¿Qué consejos seguir para evitar a los okupas de viviendas?

¿Cómo evitar a los okupas? Consejos para alejarlos de tu vivienda

Consejos para alquilar piso

Si algo les quita el sueño a los propietarios de viviendas, eso es, por un lado, los inquilinos morosos y, por el otro, los okupas. De hecho, entre los okupas existe el conocido como “Manual de okupación”, donde se explican todos los pasos para entrar en un inmueble y quedarse a vivir en él sin el consentimiento del legítimo propietario.

Por eso, en este post te contamos qué debes hacer para evitar al máximo a los okupas. Pero, antes, hay que tener clara la diferencia entre la okupación y el allanamiento de morada, ya que son delitos con diferentes implicaciones legales y penales.

Diferencia entre okupación y allanamiento de morada

La okupación

La okupación consiste en invadir una propiedad ajena que no es residencia ni vivienda de nadie. Es decir, se refiere a pisos vacíos, en desuso o en construcción.

Este delito, que no existe como “okupación” en el Código Penal, es, por tanto, la usurpación de bienes inmuebles, se castiga con multas de 3 a 6 meses y se necesita una orden judicial para expulsar a los okupas.

El allanamiento de morada

En cambio, el allanamiento de morada hace referencia a la invasión de un inmueble que sí es vivienda de un tercero (residencia habitual), ya sea el propietario, el inquilino o cualquier otra persona con permiso para vivir ahí.

Este delito atenta contra el derecho a la inviolabilidad del domicilio, por lo que es más grave que la okupación. Así, se castiga con pena de prisión de seis meses a dos años en los casos “más leves” (sin violencia, sin intimidación, etc.). Si existen estos agravantes, la pena puede llegar hasta los cuatro años de cárcel.

Por último, a diferencia de la okupación, la policía sí puede desalojar a los intrusos sin necesidad de orden judicial, pues implica la comisión de un flagrante delito.

Consejos para evitar a los okupas

Visto lo anterior, ya sabemos que al hablar de “okupa” nos referimos a la persona que entra en un piso donde, al menos legalmente, no vive nadie. De ahí el peligro de contar con viviendas vacías, pues son los principales objetivos de los okupas.

Para evitarlos, lo mejor que puedes hacer como propietario es aplicar los siguientes consejos:

No desveles datos sobre el estado de la propiedad

Lo primero que hacen los okupas es reunir información sobre la vivienda. Por ejemplo, consultan en internet si el piso está vacío, preguntan a los vecinos o incluso se fijan en los clásicos carteles de “Se vende” o “Se alquila”.

Por tanto, no coloques dichos carteles y, en los anuncios de venta o alquiler puestos en la web, nunca menciones que la vivienda está vacía o que quien vive en ella se marcha tal día.

Instala alarmas y cámaras de seguridad

Existen muchas compañías de seguridad que ofrecen soluciones para vigilar remotamente la propiedad.

Con la instalación de alarmas antiokupas para hogar y cámaras de seguridad, que puedes controlar a través de una simple aplicación en el móvil, estarás informado en todo momento de si se produce un intento o un acceso a la propiedad. Igualmente, la colocación de carteles que informan de la presencia de una alarma o cámara es un elemento disuasorio.

Automatiza la vivienda con domótica

Como en el caso de las alarmas y las cámaras, la tecnología es una gran aliada de los propietarios con viviendas vacías.

Así, los equipamientos domóticos permiten fingir que en el piso vive alguien, como son los dispositivos que suben y bajan persianas, o los que apagan y encienden luces, sobre todo. La impresión exterior de que la vivienda está habitada también disuade a los posibles okupas.

Entrega una copia de las llaves a alguien de confianza

Si no tienes opción o presupuesto para domotizar la vivienda, lo mejor es recurrir a la tradición de dar una copia de las llaves a alguien de confianza para que “le eche un ojo” al piso. Por ejemplo, y como haría la domótica, subir y bajar las persianas, encender luces o, directamente, dejarse ver con frecuencia por el vecindario para fingir que vive ahí.

Instala una puerta blindada

Si la puerta de la vivienda es antigua o está deteriorada, es muy recomendable cambiarla por una puerta blindada con cerradura antiokupas.

Al estar diseñadas para dificultar al máximo la entrada a la vivienda, podrías ganar unos valiosos segundos para que, por ejemplo, un vecino avisara a la policía si oye a los okupas intentando forzar la cerradura.

Deja enseres personales en el piso

Aunque el inmueble no sea tu residencia habitual (por ejemplo, puede ser una residencia vacacional), deja siempre muebles y enseres personales en él: ropa, libros, fotografías, productos de aseo e higiene, etc. Es una forma de demostrar que pasas al menos unos días del año en la vivienda, por lo que la justicia, en caso de invasión, podría considerarlo un allanamiento y no una okupación.

Dicho esto, si por desgracia llegara a producirse la okupación, y a pesar del estrés y la frustración que ello supone, recuerda que debes evitar cortar los suministros, cambiar la cerradura o recurrir a la violencia para echar a los okupas. Estos comportamientos se consideran formas de coacción que solo te perjudicarían cuando tuviera lugar el juicio para desalojar a los okupas.

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La mejor forma de evitar a los okupas: el alquiler de larga duración

Además de las pautas de comportamiento y de las medidas físicas que hemos mencionado, el mejor seguro antiokupas es alquilar la vivienda vacía. Y las razones son varias:

  • El piso se convierte en la residencia del inquilino, por lo que, en caso de intrusión, sería un allanamiento y no una okupación. De esta forma, la policía podría desalojar a los intrusos sin necesidad de orden judicial.
  • Un piso alquilado tiene una probabilidad mucho más baja de ser ocupado, ya que las señales de que está habitado disuaden a los posibles intrusos (luces, ventanas abiertas, etc.).
  • El inquilino informa al propietario del estado de la vivienda, así como de cosas sospechosas y de posibles intentos de intrusión. Una ventaja si el propietario vive en otra ciudad.
  • Por supuesto, aparte de las ventajas antiokupación de alquilar tu piso, recibes ingresos pasivos constantes y te beneficias de ventajas fiscales que no tendrías, por ejemplo, si dejas el piso vacío o lo destinas a alquiler vacacional o temporal. (Ventajas del alquiler de larga estancia frente al vacacional).

¿Y cómo evitar que el inquilino se convierta en okupa?

Hace tiempo hablamos del fenómeno de la inquiokupación, que es cuando un inquilino legal se convierte en okupa de la vivienda alquilada.

Sin embargo, la manera de protegerse de inquiokupas es alquilar tu vivienda con plataformas que te ofrezcan formas de alquiler seguro y que además se ocupen de todo el proceso de desahucio, si fuera necesario.

Actualmente, la única plataforma que te ofrece ambas soluciones es Wolo, gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado: tú cobras mes a mes pase lo que pase, y “pase lo que pase” también incluye los meses de impago hasta que se produjera el desalojo del inquilino, algo que puede alargarse hasta dos años.

Evita a los okupas y a los inquiokupas alquilando tu vivienda con la plataforma de propietarios mejor valorada del país. ¡Haz clic en el botón y te contamos todas las ventajas que te ofrecemos en Wolo!

Más sobre el Alquiler Garantizado
Modalidades de intereses que existen en las hipotecas

¿Qué modalidades de tipos de interés existen en las hipotecas?

Compraventa de vivienda

A quienes están pensando en comprar una vivienda siempre les viene una duda a la mente: ¿qué tipo o modalidad de interés elegir? Y no es para menos, ya que elegir una opción u otra afectará directamente al dinero que pagarán por la hipoteca.

Por ello, en este post de nuestro blog explicaremos los diferentes tipos de intereses que existen a la hora de pedir un préstamo inmobiliario, empezando por la definición de tipo de interés en general.

