Consejos para alquilar un piso sin que te estafen

Cómo alquilar un piso sin ser estafado: consejos para propietarios e inquilinos

Consejos para alquilar piso

Alquilar un piso es una experiencia satisfactoria en un 99% de los casos… y el pequeño porcentaje restante puede ser un auténtico quebradero de cabeza si no se toman ciertas precauciones.

Como en otros ámbitos, en el mercado del alquiler también existen las estafas, las cuales afectan igual a propietarios y a inquilinos. La falta de información o el exceso de confianza son las dos causas principales que nos hacen caer en fraudes.

Por ello, en Wolo te damos las claves para evitar fraudes en el alquiler y hacer que la experiencia sea completamente segura y legal.

  1. Indicios de estafa en el alquiler de viviendas
  2. Cómo evitar las estafas en un alquiler

Indicios de estafa en el alquiler de viviendas

Como decimos, el objetivo de la estafa puede ser tanto el propietario como el inquilino. Saber identificar una serie de “indicios” es fundamental para evitar que la persona, arrendador o arrendatario, dé el paso definitivo que le lleve a caer en la estafa.

Indicios de estafa para los inquilinos

De cara al inquilino, las estafas en el alquiler suelen tener un objetivo económico, con o sin entrega de la vivienda. Así, un inquilino debe sospechar de que detrás del alquiler se esconde un engaño o estafa si descubre una o varias de las siguientes señales:

Anuncios con información falsa

Hay que comprobar toda la información posible que aparece en el anuncio. Por ejemplo, que la dirección indicada exista en el municipio donde está el piso y que los servicios cercanos que se mencionan correspondan a la realidad.

Solo imágenes del exterior

Aunque las imágenes de los exteriores de la vivienda suelen incluirse en los anuncios de alquiler, hay que sospechar de estafa si el anuncio solo muestra imágenes exteriores y ninguna del interior del piso. También debería hacernos desconfiar si las imágenes son de muy mala calidad o parecen sacadas de bancos de imágenes.

Precios demasiado bajos

Al igual que pasa con los precios excesivamente altos, los precios demasiado bajos también deberían ser motivo de sospecha. Y es que fijar un alquiler muy por debajo de la media del mercado puede ser atractivo para los inquilinos con menos recursos, quienes no dudarán en ponerse en contacto con el supuesto propietario.

En este sentido, también es común que los estafadores no muestren ningún problema a la hora de bajar todavía más el precio, ni tampoco ante la posibilidad de hacer obras en la vivienda: solo quieren recibir el dinero que sea por parte del inquilino y desaparecer.

Petición de pagos por adelantado

Otro indicio de estafa es la solicitud de pagos (fianza, depósito o primer mes) por adelantado sin siquiera haber visitado antes la vivienda. De la misma forma que no comprarías un coche sin antes haberlo probado, no debes realizar ningún pago sin antes cerciorarte de que la vivienda que vas a alquilar existe de verdad.

Personas “de confianza” para enseñar la vivienda

Es cierto que no siempre el propietario puede enseñar la vivienda personalmente y que, en esos casos, delega la tarea a alguien cercano.

Sin embargo, deberías dudar de las intenciones de esa persona “de confianza” si te escribió desde una dirección electrónica nada habitual, no sabe responder claramente a todas tus preguntas o si, una vez enseñada la vivienda, te presiona para que tomes la decisión de quedártela de forma inmediata.

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Indicios de estafa para los propietarios

En el caso de los propietarios, las estafas cometidas por el inquilino son porque tiene intención de convertirse en okupa, alquilar el piso para otras personas o realizar actividades ilícitas. Estas son las señales para detectarlos:

Inquilinos que se niegan a presentar su documentación

Además de que presentar cierta documentación es requisito indispensable para firmar el contrato de alquiler, si el inquilino se niega de entrada a presentar cualquier tipo de documento, ya deberían saltar todas las alarmas: vida laboral, nóminas, contrato de trabajo o, en casos extremos, su propio documento de identificación.

Insistir en hacer los pagos en metálico

Para evitar las multas de Hacienda por un alquiler no declarado, lo mejor es solicitar el pago del alquiler por transferencia bancaria, que aparte es lo habitual en estos casos.

Por ello, deberíamos sospechar cuando el inquilino insiste en pagar la renta solo en metálico, pues se trataría de una manera de no justificar el origen de esos ingresos o, incluso, de algún tipo de blanqueamiento de capitales.

Insistir en poner los suministros a nombre del propietario

Esta técnica es propia de los inquiokupas. Si los suministros están a nombre del propietario, el inquilino tiene derecho a seguir disfrutando de ellos aunque no se los reembolse al propietario.

Así, si finalmente el inquilino se convierte en okupa, tendría luz y agua gratis hasta que fuera desalojado del piso. Por tanto, si la insistencia del inquilino en este sentido es fuerte, alerta de estafa.

Negarse sistemáticamente a enseñar la vivienda

Recordemos que el contrato de alquiler puede incluir la cláusula por la que el propietario puede acceder a la vivienda, avisando con antelación suficiente. En caso de no existir, pierde este derecho.

Dicho esto, lo normal es que un inquilino no ponga impedimento si el dueño de la vivienda quiere entrar. Sin embargo, si ante la petición formal del propietario el inquilino se niega una y otra vez, o siempre pone excusas para no acceder a ello, deberíamos pensar en varios escenarios: el piso está (sub)alquilado a otra persona sin permiso, está llevando a cabo actividades ilícitas o, una vez más, se ha convertido en okupa.

Cómo evitar las estafas en un alquiler

Sabiendo ya los posibles indicios de estafa para uno y otro, veamos ahora los consejos que debes seguir para no caer en el engaño:

Lo que debe hacer el inquilino

  • Desconfía de precios “atípicos”: si el precio está muy por debajo o muy por encima del mercado, sospecha. Compara con otras viviendas similares en la zona.
  • Analiza bien el anuncio: comprueba que la información que aparece es real y que las imágenes son de calidad y del interior de la vivienda, en su mayoría.
  • Nunca pagues sin ver el piso: ni por transferencia ni por Bizum. Asegúrate de visitar el piso, confirmar la identidad del arrendador y firmar un contrato antes de entregar dinero.
  • Comprueba quién es el propietario: puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad o pedir que te muestren el último recibo del IBI.
  • Lee bien el contrato: evita cláusulas poco claras o que te obliguen a pagar cantidades exageradas por desperfectos menores. El contrato debe estar firmado por ambas partes y contener todos los datos completos del inmueble.

Lo que debe hacer el propietario

  • Pide documentación al inquilino: solicita DNI, contrato laboral, últimas nóminas y referencias de arrendamientos anteriores si es posible.
  • Haz un contrato completo y legal: como mínimo, especifica duración, importe del alquiler, fianza, posibles prórrogas y causas de resolución. Un contrato mal redactado puede dejarte indefenso ante ciertas situaciones.
  • No aceptes dinero en metálico ni dinero de más: al margen de la fianza, que a veces sí se paga en metálico, exige el pago de la renta por transferencia o Bizum. Si el inquilino quiere pagarte dinero de más (incluso de forma telemática), niégate.
  • Negocia el pago de los suministros: plantea que sea el inquilino quien pague los suministros, pero, si se niega o insiste tajantemente en que seas tú, ya sabes qué hacer.
  • Cuidado con la información que das: hasta haberte asegurado de que el inquilino es alguien de plena confianza y que no hay ningún peligro de estafa, no le facilites información tuya como el nombre completo, DNI o dirección. Estos datos ya los tendrá en el contrato de alquiler.

Alquilar un piso a través de una agencia inmobiliaria

Todo lo que hemos visto, tanto para el propietario como para el inquilino, se resume en: alquilar el piso a través de una agencia inmobiliaria. Efectivamente, las agencias inmobiliarias reducen al 0% la posibilidad de estafa para ambas partes.

Por un lado, comprueban quién es el propietario del inmueble, la información sobre él y las condiciones de la vivienda, fijan un precio competitivo dentro del mercado, publican anuncios reales con datos e imágenes fidedignos de la vivienda, y se ocupan de enseñarla a los interesados.

Por otro lado, comprueban la información del inquilino, como su identidad y sus ingresos a través de un estudio de solvencia, además de ofrecer al propietario herramientas para alquilar su vivienda de manera segura, como hacemos en Wolo.

De esta forma, mediante la firma de un contrato de alquiler, redactado por una agencia inmobiliaria profesional, el propietario tiene la tranquilidad de haber alquilado al candidato ideal, y el inquilino la tiene al saber que ha alquilado una vivienda real a su propietario real.

