Autor: Germán Rabellino

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  • La tácita reconducción del contrato de alquiler: qué es y cuándo se produce

    Contrato alquiler de vivienda

    Como vimos en el artículo sobre la renovación del contrato de alquiler, desde la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 6 de marzo de 2019, los alquileres de viviendas (personas físicas) constan de una duración de cinco años.

    Cumplido ese tiempo, y si ni el inquilino ni el propietario manifiestan respectivamente su intención de dejar o recuperar la vivienda, el contrato de alquiler entra en prórrogas tácitas tres años más, es decir, hasta los ocho desde que se firmó inicialmente.

    Ahora bien, ¿qué ocurre con los contratos de vivienda una vez cumplidos los ocho años que prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos? Esta situación, que no siempre se conoce, es la que veremos en el post de esta semana, y se llama tácita reconducción del contrato de alquiler.

    Definición de la tácita reconducción del contrato de alquiler

    La tácita reconducción del contrato de alquiler no es otra cosa que la nueva relación contractual entre propietario e inquilino que surge (si se cumplen ciertos requisitos) cuando pasan ochos años desde la firma inicial del contrato.

    En la práctica, esto supone el nacimiento de un nuevo contrato de alquiler, que tendrá las mismas condiciones pactadas originalmente excepto la duración, una cuestión que veremos más adelante.

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    Requisitos para que se produzca la tácita reconducción del alquiler

    Además de cumplir ocho años desde la firma original del contrato, deben darse otros requisitos para que podamos hablar de tácita reconducción del alquiler:

    No puede haber una cláusula que impida la tácita reconducción

    Como siempre, el contrato manda. Así, si en el contrato original existía una cláusula que impedía la tácita reconducción del alquiler, esta no podrá producirse independientemente de los demás requisitos.

    Ni el propietario ni el inquilino pueden comunicarle al otro su intención

    La tácita reconducción del contrato de alquiler exige que ni el propietario comunique al inquilino su voluntad de recuperar la vivienda ni el inquilino le comunique a él su intención de abandonarla.

    Por explicarlo en otras palabras, supone que no haya comunicación propietario-inquilino en este sentido. Pero, si una de las partes comunica formalmente su voluntad a la otra (mediante burofax), la reconducción no será posible.

    Si el contrato aún no ha entrado en tácita reconducción y es el propietario quien quiere evitarla, debe avisar al inquilino cuatro meses antes de la fecha de finalización del contrato original (con las prórrogas tácitas). Si es el inquilino quien quiere abandonar la vivienda, debe comunicárselo al propietario con dos meses de antelación.

    Deben transcurrir quince días desde el fin de la última prórroga

    Si el contrato original agota sus prórrogas anuales, no existe cláusula que lo impida y no hay comunicación al respecto entre las partes, se producirá la tácita reconducción del contrato de alquiler pasados quince días desde el vencimiento de la prórroga.

    Por ejemplo, si un contrato que permite la reconducción agota su tercera y última prórroga legal el 1 de marzo, y el 15 de marzo el inquilino sigue teniendo las llaves ante “el silencio” del propietario, el contrato se reconducirá automática y tácitamente.

    No obstante, si el propietario le comunica a su inquilino que debe abandonar la vivienda, el inquilino no podrá alargar la entrega de llaves para superar el plazo de quince días con la intención de reconducir el contrato.

    Las partes deben tener capacidad legal para firmar un contrato

    Como dijimos más arriba, la tácita reconducción del alquiler supone el nacimiento de un nuevo contrato. Para ello, tanto el propietario como el inquilino deben tener la capacidad para firmar un documento legal.

    Prórrogas anuales VS tácita reconducción del contrato

    No hay que confundir las prórrogas tácitas anuales con la tácita reconducción del contrato de alquiler.

    Las prórrogas tácitas anuales se dan cuando el contrato de vivienda cumple los cinco años y ninguna parte manifiesta su voluntad de renovar o poner fin a la relación contractual. Estas prórrogas son tres como máximo, es decir, hasta los ocho años desde la primera firma.

    La tácita reconducción del contrato, en cambio, es lo que se produce una vez agotadas estas tres prórrogas anuales, siempre que se cumplan los requisitos que acabamos de ver.

    ¿Cuánto dura la tácita reconducción del contrato de alquiler?

    Hay que tener en cuenta que la tácita reconducción del contrato de alquiler no está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por tanto, se debe echar mano a la norma supletoria, que es el Código Civil.

    Esto es muy importante, ya que el nuevo contrato surgido por reconducción tácita estará regulado por el Código Civil, cuyas disposiciones son diferentes y suelen ser más favorables para el propietario que las de la LAU.

    A pesar de esto, la interpretación de la jurisprudencia no es unánime acerca de la reconducción del contrato:

    – Algunos jueces opinan que la reconducción debe ser anual si el contrato original establecía que la renta era anual. Por ejemplo, si se especificaba que la renta era de 12 000 €/año y siempre que no se indicara nada sobre que el pago era mensual (aunque en la práctica sea así), el contrato se reconducirá tácitamente un año más.

    – Otros jueces consideran que, si el contrato original especificaba que la renta se pagaba cada mes, el nuevo contrato se reconducirá de manera mensual hasta que una de las partes manifieste su intención de ponerle fin.

    Dicho esto, el Tribunal Supremo se decantó por la primera de las interpretaciones, es decir, por la reconducción tácita anual.

    No hay duda de que, si un contrato llega hasta su tácita reconducción, es porque tanto el propietario como el inquilino se encuentran satisfechos con la relación contractual.

    Precisamente, a eso nos dedicamos en Wolo, a encontrar a los inquilinos perfectos para los propietarios que quieren alquilar su piso de forma segura.

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  • El incumplimiento del contrato de alquiler: propietario e inquilino

    Contrato alquiler de vivienda

    A veces, el inquilino o el propietario no respeta alguna o varias de las cláusulas que pactaron en un principio, incurriendo así en el incumplimiento del contrato de alquiler.

    Como ocurre en otros ámbitos en los que existe una relación contractual, esto puede dar lugar a diferentes indemnizaciones o compensaciones económicas, según la parte que resulte afectada y el tipo de falta cometida.

    Aunque lo ideal para mantener una buena relación inquilino-propietario es respetar lo pactado, en ocasiones la picaresca, el descuido, el desconocimiento o, directamente, la mala voluntad terminan siendo más fuertes que las estipulaciones del contrato.

    Veamos, pues, las causas más frecuentes por las que el propietario y el inquilino incumplen el contrato de alquiler, considerando las disposiciones mínimas exigidas por la ley.

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    Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario

    Los incumplimientos de contrato más comunes por parte de los propietarios son los siguientes.

    No mantener en buen estado el continente o los equipamientos de la vivienda

    Como vimos en el artículo sobre quién debe pagar el seguro de hogar en un alquiler, el propietario tiene la obligación de mantener el continente en condiciones mínimas de habitabilidad, esto es, la estructura de la vivienda (paredes, techos, suelos) y los materiales que la forman. Igualmente, debe asegurarse de que los electrodomésticos básicos funcionen correctamente (caldera, lavadora, frigorífico…).

    Si el continente se encuentra en condiciones no aptas para la habitabilidad de la vivienda, o si los electrodomésticos no funcionan, el propietario estaría incumpliendo el contrato de alquiler y tendría que proceder a su reparación inmediata, sin repercutir el coste de la reparación en el importe de la renta.

