Autor: Germán Rabellino

Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!

  • Alquileres vacacionales vs Alquileres de larga estancia: ¿cuál elegir?

    Inversión y rentabilidad del alquiler

    Si eres propietario de un piso vacío, tal vez le estés dando vueltas a la (buena) idea de alquilarlo para obtener ingresos pasivos cada mes. Pero no sabes si lo que más te conviene es un alquiler vacacional o un alquiler de larga estancia.

    Como todo en la vida, cada tipo de alquiler tiene sus ventajas y sus inconvenientes, por lo que elegir entre un modelo u otro dependerá en gran medida de tus necesidades y de tus expectativas como propietario. Sin embargo, en Wolo queremos ayudarte en tu decisión contándote todo lo que debes saber sobre el alquiler vacacional y el alquiler de larga estancia.

    ¿Qué es un alquiler vacacional y qué es uno de larga estancia?

    Lo primero que hay que tener claro son los propios conceptos de alquiler vacacional (o turístico) y los alquileres de larga estancia.

    Cuando hablamos de alquileres vacacionales, nos referimos a aquellas estancias cortas, generalmente de menos de un mes, que el inquilino realiza con fines vacacionales o turísticos. Estas propiedades siempre están amuebladas y equipadas para proporcionar una experiencia cómoda y completa a los huéspedes.

    Por su parte, el alquiler de larga estancia es el que se realiza con fines no turísticos y tiene una duración superior a los 11 meses. Normalmente, desde la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en este sentido, los contratos de alquileres de larga estancia se firman por un periodo de cinco años en el caso de personas físicas y de siete en el caso de personas jurídicas (aunque estos contratos, cumplido el tiempo por el que se firman, pueden estar sujetos a prórrogas y reconducciones).

    Aprovechamos también para hablar brevemente de un tipo de contrato de alquiler intermedio entre estos dos, que es el alquiler de corta estancia, un modelo de contrato que se firma por un periodo comprendido entre 32 días y 11 meses, bien por motivos laborales, estudios o para disfrutar de unas largas vacaciones.

    Ventajas y desventajas de los alquileres vacacionales

    Sabiendo ya qué es, veamos los pros y los contras de los alquileres vacacionales.

    Ventajas:

    • Ingresos potencialmente más altos: a corto plazo, los alquileres vacacionales pueden generar ingresos más altos por noche en comparación con los alquileres de larga estancia, especialmente en las temporadas altas.
    • Mayor actualización de precios: se tiene la capacidad para adaptar los precios rápidamente según la demanda del mercado, siempre dentro de lo permitido por la regulación autonómica en materia de alquileres vacacionales.
    • Flexibilidad: el propietario puede bloquear fechas para uso personal o para mantenimiento, ofreciendo una mayor flexibilidad en comparación con los alquileres a largo plazo.
    • Diversificación de inquilinos: al haber una rotación más alta de inquilinos, el propietario no depende de una sola persona para cobrar el alquiler.

    Desventajas:

    • Mayor esfuerzo en gestión: requieren una gestión más intensiva, lo que incluye la limpieza frecuente, mantenimiento y comunicación constante con los huéspedes.
    • Ingresos fluctuantes: los ingresos de los alquileres turísticos pueden ser muy variables y dependen de la temporada, la demanda y la competencia local.
    • Regulaciones y restricciones: en algunas zonas, sobre todo las grandes ciudades, los alquileres vacacionales están sujetos a regulaciones estrictas y a la obtención de licencias, que en algunos casos son bastante costosas.
    • Suministros a cargo del propietario: aunque el piso turístico tenga una buena tasa de ocupación a lo largo del año, el propietario siempre deberá hacerse cargo del pago de los suministros, algo que no ocurre en los alquileres de larga estancia.
    • Carga impositiva: los alquileres turísticos no desgravan en la declaración de la renta. Sí es posible desgravarse gastos relacionados con el mantenimiento, los suministros y las diferentes tasas. Además, si el piso ofrece servicios de hostelería, se considera actividad económica, por lo que está sujeta al pago de IVA y a la declaración trimestral del IRPF (en la práctica, es como una actividad de autónomo).
    • Riesgo de incidencias: los inquilinos que residen en la vivienda durante unos días suelen ser menos cuidadosos con los equipamientos y otros elementos físicos de la vivienda, los cuales, en caso de rotura o deterioro, es habitual que corran a cargo del propietario.

