El precontrato de alquiler: qué es, cuándo y cómo hacerlo
Imagina que eres propietario de un piso y has encontrado al inquilino ideal, pero la vivienda aún no está lista para entrar a vivir. En esta situación, para asegurarte de que esa persona la alquile, sería conveniente firmar un precontrato de alquiler, siempre que tu futuro inquilino esté de acuerdo.
En este post te explicamos todo lo que necesitas saber sobre el precontrato de alquiler, un documento tal vez menos conocido que el contrato de alquiler propiamente dicho.
¿Qué es el precontrato de alquiler?
El precontrato de alquiler es un documento legal que se firma entre el propietario y su futuro inquilino cuando la vivienda no está disponible de forma inmediata. Mediante su firma, ambas partes se comprometen a respetar lo pactado; es decir, se trata de un documento vinculante.
Con el precontrato de alquiler en vigor, el propietario no podrá alquilar la vivienda a otra persona que no sea “su candidato”, y el futuro inquilino se compromete a residir en la vivienda una vez esté disponible, so pena de lo establecido en el precontrato en caso de incumplimiento por una u otra parte.
¿Cuándo conviene firmar un precontrato de alquiler?
Aunque no es obligatorio firmar un precontrato de alquiler, recurrir a él es la mejor opción cuando existe un acuerdo (o, técnicamente, preacuerdo) entre el propietario e inquilino, pero este último no puede mudarse a la vivienda hasta que pase cierto tiempo. Los casos más típicos son:
1) Cuando el propietario necesita hacer obras en la vivienda, bien de conservación o de renovación. Es decir, cuando la vivienda no reúne las condiciones de habitabilidad mínimas exigidas por la ley (certificadas a través de la cédula de habitabilidad).
2) Antes de la renovación del contrato de alquiler, como garantía de que el mismo inquilino seguirá residiendo en la vivienda bajo un nuevo contrato, que podría incluir cláusulas diferentes a las del contrato original.
3) Cuando el inquilino actual abandonará el piso una vez termine su contrato y el propietario ya tiene alguien que lo sustituya.
En definitiva, el precontrato de alquiler se firma cuando no puede hacerse efectiva la firma del contrato definitivo, sea cual sea la razón.
¿Cómo se formaliza un precontrato de alquiler?
La información básica que debe recoger cualquier precontrato de alquiler es la siguiente:
– Identificación del propietario y del futuro inquilino, así como del piso en cuestión.
– Fecha de inicio y duración del futuro contrato de alquiler (por ley, los contratos de vivienda para personas físicas tienen una duración de 5 años, 7 para las personas jurídicas).
– La renta que pagará el futuro inquilino por residir en la vivienda.
– Si la hay, cantidad que deposita el inquilino a modo de señal, reserva o arras, así como su fecha de caducidad.
– Consecuencias en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler, tanto para el propietario como para el inquilino.
Con respecto al pago de la señal, hay que decir que, aunque no es obligatoria, es lo más recomendable, ya que el compromiso siempre será mayor “si hay dinero de por medio”.
Esta señal se descontará luego de la fianza o del depósito de alquiler que tendrá que pagar el inquilino a la firma del contrato de alquiler definitivo. Si el importe de las arras es superior al de la fianza, el resto se descontará de la primera mensualidad.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento del precontrato de alquiler?
Las consecuencias si finalmente el contrato de alquiler no se firma varían en función del tipo de arras (o señal) que haya entregado el inquilino y aceptado el propietario:
– Arras confirmatorias: son las arras “por defecto”, es decir, si no se especifica en el precontrato que son penitenciales ni penales. Aquí hablamos de incumplimiento, por lo que cada parte puede exigir a la otra que se produzca finalmente la firma del contrato de alquiler, o bien exigir una indemnización. Pero el propietario no podrá quedarse con la señal.
– Arras penitenciales: si hablamos de arras penitenciales, habrá un desistimiento, no un incumplimiento. Si desiste el candidato a inquilino, perderá la señal; si desiste el propietario, deberá devolverle el doble de esa cantidad. Ni uno ni otro podrá exigir que se firme el contrato ni ser indemnizado por daños y perjuicios.
– Arras penales: el futuro inquilino perderá la señal, mientras que el propietario deberá devolverle el doble esta. Además, a diferencia de las penitenciales, se podrá exigir al incumplidor que firme el contrato de alquiler o la indemnización ya mencionada.
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