Autor: Germán Rabellino

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  • ¿Qué significa arrendador y qué significa arrendatario?

    Relación propietario-inquilino

    Cuando hay contratos de por medio, suelen usarse una serie de conceptos legales que no todo el mundo comprende, conceptos con su equivalente en el lenguaje cotidiano.

    En el caso de los alquileres urbanos, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, dos de los términos más frecuentes e importantes son “arrendador” y “arrendatario”, de los que hablaremos en este artículo junto con otros conceptos que deberías conocer tanto si piensas alquilar tu vivienda como si buscas una para alquilarla.

    ¿Qué significa arrendador?

    El arrendador es la persona que alquila un bien de su propiedad a otra persona. Es decir, es el propietario de la vivienda, cuyo uso cede al inquilino a cambio del pago de una cantidad de dinero mensual (alquiler).

    Esa cantidad de dinero estará indicada en el contrato de alquiler, al igual que el plazo para pagarla, las consecuencias de no hacerlo y tantas otras obligaciones del inquilino, que veremos más abajo.

    No obstante, a pesar de que el arrendador tenga el piso en propiedad, existen otras figuras legales con capacidad legal para ponerlo en alquiler. Estas son el usufructuario (vive en la vivienda, con contrato y sin pagar alquiler), el precarista (vive en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler) e incluso el inquilino (vive en la vivienda, con contrato y pagando alquiler).

    ¿Qué significa arrendatario?

    Como ya sospecharás, el arrendatario es el inquilino, la persona que paga al propietario a cambio de poder residir en la vivienda. Mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda, sin que por ello el arrendador pierda su condición de propietario.

    Derecho y obligaciones del arrendador y del arrendatario

    El contrato de alquiler, o de arrendamiento, confiere al propietario y al inquilino una serie de derechos y obligaciones que aseguran el buen desarrollo de la relación contractual que se establece entre ellos.

    Los derechos y obligaciones que aparecen en el contrato proceden de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al menos, la mayoría, ya que un mínimo de situaciones están reguladas por el Código Civil.

    Son muchos los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario, pero aquí abajo te resumimos los más importantes.

    Derechos y obligaciones del arrendador

    El arrendador, o propietario, tiene derecho a:

    Por otra parte, el propietario tiene la obligación de:

    Derechos y obligaciones del arrendatario

    El arrendatario, o inquilino, tiene derecho a:

    • Residir en la vivienda alquilada el tiempo estipulado en el contrato, vivienda en la que tiene la obligación de estar empadronado.
    • Recuperar la totalidad de la fianza una vez concluido el contrato de alquiler, siempre que no haya deteriorado la vivienda, sus equipamientos o, en general, no “devuelva” la vivienda en las mismas condiciones en que se la encontró.
    • Solicitar al propietario la reparación de los electrodomésticos esenciales, cuando se estropean por causas ajenas a él.
    • Si lo considera oportuno, cambiar la cerradura del piso alquilado, incluso sin permiso del propietario, como medida de seguridad.
    • Negociar con el propietario aquellas situaciones no reguladas por la ley, siempre que no sean contrarias a la propia ley.

    Y la obligación de:

    • Pagar el alquiler dentro de los plazos fijados en el contrato, así como la fianza y las garantías adicionales solicitadas por el arrendador.
    • No realizar modificaciones en los elementos de la vivienda, es decir, no realizar ningún tipo de obra (salvo las de extrema urgencia estructural) ni cambiar la pintura de las paredes sin permiso explícito del propietario.
    • No subalquilar habitaciones sin permiso explícito del propietario.
    • No llevar a cabo acciones molestas, nocivas, insalubres o ilegales en la vivienda, ni usarla para fines diferentes a la de residencia habitual (por ejemplo, usarla como oficina).
    • Respetar las normas de convivencia vecinal.
    • Entregar la vivienda en las mismas condiciones en que la alquiló.

    Si el propietario y el inquilino faltan a alguna de sus obligaciones, se produciría un incumplimiento del contrato de alquiler, lo que puede dar lugar a diferentes indemnizaciones por parte de uno o de otro, según lo establecido en el contrato y en la propia ley.

    Otros conceptos importantes en  un alquiler

    Sabido ya quién es el arrendador y quién es el arrendatario, además de sus derechos y obligaciones, hay otros conceptos en el ámbito de los alquileres que te interesa conocer:

    • Arrendamiento: otra manera de llamar al alquiler, es decir, a la relación propietario-inquilino.
    • Subarrendamiento: situación en la que el inquilino alquila una habitación de la vivienda a una tercera persona.
    • Desistimiento: posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda por propia voluntad y antes de la finalización del contrato, dentro de las condiciones fijadas en el contrato.
    • Tanteo y retracto: prioridad del inquilino a la hora de comprar la vivienda alquilada. Este derecho debe estar recogido en el contrato y deben darse ciertas condiciones. Más información sobre el tanteo y el retracto aquí.
    • Usufructuario: persona con derecho a residir en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler. Puede poner en alquiler la vivienda, pero no podrá venderla sin permiso del propietario.
    • Arras: señal o cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario en concepto de “reserva” de la vivienda. Se recurre a ellas en los precontratos de alquiler, es decir, cuando la vivienda no está disponible inmediatamente.
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  • ¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un piso en alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Alquilar tu vivienda te generará muchos beneficios pero, como todo gran poder, conlleva también sus responsabilidades. 

    Tras la firma del contrato de alquiler, surgen las obligaciones del propietario con los inquilinos y con su propio piso. 

    El dueño, por lo tanto, no solo pone la casa, sino que debe realizar algunas labores de mantenimiento, financieras y de gestión. 

    Con ello asegura al inquilino una vivienda de calidad y condiciones adecuadas para vivir. 

    Recuerda, un inquilino contento te ayudará a reducir los riesgos de alquilar tu piso y te evitará quebraderos de cabeza. 

    ¡Cumplir con tu parte te ayudará a conseguirlo!

    ¿Dónde se regulan las obligaciones del propietario?

    Las obligaciones del propietario que alquila su piso vienen reguladas en dos tipos de fuentes:

    En primer lugar, toda ley que se aplica a los alquileres y afecta a los propietarios. La principal, por supuesto, la famosa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

    También otras normas como las ordenanzas municipales y materias específicas de eficiencia energética, tributarias, habitabilidad, etc. 

    Y, en segundo lugar, el contrato de alquiler. Se trata de un documento firmado por propietario e inquilino, donde se establecen los derechos y obligaciones de cada uno. 

    En este contrato no se podrán rebasar los límites legales, por lo que el margen para regular las relaciones entre ambos no es infinito. 

    Digamos que es un complemento de la LAU y una manera de “atar cabos sueltos”. 

    Por ejemplo, dentro del acuerdo se puede establecer que el propietario pague Internet y el teléfono del piso. Algo a lo que no estaría obligado por ley. 

    Tipos de obligaciones del dueño de la vivienda

    A hilo de lo anterior, existen dos tipos de obligaciones del propietario en función de su procedencia:

    Obligaciones legales del propietario de una casa

    Estos son los deberes que provienen de la LAU y de otras normas jurídicas. El propietario las conoce antes de alquilar su piso. 

    Obligaciones contractuales del propietario

    Son acordadas con el inquilino. No pueden contravenir las normas legales.

    Por lo tanto, hay dos tipos de obligaciones que condicionan al propietario y cuyo cumplimento puede ser exigido por el inquilino. 

    7 Principales responsabilidades del arrendador de una vivienda

    Es posible que no lo sepas, cuando hablamos de arrendador nos referimos al propietario. Si revisamos la Ley de Arrendamientos Urbanos podemos establecer algunas obligaciones generales:

    1. Poner el piso a disposición del inquilino en perfecto estado de conservación.

    Básicamente es entregar la vivienda cumpliendo todos los trámites y requisitos legales para poder alquilar. 

    2. Dar las llaves del piso en el momento pactado en el contrato de arrendamiento.

    Después de poner la vivienda a disposición del inquilino, ya no podrás entrar libremente a ella. Sigues conservando la propiedad, pero no el uso de la misma. 

    Podrás acceder con permiso del inquilino. 

    3. Conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. 

    Deberás acometer las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda. No podrás subir el alquiler por ello.