¿Qué es el tipo de interés?

El tipo de interés es el coste de pedir dinero prestado o el beneficio de ahorrarlo. Imagina que pides un préstamo al banco, como es el caso de una hipoteca: el tipo de interés es lo que pagarás de manera añadida por usar ese dinero. Si, por otro lado, ahorras dinero en una cuenta bancaria, el tipo de interés es lo que el banco te pagará como recompensa por dejar tu dinero con ellos.

El importe de los tipos de interés depende de varios factores económicos, como las decisiones de los bancos centrales, la inflación y la situación del mercado. Por ejemplo, los bancos centrales (como el BCE), pueden subir los tipos de interés para controlar la inflación o bajarlos para estimular la economía.

Factores que influyen en los intereses

TIN (Tipo de Interés Nominal)

El TIN es el tipo de interés que se aplica al capital de un préstamo o de una inversión. Se expresa como un porcentaje y refleja solo el coste del dinero sin tener en cuenta otros gastos o comisiones adicionales. Es decir, es el interés bruto que pagas por pedir dinero al banco.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

La TAE, por otro lado, incluye no solo el TIN, sino también otros costes y comisiones asociados al préstamo o inversión. Se expresa como un porcentaje anual y proporciona una visión más completa del coste real del préstamo o del rendimiento de una inversión. La TAE, así, permite comparar diferentes productos financieros de manera más efectiva, ya que considera todos los gastos involucrados.

Modalidades o tipos de intereses en las hipotecas

Cuando se trata de hipotecas, hay tres modalidades principales de tipos de interés: fijo, variable y mixto. Cada una tiene sus propias características y ventajas, y es importante conocerlas para elegir la que mejor se ajuste a tus necesidades.

Tipo de interés fijo

El tipo de interés fijo se mantiene constante durante toda la duración del préstamo. Esto significa que siempre pagarás la misma cantidad en cada cuota, independientemente de lo que ocurra en el mercado.

La principal ventaja es la estabilidad y previsibilidad en tus pagos mensuales. La parte negativa es que estos préstamos tienen un interés decreciente: pagarás muchos intereses al principio, e irán descendiendo con el tiempo.

Tipo de interés variable

En cuanto al interés variable, es el que puede (en la gran mayoría de casos) cambiar a lo largo del tiempo, dependiendo de la evolución de un índice de referencia, como el Euríbor. Así, la cantidad que pagas al banco en concepto de intereses puede subir o bajar.

La ventaja de este tipo de interés es que puede ser más bajo al principio, pero también implica un riesgo mayor, ya que el pago puede aumentar mucho si sube el índice de referencia.

Tipo de interés mixto

Por último, el tipo de interés mixto combina elementos de los tipos fijo y variable. Durante un período inicial, que suele ser de varios años, se aplica un tipo fijo; después de este período, el tipo de interés cambia a variable.

Esta modalidad ofrece una estabilidad inicial, con la posibilidad de beneficiarse de tipos más bajos en el futuro. Es una opción intermedia que puede ser atractiva si esperas que los tipos de interés bajen a largo plazo.

Vender o alquilar piso con Wolo

¿En qué basarse para elegir un tipo de interés u otro?

Pedir una hipoteca siempre conlleva sus riesgos porque resulta difícil prever las fluctuaciones del mercado a largo plazo (años e incluso décadas). Sin embargo, después de ver las ventajas y los inconvenientes de cada tipo, sí que podemos dar unos consejos para escoger el interés fijo, variable o mixto.

Estabilidad financiera

  • Interés fijo: ideal si prefieres pagos estables y previsibles, a pesar de un coste inicial mayor que el variable.
  • Interés variable: adecuado si tu presupuesto es flexible y puedes manejar posibles aumentos en los pagos.
  • Interés mixto: ofrece estabilidad inicial y flexibilidad futura. Útil si esperas cambios en tus ingresos o en el mercado.

Condiciones del mercado

  • Interés fijo: recomendado si los tipos de interés están bajos y se espera que suban.
  • Interés variable: puede ser ventajoso si los tipos de interés son altos y se prevé que bajen.
  • Interés mixto: combina ambas ventajas, proporcionando seguridad a corto plazo y potencial ahorro a largo plazo.

Horizonte temporal

  • Interés fijo: mejor para hipotecas a largo plazo si quieres asegurar un tipo constante.
  • Interés variable: para préstamos a corto plazo donde la fluctuación del mercado puede ser manejable.
  • Interés mixto: apropiado si planeas vender la propiedad antes de que el periodo fijo termine.

Capacidad de asumir riesgos

  • Interés fijo: si no quieres arriesgarte y prefieres evitar sorpresas.
  • Interés variable: si estás dispuesto a asumir el riesgo de cambios en los pagos para potencialmente pagar menos.
  • Interés mixto: equilibrio entre riesgo y estabilidad, por si tu capacidad económica para superar los riesgos es más bien limitada.

En Wolo, como agencia online especializada en alquiler y venta de vivienda, sabemos que la decisión de comprar una vivienda es difícil, y más aún elegir el tipo de interés hipotecario que más te convenga.

Por eso, se lo ponemos fácil al vendedor, ofreciéndole la posibilidad de vender sin pagar comisiones fluctuantes, y al comprador, ofreciéndole la comodidad de reservar la visita de las viviendas que le interesen a través de nuestra web.

Tanto si quieres vender tu vivienda como si buscas una para comprar, puedes hacerlo con Wolo, la plataforma inmobiliaria online mejor valorada del país.

Quiero comprar una vivienda
Quiero vender mi vivienda
¿El usufructuario puede echar al propietario de la vivienda?

¿Puede el usufructuario echar al propietario de la vivienda?

Relación propietario-inquilino

La figura del usufructuario, es decir, la persona que reside en una vivienda sin pagar alquiler, puede generar confusión en cuanto a sus derechos y sus limitaciones dentro de la relación que mantiene con el nudo propietario.

En este artículo del blog de Wolo, hablaremos de una de las cuestiones más frecuentes: ¿puede el usufructuario echar al propietario de la vivienda? Para ello, primero hay que tener claro qué es un usufructo y qué es la nuda propiedad de una vivienda.

¿Qué es un usufructo?

El usufructo es el derecho que permite a una persona (el usufructuario) usar y disfrutar de un bien que pertenece a otra persona (el nudo propietario). Esto significa que el usufructuario puede vivir en la vivienda, alquilarla y obtener los beneficios económicos derivados de ella, mientras que el nudo propietario mantiene la titularidad del bien, aunque con ciertas limitaciones.

¿Qué es la nuda propiedad?

Por su parte, la nuda propiedad (ejercida por el propietario) es el derecho de propiedad sobre un bien (la vivienda, en este caso), pero sin el derecho de uso y disfrute de este, ya que estos derechos han sido cedidos al usufructuario. Es decir, el nudo propietario conserva la titularidad del bien y recupera el uso y disfrute de este cuando termina el usufructo.

Tipos de usufructo

Existen varios tipos de usufructo, cada uno con características y regulaciones específicas:

Usufructo vitalicio

Es aquel que dura toda la vida del usufructuario. Finaliza con la muerte de este, momento en el cual los derechos de uso y disfrute regresan al nudo propietario.

Usufructo temporal

Tiene una duración limitada en el tiempo, establecida en el acuerdo de constitución del usufructo. Una vez transcurrido el periodo fijado, el usufructo termina y los derechos de uso vuelven al propietario.

Usufructo legal

Es aquel que se establece por ley, generalmente para proteger a terceras personas, como los cónyuges sobrevivientes en casos de herencia.

