Desahucio por precario: ¿qué es y cómo se procede?
En nuestro artículo sobre el tiempo que tarda un desahucio, nos referimos a los casos de desalojo por impago del alquiler. Sin embargo, hoy queremos hablar de otro tipo de desahucio, el desahucio por precario, una situación con similitudes y también diferencias.
Primero, hay que entender a qué nos referimos cuando hablamos de “precario” o de “persona precaria”.
¿Qué se considera un precario en un alquiler?
En el ámbito jurídico/inmobiliario, se llama precario a la persona que ocupa un inmueble sin un contrato o título legítimo que justifique su residencia en la vivienda. Es decir, está viviendo en el piso o la casa sin un acuerdo formal con el propietario y, por lo tanto, no paga alquiler.
Así, el propietario tiene derecho legítimo a recuperar su vivienda, mientras que el precario tiene la obligación de abandonarla inmediatamente, convirtiéndose en okupa al negarse a ello.
Hay que tener en cuenta que precarios también son los familiares o los amigos a los que el propietario da permiso para residir en la vivienda. Por ejemplo, unos padres que ceden a su hijo o hija un piso, sin contrato y sin una renta a cambio, aunque estos casos, en general, no suelen implicar ningún posterior desahucio.
Diferencias entre desahucio por precario y desahucio por otros motivos
En primer lugar, la principal diferencia entre el precario y un inquilino moroso es que el primero, como hemos dicho, no tiene ningún contrato de alquiler que justifique su residencia en la vivienda.
De hecho, al no haber contrato que reconozca el derecho de esa persona a residir en el inmueble, ni siquiera sería un “inquilino” en el sentido jurídico del término, pues esta condición se la da la firma del contrato (o contrato verbal, que también se considera una forma legítima de alquilar un piso).
El moroso, en cambio, ha residido legalmente en la vivienda, pero pierde este derecho al dejar de pagar el alquiler por incapacidad (moroso circunstancial), por olvido (moroso despreocupado) o por falta de voluntad (moroso intencional). Si finalmente satisface la deuda tras su requerimiento (enervación), recuperará este derecho.
Otras situaciones son los desahucios por expiración del contrato, cuando el inquilino se niega a abandonar la vivienda a pesar de que el propietario no renueva el contrato, y los desahucios por incumplimiento de este, que es cuando el inquilino no respeta lo pactado en el documento (aquí, en realidad, también podría considerarse el desahucio por impago, pues esta obligación básica está indicada en el contrato).
Procedimiento de un desahucio por precario
Hasta 2018 se seguía el mismo procedimiento legal para un desahucio por precario que para un desahucio por impago. Sin embargo, se estableció un proceso concreto para los casos de precaristas, que es como sigue:
Presentación de la demanda
El propietario o su representante legal presenta una demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Aquí se deben incluir documentos que demuestren la titularidad del inmueble y pruebas de que el ocupante está viviendo allí sin contrato.
Notificación al ocupante
El juzgado admite la demanda y notifica al ocupante, indicándole una fecha para la vista oral si es necesaria. El ocupante tiene un plazo (generalmente 10 días) para responder a la demanda y presentar pruebas. Es fundamental que el propietario tenga toda la documentación en orden y cumpla con los plazos para evitar demoras.
Vista oral
Si el ocupante decide defenderse, ambas partes presentan sus argumentos y pruebas en la vista. El juez escuchará a ambas partes y dictará la sentencia correspondiente.
Sentencia y ejecución
Si el juez falla a favor del propietario, emitirá una sentencia ordenando el desalojo. Si el ocupante no se va voluntariamente, la comitiva judicial y la policía, si es necesario, terminarán desalojándolo.
¿Quiénes pueden iniciar el proceso de desahucio por precario?
El desahucio por precario puede solicitarlo, lógicamente, el propietario legítimo de la vivienda. Sin embargo, el usufructuario, quien vive legítimamente en la vivienda sin pagar alquiler, también está autorizado para desahuciar al precario.
Pero, aparte del propietario y del usufructuario, el legítimo inquilino, es decir, con contrato de alquiler y al corriente de pago y otras obligaciones, también puede requerir el desahucio de un precarista. Por ejemplo, si le ha cedido la vivienda a alguien gratuita (en este caso, no se considera un subalquiler) y temporalmente, y más tarde esa persona se niega a abandonarla.
¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?
El propietario, el usufructuario o el inquilino legal puede solicitar el desahucio de la persona precarista cuando desee, no es necesario esperar un tiempo determinado.
Dicho esto, la manera de recuperar la vivienda debe hacerse por la vía legal, descartando la vía de hecho, que está prohibida por la legislación.
La vía de hecho, en otras palabras, significa (intentar) recuperar la vivienda por medios propios, es decir, sin recurrir al procedimiento descrito antes (demanda, notificación, etc.). Estas medidas suelen ser la coacción, la intimidación o la violencia; en definitiva, actitudes tipificadas como delito que, de hecho, en la mayoría de casos terminan beneficiando al precarista en el juicio.
Tampoco se recomienda acudir a empresas de desocupación, pues actúan en el ámbito de la alegalidad y sería difícil anticipar las consecuencias de recurrir a este tipo de servicios.
¿Existen agencias inmobiliarias que se ocupen de los desahucios?
En Wolo, además de ofrecer a los propietarios la búsqueda de inquilinos y de asegurarles el pago de la renta mediante un servicio de alquiler seguro, también nos ocupamos, llegado el día, de todo lo que implica el proceso de desahucio de un inquilino, desde requerir el pago y los trámites judiciales hasta la comunicación de la fecha del lanzamiento.
De esta forma, el propietario estará libre del estrés, de las llamadas, de las gestiones y de tantas situaciones desagradables que supone iniciar un proceso de desahucio, que puede alargarse hasta 12 meses.
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