    Por ejemplo, si la casa fue alquilada con una lavadora y esta se estropea correrá a cuenta del propietario.

    Sin embargo, las reparaciones relacionadas con el deterioro causado por la actuación del inquilino o las pequeñas reparaciones por el desgaste normal de la vivienda, no tendrás que asumirlas.

    En este sentido, la LAU deja algunos cabos sueltos que pueden ser solventados con un buen contrato de alquiler.

    4. Pagar impuestos y tasas.

    Se trata de una obligación de todo propietario, con independencia de si alquilas tu vivienda o no.

    Debes pagar el IBI, las tasas municipales, etc.

    5. Notificar al inquilino sobre la venta del piso. 

    Así el inquilino tiene la oportunidad de ejercer su derecho de adquisición preferente. A menos que se pacte lo contrario en el contrato.

    6. Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda

    Cuando termina el contrato, si el piso está en buen estado y no existen deudas de luz, agua o cualquier otro suministro, deberás devolverle la fianza al inquilino. 

    7. Permitir obras en caso de discapacidad del inquilino o de su cónyuge

    Tienes la obligación de permitir obras para adaptar la vivienda a una discapacidad del inquilino o de algún familiar que conviva con él.

    Siempre y cuando no afecten a elementos comunes del edificio o comprometan la estabilidad de este. 

    Beneficios: ¿cómo puede el propietario asegurarse sus derechos? 

    Es cierto que ser propietario acarrea responsabilidades, sin embargo, hay formas de facilitarte tus obligaciones.

    Al final lo importante es que tu vivienda te traiga los mayores beneficios, ¿verdad?

    Alquiler garantizado

    Si reducimos el contrato del alquiler a su máxima expresión nos encontramos con lo siguiente: el propietario alquila su piso a un inquilino a cambio de un pago.

    El problema llega cuando el inquilino se retrasa o no paga. Esto te descuadra las cuentas, como es normal. 

    Para paliar este inconveniente existe una fórmula, el Alquiler Seguro de Wolo, servicio con el cual garantizamos el cobro de tu alquiler cada mes, pase lo que pase y por tiempo indeterminado. Pague o no el inquilino, tú cobrarás tu alquiler siempre en fecha.

    Gestión integral del alquiler

    Este tipo de servicios trata de eliminar los agobios habituales de los propietarios. Con ellos no tendrás que preocuparte por nada más que por cobrar.

    Gestión de trámites:

    • Alta de suministros.
    • Gestión de tributos
    • Vencimiento de documentos (cédula, certificado, contrato), etc.

    Incidencias y reparaciones:

    • Reparaciones
    • Pequeñas reformas
    • Sustitución o reparación de electrodomésticos, etc.

    Intermediación e interlocución:

    • Comunicación con los inquilinos.
    • Comunicación con servicios de profesionales.
    • Asesoramiento e información.

    En Wolo ofrecemos estos y muchos otros servicios para que tengas una gran experiencia alquilando tu piso.

    ¿Te apuntas a la evolución del alquiler?

     

     

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  • Cómo funciona la prórroga de un contrato de alquiler de vivienda

    Contrato alquiler de vivienda

    Tanto si eres propietario como si eres inquilino, hay una serie de cuestiones relacionadas con el tiempo del alquiler que es bueno que conozcas y controles. 

    La ley dice que la duración de un contrato de alquiler de vivienda será la que de manera libre hayan pactado las partes. Esto puede confundirte. 

    Seguro que has escuchado que el inquilino puede permanecer en la vivienda un número de años, aunque el contrato sea de inferior duración. Esto es ejemplo de prórroga de contrato de alquiler y vamos a explicarte qué es. 

    También puedes darte una vuelta por nuestro post sobre la duración del contrato de alquiler y descubrir cuánto durará exactamente tu arrendamiento.

    Se trata de una guía esencial para el propietario y te recomendamos que la leas con atención. 

    Y si quieres conocer más sobre la prórroga del alquiler, tanto la general como la extraordinaria por el covid, sigue leyendo. 

    Medidas de carácter urgente de la evolución de la pandemia

    Salvo que no seas de este planeta, te habrás enterado de que hay una pandemia causada por la COVID-19. España también está siendo afectada por la gran epidemia del siglo XXI.

    El Gobierno de España ha elaborado una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos de esta situación.

    Algunas de ellas afectan a la viviendas y, por lo tanto, a la relación entre los propietarios e inquilinos. De esto hablaremos en el siguiente punto.

    Te dejamos por aquí dos enlaces de interés que te ayudarán a comprender mejor estas medidas:

    1. Guía del Gobierno para la facilitación de acceso a las medidas urgentes.
    2. Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo en el que se encuentran todas.

    ¿Qué es la prórroga extraordinaria de un contrato de alquiler de piso? 

    Dentro de las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar los efectos de la crisis de la COVID-19, incluidas en el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, se encuentra la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda.

    Esta prórroga tiene como objetivo ayudar a los inquilinos durante el tiempo que dure el Estado de Alarma.

    De forma indirecta, también puede dar estabilidad al propietario, ya que será más fácil que su propiedad siga alquilada hasta que termine esta situación. 


    ¿Cuál es el plazo para la prórroga extraordinaria de los alquileres?

    Tras la ampliación del estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021, todos los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y el 9 de mayo de 2021 podrán ser prorrogados hasta seis meses más.

    Cómo solicitar la prórroga de alquiler de una vivienda

    En primer lugar, vamos a centrarnos en la prórroga extraordinaria del alquiler. Esta medida solo se aplica a los contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga finalice tras la entrada en vigor del decreto, hasta dos meses después del final del estado de alarma. 

    Eso sí, no es automática y se exige que el inquilino solicite la prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo que debe indicar, con un máximo de seis meses.

    El casero está obligado a aceptar la prórroga y durante la misma no puede cambiar las condiciones del contrato en vigor.

    No obstante, se puede llegar a un acuerdo entre propietario e inquilino para modificar las condiciones.

    Solicitud de prórroga extraordinaria 

    La recomendación es que la solicitud se haga por comunicación escrita. Si es posible, mediante documento certificado (un burofax, por ejemplo) y acuse de recibo.

    Requisitos para solicitar esta prórroga del contrato de arrendamiento 

    Que haya finalizado cualquier prórroga que hubiese.

    Que ninguno haya comunicado la intención de dar por terminado el contrato antes de los 4 meses previos a la finalización.

    Modelo de solicitud de prórroga

    En la web del Ministerio de Sanidad, Consumo y Bienestar Social podrás encontrar un modelo para solicitar la prórroga y descargarlo.

    ¿Cuánto puedo prorrogar mi contrato de alquiler?

    Más allá de las situaciones extraordinarias, los contratos de alquiler de vivienda habitual se regulan por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

    Esta ley ha sufrido numerosos cambios, por lo que, dependiendo del año en el que se firma el contrato, existen plazos diferentes.

    Te invitamos a que leas nuestro post sobre la duración del contrato en el que lo aclaramos todo.

    • A modo resumen, en condiciones normales y en función de la fecha del contrato, se podrá renovar hasta los 3 o 5 años, si el inquilino lo desea.
    • Después de ese tiempo, el contrato se renovará, plazo a plazo, hasta que propietario o inquilino decidan no hacerlo.
    • Cuando finaliza la duración del contrato más prórrogas iniciales. Es decir, llegado al octavo año (variará en función de la fecha en la que se firmó el contrato), o al décimo si el propietario es una empresa, se pasaría a situación de tácita reconducción del alquiler, que es nuevo contrato.

    ¿No los tienes claro? Te contamos los requisitos para alquilar tu piso.

    Cómo renovar el contrato de alquiler de una vivienda

    Un contrato de alquiler se puede renovar automáticamente cuando ni inquilino ni propietario expresan su voluntad de dar por terminada la relación. 

    En el caso de que no se quiera renovar, hay que respetar los plazos legales y contractuales de preavisos. Así evitarás penalizaciones y otras acciones legales.

    Si el propietario no se lo comunica al inquilino con suficiente antelación y deja que pasen 15 días tras el final de la última prórroga nacerá un nuevo contrato (en tácita reconducción). Este contrato será igual al firmado en el acuerdo inicial.