    Ventajas y desventajas de los alquileres de larga estancia

    Con respecto a los alquileres de larga estancia, podemos mencionar las siguientes ventajas y desventajas.

    Ventajas:

    • Ingresos más estables y constantes: suponen una fuente de ingresos más predecible y estable a lo largo del tiempo, ya que no sufren las fluctuaciones de temporada.
    • Menos gestión: son alquileres que requieren menos implicación en el día a día en comparación con los alquileres vacacionales.
    • Menos desgaste de la vivienda: al haber una menor rotación de inquilinos, es probable que la vivienda sufra menos desgaste con el tiempo.
    • Deducciones fiscales: los contratos de larga estancia hechos hasta el 31 de diciembre de 2023 se deducían hasta un 60% de la renta, así como otros gastos que el propietario puede deducirse. Ese porcentaje, para los nuevos contratos hechos desde el 1 de enero de 2024, es en general del 50%, aunque existen casos en los que la deducción es entre el 60% y el 90%, como contamos en nuestro post sobre la declaración de los alquileres en la renta.
    • Alquiler garantizado: siempre que se alquile el piso a través de agencias inmobiliarias que ofrezcan un servicio de alquiler seguro, como nosotros ofrecemos en Wolo, el propietario tendrá asegurado el cobro de la renta todos los meses.

    Desventajas:

    • Menos flexibilidad: una vez alquilada la vivienda, el propietario no podrá disfrutar de ella mientras dure el contrato de alquiler, aunque siempre podrá visitarla avisando al inquilino con suficiente antelación. Respecto al alquiler, los ajustes en el precio son anuales y no inmediatos, subidas anuales recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos o la nueva Ley de Vivienda.
    • Riesgo de inquilinos problemáticos: aunque es muy poco frecuente, un inquilino problemático puede ser más difícil de manejar en el caso de un alquiler de larga estancia. Sin embargo, la ley reconoce al propietario el derecho a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza actividades que perturben la convivencia vecinal, entre tantas otras causas.
    • Potencialmente menos rentable a corto plazo: según la zona donde esté la vivienda, y a pesar de la estabilidad de los ingresos, puede que estos no sean tan altos como los que suponen los alquileres vacacionales en ubicaciones de alta demanda turística.

    ¿Aún no nos crees? Clica en el enlace para calcular la rentabilidad de un alquiler vacacional frente a uno de larga estancia.

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    ¿Cuánto tiempo alquilar un piso como vacacional para que sea más rentable que un alquiler de larga estancia?

    Los alquileres vacacionales o turísticos son más rentables que los alquileres de larga estancia a partir del 60% de ocupación. Esto equivale a tener el piso alquilado aproximadamente 18 días de cada mes, una cifra bastante alta. Algunos propietarios, de hecho, para mantener o superar esa ocupación aceptan reservas por menos dinero del que normalmente pedirían, todo por cubrir los costes que supone tener la vivienda en propiedad.

    Sin embargo, esto no ocurre con los alquileres de larga estancia, donde el inquilino reside habitualmente en la vivienda durante todos los días del mes, a cambio del pago de una renta fija. Con esto, el propietario que se decanta por este modelo de alquiler no tiene que hacer malabares con las cuentas ni preocuparse por la “tasa de ocupación”, pues siempre será del 100%.

