La nueva ley de vivienda 2023 y cómo afectará a los alquileres

Nueva ley de vivienda: puntos clave que necesitas saber como propietario

Actualidad mercado inmobiliario

Después de más de un año paralizada, el 14 de abril de 2023, el Gobierno y sus socios llegaron a un acuerdo para la reforma de la ley de vivienda actual. 

Siguiendo su proceso parlamentario, el 18 de mayo fue aprobada por el Senado, y el 25 de mayo, fue finalmente publicada en el Boletín Oficial del Estado.

Su anuncio, ante la incertidumbre y ciertas cuestiones que todavía no se han determinado, ha causado gran revuelo en el mercado del alquiler, tanto que algunos expertos aseguran que las nuevas medidas, lejos de mejorar la situación actual, la empeorará todavía más.

Sea como fuere, la nueva ley contempla varios y grandes cambios que, si bien son más beneficiosos para los inquilinos, de momento no está tan claro que lo sean también para los propietarios de viviendas en alquiler.

Por ello, en este artículo analizamos los puntos clave de esta nueva ley de vivienda tal y como ha sido aprobada por el Congreso, y cómo te afectará si eres propietario de una vivienda ya alquilada o si estás pensando en sacarla al mercado por primera vez.

ÍNDICE DE CONTENIDO
  1. Fin de la actualización del precio del alquiler según el IPC
  2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores
  3. Declaración y ampliación de zonas tensionadas
  4. Gastos de inmobiliaria a cargo del propietario
  5. Prohibición de acuerdos contrarios a la ley
  6. Beneficios fiscales para los propietarios
  7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada
  8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda
  9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

1. Desaparece la actualización del precio del alquiler según el IPC

Empezamos con una de las modificaciones más polémicas: el precio del alquiler ya no se actualizará según el IPC, el famoso índice de precios al consumo.

Hasta la fecha, siempre que así estuviera recogido en el contrato, el precio del alquiler se actualizaba anualmente según el IPC. Sin embargo, la nueva ley de vivienda pone fin a esta indexación. Entonces, ¿cómo se actualizarán los contratos de alquiler en los próximos años?

→ Actualización del alquiler en 2023

En 2023, los contratos de alquiler se actualizarán con un límite del 2%. Esta fue una medida excepcional aprobada por el Gobierno para paliar la inflación provocada por la crisis en Ucrania. Por ejemplo, con este límite, un contrato de 1000 €/mes no podrá actualizarse por más de 1020 €/mes.

→ Actualización del alquiler en 2024

En 2024, se prevé que los precios puedan actualizarse como máximo al 3%. Siguiendo el ejemplo de los 1000 €/mes, que se pagarían durante 2023, el alquiler subiría como máximo a 1030 €/mes en 2024.

→ Actualización del alquiler a partir de 2025

Este es uno de los puntos que menos claros están de momento. El Gobierno, a través del Instituto Nacional de Estadística (INE), elaborará un nuevo índice de referencia del alquiler aplicable a partir de enero de 2025.

Aún no se conoce cuál será este índice ni qué límite fijará a la actualización de precios, pero todo apunta a que este nuevo índice siempre estará por debajo del IPC y será más estable que este. Pero, como decimos, aún está por definirse.

2. Cambios en la definición de pequeños y grandes tenedores

La segunda modificación de la que cabe hablar es de la nueva definición de pequeños y grandes tenedores de viviendas.

En zonas tensionadas:

  • Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de 5 o más viviendas.
  • Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 5 viviendas.

En zonas no consideradas como tensionadas:

  • Los grandes tenedores serán aquellas personas físicas o jurídicas que sean propietarias de más de 10 viviendas, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
  • Los pequeños tenedores, por tanto, serán las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de menos de 10 viviendas.
 

¿Por qué esto es importante? Porque, según hablemos de pequeños o grandes tenedores, el precio del alquiler en contratos nuevos estará limitado por índices diferentes cuando se trate de zonas tensionadas, concepto del que hablamos justo a continuación.

3. Se facilita la declaración de zona tensionada y se regulan los precios en ellas

Por decirlo así, una zona tensionada es aquella donde los precios del alquiler están “disparados” (por ejemplo, en grandes ciudades como Madrid y Barcelona).

La nueva ley de vivienda pretende facilitar a las comunidades autónomas las condiciones para declarar una zona tensionada, así como ampliar estas zonas para aplicar en ellas las medidas de control que vemos más abajo.

Para declarar una zona tensionada, la cual podría ser un barrio, un distrito, una ciudad o incluso una comunidad autónoma entera, esta deberá cumplir una de las siguientes condiciones:

  1. Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  2. Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca más gastos y suministros básicos sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Sin embargo, serán las comunidades autónomas las que tengan el poder de declarar o no una zona tensionada, aunque cumpla una de las dos condiciones anteriores. Por tanto, es de prever que en esta consideración también entren en juego factores políticos.

Pero ¿qué supone que una vivienda esté en una zona tensionada o no?

La importancia de la consideración de zona tensionada estriba en que los precios de los nuevos alquileres se regularán en función de si la vivienda está o no en una de estas áreas (nuevo contrato de alquiler, recordamos, es el que se firma tras el vencimiento del vigente; la actualización anual del alquiler no supone la firma de un nuevo contrato).

Alquiler de nuevos contratos en zonas no tensionadas

Tanto si es pequeño como gran tenedor, en las zonas no tensionadas, el propietario tendrá libertad para fijar el precio del nuevo contrato de alquiler. Sí se aplicarán, no obstante, las actualizaciones anuales según los nuevos índices (2% en 2023, 3% en 2024, ¿x?% en 2025).

Alquiler de nuevos contratos en zonas tensionadas

En cambio, en zonas tensionadas, el precio del alquiler de los nuevos contratos variará:

  • Pequeños tenedores (menos de 5 viviendas): tendrán que fijar el nuevo precio del alquiler según los índices que vimos antes aplicados a la renta del contrato anterior.

Es decir, si el contrato anterior era de 1000 €/mes, el nuevo será de 1020 €/mes (2%) si se firma en 2023, de 1030 €/mes (3%) si se firma en 2024 y en 2025, según el nuevo índice aún por elaborar.

En otras palabras, el importe “base” para fijar el nuevo alquiler (esos 1000€/mes del contrato anterior) y no podrá subirse argumentando otros gastos, como cuotas de comunidad, impuesto de basuras, etc., para luego aplicar sobre este los nuevos índices.

  • Grandes tenedores (5 o más viviendas): el precio será el menor entre el valor del contrato anterior más el ajuste anual (como explicamos en el punto anterior), y un nuevo “índice de contención de precios” que aún está por definirse, pero que será de obligatorio cumplimiento en este caso.

Como vemos, los nuevos alquileres en las zonas tensionadas estarán fuertemente regulados, aunque a la espera de conocer tanto el nuevo índice que remplazará al IPC para la actualización anual a partir de 2025, como el “índice de contención de precios” en estas áreas.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

4. El propietario deberá correr con los gastos de inmobiliaria

Esta es otra de las modificaciones importantes que se han incluido en la nueva ley.

Ya sabemos que, para poder entrar a la vivienda, el inquilino corría con el pago de la fianza y el depósito del alquiler, el mes de entrada o la parte proporcional, y, además, con los honorarios de la inmobiliaria, que suelen ser de una mensualidad más el IVA.

No obstante, la nueva ley de vivienda obliga al propietario a hacerse cargo de la comisión de las agencias inmobiliarias. Esto podría desalentar especialmente a los pequeños propietarios con menos recursos que, justamente, ponen su vivienda en alquiler para recibir un ingreso mensual.

Sin embargo, con o sin la aprobación de la nueva ley, la labor de las agencias inmobiliarias seguirá siendo fundamental por las siguientes razones:

  • Orientan y asesoran a los propietarios que desean poner su vivienda en alquiler en cuanto a precio, perfil de inquilinos, fiscalidad, regulaciones, profesionalidad de la publicación, momento del mercado, entre otros.
  • Realizan un exhaustivo proceso de revisión del perfil económico y social de los inquilinos potenciales. Minimizando al máximo el riesgo a sufrir impagos u ocupaciones.
  • Aumentan la difusión y por tanto la visibilidad de los anuncios de dichas viviendas a través de sus bases de datos y convenios con portales inmobiliarios.
  • Actúan como intermediarios entre propietario e inquilino en la gestión del alquiler: resolución de problemas, cobro de la renta, etc.
  • Protegen al propietario ante impagos del inquilino, mediante productos y servicios como los seguros de alquiler, o el alquiler garantizado, que da la certeza a los propietarios de cobrar su renta cada mes sin excepciones, y cubrir los gastos judiciales en caso de desahucio.