    También se puede renovar por escrito y con nuevas o mismas condiciones. Esta es la forma más recomendada.

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  • Cuál es la duración de un contrato de alquiler de una vivienda

    Contrato alquiler de vivienda

    Como propietario es importante que sepas que en España, de manera general, los contratos de alquiler de pisos y resto de viviendas se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

    Esta ley ha sufrido muchos cambios, debido a la evolución del alquiler, por lo que la duración de los alquileres varía en función del año en el que firmaste tu contrato.

    Entendemos que tengas un lío terrible y no sepas cuando finaliza tu contrato, así que vamos a explicarte, fecha a fecha, qué plazos se te aplican.

    Nueva ley de vivienda afecta a la duración del alquiler 

    Cuando hablamos de la nueva ley de alquiler, nos referimos a la que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 y modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) .

    Más allá de los importantes requisitos para alquilar tu piso, estas son algunas de las modificaciones que trae la ley y que tendrás que tener en cuenta para disfrutar de un gran alquiler:

    Se amplía el plazo de prórroga alquiler vivienda

    La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de tres (3) a cinco (5) años. 

    Se amplía la prórroga tácita del contrato

    La tácita reconducción del contrato de alquiler es la nueva relación que nace entre el propietario y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial.

    Realmente nace un nuevo contrato con las mismas cláusulas que el anterior, pero con una duración establecida por ley.

    La prórroga tácita pasa de uno a tres años, es decir, el contrato se irá renovando por períodos anuales hasta los 3 años (para el caso de alquileres entre personas físicas). 

    La subida de la renta anual estará ligada al IPC

    El índice de precios al consumo (IPC) es un indicador que mide el cambio de los precios en los bienes y servicios en un lugar y durante un periodo de tiempo concreto. 

    Nos permite saber las variaciones en el coste de vida. 

    Durante el tiempo que dure el contrato (5 años), la subida de la renta anual estará ligada a este índice. 

    Dos meses máximo de garantías adicionales a la fianza 

    La fianza podrá ser el equivalente a un mes de alquiler. Sin embargo, los propietarios pueden establecer una garantía adicional, un aval que garantice la obligación de pago.

    Con la nueva ley, la garantía adicional no podrá superar los dos meses de renta. 

    Los propietarios deben avisar con 4 meses de antelación si no quieren renovar 

    Una vez llegue la fecha de finalización del contrato o de alguna de sus prórrogas, el propietario debe comunicar a su inquilino su intención de no renovarlo con, al menos, 4 meses de antelación.

    Si es el inquilino el que no quiere renovar el contrato de alquiler deberá avisar con dos (2) meses de antelación.

    La posibilidad de recuperar la vivienda anticipadamente debe estar en el contrato

    Si el propietario necesita recuperar la vivienda antes de la finalización del alquiler para destinarlo a vivienda habitual, de hijos o cónyuge, solo podrá hacerlo si esta opción aparece recogida en el contrato. 

    Por lo tanto, la nueva ley sí afecta a la duración de tu alquiler, ya que aumenta el plazo mínimo hasta los 5 años. Además, también afecta a preavisos, prórrogas y precios. 

    ¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

    Como hemos dicho, la duración mínima del arrendamiento dependerá del momento en el que firmaste el contrato de alquiler.

    Échale un vistazo a las distintas opciones que se te pueden aplicar:

    Contratos de alquiler en tiempos de pandemia

    Debido al coronavirus se incluyeron una serie de medidas especiales, algunas de ellas ampliadas hasta el 9 de mayo de 2021, que es cuando acaba el estado de alarma.

    En cuanto a la duración de los contratos, es interesante que sepas que existe una prórroga  de seis meses para los contratos que vencen durante el estado de alarma, si así lo solicita el inquilino. 

    Contratos de alquiler desde 6 de Marzo de 2019

    Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

    Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

    ¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

    Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

    En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

    Es decir, hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato.

    Contratos de alquiler firmados entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019


    Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 3 años.

    Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

    ¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

    Pues que se renovará año a año hasta los 3 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

    Es decir, hasta la finalización del segundo año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

    Contratos de alquiler firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019

    Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

    Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

    ¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

    Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

    En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

    Es decir, hasta la finalización del cuarto año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

    5 mecanismos de los propietarios para reducir la duración del contrato de alquiler 

    Existen muchos métodos de dudosa validez para reducir la duración de un alquiler (falsos contratos de temporada o turísticos, fijar en los arrendamientos revisiones de rentas muy altas para los anejos…).

    Son métodos que bordean o rebasan la ley y no son apropiados. Sin embargo, hay una serie de mecanismos legales que puedes aplicar para reducir la duración de tu alquiler:

    Necesidad 

    En el caso de que haya sido expresamente previsto en el contrato, el propietario (persona física, no empresa) podrá poner fin al contrato de alquiler antes de tiempo.

    Después del primer año, cuando necesites la vivienda para ti o para determinados familiares, cuando se vaya a destinar como vivienda habitual o permanente.

    Para que puedas hacer uso de este derecho debes comunicar al inquilino el motivo por el que necesitarás la vivienda y avisarle, al menos, con dos meses de antelación para que desaloje el piso.

    Importante, si después de tres meses al desalojo, no ocupas la vivienda, salvo que sea por fuerza mayor, el inquilino podrá: 

    1. Solicitar un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior y con un nuevo plazo de duración mínimo de 5 años.

      Además, será indemnizado por los gastos de desalojo y reocupación.
    2. Ser indemnizado por el equivalente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir hasta completar cinco años.

    Pacto de renuncia 

    Un pacto de renuncia a su derecho de prórroga obligatoria por parte del inquilino es nulo.

    Sin embargo, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato, si se demuestra que no es impuesto sí podría ser válido.

    Viviendas suntuarias 

    La LAU, en su artículo 4, contempla la posibilidad de que las viviendas con más de 300 m2, o con una renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias.

    Las viviendas suntuarias están exentas de prórrogas, por ello algunos propietarios deciden aumentar el tamaño de sus viviendas, aunque, en la práctica, muy pocas veces es posible llevar a cabo esta reforma.

    Sería necesario comprobar que la parte que se amplía sea habitable.

    Usufructo

    En este caso, si en lugar de la propiedad posees un usufructo temporal sobre el piso, el alquiler se dará por finalizado una vez acabe el usufructo.

    Tácita reconducción

    Ya lo explicamos más arriba, si tras 15 días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas), el inquilino permanece en la vivienda y el propietario no informa de su intención de que se la devuelva, entramos en lo que llamamos tácita reconducción. 

    Es como si se hubiera firmado un nuevo contrato con una duración igual a la renta. Es decir, si la renta es anual (9.000 año, por ejemplo), aunque se pague mensual se irá renovando año a año hasta que inquilino o propietario deseen darlo por acabado. 

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  • Cómo alquilar un piso: claves que necesitas saber

    Consejos para alquilar piso

    ÍNDICE DE CONTENIDO

    1. ¿Qué tienes que saber antes de alquilar tu piso?
    2. Pasos para alquilar tu piso legalmente
    3. Cómo alquilar tu piso y seguir durmiendo con tranquilidad

    Si estás aquí es porque no sabes muy bien cómo poner tu piso en alquiler. No te preocupes, es normal, a la mayoría le pasa. De hecho, estamos seguros de que todo propietario se ha preguntado alguna vez qué pasos hay que seguir para poner una vivienda en alquiler y encontrar rápidamente al inquilino ideal.

    Sin embargo, hay algunas cuestiones previas que debes saber antes de poner en alquiler tu vivienda. Sigue leyendo y te las contamos en detalle.

    ¿Qué tienes que saber antes de alquilar tu piso?

    Es probable que hayas escuchado historias de miedo acerca de propietarios con malas experiencias e inquilinos infernales. Es incluso posible que tengas en tu cabeza docenas de razones para decir “no”.

    Vamos a contarte un secreto: las malas historias reciben la mayor atención, pero son minoritarias. Cada día, miles de propietarios alquilan sus pisos a buenos inquilinos y consiguen beneficios mensuales con ello. Eso sí, para minimizar molestias y riesgos conviene tener una planificación y una preparación adecuadas, como iremos viendo a lo largo de este artículo.

    También puede ser que te estés preguntando si puedes alquilar tu piso sin contrato de por medio.