Ya estés buscando una manera segura de alquilar tu vivienda, o estés buscando el mejor piso en alquiler, hazlo a través de Wolo, la plataforma de propietarios de vivienda mejor valorada del país, y huye de las estafas en el mercado del alquiler.

¿Qué es Wolo?
¿Quién paga la comisión de la agencia inmobiliaria en un alquiler?

¿Quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler con la ley actual?

Consejos para alquilar piso

Entre muchas otras, una de las dudas más frecuentes cuando se firma un contrato de alquiler es saber quién debe pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria.

Esta cuestión genera confusión tanto en propietarios como en inquilinos, especialmente tras los cambios legislativos introducidos por la nueva ley de vivienda de 2024.

Por eso, y dado que se trata de un tema controvertido, en Wolo te explicamos de forma clara y actualizada quién asume estos costes y qué excepciones existen.

  1. ¿En qué consisten los honorarios inmobiliarios?
  2. ¿Quién debe pagar a la inmobiliaria en un alquiler?
  3. ¿Qué supone que ahora sea el propietario quien pague la agencia?
  4. ¿Aplica esta obligación a todos los tipos de alquiler?
  5. ¿Qué ocurre si una agencia intenta cobrarte los honorarios como inquilino?
  6. ¿Supone todo esto alguna ventaja para el propietario?
  7. ¿Gasto o inversión para el arrendador?

¿En qué consisten los honorarios inmobiliarios?

Aunque se suele hablar de la “comisión” que cobra una agencia inmobiliaria por sus servicios, lo cierto es que esa palabra tiene un sentido peyorativo que no se corresponde con la realidad: una agencia inmobiliaria, como cualquier otra empresa, ofrece sus servicios a cambio de una remuneración económica.

Así, los honorarios (y no comisión) de una inmobiliaria se trata, básicamente, de la retribución monetaria que recibe por su participación en la tasación, la promoción, la negociación con las personas interesadas, la gestión de las visitas y la elaboración de la documentación relativas a una operación inmobiliaria, como es el alquiler y la compraventa.

Los honorarios por estos servicios suelen cobrarse en forma de porcentaje, en torno al 10% de la anualidad en un alquiler, y entre un 3% y un 8% del precio de venta en una operación de compraventa de vivienda.

¿Quién debe pagar a la inmobiliaria en un alquiler?

Sabiendo ya que es lógico que las inmobiliarias reciban un dinero por sus servicios (que no son pocos) y en qué consisten esos servicios, en un alquiler, tradicionalmente han sido los inquilinos quienes han tenido que abonarlos.

Sin embargo, desde el 26 de mayo de 2023, con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el panorama legal cambió notablemente en lo que respecta a los contratos de alquiler de vivienda habitual.

Así, la nueva ley establece en el Apartado 1 del Artículo 20 que, si se alquila una vivienda habitual a través de una agencia inmobiliaria, será el propietario, y no el inquilino, quien asuma los costes de la agencia por los servicios ofrecidos, así como los gastos de redacción del contrato de alquiler.

¿Qué supone que ahora sea el propietario quien pague la agencia?

Uno de los objetivos de la nueva ley es proteger a los inquilinos, especialmente a los más vulnerables, evitando que deban hacer frente a pagos elevados para acceder a una vivienda. Pero esta “protección” no consiste solo en traspasar el pago de los honorarios de la agencia al propietario, sino también en los topes al alquiler en las zonas tensionadas.

En otras palabras, la intención de la nueva legislación es corregir el desequilibrio existente entre propietarios e inquilinos. Así, con esta medida:

  • Se favorece el acceso a la vivienda para jóvenes y colectivos con menos recursos.
  • Se impide que el inquilino pague por un servicio que ha contratado el propietario.
  • Se refuerza la transparencia y equidad en el mercado del alquiler.
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¿Aplica esta obligación a todos los tipos de alquiler?

Es importante tener en cuenta que el propietario deberá pagar los honorarios de la agencia solo cuando se firme un contrato de alquiler de vivienda habitual. Esto significa que, en los siguientes casos, seguirá siendo el inquilino quien asuma este coste, en general:

1. Alquileres de temporada

Los alquileres de temporada (por ejemplo, por motivos laborales, estudios o vacaciones) quedaron fuera de la modificación de la legislación, ya que no se consideran residencias habituales.

En estos casos, las condiciones se pactan libremente entre las partes, y el inquilino suele ser responsable de los honorarios de la agencia, siempre que así lo acuerde con el propietario.

2. Locales comerciales, oficinas o naves industriales

En los contratos de uso distinto de vivienda, como locales comerciales o despachos profesionales, la ley no impone quién debe pagar los honorarios. De nuevo, todo depende de lo que se pacte entre arrendador y arrendatario.

3. Cuando el inquilino acude directamente a la inmobiliaria

Existe un tercer caso, y es cuando el futuro inquilino decide acudir a una agencia inmobiliaria por iniciativa propia para que le busquen una vivienda.

Aquí se considera que está contratando un servicio para su propio beneficio, por lo que es lógico que sea él quien pague los honorarios, puesto que la agencia actúa en su nombre.

No obstante, esta situación puede ser relativa, sobre todo cuando la inmobiliaria ofrece al inquilino una vivienda disponible que ya tenían en cartera. Diferente será cuando la agencia consiga al inquilino una vivienda nueva que no tenía en su haber.

¿Qué ocurre si una agencia intenta cobrarte los honorarios como inquilino?

A pesar de lo establecido por ley, todavía hay agencias inmobiliarias que siguen exigiendo el pago de honorarios a los inquilinos en contratos de vivienda habitual. En otros casos, enmascaran sus honorarios bajo otros nombres u otros servicios (“casualmente”, suelen rondar el 10% de la anualidad), pero sigue siendo algo ilegal.

Por eso, si como inquilino te encuentras en esta situación, puedes y debes defender tus derechos.

Pasos a seguir si te quieren cobrar honorarios indebidos:

  • Rechaza el pago: recuerda que, por ley, el inquilino no debe asumir los gastos de agencia si se trata de una vivienda habitual.
  • Solicita una hoja de reclamaciones: como cualquier empresa “cara al público”, todas las agencias están obligadas a tener una hoja de reclamaciones a disposición de los clientes.
  • Presenta una reclamación ante Consumo: también puedes acudir al organismo de consumo de tu comunidad autónoma o presentar una denuncia online por prácticas ilegales o irregularidades por parte de la inmobiliaria.
  • Busca asesoramiento legal: si ya has pagado honorarios que no te correspondían, lo más recomendable es que contrates un abogado para que te ayude a recuperarlos por vía judicial.

¿Supone todo esto alguna ventaja para el propietario?

El propietario está obligado a incluir el alquiler en su declaración de la renta. Pero los gastos de agencia, que ahora asume él, también se los puede desgravar íntegramente en su declaración. Como vemos, no todo son malas noticias para los propietarios.

¿Gasto o inversión para el arrendador?

Tener que pagar a la agencia inmobiliaria puede ser un disuasivo para algunos propietarios, de eso no hay duda. Sin embargo, y a pesar de este desembolso, el alquiler de vivienda habitual sigue suponiendo una altísima rentabilidad para los propietarios, sobre todo por dos motivos:

  • A diferencia de un alquiler vacacional o temporal, los ingresos son constantes y estables, pues el inquilino permanecerá, en principio, 5 años en la vivienda, pagando religiosamente cada mes.
  • Los alquileres de vivienda habitual se benefician de grandes deducciones fiscales que, una vez más, no tienen otras modalidades de contrato. Estas deducciones son, como mínimo, del 50%, y en ciertos casos pueden llegar hasta el 90% del precio del alquiler.

Estas son las razones económicas que hacen que un alquiler de larga estancia siga siendo rentable para los propietarios aunque ahora tengan que costear la agencia inmobiliaria.

Pero también podríamos hablar de otras, como que suponen menos gestión (y más aún si, precisamente, cuentan con la ayuda de una agencia) o que los inquilinos suelen ser mucho más cuidadosos con la vivienda.

En Wolo estamos convencidos de los beneficios que supone el alquiler de vivienda habitual para los propietarios, frente a los vacacionales y de temporada. Por eso, les ofrecemos un servicio de alquiler seguro gracias al cual, además de encontrarle al mejor inquilino, tienen garantizado el pago del alquiler aunque el inquilino no pague, sin esperas y por tiempo ilimitado.

Si eres propietario de una vivienda y te gustaría alquilarla de forma cómoda y sin miedo a los impagos, descubre el Alquiler Garantizado de Wolo haciendo clic en el botón y, de paso, por qué somos la agencia inmobiliaria mejor valorada del país.

