máximo al 3%. Siguiendo el ejemplo de los 1000 €/mes, que se pagarían durante 2023, el alquiler subiría como máximo a 1030 €/mes en 2024.
→ Actualización del alquiler a partir de 2025
Este es uno de los puntos que menos claros están de momento. El Gobierno, a través del Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborará un nuevo índice de referencia del alquiler aplicable a partir de enero de 2025.
Aún no se conoce cuál será este índice ni qué límite fijará a la actualización de precios, pero todo apunta a que este nuevo índice siempre estará por debajo del IPC y será más estable que este. Pero, como decimos, aún está por definirse.

2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores
La segunda modificación de la que cabe hablar es de la nueva definición de pequeños y grandes tenedores de viviendas.
En zonas tensionadas:
Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de 5 o más viviendas.
Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 5 viviendas.
En zonas no consideradas como tensionadas:
Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 10 viviendas.

¿Por qué esto es importante? Porque, según hablemos de pequeños o grandes tenedores, el precio del alquiler en contratos nuevos estará limitado por índices diferentes cuando se trate de zonas tensionadas, concepto del que hablamos justo a continuación.

3. Se facilita la declaración de zona tensionada y se regulan los precios en ellas
Por decirlo así, una zona tensionada es aquella donde los precios del alquiler están “disparados” (por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona).
La nueva ley de vivienda pretende facilitar a las comunidades autónomas las condiciones para declarar una zona tensionada, así como ampliar estas zonas para aplicar en ellas las medidas de control que vemos más abajo.
Para declarar una zona tensionada, la cual podría ser un barrio, un distrito, una ciudad o incluso una comunidad autónoma entera, esta deberá cumplir una de las siguientes condiciones:
Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares.
Sin embargo, serán las comunidades autónomas las que tengan el poder de declarar o no una zona tensionada, aunque cumpla una de las dos condiciones anteriores. Por tanto, es de prever que en esta consideración también entren en juego factores políticos.
Pero ¿qué supone que una vivienda esté en una zona tensionada o no?
La importancia de la consideración de zona tensionada estriba en que los precios de los nuevos alquileres se regularán en función de si la vivienda está o no en una de estas áreas (nuevo contrato de alquiler, recordamos, es el que se firma tras el vencimiento del vigente; la actualización anual del alquiler no supone la firma de un nuevo contrato).
Alquiler de nuevos contratos en zonas no tensionadas
Tanto si es pequeño como gran tenedor, en las zonas no tensionadas, el propietario tendrá libertad para fijar el precio del nuevo contrato de alquiler. Sí se aplicarán, no obstante, las actualizaciones anuales según los nuevos índices (2% en 2023, 3% en 2024, ¿x?% en 2025).
Alquiler de nuevos contratos en zonas tensionadas
En cambio, en zonas tensionadas, el precio del alquiler de los nuevos contratos variará:
Pequeños tenedores (menos de 5 viviendas): tendrán que fijar el nuevo precio del alquiler según los índices que vimos antes aplicados a la renta del contrato anterior.
Es decir, si el contrato anterior era de 1000 €/mes, el nuevo será de 1020 €/mes (2%) si se firma en 2023, de 1030 €/mes (3%) si se firma en 2024 y en 2025, según el nuevo índice aún por elaborar.
En otras palabras, el importe “base” para fijar el nuevo alquiler (esos 1000€/mes del contrato anterior) y no podrá subirse argumentando otros gastos, como cuotas de comunidad, impuesto de basuras, etc., para luego aplicar sobre este los nuevos índices.
Grandes tenedores (5 o más viviendas): el precio será el menor entre el valor del contrato anterior más el ajuste anual (como explicamos en el punto anterior), y un nuevo “índice de contención de precios” que aún está por definirse, pero que será de obligatorio cumplimiento en este caso.
Como vemos, los nuevos alquileres en las zonas tensionadas estarán fuertemente regulados, aunque a la espera de conocer tanto el nuevo índice que remplazará al IPC para la actualización anual a partir de 2025, como el “índice de contención de precios” en estas áreas.