    Como vimos en nuestro artículo sobre el alquiler con contrato verbal, la verdad es que la ley lo permite, pero no es ni mucho menos lo más recomendable: siempre habrá casos de “Donde dije digo digo Diego”, situaciones que será difícil solucionar al no tener por escrito las obligaciones y los derechos tanto tuyos, como propietario, y de tu inquilino. Con un contrato escrito, en cambio, todo estará claro desde el principio.

    ¡Ah!, sabemos que estamos en el país del Lazarillo de Tormes, de la picaresca, que nadie quiere pagar más si puede pagar menos… Pero debes saber que el hecho de alquilar sin contrato no te librará de pagar los impuestos correspondientes. La sombra de Hacienda es muy larga, y cada vez cuenta con más formas de detectar alquileres fraudulentos (con y sin contrato escrito).

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    Pasos para alquilar tu piso legalmente

    Primero: el poder para poner en alquiler la vivienda

    Aunque parezca una obviedad, el primer requisito para alquilar tu piso es que seas el propietario. Esto se demuestra con dos documentos, el DNI y con el título de propiedad de la vivienda, lo que solemos llamar las escrituras.

    Puede darse el caso de que compartas la titularidad de la vivienda con varios propietarios. Si es así, podrías necesitar el permiso de algunos de ellos o incluso de todos, dependiendo del porcentaje de propiedad que tengáis cada uno.

    Por lo general, quien pone la vivienda en alquiler es el propietario, pero conviene recordar que existen otras figuras legales que también pueden hacerlo si se cumplen ciertos requisitos: el usufructuario, el precarista e incluso el inquilino.

    Segundo: tener toda la documentación en regla

    Ser el propietario del piso, o tener el permiso de los demás propietarios, no basta para poner en alquiler la vivienda, pues hacen falta ciertos documentos legales que hacen referencia a la vivienda.

    Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

    La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que sirve para acreditar que tu vivienda tiene las condiciones técnicas mínimas para ser habitada y que tu inquilino puede vivir en ella en condiciones salubres. Los requisitos para conseguirla dependen de cada comunidad autónoma.

    En algunas comunidades, en cambio, es obligatorio proporcionar la licencia de primera ocupación (LPO) a los futuros inquilinos, cuando son viviendas de nueva construcción.

    Certificado energético

    Desde 2013, es un requisito obligatorio incluir la etiqueta de eficiencia energética en los anuncios que lo publiciten o, al menos, indicar que está en trámite. Esta etiqueta es el “resumen” del certificado energético, un documento que especifica la cantidad de CO2 que la vivienda emite a la atmósfera y su consumo de energía.

    Para que sea válido, el certificado debe estar suscrito por un técnico competente y acorde a documentos reconocidos por el Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

    Tercero: investigar el mercado y poner precio al alquiler

    El tercer paso para poner en alquiler tu piso es “medir la temperatura” del mercado.

    Solemos intentar equiparar el alquiler que queremos recibir con la cuota de la hipoteca que estamos pagando. Sí, cubrir la hipoteca y “que el piso se pague solo” es una de las ventajas de alquilar, pero, al mismo tiempo, es un error, ya que los precios en el mercado de alquiler varían en función de la zona, fecha de construcción, calidades, reformas, número de habitaciones, etc. Es decir, el alquiler que recibas podría ser superior a la cuota de hipoteca.

    La hipoteca es una referencia que puede hacerte elegir un precio fuera de mercado, por alto o por bajo. Lo que afectará a tu objetivo de alquilar con seguridad y que puede hacerte perder dinero o te impida encontrar a los inquilinos idóneos.

    Quieres que tu vivienda te genere ganancias, no sustos. Valora los costes de mantener la casa y del alquiler para planificar tu dinero.

    Alquilar tu vivienda no suele ser un plan de enriquecimiento rápido (ni siquiera los alquileres de vacaciones), sino una inversión a largo plazo. Por ello, debes considerar los siguientes gastos en tu presupuesto:

    • Pago de hipoteca (si corresponde).
    • Impuestos de la propiedad (IBI, etc.).
    • Seguros.
    • Mantenimiento regular.
    • Reparaciones y actualizaciones.
    • Imprevistos.

    ¿Es posible que una persona que no es propietaria alquile la vivienda?

    Cuarto: promocionar la vivienda

    “Quiero llegar al máximo número de inquilinos para alquilar mi piso rápido”. Se trata de un pensamiento muy común, pero, ¿y la calidad de esos inquilinos?

    Letreros en los balcones, anuncios en periódicos, webs, escaparates de inmobiliarias… Existen muchas estrategias de marketing para atraer a personas interesadas en tu piso.

    Sin embargo, no por publicarlo en más sitios obtendrás una visibilidad de calidad, sino todo lo contrario. Cuando el piso está publicado por varias agencias se desvaloriza y se pierde la percepción de exclusividad.

    Recuerda, no es la cantidad, ya que puedes encontrar decenas de malos inquilinos, sino que estos sean idóneos.

    Dicho esto, a la hora de crear el anuncio, debes tomar fotografías de calidad, desde el ángulo que más favorezca a cada estancia, según la distribución, la luz, etc. Otro consejo es que no te limites a tomas generales, sino que muestres también algún detalle que aporte valor a la vivienda.

    Quinto: encontrar al inquilino ideal

    Con un precio y un anuncio atractivo, serán muchos los inquilinos que, literalmente, llamen a tu puerta. Pero no todos serán los ideales.

    Para alejar la sombra de los impagos, la mejor herramienta que tienes a tu alcance es el estudio de solvencia. Para hacerlo, deberás pedirles a los candidatos una copia de su contrato de trabajo, de sus nóminas (las últimas tres) y la renta del año anterior. De esta forma, podrás descartar a los candidatos con menos recursos económicos que, matemáticamente, tendrían problemas para pagar el alquiler.

    Un paso más allá para asegurarte de que eliges al inquilino ideal es consultar los registros de morosos, pedir referencias de antiguos propietarios o incluso exigir un aval bancario que cubra posibles impagos del alquiler.

    Sexto: firmar un contrato de alquiler

    Como dijimos antes, lo mejor para evitarte dolores de cabeza es firmar un contrato de alquiler legal, es decir, regulado por las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Mediante la firma del contrato, tanto el propietario como el inquilino reconocen mutuamente sus derechos y sus obligaciones. Es una base blindada para evitar posibles conflictos en el futuro, pues, como se dice, lo que está en el papel pesa. Pero ¿qué debe incluir el contrato de alquiler?

    Precio del alquiler, cuándo se paga, prohibición o no de tener mascotas, prohibición o no de subalquiler habitaciones, prohibición o no de realizar obras, pago de la fianza, quién paga qué (suministros, IBI…), estancia mínima del inquilino, derecho de tanteo y de retracto… En definitiva, debe recoger todo aquello que afecte a la relación propietario-inquilino que, mediante el contrato, se va a establecer.

    En este sentido, te desaconsejamos los modelos de contrato que encontrarás
    en internet. Son plantillas estándar que no tienen por qué incluir todas las cláusulas que, dentro de lo permitido por la ley, te interese añadir.

    Recuerda que también existe la posibilidad de añadir un anexo al contrato de alquiler, por si, una vez el contrato en vigor, decides modificar o incluir una nueva cláusula (aunque para ello necesitarás el acuerdo del inquilino).

    Séptimo: cumplir con tus obligaciones como propietario

    A diferencia de lo que ocurre con el cliente, el propietario no siempre tiene razón.

    Lo que queremos decir con esto es que, a pesar de que la vivienda sea tuya, no podrás hacer lo que quieras. Por ejemplo, no podrás subir el alquiler antes de tiempo, no podrás recuperar la vivienda por causas injustificadas, no podrás entrar al piso sin permiso explícito del inquilino… y un largo etcétera de supuestos que, precisamente, están regulados por el contrato.

    Recuerda que tienes tus derechos, pero también tus obligaciones, lo mismo que los tiene el inquilino.

    Cómo alquilar tu piso y seguir durmiendo con tranquilidad

    Si has llegado leyendo hasta aquí, ya sabrás cómo alquilar tu piso legalmente.