5. Se prohíben que las partes lleguen a acuerdos contrarios a la ley

La nueva ley de vivienda también elimina de la Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad de acuerdos contrarios a la propia ley. Por ejemplo, el propietario no podrá pactar con su inquilino que la actualización del alquiler se indexe según el IPC, pues esto sería contrario a la nueva normativa.

Con esto, se pretende proteger a los inquilinos de los propietarios que los obliguen a aceptar condiciones abusivas para poder acceder a la vivienda o para renovar el contrato de alquiler.

6. Beneficios fiscales para los propietarios

Los propietarios que posean viviendas en zonas tensionadas disfrutarán de incentivos en el IRPF, para fomentar así la puesta en alquiler de estas viviendas vacías.

Estos entrarán en vigor al día siguiente en que la nueva ley sea publicada en el BOE, pero los efectos fiscales empezarán a tener efecto a partir del 1 de enero de 2024 y serán los siguientes:

  • Bonificación del 90% para nuevos contratos en zonas tensionadas si se rebaja el precio de alquiler al menos en un 5% con respecto al contrato anterior.

Por ejemplo, un propietario en zona tensionada que baja el alquiler de los 1000 a los 950 €/mes (un 5%) podría beneficiarse de una reducción del 90% en el IRPF (a diferencia del 60% máximo que prevé la ley actual).

  • Bonificación del 70% si es primer arrendamiento en zona tensionada y además los inquilinos son personas de entre 18 y 35 años, una administración pública, o ciertas entidades sin ánimo de lucro.
  • Bonificación del 60% en caso de que se hayan realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
  • Bonificación del 50% en el resto de los casos.

7. Recargo en el IBI por viviendas vacías sin causa justificada

Al igual que habrá incentivos para aquellos propietarios que pongan sus viviendas en alquiler, también habrá “penalizaciones” para ciertos propietarios que decidan no hacerlo sin causa justificada.

Así, la nueva ley de vivienda da a los ayuntamientos (ya que recaudar el IBI es competencia de estos) la posibilidad de aplicar recargos del 150% en el Impuesto de Bienes Inmuebles, para los propietarios de al menos cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven vacías sin causa justificada más de dos años.

8. Conclusiones a la nueva ley de vivienda

La nueva ley de vivienda prevista por el Gobierno sería, en el plazo inmediato, beneficiosa para los inquilinos, especialmente al eximirlos de los honorarios de las inmobiliarias y al establecer un control de los precios en zonas tensionadas.

Sin embargo, como avisan los expertos, el control de los precios no sería la solución a la falta de oferta y los problemas de accesibilidad a las viviendas en alquiler. Es más, a medio y largo plazo, este control de los alquileres podría llevar a muchos propietarios a vender sus viviendas, por lo que la oferta del mercado de alquiler se reduciría aún más.

Sería necesario aplicar incentivos fiscales alicientes a los propietarios que alquilen sus viviendas, por un lado, y por otro, aumentar la oferta del parque inmobiliario de alquiler, uno de los grandes problemas de fondo que esta nueva ley de vivienda no parece resolver.

Nueva ley de vivienda en alquileres de Madrid

9. Preguntas frecuentes sobre la nueva ley de vivienda

¿Una comunidad autónoma puede negarse a clasificar una zona como tensionada?

Efectivamente, el Gobierno central no declarará las zonas tensionadas, sino que esta decisión recae sobre las CCAA, que son las que tienen competencias en materia de vivienda. Por tanto, los presidentes autonómicos contrarios a esta nueva ley pueden negarse a declarar una zona como tensionada, aunque cumplan una de las condiciones para ser considerada como tal.

Si la ley se aprueba, como propietario, ¿tendré que hacerme cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias?

Si. Tal y como está estipulada la nueva ley, será el propietario quien deba pagar la comisión de las inmobiliarias y de las agencias.

¿Puedo subir el precio del alquiler para compensar los honorarios de la agencia?

Si tienes tu vivienda en una zona no tensionada, la ley reconoce que puedes fijar libremente el precio del nuevo contrato de alquiler, ya seas pequeño o gran tenedor.

En zonas tensionadas, los pequeños tenedores no podrán subir el alquiler por encima del precio del antiguo contrato + índice de variabilidad anual. Este índice de variabilidad anual será del 2% en 2023, del 3% en 2024 y de un porcentaje que será fijado por el INE a partir de 2025.

En el caso de grandes tenedores en zonas tensionadas, el precio del nuevo contrato será el menor entre el contrato anterior más el ajuste anual, y el definido según el nuevo “índice de contención de precios”, que aún debe ser elaborado.

En zonas tensionadas, ¿tengo un tope para fijar el precio si pongo una vivienda en alquiler por primera vez?

Las viviendas puestas en alquiler por primera vez en zonas tensionadas deberán fijar la renta en función del índice de referencia de precios. Esto también se aplicará a las viviendas que no se hayan puesto en alquiler en los últimos cinco años.

Firmé un contrato con mi inquilino en donde fijamos que la actualización se haría según el IPC. ¿Puedo aplicar la actualización según este índice?

Aunque el contrato de alquiler establezca que la actualización del precio del alquiler se hará según la fluctuación del IPC, esa cláusula queda nula al existir una norma de rango superior.

Por tanto, cuando la nueva ley entre en vigor, será ilegal actualizar el alquiler según el IPC.

¿Cómo sabrá mi nuevo inquilino lo que me pagaba el anterior?

Los nuevos inquilinos (o, mejor dicho, los candidatos a ello) tendrán derecho a saber fehacientemente el precio del anterior contrato de alquiler.

Quiero renovarle el contrato a mi inquilino, ¿puedo pactar con él el nuevo importe del alquiler?

Podrás pactar la renta del nuevo contrato de alquiler si la vivienda está en una zona no tensionada, tanto si eres pequeño como gran tenedor. No será posible hacerlo en zonas tensionadas, ya que en ellas se aplicarán los índices que hemos venido comentando.

¿La actualización anual varía entre pequeños y grandes tenedores?

No, la variación anual en función de los nuevos índices se aplica a todos los contratos de alquiler independientemente del tipo de propietario.

¿Y esta actualización varía entre zonas no tensionadas y zonas tensionadas?

No, la variación anual del alquiler seguirá siendo la misma en zonas tensionadas y no tensionadas.

¿Podré repercutir gastos e impuestos al inquilino?

Si, para primeros arrendamientos la nueva ley permite trasladar gastos como el IBI o el impuesto de basuras, así como otros gastos para el mantenimiento del inmueble. Eso sí, debe existir acuerdo entre las partes y estar especificado su importe anual en el contrato de alquiler. En el caso de nuevos contratos, sólo se podrán repercutir estos gastos si ya se hacía en el contrato anterior.

¿Quieres saber más sobre Wolo y cómo trabajamos?

Visita nuestra web y descubre por qué somos la empresa de alquiler de pisos mejor valorada del país por los propietarios para alquilar sus viviendas.

Ir a la página de Wolo
Llaves de una vivienda en alquiler

¿Puede un inquilino cambiar la cerradura sin permiso del propietario?

Relación propietario-inquilino

Por muy explícito que sea, a veces, un contrato de alquiler al uso no especifica nada sobre ciertas cuestiones o dudas que pueden surgir en la relación que se establece entre el propietario y el inquilino de la vivienda. Algunas de estas cuestiones no revisten demasiada importancia, pero otras sí que pueden enturbiar la relación entre el casero y su alquilado.

Por ejemplo, ¿puede el inquilino cambiar la cerradura de la puerta sin pedir permiso al propietario? Teniendo en cuenta que la vivienda es propiedad del casero, la lógica nos diría que esto no es posible sin su consentimiento.

Pues bien, como veremos en el artículo de hoy, la lógica no siempre tiene la razón.