    A modo de conclusión, y después de ver las diferencias entre ambas formas de alquiler, podemos decir que:

    • Un contrato de larga estancia le supondrá al propietario ingresos fijos (aunque fuesen inferiores a los que tendría en un alquiler vacacional, siempre que consiguiera la ocupación mínima).
    • En este tipo de alquileres, los inquilinos mantienen y cuidan la vivienda debidamente, ya que, en el fondo, se trata de su residencia habitual.
    • Además, los contratos de larga estancia suponen beneficios fiscales para el propietario que no tienen los contratos vacacionales, así como menos gastos, pues lo habitual es que sea el inquilino quien pague los suministros y el seguro de hogar, como mínimo.
    • Suponen muchísima menos gestión y quebraderos de cabeza, especialmente si se cuenta con la ayuda de agencias o plataformas de alquiler de pisos.
    • Aunque el contrato se firme por un periodo mínimo de cinco años, la ley reconoce al propietario varios supuestos en los que rescindir el contrato al inquilino, como la necesidad de recuperar la vivienda cumplido el primer año, realizar actividades molestas, nocivas o ilegales, hacer obras sin permiso, subalquilar y otras situaciones que suponen un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino.

    Nosotros tenemos claro que la mejor opción que tienes como propietario es el alquiler de larga duración.

    ¿Tú también? Alquila con Wolo, especialistas en alquileres de larga estancia

    En Wolo somos la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país, y estamos especializados en los alquileres de larga estancia.

    Como expertos en el sector, y siendo conscientes de todo lo que implica un alquiler de larga estancia, ofrecemos a los propietarios las herramientas y los servicios que necesitan para alquilar su piso de manera segura:

    • Alquiler Garantizado: te aseguramos el cobro del alquiler de manera puntual, sin excepciones, esperas ni retrasos, y eso aunque el inquilino no pague. Mucho mejor que cualquier seguro de impago de alquiler.
    • Búsqueda de inquilinos: encontramos a los inquilinos perfectos para tu vivienda, lo que incluye la realización de un minucioso estudio de solvencia de los candidatos.
    • Gestión de desahucios: si llegara a ser necesario, nos encargamos de todo el proceso para desahuciar al inquilino, y tú, el tiempo que tarde en producirse el lanzamiento, seguirás cobrando el alquiler sin excepción ni límite de tiempo.

    Definitivamente, la decisión de alquilar tu piso para un fin u otro depende de ti. Pero, si te hemos convencido de que el alquiler de larga duración es la mejor opción, podemos asegurarte que somos la mejor plataforma inmobiliaria con la que puedes hacerlo.

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  • ¿Cuánto tarda el desahucio de un inquilino que no paga?

    Relación propietario-inquilino

    Una de las situaciones más desagradables a las que se puede enfrentar el propietario de una vivienda es tener que desahuciar al inquilino. Y la pregunta más frecuente en este sentido es cuánto tarda en producirse el desahucio.

    En este artículo te damos toda la información que necesitas como propietario, así como una manera de seguir cobrando el alquiler incluso si el inquilino deja de pagar.

    Causas por las que desahuciar a un inquilino

    Lo primero que hay que saber es que no todos los desahucios se producen por el mismo motivo. En el ámbito del alquiler, podemos encontrarnos bien con un inquilino que no paga con el contrato aún en vigor (principal causa de desahucios de alquiler), con un inquilino que no ha cumplido sus obligaciones contractuales al margen del pago de la renta o con un inquilino que se opone a dejar la vivienda una vez terminado el contrato.

    Dependiendo de un caso u otro, el proceso y el tiempo hasta que se produce el desahucio pueden variar, especialmente cuando el inquilino decide oponerse a la demanda de desahucio.

    ¿Cuándo se inicia un proceso de desahucio?

    El propietario puede iniciar los trámites de desahucio desde el primer momento en que el inquilino no paga (en el caso de que el impago sea el motivo para expulsarlo de la vivienda). Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que reconoce al propietario su derecho a cobrar el alquiler desde el primer día. Es decir, no existe ningún plazo mínimo para considerar al inquilino un moroso.