4. El propietario deberá correr con los gastos de inmobiliaria
Esta es otra de las modificaciones importantes que se han incluido en la nueva ley.
Ya sabemos que, para poder entrar a la vivienda, el inquilino corría con el pago de la fianza y el depósito del alquiler, el mes de entrada o la parte proporcional, y, además, con los honorarios de la inmobiliaria, que suelen ser de una mensualidad más el IVA.
No obstante, la nueva ley de vivienda obliga al propietario a hacerse cargo de la comisión de las agencias inmobiliarias. Esto podría desalentar especialmente a los pequeños propietarios con menos recursos que, justamente, ponen su vivienda en alquiler para recibir un ingreso mensual.
Sin embargo, con o sin la aprobación de la nueva ley, la labor de las agencias inmobiliarias seguirá siendo fundamental por las siguientes razones:
Orientan y asesoran a los propietarios que desean poner su vivienda en alquiler en cuanto a precio, perfil de inquilinos, fiscalidad, regulaciones, profesionalidad de la publicación, momento del mercado, entre otros.
Realizan un exhaustivo proceso de revisión del perfil económico y social de los inquilinos potenciales. Minimizando al máximo el riesgo a sufrir impagos u ocupaciones.
Aumentan la difusión y por tanto la visibilidad de los anuncios de dichas viviendas a través de sus bases de datos y convenios con portales inmobiliarios.
Actúan como intermediarios entre propietario e inquilino en la gestión del alquiler: resolución de problemas, cobro de la renta, etc.
Protegen al propietario ante impagos del inquilino, mediante productos y servicios como los seguros de alquiler, o el alquiler garantizado, que da la certeza a los propietarios de cobrar su renta cada mes sin excepciones, y cubrir los gastos judiciales en caso de desahucio.

5. Se prohíben que las partes lleguen a acuerdos contrarios a la ley

La nueva ley de vivienda también elimina de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad de acuerdos contrarios a la propia ley. Por ejemplo, el propietario no podrá pactar con su inquilino que la actualización del alquiler se indexe según el IPC, pues esto sería contrario a la nueva normativa.

Con esto, se pretende proteger a los inquilinos de los propietarios que los obliguen a aceptar condiciones abusivas para poder acceder a la vivienda o para renovar el contrato de alquiler.

6. Beneficios fiscales para los propietarios
Los propietarios que posean viviendas en zonas tensionadas disfrutarán de incentivos en el IRPF, para fomentar así la puesta en alquiler de estas viviendas vacías.
Estos entrarán en vigor al día siguiente en que la nueva ley sea publicada en el BOE, pero los efectos fiscales empezarán a tener efecto a partir del 1 de enero de 2024 y serán los siguientes:
Bonificación del 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas si se rebaja el precio de alquiler al menos en un 5% con respecto al contrato anterior.
Por ejemplo, un propietario en zona tensionada que baja el alquiler de los 1000 a los 950 €/mes (un 5%) podría beneficiarse de una reducción del 90% en el IRPF (a diferencia del 60% máximo que prevé la ley actual).
Bonificación del 70% si es primer arrendamiento en zona tensionada y además los inquilinos son personas de entre 18 y 35 años, una administración pública, o ciertas entidades sin ánimo de lucro.
Bonificación del 60% en caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Bonificación del 50% en el resto de los casos.

7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada
Al igual que habrá incentivos para aquellos propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, también habrá “penalizaciones” para ciertos propietarios que decidan no hacerlo sin causa justificada.
Así, la nueva ley de vivienda da a los ayuntamientos (ya que recaudar el IBI es competencia de estos) la posibilidad de aplicar recargos del 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles, para los propietarios de al menos cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven vacías sin causa justificada más de dos años.
8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda
La nueva ley de vivienda prevista por el Gobierno sería, en el plazo inmediato, beneficiosa para los inquilinos, especialmente al eximirlos de los honorarios de las inmobiliarias y al establecer un control de los precios en zonas tensionadas.
Sin embargo, como avisan los expertos, el control de los precios no sería la solución a la falta de oferta y los problemas de accesibilidad a las viviendas en alquiler. Es más, a medio y largo plazo, este control de los alquileres podría llevar a muchos propietarios a vender sus viviendas, por lo que la oferta del mercado de alquiler se reduciría aún más.
Sería necesario aplicar incentivos fiscales alicientes a los propietarios que alquilen sus viviendas, por un lado, y por otro, aumentar la oferta del parque inmobiliario de alquiler, uno de los grandes problemas de fondo que esta nueva ley de vivienda no parece resolver.