El inquilino quiere cambiar la cerradura, ¿puede hacerlo?

Cuando compramos una casa, es perfectamente normal que queramos cambiar la cerradura para estar seguros de que somos las únicas personas que tienen las nuevas llaves. De la misma forma, también entra dentro de la normalidad que un inquilino quiera cambiar la cerradura por el mismo motivo.

De hecho, que el inquilino cambie la cerradura es una medida acertada de seguridad, ya que es probable que por el piso hayan pasado varias personas que podrían haber hecho copias de las llaves en el pasado. Se trata, por tanto, de algo que le aporta tranquilidad en su nuevo domicilio.

La realidad, contraria a lo que pensaríamos de entrada, es que, efectivamente, el inquilino sí tiene derecho a cambiar la cerradura. Y, lo que es más, no necesita contar con el permiso del propietario para hacerlo.

Sin embargo, sí que es recomendable informar del deseo de cambiar la cerradura de la vivienda, en pos de mantener una relación fluida y cordial propietario-inquilino.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

¿Puede el propietario negarse a que el inquilino cambie la cerradura?

Si bien el cambio de cerradura podría verse como una “modificación de elementos” en la vivienda, no está considerado como una obra o reforma en el piso alquilado (para esto último, sí se necesita del permiso del propietario).

Por ello, el propietario de la vivienda no puede negarse al cambio de cerradura, y, aunque así fuera, el inquilino podría hacerlo igualmente sin ningún perjuicio.

Lo que sí puede exigir el propietario es que, una vez terminado el contrato de alquiler, el inquilino vuelva a poner la antigua cerradura, ya que, recordamos, el inquilino debe dejar la vivienda exactamente en las mismas condiciones en que la encontró, cerradura de la puerta incluida. Si no lo hiciera, el propietario podría no devolver una parte de la fianza para costear el nuevo cambio.

En cualquier caso, sin importar si la cerradura se ha cambiado o no, el inquilino está obligado a entregar al propietario todos los juegos de llaves que tenga en el momento de abandonar el piso.

¿Es obligatorio entregar un juego de llaves al casero con el contrato en vigor?

Si el inquilino cambia la cerradura del piso, no está obligado a entregar una copia de las nuevas llaves al propietario mientras el contrato esté en vigor.

Pero, una vez más, es recomendable por dos motivos: el primero, para no enturbiar la relación entre ambos; y, el segundo, como medida de seguridad para el inquilino por si olvida o pierde su juego de llaves.

¿Puede el propietario acceder a la vivienda sin permiso del inquilino?

En relación con lo que hemos visto hasta ahora, hay que indicar también que, aunque disponga de una copia de las llaves, el propietario no puede entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino.

La razón es que, aunque la vivienda siga siendo propiedad de esa persona, también es el domicilio del inquilino, un espacio protegido por el Artículo 18.2 de la Constitución, donde se reconoce la inviolabilidad del domicilio (siempre que no se esté cometiendo en ella un delito flagrante).

Esto último es muy importante, ya que, si el propietario accede libremente a la vivienda, podría no solo incurrir en un incumplimiento del contrato del alquiler, sino también en un delito de allanamiento de morada, algo con consecuencias penales.

Lo más normal es que el contrato de alquiler recoja el plazo de antelación con que el propietario debe avisar al inquilino de su intención de visitar la vivienda (24-48 horas, por ejemplo).

¿Eres propietario y no sabes cómo alquilar tu piso a los mejores inquilinos?

En Wolo, ayudamos a los propietarios de viviendas a ponerlas en alquiler de manera rápida y segura, encontrando además inquilinos solventes y de confianza. Con nosotros, alquilas de forma segura gracias al servicio de Alquiler Garantizado:

– Estarás cubierto desde el primer día y no tendrás que esperar meses para recibir tu dinero si tu inquilino no paga.

– La cobertura por impago es ilimitada, a diferencia de la mayoría de seguros de alquiler, que solo ofrecen entre 6 y 12 meses.

– Recibirás tu mensualidad puntualmente, pase lo que pase. Sin retrasos, carencias o anticipos.

Si quieres descubrir todas las ventajas de alquilar con Wolo, haz clic en el botón, rellena el formulario… y verás por qué somos la plataforma para propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

Quiero alquilar mi piso
Qué es el certificado energético de una vivienda

El certificado energético: obligatorio para alquilar un piso

Documentación para alquilar piso

Tal vez seas propietario de un piso y te estarás informando sobre todas las condiciones y la documentación necesaria para alquilarlo legalmente. Si es tu caso, debes saber que, desde hace unos años, uno de los documentos obligatorios para alquilar (y vender) una vivienda es el certificado energético.

En este artículo te contamos qué es exactamente el certificado energético, cómo se consigue y cuánto tiempo dura, entre otras cuestiones que te interesan para alquilar tu piso de forma segura.

  1. ¿Qué es el certificado energético?
  2. ¿Cómo se consigue el certificado energético?
  3. La etiqueta de certificación energética
  4. Cuánto cuesta el certificado energético
  5. Multas por no tener la certificación energética
  6. ¿Es necesario el certificado energético para alquilar o vender una vivienda?
  7. Casos en los que no se necesita el certificado energético
  8. Beneficios de contar con certificado energético para alquilar una vivienda
  9. Cómo hacer que una vivienda sea más eficiente energéticamente

 ¿Qué es el certificado energético?

El certificado energético es un documento oficial que refleja el consumo de energía y las emisiones de CO2 de la vivienda en cuestión, ya sea de nueva construcción o antigua. Esta certificación obligatoria entró en vigor en España por aplicación del Real Decreto 235/2013.

El cálculo de la eficiencia energética de una vivienda se realiza mediante un proceso que tiene en cuenta aspectos de esta como:

  • Superficie, forma y situación de la vivienda.
  • Instalaciones térmicas y de iluminación.
  • Condiciones de funcionamiento y ocupación.
  • Envolvente térmica (conjunto de cerramientos que aíslan los espacios habitables del exterior).

¿Cómo se consigue el certificado energético?

Para conseguir el certificado energético de una vivienda y así poder alquilarla o venderla, hay que seguir una serie de pasos, que vemos a continuación.

Visita de un técnico cualificado

Lo primero que se debe hacer para conseguir el certificado energético es ponerse en contacto con un técnico cualificado para que visite la vivienda. Este profesional calculará la eficiencia energética y las emisiones de CO2 basándose en los criterios que mencionamos arriba.

Preparación del certificado

Una vez realizada esta evaluación, el técnico prepará el certificado de energía con las aplicaciones homologadas del Ministerio de Industria. Las más comunes son la CE3 y la CE3X.

Registro en el organismo competente

El registro del certificado energético debe hacerse en el órgano competente de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en el caso de Cataluña se trata del Instituto Catalán de Energía, mientras que la Comunidad de Madrid es la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura.

Generación de la etiqueta energética

Cuando el certificado ha sido registrado en el organismo competente, el propietario de la vivienda debe pagar las tasas (que varían según la comunidad autónoma) para obtener la etiqueta energética con la letra correspondiente, de la que hablamos justo abajo.

La etiqueta de certificación energética

El informe que realiza el técnico consta de varias páginas que se “resumen” en la conocida como etiqueta de certificación energética, donde aparece la siguiente información:

Datos del edificio

Recogen el tipo de edificio, dirección, referencia catastral y normativa vigente en el momento de su construcción.

Escala de calificación energética

Esta escala va desde la letra A hasta la G. Obtener una A significa que la vivienda es más eficiente y menos contaminante en términos de emisiones de CO2. En el lado opuesto, la letra G la reciben las viviendas más contaminantes y que más energía consumen.

Registro y validez del certificado

Se trata del número de registro del certificado energético y su periodo de validez, que es de una duración de diez años salvo para las letras G, que será de cinco.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

Cuánto cuesta el certificado energético

El precio del certificado energético puede variar según diversos factores como la ubicación, el tamaño de la vivienda, y la empresa o profesional que lo emita. En España, el coste promedio oscila entre 50 y 150 euros para una vivienda estándar, aunque este precio puede incrementarse en el caso de propiedades de mayor tamaño o con características especiales.