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El alquiler de temporada en Barcelona: ya supone el 26% de los nuevos contratos

El alquiler de temporada en Barcelona: ya supone el 26% de los nuevos contratos

Actualidad mercado inmobiliario

Como ya sabemos, estos últimos dos años han sido “moviditos” en lo que respecta al alquiler en España, sobre todo desde la aprobación de la nueva ley de vivienda. El texto todavía da que hablar en el ámbito político y social, especialmente en lo que respecta al límite a los precios del alquiler en las zonas tensionadas.

En este contexto, la última noticia nos llega, una vez más, desde Barcelona, donde los contratos de alquiler de temporada ya representan el 26% de los nuevos acuerdos firmados en la ciudad, según datos del Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB) correspondientes al cuarto trimestre de 2024. Este porcentaje marca un récord histórico y supone el triple con respecto al inicio de 2023, cuando estos contratos suponían apenas el 7% del total.

Originalmente, el alquiler de temporada estaba concebido para estancias breves de estudiantes o profesionales desplazados (de 32 días a 11 meses), pero han ganado popularidad en un marco de creciente regulación del alquiler de larga estancia.

Así, la entrada en vigor de la ley de vivienda en marzo de 2024, que estableció topes de precio en zonas tensionadas como Barcelona, ha llevado a muchos propietarios a optar por esta modalidad para sortear las restricciones.

Caída de precios, pero también de la oferta de alquiler habitual

En este otro artículo ya analizamos las consecuencias del primer año de regulación del precio del alquiler en Cataluña. Con la nueva ley, los precios del alquiler cayeron un 6,4% en la ciudad condal, pero también trajo consigo una reducción de la oferta disponible.

Esta caída en los precios coincide, precisamente, con el incremento paulatino del número de contratos de temporada, el modelo al que ahora más propietarios recurren a la hora de alquilar sus viviendas.

Los alquileres temporales, en el punto de mira de las administraciones

Ante esta situación, las autoridades catalanas y municipales han comenzado a tomar medidas para equiparar ambas modalidades de contratos, el temporal y el de larga estancia. Así, el Parlament de Cataluña ha aprobado un decreto ley que extiende los límites de precio de los alquileres permanentes a los contratos de temporada y de habitaciones.

Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona ha iniciado trámites para modificar el Plan General Metropolitano, con el objetivo de diferenciar entre el uso habitual y el uso temporal de las viviendas.

Esta medida busca cerrar vacíos legales que permitían a algunos propietarios esquivar las restricciones de la ley de vivienda mediante contratos temporales. Cuando se aplique, cualquier arrendamiento que satisfaga necesidades de vivienda, independientemente de su duración, estará sujeto a los topes de precio establecidos, salvo aquellos destinados a fines turísticos o recreativos debidamente acreditados.

Cabe decir que este fenómeno no es exclusivo de la capital catalana. Ciudades como Girona, Tarragona y Lleida también han visto aumentos significativos en los alquileres de temporada, mientras que la oferta de alquileres permanentes ha disminuido.

Un régimen sancionador con multas de hasta 900.000 euros

Además de los topes al alquiler de temporada, se ha establecido un régimen sancionador con multas de hasta 900.000 euros para infracciones muy graves, como fijar precios por encima del 30% del índice de referencia o utilizar cláusulas engañosas en los contratos.

Estas sanciones buscan disuadir prácticas fraudulentas y garantizar el cumplimiento de la normativa, protegiendo así el derecho a una vivienda asequible para todos los ciudadanos.

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El alquiler temporal: la trampa que no ven los propietarios

Ante la imposibilidad de alquilar sus viviendas al precio que les gustaría, como decimos, muchos propietarios se han decantado por el alquiler de temporada (aunque los topes a los precios en este tipo de contratos también llegarán).

Efectivamente, el alquiler temporal puede parecer más atractivo por su flexibilidad y potencial de ingresos a corto plazo, al menos, hasta que se regulen sus precios.

Sin embargo, muchos de estos propietarios parecen olvidarse de una de las cosas más inevitables en la vida: Hacienda. Y es que, desde el punto de vista fiscal, el alquiler temporal posee desventajas significativas en comparación con el alquiler de larga estancia que, incluso, hacen que sea menos rentable.

Sin bonificaciones fiscales

Lo primero es que los contratos de alquiler temporal no permiten aplicar la reducción del 50% al 90% en el rendimiento neto del alquiler que sí se aplica a los contratos de vivienda habitual.

Esto significa que el propietario debe tributar por el 100% de los ingresos netos obtenidos, a diferencia de un propietario que alquila para larga estancia, quien, en el peor de los casos, tributará por el 50%. En otras palabras, en un alquiler temporal, Hacienda “tiene en cuenta” el ingreso total, mientras que en uno de larga estancia, solo la mitad, como máximo.

Renta imputada por periodos sin alquilar

Por otra parte, cuando la vivienda temporal no está alquilada, Hacienda imputa una renta basada en el valor catastral del inmueble, lo que incrementa la carga fiscal incluso en periodos sin ingresos reales. ¿Traducción?, tendrás que pagar impuestos hasta por los días en los que la vivienda no ha estado alquilada.

Mayor carga tributaria progresiva

Por último, si el precio que fija el propietario para un alquiler temporal es alto, y sabiendo que debe declarar el 100% del rendimiento neto sin reducciones, los ingresos pueden llevarlo a tramos más altos del IRPF, aumentando la carga fiscal total. Básicamente, ganará más dinero, sí, pero también tendrá que pagar más.

¿No te salen las cuentas? Pongamos un ejemplo con las siguientes cifras aplicables a ambos tipos de alquileres: 12.000€/año de ingresos brutos, 2000€ de gastos deducibles y un IRPF del 30%.

En un alquiler de temporada:

  • Rendimiento neto = 12.000 € – 2.000 € = 10.000 €
  • Reducción fiscal aplicable: 0% (no es vivienda habitual)
  • Base imponible = 10.000 €
  • Impuesto a pagar = 10.000 € × 30% = 3.000 €
  • Beneficio neto final = 10.000 € – 3.000 € = 7.000 €

En un alquiler de larga estancia:

  • Rendimiento neto = 12.000 € – 2.000 € = 10.000 €
  • Reducción fiscal aplicable: 50% (o más, en ciertas circunstancias)
  • Base imponible = 10.000 € × 50% = 5.000 €
  • Impuesto a pagar = 5.000 € × 30% = 1.500 €
  • Beneficio neto final = 10.000 € – 1.500 € = 8.500 €

También puedes comparar la rentabilidad de ambos tipos de alquileres en nuestra calculadora aquí.

Por tanto, para que el alquiler temporal sea más rentable que el alquiler de larga duración, el propietario debe asegurarse de tener una tasa de ocupación alta y fijar un precio muy elevado, sin perder de vista el riesgo de “pasarse” de tramo de IRPF, en cuyo caso sería lo comido por lo servido.

Al margen de esto, la gestión de un alquiler temporal es mayor que en uno de larga estancia, ya que supone encadenar inquilino tras inquilino, quienes, al no ser su vivienda habitual, es probable que no la cuiden tanto como lo haría un inquilino que vive permanentemente en ella (5 años).

¿Quieres que te salgan las cuentas? Alquila con Wolo, especialistas en alquileres de larga estancia

La regulación de los alquileres temporales llegará antes o después, lo que hará, sí o sí, que siempre sean menos rentables que uno de larga estancia.

Por eso, en Wolo, como expertos en el sector y siendo conscientes de lo que implica un alquiler de larga estancia, ofrecemos a los propietarios las herramientas y los servicios que necesitan para alquilar su piso de manera segura:

  • Alquiler Garantizado: te aseguramos el cobro del alquiler de manera puntual, sin excepciones, esperas ni retrasos, y eso aunque el inquilino no pague. Mucho mejor que cualquier seguro de impago de alquiler.
  • Búsqueda de inquilinos: encontramos a los inquilinos perfectos para tu vivienda, lo que incluye la realización de un minucioso estudio de solvencia de los candidatos.
  • Gestión de desahucios: si llegara a ser necesario, nos encargamos de todo el proceso para desahuciar al inquilino, y tú, el tiempo que tarde en producirse el lanzamiento, seguirás cobrando el alquiler sin excepción ni límite de tiempo.

Definitivamente, la decisión de alquilar tu piso para corta o larga estancia depende solo de ti. Pero, si te hemos convencido de que el alquiler de larga duración es la mejor opción, tanto a nivel fiscal como de gestión, podemos asegurarte que somos la mejor agencia inmobiliaria con la que puedes hacerlo.