9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda
¿Una comunidad autónoma puede negarse a clasificar una zona como tensionada?
Efectivamente, el Gobierno central no declarará las zonas tensionadas, sino que esta decisión recae sobre las CCAA, que son las que tienen competencias en materia de vivienda. Por tanto, los presidentes autonómicos contrarios a esta nueva ley pueden negarse a declarar una zona como tensionada, aunque cumplan una de las condiciones para ser considerada como tal.
Si la ley se aprueba, como propietario, ¿tendré que hacerme cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias?
Si. Tal y como está estipulada la nueva ley, será el propietario quien deba pagar la comisión de las inmobiliarias y de las agencias.
¿Puedo subir el precio del alquiler para compensar los honorarios de la agencia?
Si tienes tu vivienda en una zona no tensionada, la ley reconoce que puedes fijar libremente el precio del nuevo contrato de alquiler, ya seas pequeño o gran tenedor.
En zonas tensionadas, los pequeños tenedores no podrán subir el alquiler por encima del precio del antiguo contrato + índice de variabilidad anual. Este índice de variabilidad anual será del 2% en 2023, del 3% en 2024 y de un porcentaje que será fijado por el INE a partir de 2025.
En el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, el precio del nuevo contrato será el menor entre el contrato anterior más el ajuste anual, y el definido según el nuevo “índice de contención de precios”, que aún debe ser elaborado.
En zonas tensionadas, ¿tengo un tope para fijar el precio si pongo una vivienda en alquiler por primera vez?
Las viviendas puestas en alquiler por primera vez en zonas tensionadas deberán fijar la renta en función del índice de referencia de precios. Esto también se aplicará a las viviendas que no se hayan puesto en alquiler en los últimos cinco años.
Firmé un contrato con mi inquilino en donde fijamos que la actualización se haría según el IPC. ¿Puedo aplicar la actualización según este índice?
Aunque el contrato de alquiler establezca que la actualización del precio del alquiler se hará según la fluctuación del IPC, esa cláusula queda nula al existir una norma de rango superior.
Por tanto, cuando la nueva ley entre en vigor, será ilegal actualizar el alquiler según el IPC.
¿Cómo sabrá mi nuevo inquilino lo que me pagaba el anterior?
Los nuevos inquilinos (o, mejor dicho, los candidatos a ello) tendrán derecho a saber fehacientemente el precio del anterior contrato de alquiler.
Quiero renovarle el contrato a mi inquilino, ¿puedo pactar con él el nuevo importe del alquiler?
Podrás pactar la renta del nuevo contrato de alquiler si la vivienda está en una zona no tensionada, tanto si eres pequeño como gran tenedor. No será posible hacerlo en zonas tensionadas, ya que en ellas se aplicarán los índices que hemos venido comentando.
¿La actualización anual varía entre pequeños y grandes tenedores?
No, la variación anual en función de los nuevos índices se aplica a todos los contratos de alquiler independientemente del tipo de propietario.
¿Y esta actualización varía entre zonas no tensionadas y zonas tensionadas?
No, la variación anual del alquiler seguirá siendo la misma en zonas tensionadas y no tensionadas.
¿Podré repercutir gastos e impuestos al inquilino?
Si, para primeros arrendamientos la nueva ley permite trasladar gastos como el IBI o el impuesto de basuras, así como otros gastos para el mantenimiento del inmueble. Eso sí, debe existir acuerdo entre las partes y estar especificado su importe anual en el contrato de alquiler. En el caso de nuevos contratos, sólo se podrán repercutir estos gastos si ya se hacía en el contrato anterior.
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Germán Rabellino
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Relación propietario-inquilino