Es importante recordar que los honorarios no están regulados de manera estricta, por lo que es recomendable solicitar varios presupuestos a profesionales acreditados para comparar precios. Además, asegúrate de que el técnico esté inscrito en el registro correspondiente para garantizar la validez del certificado.

Multas por no tener la certificación energética

No contar con el certificado energético puede conllevar sanciones económicas según la normativa vigente en España. Las multas se dividen en tres categorías según la gravedad de la infracción: leves, graves y muy graves, y los importes pueden oscilar entre 300 y 6.000 euros.

Por ejemplo, anunciar una vivienda para la venta o alquiler sin incluir su calificación energética se considera una infracción leve, mientras que falsear datos en el certificado es una infracción muy grave. Además de las sanciones económicas, no disponer del certificado puede retrasar o incluso invalidar operaciones de venta o alquiler. Por ello, es fundamental obtener este documento antes de poner la propiedad en el mercado.

¿Es necesario el certificado energético para alquilar o vender una vivienda?

El certificado energético es obligatorio tanto para vender como para alquilar una vivienda en España. Esta normativa, en vigor desde 2013, establece que cualquier propietario que desee vender o alquilar su vivienda debe presentar este documento como parte de los requisitos legales.

En el caso del alquiler, el arrendador debe proporcionar una copia del certificado al inquilino. Para la venta, el documento debe ser entregado al comprador en el momento de la transacción. La finalidad de esta medida es fomentar la eficiencia energética y proporcionar a los futuros ocupantes información transparente sobre el consumo energético y las emisiones de CO₂ de la propiedad.

Casos en los que no se necesita el certificado energético

El Real Decreto 235/2013 recoge que el certificado energético es obligatorio siempre que se compren o alquilen edificios o partes de los mismos. Sin embargo, hay algunos supuestos en los que no es necesario presentar la certificación energética, cuando:

  • La superficie útil de la vivienda destinada a compra o alquiler es inferior a los 50 metros cuadrados y están en una zona aislada.
  • Es un edificio industrial que se va a destinar a talleres o a la actividad que tenga lugar en él.
  • Se compra un inmueble para demolerlo o para realizar en él reformas mayores.
  • La vivienda se destine a un alquiler con una duración máxima de cuatro meses al año.

Si la vivienda que deseas poner en alquiler no cumple uno de estos requisitos, deberás solicitar el certificado energético. El contrato de alquiler deberá indicar que se cuenta con certificado energético y, además, el inquilino deberá recibir una copia de la etiqueta en el momento de la firma de este.

Beneficios de contar con certificado energético para alquilar una vivienda

Más allá de las multas previstas por no contar con él, disponer de un certificado energético con alta calificación es un gran reclamo para los inquilinos interesados en alquilar dicha vivienda.

La razón es que una calificación de A significa que la vivienda es más eficiente, por lo que es probable que la factura de la luz y del gas (si lo hay) sea mucho menor que si se trata de una vivienda con una calificación de G. De hecho, se calcula que las etiquetas A gastan hasta un 70% menos de energía que las G.

Cómo hacer que una vivienda sea más eficiente energéticamente

Mejorar la eficiencia energética de una vivienda beneficia al medioambiente, reduce los costes de consumo energético y puede aumentar la calificación del certificado. Aquí tienes algunas estrategias clave para lograrlo:

  • Aislamiento térmico: asegúrate de que las paredes, techos y ventanas estén bien aislados para evitar pérdidas de calor en invierno y mantener la frescura en verano.
  • Renueva las ventanas: instala ventanas de doble acristalamiento con marcos de calidad para mejorar el aislamiento y minimizar la entrada de corrientes de aire.
  • Actualiza los sistemas de calefacción y refrigeración: sustituye los equipos antiguos por sistemas más modernos y eficientes, como calderas de condensación o bombas de calor.
  • Utiliza electrodomésticos eficientes: apuesta por aparatos con etiqueta energética de clase A o superior, que consumen menos electricidad y agua.
  • Instala paneles solares: siempre que sea posible, la energía solar es una solución sostenible que puede abastecer tanto la electricidad como el agua caliente de tu vivienda.
  • Aprovecha la luz natural: Maximiza el uso de luz natural para reducir la dependencia de la iluminación artificial y considera instalar bombillas LED en toda la vivienda.

¿Estás interesado en poner tu vivienda en alquiler?

Si dispones del certificado energético y de toda la documentación restante obligatoria, estarás pensando: “¿Cómo puedo hacer para alquilar mi piso y no tener que preocuparme por los impagos?”.

En Wolo, somos una plataforma para propietarios de viviendas en alquiler con una filosofía diferente a la que tienen las inmobiliarias digitales y las tradicionales. Esta filosofía se resume en 3 pilares: transparencia, eficiencia y control.

Con Wolo, alquilas de forma segura. Desde las fotos, la publicación o la búsqueda de inquilinos solventes y confiables, hasta el Alquiler Garantizado.

Este servicio te ofrece muchas más ventajas de las que tiene un seguro de alquiler, por ejemplo:

  • Estarás cubierto desde el primer día y no tendrás que esperar meses para recibir tu dinero si tu inquilino no paga.
  • La cobertura por impago es ilimitada, cuando la mayoría de seguros de alquiler solo ofrece entre 6 y 12 meses.
  • Recibirás tu mensualidad puntualmente, pase lo que pase. Sin retrasos, carencias o anticipos.

¿Quieres descubrir el resto de ventajas de nuestro servicio de Alquiler Garantizado? Entonces, haz clic en el botón de abajo y descubre por qué somos la plataforma de alquiler de pisos mejor valorada del país.

Quiero alquilar mi piso
¿Cuáles son los tipos de arras que se dan en un alquiler?

Los tipos de arras en un precontrato de alquiler

Contrato alquiler de vivienda

Recientemente publicamos un artículo sobre el precontrato de alquiler, donde mencionamos los tipos de arras que pueden entregarse a modo de reserva de una vivienda o local.

En el post de hoy, veremos más en profundidad el concepto y los tipos de arras en el marco de los precontratos de arrendamiento, y especialmente qué ocurre cuando una de las partes (futuro inquilino o propietario) finalmente decide no firmar el contrato de alquiler propiamente dicho.

Definición de las arras, reserva o señal

En ciertas situaciones, el propietario y su futuro inquilino no pueden firmar el contrato de alquiler de manera inmediata. Puede ser, por ejemplo, que la vivienda se encuentre en obras o que el inquilino actual aún viva en ella.

En estos casos, si el candidato a inquilino y el propietario están conformes, pueden firmar un precontrato de alquiler que garantice a ambos la celebración del contrato definitivo cuando sea posible.

Para formalizar este preacuerdo, es frecuente (aunque no obligatorio) que el candidato a inquilino pague un dinero al propietario como garantía del compromiso con lo pactado en dicho documento.

Esta cantidad de dinero entregada al propietario es lo que se conoce como arras, cantidad que, cuando se firme el contrato definitivo, será descontada de la fianza. Si es superior a esta, la diferencia debe descontarse del primer mes de renta.

Como veremos a continuación, hay diferentes tipos de arras, cada una con distintas consecuencias para el inquilino y el propietario si uno u otro decide no proceder con la firma del contrato de alquiler.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

Tipos de arras y sus efectos jurídicos

Existen tres tipos de arras que entran en juego a la hora de firmar un precontrato de alquiler.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias reciben este nombre porque confirman que el candidato a inquilino y el propietario de la vivienda han llegado a un preacuerdo.

Salvo que el documento de preacuerdo indique qué tipo de arras se entregan, estas serán “por defecto” arras confirmatorias, lo que ocurre en la mayoría de casos. Es muy importante tener esto en cuenta, ya que, en caso de incumplimiento o desistimiento del precontrato, y según el tipo de arras, los efectos jurídicos son diferentes para ambas partes.

Si el inquilino no cumple

Cuando el futuro inquilino ha entregado unas arras confirmatorias y es él quien finalmente incumple el preacuerdo, el propietario tiene derecho a exigir que firme el contrato de alquiler o bien que le indemnice por los daños y perjuicios provocados por dicha renuncia.

No obstante, con este tipo de arras, el propietario no podrá quedarse con el dinero pagado por el candidato (aunque en la práctica suele hacerse).