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Los vecinos se quejan del inquilino

Los vecinos se quejan de tu inquilino: ¿qué hacer en estos casos?

Relación propietario-inquilino

Aunque la mayoría de los inquilinos cumplen con sus obligaciones y son modélicos, siempre puede haber algunos que no cumplan con lo firmado en el contrato, entre otras cosas, el respeto de las normas comunitarias y al resto de los vecinos.

Por eso, y aunque no sea un problema tan frecuente, en este post explicamos qué herramientas legales tienes como propietario ante una queja de los vecinos a propósito de tu inquilino.

  1. ¿Por qué los vecinos pueden quejarse de tu inquilino?
  2. ¿Cómo proceder si los vecinos se quejan de tu inquilino?
  3. ¿El propietario es responsable del mal comportamiento de su inquilino?
  4. ¿Qué papel juegan las agencias inmobiliarias en estos conflictos?

¿Por qué los vecinos pueden quejarse de tu inquilino?

La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artículo 7, prohíbe al inquilino de una vivienda (y al propietario) la realización de actividades molestas, insalubres, peligrosas nocivas o ilegales.

Entre ellas, posiblemente el ruido y los olores sean el principal motivo de queja por parte del vecindario, si bien las constantes entradas y salidas de personas desconocidas también pueden despertar cierto recelo entre los vecinos: serían señal de que el inquilino está llevando a cabo algún tipo de actividad sospechosa.

La situación ante un inquilino problemático debido a estas razones puede ser delicada, pero lo cierto es que el propietario cuenta con un procedimiento legal para requerir al inquilino que se comporte conforme a lo estipulado en la ley y en el contrato de alquiler.

¿Cómo proceder si los vecinos se quejan de tu inquilino?

Aunque la realización de actividades molestas, insalubres, etc., es causa directa de rescisión del contrato de alquiler, lo normal es proceder poco a poco y dejar esta solución para casos de reincidencia o cuando se han agotado todas las demás vías. Así, es recomendable seguir el siguiente procedimiento antes de “romper” directamente con el inquilino.

1. Comprender la fuente de las quejas

Cabe recordar que las razones para quejarse de un inquilino deben ser motivos estipulados en la ley. Por ejemplo, no saludar en las zonas comunes o no ayudar a una persona mayor con las bolsas de la compra no convierten al inquilino en una persona legalmente molesta, solo en alguien, cuando menos, maleducado.

Dicho esto, en este punto se trata de recoger todas las quejas recibidas por los vecinos, para analizar cuáles serían, efectivamente, motivo legal de expulsión de la vivienda. Cuanta más información, más perspectiva y mejor posición tendrás cuando llegue el siguiente paso.

2. Hablar con el inquilino

Reunidas todas las quejas, lo siguiente que debes hacer es hablar con el inquilino, comunicándole el malestar de los vecinos, para darle la oportunidad de explicarse y conocer su punto de vista. Esto debes hacerlo sin caer en subidas de tono ni amenazas verbales; para no enturbiarlo todo, debes adoptar una actitud amistosa.

Así, puede ser que el inquilino ni siquiera sea consciente de que está molestando a los vecinos, por lo que, a veces, con una simple (y tranquila) conversación con él la situación puede solucionarse sin tener que pasar a mayores.

3. Analizar su posterior comportamiento

Una vez que has hablado con el inquilino, si persiste en su comportamiento a pesar de que ya es consciente de las quejas de los vecinos, lo siguiente es notificarle formalmente la situación mediante un burofax.

Este documento, que reviste carácter legal, te será de gran ayuda si finalmente tuvieras que recurrir a la vía del desahucio, ya que demostrará en un eventual juicio que hablaste con el inquilino y que intentaste solucionar la situación por la vía amistosa.

Si el inquilino no recibe el burofax (o si ni siquiera has tratado de mediar amistosamente con él), podría argumentar que nunca ha recibido quejas de los vecinos, lo que podría complicar el proceso de desahucio, si hubiera que llegar a ese extremo.

Para enviarle el burofax, el propietario debe contratar a un abogado encargado de redactarlo, al cual puede adjuntar copia de otras pruebas documentales del comportamiento inapropiado del inquilino: denuncias anteriores ante la policía, imágenes en zonas comunes, etc.

4. Interponer la demanda correspondiente

Si, a pesar de la comunicación formal de las quejas de los vecinos, el inquilino sigue sin entrar en razón y continúa con su comportamiento, no habrá más remedio que interponer una demanda de desahucio.

La demanda debe incluir el burofax enviado y todas las pruebas reunidas, además del contrato de alquiler donde se le prohíbe al inquilino la realización de la actividad motivo de desahucio.

Hecho esto, si efectivamente hay motivos para echar al inquilino y pruebas suficientes que demuestran su actividad nociva para con los vecinos, el juez debería dictar el desahucio de la vivienda, que volvería a manos del propietario.

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¿El propietario es responsable del mal comportamiento de su inquilino?

Ya que el propietario de la vivienda sigue teniendo potestad sobre ella (aunque no el uso), la comunidad de propietarios sí puede y debe exigirle que solucione el conflicto con el inquilino molesto.

Para ello, la comunidad, representada por el presidente, informa al propietario de los daños o de las molestias que está causando la persona, con el objetivo de que siga el procedimiento del que antes hemos hablado.

Sin embargo, si el propietario muestra pasividad o indiferencia ante las quejas de los vecinos, y llegados al extremo de interponer una demanda ante la policía (por ruido, por ejemplo), podrían demandar a ambos, tanto al inquilino como al propietario, quien podría ser responsable en última instancia de los actos cometidos por el primero.

Para evitar que lo incluyan en la demanda, con las posibles consecuencias legales (indemnizaciones, etc.), el propietario debe mostrar una actitud responsable y activa, demostrando claramente a la comunidad que ha hecho lo posible por resolver la situación (hablar con el presidente, presentar el burofax…).

¿Qué papel juegan las agencias inmobiliarias en estos conflictos?

Las agencias inmobiliarias pueden ser grandes aliados en estas situaciones, ya que también pueden encargarse de ofrecer al propietario asesoramiento sobre cómo proceder ante quejas de los vecinos.

Así lo hacemos en Wolo, donde, además de contar con un departamento legal para resolver todas las dudas del propietario, también le ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado con el que aseguramos el cobro puntual y sin esperas del alquiler, una indemnización por vandalismo de hasta 3000 € y la gestión y los costes del proceso de desahucio.

Todo ello para que el propietario alquile sin tener que preocuparse por inquilinos problemáticos, morosos ni okupas.

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¿Quién debe pagar el seguro de impago del alquiler?

¿Quién paga el seguro de impago del alquiler?

Consejos para alquilar piso

El seguro de impago es una garantía que cada vez se está poniendo más a la orden del día en el ámbito de los alquileres urbanos. Por un lado, aporta tranquilidad al arrendador y, en muchos casos, facilita el acceso a la vivienda al inquilino.

Pero surge la duda: ¿quién debe asumir el coste de este seguro? Veámoslo en el artículo de esta semana.

  1. ¿En qué consiste un seguro de impago del alquiler?
  2. El seguro de impago, ¿obligatorio por ley?
  3. ¿Qué ocurre en la práctica?
  4. ¿Puede el propietario exigir al inquilino que lo pague?
  5. ¿Es legal repercutir el seguro de impago al inquilino?
  6. ¿Cuánto cuesta el seguro de impago?
  7. El Alquiler Garantizado de Wolo, mucho más que un seguro de alquiler

¿En qué consiste un seguro de impago del alquiler?

El seguro de impago del alquiler es una póliza pensada para proteger al propietario frente a posibles impagos por parte del inquilino. Al contratar esta póliza, el arrendador se asegura el cobro de las rentas en caso de que el inquilino deje de pagar, ya sea de forma parcial o total.

Además de cubrir las mensualidades, muchos seguros también incluyen servicios complementarios como la defensa legal en procesos de desahucio.

Antes de formalizar la contratación, la aseguradora suele realizar un análisis de solvencia del inquilino para determinar si es apto. Este filtro puede condicionar la selección del arrendatario, por lo que conviene revisar con detalle tanto las condiciones como las garantías que ofrece la póliza al propietario.

El seguro de impago, ¿obligatorio por ley?

A día de hoy, la ley no obliga a contratar un seguro de impago del alquiler. Más bien, forma parte de las garantías adicionales que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario negociar con el inquilino (Artículo 36.5), como el depósito o el aval bancario.