    Pero, en este momento, quizás estés sintiendo ansiedad ante tantos pasos: dónde se piden los documentos necesarios, cómo y dónde publicar tu anuncio, cómo hacer el estudio de solvencia, cómo gestionar tantas visitas, cómo hacer el contrato…

    Te damos la respuesta a tanto “Cómo”: Wolo.

    En Wolo nos ocupamos de todo el proceso para alquilar tu piso de P a Pa: te asesoramos sobre documentación y precios, publicitamos tu piso, gestionamos las visitas y encontramos a tu inquilino ideal en tan solo 9 días. Lo único que tú tendrás que hacer es, llegado el momento, revisar el contrato y firmarlo, online, sin desplazamientos ni mayores molestias.

    Además, a diferencia de lo que ocurre con los seguros de impago, te aseguramos el cobro del alquiler mes a mes con nuestro servicio de Alquiler Garantizado:

    • Si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y le reclamamos la deuda a él.
    • Si persiste en el impago, iniciamos los trámites para desahuciarlo.
    • Sin esperas, sin excepciones, sin letra pequeña.

    Aunque empezamos ofreciendo a los propietarios un alquiler seguro en Madrid y un alquiler seguro en Barcelona, actualmente estamos presentes en todo el territorio. De hecho, en solo tres años, ya nos hemos convertido en la plataforma de alquiler y venta de viviendas mejor valorada del país.

    ¿Quieres saber por qué? Haz clic en el botón, rellena el formulario que verás y descúbrelo.

    Quiero alquiler mi piso

  • ¿Cuáles son los riesgos de alquilar mi piso?

    Consejos para alquilar piso

    En los últimos tiempos debido, entre otros factores, a la crisis económica derivada del estallido de la burbuja inmobiliaria y al encarecimiento del precio de la vivienda, ha aumentado exponencialmente la demanda de pisos en alquiler en nuestro país.

    Sin embargo, desde el punto de vista de los propietarios de una vivienda en muchas ocasiones el hecho de poner un piso en alquiler, más que una fuente de ingresos, se considera una preocupación.

    No es de extrañar, contando con los diversos riesgos que asumen los propietarios a la hora de suscribir un contrato de alquiler de vivienda. Hasta el punto de que muchos experimentan verdadero miedo a alquilar.

    Tal preocupación es normal, dado que los riesgos de alquilar un piso son variados y, en algunos casos, nos pueden complicar la vida bastante… o no.

    Veámoslo en profundidad.

    Retrasos o impago de la renta

    Sin duda, una de las mayores preocupaciones de los propietarios a la hora de alquilar es dar con un inquilino moroso o que se retrase constantemente en el pago de las rentas del alquiler.

    En definitiva, que el inquilino no dé debido cumplimiento a sus obligaciones de pago es el mayor quebradero de cabeza de los propietarios. Tendrán que acudir al auxilio de los juzgados y tribunales para dar solución al problema, tanto para echar al inquilino incumplidor de la vivienda, siguiendo el correspondiente procedimiento de desahucio, como para reclamar judicialmente las rentas y cantidades de dinero impagadas que el inquilino deba al propietario.

    Puesto que esta es la única arma con la que cuentan los propietarios ante el impago de las rentas, con los costes y molestias que ello puede conllevar (por no hablar del largo período de tiempo que puede transcurrir), es lógica la preocupación por la solvencia y formalidad de la persona a la que van a alquilar su vivienda.

    Este es uno de los motivos por los que en Wolo contamos con un servicio de alquiler seguro. Con él aseguramos el cobro de tu alquiler a través de una pasarela de pagos segura, lo depositamos en tu cuenta en la fecha pactada y te informamos de la transacción. Cobrarás tu alquiler el día 7 de cada mes, pase lo que pase.

    Utilizar un contrato de alquiler mal redactado

    Otro de los principales riesgos de alquilar un piso, viene dado en el propio contrato de alquiler que se suscriba con los inquilinos; y es que hoy día es común recurrir a modelos estándar que podemos descargarnos gratuitamente por Internet.

    Sin embargo, este en apariencia inofensivo gesto entraña grandes riesgos. Podemos emplear un modelo desactualizado o que no se adapte a nuestra situación particular, de modo que, sin saberlo, firmemos una serie de cláusulas que nos perjudiquen como propietarios y que, en ocasiones, dan lugar a malentendidos o nos coloquen en una situación donde nos encontremos “atados de pies y manos” frente a posibles abusos o situaciones por parte de los inquilinos.

    Por ello, en Wolo también nos ocupamos del papeleo y además de manera digitalizada. Para que sean accesibles para ti en todo momento, desde cualquier lugar y con cualquier dispositivo.

    Deterioro del inmueble

    Además de las cuestiones jurídicas o económicas, otro de los principales riesgos de alquilar una vivienda es el estado en el que nos la vamos a encontrar cuando retomemos la posesión.

    Es por ello que debemos ser cuidadosos a la hora de elegir al inquilino apropiado; si las empresas siguen un proceso de selección para escoger al candidato adecuado a la hora de firmar un contrato de trabajo, a nosotros nos toca ser igualmente cuidados a la hora de seleccionar a nuestro inquilino ideal.

    Para Wolo es tan importante el proceso de búsqueda del inquilino que no solo validamos su situación económica (nivel de ingresos, tasa de esfuerzo, morosidad…); sino que realizamos una validación social y buscamos referencias de otros propietarios anteriores.

    Incidencias y reparaciones vivienda alquilada

    Lo habitual es que las averías corran a cargo del propietario de la vivienda, por ejemplo, la avería de electrodomésticos o humedades en el techo. Pero hay una excepción: las que se producen por un mal uso (negligencia) o daño intencionado (dolo) por parte del inquilino. En ese caso, es el inquilino quien debe pagar esos gastos de reparaciones.

    Esto se estipula en el contrato de alquiler, para que no haya problema a posteriori a la hora de cancelar el contrato de alquiler.

    Trámites administrativos

    Una cuestión que no todos los propietarios tienen en cuenta a la hora de alquilar un piso son los trámites administrativos que están obligados a seguir a la hora de formalizar el alquiler, tales como pagar los correspondientes impuestos, incluir las rentas en su declaración de IRPF o depositar la fianza en el órgano autonómico competente para ello.

    Estas cuestiones, aparentemente formalidades que podemos pasar por alto, no son un tema baladí ya que pueden dar lugar a que se inicien procedimientos de inspección y sancionadores frente al inquilino, que pueden finalizar con la imposición de cuantiosas multas y recargos.

    ¿Cómo puedes evitar los riesgos de alquilar tu piso?

    Como hemos podido observar, no son pocos los riesgos de alquilar a los que un propietario debe hacer frente cuando decide poner su piso en alquiler, muchos de los cuales, de producirse, nos traen por desgracia más de un dolor de cabeza. Es importante a la hora de alquilar hacerlo con total tranquilidad.

    Por ello, lo mejor es dejarse asesorar por profesionales del sector. Encomendarles la tarea no solo de seleccionar a un buen inquilino con base en su experiencia y competencia profesional; sino también para que nos garanticen que el contrato que se firme esté correctamente redactado y contenga cláusulas afines a nuestros intereses y acordes con la legalidad vigente.

    En definitiva, el equipo profesional de Wolo valorará tu propiedad y te propondrá el mejor precio acorde al mercado. Se encargará de realizar las fotografías de tu vivienda, promocionará el anuncio de tu piso, buscará por ti al inquilino perfecto y realizará un seguimiento detallado y personalizado 100% para que siempre te sientas acompañado.

    Si estás pensando en alquilar tu piso, estás en el lugar adecuado: ¿hablamos?

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  • ¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Hoy hablamos de un tema que suele generar diferencias entre inquilinos y propietarios y que es, sin dudas, uno de los puntos más polémicos del contrato: ¿quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

    En este artículo analizamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ofrecemos algunos consejos para evitar malentendidos, y definimos qué corresponde a cada parte.

    ¿Qué paga el propietario?

    Las condiciones de habitabilidad en el piso

    Según el artículo 21.1 de la LAU, el propietario tiene la obligación de realizar todas las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para ser alquilada, y no puede por ello, elevar el coste del alquiler. La única excepción será cuando estos arreglos o reparaciones sean imputables al inquilino.