    No informar a tiempo de la voluntad de hacer obras de mejora

    Relacionado con el punto anterior, si el propietario quiere hacer obras de mejora en la vivienda alquilada, debe avisar al inquilino al menos tres meses antes de que comiencen. De esta forma, el inquilino podría desistir del contrato de alquiler ante las posibles molestias.

    Si el propietario incumple esta obligación, también estaría faltando a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    No devolver la fianza en el plazo de 30 días

    La ley estipula que, una vez el inquilino entrega las llaves, el propietario debe devolverle la fianza en un plazo máximo de 30 días naturales. De lo contrario, el inquilino podría solicitarle una indemnización por daños y perjuicios.

    Impedir la prórroga obligatoria de 5 años

    Ya sabemos que, por ley, los contratos se firman a las personas físicas por un periodo de un año renovable obligatoria y automáticamente hasta los cinco; para las personas jurídicas, la duración es de un año más prórrogas hasta cumplir los siete. Sin embargo, algunos propietarios incumplen el contrato de alquiler al recurrir a argucias para recuperar la vivienda antes de tiempo.

    Y es que, efectivamente, el propietario tiene derecho a recuperar el piso alquilado cumplido el primer año de contrato, pero siempre que este vaya a convertirse en su residencia habitual o en la de familiares de primer orden. Para poder hacerlo, además, esta cláusula debe estar incluida en el contrato.

    Por ello, si el propietario recupera ilegalmente la vivienda (antes del primer año, alegando causas que no existen, etc.) y el antiguo inquilino lo demuestra, podrá exigirle una indemnización por incumplimiento de contrato.

    No respetar la intimidad del inquilino

    El contrato de alquiler se encarga, entre muchas más cosas, de proteger la intimidad del inquilino. Esto quiere decir que, a pesar de ser su vivienda, el propietario no puede visitarla sin avisar.

    Normalmente, en los contratos se fija que el propietario debe informar de su intención de visitar la vivienda al menos 24 horas antes, por ejemplo, para enseñarla a una persona interesada, si el inquilino actual va a marcharse.

    Por tanto, sería un incumplimiento del contrato por parte del propietario si se persona en la vivienda sin avisar o si lo hace sin respetar el plazo de tiempo acordado. De hecho, esto también podría considerarse un delito de allanamiento de morada, ya que la vivienda es el domicilio del inquilino y, como tal, tiene carácter inviolable (Artículo 18.2 de la Constitución).

    Incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino

    Vistas las faltas más frecuentes de los propietarios, pasemos ahora a los principales incumplimientos del contrato por parte del inquilino.

    No pagar la mensualidad o la fianza

    Uno de los incumplimientos “típicos” del inquilino es no pagar la mensualidad o hacerlo fuera del tiempo acordado, lo que los convierte en inquilinos morosos. También puede darse el caso de inquilinos que no pagan la fianza o bien su actualización.

    Tanto en un caso como en otro, estaríamos ante un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.

    Una forma de protegerse de los inquilinos morosos es alquilar tu piso recurriendo a agencias que te ofrezcan un alquiler seguro. De esta forma, hacemos en Wolo, recibirás el cobro de tus mensualidades pase lo que pase.

    Actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales

    Algunos inquilinos son problemáticos no porque no paguen la renta, sino porque llevan a cabo actividades contrarias a las normas de convivencia o a la legislación general.

    Al firmar el contrato, el futuro inquilino se compromete a no realizar actividades que resulten molestas para los vecinos, insalubres, peligrosas o ilegales. Si las comete, estaría incumpliendo el contrato de alquiler y sería causa de rescisión del mismo.

    Deterioro o mal uso de la vivienda

    El inquilino tiene la obligación de mantener el continente y el contenido en el estado en que lo encontró. Esto incluye también la imposibilidad de realizar obras en el piso alquilado sin el consentimiento por escrito del propietario.

    Los daños causados por mal uso o negligencia por su parte, así como el uso de la vivienda para fines diferentes al de residir permanentemente en ella, se consideran un incumplimiento del contrato.

    Abandono de la vivienda antes de tiempo

    En nuestro artículo sobre el desistimiento del contrato de alquiler vimos que, si el inquilino abandona la vivienda antes de los primeros seis meses, estaría incumpliendo el contrato de alquiler.

    En estos casos, aunque habría que estudiarlos uno por uno, la jurisprudencia suele obligar al inquilino a pagar los meses de renta que falten hasta cumplir los seis meses.

    Además, el propietario tiene derecho a incluir una cláusula por la que el inquilino, tanto si incumple el contrato como si desiste de él, deberá indemnizarlo con una cantidad correspondiente a una mensualidad por cada año que quede de contrato.

    Subarrendamiento ilegal

    La Ley de Arrendamientos Urbanos, tras su reforma de 1994, no permite el subarrendamiento de un piso completo, sino solo de habitaciones.

    Si la posibilidad de subarrendar habitaciones está recogida en el contrato, y ya que el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, este estaría incumpliendo el contrato de alquiler si decide subalquilar una habitación sin el consentimiento del dueño de la vivienda. También habría incumplimiento por su parte si el contrato prohíbe el subalquiler y aun así el inquilino lo hace.

    Recordemos, como dijimos en nuestro post sobre si subalquilar es legal, que, si el contrato no dice nada acerca de la posibilidad o no de subarrendar parte de la vivienda, se considera que el inquilino efectivamente tiene derecho a hacerlo, aunque siempre con permiso «verbal» del propietario.

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  • El desistimiento del contrato de alquiler: ¿qué es y cómo hacerlo?

    Contrato alquiler de vivienda

    En el ámbito de los alquileres urbanos, existen algunos conceptos que llaman a error, bien por desconocimiento o porque se usan indistintamente en el día a día. Este es el caso del desistimiento del contrato de alquiler, que, aunque esté relacionado, no es lo mismo que la rescisión o el incumplimiento de este.

    Por eso, en el post de esta semana veremos qué es desistir del contrato de alquiler, cómo hacerlo y en qué se diferencia de los demás conceptos. ¡Vamos con ello!

    ¿Qué es el desistimiento del contrato de alquiler?

    El desistimiento del contrato de alquiler es la posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda alquilada de forma anticipada, es decir, antes del vencimiento natural del contrato.

    Esta posibilidad de desistir del contrato de alquiler está recogida en el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual establece dos requisitos, que veremos a continuación.

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    Requisitos por parte del inquilino para desistir del contrato

    Residir en la vivienda al menos durante los seis primeros meses

    Para que haya desistimiento, el contrato de alquiler debe estar en vigor durante al menos los primeros seis meses desde su firma.

    Esto significa que, si el inquilino decide marcharse del piso antes de cumplir ese periodo mínimo de medio año, estaríamos ante un incumplimiento de contrato y no ante un desistimiento.

    Dicho esto, el propietario tiene libertad para pactar con su inquilino un periodo de tiempo inferior, por ejemplo, que deba permanecer en la vivienda al menos los primeros tres meses.

    Lo que no podrá, en cambio, es pactar un periodo superior al mínimo recogido por la ley, que son los seis meses que acabamos de mencionar (por ejemplo, no podrá fijar como mínimo nueve meses de residencia en la vivienda).