Usufructo voluntario

Se forma por acuerdo entre las partes, ya sea mediante un contrato o una disposición testamentaria.

¿Cómo funciona en la práctica la relación usufructuario-propietario?

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tiene derecho a vivir en la vivienda, alquilarla a terceros y obtener los beneficios derivados de su uso. Por otra parte, también tiene la responsabilidad de mantener la vivienda en buen estado y asumir los gastos relacionados de su uso (suministros, obras de reparación, etc.).

Limitaciones del propietario

El nudo propietario conserva la titularidad de la vivienda, pero no puede utilizarla ni disfrutar de sus beneficios económicos mientras dure el usufructo. En caso de conflicto, los derechos del usufructuario prevalecen en cuanto al uso del bien.

Resolución de conflictos

Si surge un conflicto entre el usufructuario y el nudo propietario, este debe ser resuelto mediante mecanismos legales. El usufructuario no puede desalojar unilateralmente al propietario sin una justificación válida, y cualquier acción en este sentido puede ser impugnada legalmente.

El usufructuario y el derecho a desalojar al propietario

Imaginemos que el nudo propietario decide residir en la vivienda sin consentimiento del usufructuario.

En ese caso, el usufructuario podría expulsarlo mediante la solicitud de un desahucio por precario, ya que el propietario tiene el derecho de propiedad, pero no el derecho a disfrutar de la vivienda, como vivir en ella. Por tanto, al residir en el piso o la casa, estaría extralimitándose en sus derechos, lo que supone una razón justificada para expulsarlo.

Sin embargo, sí que puede haber casos en los que la opción de echar de la vivienda al propietario dependerá de ciertos factores, como el tipo de usufructo o los derechos que se le reconocen al usufructuario por contrato.

¿Puede el usufructuario alquilar el piso sin permiso del propietario?

El contrato de usufructo reconoce a esa persona el derecho a hacer uso y disfrutar de la vivienda como crea conveniente. Esto incluye la posibilidad de alquilarla a un tercero y obtener los ingresos correspondientes, y ello aunque el propietario no estuviera de acuerdo.

Sin permiso expreso de la persona titular de la vivienda, lo único que el usufructuario no puede hacer es venderla, cederla, regalarla o hacer obras.

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En Wolo ofrecemos a las personas que pueden y desean alquilar su vivienda la forma de cobrar puntualmente la renta mes a mes y de forma ilimitada. Este servicio es nuestro Alquiler Garantizado, una cobertura completa contra posibles impagos del inquilino, y mucho más:

  • Publicamos y difundimos un anuncio profesional de tu vivienda.
  • Elegimos al inquilino ideal a través de un estudio de solvencia de los candidatos.
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Más sobre el Alquiler Garantizado
Los derechos que tienen los inquilinos de larga duración

¿Qué derechos tienen los inquilinos de larga duración?

Relación propietario-inquilino

En uno de nuestros artículos hablamos sobre los diferentes tipos de contratos de alquiler de vivienda que existen en España. En este post nos centraremos en el alquiler de larga duración, concretamente, en los derechos que tienen los inquilinos que firman un contrato de alquiler de este tipo, algunos de los cuales son diferentes de los derechos recogidos en otras modalidades de arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

Lo primero que debemos saber es que la relación propietario-inquilino, con las obligaciones y los derechos de cada uno, está regulada en su mayoría por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Aquellos (pocos) aspectos que no están incluidos en ella pasan a regularse por el Código Civil, que es la norma “superior” a la LAU.

La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido actualizada en varias ocasiones para adaptarse a los cambios en el mercado del alquiler y a las propias necesidades de propietarios e inquilinos. Entre sus aspectos más relevantes se encuentran las disposiciones sobre la duración mínima de los contratos, las condiciones de renovación y las normativas específicas para alquileres de larga duración.

¿Qué se considera un alquiler de larga duración?

Sabiendo que los alquileres de vivienda están sujetos a la LAU, lo siguiente es entender a qué nos referimos con alquileres de larga duración.

En España, actualmente la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un alquiler de larga duración es aquel que tiene una duración mínima de cinco años para personas físicas y siete años para personas jurídicas​. Este tipo de alquiler brinda una mayor estabilidad tanto para el inquilino como para el propietario, asegurando la permanencia en la vivienda durante un periodo de tiempo considerable y reduciendo la rotación del inquilino.

Frente a los alquileres de larga duración, existen los alquileres temporales, que no superan el año de duración; los alquileres vacacionales, destinados a fines recreativos, o los contratos por habitación, donde el inquilino no alquila la totalidad de la vivienda.

Derechos de inquilinos de larga duración

Los derechos de los inquilinos de larga duración son muchos, pero podemos resumirlos en los cuatro que mencionamos a continuación.

Derecho a una vivienda digna y adecuada

Los inquilinos de larga duración tienen el derecho a una vivienda que cumpla con las condiciones de habitabilidad y salubridad (certificadas por la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación). Esto implica que la vivienda debe ser segura, estar en buen estado de conservación y contar con las instalaciones y servicios básicos.

Además, el propietario tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para mantener estas condiciones durante toda la duración del contrato (salvo que los daños hayan sido provocados por el inquilino, por negligencia, mal uso, etc.).

Derecho a la privacidad y la intimidad

La privacidad y la intimidad del inquilino también están protegidas por la ley. Es decir, nadie, ni siquiera el propietario, puede entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento previo del inquilino, salvo en caso de extrema urgencia o flagrante delito.

Así, este derecho garantiza que el inquilino pueda disfrutar de su hogar sin intromisiones indebidas, lo que incluye, entre otras cosas, el derecho a cambiar la cerradura del piso como medida de seguridad.

Derecho a la estabilidad del contrato de alquiler

Los inquilinos de larga duración gozan de una estabilidad adicional en sus contratos de alquiler. Según la LAU, después de los primeros cinco años de contrato, entra en juego automáticamente una prórroga de tres años si ninguna de las partes comunica su intención de finalizar el contrato​​. Cuando el contrato finaliza o se rescinde, el inquilino tiene derecho a la devolución íntegra de la fianza, o a la parte restante en caso de que haya causado algún desperfecto en la vivienda.

Derecho a realizar obras en caso de discapacidad

Los inquilinos que sufren una discapacidad tienen el derecho a realizar las modificaciones necesarias en la vivienda para adaptarla a sus necesidades.

Esto incluye la instalación de rampas, barras de apoyo y otros elementos que faciliten la movilidad y el uso de la vivienda.

Es importante que estas obras sean notificadas al propietario y que se obtenga el consentimiento correspondiente, aunque este no puede ser negado de manera arbitraria.

Obligaciones del inquilino de larga duración

Unos grandes derechos conllevan unas grandes obligaciones. Así, en el lado opuesto, los inquilinos de larga duración también tienen una serie de obligaciones que deben cumplir para mantener una relación contractual saludable y respetuosa con el propietario. Entre estas obligaciones se encuentran:

  • Pago de la renta: el inquilino debe pagar puntualmente el alquiler en la fecha y forma acordadas en el contrato​. De no hacerlo, se convertiría en inquilino moroso desde el primer día de impago, con lo que el propietario podría iniciar los trámites de desahucio.
  • Mantenimiento de la vivienda: el propietario debe entregar la vivienda en condiciones habitables, pero el inquilino también está obligado a utilizar la vivienda de manera responsable, evitando causar daños y realizando el mantenimiento básico necesario, como las pequeñas reparaciones.
  • Respeto a las normas de la comunidad: por supuesto, como cualquier persona, el inquilino debe respetar las normas de convivencia de la comunidad de vecinos, como los horarios de silencio, la limpieza de las zonas comunes y el respeto a los demás residentes. De hecho, la realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o ilegales es una de las causas de rescisión inmediata del contrato de alquiler.
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¿Por qué realizar un contrato de alquiler de larga duración?