    Ahora bien, ¿qué incluyen las obras para mantener las “condiciones de habitabilidad”? Una forma de aclararlo es ver qué dice la jurisprudencia al respecto.

    La primera resolución del Tribunal Supremo de Justicia (1951) en este sentido sentenciaba que son aquellas obras necesarias para corregir desperfectos notables en el piso que hacen que sea inservible para vivir allí en régimen de alquiler.

    Se incluyen las obras referentes a la conservación del techo, suelo y paredes para evitar filtraciones de agua; o el arreglo, renovación o sustitución parcial de los elementos componentes de instalaciones de agua y desagüe (como las tuberías o la calefacción). Será por lo tanto el propietario quien paga estas reparaciones en su piso de alquiler.

    Claro, siempre que estas tengan su origen en el mero transcurso del tiempo, el desgaste natural, un caso fortuito, o por lógicas razones de fuerza mayor (como por ejemplo, un desastre natural).

    Si por el contrario, el inquilino ha dañado intencionalmente las instalaciones, o ha hecho un uso incorrecto de las mismas, será este último quien deba afrontar el coste de las obras.

    Obras de mejora

    Hay casos en los que la comunidad de vecinos o el ayuntamiento pueden exigir las llamadas “obras de mejora” en la vivienda. Por ejemplo, el arreglo de la fachada o de zonas comunes en la finca. En este caso será el propietario quien deba pagar por estas reparaciones y no podrá en ningún caso elevar por ello el precio del alquiler. Tal y como expone el artículo 21.1 de la LAU.

    El inquilino por su parte, según recoge el artículo 21.2, deberá soportar estas obras aunque le sean molestas o le priven de utilizar una parte de la vivienda mientras se llevan a cabo. Eso sí, si la obra durase más de veinte días, el propietario debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

    ¿Qué paga el inquilino?

    Pequeñas reparaciones y mantenimiento habitual en el piso

    El artículo 21.4 de la ley expresa que las pequeñas reparaciones que sea necesarios por el uso ordinario de la vivienda, serán responsabilidad del inquilino.

    Por ejemplo, si se rompe una persiana, se funde una bombilla, o se estropea la red eléctrica por una sobrecarga derivada del mal uso; será el inquilino quien pague estas reparaciones en el piso de alquiler.

    En el caso de los electrodomésticos existen muchas casuísticas. Por ejemplo, un desperfecto que requiera su reparación, o la necesidad de sustituir el equipo debido a su antigüedad u obsolescencia.

    Lo que habrá que tener en cuenta siempre es que todo aquello que no implique mal uso o una intención de dañar por parte del inquilino, correrá por cuenta del propietario. En caso contrario, será el inquilino quien deba afrontar los costes.

    Obras del inquilino

    El inquilino no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Tampoco obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda (artículo 23.1).

    De no respetarse este punto el propietario podrá finalizar el contrato de alquiler de forma unilateral y decidir entre: exigir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado anterior, o dejarla como está sin necesidad de pagar una indemnización al inquilino por ello.

    Una excepción importante que recoge la ley y que debemos remarcar se da en el caso de que el inquilino sufra de una discapacidad. Aquí la ley, en el artículo 24 expone literalmente:

    “El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…”

    Esta excepción se extiende al inquilino, su cónyuge, familiares o personas con las que conviva de forma permanente en igual relación de afectividad, y sin importar su orientación sexual.

    El contrato de alquiler residencial

    En la mayoría de los casos, las diferencias sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler tienen su origen en la redacción del contrato. Un contrato redactado con un lenguaje técnico pero claro, y que defina muy bien cuáles son las responsabilidades de cada parte es siempre preferible. 

    La buena relación entre propietarios e inquilinos es además de deseable, necesaria. No solo por el estrés derivado de un acuerdo conflictivo que puede acabar incluso en los juzgados; sino también por la pérdida de tiempo y dinero que este tipo de diferencias provocan.

    En este punto, es menester que las empresas que formamos parte del sector y que participamos en los procesos de alquiler, facilitemos el camino para evitar inconvenientes a través de una comunicación directa y transparente.

    Como mencionamos en nuestro artículo sobre los requisitos de los propietarios para alquilar su piso, la redacción de un contrato de alquiler claro, es fundamental; y contar con asesores expertos que aporten la experiencia necesaria en este sentido, dará una mayor seguridad para evitar malentendidos y dolores de cabeza.

    El período de aviso ante desperfectos

    En todos los contratos ha de incluirse una cláusula por la cual se determina el tiempo máximo que tendrá el inquilino para comprobar que todo funciona correctamente en el piso y dar aviso al propietario. Esto será también importante para definir quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

    La ley no especifica cuál es este período sino que habla de “el plazo más breve posible”. Lo normal es que sea de entre 15 y 30 días, dependiendo del piso, y del propietario.

    Como inquilino, es recomendable desde la primera visita al piso estar muy atento a los detalles. Encender luces, abrir grifos, y si hay dudas sobre algo, preguntarlo.

    Los agentes que hacen las visitas, cuando no son los propietarios, son personas formadas y con un profundo conocimiento de la vivienda que están mostrando, por lo que no hay que tener reparos en preguntar.

    Por otro lado recomendamos, una vez se entra a vivir en el piso, no esperar hasta el último día para probarlo todo. El agua caliente, los enchufes, los electrodomésticos, y cada detalle que sea importante comprobar. Y si hay algún problema debes comunicarlo al propietario a la mayor brevedad, o a la empresa que lleva la gestión, si es el caso.

    La selección de inquilinos, siempre importante

    Si eres propietario y te preocupa el cuidado de tu piso y el cobro puntual de tu alquiler, lo primero que debes hacer es un meticuloso proceso de selección de inquilinos. Cada paso es importante. Quedarse únicamente con la validación económica es un gran error. Para alquilar tu piso con tranquilidad, hay que ir un paso más allá.

    En Wolo, la experiencia nos ha enseñado que en una buena selección debes conocer a la persona detrás del inquilino. Forma parte del proceso. Y por ello hemos creado lo que llamamos el Scoring Social de Inquilinos. Se compone de dos partes fundamentales:

    1- El perfil del inquilino: Para postularse como inquilino en Wolo, es necesario el inquilino cree su perfil. En este, el inquilino nos cuenta quién es, a qué se dedica, cuáles son sus hobbies e intereses, y comparte enlaces a redes sociales como Linkedin para que podamos conocerlo mejor. 

    2- Referencias de otros propietarios: Por otro lado, solicitamos una carta de recomendación a los propietarios anteriores de su piso en la cual pedimos que nos cuenten cómo ha sido su experiencia con este inquilino. Preguntamos sobre su comportamiento general, el cumplimiento de sus obligaciones, la relación con sus vecinos y el cuidado general de la vivienda, entre otros.

    Más sobre el proceso de selección en Impagos en tu alquiler, ¿cómo prevenirlos?

    Un piso bien cuidado, responsabilidad de todos

    La responsabilidad de tener el piso bien cuidado es al final responsabilidad de todos. Así como lo es también que exista una buena relación entre inquilino y propietario. Y para ello las cosas deben estar claras desde el primer momento.

    Corresponde al propietario entregar el piso con las condiciones de habitabilidad adecuadas y realizar aquellos arreglos periódicos que sean necesarios para mantenerla así. También hacer reparaciones en el equipamiento siempre que sea oportuno, y cambiar un electrodoméstico cuando este haya llegado al final de su vida útil.

    El inquilino, por su parte, deberá cuidar de la vivienda como si fuese suya y hacer un uso correcto de las instalaciones desde el minuto uno. También hacer frente a las mensualidades acordadas en el contrato según lo estipulado.

    La transparencia es fundamental. Y también lo es la comunicación clara. Si conoces tus responsabilidades y se definen los límites de forma inequívoca desde el comienzo, se ahorréis mucho tiempo, dinero y esfuerzo, y podréis gozar de un alquiler saludable y de largo plazo.

    ¿Necesitas ayuda para alquilar tu piso? ¡Contáctanos! 

    Alquilamos en 9 días a los mejores inquilino y garantizamos el cobro de tu alquiler el día 12 de cada mes.

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  • Requisitos para alquilar un piso como propietario

    Documentación para alquilar piso

    Tanto si es la primera vez que vas a poner tu piso en alquiler como si ya tienes experiencia, debes tener muy claros cuáles son los requisitos necesarios para alquilar tu vivienda conforme a lo establecido por la ley.