¿Puede un inquilino cambiar la cerradura sin permiso del propietario?
13/04/202328/08/2024 Relación propietario-inquilino

Por muy explícito que sea, a veces, un contrato de alquiler al uso no especifica nada sobre ciertas cuestiones o dudas que pueden surgir en la relación que se establece entre el propietario y el inquilino de la vivienda. Algunas de estas cuestiones no revisten demasiada importancia, pero otras sí que pueden enturbiar la relación entre el casero y su alquilado.
Por ejemplo, ¿puede el inquilino cambiar la cerradura de la puerta sin pedir permiso al propietario? Teniendo en cuenta que la vivienda es propiedad del casero, la lógica nos diría que esto no es posible sin su consentimiento.
Pues bien, como veremos en el artículo de hoy, la lógica no siempre tiene la razón.
El inquilino quiere cambiar la cerradura, ¿puede hacerlo?
Cuando compramos una casa, es perfectamente normal que queramos cambiar la cerradura para estar seguros de que somos las únicas personas que tienen las nuevas llaves. De la misma forma, también entra dentro de la normalidad que un inquilino quiera cambiar la cerradura por el mismo motivo.
De hecho, que el inquilino cambie la cerradura es una medida acertada de seguridad, ya que es probable que por el piso hayan pasado varias personas que podrían haber hecho copias de las llaves en el pasado. Se trata, por tanto, de algo que le aporta tranquilidad en su nuevo domicilio.
La realidad, contraria a lo que pensaríamos de entrada, es que, efectivamente, el inquilino sí tiene derecho a cambiar la cerradura. Y, lo que es más, no necesita contar con el permiso del propietario para hacerlo.
Sin embargo, sí que es recomendable informar del deseo de cambiar la cerradura de la vivienda, en pos de mantener una relación fluida y cordial propietario-inquilino.

¿Puede el propietario negarse a que el inquilino cambie la cerradura?
Si bien el cambio de cerradura podría verse como una “modificación de elementos” en la vivienda, no está considerado como una obra o reforma en el piso alquilado (para esto último, sí se necesita del permiso del propietario).
Por ello, el propietario de la vivienda no puede negarse al cambio de cerradura, y, aunque así fuera, el inquilino podría hacerlo igualmente sin ningún perjuicio.
Lo que sí puede exigir el propietario es que, una vez terminado el contrato de alquiler, el inquilino vuelva a poner la antigua cerradura, ya que, recordamos, el inquilino debe dejar la vivienda exactamente en las mismas condiciones en que la encontró, cerradura de la puerta incluida. Si no lo hiciera, el propietario podría no devolver una parte de la fianza para costear el nuevo cambio.
En cualquier caso, sin importar si la cerradura se ha cambiado o no, el inquilino está obligado a entregar al propietario todos los juegos de llaves que tenga en el momento de abandonar el piso.
¿Es obligatorio entregar un juego de llaves al casero con el contrato en vigor?
Si el inquilino cambia la cerradura del piso, no está obligado a entregar una copia de las nuevas llaves al propietario mientras el contrato esté en vigor.
Pero, una vez más, es recomendable por dos motivos: el primero, para no enturbiar la relación entre ambos; y, el segundo, como medida de seguridad para el inquilino por si olvida o pierde su juego de llaves.
¿Puede el propietario acceder a la vivienda sin permiso del inquilino?
En relación con lo que hemos visto hasta ahora, hay que indicar también que, aunque disponga de una copia de las llaves, el propietario no puede entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino.
La razón es que, aunque la vivienda siga siendo propiedad de esa persona, también es el domicilio del inquilino, un espacio protegido por el Artículo 18.2 de la Constitución, donde se reconoce la inviolabilidad del domicilio (siempre que no se esté cometiendo en ella un delito flagrante).
Esto último es muy importante, ya que, si el propietario accede libremente a la vivienda, podría no solo incurrir en un incumplimiento del contrato del alquiler, sino también en un delito de allanamiento de morada, algo con consecuencias penales.
Lo más normal es que el contrato de alquiler recoja el plazo de antelación con que el propietario debe avisar al inquilino de su intención de visitar la vivienda (24-48 horas, por ejemplo).
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Quiero alquilar mi piso