Al no ser obligatorio, sino una libre negociación entre las partes, la legislación tampoco fija quién debe pagar este seguro, por lo que la contratación y el reparto del coste dependerá siempre de lo que ambas partes acuerden al firmar el contrato.

¿Qué ocurre en la práctica?

Aunque no haya una norma clara al respecto, lo habitual es que el propietario contrate y pague el seguro, ya que es quien se beneficia directamente de sus coberturas.

Además, tendría poco sentido que el inquilino contratara y fuese el beneficiario de un seguro que cubriera sus propios impagos: si no paga el alquiler, es probable que tampoco pague el seguro. El beneficiario legal siempre será el propietario de la vivienda.

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¿Puede el propietario exigir al inquilino que lo pague?

Además de no ser recomendable por lo dicho antes (el inquilino podría no pagar la póliza), el propietario puede negociar con el inquilino que sea él quien pague el seguro, pero no puede exigirlo. En caso de que vaya a ser el inquilino la persona que abone el seguro, se debe incluir el coste dentro del importe mensual o como un pago anual aparte.

Por otro lado, también hay propietarios (o, más bien, aseguradoras) que, aunque no obligan al inquilino a pagarlo, sí lo obligan a reunir ciertos requisitos para que la entidad aseguradora lo acepte: contrato indefinido, antigüedad laboral, ingresos mínimos, etc.

¿Es legal repercutir el seguro de impago al inquilino?

Es legal siempre que haya acuerdo previo y no se vulnere la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero, si se impone el pago sin negociación o sin incluirlo en el contrato, el inquilino podría considerarlo una cláusula abusiva y, por tanto, quedaría nula.

¿Cuánto cuesta el seguro de impago?

Como dijimos en nuestro artículo sobre el precio del seguro de impago, existen varios factores que determinan el precio de la póliza, como son el alquiler, posibles coberturas adicionales, la solvencia del inquilino y la duración de la cobertura.

Teniendo esto en cuenta, lo normal es que suponga entre un 3% y un 5% del importe anual de la renta, dependiendo de la cobertura por el impago del alquiler.

El Alquiler Garantizado de Wolo, mucho más que un seguro de alquiler

Aunque los seguros de impago de alquiler son una opción conocida, no siempre ofrecen la protección que los propietarios necesitan.

En Wolo, por nuestra experiencia, hemos desarrollado un servicio a medida de las necesidades de los propietarios, que va más allá del seguro de impago tradicional: el Alquiler Garantizado de Wolo.

¿Por qué es mejor el Alquiler Garantizado de Wolo?

  • Cobertura sin límites temporales: a diferencia de los seguros convencionales que cubren entre 6 y 12 meses, nosotros te ofrecemos protección ilimitada durante todo el contrato de arrendamiento. Incluso en casos de desahucio, cubrimos la renta hasta que recuperes tu vivienda.
  • Pago inmediato desde el primer impago: sin periodos de carencia. Con Wolo, si tu inquilino deja de pagar, tú sigues recibiendo el alquiler desde el primer mes de impago, garantizando tus ingresos sin interrupciones.
  • Recuperación de la vivienda más rápida: si el inquilino incumple, iniciamos de inmediato tanto la negociación extrajudicial para recuperar la vivienda de manera voluntaria, así como el proceso judicial paralelo, para que el desahucio no se prolongue más de lo necesario.
  • Cubrimos todos los gastos legales: abogados, tasas judiciales y cualquier gasto relacionado con el desahucio o la recuperación del alquiler están completamente cubiertos por nosotros. Tú no tendrás que desembolsar nada.
  • Protección frente a daños y vandalismo: si tu vivienda sufre algún daño por parte del inquilino, nuestra cobertura incluye los costes derivados del vandalismo para que tu inversión esté siempre protegida.
  • Atención personalizada y constante: no solo te protegemos en los momentos difíciles, también te mantenemos informado en todo momento. Desde la gestión de impagos hasta cualquier cambio en las condiciones del alquiler, te acompañamos en cada etapa del proceso.

Por todo ello, el Alquiler Garantizado de Wolo es mucho más que un simple seguro de impago: es la forma más completa y eficaz de asegurar tu alquiler.

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¿Es 2025 un buen año para comprar una vivienda?

¿Es buen momento para comprar una vivienda en 2025?

Actualidad mercado inmobiliario

Recientemente, publicamos un artículo en el que analizamos si 2025 era un buen año para vender una vivienda, teniendo en cuenta la evolución del mercado y la situación a la que hemos llegado actualmente.

En este artículo trataremos el tema opuesto pero relacionado, es decir, si es el momento indicado para comprar una vivienda o, en cambio, es mejor seguir esperando un año más propicio.

  1. ¿Cómo ha evolucionado el mercado en los últimos años?
  2. Comprar vivienda en 2025: ¿por qué puede ser una buena idea?
  3. ¿Qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda?
  4. ¿Qué impuestos y gastos conlleva comprar una vivienda?
  5. En resumen: ¿es 2025 un buen año para comprar?

¿Cómo ha evolucionado el mercado en los últimos años?

En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario español ha estado marcado por la inestabilidad. Tras la pandemia de 2020, la compraventa se disparó en 2021 y 2022, impulsada por los bajos tipos de interés y el ahorro acumulado.

En 2023, sin embargo, la inflación causada por la guerra en Ucrania y la subida de los tipos hipotecarios frenaron esa euforia. Muchas personas pospusieron su decisión de compra ante la dificultad de acceder a financiación y la incertidumbre económica.

Afortunadamente, la situación ha cambiado. La contención de la inflación, la bajada del Euríbor y la estabilización de los precios han creado un nuevo escenario que favorece al comprador. De hecho, el Euribor ha seguido su tendencia bajista de 2024 y en estos momentos (abril 2025) ha caído prácticamente al 2%.

Comprar vivienda en 2025: ¿por qué puede ser una buena idea?

1. Hipotecas más accesibles

Uno de los grandes frenos en 2023 fueron los tipos hipotecarios elevados. En cambio, en 2025 estamos viendo cómo el Euríbor baja progresivamente, lo que ha provocado que los bancos vuelvan a ofrecer condiciones más competitivas.

Esto significa que puedes acceder a una hipoteca con mejores condiciones que hace solo un año, lo cual influye directamente en tu capacidad de compra a largo plazo.

2. Oferta de viviendas con más margen de negociación

Aunque la oferta de viviendas sigue ajustada en algunas zonas, lo cierto es que muchos propietarios que esperaban vender en 2023 o 2024 han retrasado la operación hasta ahora. Esto ha generado un mayor volumen de viviendas a la venta, y en muchos casos, más predisposición a negociar el precio.

No obstante, a pesar de que la oferta haya incrementado, la construcción de nuevas viviendas sigue sin avanzar al ritmo que se necesitaría para satisfacer completamente la demanda de los compradores.

3. La vivienda sigue siendo una inversión a largo plazo

Al margen de las fluctuaciones del mercado, la vivienda sigue siendo una de las inversiones más estables en el tiempo, especialmente si piensas comprar para vivir o alquilar.

Con las previsiones de revalorización moderada (entre un 3% y 5% anual), quienes compren ahora podrían beneficiarse en el futuro de ese crecimiento del valor del inmueble.

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¿Qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda?

Antes de lanzarte a la compra de una vivienda en 2025, es importante tener en cuenta los siguientes aspectos:

Evalúa bien tu presupuesto

Ten muy claro tu presupuesto real. No se trata solo de cuánto cuesta la vivienda, sino de cuánto puedes asumir tú realmente.
Lo ideal es contar con al menos un 20% del valor del inmueble ahorrado para la entrada, más un 10% adicional para cubrir los gastos asociados con la compra (impuestos, notaría, registro, gestoría, etc.).

Tener claras tus finanzas evitará que te endeudes por encima de tus posibilidades.

Estudia las opciones hipotecarias

Antes de lanzar a comprar una vivienda, compara distintas ofertas bancarias y analiza cuál se adapta mejor a tu situación: tipo fijo, variable o mixto. Más allá de la cuota mensual, fíjate en indicadores como el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente), que ofrecen una visión más completa del coste real de la hipoteca.

También puedes informarte sobre posibles ayudas o subvenciones si eres joven, es tu primera vivienda o cumples ciertos requisitos.

Prioriza las mejores zonas

La ubicación influye directamente en tu calidadde vida y en la revalorización futura del inmueble. Asegúrate de que la zona esté bien conectada, cuente con servicios esenciales y tenga buenas perspectivas de desarrollo.

Merece la pena visitar el barrio a diferentes horas del día para comprobar el ambiente, el tráfico, el nivel de ruido o incluso la seguridad.