    Informar al propietario al menos treinta días antes

    Además de tener la obligación de residir en la vivienda los primeros seis meses, el inquilino también debe informar al propietario de su intención de desistir del contrato de alquiler al menos treinta días antes de la fecha de abandono de la vivienda.

    Si el inquilino no cumple este requisito, el propietario tiene derecho a exigirle el pago de los treinta días de preaviso, los cuales, euro arriba o euro abajo, corresponden a un mes de renta.

    En este sentido, y como comentamos en nuestro post sobre la devolución de la fianza del alquiler, los propietarios suelen recurrir a la práctica de cobrarse el último mes (o los treinta días de preaviso si se produce un desistimiento del contrato) quedándose con la fianza.

    Sin embargo, esto no es legal ni recomendable, ya que el propietario se quedaría sin un depósito económico para cubrir posibles impagos o desperfectos que descubriese después de la marcha de su antiguo inquilino.

    Por ello, si alguna vez te encuentras en una situación así como propietario, te recomendamos que no te quedes con la fianza a modo de pago, sino que pidas a tu inquilino el abono de los treinta días de preaviso. Después, si todo está en orden, le devolverás la fianza.

    Si mi inquilino desiste del contrato, ¿puedo exigirle una indemnización?

    Si tu inquilino desiste del contrato de alquiler por razones propias, que no tiene por qué explicar, puedes exigirle el pago de una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede (si no son años enteros, la parte proporcional).

    Ahora bien, si el inquilino tiene voluntad de abandonar la vivienda por causas imputables al propietario, este no tendrá derecho a indemnización. Es más, en los casos de incumplimiento del contrato por parte del propietario, es muy probable que sea el inquilino quien tenga derecho a recibir una compensación económica.

    Recuerda, eso sí, que la posibilidad de recibir indemnización por desistimiento propio del inquilino debe estar recogida en el contrato, de lo contrario no podrás exigir indemnización. Si olvidaste añadir esta cláusula, puedes realizar un anexo al contrato de alquiler para incluirla.

    El desistimiento del contrato de alquiler cumplido el primer año

    Como hemos visto, el desistimiento se produce pasados los primeros seis meses (o menos, si así se pacta) desde que el contrato entra en vigor. Pero ¿qué ocurre con los alquileres que cumplen el primer año?

    Ya comentamos en nuestro artículo sobre la renovación del contrato de alquiler que los alquileres de vivienda actuales se firman por un mínimo de un año y se prorrogan automáticamente hasta los cinco (salvo que, justamente, el inquilino desista o el propietario rescinda el contrato).

    Cuando el contrato cumple un año, la obligación de residir en la vivienda durante seis meses desaparece, aunque no la del preaviso de treinta días. En este caso, el inquilino puede desistir del contrato desde el primer momento, es decir, sin tener que esperar seis meses más para hacerlo (a los 18 meses de contrato).

    Esto también se aplica a las siguientes prórrogas anuales: dos años, tres años, etc.

    ¿Es lo mismo desistir que rescindir el contrato de alquiler?

    Estrictamente hablando, un inquilino no puede rescindir un contrato, ya que esto implica una serie de trámites para los que no tiene poder legal: notificación a Hacienda, solicitud de la fianza al organismo donde esté depositada, etc.

    Lo que hace el inquilino, más bien, es transmitir al propietario su “voluntad de rescindir el contrato de alquiler”. El propietario, por su parte, iniciará los trámites para (aquí sí) rescindir el contrato por causa de desistimiento del inquilino.

    En este punto, recordamos que abandonar la vivienda antes de tiempo no es el único motivo por el que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler: impago de la renta, actividades molestas, obras hechas por el inquilino sin permiso, etc.

    ¿Cómo desistir de un contrato de alquiler?

    Si el inquilino quiere desistir de su contrato de alquiler, deberá entregar al propietario un documento escrito en el que manifieste dicha intención, indicando su nombre completo, DNI, dirección de la vivienda alquilada y fecha en que tiene previsto abandonarla prematuramente.

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  • ¿Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado?

    Inversión y rentabilidad del alquiler

    La lupa de Hacienda lleva años detectando alquileres no declarados o fraudulentos de viviendas, especialmente por el auge de los pisos vacacionales en ciudades como Barcelona, Madrid o Málaga.

    En su búsqueda de posibles irregularidades, las herramientas y los sistemas que tiene Hacienda para detectar alquileres no declarados son cada vez más avanzados y variados, como después veremos.

    Por tanto, este post te interesa si eres propietario de un piso en alquiler y no estás declarando las mensualidades que tu inquilino te está pagando.

    1. ¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?
    2. Formas que tiene Hacienda de detectar alquileres no declarados o fraudulentos
    3. ¿Cuáles son las sanciones de Hacienda por no declarar un alquiler?

    ¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?

    Ya sabemos (o deberíamos saber) que es obligatorio declarar todos los ingresos que tengamos y operaciones financieras que hagamos. Por supuesto, esto incluye la declaración de la renta de un piso alquilado, ya que son ingresos que el propietario está percibiendo.

    Así, si Hacienda detecta un alquiler no declarado o fraudulento, el propietario se expone a diferentes sanciones, de las que hablaremos más abajo. De hecho, la cosa va más allá porque también es obligatorio declarar el IRPF de viviendas que están vacías, como explicamos en nuestro post sobre las multas al propietario por no declarar el alquiler.

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    Formas que tiene Hacienda de detectar alquileres no declarados o fraudulentos

    Como hemos dicho antes, los métodos que usa Hacienda para sospechar y luego detectar fraudes en el alquiler son varios, unos más digitales y otros más tradicionales. Veamos cuáles son los principales:

    Declaración de la renta del propietario

    Lógicamente, el primer método que tiene Hacienda para detectar alquileres no declarados es la propia declaración de la renta del propietario.

    Esta deberá incluir los datos de la vivienda alquilada, así como indicar la renta que percibe por ella. Recuerda que en este post tienes toda la información para declarar correctamente el alquiler.

    Cruce de la renta del propietario y del inquilino

    Relacionado con el método anterior, Hacienda también podría cruzar las declaraciones de la renta del propietario y del inquilino.

    Y es que, si el inquilino tiene derecho y se desgrava la mensualidad y los suministros (por ejemplo, como autónomo), la Agencia Tributaria puede comprobar la declaración del propietario para detectar posibles fraudes.

    Fianzas no registradas

    Otra forma que tiene la Agencia Tributaria de detectar alquileres no declarados o fraudulentos es comprobar el registro de la fianza del alquiler.

    Como contamos en nuestro post sobre las diferencias entre fianza y depósito de alquiler, la fianza debe depositarse en el organismo competente de cada comunidad autónoma. Si no está registrada, hay tres opciones: quien vive en el piso es el propietario, es un piso vacío… o es un piso alquilado de forma fraudulenta.

    Consumo de suministros en el piso

    Hacienda también puede detectar un alquiler no declarado comprobando el consumo de suministros en la vivienda.

    La Agencia Tributaria cuenta con un registro de viviendas vacías en las que, por tanto, no debería haber consumo de suministros, más allá del pago mínimo por el alta y el mantenimiento de estos.