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Documentación para alquilar piso

El certificado energético: obligatorio para alquilar un piso
06/04/202327/11/2024 Documentación para alquilar piso
Tal vez seas propietario de un piso y te estarás informando sobre todas las condiciones y la documentación necesaria para alquilarlo legalmente. Si es tu caso, debes saber que, desde hace unos años, uno de los documentos obligatorios para alquilar (y vender) una vivienda es el certificado energético.
En este artículo te contamos qué es exactamente el certificado energético, cómo se consigue y cuánto tiempo dura, entre otras cuestiones que te interesan para alquilar tu piso de forma segura.

¿Qué es el certificado energético?

¿Cómo se consigue el certificado energético?

La etiqueta de certificación energética

Cuánto cuesta el certificado energético

Multas por no tener la certificación energética

¿Es necesario el certificado energético para alquilar o vender una vivienda?

Casos en los que no se necesita el certificado energético

Beneficios de contar con certificado energético para alquilar una vivienda

Cómo hacer que una vivienda sea más eficiente energéticamente

¿Qué es el certificado energético?

El certificado energético es un documento oficial que refleja el consumo de energía y las emisiones de CO2 de la vivienda en cuestión, ya sea de nueva construcción o antigua. Esta certificación obligatoria entró en vigor en España por aplicación del Real Decreto 235/2013.
El cálculo de la eficiencia energética de una vivienda se realiza mediante un proceso que tiene en cuenta aspectos de esta como:

Superficie, forma y situación de la vivienda.

Instalaciones térmicas y de iluminación.

Condiciones de funcionamiento y ocupación.

Envolvente térmica (conjunto de cerramientos que aíslan los espacios habitables del exterior).

¿Cómo se consigue el certificado energético?

Para conseguir el certificado energético de una vivienda y así poder alquilarla o venderla, hay que seguir una serie de pasos, que vemos a continuación.
Visita de un técnico cualificado

Lo primero que se debe hacer para conseguir el certificado energético es ponerse en contacto con un técnico cualificado para que visite la vivienda. Este profesional calculará la eficiencia energética y las emisiones de CO2 basándose en los criterios que mencionamos arriba.
Preparación del certificado

Una vez realizada esta evaluación, el técnico prepará el certificado de energía con las aplicaciones homologadas del Ministerio de Industria. Las más comunes son la CE3 y la CE3X.
Registro en el organismo competente

El registro del certificado energético debe hacerse en el órgano competente de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en el caso de Cataluña se trata del Instituto Catalán de Energía, mientras que la Comunidad de Madrid es la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura.
Generación de la etiqueta energética

Cuando el certificado ha sido registrado en el organismo competente, el propietario de la vivienda debe pagar las tasas (que varían según la comunidad autónoma) para obtener la etiqueta energética con la letra correspondiente, de la que hablamos justo abajo.
La etiqueta de certificación energética

El informe que realiza el técnico consta de varias páginas que se “resumen” en la conocida como etiqueta de certificación energética, donde aparece la siguiente información:
Datos del edificio

Recogen el tipo de edificio, dirección, referencia catastral y normativa vigente en el momento de su construcción.
Escala de calificación energética

Esta escala va desde la letra A hasta la G. Obtener una A significa que la vivienda es más eficiente y menos contaminante en términos de emisiones de CO2. En el lado opuesto, la letra G la reciben las viviendas más contaminantes y que más energía consumen.
Registro y validez del certificado

Se trata del número de registro del certificado energético y su periodo de validez, que es de una duración de diez años salvo para las letras G, que será de cinco.