Comprueba el estado y las cargas de la vivienda

No menos importante es el estado legal y técnico de la vivienda. Antes de comprar, conviene solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar que el inmueble no tiene cargas pendientes, como hipotecas, embargos o problemas urbanísticos.

También es imprescindible que cuente con la cédula de habitabilidad y el certificado energético en regla. Si se trata de una vivienda de segunda mano, valora hacer una revisión técnica para evitar sorpresas con instalaciones eléctricas, humedades o estructuras en mal estado.

Piensa en el objetivo de la compra

Por último, ten muy claro cuál es el propósito de la compra, ya que no es lo mismo comprar para vivir que para invertir.

Si planeas alquilar la vivienda, estudia bien la rentabilidad que puede ofrecer, la demanda en esa zona, el tipo de inquilino al que quieres dirigirte y si la vivienda está en una zona tensionada. Si es para uso propio, valora tu proyecto personal a medio y largo plazo: si vas a formar una familia, si piensas cambiar de ciudad, o si tu situación laboral es estable.

¿Qué impuestos y gastos conlleva comprar una vivienda?

Comprar una casa implica también asumir ciertos gastos e impuestos que no debes pasar por alto:

  • IVA y AJD: si compras una vivienda nueva, pagarás un 10% de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el cual oscila entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma.
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): supone entre el 6% y el 10% del valor del inmueble, pero solo se aplica en el caso de comprar una vivienda de segunda mano.
  • Notaría, registro y gestoría: suman entre un 1% y un 2% del precio de la vivienda.
  • Tasación y apertura de hipoteca: son los gastos vinculados a la financiación, que también debes incluir en tu presupuesto.

En resumen: ¿es 2025 un buen año para comprar?

Sí, si cuentas con estabilidad financiera, una buena hipoteca y encuentras una vivienda que encaje contigo, 2025 puede ser un gran año para comprar. Las condiciones están mejorando y, si buscas el asesoramiento adecuado, puedes convertir un momento de incertidumbre para algunos en una oportunidad para ti.

¿Buscas una vivienda o estás valorando comprar para alquilar en el futuro?

En Wolo somos una agencia inmobiliaria online donde te ayudamos a tomar la decisión más segura, y no solo para comprar una vivienda: también si deseas venderla o ponerla en alquiler, todo ello sin comisiones variables ni gastos en letra pequeña.

Ponte en contacto con nosotros y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de vivienda mejor valorada del país.

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¿Es buena idea vender una vivienda en 2025?

¿Es buen momento para vender una vivienda en 2025?

Compraventa de vivienda

Si te estás planteando vender tu casa, probablemente te estés preguntando si 2025 es un buen momento para hacerlo. La evolución del mercado inmobiliario en los últimos años, junto con las condiciones actuales, puede darte muchas pistas.

Por eso, en este artículo de nuestro blog, analizamos los principales factores para ayudarte a tomar la decisión de vender tu casa en 2025 o, por el contrario, seguir esperando.

  1. Evolución del mercado de compraventa de vivienda en los últimos 5 años
  2. La compraventa de viviendas en 2025
  3. ¿Qué hay que hacer para vender con éxito una vivienda en España?
  4. ¿Qué impuestos se pagan por vender una casa?
  5. Vende tu vivienda este 2025 sin pagar de más

Evolución del mercado de compraventa de vivienda en los últimos 5 años

Antes de responder a la pregunta, hay que echar un rápido vistazo a la evolución del mercado de la compraventa de vivienda durante el último lustro.

Tras la incertidumbre generada por la pandemia en 2020, la compraventa de viviendas en España se frenó considerablemente entre 2022 y 2023, sobre todo por la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) a raíz de la inflación causada por la guerra de Ucrania.

Con la inflación ya más contenida tras las medidas tomadas por el BCE, el año 2024 cerró con una estabilización del mercado y señales claras de recuperación: los tipos hipotecarios comenzaron a bajar y la confianza de los compradores mejoró.

Este contexto ha sentado las bases de un 2025 que se presenta como un año bueno para quien esté pensando en vender su vivienda.

La compraventa de viviendas en 2025

Como decimos, las previsiones apuntan a que 2025 va a ser un buen año para vender una vivienda, sobre todo por estos tres motivos:

1. Precios al alza

Se espera una subida moderada del precio de la vivienda de en torno al 3%-5% en grandes ciudades, impulsada por la escasez de oferta y una demanda todavía sólida.

La presión sobre la oferta disponible se ha intensificado, especialmente en zonas urbanas y costeras, donde la oferta ha caído hasta un 40% en algunos casos. Por esto, los propietarios que cuenten con viviendas en grandes núcleos urbanos o en zonas costeras lo tendrían bastante fácil para vender y obtener una alta rentabilidad.

2. Más facilidades hipotecarias

En el lado contrario, es decir, el de los compradores, la bajada progresiva del Euríbor (que está rozando el 2% estos últimos días) ha reactivado la firma de hipotecas, lo que hace que nuevos compradores se animen a dar el paso.

Con un número de compradores creciente, es probable que los propietarios consigan vender sus viviendas en poco tiempo.

3. Perfil del comprador más activo

Los compradores extranjeros y los inversores siguen interesados en adquirir vivienda en España, atraídos por el clima, la rentabilidad del alquiler y la recuperación general del mercado.

También hay mayor movimiento de compradores nacionales que buscan cambiar de residencia, sobre todo en las grandes ciudades.

Por estas tres razones, sí, todo indica que 2025 será un año adecuado para vender tu vivienda, aunque, para que la operación sea exitosa y rentable para ti, deberás seguir los pasos que te explicamos a continuación.

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¿Qué hay que hacer para vender con éxito una vivienda en España?

Tasación adecuada

Contar con una valoración profesional es clave para fijar un precio competitivo acorde con el mercado actual. Fijarlo demasiado alto puede alargar la venta, mientras que si es demasiado bajo perderás dinero.

Entre los factores que determinarán el precio de venta de tu vivienda encontramos la ubicación, el año de construcción, la superficie, el estado en que se encuentre y sus servicios.

Preparar la vivienda

Como ocurre con las personas, la primera impresión también cuenta para las viviendas. Una buena presentación de tu vivienda de cara a los posibles compradores suele marcar la diferencia.

Por ejemplo, invertir en pequeñas reformas, una buena limpieza o incluso técnicas de home staging puede aumentar el valor percibido de la casa. De esta forma, y dentro de ciertos límites, te será más fácil negociar con el comprador un precio al alza.

Documentación en regla

Por supuesto, necesitarás tener listos documentos como la escritura de la vivienda, el certificado energético, el IBI al corriente de pago y la cédula de habitabilidad.

Elegir la mejor estrategia de venta

Puedes vender la vivienda por tu cuenta o con el respaldo de una agencia inmobiliaria online, que te ayudará con la difusión del anuncio, la negociación con compradores y todo el procedimiento legal.

¿Qué impuestos se pagan por vender una casa?

Vender una vivienda en España implica asumir una serie de impuestos y gastos que conviene tener en cuenta para calcular el beneficio real de la operación. Son los siguientes:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La ganancia obtenida por la venta tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. No obstante, existen exenciones si reinviertes en una vivienda habitual o si no has obtenido beneficio económico de la venta, entre otros.

2. IBI y plusvalía municipal

En un proceso de compraventa, el pago del IBI, el impuesto de bienes inmuebles, se divide proporcionalmente entre el vendedor y el comprador, según la fecha de la transmisión.

Por su parte, la plusvalía municipal es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo cobra el ayuntamiento y varía según el municipio, el tiempo de tenencia de la vivienda y el valor catastral.

3. Gastos notariales y registrales

Aunque normalmente los asume el comprador, si el vendedor ha de cancelar una hipoteca o quiere anticipar trámites, puede tener que asumir parte de estos gastos.

Vende tu vivienda este 2025 sin pagar de más

Vender una vivienda, como acabamos de ver, también supone un desembolso. Un desembolso que puede ser mayor si recurres a agencias inmobiliarias que aplican comisiones variables.

En Wolo no creemos en estas fluctuaciones, por lo que nuestra comisión por vender tu vivienda es fija, sin importar dónde esté ni de qué tipo sea.

Si quieres vender tu vivienda este 2025, aprovechando las buenas condiciones del mercado, nosotros nos ocupamos de todo: tasar la vivienda, crear y difundir un anuncio atractivo para los compradores, gestionar visitas las visitas y cerrar la venta.

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Vendo mi vivienda este año
Un año de límite de precios al alquiler en Cataluña: ¿qué ha ocurrido con el mercado?

Un año de límite de precios al alquiler en Cataluña: ¿qué ha ocurrido con el mercado?