Como hemos visto, los inquilinos de larga duración tienen numerosos derechos (y obligaciones), pero lo cierto es que este tipo de alquileres son los más beneficiosos, también, para los propietarios:

  • Un contrato de larga estancia le supondrá al propietario ingresos fijos y constantes.
  • En este tipo de alquileres, los inquilinos mantienen y cuidan la vivienda debidamente, ya que, en el fondo, se trata de su residencia habitual.
  • Los contratos de larga estancia suponen beneficios fiscales para el propietario que no tienen los contratos vacacionales, así como menos gastos, pues lo habitual es que sea el inquilino quien pague los suministros y el seguro de hogar, como mínimo.
  • Suponen muchísima menos gestión y quebraderos de cabeza, especialmente si se cuenta con la ayuda de agencias o plataformas de alquiler de pisos.
  • Aunque el contrato se firme por un periodo mínimo de cinco años, la ley reconoce al propietario supuestos en los que rescindir el contrato al inquilino, como la necesidad de recuperar la vivienda cumplido el primer año, realizar actividades molestas, nocivas o ilegales, hacer obras sin permiso, subalquilar y otras situaciones que suponen un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.
  • Son el mejor seguro antiocupas por dos motivos: primero, el piso se convierte en vivienda del inquilino, lo que hace que, en caso de intrusión, se cometa un delito de allanamiento de morada y no una ocupación, pudiendo actuar la policía para desalojar al intruso de forma inmediata; segundo, las señales de que una persona reside en la vivienda actúa como disuasorio para posibles ocupas, quienes podrían enfrentarse a penas de cárcel y no a una simple multa.

Por todo ello, propietarios e inquilinos salen beneficiados de los alquileres de larga duración, nuestra especialidad en Wolo. Tanto si quieres alquilar tu piso como si buscas un piso para alquiler, descubre más sobre la plataforma de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

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Diferencias entre el allanamiento de morada y la ocupación de vivienda

Diferencias entre allanamiento de morada y ocupación de vivienda

Relación propietario-inquilino

En el lenguaje diario, solemos usar el término “ocupación” cuando alguien ha invadido la vivienda de una persona con intención de residir en ella. Sin embargo, este podría no ser un caso de ocupación, sino de allanamiento de morada, un término jurídico menos usado en el día a día.

Por eso, en este artículo queremos explicarte las diferencias entre allanamiento de morada y ocupación, ya que ambos conceptos se refieren a actos ilícitos relacionados con la invasión de propiedades, pero las implicaciones y las consecuencias legales son distintas.

Definición de allanamiento y de ocupación

Allanamiento de morada

El allanamiento de morada se define como la entrada o permanencia en una vivienda o morada de una persona sin su consentimiento, lo que atenta contra su derecho a la inviolabilidad del domicilio. Este acto afecta directamente la esfera de intimidad y seguridad de quien reside en el inmueble.

Un dato “curioso” es que el concepto “vivienda” no incluye solo pisos o casas, sino también caravanas, habitaciones de hotel e incluso tiendas de campaña; es decir, cualquier espacio cerrado en el que una persona lleve a cabo su vida privada.

Otro dato importante es que también se considera vivienda los espacios cerrados en los que la persona tiene pertenencias aunque no se trate de su vivienda habitual. Esto incluye, por ejemplo, las segundas residencias en las que el propietario solo pasa unos días al año, por vacaciones, trabajo, etc.

Ocupación

Por su parte, el término ocupación no es un concepto jurídico, sino que se refiere a la acción de instalarse sin permiso en una propiedad ajena que no es residencia de nadie. De esta forma, la ocupación puede incluir diversos escenarios, pero no se encuentra tipificada como delito en el Código Penal.

Cuando la ocupación se realiza de forma ilegítima, puede estar asociada a la usurpación u otras figuras legales según las circunstancias y características de la situación.

Diferencias clave entre allanamiento de morada y ocupación

En general, podemos hablar de tres diferencias fundamentales entre allanamiento y ocupación.

Intención del delito

La principal diferencia radica en la intención detrás del acto. El allanamiento de morada implica una invasión de la intimidad del hogar (que es inviolable), mientras que la ocupación está relacionada con la usurpación de la propiedad sin consentimiento del dueño legítimo.

Consentimiento del propietario

En el allanamiento de morada, la entrada es siempre en contra de la voluntad del propietario. En cambio, la ocupación puede ocurrir en propiedades desocupadas donde el propietario no está presente para expresar su (falta de) consentimiento.

Estado de la propiedad

El allanamiento de morada se aplica exclusivamente a lugares considerados como vivienda, es decir, donde alguien reside habitualmente. La ocupación, por su parte, se refiere a inmuebles que no se utilizan como residencia principal, como pueden ser edificios vacíos, en construcción o en desuso.

Aspectos jurídicos y legales de los delitos

La legislación española castiga con pena de prisión de seis meses a dos años a quienes entren o permanezcan en la morada de otra persona sin su consentimiento, esto es, el allanamiento de morada. No obstante, si se produce con violencia o intimidación, la pena se agrava y puede oscilar entre uno y cuatro años de prisión.

En cuanto a la ocupación, que jurídicamente se trata de “usurpación de bienes inmuebles”, la pena es una multa de 3 a 6 meses y el desalojo mediante orden judicial cuando no hay violencia ni intimidación. Pero, si se produce recurriendo a la violencia o intimidación, las consecuencias legales podrían ser más severas, aparte de posibles indemnizaciones al propietario de la vivienda si se causan daños o desperfectos en el inmueble.

Procedimientos legales y desalojo

Procedimiento en caso de allanamiento de morada

Ante un allanamiento de morada, más grave que la usurpación, la policía no necesita autorización judicial para desalojar a los intrusos, pues se considera un flagrante delito. Por eso es tan importante presentar la denuncia cuanto antes, permitiendo así que las autoridades actúen enseguida.

Procedimiento en caso de ocupación

Para la ocupación, el desalojo suele requerir una orden judicial, además de la denuncia correspondiente por parte del propietario del inmueble. El proceso de desalojo es más largo según la situación y la obtención de las pruebas necesarias.

El alquiler de larga duración, la mejor opción contra los ocupas

Como hemos visto, la ocupación se produce en casas o pisos que no son vivienda de nadie.

Este tipo de inmuebles son el objetivo principal de las personas con intención de ocupar, por lo que, si eres propietario de una vivienda vacía, aparte de instalar puertas blindadas o la mejor alarma para hogar, ponerla en alquiler es la manera más eficaz de protegerte de ellos:

  • Un piso alquilado tiene una probabilidad mucho más baja de ser ocupado, ya que las señales de que está habitado disuaden a los posibles intrusos (luces, ventanas abiertas, etc.).
  • El hecho de convertir un piso vacío en la vivienda del inquilino lo “reviste” con el carácter de residencia, por lo que, en caso de que alguien accediera a ella sin permiso, se trataría de un allanamiento y no de una ocupación.
  • Los inquilinos de larga duración cuidan y mantienen la vivienda como si fuera suya; a fin de cuentas, se trata de su residencia habitual.
  • Igualmente, contar con la presencia de un inquilino “sobre el terreno” supone estar informado constantemente del estado de la vivienda y de posibles intentos de ocupación, especialmente útil si vives en otra ciudad.
  • Por supuesto, aparte de las ventajas antiocupación de alquilar tu piso, recibes ingresos pasivos constantes y te beneficias de ventajas fiscales que no tendrías, por ejemplo, si dejas el piso vacío o lo destinas a alquiler vacacional o temporal.
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En Wolo te ofrecemos una forma de alquiler seguro que va desde la búsqueda de inquilinos ideales hasta la gestión completa del alquiler, incluido el proceso de desahucio, si llegara a ser necesario.