Cuánto cuesta el certificado energético
El precio del certificado energético puede variar según diversos factores como la ubicación, el tamaño de la vivienda, y la empresa o profesional que lo emita. En España, el coste promedio oscila entre 50 y 150 euros para una vivienda estándar, aunque este precio puede incrementarse en el caso de propiedades de mayor tamaño o con características especiales.
Es importante recordar que los honorarios no están regulados de manera estricta, por lo que es recomendable solicitar varios presupuestos a profesionales acreditados para comparar precios. Además, asegúrate de que el técnico esté inscrito en el registro correspondiente para garantizar la validez del certificado.
Multas por no tener la certificación energética
No contar con el certificado energético puede conllevar sanciones económicas según la normativa vigente en España. Las multas se dividen en tres categorías según la gravedad de la infracción: leves, graves y muy graves, y los importes pueden oscilar entre 300 y 6.000 euros.
Por ejemplo, anunciar una vivienda para la venta o alquiler sin incluir su calificación energética se considera una infracción leve, mientras que falsear datos en el certificado es una infracción muy grave. Además de las sanciones económicas, no disponer del certificado puede retrasar o incluso invalidar operaciones de venta o alquiler. Por ello, es fundamental obtener este documento antes de poner la propiedad en el mercado.
¿Es necesario el certificado energético para alquilar o vender una vivienda?
El certificado energético es obligatorio tanto para vender como para alquilar una vivienda en España. Esta normativa, en vigor desde 2013, establece que cualquier propietario que desee vender o alquilar su vivienda debe presentar este documento como parte de los requisitos legales.
En el caso del alquiler, el arrendador debe proporcionar una copia del certificado al inquilino. Para la venta, el documento debe ser entregado al comprador en el momento de la transacción. La finalidad de esta medida es fomentar la eficiencia energética y proporcionar a los futuros ocupantes información transparente sobre el consumo energético y las emisiones de CO₂ de la propiedad.
Casos en los que no se necesita el certificado energético
El Real Decreto 235/2013 recoge que el certificado energético es obligatorio siempre que se compren o alquilen edificios o partes de los mismos. Sin embargo, hay algunos supuestos en los que no es necesario presentar la certificación energética, cuando:
La superficie útil de la vivienda destinada a compra o alquiler es inferior a los 50 metros cuadrados y están en una zona aislada.
Es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que tenga lugar en él.
Se compra un inmueble para demolerlo o para realizar en él reformas mayores.
La vivienda se destine a un alquiler con una duración máxima de cuatro meses al año.
Si la vivienda que deseas poner en alquiler no cumple uno de estos requisitos, deberás solicitar el certificado energético. El contrato de alquiler deberá indicar que se cuenta con certificado energético y, además, el inquilino deberá recibir una copia de la etiqueta en el momento de la firma de este.
Beneficios de contar con certificado energético para alquilar una vivienda
Más allá de las multas previstas por no contar con él, disponer de un certificado energético con alta calificación es un gran reclamo para los inquilinos interesados en alquilar dicha vivienda.
La razón es que una calificación de A significa que la vivienda es más eficiente, por lo que es probable que la factura de la luz y del gas (si lo hay) sea mucho menor que si se trata de una vivienda con una calificación de G. De hecho, se calcula que las etiquetas A gastan hasta un 70% menos de energía que las G.
Cómo hacer que una vivienda sea más eficiente energéticamente
Mejorar la eficiencia energética de una vivienda beneficia al medioambiente, reduce los costes de consumo energético y puede aumentar la calificación del certificado. Aquí tienes algunas estrategias clave para lograrlo:
Aislamiento térmico: asegúrate de que las paredes, techos y ventanas estén bien aislados para evitar pérdidas de calor en invierno y mantener la frescura en verano.
Renueva las ventanas: instala ventanas de doble acristalamiento con marcos de calidad para mejorar el aislamiento y minimizar la entrada de corrientes de aire.
Actualiza los sistemas de calefacción y refrigeración: sustituye los equipos antiguos por sistemas más modernos y eficientes, como calderas de condensación o bombas de calor.
Utiliza electrodomésticos eficientes: apuesta por aparatos con etiqueta energética de clase A o superior, que consumen menos electricidad y agua.
Instala paneles solares: siempre que sea posible, la energía solar es una solución sostenible que puede abastecer tanto la electricidad como el agua caliente de tu vivienda.
Aprovecha la luz natural: Maximiza el uso de luz natural para reducir la dependencia de la iluminación artificial y considera instalar bombillas LED en toda la vivienda.
¿Estás interesado en poner tu vivienda en alquiler?
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Germán Rabellino
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
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Contrato alquiler de vivienda