Si el propietario no cumple

En cambio, si es el propietario quien incumple lo preacordado, el candidato a inquilino podrá exigir que finalmente se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado por daños y perjuicios.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales se entregan para que el preacuerdo de alquiler pueda romperse, es decir, en este caso hablamos de un desistimiento y no de un incumplimiento.

Si el inquilino desiste

Si el dinero entregado son arras penitenciales, el inquilino perderá esta cantidad si finalmente decide no firmar el contrato de alquiler.

Si el propietario desiste

Si desiste la persona que recibió las arras penitenciales, deberá devolver el doble de la cantidad entregada a modo de señal.

A diferencia de las arras confirmatorias, ninguna parte podrá exigir la firma del contrato de alquiler ni una indemnización en su defecto.

Arras penales

Las consecuencias de este tipo de arras son similares a las confirmatorias, solo que las penales sí se pierden o se devuelven. Es decir:

Si no cumple el inquilino

Si desiste el candidato a inquilino, el propietario puede exigir que se firme el contrato de alquiler o ser indemnizado. Además, el inquilino perderá las arras penales que le entregó.

Si no cumple el propietario

En cambio, con arras penales, si el propietario incumple el preacuerdo, deberá devolver las arras duplicadas e indemnizar al candidato por daños y perjuicios si no acepta firmar el contrato de alquiler final.

Cuando se trata de arras confirmatorias y penales, es recomendable indicar en el documento de preacuerdo la indemnización en caso de incumplimiento. De esta manera, podrá reclamarse más fácilmente esta cantidad.

¿Todavía no has encontrado al candidato ideal para alquilar tu piso? En Wolo, como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler, daremos con la persona idónea en solo 9 días y todo de manera digital.

Si quieres alquilar tu piso y recibir puntualmente la renta cada mes, haz clic en el botón de abajo y uno de nuestros asesores te explicará todas las ventajas de nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

¡Vente ya a la plataforma de alquiler de pisos mejor valorada del país!

Quiero alquilar mi piso
¿Qué es y cómo funciona el precontrato de alquiler de una vivienda?

El precontrato de alquiler: qué es, cuándo y cómo hacerlo

Contrato alquiler de vivienda

Imagina que eres propietario de un piso y has encontrado al inquilino ideal, pero la vivienda aún no está lista para entrar a vivir. En esta situación, para asegurarte de que esa persona la alquile, sería conveniente firmar un precontrato de alquiler, siempre que tu futuro inquilino esté de acuerdo.

En este post te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el precontrato de alquiler, un documento tal vez menos conocido que el contrato de alquiler propiamente dicho.

¿Qué es el precontrato de alquiler?

El precontrato de alquiler es un documento legal que se firma entre el propietario y su futuro inquilino cuando la vivienda no está disponible de forma inmediata. Mediante su firma, ambas partes se comprometen a respetar lo pactado; es decir, se trata de un documento vinculante.

Con el precontrato de alquiler en vigor, el propietario no podrá alquilar la vivienda a otra persona que no sea “su candidato”, y el futuro inquilino se compromete a residir en la vivienda una vez esté disponible, so pena de lo establecido en el precontrato en caso de incumplimiento por una u otra parte.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

¿Cuándo conviene firmar un precontrato de alquiler?

Aunque no es obligatorio firmar un precontrato de alquiler, recurrir a él es la mejor opción cuando existe un acuerdo (o, técnicamente, preacuerdo) entre el propietario e inquilino, pero este último no puede mudarse a la vivienda hasta que pase cierto tiempo. Los casos más típicos son:

1) Cuando el propietario necesita hacer obras en la vivienda, bien de conservación o de renovación. Es decir, cuando la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad mínimas exigidas por la ley (certificadas a través de la cédula de habitabilidad).

2) Antes de la renovación del contrato de alquiler, como garantía de que el mismo inquilino seguirá residiendo en la vivienda bajo un nuevo contrato, que podría incluir cláusulas diferentes a las del contrato original.

3) Cuando el inquilino actual abandonará el piso una vez termine su contrato y el propietario ya tiene alguien que lo sustituya.

En definitiva, el precontrato de alquiler se firma cuando no puede hacerse efectiva la firma del contrato definitivo, sea cual sea la razón.

¿Cómo se formaliza un precontrato de alquiler?

La información básica que debe recoger cualquier precontrato de alquiler es la siguiente:

– Identificación del propietario y del futuro inquilino, así como del piso en cuestión.

– Fecha de inicio y duración del futuro contrato de alquiler (por ley, los contratos de vivienda para personas físicas tienen una duración de 5 años, 7 para las personas jurídicas).

– La renta que pagará el futuro inquilino por residir en la vivienda.

– Si la hay, cantidad que deposita el inquilino a modo de señal, reserva o arras, así como su fecha de caducidad.

– Consecuencias en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler, tanto para el propietario como para el inquilino.

Con respecto al pago de la señal, hay que decir que, aunque no es obligatoria, es lo más recomendable, ya que el compromiso siempre será mayor “si hay dinero de por medio”.

Esta señal se descontará luego de la fianza o del depósito de alquiler que tendrá que pagar el inquilino a la firma del contrato de alquiler definitivo. Si el importe de las arras es superior al de la fianza, el resto se descontará de la primera mensualidad.

¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler?

Las consecuencias si finalmente el contrato de alquiler no se firma varían en función del tipo de arras (o señal) que haya entregado el inquilino y aceptado el propietario:

– Arras confirmatorias: son las arras “por defecto”, es decir, si no se especifica en el precontrato que son penitenciales ni penales. Aquí hablamos de incumplimiento, por lo que cada parte puede exigir a la otra que se produzca finalmente la firma del contrato de alquiler, o bien exigir una indemnización. Pero el propietario no podrá quedarse con la señal.

– Arras penitenciales: si hablamos de arras penitenciales, habrá un desistimiento, no un incumplimiento. Si desiste el candidato a inquilino, perderá la señal; si desiste el propietario, deberá devolverle el doble de esa cantidad. Ni uno ni otro podrá exigir que se firme el contrato ni ser indemnizado por daños y perjuicios.

– Arras penales: el futuro inquilino perderá la señal, mientras que el propietario deberá devolverle el doble esta. Además, a diferencia de las penitenciales, se podrá exigir al incumplidor que firme el contrato de alquiler o la indemnización ya mencionada.

¿Aún no has encontrado al candidato ideal para alquilar tu piso? En Wolo daremos con él en solo 9 días y te aseguramos el cobro puntual de la renta pase lo que pase con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una prestación con muchas más ventajas de las que tiene un seguro de alquiler.

Habla con uno de nuestros asesores clicando en el botón de abajo y descubrirás por qué somos la plataforma para propietarios de vivienda en alquiler mejor valorada de España.

Quiero alquilar mi piso con seguridad
Nueva ley catalana que multará a los grandes tenedores inmobiliarios si no actúan contra los okupas

Los grandes propietarios serán sancionados en Cataluña si no actúan contra los ocupas

Actualidad mercado inmobiliario

Desde el pasado 18 de febrero, los ayuntamientos catalanes podrán instar a los grandes propietarios a tomar medidas legales para el desahucio de los pisos ocupados de manera ilegal. La nueva reforma también prevé multas que pueden llegar a los 90 000 €, en caso de que los propietarios sigan manteniendo una actitud pasiva.

A continuación, analizamos en detalle los puntos más importantes de esta nueva normativa.

Los grandes propietarios, en el punto de mira

En primer lugar, es necesario comprender qué es un “gran propietario” o gran tenedor inmobiliario. Según la ley, son:

1) Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.

2) Las entidades financieras, las divisiones inmobiliarias de estas, los fondos de inversión y las entidades de gestión de archivos.

3) Las personas jurídicas que sean propietarias de más de diez viviendas en el territorio español, tanto individualmente como a través de un grupo de empresas.

Existen algunas excepciones al punto 3), que son los promotores sociales, las personas jurídicas que posean más del 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como VPO destinadas a alquiler y las entidades privadas sin ánimo de lucro que ofrezcan vivienda a personas y familias que se encuentren en una situación de vulnerabilidad residencial.

4) Las personas físicas que tengan en propiedad más de 15 viviendas, o bien copropietarias con una cuota que represente más de 1500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con las mismas excepciones que recogemos en el punto 3).