Así, con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, recibirás tu dinero puntualmente todos los meses aunque el inquilino no pagara, ya que nosotros nos hacemos cargo de su deuda.

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Más sobre el Alquiler Garantizado
¿Se puede vender una VPO? ¿Cuándo hacerlo?

¿Se puede vender una vivienda de protección oficial?

Compraventa de vivienda

Hace un tiempo, publicamos un artículo sobre la posibilidad de alquilar una vivienda de protección oficial, pero dejamos una cuestión sin resolver: ¿qué ocurre cuando se trata de venderla?

Ya que las VPO tienen una consideración especial, no pueden venderse con la misma libertad que tienen los propietarios de viviendas “normales”. Por eso, en el post de hoy contamos los requisitos para vender una VPO y cuándo puede venderse.

¿Cuándo se puede vender una VPO a precio libre?

Es posible vender una vivienda de protección oficial a precio de mercado una vez cumplido el plazo a partir del cual pierde su carácter de VPO. Este plazo, que varía según la comunidad autónoma, va desde los 10 hasta los 30 años, el máximo fijado por la nueva ley de vivienda.

El propietario de la vivienda, así, no deberá cumplir ningún otro requisito para vender la antigua VPO al precio que desee, aunque siempre es recomendable acudir al organismo competente en materia de vivienda para que le informen de todo.

Vender una VPO antes de ser una vivienda libre

Sin embargo, también existe la posibilidad de vender una VPO cuando todavía tiene consideración de vivienda protegida, es decir antes de 10 o 30 años. En este caso, sí existen más requisitos:

Devolver las ayudas percibidas

La administración pública (ayuntamiento, comunidad autónoma y/o Estado) asumió parte del coste de construcción de la VPO, por lo que, para venderla, el propietario deberá devolverles el importe invertido. Si no puede hacerlo, tendrá que esperar los años restantes hasta que la vivienda deje de estar protegida.

Precio de venta limitado

Similar a lo que ocurría con el alquiler, que en una VPO debe ser más bajo que el precio de mercado, el precio de venta también estará limitado por la comunidad autónoma según los índices que estipule. No obstante, algunas como Madrid y Andalucía sí permiten poner la VPO a un precio máximo legal.

Derecho de tanteo y de retracto

Al tratarse de una vivienda de protección oficial, la administración siempre tendrá derecho de tanteo y de retracto, es decir, tendrá opción preferente de compra sobre otros interesados en ella, por lo que el propietario solo podrá venderla a la administración si esta lo desea.

Documentos que presentar

El propietario de la VPO deberá aportar una serie de documentos, que son: documento de identidad, justificantes de las ayudas recibidas, contrato de la hipoteca, certificado de vivienda de protección oficial, número de expediente del terreno o de la finca, y nota simple del Registro de Propiedad. Esta documentación deberá presentarla ante el organismo competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma donde esté la VPO.

Una manera de conseguir la autorización para vender una VPO es alegar motivos de peso, como la necesidad de cambiar de ciudad (trabajo, divorcio, separación…), el incremento de la familia o la necesidad de un miembro de la familia mayor de 65 años.

¿Cuándo autoriza la comunidad autónoma la venta de la vivienda?

Si el propietario cumple todos los requisitos anteriores, la administración tiene un plazo máximo de 6 meses para concederle el permiso de venta; pero, si pasa este tiempo y el propietario no recibe respuesta de la administración, significará que no está autorizado a venderla.

¿Cualquier persona puede comprar una VPO de segunda mano?

La respuesta dependerá de si la vivienda ya es libre o sigue protegida por la administración. En el primer caso, cualquier persona interesada podrá comprarla al precio de mercado que considere el propietario.

No obstante, si la vivienda sigue en régimen de protección, el comprador deberá cumplir los mismos requisitos que si la comprara de nueva construcción, es decir:

  • Estar inscrito en el registro público de la CA o el ayuntamiento como demandante de vivienda protegida.
  • No ser titular de otra vivienda. Tampoco podrá ser titular otra persona de su unidad familiar.
  • No superar la renta máxima anual fijada por la administración para acceder a este tipo de vivienda.
  • La VPO deberá ser su residencia habitual y permanente.
  • No podrá alquilarla (sin autorización de la administración) ni podrá usarla para fines distintos al de residencia habitual.

De hecho, comprar una vivienda VPO de segunda mano tiene ciertas ventajas que no tienen, o no tienen por qué tener, las viviendas libres.

La primera ventaja es que el precio de venta de una VPO es mucho más bajo que el precio de mercado, ya que son viviendas destinadas a las familias con menos recursos. La segunda es que, en general, son viviendas de construcción reciente y, en muchos casos, cuentan con servicios adicionales, como parking privado. Por último, lo normal es que estén bien ubicadas, en zonas cercanas a servicios públicos como transportes, colegios, parques, etc.

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Doce municipios fuera de Cataluña piden declarar zonas tensionadas

Doce municipios fuera de Cataluña piden declarar zonas tensionadas

Actualidad mercado inmobiliario

La fuerte demanda de alquiler y la poca oferta disponible sigue siendo tema de debate social y político, especialmente después de la aprobación de la nueva ley de vivienda en mayo de 2023, que persigue, entre otras cosas, limitar el precio de los alquileres declarando las conocidas como zonas tensionadas.

Hasta ahora, la única comunidad autónoma en declarar zonas tensionadas ha sido Cataluña, donde se aplican los índices de referencia de alquiler elaborados por el Gobierno central a finales de febrero.

Requisitos para declarar una zona tensionada

Para declarar una zona tensionada en España, debe cumplirse uno de los siguientes requisitos:

  • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • O que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

De ser posible, solo la comunidad autónoma, y no el Gobierno central, tiene la competencia para declarar una zona como tensionada. Sin embargo, la situación podría cambiar, ya que hasta doce municipios no catalanes han solicitado la aplicación de topes al alquiler, algo que no está contemplado en la nueva ley de vivienda de 2023.

Estos municipios son Alcorcón, Ciempozuelos, Fuenlabrada, Getafe y Parla, en la Comunidad de Madrid; Rentería, en el País Vasco; Las Palmas de Gran Canaria, Adeje, Granadilla de Abona y La Orotava, en Canarias; Gijón, en Asturias, y La Coruña, en Galicia, según fuentes de la agencia EFE.

La solicitud de limitar el precio del alquiler de estos 12 municipios no ha recibido la aprobación de sus comunidades autónomas, gobernadas por partidos como el PP, PNV y Coalición Canaria, formaciones que se oponen a la regulación de precios del alquiler argumentando que esto podría distorsionar el mercado inmobiliario y reducir aún más la oferta de viviendas disponibles.

El caso de Madrid

Los municipios madrileños que han solicitado la aplicación de los índices de precios están gobernados por el PSOE, quienes, ante la negativa de la presidenta de la comunidad, Isabel Díaz Ayuso, llevarán a la asamblea regional una iniciativa legislativa municipal.

Situación en País Vasco

El Observatorio Vasco de Vivienda, organismo público, calcula que hasta 41 municipios reúnen las condiciones para ser declarados zonas tensionadas, Rentería entre ellos. De todos ellos, la mitad ya han aprobado solicitarlo al Gobierno autonómico, quien, tras las recientes elecciones, y a pesar de la negativa inicial del PNV, podría llevarlo a la práctica.

La propuesta de Sumar

Para paliar la situación, la formación Sumar registró una proposición no de ley en febrero con la que pretenden hacer que el Gobierno central (del que forman parte) reforme la ley de vivienda aprobada el año pasado.