    Como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler, en este post queremos explicarte cuáles son estos requisitos y cómo puedes alquilar tu vivienda reduciendo al máximo los riesgos.

    ¿Qué necesitas como propietario para alquilar tu piso?

    A diferencia del inquilino, que debe disponer de una serie de documentos relativos a su situación financiera, el propietario debe contar con aquellos documentos relativos a la vivienda.

    Esta es la lista de todos los documentos con los que debe contar el propietario, empezando por el más obvio.

    Escrituras de la vivienda o título de propiedad

    Las escrituras de la vivienda acreditan que esa persona es efectivamente la propietaria de la vivienda que se desea alquilar. Sin embargo, como hablamos en otro artículo, recordamos que existen otras personas que pueden poner en alquiler una vivienda aunque no sean propietarios, siempre que se cumplan ciertas condiciones.

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    Cédula de habitabilidad

    La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que la vivienda cumple los requisitos mínimos para ser habitada. Se consigue a través de un arquitecto o un arquitecto técnico, y debe estar visada por su colegio para luego presentarse en el ente correspondiente de cada comunidad autónoma.

    En el caso de los pisos en Madrid no es obligatoria, y puede ser sustituida por la licencia de primera ocupación. Para los pisos situados en Cataluña, sí es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad.

    Licencia de primera ocupación

    En el caso de que tu piso sea nuevo o esté recién reformado, necesitarás la licencia de primera ocupación. Este documento certifica que las obras se han hecho de acuerdo con el proyecto inicial por el que fueron aprobadas.

    Certificado energético

    El certificado energético es un documento en el que aparece el consumo de energía y las emisiones de CO2 de la vivienda en cuestión. Es un requisito obligatorio para alquilar un piso desde el año 2013, y no disponer de él puede suponer multas de entre 300 y 6000 €.

    Facturas de suministros y últimos pagos del IBI

    Si aún no has dado de alta los suministros (luz, agua y gas), deberás hacerlo. Si ya los tienes, debes comprobar que no existen pagos atrasados que puedan recaer sobre el inquilino. Lo mismo ocurre con el impuesto de bienes inmuebles (IBI).

    El contrato de alquiler

    Este es sin duda uno de los puntos más importantes en el proceso de poner en alquiler una vivienda, y es donde la mayoría de los propietarios tienen dudas porque quieren estar seguros de tener un contrato que cubra todas las posibles contingencias.

    Entre otra información, el contrato de alquiler debe incluir el importe de la mensualidad, la forma de pago y el plazo para realizarlo. Debe a su vez estar explícita la duración del mismo y las condiciones de las prórrogas en caso de que estén estipuladas y los motivos para la rescisión del contrato de alquiler (por ejemplo daños o retraso en los pagos).

    En caso de que el piso esté amueblado debe también incluir el inventario de los electrodomésticos y el mobiliario con su estado actual así como el importe de la fianza y garantías adicionales, si las hubiera.

    Fianza y garantías adicionales

    La fianza legal, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, es de una mensualidad y debe ser depositada en el organismo correspondiente a cada comunidad autónoma.

    Si se alquila un piso en Madrid, la fianza debe depositarse en la Agencia de Vivienda Social de la comunidad, mientras que si se alquila un piso en Barcelona y en el resto de Cataluña, debe hacerse en el INCASOL.

    Todas las cantidades por encima de la fianza serán consideradas como garantías o depósitos de alquiler.

    Ahora, la pregunta que se hacen todos los propietarios de viviendas: ¿cómo puedo alquilar mi piso con total seguridad? Y es que, para hacerlo, no basta con cumplir todos los requisitos para poner tu vivienda en alquiler, ya que se necesitan otras “gestiones” que te garanticen que alquilas tu piso con todas las garantías.

    Una de las formas de hacerlo es con el alquiler seguro de Wolo, una plataforma que reúne a los propietarios que desean poner en alquiler su vivienda con la tranquilidad que les aporta el servicio de Alquiler Garantizado.

    Con este servicio, el propietario está cubierto ante posibles impagos desde el primer día, sin carencias ni esperas innecesarias, como ocurre con la mayoría de seguros de alquiler.

    Por tanto, si quieres alquilar tu vivienda al inquilino ideal y vivir sin preocuparte por los impagos, haz clic en el botón, rellena el formulario y uno de nuestros asesores te hará descubrir por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

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  • ¿Cómo calcular el precio de mi alquiler?

    Inversión y rentabilidad del alquiler

    Calcular el precio es una de las primeras cosas a resolver antes de publicar un piso en alquiler. Esta decisión se ha transformado en una cuestión cada vez más analítica y menos subjetiva, y es fundamental que como propietarios hagamos un trabajo meticuloso para definirlo.

    Entonces, ¿cómo saber cuál es el precio justo para publicar mi vivienda?

    ¿Qué aspectos influyen en el precio?

    Hay varios aspectos a considerar a la hora de calcular el precio del alquiler para nuestro piso.

    En primer lugar, como todo bien de mercado, existe un ajuste correspondiente a la oferta y la demanda. Es así, que no valdrá lo mismo alquilar un piso en el centro de Madrid o Barcelona, que en las afueras de la ciudad. Esto se debe al volumen de personas que buscan pisos en estas ubicaciones.

    Por otro lado, debemos prestar atención a las regulaciones municipales. Por ejemplo, en Cataluña, el decreto de ley 11/2020 del 18 de septiembre que regula el precio de los alquileres.

    También importante es saber que, como mínimo, el alquiler debe permitirnos hacer frente al pasivo que pueda devenir de su mantenimiento. Hipotecas, gastos y tasas municipales, amortización de mobiliario y electrodomésticos si fuera el caso, entre otros.

    Y por último, es esencial entender y asumir que existe una competencia. Como nuestro piso, habrá otros de similares características, en el mismo barrio o alrededores, y publicados en los mismos portales. Debemos hacer todo lo que esté a nuestro alcance para diferenciarlo y captar el interés de los inquilinos. Un buen asesoramiento es de gran ayuda en este punto.

    ¿Cómo saber si estoy marcando un precio muy alto o muy bajo?

    Si fijas el precio de tu alquiler por encima del precio de mercado directamente tu piso pasará días, semanas o incluso meses sin alquilarse. Esto se ve de forma muy clara una vez hecha la publicación en los portales. Verás que tu anuncio apenas recibe visitas o consultas.

    El mercado no se mueve tan rápido como el tiempo, y lo que pasará es que estarás perdiendo rentabilidad cada día que no tienes tu piso alquilado.

    Con un precio bajo la situación no es tan distinta. ¿Quién quiere alquilar un piso por debajo de su valor? Mejor informarse, consultar con expertos y estudiar el mercado antes de tomar una decisión precipitada que impacta de igual manera en tu rentabilidad en el mediano plazo.

    Lo recomendable es asesorarse muy bien antes de cometer errores, y sobre todo, antes de perder tiempo y oportunidades; apoyarse en herramientas de Big Data inmobiliario que sirven para valorar los pisos en base a datos objetivos es una de las mejores alternativas.

    En Wolo ofrecemos un servicio de valoración gratuito para los propietarios que alquilan su piso con nosotros.

     

    ¿Qué es el BigData inmobiliario?

    Con la llegada de portales inmobiliarios, la recolección y procesamiento de datos del sector en tiempo real se ha visto incrementada exponencialmente. Esto ha dado lugar al nacimiento del BigData inmobiliario.

    ¿Cómo nos beneficia?

    Pensemos, por ejemplo, en el tasador de toda la vida. Esa persona que viene a casa y que luego de darse una vuelta por el piso y el barrio nos propone un precio para nuestro alquiler. Esta valoración seguramente no coincida con la de un segundo tasador, ni con la de un tercero.

    Con la llegada del BigData inmobiliario este sesgo personal desaparece y calcular el precio del alquiler se vuelve una tarea más analítica y basada en el procesamiento de un mayor volumen de datos del mercado.

    ¿Cómo lo utilizamos en Wolo?