    Ahora bien, si detecta que un piso teóricamente vacío tiene un consumo de luz, agua y gas consecuente, seguramente sospechará que es un alquiler no declarado. Si, además, el inquilino se desgrava dichos suministros, no habría ninguna duda del fraude por parte del propietario.

    Empadronamiento del inquilino

    Lo primero que hace el nuevo inquilino de un piso alquilado es empadronarse en el municipio como residente de alquiler, y para ello necesita el contrato de arrendamiento. Por tanto, Hacienda podría detectar que el propietario no declara el alquiler al cruzar su renta con la del inquilino, en la cual aparecerá el piso alquilado como su residencia habitual.

    Además, cuando el inquilino abandone la vivienda, es importante pedirle que se desempadrone de ella, de lo contrario, Hacienda podría suponer que el piso aún sigue alquilado a esa persona. Si el inquilino se olvida o se niega, el propietario puede desempadronarlo de manera forzosa.

    Inspecciones en las inmobiliarias

    Tampoco es raro que Hacienda haga inspecciones en las agencias inmobiliarias para saber qué pisos figuran como alquilados y compararlos con su base de datos. Es un cruce de información que permite detectar fácilmente alquileres no declarados.

    Denuncias de vecinos

    A veces, la comunidad de vecinos denuncia a inquilinos problemáticos por ruidos, actividades insalubres o ilegales, etc.

    Pero ¿qué pasa si un inquilino reside en una vivienda que, para Hacienda, está declarada como vacía? Que posiblemente estemos ante otro caso de alquiler fraudulento.

    En este sentido, ha habido casos en que son los propios inquilinos los que han denunciado al propietario para conseguir un contrato de alquiler legal, con todos los beneficios que esto supone.

    ¿Cuáles son las sanciones de Hacienda por no declarar un alquiler?

    Cuando, gracias a alguno o varios de los métodos anteriores, Hacienda detecta un alquiler no declarado, empezará los trámites que, probablemente, terminen en sanciones para el propietario.

    Las sanciones de tipo económico se dividen en multas leves, graves y muy graves, según el importe defraudado. Además, en algunos casos, el propietario también puede perder ciertos beneficios fiscales que Hacienda concede a los “propietarios modélicos”, es decir, quienes declaran correctamente (y siempre) el alquiler.

    Desde Wolo, como plataforma de alquiler de pisos que lleva años encontrando a los inquilinos ideales para propietarios de viviendas, recomendamos siempre hacer las cosas legalmente: es la mejor forma de vivir tranquilo.

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  • Fianza y depósito de alquiler, definición y diferencias

    Documentación para alquilar piso

    Cuando una persona interesada en alquilar un piso busca, no es raro que se encuentre con anuncios en los que, además de la fianza, también se pide un depósito de alquiler.

    Los dos son cantidades que el inquilino debe pagar al propietario de la vivienda, pero ¿son exactamente lo mismo o hay diferencias entre ellas? En este post resolveremos, pues, las dudas relativas a la fianza y al depósito de alquiler.

    ¿Qué es la fianza del alquiler?

    Como ya comentamos en nuestro post sobre la devolución de la fianza del alquiler, esta es la cantidad que el inquilino debe pagar al propietario cuando firman el contrato o, como máximo, a los 30 días de su fecha de celebración.

    Se trata de un desembolso obligatorio, y equivale a una mensualidad en el caso de las viviendas y a dos meses si el inmueble se destina a otro fin (oficina, etc.).

    Por lo general, la fianza de alquiler se abona en efectivo, aunque en algunas comunidades autónomas se permite el pago mediante transferencia bancaria, una comodidad para el propietario, el inquilino y, además, los órganos regulatorios y las plataformas de alquiler de pisos digitales.

    ¿Qué es el depósito de alquiler?

    El depósito de alquiler, que, como la fianza, también está recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es una cantidad de dinero que el propietario puede solicitar en concepto de garantía adicional para la vivienda.

    Así, el Artículo 36.5 de la LAU estipula que el propietario y el inquilino pueden pactar el pago de un depósito de alquiler.

    El depósito de alquiler se actualiza anualmente, pero su valor nunca puede ser superior a los dos meses de renta, cuando se trata de contratos de alquiler de vivienda por una duración de 5 años (los que se hacen hoy día).

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    Diferencias entre la fianza y el depósito de alquiler

    Como vemos, fianza y depósito de alquiler son conceptos muy parecidos, aunque presentan ciertas diferencias que explicamos a continuación.

    El carácter obligatorio

    La primera diferencia entre ambas cantidades es la obligatoriedad o no de las mismas.

    El pago de la fianza de alquiler es un requisito obligatorio para poder celebrar el contrato. Sin embargo, el depósito de alquiler es una posibilidad que tiene el propietario de la vivienda (no es obligatorio), posibilidad que tiene que negociar con el futuro inquilino.

    La custodia

    Algunos inquilinos piensan que la fianza del alquiler “se la queda” el propietario, pero esto no es así.

    En realidad, el importe de la fianza se deposita en el organismo competente de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, INCASOL, cuando se alquila un piso en Barcelona, y el IVIMA, en los alquileres de pisos en Madrid.

    Esto no ocurre con el depósito de alquiler, que sí es “custodiado” por el propietario de la vivienda.

    El plazo de devolución

    Fianza y depósito de alquiler sirven para cubrir posibles impagos y desperfectos que el inquilino haya causado. Pero, si se reúnen las condiciones para su devolución, el propietario tiene la obligación de hacerlo.

    En el caso de la fianza, el propietario tiene un plazo máximo de 30 días para realizar la devolución a su antiguo inquilino. Si no la hiciera, este podría denunciarlo por daños y perjuicios.

    Para el depósito de alquiler, el plazo máximo para la devolución es de 60 días contando desde el vencimiento o la rescisión del contrato de alquiler.

    La cantidad pagada

    Como dijimos más arriba, la fianza de alquiler debe equivaler a un mes de renta si el inmueble se destina a residencia habitual, o a dos mensualidades si el uso que se le dará es distinto.

    Respecto a esta otra garantía adicional (que, recordamos, no es obligatoria), la ley deja la libertad a inquilino y propietario para pactar la cantidad del depósito de alquiler, pero nunca puede ser superior a dos mensualidades.

    ¿Por qué solicitar un depósito además de la fianza de alquiler?

    El depósito de alquiler es, en definitiva, una garantía adicional que el propietario puede solicitar para cubrir los posibles desperfectos o impagos en los que pueda incurrir el inquilino, si estima que con la fianza no sería suficiente.

    Por ejemplo, podría ser que el piso contara con electrodomésticos de última generación y muy costosos. Así, con el depósito del alquiler, el propietario se aseguraría de disponer del dinero suficiente para pagar los (caros) electrodomésticos que se estropearan en el piso alquilado si resultasen dañados por negligencias o malos usos por parte del inquilino. También es legal que el propietario solicite al inquilino un aval bancario relativo al alquiler.

    La fianza se indica en el contrato, pero ¿y el depósito de alquiler?

    Como la fianza, el pago de un depósito de alquiler debe estar reflejado en el contrato.

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  • ¿Qué es la cédula de habitabilidad de un inmueble?