Alquilar rápido, seguro y 100% online

Lo que establece la nueva ley

La nueva ley catalana obliga a los grandes tenedores inmobiliarios a llevar a cabo la solicitud de desahucio de las viviendas ocupadas ilegalmente en el plazo de un mes si la situación de ocupación ha alterado la convivencia vecinal, está poniendo en peligro la seguridad del edificio o bien altera el orden público.

Si el propietario de la vivienda no emprende las acciones legales para deshauciar a los ocupas, el ayuntamiento o el organismo público competente en el territorio del inmueble podrá instarlo a iniciar estas acciones. Así, el propietario deberá interponer la solicitud de desahucio en el plazo de un mes para, además, evitar ser sancionado económicamente.

Esta nueva ley también habilita a las juntas de propietarios a denunciar ante el ayuntamiento las ocupaciones ilegales que provoquen molestias en el vecindario, y esto aunque no se conozca la identidad de estas personas.

Las multas previstas en la nueva ley

Los grandes tenedores tendrán que hacerse cargo de los gastos derivados del procedimiento de desahucio iniciado por el ayuntamiento (en caso de que haya tenido que intervenir, según lo dicho antes).

Además, si se cumple el plazo de un mes sin que hayan presentado ellos mismos la solicitud de desahucio, estarán cometiendo una infracción grave según la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña, lo que puede suponerles multas de entre 9001 y 90 000 euros. Esta sanción económica podrá rebajarse hasta en un 80% si el propietario solicita el desahucio aunque haya sido fuera de plazo.

Igualmente, el ayuntamiento competente podrá adquirir el uso de la vivienda durante un plazo de siete años para destinarla a políticas públicas de alquiler social.

Según la ley estatal, solamente los propietarios pueden solicitar el desahucio de las personas que han ocupado ilegalmente su vivienda, no los ayuntamientos ni las entidades públicas competentes en la materia. Por ello, algunos expertos apuntan que esta ley será declarada inconstitucional, aunque de momento es de obligado cumplimiento.

  —————————————————————————————————————————–

Si eres propietario de una vivienda y quieres alquilarla, podemos ayudarte a tenerla alquilada en solo 9 días, a los mejores inquilinos. Así evitarás 2 de las principales preocupaciones: que te ocupen el piso, si lleva mucho tiempo vacío, y que una vez alquilado tengas que hacer frente a impagos por parte de tu inquilino.

Para evitar esta situación, en nuestra plataforma de propietarios de viviendas en alquiler llevamos a cabo un estudio exhaustivo de las personas interesadas en alquilar tu vivienda: ingresos, rentas, opiniones de antiguos caseros… para asegurarnos de que son candidatos solventes que respeten las normas de convivencia.

¿Y qué ocurre una vez tu piso está alquilado? Muchas inmobiliarias tradicionales directamente se desentienden en cuanto se firma el contrato de alquiler. Otras pocas ofrecen un seguro de alquiler ante impagos, que solo puedes solicitar cuando llevas meses sin cobrar el alquiler.

En Wolo tenemos el Alquiler Garantizado, un servicio con el que cobrarás cada mes pase lo que pase, sin esperas y sin que tengas que solicitar nada.

Nosotros nos ocupamos de todo para garantizar que tu piso (y tu tranquilidad) está en las mejores manos.

Por eso somos la empresa de alquiler de pisos mejor valorada del país.

Haz clic en el botón y habla con unos de nuestros asesores.

Alquilo mi piso con Wolo
¿Puede el propietario echar al inquilino del piso si necesita la vivienda antes de que termine el contrato?

¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?

Relación propietario-inquilino

Hace un tiempo, publicamos un artículo donde explicamos los supuestos en los que un propietario puede echar a su inquilino de la vivienda.

Eran los casos en los que el inquilino no respeta lo pactado al no pagar la mensualidad, hacer mal uso de la vivienda o llevar a cabo actividades molestas, entre otras razones, lo que efectivamente autoriza al propietario a rescindir el contrato de alquiler.

Ahora bien, si el inquilino respeta escrupulosamente las cláusulas, ¿puede aun así el propietario echarlo del piso antes de tiempo? La respuesta a esta posibilidad es la misma que ya dimos (y seguramente seguiremos dando) en otros post de nuestro blog: depende del contrato de alquiler.

Condiciones para echar a un inquilino del piso por causa de necesidad

Obviando temporalmente el contrato de alquiler (que trataremos aparte), la ley contempla que el propietario pueda echar del piso a un inquilino modélico siempre que se cumplan tres condiciones:

1) El contrato de alquiler debe haber estado en vigor al menos un año desde su firma.

2) La vivienda en cuestión debe convertirse en la residencia habitual del propietario o de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

3) El propietario o sus familiares en primer grado de consanguinidad, adopción, etc., deben ocupar la vivienda en un plazo de tres meses como máximo después de la salida del inquilino.

Es muy importante diferenciar entre grado de consanguinidad y grado de afinidad, ya que, según el tipo de grado, una persona podrá disfrutar o no de ciertos derechos, como en este caso de recuperar una vivienda alquilada antes de tiempo, por ejemplo.

El grado de consanguinidad, entonces, se refiere al parentesco entre las personas que están unidas por líneas de sucesión: abuelos, padres, hermanos, hijos, etc. Es lo que comúnmente se llama “familia de sangre”.

En cambio, el grado de afinidad hace referencia al vínculo legal que une a las personas que no tienen vínculos de sangre: suegros, cónyuge, cuñados, etc. Lo que suele llamarse “familia política”.

Dicho esto, los familiares de primer grado de consanguinidad que, por tanto, tienen derecho a recuperar la vivienda son los padres y los hijos del propietario (los hermanos se consideran de segundo grado).

Además, también tendrían derecho, como hemos visto antes, los hijos adoptivos del propietario y el cónyuge del que se ha separado o divorciado, aunque técnicamente estas personas no tengan relación “de sangre” con el propietario.

Vamos, ahora, con el “depende” del contrato de alquiler…

Alquilar rápido, seguro y 100% online

Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

Si se cumplen las tres condiciones anteriores, los contratos firmados entre estas fechas contemplan la posibilidad de echar a un inquilino por necesitar el piso SIN que haya una cláusula específica en el contrato.

El propietario debe comunicar su intención al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en que prevé ocupar la vivienda, justificando documentalmente la razón: la copia de la sentencia de divorcio, si la vivienda será para el excónyuge, por ejemplo.

Contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 y en adelante

Lo que cambia en los contratos actuales con respecto a los anteriores es que SÍ debe haber una cláusula que recoja la posibilidad de echar al inquilino por necesitar la vivienda.

Luego, si esta cláusula no existe, el propietario no podrá invocar la necesidad de recuperar el piso aunque se den todas las condiciones sine qua non de antes (un año de contrato, familiares de primer grado de consanguinidad, etc.). Si igualmente lo hace, estaría incurriendo en un incumplimiento del contrato de alquiler.

Hay que decir que la ejecución de la causa de necesidad debe darse después de la firma del contrato y no antes. Esto se basa en que, jurídicamente, la «necesidad» solo puede originarse a posteriori y que, si se alega en el presente existiendo de antes, no se trataría de una necesidad.

Dicho de otra forma, el propietario no podría firmar el contrato si de antemano sabe que tendrá que recuperar la vivienda.

De hacerlo, es posible que, en caso de pleito, un juez declarase nula la «necesidad» de recuperar la vivienda, ya que el propietario era consciente de ella en el momento de la firma y, aun así, accedió a alquilarla.

¿Qué ocurre si el propietario o familiares no ocupan la vivienda dentro del plazo estipulado?

Tras echar al inquilino por causa de necesidad, el propietario o familiares de primer grado de consanguinidad, etc., deben mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses como máximo (la 3ª condición que mencionamos antes).

Si no se produce la ocupación, y siempre que pueda demostrarlo legalmente, el inquilino tendrá dos opciones:

– Podrá optar, en un plazo de treinta días, por volver a la vivienda por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones del contrato, pudiendo exigir, además, una indemnización por los gastos del desalojo/reocupación de la vivienda.

– O, si lo prefiere, ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quedara hasta cumplir los cinco.

