¿Es posible alquilar mi vivienda habitual?
Imagina que eres propietario de una vivienda donde resides habitualmente, pero, por circunstancias vitales, te ves obligado a abandonarla para vivir de forma permanente en otra: por trabajo, por matrimonio, por divorcio, porque se agranda la familia, etc.
En ese caso, tal vez quisieras alquilarla para sacarle rendimiento y/o para que la vivienda no se quedara vacía. Es decir, te estarías planteando alquilar tu vivienda habitual, aunque sin saber muy bien si esto es legal o no.
Por ello, en este post hablaremos de esta situación a la que, a veces, la vida lleva a algunos propietarios.
En primer lugar, ¿qué se considera una vivienda habitual?
En la página de la Agencia Tributaria podemos consultar qué se entiende por residencia habitual en términos de deducciones fiscales.
Así, a ojos de Hacienda, se entiende por residencia o vivienda habitual:
– La vivienda donde resida el contribuyente durante un plazo continuado de tres años.
No obstante, aunque este periodo de tiempo no se haya cumplido, existen una serie de excepciones en las que también se considera una residencia como habitual, al exigir el cambio de domicilio: el matrimonio, la separación, el traslado laboral o la obtención del primer empleo.
– La vivienda que el contribuyente habita de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a 12 meses desde la adquisición de esta o desde el fin de las obras realizadas en ella.
Alquilar una vivienda habitual como residencia de un inquilino
En principio, no hay ningún impedimento legal a la hora de alquilar una vivienda habitual si hay previsión de abandonarla. Por ejemplo, tienes intención de mudarte de ciudad el día 1 de marzo y quieres dejar tu vivienda alquilada a partir de esa fecha.
Para hacerlo, como en cualquier arrendamiento, es necesaria la celebración de un contrato de alquiler; de lo contrario, no existirá relación administrativa entre el propietario y el inquilino, con las consecuencias negativas que ello conlleva.
Sin embargo, al cambiarte de domicilio, la que hasta ahora era tu vivienda habitual como propietario deja de tener esta condición. Fiscalmente, esto significa dos cosas:
– Por un lado, perderás la bonificación en el IRPF por deducción de vivienda habitual hipotecada (si la adquiriste antes del 1 de enero de 2013), ya que esta es la condición que impone la Agencia Tributaria.
– Por otro lado, tendrás la obligación de declarar la renta que percibes al alquilar la vivienda.
Si declaras que tu vivienda en propiedad sigue siendo tu residencia habitual, y/o si no declaras lo que recibes por parte del inquilino, la Agencia Tributaria podría multarte por alquiler fraudulento.
Aprovechamos para recordar también que, si cambias de vivienda habitual, es obligatorio que te empadrones en el nuevo domicilio. De no hacerlo, la administración podría considerar tu situación como un falso empadronamiento y sancionarte por ello con multas que van desde los 3 € en municipios de hasta 20 000 habitantes hasta los 150 € en municipios con más de 500 000.
Alquilar una vivienda habitual por periodos cortos de tiempo
Puede ocurrir que no vayas a mudarte, sino que vayas a abandonar tu residencia habitual durante un corto periodo de tiempo (vacaciones, viajes de negocios, etc.) y que quieras alquilarla por unos días. Esto es lo que se conoce como alquiler turístico.
Este supuesto no se rige actualmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino que cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa. Por ello, según dónde se encuentre la vivienda, tendrás que consultar la legislación autonómica para conocer los límites y condiciones del alquiler turístico de una residencia habitual.
¿Qué ocurre si un inquilino decide alquilar su vivienda habitual?
Hasta ahora, hemos hablado de lo que ocurre cuando es el propietario de la vivienda quien reside habitualmente en ella y decide alquilarla. Pero ¿qué pasa si es un inquilino quien toma esta decisión o se ve obligado a ella?
En este supuesto, habría que hablar de dos situaciones que pueden darse: cuando el inquilino quiere alquilar una habitación a una tercera persona y cuando el inquilino quiere alquilar la vivienda completa.
Subalquilar una habitación
Si el inquilino quiere subalquilar legalmente una habitación, siguiendo él como titular del contrato, debe contar con el permiso por escrito del propietario. Para ello, lo mejor es dejar constancia del subarrendamiento realizado en el contrato de alquiler o bien en un anexo a este.
Subalquilar la vivienda entera
Si el inquilino tiene que marcharse de la vivienda, deberá tener el permiso por escrito del propietario para ceder el contrato de alquiler a otra persona.
Esto recibe el nombre de subrogación del contrato del alquiler, es decir, el nuevo inquilino reemplaza al antiguo en cuanto a los derechos y las obligaciones pactadas en el contrato inicial.
Tanto a la hora de subalquilar una habitación como de subrogar el contrato, si el inquilino decide hacerlo sin el consentimiento del propietario, este podrá rescindir unilateralmente el contrato de alquiler.
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