Actualidad mercado inmobiliario

Recientemente se ha cumplido un año desde que Cataluña decidió aplicar el índice de precios de alquiler, por el que se fija un precio mínimo y máximo en función de ciertas características de la vivienda.

De hecho, Cataluña fue la primera comunidad autónoma en recurrir a esta medida, con la que pretendía acabar con la tendencia al alza de los precios en las zonas tensionadas y animar a los propietarios a alquilar sus viviendas vacías.

Después de los argumentos a favor y en contra de esta medida, la pregunta ahora es: ¿qué impacto real ha tenido el índice de precios en el mercado del alquiler en este último año? Desde Wolo, le damos respuesta.

  1. Así se aplicó el nuevo índice de precios
  2. Bajada de precios, según la Generalitat
  3. Pero también una bajada de la oferta
  4. Críticas desde la oposición
  5. La última palabra, en las comunidades autónomas

Así se aplicó el nuevo índice de precios

El 16 de marzo de 2024, la Generalitat declaró zonas tensionadas de alquiler hasta en 140 municipios de su territorio, esto es, zonas donde era necesario destinar el 30% o más de los ingresos a pagar el alquiler. Poco después, el número de zonas tensionadas abarcaba 271 municipios, lo que incluía a más de 7 millones de personas (Ver la lista de municipios tensionados en Cataluña).

A partir de esta “declaración”, el Gobierno catalán podía establecer el límite de precios, habilitado tras la aprobación de la última ley de vivienda en mayo de 2023. Sin embargo, la medida solo podía aplicarse a los contratos firmados con grandes propietarios y a los nuevos contratos si la vivienda no se había alquilado en los últimos 5 años.

Esto dejaba fuera, por tanto, a los pequeños propietarios que habían tenido alquiladas sus viviendas, quienes sí podían renovar el contrato y mantener el precio por encima del máximo fijado por el índice.

Bajada de precios, según la Generalitat

Según los datos de la Generalitat, la medida hizo que los alquileres bajaran un 3,7% entre el primer y el último trimestre de 2024, un porcentaje que en Barcelona, principal zona tensionada de Cataluña, fue del 6,4%.

Ante estas cifras, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, junto con su homóloga catalana, Sílvia Paneque, celebró el resultado de la medida en una rueda de prensa en la ciudad condal, mientras instaba al resto de presidentes autonómicos a aplicarla cuando el esfuerzo del alquiler suponga entre el 30% y el 50% de los ingresos familiares.

Pero también una bajada de la oferta

La ligera bajada de precios, no obstante, se ha visto empañada, ya que la medida ha reducido la oferta de viviendas en alquiler. Esto se desprende de los datos de Incasol, el organismo donde se depositan las fianzas en Cataluña, que ha visto cómo el número de contratos firmados cayó en todo el territorio autonómico.

Concretamente, entre enero y marzo de 2024 se firmaron 34.503 contratos de alquiler, número que descendió hasta los 29.313 entre abril y junio, y hasta los 27.098 entre julio y septiembre.

Al mismo tiempo, se ha visto cierta “fuga” desde Barcelona, donde más demanda existe, hacia municipios de otras provincias, donde el número de contratos registrados también ha bajado considerablemente.

Entre las posibles explicaciones, propietarios que decidieron vender o mantener vacías sus viviendas al no poder alquilarlas al precio que considerasen oportuno, y ello a pesar de ciertos incentivos fiscales recogidos en la última ley.

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Críticas desde la oposición

La medida, impulsada por la coalición PSOE-Sumar, ha recibido críticas de la oposición incluso desde antes de su aprobación. Así, Núñez Feijóo, junto con otros presidentes autonómicos, afirma que la intervención en los precios tendrá por efecto la reducción de la oferta, algo que, un año después, parece haber sido el caso en Cataluña.

En la postura opuesta, es decir, la de Feijóo, la solución al problema pasa únicamente por la inversión, privada y/o pública, en vivienda destinada al alquiler. De esta forma, al aumentar la oferta, los precios se regularían solos, al contar los inquilinos con más opciones que harían a los propietarios revisar sus precios a la baja si quieren seguir siendo “elegibles” en un mercado menos saturado.

La última palabra, en las comunidades autónomas

El acceso a la vivienda en régimen de alquiler ya se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos. Sin embargo, la vivienda es incumbencia del Gobierno central, pero no su competencia, que recae en los presidentes autonómicos.

Esto quiere decir que el Ministerio proporciona las herramientas legales que necesitan las comunidades para declarar zonas tensionadas y aplicar el índice de alquiler, pero son las autonomías las que tienen competencia en materia de vivienda.

Así, comunidades autónomas gobernadas por el PP se han opuesto a la medida, e incluso algunas gobernadas por el PSOE siguen sin aplicarla.

Hasta la fecha, fuera de Cataluña, solo País Vasco y Navarra ya han iniciado los trámites para declarar zonas tensionadas en sus territorios.

¿Eres propietario y quieres saber cómo funciona un alquiler en zonas tensionadas? Te lo explicamos en este otro artículo.

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¿Cuánto cuesta desahuciar a un inquilino?

¿Cuánto cuesta un desahucio de un inquilino que no paga?

Relación propietario-inquilino

Aunque hay diferentes tipos (o razones) de desahucio, el más habitual suele ser porque el inquilino no paga el alquiler. Pero todos ellos tienen algo en común, y es que existen costes asociados al proceso de desalojo, cuyo importe depende de varios aspectos.

Por eso, en este artículo te explicamos todo lo que debes saber al respecto por si alguna vez corres la mala suerte de enfrentarte a una situación así.

  1. Tipos de proceso de desahucio
  2. Factores que determinan el coste de un desahucio por falta de pago
  3. ¿Cuesta igual un desahucio por impago que uno por precario?
  4. ¿Quién paga el coste del desahucio?
  5. ¿Cómo puede el propietario evitar pagar los costes adelantados del juicio?

Tipos de proceso de desahucio

Lo primero que hay que saber es que el propietario puede recurrir a dos tipos de procesos judiciales: el juicio ordinario y el juicio verbal.

Juicio ordinario

El juicio ordinario es el que más trámites conlleva, lo que lo hace más lento y, por tanto, más caro.

Es posible recurrir a este tipo de juicio cuando el motivo de desahucio no es el impago, sino otros como realización de actividades peligrosas en la vivienda, obras sin consentimiento…, en definitiva, cualquier incumplimiento del contrato de alquiler que no tenga que ver con pagos.

Juicio verbal

El verbal es un juicio más rápido, al necesitar menos gestiones, así que es más barato que el juicio ordinario.

En este caso, se puede recurrir a él bien cuando el inquilino no paga la renta o los suministros, o bien cuando no tiene derecho a residir en la vivienda (por lo que, técnicamente, no es un inquilino en sentido jurídico).

Sea cual sea la situación que motiva el desahucio (de las que la ley reconoce), el propietario tendrá derecho a recuperar la vivienda, pero recordamos que debe interponer la denuncia correspondiente y nunca actuar por su cuenta, ya que, si hace lo segundo, podría cometer delitos como la coacción o incluso el allanamiento de morada

Factores que determinan el coste de un desahucio por falta de pago

Dentro de un desahucio por impago (sería, pues, un juicio verbal), podemos mencionar tres factores que afectarán al coste del proceso judicial: el abogado, el procurador y, posiblemente, el cerrajero.

Honorarios del abogado

Para iniciar un proceso de desahucio, el propietario debe contratar a un abogado, que será quien firme la denuncia.

Cada abogado es libre de fijar sus precios según su experiencia, trayectoria o cualquier otro aspecto que considere oportuno, aunque en general los honorarios suelen ir de los 500€ a los 1500€, más IVA.

Además, si el propietario también quiere reclamar al inquilino deudas, lo normal es que el abogado pida entre un 10% y el 20% de la cantidad debida extra a sus honorarios.

Costes del procurador

El procurador es la persona que se encarga de presentar la documentación para el juicio y de informar a todas las partes, es decir, propietario, abogado y juez. A diferencia del abogado, los precios de los procuradores están establecidos por ley atendiendo a ciertos criterios.

Dicho esto, el coste medio de contratar a un procurador para un juicio de desahucio es de 300€, más IVA.

Precio del cerrajero

Al margen del abogado y del procurador, que son gastos obligados, otro gasto frecuente en un proceso de desahucio es la factura del cerrajero por abrir la puerta y cambiar la cerradura, sobre todo cuando el inquilino se ha marchado de la vivienda sin devolver todas las copias de las llaves.

Los precios de los cerrajeros también son libres, pero podemos decir que la media es de unos 130€.