En la negociación inicial con Unidas-Podemos, el PSOE ya rechazó la posibilidad de que los municipios pudiesen declarar zonas tensionadas, dejando esta potestad solo en manos de las comunidades autónomas.

Debate sobre la efectividad de las zonas tensionadas en España

El debate sobre la efectividad de la declaración de zonas tensionadas está lejos de resolverse. Los defensores de la medida sostienen que es crucial para asegurar el acceso a la vivienda a precios razonables, especialmente en áreas con alta demanda, como los alquileres en Madrid, los alquileres en Barcelona o los alquileres en Valencia.

Por su parte, los detractores siguen temiendo que esta regulación pueda tener efectos adversos, como la reducción de la oferta de alquileres y un posible aumento de los precios a largo plazo debido a la disminución de inversiones en el sector inmobiliario.

En realidad, todavía sería necesario esperar un tiempo más para ver las consecuencias reales de la limitación al alquiler en las zonas tensionadas, observando de cerca el caso de Cataluña. Así, dependiendo de los resultados, otras comunidades podrían considerar adoptar medidas similares o bien reforzar su oposición a dicha regulación.

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Los pequeños propietarios, los menos perjudicados

Hay que recordar que los pequeños propietarios (4 o menos viviendas en propiedad) sí pueden mantener el mismo precio del contrato anterior, más las subidas anuales del 3% o 4%, aunque tengan su piso en una zona tensionada.

Es decir, este tipo de propietarios, al hacer un nuevo contrato de alquiler, podrán fijar una renta superior al límite establecido por el índice si el contrato anterior era más elevado (salvo cuando alquilan una vivienda que lleve vacía 5 años, en cuyo caso sí tendrán que atenerse al límite).

Todo esto es decir que los pequeños propietarios siguen teniendo asegurada una rentabilidad muy alta al poner en alquiler su piso a pesar de tenerlo en una zona tensionada. Y no solo eso, sino que los alquileres de larga estancia (5 años) se benefician de deducciones fiscales que no tienen los alquileres vacacionales, los cuales no están sujetos a los índices.

Por eso, en Wolo ofrecemos a los propietarios la opción de alquilar su vivienda de manera segura con un servicio de Alquiler Garantizado que les asegura el cobro de la renta mes a mes aunque el inquilino no pagase.

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Qué es el desahucio por precario y cómo se hace

Desahucio por precario: ¿qué es y cómo se procede?

Relación propietario-inquilino

En nuestro artículo sobre el tiempo que tarda un desahucio, nos referimos a los casos de desalojo por impago del alquiler. Sin embargo, hoy queremos hablar de otro tipo de desahucio, el desahucio por precario, una situación con similitudes y también diferencias.

Primero, hay que entender a qué nos referimos cuando hablamos de “precario” o de “persona precaria”.

¿Qué se considera un precario en un alquiler?

En el ámbito jurídico/inmobiliario, se llama precario a la persona que ocupa un inmueble sin un contrato o título legítimo que justifique su residencia en la vivienda. Es decir, está viviendo en el piso o la casa sin un acuerdo formal con el propietario y, por lo tanto, no paga alquiler.

Así, el propietario tiene derecho legítimo a recuperar su vivienda, mientras que el precario tiene la obligación de abandonarla inmediatamente, convirtiéndose en okupa al negarse a ello.

Hay que tener en cuenta que precarios también son los familiares o los amigos a los que el propietario da permiso para residir en la vivienda. Por ejemplo, unos padres que ceden a su hijo o hija un piso, sin contrato y sin una renta a cambio, aunque estos casos, en general, no suelen implicar ningún posterior desahucio.

Diferencias entre desahucio por precario y desahucio por otros motivos

En primer lugar, la principal diferencia entre el precario y un inquilino moroso es que el primero, como hemos dicho, no tiene ningún contrato de alquiler que justifique su residencia en la vivienda.

De hecho, al no haber contrato que reconozca el derecho de esa persona a residir en el inmueble, ni siquiera sería un “inquilino” en el sentido jurídico del término, pues esta condición se la da la firma del contrato (o contrato verbal, que también se considera una forma legítima de alquilar un piso).

El moroso, en cambio, ha residido legalmente en la vivienda, pero pierde este derecho al dejar de pagar el alquiler por incapacidad (moroso circunstancial), por olvido (moroso despreocupado) o por falta de voluntad (moroso intencional). Si finalmente satisface la deuda tras su requerimiento (enervación), recuperará este derecho.

Otras situaciones son los desahucios por expiración del contrato, cuando el inquilino se niega a abandonar la vivienda a pesar de que el propietario no renueva el contrato, y los desahucios por incumplimiento de este, que es cuando el inquilino no respeta lo pactado en el documento (aquí, en realidad, también podría considerarse el desahucio por impago, pues esta obligación básica está indicada en el contrato).

Procedimiento de un desahucio por precario

Hasta 2018 se seguía el mismo procedimiento legal para un desahucio por precario que para un desahucio por impago. Sin embargo, se estableció un proceso concreto para los casos de precaristas, que es como sigue:

Presentación de la demanda

El propietario o su representante legal presenta una demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Aquí se deben incluir documentos que demuestren la titularidad del inmueble y pruebas de que el ocupante está viviendo allí sin contrato.

Notificación al ocupante

El juzgado admite la demanda y notifica al ocupante, indicándole una fecha para la vista oral si es necesaria. El ocupante tiene un plazo (generalmente 10 días) para responder a la demanda y presentar pruebas. Es fundamental que el propietario tenga toda la documentación en orden y cumpla con los plazos para evitar demoras.

Vista oral

Si el ocupante decide defenderse, ambas partes presentan sus argumentos y pruebas en la vista. El juez escuchará a ambas partes y dictará la sentencia correspondiente.

Sentencia y ejecución

Si el juez falla a favor del propietario, emitirá una sentencia ordenando el desalojo. Si el ocupante no se va voluntariamente, la comitiva judicial y la policía, si es necesario, terminarán desalojándolo.

¿Quiénes pueden iniciar el proceso de desahucio por precario?

El desahucio por precario puede solicitarlo, lógicamente, el propietario legítimo de la vivienda. Sin embargo, el usufructuario, quien vive legítimamente en la vivienda sin pagar alquiler, también está autorizado para desahuciar al precario.

Pero, aparte del propietario y del usufructuario, el legítimo inquilino, es decir, con contrato de alquiler y al corriente de pago y otras obligaciones, también puede requerir el desahucio de un precarista. Por ejemplo, si le ha cedido la vivienda a alguien gratuita (en este caso, no se considera un subalquiler) y temporalmente, y más tarde esa persona se niega a abandonarla.

¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?

El propietario, el usufructuario o el inquilino legal puede solicitar el desahucio de la persona precarista cuando desee, no es necesario esperar un tiempo determinado.

Dicho esto, la manera de recuperar la vivienda debe hacerse por la vía legal, descartando la vía de hecho, que está prohibida por la legislación.

La vía de hecho, en otras palabras, significa (intentar) recuperar la vivienda por medios propios, es decir, sin recurrir al procedimiento descrito antes (demanda, notificación, etc.). Estas medidas suelen ser la coacción, la intimidación o la violencia; en definitiva, actitudes tipificadas como delito que, de hecho, en la mayoría de casos terminan beneficiando al precarista en el juicio.

Tampoco se recomienda acudir a empresas de desocupación, pues actúan en el ámbito de la alegalidad y sería difícil anticipar las consecuencias de recurrir a este tipo de servicios.

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¿Existen agencias inmobiliarias que se ocupen de los desahucios?