Sin embargo, el inquilino no tendrá derecho a lo anterior si la ocupación no se ha producido por causa de fuerza mayor, “[…] entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” (Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

¿Se puede echar a un inquilino moroso con hijos?

En relación con lo que hemos visto hasta ahora, el impago (inquilino moroso) es una de las causas por las que se puede echar al inquilino. El primer paso es notificar al moroso la deuda mediante un burofax, y, si pasan treinta días desde la recepción de este y sigue sin pagar, continuar con el proceso de desahucio.

¿Pero qué ocurre cuando hay niños en la vivienda?

La verdad es que no existen derechos especiales para el inquilino con hijos, por lo que el trámite para expulsarlo de la vivienda será el mismo que si no tuviera hijos conviviendo con él.

La posibilidad de desahuciar a un inquilino no depende de si tiene hijos o menores a su cargo, aunque la existencia de los menores podría ser causa para declarar la vulnerabilidad económica de ese núcleo familiar.

Ante esta situación, y aunque pueda parecer contradictorio, lo mejor que puede hacer el propietario es solicitar el auxilio de los servicios sociales del ayuntamiento, para que estén al tanto de la situación de vulnerabilidad económica de la familia. Con esta actitud proactiva del propietario, evitará demoras innecesarias en el proceso de desahucio y podrá recuperar la vivienda en el menor plazo posible.

¿Quieres alquilar tu piso pero te preocupan los impagos, encontrar buenos inquilinos o simplemente no tienes tiempo de hacerlo? En nuestra agencia inmobiliaria Wolo te ofrecemos un servicio de Alquiler Seguro para que puedas alquilar tu piso con toda la tranquilidad del mundo.

Si quieres descubrir por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país, haz clic en el botón de abajo y sigue viviendo sin preocupaciones.

Quiero alquilar mi piso
Es el propietario o el inquilino quien paga el IBI

¿Quién paga el IBI en una vivienda en alquiler?

Relación propietario-inquilino

Cuando el propietario de una vivienda la va a poner en alquiler, es normal que le surjan muchas dudas, especialmente si es la primera vez que lo hace.

Algunas de estas dudas son relativas a los gastos de los que tendrá que hacerse cargo cada parte, como quién debe pagar las pequeñas reparaciones, el seguro de hogar o, en el caso del post de esta semana, quién paga el IBI en una vivienda alquilada.

Para resolver esta pregunta, y así evitar malentendidos entre el propietario y su futuro inquilino, hay que empezar por una pregunta justo anterior: ¿qué es el IBI?

¿Qué hay detrás de la sigla IBI?

El IBI es el impuesto de bienes inmuebles, un tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de viviendas, sean urbanas o rústicas, sean su residencia habitual o estén alquiladas.

Si finalmente se aprueba, con la última reforma de la Ley de Vivienda, los propietarios de viviendas vacías podrían pagar un recargo del IBI de hasta el 150%, siempre que la vivienda esté vacía por causas injustificadas. Sin embargo, la aprobación de esta ley aún sigue en el aire.

El cobro del IBI se realiza de forma anual, y son los ayuntamientos las entidades encargadas de recaudarlo. Por ello, su cuantía depende del suelo donde esté construida la vivienda y de la edificación (el valor catastral), aunque oscila entre el 0,40% y el 1,30%.

El valor catastral de la vivienda puede consultarse de manera online en la propia Sede Electrónica del Catastro, en este enlace.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

¿Quién debe pagar el IBI en un piso alquilado?

Visto que el IBI es un impuesto aplicable a todas las viviendas, vamos con la pregunta principal de este artículo: en una vivienda alquilada, ¿es el propietario o el inquilino quien debe pagar el IBI?

Si tomamos un contrato de alquiler “típico”, lo más habitual es que el dueño de la vivienda asuma los gastos derivados de tener la vivienda en propiedad, mientras que el inquilino se hará cargo de los gastos derivados del uso y disfrute de esta.

Veamos concretamente cuáles son estos gastos.

Gastos que suele asumir el propietario

En general, el propietario asume el pago de un seguro que cubra el continente, de la comunidad, de las derramas, de la reparación o sustitución de electrodomésticos básicos (siempre que el inquilino no los haya roto) y el IBI de la vivienda.

Gastos que suele asumir el inquilino

Por su parte, es frecuente que el inquilino asuma el pago de los suministros (agua, luz, gas, internet), el impuesto de basuras (en los municipios donde se aplica) y las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste natural de los equipamientos (bombillas, enchufes, grifos…).

Esta división de los gastos entre propietario e inquilino es la más común… pero aquí entra en juego el Artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual:

“Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario.”

En otras palabras, la ley permite al propietario pactar con su inquilino el pago de los impuestos aplicables a la vivienda, entre ellos, el pago del IBI.

Como en cualquier negociación, la cuestión del IBI quedará resuelta según la capacidad que tengan ambos para llegar a un acuerdo. Por ejemplo, que el inquilino asuma el pago del IBI (total o parcialmente) de la vivienda alquilada a cambio de una rebaja en la renta.

Si el inquilino acepta pagar el IBI de la vivienda alquilada…

Si, terminada la negociación, propietario e inquilino pactan que sea este último quien pague el IBI de la vivienda alquilada, tienen que darse dos condiciones, que son las siguientes.

Debe indicarse en el contrato de alquiler

Dentro de los límites fijados por la ley, lo que esté reflejado en el contrato va a misa. Esto significa, por la otra parte, que aquello que no esté en él no llega a la vuelta de la esquina.

Así, el contrato de alquiler debe indicar que efectivamente es el inquilino quien se hará cargo de pagar el IBI de la vivienda que arrienda. Si el acuerdo es solo verbal y/o no se refleja sobre el papel del contrato, el propietario no tendrá derecho a reclamar el IBI a su inquilino.

Debe indicarse la cuantía del IBI

A fecha de celebración del contrato, la cláusula por la que será el inquilino quien pague total o parcialmente el IBI de la vivienda en alquiler también debe indicar el importe anual de dicho tributo y la forma en que se va a liquidar: 100% el inquilino, 80% el inquilino y 20% el propietario, 50%, etc.

Como conclusión, y siempre que se den las dos condiciones que acabamos de ver, es perfectamente legal que el propietario “cobre” el IBI a su inquilino. En cambio, quizás no sea una práctica demasiado ética, ya que el inquilino no se beneficia de ese gasto como si hace, por ejemplo, al pagar los suministros.

¿Has llegado aquí porque tienes dudas sobre cómo poner tu piso en alquiler? ¿O te preocupa alquilar tu vivienda y tener que hacer frente a impagos de tus inquilinos?

En Wolo ayudamos a los propietarios de viviendas en alquiler en todo el proceso: desde crear un anuncio que llame la atención de los candidatos hasta el pago puntual de la renta con nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

Si lo que quieres es alquilar tu piso con tranquilidad, haz clic en el botón de abajo, descubre todas las ventajas de alquilar con Wolo, y sigue viviendo sin quebraderos de cabeza.

Quiero alquilar mi piso de forma segura
Perro pequeño junto a su dueña en un piso alquilado

¿Se pueden prohibir las mascotas en un piso de alquiler?

Relación propietario-inquilino

Como sabemos, el contrato de alquiler recoge todas las obligaciones y los derechos que tiene tanto el propietario del piso como el inquilino. Entre todas las cláusulas, una se refiere a la prohibición o no de tener mascotas en la vivienda alquilada, algo que ha causado bastante confusión en el último año.

Y es que, aunque para la mayoría de inquilinos sus mascotas ya eran miembros de su familia afectivamente, desde diciembre de 2021 lo son efectivamente. Esto es por la entrada en vigor de la ley que considera a los peludos como “seres dotados de sensibilidad” y como parte del núcleo familiar.

Entonces, al ser ahora legalmente parte de la familia, ¿puede un propietario prohibir a su inquilino tener mascotas en la vivienda alquilada?

Prohibir los animales de compañía en un piso de alquiler: legal o no

En España, ningún código legislativo prohíbe tener animales domésticos, ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Código Civil ni el Código Penal. Pero ¿qué ocurre con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la “biblia” en materia de obligaciones y derechos de inquilinos y propietarios?