Los tipos de arras en un precontrato de alquiler
29/03/202328/08/2024 Contrato alquiler de vivienda

Recientemente publicamos un artículo sobre el precontrato de alquiler, donde mencionamos los tipos de arras que pueden entregarse a modo de reserva de una vivienda o local.
En el post de hoy, veremos más en profundidad el concepto y los tipos de arras en el marco de los precontratos de arrendamiento, y especialmente qué ocurre cuando una de las partes (futuro inquilino o propietario) finalmente decide no firmar el contrato de alquiler propiamente dicho.
Definición de las arras, reserva o señal
En ciertas situaciones, el propietario y su futuro inquilino no pueden firmar el contrato de alquiler de manera inmediata. Puede ser, por ejemplo, que la vivienda se encuentre en obras o que el inquilino actual aún viva en ella.
En estos casos, si el candidato a inquilino y el propietario están conformes, pueden firmar un precontrato de alquiler que garantice a ambos la celebración del contrato definitivo cuando sea posible.
Para formalizar este preacuerdo, es frecuente (aunque no obligatorio) que el candidato a inquilino pague un dinero al propietario como garantía del compromiso con lo pactado en dicho documento.
Esta cantidad de dinero entregada al propietario es lo que se conoce como arras, cantidad que, cuando se firme el contrato definitivo, será descontada de la fianza. Si es superior a esta, la diferencia debe descontarse del primer mes de renta.
Como veremos a continuación, hay diferentes tipos de arras, cada una con distintas consecuencias para el inquilino y el propietario si uno u otro decide no proceder con la firma del contrato de alquiler.

Tipos de arras y sus efectos jurídicos
Existen tres tipos de arras que entran en juego a la hora de firmar un precontrato de alquiler.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias reciben este nombre porque confirman que el candidato a inquilino y el propietario de la vivienda han llegado a un preacuerdo.
Salvo que el documento de preacuerdo indique qué tipo de arras se entregan, estas serán “por defecto” arras confirmatorias, lo que ocurre en la mayoría de casos. Es muy importante tener esto en cuenta, ya que, en caso de incumplimiento o desistimiento del precontrato, y según el tipo de arras, los efectos jurídicos son diferentes para ambas partes.
Si el inquilino no cumple
Cuando el futuro inquilino ha entregado unas arras confirmatorias y es él quien finalmente incumple el preacuerdo, el propietario tiene derecho a exigir que firme el contrato de alquiler o bien que le indemnice por los daños y perjuicios provocados por dicha renuncia.
No obstante, con este tipo de arras, el propietario no podrá quedarse con el dinero pagado por el candidato (aunque en la práctica suele hacerse).
Si el propietario no cumple
En cambio, si es el propietario quien incumple lo preacordado, el candidato a inquilino podrá exigir que finalmente se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado por daños y perjuicios.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales se entregan para que el preacuerdo de alquiler pueda romperse, es decir, en este caso hablamos de un desistimiento y no de un incumplimiento.
Si el inquilino desiste
Si el dinero entregado son arras penitenciales, el inquilino perderá esta cantidad si finalmente decide no firmar el contrato de alquiler.
Si el propietario desiste
Si desiste la persona que recibió las arras penitenciales, deberá devolver el doble de la cantidad entregada a modo de señal.
A diferencia de las arras confirmatorias, ninguna parte podrá exigir la firma del contrato de alquiler ni una indemnización en su defecto.
Arras penales
Las consecuencias de este tipo de arras son similares a las confirmatorias, solo que las penales sí se pierden o se devuelven. Es decir:
Si no cumple el inquilino
Si desiste el candidato a inquilino, el propietario puede exigir que se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado. Además, el inquilino perderá las arras penales que le entregó.
Si no cumple el propietario
En cambio, con arras penales, si el propietario incumple el preacuerdo, deberá devolver las arras duplicadas e indemnizar al candidato por daños y perjuicios si no acepta firmar el contrato de alquiler final.
Cuando se trata de arras confirmatorias y penales, es recomendable indicar en el documento de preacuerdo la indemnización en caso de incumplimiento. De esta manera, podrá reclamarse más fácilmente esta cantidad.
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¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo

El derecho de retracto

¿Cuándo se ejerce el derecho de tanteo y de retracto?