Teniendo en cuenta estos tres factores anteriores, el coste total de un desahucio por impago irá desde los 1000€ hasta los 2500€, aproximadamente, siendo los honorarios del abogado lo que más influirá en el precio final.

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¿Cuesta igual un desahucio por impago que uno por precario?

Antes dijimos que los juicios verbales se dan cuando el inquilino deja de pagar, la renta o los suministros, o cuando no tiene derecho a estar en la vivienda, como ocurre con los okupas, exparejas y, en general, cualquier persona que no cuenta con un contrato de alquiler a su nombre.

En el primer caso, se trata de un desahucio por impago, mientras que el segundo será un desahucio por precario. Y, en general, los procesos de desahucio por precario cuestan más que los de impago, ya que son más laboriosos y requieren más gestiones.

¿Quién paga el coste del desahucio?

En principio, el propietario deberá pagar de su bolsillo los costes judiciales que genera la demanda, por ejemplo, entregar una cantidad por adelantado al abogado, más el procurador. Luego, cuando el juez dicte sentencia, pueden darse tres casos:

  • Que autorice al propietario a reclamar los costes del juicio al inquilino, cuando la demanda ha prosperado y el inquilino ha sido condenado a abandonar la vivienda.
  • Que dicte el pago de las costas por separado, cuando el juez tiene dudas o estima de manera parcial la demanda (es decir, el propietario se ha excedido en sus pretensiones).
  • Que obligue al propietario a pagar los costes íntegros, cuando ha desestimado la demanda de desahucio o no procede que el inquilino asuma el coste.

Esto puede resumirse en que el juez condena a quien pierda el juicio a pagar los costes del proceso, a menos que se trate de un “empate”, como decimos en el punto 2.

¿Cómo puede el propietario evitar pagar los costes adelantados del juicio?

Alquilando su vivienda con Wolo, la primera plataforma de propietarios de vivienda en ofrecer un servicio de Alquiler Garantizado.

Además de asegurarle el cobro puntual de la renta aunque el inquilino no pague, también nos ocupamos del proceso de desahucio, desde la presentación de la denuncia hasta el pago de los costes adelantados que ello conlleva. Ah, y seguimos pagándole el alquiler mes a mes hasta que se produzca el lanzamiento y recupere su vivienda.

Gracias a este completo servicio, mucho más ventajoso que cualquier seguro de impago del mercado, ya nos hemos convertido en la plataforma de alquiler y compraventa de viviendas mejor valorada del país.

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Retraso en el pago del alquiler: ¿qué hacer en estos casos?

Retraso en el pago del alquiler: ¿qué hacer en estos casos?

Relación propietario-inquilino

Lo más normal es que los contratos de alquiler empiecen el día uno, aunque hay otros que comienzan cualquier otro día. Pero, sea cual sea la fecha de inicio, hay inquilinos que constantemente pagan fuera de plazo, por lo que el propietario no sabe cómo actuar en esta situación.

En este artículo veremos si pagar fuera de plazo es un incumplimiento de contrato, así como las medidas que el propietario puede tomar.

  1. ¿Retrasarse en pagar el alquiler es un incumplimiento por parte del inquilino?
  2. ¿Qué hacer cuando se produce un retraso en el pago del alquiler?
  3. ¿Qué ocurre si el inquilino vuelve a retrasarse?
  4. ¿Es posible pactar una penalización por retraso en el alquiler?
  5. La mejor manera para cobrar siempre el alquiler

¿Retrasarse en pagar el alquiler es un incumplimiento por parte del inquilino?

El inquilino tiene la obligación no solo de pagar la cantidad acordada, sino también de hacerlo en debida forma y dentro del plazo pactado con el propietario, que suele ser de 5 o 6 días.

Por tanto, sí, si el inquilino se retrasa en el pago aunque solo sea un día, estará incumpliendo el contrato de alquiler, con lo cual el propietario podría iniciar el trámite de desahucio si lo deseara.

También existe la posibilidad de que ambas partes acuerden algún tipo de flexibilidad en el pago del alquiler, por lo que, ante estas situaciones, habrá que comprobar qué dice el contrato. Por ejemplo, se pueden fijar dos meses de impago, y no uno, antes de iniciar los trámites de desalojo.

¿Qué hacer cuando se produce un retraso en el pago del alquiler?

Si se trata de un inquilino que siempre ha pagado religiosamente, y llega un mes en que se retrasa, lo recomendable es hablar amistosamente con él para preguntarle por el motivo y por la fecha en que pagará.

Sin embargo, como acabamos de decir, el propietario está en su pleno derecho de rescindir el contrato al primer día de impago, aunque esta decisión suele tomarse cuando los impagos son recurrentes o se “siente” que el inquilino no va a pagar más y se convertirá en un inquiokupa.

Pero ¿qué ocurre si, mientras el propietario realiza las gestiones pertinentes para expulsar al inquilino, este le paga? Todo dependerá de si el propietario exigió el pago de forma extrajudicial o no, lo que plantea dos casos.

El propietario no envió burofax al inquilino para reclamar la deuda

Si el propietario ha decidido denunciar al inquilino sin haberle enviado antes un burofax, el juez dictará el desahucio siempre que este no pague. No obstante, el Código Civil reconoce al inquilino su derecho a enervar el alquiler, es decir, a satisfacer la deuda y seguir residiendo en la vivienda.

Solo hay dos casos en los que la enervación no es posible:

  • Si el propietario exigió el pago de la deuda con una antelación de al menos 30 días a la fecha de interposición de la demanda y el inquilino no la pagó.
  • Si el inquilino ya ejerció su derecho de enervación con anterioridad, siempre que la falta de pago sea por causas atribuibles a él.

Así, si el inquilino no recibe el burofax por el que se le solicita la deuda, podrá ponerse al día en los pagos y mantener el contrato de alquiler (salvo en las dos excepciones de antes). Lo único que tendrá que pagar a modo de “extra” son las costas del proceso judicial.

El propietario sí envió burofax al inquilino para reclamar la deuda

Esta situación es más problemática y ha generado más de una jurisprudencia.

En principio, el burofax se manda, precisamente, para que el inquilino no pueda enervar la deuda. La contrapartida es que el propietario deberá esperar 30 días antes de recurrir a los tribunales.

Hay que saber que, a pesar de que el inquilino pague, el propietario podrá interponer la demanda de desahucio. Su abogado está obligado por ley a indicar en ella si el inquilino tiene opción o no de enervar la deuda: si se enviaron varios burofax, especificará que no puede enervar; si solo se envió uno, deberá indicar que sí puede hacerlo.

Por su parte, a pesar de que la demanda especifique que no es posible, el inquilino puede pagar la deuda y reclamar la enervación al juez, quien tendrá la última palabra para dictar si el pago de la deuda basta para que siga en la vivienda o, por el contrario, lo desahucia.

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¿Qué ocurre si el inquilino vuelve a retrasarse?

En general, un inquilino que se ha “enfrentado” a la justicia y ha estado a punto de perder la vivienda alquilada habrá escarmentado y tendrá presente no volver a retrasarse en el pago. Lo que no aleja por completo la posibilidad de que vuelva a hacerlo.

Efectivamente, propietario e inquilino pueden entrar en un bucle de burofax y pago de la deuda antes de que dé comienzo el proceso de desahucio. En este caso, el propietario puede:

  • No volver a reclamar por burofax e interponer la demanda con posibilidad de enervación. Si el inquilino paga, podrá seguir en la vivienda.
  • Denunciar cuando ha enviado varios burofax y ha habido varios retrasos en el tiempo, sin enervación. Una vez más, y aunque el inquilino satisfaga la deuda, será el juez quien decida si el desahucio procede o no.

La tercera vía que tiene el propietario es, como dijimos más arriba, rescindir el contrato solicitándole al inquilino las mensualidades pendientes. Una vez extinguido, si no abandona la vivienda voluntariamente, deberá solicitar el desahucio del inquilino.

¿Es posible pactar una penalización por retraso en el alquiler?

El propietario puede pactar con el inquilino una penalización en caso de que haya un retraso por su parte. No existe una cantidad determinada para ello, pero el inquilino tendrá derecho a impugnar la cláusula, con lo que será nula. Si no la impugna, quedará vigente.

La mejor manera para cobrar siempre el alquiler

Debido a los plazos legales, y suponiendo que el inquilino termine pagando aun con retraso, siempre habrá días durante los cuales el propietario no cobre el dinero que le pertenece por derecho. A menos que haya alquilado su vivienda con agencias que le ofrezcan alguna forma de alquiler seguro.

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