En Wolo, además de ofrecer a los propietarios la búsqueda de inquilinos y de asegurarles el pago de la renta mediante un servicio de alquiler seguro, también nos ocupamos, llegado el día, de todo lo que implica el proceso de desahucio de un inquilino, desde requerir el pago y los trámites judiciales hasta la comunicación de la fecha del lanzamiento.

De esta forma, el propietario estará libre del estrés, de las llamadas, de las gestiones y de tantas situaciones desagradables que supone iniciar un proceso de desahucio, que puede alargarse hasta 12 meses.

Este servicio de Alquiler Garantizado, de hecho, nos ha permitido convertirnos en solo cuatro años en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

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El Govern extiende las restricciones en precios del alquiler a los alquileres de temporada y por habitaciones

Cataluña amplía los topes de los alquileres a los de temporada y habitaciones

Actualidad mercado inmobiliario

Dos meses después de que el Ministerio de Vivienda fijara el índice de precios del alquiler en zonas tensionadas, como contamos en este artículo, el gobierno catalán aprobó, el pasado 24 de abril, una ampliación de estas limitaciones, las cuales ahora también afectan a los alquileres de temporada y por habitaciones.

La nueva medida, aprobada en forma de decreto ley por la Generalitat, fue anunciada por la consejera de vivienda Ester Capella, a la espera de que empiece a aplicarse en las próximas semanas.

Esta ampliación de la contención de precios a los alquileres de temporada y por habitaciones responde a la intención del Govern de llenar los vacíos legales que dejó la legislación estatal, con el objetivo de “evitar la picaresca” de los propietarios que se aprovechan de esos vacíos para eludir las restricciones de precios.

¿Qué tipo de alquileres se verán afectados?

La nueva ley regulará los precios de cualquier alquiler temporal que NO esté destinado a vacaciones, ocio, congresos, festivales, eventos y usos recreativos en general.

Es decir, los alquileres realizados por motivos profesionales, laborales, de asistencia médica o de espera para volver a la residencia habitual tendrán la misma consideración que los alquileres de larga duración, por lo que sus propietarios deberán aplicar el límite de precios establecido y tendrán prohibido repercutir los gastos de agencia o formalización de contrato al inquilino, entre otras obligaciones que introdujo la nueva ley de vivienda.

Los alquileres por habitaciones también se verán afectados, en los cuales la suma de las rentas de cada contrato no podrá superar la renta máxima que se aplicaría si la vivienda se alquilara a un único inquilino. Por ejemplo, si el límite de un alquiler completo es de 1000 €/mes y hay dos habitaciones alquiladas por 300 €, el alquiler de la tercera no podrá superar los 400 €/mes.

Al mismo tiempo, se obliga a especificar la causa que hay detrás del alquiler (ocio, trabajo…); de no hacerse, se considerará que es un alquiler regular, es decir, sujeto al índice de referencia. Por último, en los contratos, en los anuncios y en las ofertas de alquiler se deberá indicar el precio de referencia y la condición de gran tenedor del propietario si lo es (5 o más viviendas en propiedad).

Sanciones de hasta 900.000 € para los propietarios que no apliquen la medida

La nueva legislación también establece sanciones para los propietarios que no respeten la medida, sanciones que pueden ir desde los 3000 € hasta los 900.000 € en función de la gravedad de la falta:

  • Faltas leves: alquilar por hasta un 10% por encima del precio máximo, no indicar el precio máximo de la zona, el precio del contrato anterior y/o la condición de gran tenedor del propietario. Sanciones de entre 3000 y 9000 €.
  • Faltas graves: alquilar entre un 10% y un 30% por encima del máximo, no indicar la causa del alquiler y/o repercutir en el inquilino los gastos de la inmobiliaria o formalización del contrato. Sanciones de entre 9001 a 90.000 €.
  • Faltas muy graves: alquilar un 30% o más por encima del precio máximo o mentir en el motivo del alquiler. Sanciones de entre 90.001 a 900.000 €.

En el marco de la nueva medida, el Govern también reafirmó su decisión de aumentar el parque de vivienda pública, a lo que se había comprometido anteriormente y no pudo llevar a cabo debido a la convocatoria de elecciones tras la no aprobación de los presupuestos.

El alquiler de larga estancia, el más seguro y rentable a largo plazo

El tope a los alquileres de larga estancia y de temporada (por motivos no recreativos) puede llevar a muchos propietarios a decantarse exclusivamente por el alquiler vacacional. Sin embargo, el vacacional es el tipo de alquiler que más desventajas supone:

  • Mayor esfuerzo en gestión: requieren una gestión más intensiva, lo que incluye la limpieza frecuente, mantenimiento y comunicación constante con los huéspedes.
  • Ingresos fluctuantes: los ingresos de los alquileres turísticos pueden ser muy variables y dependen de la temporada, la demanda y la competencia local.
  • Regulaciones y restricciones: en algunas zonas, sobre todo las grandes ciudades, los alquileres vacacionales están sujetos a regulaciones estrictas y a la obtención de licencias, que en algunos casos son bastante costosas.
  • Suministros a cargo del propietario: aunque el piso turístico tenga una buena tasa de ocupación a lo largo del año, el propietario siempre deberá hacerse cargo del pago de los suministros, algo que no ocurre en los alquileres de larga estancia.
  • Carga impositiva: los alquileres turísticos no desgravan en la declaración de la renta. Es más, si el piso ofrece servicios de hostelería, se considera actividad económica, por lo que está sujeta al pago de IVA y a la declaración trimestral del IRPF (en la práctica, es como una actividad de autónomo).
  • Riesgo de incidencias: los inquilinos que residen en la vivienda durante unos días no son cuidadosos con los equipamientos y otros elementos físicos de la vivienda, los cuales, en caso de rotura o deterioro, es habitual que corran a cargo del propietario.

La única «ventaja» reseñable del alquiler vacacional son los ingresos potencialmente más altos, aunque siempre sujetos al pago de impuestos y a riesgo de sufrir (frecuentes) deterioros en la vivienda.

En cambio, el alquiler de larga estancia (más de 11 meses) tiene varias ventajas para el propietario:

Ingresos más estables y constantes

Aunque los ingresos son potencialmente más bajos a corto plazo, sí que son más predecibles y estables a lo largo del tiempo, ya que no sufren las fluctuaciones de temporada.

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Deducciones fiscales

Sí, la renta en un alquiler de larga estancia es más baja que la de uno vacacional, pero, teniendo en cuenta que el propietario se deduce hasta un 50% y hasta el 90% en algunos casos, a la larga es probable que el beneficio económico sea mayor. Todo es cuestión de hacer números.

Menos desgaste de la vivienda

Los inquilinos de larga estancia tratan la vivienda como si fuera suya, pues, en el fondo, se trata de su residencia habitual ¿Quién no cuidaría del lugar donde duerme cada día del año?

Menos gestión

En realidad, la mayor gestión que suponen estos alquileres es al principio, cuando se deben buscar inquilinos y realizar el contrato de alquiler.

No obstante, si cuentas con la ayuda de agencias o plataformas inmobiliarias como WOLO, ni siquiera tendrás que preocuparte por eso, ya que nos encargamos de todo el proceso de principio a fin: publicación de un anuncio atractivo, búsqueda de inquilinos, redacción del contrato, etc.

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Con WOLO, no solo no tendrás que preocuparte por las gestiones, podrás dormir tranquilo sabiendo que recibirás tu alquiler todos los meses.

Con nuestro servicio de alquiler seguro, estarás cubierto desde el primer día, sin límite de tiempo y sin esperas, y eso aunque tu inquilino no pague.

Gestión de desahucios

Si llegara a ser necesario, también nos ocupamos de todo lo que supone un proceso de desahucio de principio a fin (comunicación formal al inquilino, denuncia, gastos judiciales, lanzamiento y recuperación de la vivienda, etc.).