¿Cómo se comunica la puesta en venta o la venta de la vivienda?

Limitaciones al derecho de tanteo y retracto

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?

¿Por qué se puede echar a un inquilino de una vivienda?

¿Cómo echar a los inquilinos con la nueva ley de vivienda?

Expulsión de inquilinos económicamente vulnerables

¿Puedo vender mi piso si aún hay un inquilino?

El derecho de tanteo y retracto del inquilino

Derecho de tanteo

Derecho de retracto

Vender un piso alquilado: compradores con buena fe y sin buena fe

Comprador con buena fe

Comprador sin buena fe

Situaciones que pueden darse a la hora de vender un piso alquilado

Pisos alquilados por una duración inferior o igual a 5 años

Pisos alquilados por una duración superior a 5 años

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se produce la venta de la vivienda?

¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?

Figuras legales que pueden poner una vivienda en alquiler

El propietario

El inquilino

El usufructuario

El precarista

¿Cómo saber quién es el propietario de la vivienda?

¿En qué consiste un estudio de solvencia?

¿Cómo se hace un estudio de solvencia?

Contrato de trabajo

Última renta

Últimas tres nóminas

Información adicional para el estudio de solvencia

Vida laboral

Referencias de antiguos propietarios

Fichero de morosos

Aval solidario o bancario

¿Cómo analizar la información recogida con el estudio de solvencia?

¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?

Pasos para echar a un inquilino que no paga de la vivienda

Primer paso para evitar los impagos: la prevención

Segundo paso: reconocimiento del inquilino moroso

Tercer paso: la reacción del inquilino

Cuarto paso: interponer una demanda

Quinto paso: el desahucio del inquilino moroso

Tipos de morosos que puedes encontrarte como propietario

Moroso fortuito

Moroso despreocupado

Moroso intencional

Moroso negligente

Lo que NO debe hacerse para echar a un inquilino que no paga

¿Qué ocurre si el inquilino moroso tiene hijos?

Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos

1. Desaparece la actualización del precio del alquiler según el IPC

→ Actualización del alquiler en 2023

→ Actualización del alquiler en 2024

→ Actualización del alquiler a partir de 2025

2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores

3. Se facilita la declaración de zona tensionada y se regulan los precios en ellas

Alquiler de nuevos contratos en zonas no tensionadas

Alquiler de nuevos contratos en zonas tensionadas

4. El propietario deberá correr con los gastos de inmobiliaria

5. Se prohíben que las partes lleguen a acuerdos contrarios a la ley

6. Beneficios fiscales para los propietarios

7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada

8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda

9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

¿Una comunidad autónoma puede negarse a clasificar una zona como tensionada?

Si la ley se aprueba, como propietario, ¿tendré que hacerme cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias?

¿Puedo subir el precio del alquiler para compensar los honorarios de la agencia?

En zonas tensionadas, ¿tengo un tope para fijar el precio si pongo una vivienda en alquiler por primera vez?

Firmé un contrato con mi inquilino en donde fijamos que la actualización se haría según el IPC. ¿Puedo aplicar la actualización según este índice?

¿Cómo sabrá mi nuevo inquilino lo que me pagaba el anterior?

Quiero renovarle el contrato a mi inquilino, ¿puedo pactar con él el nuevo importe del alquiler?

¿La actualización anual varía entre pequeños y grandes tenedores?

¿Y esta actualización varía entre zonas no tensionadas y zonas tensionadas?

¿Podré repercutir gastos e impuestos al inquilino?

El inquilino quiere cambiar la cerradura, ¿puede hacerlo?

¿Puede el propietario negarse a que el inquilino cambie la cerradura?