Lo más parecido a la prohibición o al permiso de tener animales domésticos en una vivienda alquilada lo encontramos en el Artículo 4.2 de la LAU, que reza que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

Es decir, la LAU no se moja en cuanto a la prohibición de tener mascotas en un piso alquilado, sino que da libertad a propietario e inquilino para que negocien esta posibilidad.

Sin embargo, la ley aprobada por el Congreso en diciembre de 2021 no modificó la LAU en lo relativo a la prohibición o no de tener mascotas en una vivienda alquilada. Lo que cambió fue la normativa general sobre los animales de compañía, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos permanece igual que antes de la aprobación de la nueva normativa.

En definitiva, sí, sigue siendo legal que un propietario prohíba a su inquilino tener mascotas en la vivienda alquilada, independientemente de que ahora los animales de compañía sean considerados miembros de la familia.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

¿Cómo prohibir la tenencia de mascotas en una vivienda alquilada?

Algunos propietarios de viviendas en alquiler prohíben los animales domésticos por miedo a los desperfectos o a las molestias que estos puedan causar en el vecindario (recordemos, están en su derecho).

Pero cuidado: indicar en el anuncio del piso en alquiler que se prohíben los animales de compañía no es suficiente. Y es que, si esta prohibición se indica en el anuncio pero no en el contrato de alquiler, se considerará que el inquilino podrá efectivamente tener animales de compañía en la vivienda (en ese caso, él también está en su derecho).

Esto suele ocurrir a propietarios que, por desconocimiento o para agilizar el proceso, descargan plantillas de contratos de arrendamiento de la web, sin leerlos detenidamente y sin estudiar las cláusulas que recogen.

La forma de evitar lo anterior es recurrir a plataformas de propietarios de viviendas en alquiler como Wolo, donde nos encargamos de asesorar y guiar a los propietarios durante todo el proceso, desde la puesta de un anuncio de alquiler que genere interés hasta la firma digital del contrato con todas las cláusulas que desee incluir dentro de los límites fijados en la ley.

«Mascotas» que sí están prohibidas por ley

Dicho todo hasta ahora, queremos recordar que la nueva ley sobre el bienestar animal, aprobada en diciembre de 2021, incluye una lista de animales cuya tenencia en los hogares está prohibida (no se consideran mascotas), bien por ser peligrosos para los humanos o para el ecosistema.

Entre las “mascotas” prohibidas encontramos especies de aves no autóctonas de España, arañas, reptiles exóticos, mapaches, ciertas especies de roedores, etc. Las sanciones previstas van desde los 500 € si son leves, hasta los 200.000 € en los casos graves.

Si eres propietario de un piso en alquiler, seguro que estás deseando alquilarlo de forma segura, sin miedo a inquilinos que causen desperfectos o que no paguen el alquiler puntualmente.

En Wolo, como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler, nos dedicamos a encontrar a los mejores inquilinos para los propietarios que desean alquilar su vivienda y vivir sin quebraderos de cabeza.

Además de realizar un estudio previo del perfil de los inquilinos interesados, ofrecemos a los propietarios un servicio de Alquiler Garantizado con el que recibirán puntualmente su alquiler desde el primer mes. Y eso llueva, truene o ventee.

¿Quieres saber por qué somos la inmobiliaria digital mejor valorada del país? ¡Descúbrelo haciendo clic en el botón de abajo!

Alquilar mi piso con todas las garantías
Cómo declarar el alquiler si hay dos propietarios o más

¿Cómo se declara el alquiler cuando hay dos o más propietarios?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Es bastante frecuente que dos personas o más sean copropietarias de una vivienda, por ejemplo, cuando unos hermanos la reciben como herencia o cuando dos personas contraen matrimonio y la adquieren conjuntamente.

En el Código Civil, esto se conoce como comunidad de bienes proindivisa, una forma jurídica que existe per se desde el momento en que se forma, es decir, aunque no se haya registrado formalmente.

Esta situación de copropiedad inmobiliaria genera dudas, entre otros supuestos, cuando se trata de alquilar la vivienda y a la hora de declarar los ingresos que los copropietarios perciben por ello.

  1. Poner en alquiler una vivienda en copropiedad
  2. ¿Cómo declarar el IRPF de una vivienda en copropiedad en la renta 2024?

Poner en alquiler una vivienda en copropiedad

Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el propietario de la vivienda cede al inquilino el uso y disfrute de esta a cambio del pago de una renta.

Descartando la posibilidad de que una persona pueda discutir consigo misma, el propietario tiene total libertad para pactar las condiciones del alquiler dentro de los límites recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.

La cosa cambia cuando nos encontramos con una comunidad de bienes, en la que cada copropietario (llamado comunero) posee una proporción del inmueble.

Una vivienda con dos propietarios

Si la vivienda es propiedad de dos personas que la poseen al 50%, ambas deberán firmar el contrato de alquiler negociado con su inquilino. Por tanto, si la otra parte muestra su desacuerdo, el contrato no podrá celebrarse o, en caso de hacerlo “a escondidas” del otro propietario, será nulo.

Esto último se aplica independientemente de que estos dos propietarios estén o no casados, o incluso si son un matrimonio en régimen de separación de bienes.

No obstante, cuando uno de los copropietarios posee mayor porcentaje de la vivienda, solo será necesaria su firma para ponerla en alquiler, ya que aquí se aplica el criterio de la mayoría proporcional.

Una vivienda con varios propietarios

Cuando todos los copropietarios están de acuerdo a la hora de alquilar la vivienda, no habrá discusión. En este supuesto, todos ellos deberán firmar el contrato.

Si, en cambio, uno o varios copropietarios no están de acuerdo con la puesta en alquiler o bien con alguna de las condiciones negociadas, el resto de copropietarios podrán poner igualmente la vivienda en alquiler si se dan dos condiciones: 1) que los copropietarios favorables al alquiler sean la mayoría y 2) que el alquiler no tenga una duración superior a los seis años.

Esta limitación de los seis años está recogida en el Código Civil y, además, la jurisprudencia ha sido bastante unánime a la hora de declarar nulos los alquileres superiores a esta duración cuando no se cuenta con la unanimidad de los comuneros.

Alquilar rápido, seguro y 100% online

¿Cómo declarar el IRPF de una vivienda en copropiedad en la renta 2024?

Vistas ya las posibilidades o no de alquilar una comunidad de bienes inmuebles, toca hablar de la segunda cuestión: ¿cómo se declara el alquiler cuando existen dos o más propietarios?

Ya hablamos en nuestro post sobre la declaración de la renta de un piso en alquiler que es obligatorio declarar los rendimientos obtenidos por la explotación (alquiler) del inmueble.

Si Hacienda detecta que el alquiler es fraudulento, el propietario podría perder los beneficios fiscales que la Agencia Tributaria concede a los “propietarios modélicos”, además de arriesgarse a multas por no declarar el alquiler.

Pero ¿cómo declaran la renta los copropietarios de la vivienda?

Para ello, a efectos fiscales, a cada copropietario se le atribuye una renta en función de su porcentaje de propiedad, una proporción que deberán indicar en su correspondiente declaración.

Por ejemplo, si hablamos de tres copropietarios de una vivienda alquilada por la que perciben en total 1200 euros al mes a partes iguales, el cálculo será el siguiente:

– Ingresos totales por el alquiler: 1.200 x 12 = 14.400 €/año

– Gastos deducibles totales (IBI, seguros…): 2.400 €/año

– Ganancia neta atribuible a cada copropietario: (14.400 – 2.400) / 3 = 4.000 €/año

– Reducción del 60% por alquiler de residencia habitual: 4.000 x 0,60 = 2.400 €/año

– Total que debe pagar cada copropietario a Hacienda: 4.000 – 2.400 = 1.600 €/año

Si los copropietarios son un matrimonio en régimen de gananciales, cada cónyuge recibe una atribución del 50% del alquiler, que deberá declarar siguiendo el ejemplo de antes.

Tanto si eres propietario único como copropietario de una vivienda, en Wolo te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado para que puedas alquilar tu vivienda de forma segura, en solo 9 días y de forma totalmente digital.

Si quieres alquilar tu vivienda a los mejores inquilinos y vivir sin tener que hacer frente a impagos, haz clic en el botón de abajo ¡y vente a la plataforma de alquiler de pisos mejor valorada del país!

Alquilar mi piso con Wolo