Eso sí, tú seguirás cobrando todos los meses hasta que se produzca el lanzamiento del inquilino, y no tendrás que “lidiar” en ningún momento con el inquilino moroso. Tu tranquilidad, ante todo.

¿Tienes una vivienda que quieres alquilar en Cataluña o en otro lugar de España? No dejes llevarte por las limitaciones al tope de precios: vente a Wolo y pásate al alquiler de larga estancia seguro y garantizado.

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¿Cómo se hace el contrato de alquiler de una vivienda?

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda en 2024?

Contrato alquiler de vivienda

Ya habrás tomado la decisión de alquilar tu vivienda para obtener ingresos pasivos mes a mes. Sin embargo, ahora te estarás preguntando cómo hacer el contrato de alquiler: ¿qué cláusulas puedes incluir y cuáles no?, ¿cuáles son opcionales?, ¿cuáles son recomendables?…

No te preocupes, aquí te explicamos cómo hacer un contrato de alquiler legal con las cláusulas más importantes para ti como propietario.

Antes de hacer el contrato de alquiler

Antes de empezar a redactar un contrato de alquiler, debes conocer la normativa, que es la Ley de Arrendamientos Urbanos, el código legal que establece los derechos y las obligaciones del arrendador y del arrendatario.

También deberás contar con los documentos necesarios para alquilar tu vivienda, como el certificado de propiedad, la cédula de habitabilidad y el certificado energético, que es obligatorio desde 2013.

Elige un inquilino solvente y fiable

La elección de un inquilino confiable es uno de los pasos más importantes en el proceso de alquiler. Es recomendable realizar un estudio de solvencia que incluya la revisión de nóminas y rentas del candidato, así como referencias de anteriores propietarios, si las hay. Esto minimiza el riesgo de impagos y problemas futuros.

Estudia el mercado para fijar el precio del alquiler

Deberás realizar un análisis exhaustivo del mercado local. Comparar tu piso con otros similares en la zona puede ayudarte a establecer un precio justo que atraiga inquilinos, por un lado, y a ti te suponga los ingresos mínimos deseados, por otro.

¿Qué cláusulas incluir en el contrato de alquiler?

Si ya has fijado el precio del alquiler y encontrado al futuro inquilino ideal, ya podrás redactar el contrato. Para ello, deberás incluir lo siguiente:

Datos del piso, del propietario y del inquilino

Incluye todos los datos necesarios que identifiquen claramente la propiedad, el arrendador y el arrendatario. Esto incluye nombres completos, documentos de identidad, la dirección exacta del inmueble y la referencia catastral.

Precio del alquiler y fianza

El precio del alquiler debe especificarse en el contrato, habitualmente, la renta mensual. Además, deberá incluir cuándo se paga (días del mes) y cómo hacerlo (en general, por transferencia bancaria). La fianza se paga antes de entrar a la vivienda, y debes depositarla en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma en cuestión.

Duración del alquiler

La duración del contrato debe cumplir con lo establecido en la legislación vigente. Desde la última reforma en este sentido, los contratos de alquiler hechos a personas físicas se hacen para 5 años (en la práctica, 1 año + 4 renovables automáticamente). También deberás incluir la posibilidad o no de que se produzca la tácita reconducción del contrato.

Reparaciones en la vivienda

Las reparaciones de la vivienda es uno de los puntos más conflictivos, aunque, haciendo bien las cosas, te evitarás quebraderos de cabeza. Así, el contrato debe indicar quién se ocupa de las reparaciones por el desgaste de los equipamientos, que, normalmente, es el inquilino.

También debes indicar que el inquilino no puede llevar a cabo ninguna obra sin permiso expreso del propietario, a excepción de obras de reparación de extrema urgencia. Este tipo de gastos sí corresponden al propietario, siempre que el inquilino no sea responsable de los daños estructurales causados.

Los impuestos y las tasas (IBI, basura, comunidad…)

En general, los impuestos relativos a la vivienda, como el IBI y la basura, y los gastos de comunidad, son responsabilidad del propietario. No obstante, debes indicar en el contrato quién se hará cargo de ellos, ya que tienes la posibilidad de que el IBI lo pague el inquilino, si bien es una práctica poco usada.

Otras cláusulas fundamentales

Aparte de las cuestiones que acabamos de ver, también debes incluir una serie de cláusulas que regulan otros aspectos del alquiler y que son fundamentales para el propietario, como son las siguientes:

  • Posibilidad de recuperar la vivienda: como propietario, puedes recuperar la vivienda cumplido 1 año de contrato siempre que vaya a convertirse en tu residencia habitual, la de tus padres o la de tus hijos o hijastros.
  • Posibilidad de subalquilar habitaciones: si no quieres que el inquilino subalquile habitaciones, debes indicarlo en el contrato. En caso de no indicarlo, se considera que el inquilino podrá hacerlo.
  • Posibilidad de tener o no mascotas: con la última reforma de la Ley del Bienestar Animal, muchos inquilinos creen que es ilegal prohibir las mascotas en el piso. Lo cierto es que no, es perfectamente legal prohibir la tenencia de mascotas en el alquiler, ya que la reforma en cuestión no modificó este aspecto de la LAU.
  • Razones para echar al inquilino de la vivienda: impago o retrasos en el pago, actividades molestas, ruidosas, nocivas o ilegales; hacer obras sin permiso; subalquilar sin permiso, y hacer mal uso de la vivienda son las principales razones legales para expulsar al inquilino. Pero deben indicarse en el contrato.
  • Indemnización por desistimiento del contrato: si, cumplido un periodo mínimo de meses, el inquilino decide abandonar la vivienda (desistimiento del contrato), la ley reconoce tu derecho a recibir una indemnización equivalente a un mes por cada año de contrato que quede.
  • Posibilidad de acceder a la vivienda: a pesar de ser tu vivienda en propiedad, el inquilino puede negarse a que la visites, salvo que incluyas esta importantísima cláusula en el contrato de alquiler. Es decir, reconocer tu derecho a acceder a la vivienda avisando previamente a la persona (24-48 horas antes).

Estas son las cláusulas principales, pero recuerda también que, como propietario, no solo tienes derechos, sino también obligaciones: mantener la vivienda en buenas condiciones estructurales, devolver la fianza o la parte correspondiente llegado el día, y respetar la intimidad del inquilino, entre otras.

Elaboración del inventario del piso

Es recomendable detallar el estado actual de la propiedad y de todos los elementos que contiene, de cara a la revisión al finalizar el contrato. Para ello, además del inventario con los equipamientos de la vivienda, lo mejor es contar con fotografías para comparar el “antes y el después”.

Por cierto, la pintura también es un elemento que el inquilino debe mantener, a menos que le des permiso para cambiarla.

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¿Puedes modificar un contrato de alquiler en vigor?

Tal vez, por desconocimiento, olvides añadir una cláusula. No obstante, debes saber que puedes añadirla como anexo al contrato de alquiler, siempre que el inquilino la acepte.

¿Quién puede hacer un contrato de alquiler?

Cualquier persona puede redactar un contrato de alquiler, pero lo mejor es contar con la ayuda de plataformas inmobiliarias, pues son quienes mejor conocen la ley y se asegurarán de que no quede ninguna cláusula en el tintero (olvida las plantillas descargables de internet, ya que es probable que no incluyan una cláusula que te interesa añadir).

De hecho, en Wolo, además de buscarte inquilinos solventes y redactar un contrato que proteja tus intereses como propietario, también te ofrecemos una forma de alquiler seguro gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado: recibirás tu renta puntualmente, pase lo que pase y aunque el inquilino no pague. Y, si tuviera que ocurrir, también nos ocupamos de todo el proceso de desahucio.

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