    Documentación para alquilar piso

    Una de las cuestiones importantes previas a la hora de vender o poner un piso en alquiler es saber si la vivienda cuenta con cédula de habitabilidad. Por un lado, en algunas comunidades autónomas es requisito obligatorio disponer de ella y, por otro, aporta un “plus” de tranquilidad al futuro comprador o inquilino de la vivienda.

    Si nunca habías oído hablar de este documento, en el post de esta semana te lo contamos todo sobre él.

    1. Definición de cédula de habitabilidad
    2. Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
    3. Tipos de cédulas de habitabilidad
    4. ¿Cómo tramitar el certificado?
    5. ¿Cuál es el precio de la cédula de habitabilidad?
    6. ¿Cuándo caduca este documento?
    7. Comunidades autónomas donde es obligatorio tener la cédula de habitabilidad
    8. ¿Por qué es importante contar con ella?

    Definición de cédula de habitabilidad

    La cédula de habitabilidad, también llamada a veces licencia de ocupación, es un documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada.

    Este documento certifica el cumplimiento de requisitos como la superficie útil, la salubridad, los equipamientos y cualesquiera otros requisitos exigidos por la autoridad competente para expedir dicho certificado.

    Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad

    La competencia de la cédula de habitabilidad recae en las comunidades autónomas, por lo que los requisitos para obtenerla pueden variar entre una y otra. No obstante, sí podemos hablar de algunos requisitos generales para obtener el certificado.

    Seguridad

    La vivienda debe constar de un mantenimiento de las instalaciones de suministros, además de una calidad mínima de los materiales del continente (es decir, suelos, paredes, techos).

    Higiene y salubridad

    Las condiciones de higiene y salubridad a las que se refiere la cédula de habitabilidad son los mínimos de ventilación e iluminación naturales.

    Distribución o configuración

    Existen también requisitos mínimos en cuanto a la superficie, la altura, dependencias o estancias, equipamiento de ventanas y puertas…

    Tipos de cédulas de habitabilidad

    Cabe hablar de tres tipos de cédulas, que son los siguientes:

    De primera ocupación

    Es el certificado que se exige para las viviendas de nueva construcción. Esta primera licencia la entrega el ayuntamiento al constructor o promotor inmobiliario, por lo que no es necesario tramitarla a posteriori.

    De rehabilitación

    Después de llevar a cabo obras de conservación o rehabilitación de una vivienda, es necesario contar con una cédula de habitabilidad que certifique que la vivienda sigue reuniendo los requisitos mínimos.

    De segunda ocupación

    Se trata de las cédulas de habitabilidad que tienen que solicitarse cuando la de primera ocupación ha caducado.

    ¿Cómo tramitar el certificado?

    Para conseguir la cédula de habitabilidad es necesario recurrir a un arquitecto o un aparejador colegiado, que inspeccionará la vivienda para verificar que cumple con todos los requisitos exigidos por la ley autonómica.

    Una vez realizada la inspección, y en caso de aprobación, el técnico lo notificará al Colegio de Arquitectos, quien, a su vez, presentará el certificado al ayuntamiento. Finalmente, el ayuntamiento expedirá la cédula de habitabilidad propiamente dicha, un trámite que puede tardar hasta tres meses.

    Al ser un documento público, en caso de perderlo, no es necesario volver a pedirlo: basta con solicitar un duplicado ante la autoridad competente, un trámite en general gratuito.

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    ¿Cuál es el precio de la cédula de habitabilidad?

    El precio de la cédula de habitabilidad depende de varios factores, que son: la comunidad autónoma donde se solicite el certificado, los honorarios del arquitecto encargado de inspeccionar la vivienda, la tasa del Colegio de Arquitectos y el tipo de vivienda.

    ¿Cuándo caduca este documento?

    Una vez más, depende de cada comunidad autónoma. En términos generales, la vigencia de la licencia de ocupación va desde los 10 hasta los 25 años. Pero, además, este tiempo será diferente según el tipo de vivienda y la fecha en que se solicitó la licencia.

    Comunidades autónomas donde es obligatorio tener la cédula de habitabilidad

    Las comunidades autónomas donde es obligatoria la cédula de habitabilidad, tanto para vender como para alquilar un piso, son: Cataluña, Baleares, Valencia, Cantabria, Asturias, Murcia, Navarra, La Rioja y Extremadura.

    En el resto, la no obligatoriedad de este documento responde a diferentes consideraciones de las comunidades autónomas, por lo que no existe un criterio común. En algunas de ellas, por ejemplo, la cédula se sustituyó por una licencia de primera ocupación.

    ¿Por qué es importante contar con él?

    Al margen de la obligatoriedad o no según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, existen razones de peso por las que es más que recomendable contar con cédula de habitabilidad:

    Suministros de la vivienda

    Según el Decreto 141/2012 del 30 de octubre, las compañías de suministros (luz, agua, gas…) no están obligadas a proporcionarlos en viviendas que no dispongan de cédula de habitabilidad.

    Accidentes por causas estructurales

    Similar al caso anterior, las compañías aseguradoras no suelen cubrir los accidentes ocasionados por desperfectos de construcción en viviendas sin cédula de habitabilidad: sería como exigir a un seguro de coche o moto que cubriera los daños ocasionados por un vehículo que no tiene la ITV.

    Esto supone que cualquier daño por causa estructural, propio o a terceros, será responsabilidad del propietario de la vivienda. Salvo que el desperfecto estructural que provoque el daño haya sido causado por el inquilino.

    Menor valor de mercado de la vivienda

    Aunque hasta ahora nos hayamos referido a las “viviendas sin cédula de habitabilidad”, técnicamente una vivienda sin dicho certificado no es una vivienda, ya que se considera que no reúne las condiciones mínimas para servir a esta función.

    Por ello, el valor inmobiliario de la “vivienda” sería inferior al que tendría en el mercado si contara con la cédula.

    En relación con esto, también es frecuente que los bancos no concedan hipotecas para adquirir inmuebles que no dispongan de cédula de habitabilidad, cuando se trata de la compra de una vivienda de construcción antigua.

    Tranquilidad para el comprador o el inquilino

    Además de aportar valor inmobiliario a la vivienda, la cédula de habitabilidad también aporta un valor de seguridad a la persona interesada en comprar o en alquilar la vivienda, al saber que un profesional colegiado ha comprobado las condiciones físicas en que se encuentra.

    Por todo ello, la recomendación desde nuestra plataforma de alquiler de pisos es contar con la cédula de habitabilidad como una garantía segura para alquilar tu vivienda fácilmente.

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  • La renovación del contrato de alquiler: todo lo que necesitas saber

    Contrato alquiler de vivienda

    Cuando se va acercando su fecha de finalización, si propietario e inquilino están satisfechos, es muy posible que ambos quieran renovar el contrato de alquiler, lo que puede despertar ciertas dudas: ¿cuándo hay que avisar?, ¿cómo se hace?, ¿quién paga los gastos de la renovación?, etc.

    Veamos, pues, todo lo que hay que saber acerca de la renovación de un contrato de alquiler.

    Primero, ¿es lo mismo la prórroga que la renovación de un contrato de alquiler?

    En general, se usan indistintamente prorrogar y renovar un contrato de alquiler, pero existen matices entre ambos.

    Se debería hablar de prórroga cuando el contrato continúa con las mismas condiciones que se pactaron inicialmente. En cambio, lo correcto es hablar de renovación del contrato de alquiler cuando las condiciones se renegocian.

