Autor: Germán Rabellino

Tal y como recoge la ley del alquiler en Cataluña, desde septiembre de 2021, el área metropolitana de Barcelona (un total de 61 municipios) está declarada zona con un mercado de la vivienda tenso. 

Lo que quiere decir que, durante los próximos cinco años, los precios del alquiler no podrán superar los marcados por el índice de referencia. Eso sí: con una minoración del 5% para aquellas viviendas que se encuentren en la zona del listado. 

Por tanto, los propietarios deberán disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de un 5%.

👉 Si tienes dudas sobre el índice de referencia de precios en Cataluña, en este post te explicamos detalladamente en qué consiste y cómo influye en los alquileres. 

¿Qué es un área con mercado de vivienda tenso? 

Según el gobierno catalán, son los municipios que están en riesgo de no disponer de viviendas de alquiler a un precio ajustado para la población, porque se produce alguna de las siguientes situaciones: 

• Crecimiento del municipio muy por encima de la media en Cataluña. 
• Supera el 30% de la renta media de las personas menores de 35 años. 
• En los últimos 5 años, el crecimiento interanual acumulado es de al menos 3 puntos por encima del IPC catalán.
• El alquiler supone una carga en el presupuesto familiar superior al 30% de los ingresos medios de los hogares.

Finalidad de esta medida 

Según el gobierno, esta nueva ley busca contener y moderar el precio del alquiler de viviendas en determinadas zonas que, por sus características, no presentan un precio accesible para la mayoría de las personas. 

Menor inversión en España

Al reducirse la oferta de pisos en Barcelona, grandes fondos (como por ejemplo Blackstone), están dejando de invertir en España.

No obstante, la normativa difiere bastante de la realidad.

Esto se traduce en una reducción del ‘Build to rent’ (viviendas que se construyen para el alquiler) y en una menor inversión por parte de otros países europeos.

¿Viviendas más accesibles?

Sobre el papel, el gobierno catalán trata de proteger a los inquilinos evitando la inflación y ofreciendo viviendas a precios asequibles.

En cuanto a los propietarios, se limita su capacidad de establecer precios más allá de los marcados por ley. 

Sin embargo, tal como indica este artículo publicado en El País, la regulación de los precios contribuye a desigualar más la sobre demanda que existe en el mercado del alquiler.

Por tanto, en realidad, esta medida no facilita el acceso a la vivienda.

Regulación del alquiler en Europa

Como recoge este artículo de El Economista, esta medida de control, que en España supone una novedad, lleva décadas practicándose en diferentes países de Europa.

Sin embargo, eso no significa necesariamente que sea beneficioso para los inquilinos o los propietarios.

El caso alemán 

En 2015, la ciudad de Berlín (Alemania) introdujo una legislación que estipulaba que en aquellos municipios donde la oferta de viviendas fuera especialmente escasa, el alquiler no podría superar en más de un 10% el precio comparativo de la zona. 

Sin grandes logros

Esto, como ya subrayaron los expertos en su día, trajo consecuencias negativas y no consiguió mejorar nada, pues la calidad de los inmuebles se vio afectada.

También se produjo un aumento de las viviendas de lujo, por lo que se redujo el número de pisos disponibles para la población general.

¿Qué debería hacer con mi vivienda?

Desde luego, retirarla del mercado del alquiler no es una opción si lo que buscas son ingresos fijos que te generen rentabilidad a largo plazo.

Es cierto que esta medida supone un varapalo para los propietarios, pero hay diversas fórmulas que contribuyen a revertir la situación.

Cómo se calcula el precio máximo del contrato

Tal y como recoge el Ayuntamiento de Barcelona, no se podrá sobrepasar el precio del anterior contrato de alquiler, aunque este sea menor que el precio establecido por el índice de precios. Por tanto, tendrás que respetar el precio acordado.  

Por otro lado, la superficie de la terraza no computa a la hora de calcular el precio. Dos pisos exactamente iguales y colindantes, uno con terraza de 100 metros cuadrados y el otro sin terraza, tienen exactamente el mismo precio. 

Repercusión de gastos y excepciones

En cuanto a la repercusión de gastos a los inquilinos, según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (APIs), si en el anterior contrato de alquiler no se repercutían los gastos, en el nuevo solo se podrá repercutir el IBI, pues es un tributo. El resto de impuestos, no. 

Viviendas de más de 150 m2

Aquellas viviendas que superen los 150 metros cuadrados de superficie útil estarán exentas de la contención de rentas. 

Obras en el inmueble 

Aquellos propietarios que hayan hecho obras de mejora de la habitabilidad, seguridad, comodidad o eficiencia energética podrán incrementar el precio del alquiler. 

Para ello, se tiene en cuenta la cantidad invertida y se restan las subvenciones (en caso de que el propietario haya recibido alguna). No obstante, en ningún caso el incremento del alquiler podrá estar por encima del 20% del índice de referencia. 

¿En qué casos se aplica esta regulación? 

Según la Agència de l’Habitatge de Catalunya, la regulación tendrá que aplicarse en los siguientes supuestos: 

• Contratos de arrendamiento habituales. 
• Contratos de alquiler nuevos. 
• Modificaciones de contratos firmados a partir de 1995. 
• Municipios dentro de las zonas tensionadas.

Por el contrario, no tendrá que aplicarse en…

• Contratos que estén sometidos a una regulación específica de rentas (protección oficial, alquiler social, etc.)
• Contratos que estén en vigor.
• Viviendas de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación. 
• Zonas fuera del área tensa del mercado de vivienda. 
• Contratos temporales o estacionales.