    En Wolo tenemos un ADN tecnológico. Nos gustan los datos y nos gusta la tecnología. Entendemos lo sensible del precio de los alquileres y utilizamos esta herramienta para ofrecer un mejor servicio, más exacto y menos subjetivo.

    Nuestras valoraciones se basan en datos de mercado obtenidos en tiempo real. 

    Este análisis nos permite dibujar la tendencia de precios en una zona en particular. Estudiar los precios de pisos similares en el barrio y la provincia. Reconocer variaciones de oferta y demanda al instante. Ver el impacto en el precio que tienen las características particulares de cada piso como son la terraza, la iluminación, la calificación energética o el ascensor. Y cuestiones estructurales como reformas, tamaño de la vivienda y año de construcción del edificio.

    Con este estudio ponemos en relieve también el entorno y los alrededores. La accesibilidad, el transporte, las zonas verdes, los comercios y servicios cercanos, entre muchos otros factores.

    Para un particular es difícil acceder a toda esta información de forma individual, por lo cual buscar el apoyo de expertos que disponen de la tecnología y el servicio es una buena solución para quitarse la incertidumbre del precio y acelerar el proceso de alquilar un piso.

    La tecnología y el servicio

    En nuestro artículo La evolución del alquiler: Del escaparate al Alquiler Digital hablábamos sobre la evolución del sector.

    Muchas veces pensamos que la tecnología hace a las empresas impersonales y frías, pero este paradigma ha de cambiar.

    Vivimos en una sociedad moderna, acostumbrada a las respuestas instantáneas y a manejarlo todo desde la palma de la mano. El alquiler no es una excepción. Debe adaptarse.

    ¿Por qué no adoptar las nuevas tecnologías y ponerlas a trabajar para los usuarios si al final esto contribuye al bien general y la salud del sector?

    La tecnología trae con ella transparencia, objetividad y un mayor control por parte de los usuarios hacia las empresas. Más eficiencia, mayor alcance y un menor esfuerzo. 

    Hoy es posible alquilar una propiedad sin salir de casa, desde el móvil o sin siquiera pisar una oficina a lo largo de todo proceso. Y todo, sin perder seguridad y confianza.

    La diferenciación al final será la capacidad de interpretar datos, de dar un servicio de calidad y la creatividad que podamos aportar a lo largo del camino.

    ¿Buscas un alquiler seguro para tu vivienda? Contacta con nosotros y nos encargamos de todo.

     

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  • Alquilar un piso vacío, ¿como turístico o residencial?

    Consejos para alquilar piso

    Es una pregunta que todos los que hemos estado en la situación de querer alquilar un piso vacío de nuestra propiedad nos hemos hecho. La respuesta en este caso es clara… depende.

    ¿Qué necesito para alquilar mi piso vacío?

    Para empezar debemos entender la situación actual del piso vacío que queremos alquilar. ¿Es un piso que normalmente alquilamos? ¿Una herencia? ¿Un piso de inversión? ¿O un piso de propiedad que decidimos alquilar por primera vez?

    Cualquiera sea el caso, la primera pregunta que tenemos que responder es si cumplimos con los requerimientos legales mínimos para poder alquilar la vivienda. Cédula de habitabilidad, certificado energético, referencia catastral y todos los documentos de propiedad en regla.

    Si la intención es alquilar tu piso vacío como alquiler turístico, debes además obtener de la licencia correspondiente otorgada por el ayuntamiento.

    Esto a priori parece sencillo. Pero se ha visto drásticamente complicado por la decisión del Ayuntamiento de Barcelona (en línea con el PEUAT ), de no otorgar más licencias a viviendas vacacionales ni ampliar las plazas de las ya registradas. Barrios con una carga de viviendas turística de más de 5000 pisos como Ciutat Vella, Eixample, Hostafrancs, Poble Sec y Vila Olímpica, se han visto directamente afectados.

    Otras exigencias a considerar son:
    – Alquilar la vivienda al menos dos veces al año
    – El período de alquiler no podrá exceder nunca de los 31 días seguidos para un mismo inquilino
    – No puedes tener más inquilinos que los que establece la cédula de habitabilidad
    – El piso tiene que contar con muebles y enseres suficientes como para poder funcionar como alojamiento, más por supuesto, estar en buenas condiciones de higiene.

    Aquí puedes consultar el Decreto 159/2012 que es de aplicación tanto si el alquiler turístico lo haces tú, como si cedes la explotación a una agencia. Y la Ley 13/2002 que regula el turismo en Cataluña.

    Las sanciones para quien no cumple estos mandatos son muy elevadas. Te recomendamos que si estás pensando en esta opción leas esto con mucha atención.

    Estado de la propiedad

    Es de obligatorio cumplimiento que antes de alquilar un piso vacío, te asegures de que la vivienda cumple con las características mínimas de cuidado, higiene y habitabilidad. Buena condición de la pintura, los cerramientos en condiciones, y las instalaciones eléctricas y sanitarias a punto. Esto te va a ahorrar muchos problemas con tus próximos inquilinos, además de ayudarte a alquilar tu piso más rápido y con mayor tranquilidad.

    Más consejos sobre cómo alquilar tu piso más rápido aquí.

    Para el caso de los alquileres vacacionales, el buen estado del inmueble es un requisito esencial y también obligatorio para obtener la tan codiciada licencia turística. A esto se suman exigencias más leves como contar con muebles y enseres suficientes para poder funcionar como alojamiento.

    ¿Qué opción es más rentable?

    Es cierto que los pisos turísticos ofrecen la posibilidad de tener una renta mayor cuando el piso se alquila de forma continuada durante todo el año. Esto genera una mayor rentabilidad derivada de muchos alquileres de corto plazo a un precio más elevado.

    Ahora bien, para que una vivienda turística sea rentable necesita estar alquilada al menos 21 días al mes. Por tanto, la ocupación necesaria para alcanzar rentabilidad está entre el 60 y el 80%, pero esta no alcanzó el 40% en julio del año pasado.

    Según datos del INE, España recibió en Agosto del 2020 un 76% menos de turistas que en el mismo período del 2019. Y las previsiones para este año no parecen mejorar. Esto ha provocado que la demanda de pisos turísticos se haya visto drásticamente afectada, impactando directamente la rentabilidad de esta opción sobre la del alquiler residencial. Un ejemplo de ello es la decisión de casi un 40% de propietarios de pisos de alquiler vacacional de pasarse a residencial.

    La demanda de viviendas de alquiler residencial no solo no se ha visto afectada en la misma medida que la de los pisos turísticos, sino que en algunos casos, ha aumentado.

    Es el caso por ejemplo de los pisos y casas exteriores, con terraza, zonas comunes abiertas, o ubicados en barrios más alejados del centro de la ciudad.

    Lo que está claro es que tener un piso vacío para alquilar y no hacerlo, es la opción menos rentable de todas.

    En Wolo te podemos acompañar en el proceso si finalmente te decides por alquilarlo de forma residencial.

    Riesgo vs. seguridad

    Lo fundamental a la hora de tomar esta decisión radica en cada persona.

    Debemos decidir si preferimos asumir un riesgo mayor en pos de conseguir aumentar la rentabilidad a corto plazo. O si por el contrario, preferimos la seguridad de tener un ingreso mensual y no tener que preocuparnos por si el piso queda vacío cada semana, el estrés de buscar inquilino constantemente, entregar llaves, limpiar, amueblar, reponer…

    Por un lado tenemos la tranquilidad de tener el piso alquilado por un período de tiempo extenso a inquilinos validados. La de no tener el piso vacío de forma constante. Y la seguridad financiera de tener una recurrencia mensual en los cobros del alquiler, muchas veces garantizada por empresas especializadas del sector inmobiliario como es el caso de Wolo.

    Y por otro, buscar una mayor rentabilidad asumiendo el riesgo de la temporalidad, la ocupación, la rotación de inquilinos y la volatilidad del mercado asociada a la crisis sanitaria actual. Esto sumado a la mayor carga de tiempo asociada a una mayor rotación y que implica también una mayor carga de trabajo.

    La decisión final dependerá de cada persona y necesidad. A mayor riesgo mayor rentabilidad, esto es así, pero tenemos que saber jugar bien nuestras cartas.

     

    ¿Buscas al inquilino ideal para alquilar tu piso de forma segura? Escríbenos y te ayudamos a conseguirlo.