    Técnicamente, los contratos de alquiler se firman por un periodo de al menos un año y se prorrogan automática y obligatoriamente hasta alcanzar la duración mínima pactada (tres o cinco años, dependiendo de la fecha de la firma). Esto significa que las condiciones iniciales no cambian, sin contar la actualización anual de la renta.

    Cuando llega a la duración pactada es cuando se puede proceder a la renovación del contrato de alquiler, lo que equivale a firmar un nuevo contrato con diferentes condiciones: importe de la renta, posibilidad o no de subalquilar habitaciones, tenencia de mascotas, etc.

    Pongamos un ejemplo:

    Con la ley actual, Juan firma un contrato de vivienda habitual por una duración de cinco años. Realmente, lo que está firmando es un contrato de un año con cuatro años de prórrogas obligatorias, y las condiciones pactadas no podrán modificarse hasta que llegue el momento de renovar el contrato.

    Si quieres más información, aquí puedes leer más acerca de la prórroga de un contrato de alquiler.

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    La fecha de vencimiento, clave para renovar el contrato de alquiler

    La fecha de vencimiento del contrato dependerá de cuándo se firmó, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha cambiado bastante en los últimos años.

    Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019

    Los contratos de alquiler que se firmaran en este periodo tenían una vigencia de tres años. Pasada esa fecha, el contrato se prorrogaba automáticamente un año más.

    Otro punto que cambiaba con respecto a la ley actual es que el propietario tenía que avisar con un mes de antelación en caso de no querer renovar el contrato de alquiler a su inquilino.

    Contratos firmados entre el 6 de marzo de 2019 y la actualidad

    Con la última modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos de alquiler tienen una duración de cinco años para las personas físicas. O, si se quiere expresar así, 1 año + 4 años de prórrogas obligatorias.

    Ahora bien, cumplidos los cinco años, estos contratos, como el del ejemplo anterior de Juan, se prorrogarán anualmente de manera tácita por un periodo máximo de tres años, si ni el propietario ni el inquilino manifiestan su intención de renovar o poner fin al contrato en vigor.

    Como hemos dicho antes, a diferencia de la ley de 2013, el propietario debe avisar cuatro meses antes si no tiene voluntad de renovar el contrato de alquiler; el inquilino, por su parte, debe avisar al propietario con treinta días de antelación.

    En este punto recordamos que el propietario tiene derecho a rescindir el contrato de alquiler a partir del año si él o familiares cercanos necesitan la vivienda para convertirla en su domicilio habitual. En este supuesto (que además debe especificarse en el contrato), el aviso debe hacerse dos meses antes de la fecha en que se prevé proceder a la rescisión.

    Entonces, ¿cuándo puede el propietario renovar el contrato de alquiler a su inquilino?

    Con todo lo anterior, el propietario podrá manifestar al inquilino su voluntad de renovar el contrato de alquiler (firmar uno nuevo) cumplidos los cinco primeros años (siete si son personas jurídicas). En caso de no hacerlo, se producirán las prórrogas tácitas a las que antes nos hemos referido.

    ¿Qué ocurre cuando un contrato cumple los ocho años?

    Como hemos visto, los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 pueden llegar hasta los ocho años, sumando los cinco iniciales más las tres prórrogas tácitas anuales. Pero ¿qué ocurre cumplidas estas prórrogas?

    En este caso, se produce lo que se conoce como tácita reconducción del contrato de alquiler. A efectos prácticos, esto supone que el contrato sigue en vigor (sin modificación de condiciones) al no haber requerimiento del propietario o del inquilino de renovar ni poner fin al contrato firmado ocho años atrás.

    ¿Quién paga la renovación del contrato de alquiler?

    El Artículo 1.555.3 del Código Civil indica que es el inquilino quien debe asumir los costes de la renovación del contrato de alquiler. No obstante, es habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo diferente, como la división de los gastos o, incluso, que se haga cargo el propietario.

    Consejos para los propietarios a la hora de renovar el contrato de alquiler

    Sin duda, si un contrato de alquiler llega a los ocho años (los cinco iniciales más los tres de prórrogas tácitas), es porque el inquilino y el propietario están conformes con la relación contractual.

    Por ello, nuestra recomendación como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler es que se priorice la tranquilidad que supone tener un buen inquilino antes que la subida de la renta. No obstante, sí que podría negociarse la actualización de la mensualidad al IPC de los últimos años si no se hizo con anterioridad.

    Otro aspecto importante a la hora de negociar con el inquilino la renovación del contrato de alquiler es conocer el estado en que se encuentra la vivienda. Si la ha mantenido en buenas condiciones, no debería negarse a ello.

    Modelo de renovación de contrato de alquiler

    El siguiente podría ser un ejemplo del modelo de renovación del contrato de alquiler:

    En [ciudad], a [fecha]
    REUNIDAS

    De una parte, y como PARTE ARRENDADORA, [nombre arrendador], mayor de edad, con DNI/NIE [dni/nie]

    De otra:
    como PARTE ARRENDATARIA, [nombre arrendatario], con DNI/NIE [dni/nie], mayor de edad.

    EXPONEN

    Que el [fecha] firmaron contrato de arrendamiento de la vivienda sita en [dirección]

    Que es intención de las partes renovar dicho contrato de arrendamiento

    ACUERDAN

    Renovar el contrato de arrendamiento mencionado hasta el [fecha fin prórroga] con las nuevas condiciones pactadas a continuación […]

    En Wolo ayudamos a los propietarios que quieren alquilar su piso a encontrar a los inquilinos ideales, personas solventes con las que mantener una relación de confianza propietario-inquilino.

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  • ¿Quién paga la comunidad en un piso de alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Como ya hemos comentado en publicaciones anteriores, todo lo que se refiere al bolsillo puede ser una fuente de conflicto entre el propietario y el inquilino de un piso alquilado: nadie quiere pagar más si puede pagar menos.

    Los gastos de la comunidad entran dentro de este “saco de posibles conflictos”, especialmente cuando se trata de cifras elevadas. Por tanto, esta semana vamos a hablar de quién paga la comunidad en un piso de alquiler para, de esta forma, prevenir tensiones entre el inquilino y el propietario.

    ¿Qué son los gastos de la comunidad de una vivienda?

    Antes de hablar sobre quién es el responsable de pagarlos, primero hay que saber a qué nos referimos cuando hablamos de gastos de la comunidad.

    Estos gastos son las cuotas periódicas que se asignan al propietario de una vivienda, un dinero destinado al mantenimiento de los servicios generales y de las zonas comunes del edificio: la luz de la escalera, la limpieza, la calefacción en caso de que sea central… En algunos inmuebles, el agua también entra dentro de los gastos comunitarios, aunque lo más habitual es que existan contadores individuales.

    Este importe que se debe pagar en concepto de gasto de comunidad se calcula según diferentes factores que determinan el valor o el “peso” de la vivienda en el conjunto del recinto.

    Además de los gastos de comunidad periódicos, normalmente pagados cada mes, existen otros gastos que, aunque conciernen a todos los propietarios, no se consideran gastos de la comunidad propiamente dichos. Pero este punto lo veremos más adelante.

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    ¿Es el propietario o el inquilino quien paga los gastos de la comunidad?

    Teniendo claros cuáles son los gastos periódicos de una comunidad de vecinos, ¿quién los paga en un piso alquilado? La respuesta es sencilla: depende.

    Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985

    Ya son muy pocos los contratos de este tipo que siguen vigentes, pues tienen más de 30 años de antigüedad.

    La ley indicaba, por entonces, que quien pagaba los gastos de la comunidad en un alquiler era el inquilino, mientras que otros gastos, como el seguro de hogar, eran responsabilidad del propietario.

    Contratos posteriores al 9 de mayo de 1985

    La reforma de la ley fijó que el inquilino podía asumir los gastos de la comunidad siempre que así estuviera indicado en el contrato. De hecho, la siguiente reforma, que entró en vigor el 1 de enero de 1995, no cambió este punto.

    Contratos posteriores al 1 de enero de 1995

    Se trata de la última modificación de la ley, que sigue vigente hasta la actualidad (Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Como hemos dicho antes, propietario e inquilino pueden negociar quién pagará los gastos de la comunidad en el piso alquilado.

    Al tratarse de una cantidad extra sobre el importe del propio alquiler, aquí entran en juego varios factores, como la oferta y demanda del mercado inmobiliario, la capacidad de negociación de ambas partes, etc.

    Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce la libertad del propietario y el inquilino a la hora de negociar quién se hará cargo de los gastos de la comunidad, sí que fija una serie de condiciones que deben cumplirse:

    1) El contrato de alquiler debe indicar quién pagará la comunidad del futuro piso alquilado. Si este punto no se especifica, será el propietario quien se hará cargo de ellos.

    2) Si se establece que será el inquilino quien pague los gastos de la comunidad, debe indicarse en el contrato el importe anual de los mismos a fecha de la celebración del contrato.

    3) Durante los tres primeros años, los gastos de la comunidad no podrán incrementarse en un porcentaje superior al doble del que se incrementa la renta. Esta subida no es impositiva, es decir, el propietario debe acordarla con el inquilino y, si no es aceptada, tendrá la opción de desistir del contrato de arrendamiento.

    Gastos del inmueble que no se consideran de la comunidad

    Hemos visto que los gastos de la comunidad como tales son los gastos periódicos (en general, mensuales). Sin embargo, existen otros gastos que se consideran extraordinarios, cuya necesidad es puntual: el alta de los suministros, las grandes averías y las reparaciones (las conocidas derramas).

    El contrato de alquiler también debe indicar quién paga los gastos comunitarios extraordinarios, y, en caso de que no sea así, será el propietario quien los asuma. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los gastos periódicos de la comunidad.

    En cambio, sí son imputables al inquilino los gastos extraordinarios derivados de malos usos o negligencias suyas en las zonas comunes. Por ejemplo, desperfectos en la pintura del rellano o daños provocados en el ascensor durante la mudanza.

    ¿Es el IBI un gasto de la comunidad? ¿Quién lo paga en un piso alquilado?

    El IBI es el impuesto de bienes inmuebles, un tributo que se paga anualmente al ayuntamiento en función del valor catastral de la vivienda. No es, por tanto, un gasto de la comunidad, sino un impuesto individual.

    Lo más habitual es que sea el propietario quien pague el IBI, ya que la vivienda está puesta a su nombre. Sin embargo, nunca está de más especificar en el contrato de alquiler quién se hará cargo de este impuesto, y, en caso de que sea el inquilino quien lo pague, indicar la cantidad correspondiente a fecha de celebración del contrato.

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  • ¿Se puede desempadronar a un antiguo inquilino sin su consentimiento?

    Relación propietario-inquilino

    Si decides alquilar tu vivienda con la firma de un contrato de alquiler (lo legal y recomendable), tu nuevo inquilino tendrá el derecho y la obligación de empadronarse en el municipio: el piso alquilado se convierte en su nueva residencia habitual.

    Lo que a veces ocurre es que, una vez que el inquilino ha dejado el piso, bien por vencimiento o por causa de rescisión del contrato de alquiler, siga empadronado en el domicilio.

    Como propietario, ¿puedes desempadronar sin su consentimiento a tu antiguo inquilino? ¿Qué supone que una persona esté empadronada en una vivienda en la que ya no reside?

    En el post de esta semana, te damos todas las claves para saber cómo desempadronar forzosamente a un antiguo inquilino.

    El empadronamiento: definición y función

    Empadronarse es el acto de registrarse en el censo administrativo que recoge los datos de los vecinos que residen en un municipio. De esta forma, los recursos públicos (infraestructuras, servicios…) pueden gestionarse mejor en función del número de personas registradas.

    Estar empadronado permite acceder a los diferentes servicios sociales que el municipio o la ciudad ofrece. Hablamos, por ejemplo, de solicitar plaza en un colegio, pedir cita para la asistencia sanitaria de cabecera o, en algunos casos, ventajas fiscales que no se tienen en otra comunidad autónoma (impuesto de sucesiones, tipo autonómico de IRPF…).

    Pero empadronarse no solo es una “ventaja”, también es una obligación. Así, la ley establece que todas las personas deben estar empadronadas en un lugar y, si viven entre dos o más municipios, deben estarlo en aquel donde pasen más tiempo.

    No hay desempadronamiento sin empadronamiento

    La forma habitual para desempadronarse de un municipio es empadronarse en uno nuevo. Esto significa que ninguna persona puede quedarse “en tierra de nadie” en lo que respecta a este censo administrativo.

    Puede pasar, eso sí, que un antiguo inquilino no quiera (u olvide) empadronarse en el nuevo lugar donde reside, por lo que seguirá registrado en el último municipio donde realizó dicho trámite.

    En estos casos, lo primero que debe hacer el propietario del piso es informarle de la situación y, si continúa negándose (u olvidándose), proceder al desempadronamiento forzoso de su antiguo inquilino.

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    ¿Cómo saber si hay alguien empadronado en tu domicilio?

    Si, después de la marcha de tu inquilino, el piso antes alquilado pasa a ser tu nuevo domicilio (o el de un familiar o alguien cercano), podrás saber fácilmente si aún está empadronado en él si sigue llegándole correo de entidades públicas. Por ejemplo, la tarjeta censal para votar en unas elecciones.

    En cambio, es posible que no te enteres de que tu antiguo inquilino sigue empadronado en el domicilio si 1) no recibe correo, 2) el piso se queda vacío o 3) el nuevo inquilino no te avisa del correo que llega a nombre del antiguo. Entonces, ¿cómo puedes saberlo para desempadronarlo forzosamente?

    Para ello, tendrás que acudir a la oficina de administración del padrón y comprobar qué personas siguen registradas legalmente en el domicilio. Luego, y demostrando que eres el propietario y facilitando el documento de finalización del contrato de alquiler, deberás indicar que el antiguo o antiguos inquilinos ya no viven allí.

    En un plazo de tiempo que varía según la localidad, la policía pasará para comprobar que, efectivamente, las personas que quieres desempadronar forzosamente no residen en la vivienda.

    ¿Qué ocurre si no se tramita el desempadronamiento?

    Para el inquilino que no cambia su padrón

    Si el inquilino se marcha del piso y sigue empadronado en él, la administración podría considerarlo como un falso empadronamiento. Esto es, seguir registrado en un municipio donde no vive para beneficiarse de ventajas que no tiene en otro (tramos autonómicos del IRPF, por ejemplo).

    Por el falso empadronamiento, el antiguo inquilino puede recibir multas de una cuantía que oscila entre los 3€ (en los municipios de hasta 20 000 personas) y los 150 € (en los municipios con más de 500 000 habitantes).

    Sin embargo, si el propietario no ha llevado a cabo el desempadronamiento forzoso ante la negativa de su antiguo inquilino, el problema podría ser mayor para él…

    Para el propietario que no desempadrona a su antiguo inquilino

    En el caso del propietario, Hacienda, en el marco de sus funciones habituales, podría detectar que el antiguo inquilino sigue empadronado en el piso del propietario. El problema vendrá si la vivienda se ha quedado vacía y el fisco supone que el propietario sigue percibiendo un alquiler que, lógicamente, no está declarando. Es decir, considerará que se trata de un alquiler fraudulento.

    En ese caso, hablamos de multas para el propietario que pueden ir desde el 50% hasta el 150% del importe de la supuesta renta evadida, según la gravedad de la sanción. En los casos más extremos, el dueño de la vivienda podría, además de recibir la sanción económica, perder los beneficios fiscales que Hacienda concede a los “buenos propietarios”.

    Si quieres más información al respecto, te invitamos a leer nuestro post sobre las multas por no declarar el alquiler como propietario de un piso.

    También podría ocurrir que el antiguo inquilino estuviera involucrado en acciones delictivas y que la policía se persone en el domicilio: sin duda, una situación muy desagradable para las personas que ahora vivan en él.

    Por todo lo anterior, nuestra recomendación como plataforma para propietarios de viviendas en alquiler es romper cualquier vínculo administrativo con el antiguo inquilino desde el momento en que deja la vivienda, primero pidiéndole que se empadrone donde resida y, si se niega, recurriendo al desempadronamiento forzoso a través del procedimiento correspondiente.

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    Además, gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado, no tendrás que preocuparte por el cobro de las mensualidades: recibirás tu dinero puntualmente cada mes pase lo que pase.

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  • ¿Quién paga los electrodomésticos estropeados en un piso de alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Para alquilar un piso rápidamente, lo más recomendable es que disponga de electrodomésticos, si bien no todos, al menos los más esenciales, como el frigorífico y la caldera.

    En el caso de que sí se incluyan, y como ocurre cuando se trata de daños y responsabilidades, el pago de los electrodomésticos estropeados en un piso de alquiler puede ser una fuente de conflicto entre el propietario y el inquilino.

    Por ello, en este post queremos tratar la controvertida cuestión de los electrodomésticos en un alquiler, para que, como propietario, sepas cuándo debes hacerte cargo de su reparación o sustitución (y, claro, cuándo no).

    Primero, ¿es obligatorio proporcionar electrodomésticos en un piso de alquiler?

    La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no indica que sea obligatorio alquilar una vivienda con electrodomésticos (ni muebles tampoco).

    Ahora bien, el valor añadido que aportan a un piso en alquiler es incuestionable: para el inquilino, ofrecen calidad de vida, y, para el propietario, suelen suponer rentas más altas que si no los hubiera.

    La cosa se complica un poco cuando los electrodomésticos se estropean y hay que repararlos o cambiarlos, ya que pueden darse varias casuísticas. Es decir, la avería puede haberse producido por antigüedad del electrodoméstico, por un defecto de fábrica, por su uso cotidiano, por el mal uso que le da el inquilino… o por todas estas razones a la vez.

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    ¿Quién paga los electrodomésticos estropeados que hay que cambiar en un piso alquilado?

    Cuando el electrodoméstico ha pasado a mejor vida y es necesario sustituirlo, en principio es el propietario quien deberá correr con el gasto.

    “En principio”, porque, si consigue demostrar que el daño irreparable se ha producido por negligencia del inquilino, será este quien tendrá que pagar un electrodoméstico nuevo de su bolsillo (o recurriendo a su seguro de hogar de inquilino en caso de que tenga uno contratado).

    De todos los electrodomésticos que hay en un piso alquilado, la caldera es el más particular, ya que es bastante difícil que un inquilino la estropee por negligencia. No ocurre lo mismo, por ejemplo, con la vitrocerámica, que puede rayarla, o con la televisión, que puede recibir un golpe y caer al suelo.

    De hecho, en la jurisprudencia hubo casos en los que la caldera se consideró no un electrodoméstico cualquiera, sino un elemento fundamental para la habitabilidad de la vivienda y un elemento imprescindible durante los meses de invierno.

    Al ser una cuestión de habitabilidad, la sentencia falló que debía ser el propietario quien debía hacerse cargo. De facto, es como si el juez hubiese considerado que, efectivamente, la caldera era un electrodoméstico obligatorio en un piso en alquiler.

    ¿Quién paga las reparaciones de los electrodomésticos estropeados en un piso alquilado?

    Aunque la LAU no indica a partir de qué cantidad de dinero es el dueño quien debe pagar un electrodoméstico estropeado en un piso alquilado, se presume que el inquilino debe asumir el coste de las “pequeñas reparaciones”.

    Es decir, los daños que se producen en los electrodomésticos debido a su desgaste natural (y que, por ello, no es necesario cambiarlos) correrán a cuenta del inquilino del piso, por ejemplo, el cambio del filtro de la lavadora. Eso sí, las reparaciones que deban hacerse debido a un mal uso o negligencia por parte del inquilino correrán a su cargo, sea cual sea el importe de la reparación.

    Como comentamos en el post sobre las obras en un piso de alquiler, estas “pequeñas reparaciones” no se limitan a los electrodomésticos, sino a cualquier equipamiento del piso: muebles, grifos, enchufes, bombillas…

    Ya que la LAU no especifica la cantidad, la recomendación que hacemos desde nuestra plataforma de propietarios de pisos en alquiler es que este importe esté indicado en el contrato de alquiler. Así se evitarán los conflictos entre el propietario y el inquilino acerca de quién debe pagar las reparaciones de los electrodomésticos estropeados.

    El electrodoméstico ha dejado de funcionar: ¿defecto de fábrica, avería o mal uso?

    Puede ocurrir que un electrodoméstico se estropee y propietario e inquilino mantengan posturas enfrentadas sobre quién debe pagar la reparación o sustitución. En este supuesto, no quedará más remedio que recurrir a un informe pericial que avale una de las dos posturas.

    Si ni siquiera el informe pericial puede poner fin a la disputa, la última solución será recurrir directamente a los tribunales, quienes, esta vez sí, dictarán sentencia a favor de una de las partes. Aunque, por la salud de la relación entre propietario e inquilino, nunca es aconsejable llegar a tal instancia.

    ¿El seguro de hogar de un piso alquilado cubre la reparación o sustitución de los electrodomésticos?

    Los electrodomésticos suelen estar incluidos en la mayoría de los seguros de hogar que cubren el contenido, es decir, todo lo que se encuentra dentro de la vivienda y no forma parte de su estructura.

    Lo que sí varía entre las diferentes pólizas es el alcance: ¿qué electrodomésticos cubren? ¿Incluyen sustitución o solo avería? ¿Cubren los alimentos deteriorados por la avería del frigorífico?…

    Si quieres más información acerca de este punto, lee nuestro post sobre quién paga el seguro de hogar en un piso de alquiler.

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