    Sin embargo, antes de iniciar el trámite para el desahucio, el propietario puede (intentar) solventar la situación por vía extrajudicial, recordándole al inquilino su obligación (a veces, hay inquilinos que simplemente se olvidan de pagar, pero pueden y quieren hacerlo). Para ello, debe redactar un burofax con la cantidad adeudada y el plazo para pagarla (normalmente, 10 días), y hacérselo llegar al inquilino.

    Si pasan 30 días desde esta comunicación, y el inquilino no satisface la deuda o no responde, se considera que se reafirma en su decisión de no pagar, siempre y cuando el burofax especifique que esa acción no se puede enervar. En este caso, aunque el inquilino pagara, el procedimiento de lanzamiento seguiría su curso. Esto significa que el propietario podrá solicitar a su abogado que redacte la demanda de desahucio, que entregará su procurador al juzgado para admitirla a trámite.

    ¿Qué ocurre cuando se presenta la demanda de desahucio por impago?

    Una vez admitida la demanda por impago, la pelota está en el tejado de la justicia, pero también en el del inquilino. Así, este último tiene dos opciones:

    • Aceptar la demanda: si el inquilino acepta la demanda, lo que ocurre en pocos casos, el proceso de desahucio será relativamente rápido.
    • Oponerse a la demanda: si el inquilino se opone, el proceso se alargará, ya que antes tiene que celebrarse un juicio por desahucio, donde participarán ambas partes con sus respectivos abogados, y haber una sentencia judicial en firme, que el inquilino tiene obligación de acatar.

    No se puede dar un número exacto de cuánto tarda un desahucio por impago, pero sí podemos decir que el plazo mínimo de ejecución es de 6 meses. Sin embargo, la media se sitúa en 7-8 meses y, otro “sin embargo”, es normal que se prolongue más allá de los 12 meses.

    ¿Qué no debe hacer el propietario ante un inquilino moroso?

    Por nuestra experiencia en el ámbito de los alquileres urbanos, lo mejor que puede hacer el propietario ante un inquilino es actuar conforme a la legalidad. Es decir, enviarle al inquilino el burofax y, si se niega a pagar, recurrir a un abogado para que presente la correspondiente demanda de desahucio.

    Sabemos que la situación es frustrante y estresante, pero lo que el propietario nunca debería hacer es incurrir en acciones que, en caso de producirse un juicio por desahucio, podrían beneficiar al inquilino moroso. Nos referimos, por ejemplo, a coacciones, amenazas, corte de suministros, cambiar la cerradura y solicitar el servicio de agencias de desokupación, que actúan en el marco de la alegalidad.

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    Cómo asegurarte del cobro del alquiler de forma ilimitada aunque tu inquilino deje de pagar

    Precisamente por la experiencia que antes hemos mencionado, y sabiendo todo lo que implica un proceso de desahucio, en Wolo ofrecemos a los propietarios la posibilidad de seguir cobrando el alquiler incluso si el inquilino deja de pagar. Y no se trata de un seguro de alquiler al uso, ya que este tipo de servicios siempre están sujetos a carencias, esperas y limitaciones temporales por las cuales tu cobertura está limitada.

    Se trata, más bien, de nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una cobertura ilimitada que tendrá el propietario desde el primer día y hasta que (si llega a ocurrir) se produzca el desahucio del inquilino. De esta manera, el propietario se asegura de seguir recibiendo su dinero mes a mes mientras se tramita la demanda de desahucio y se produce el lanzamiento del inquilino.

    Además de asegurar el cobro al propietario, nos ocupamos de todo el proceso de desahucio, desde requerir el pago al inquilino y los trámites judiciales, hasta la comunicación de la fecha del lanzamiento. Así, le libramos del estrés, de las llamadas, de las gestiones y de tantas situaciones desagradables que supone iniciar un proceso de desahucio.

    Este servicio de Alquiler Garantizado, de hecho, nos ha permitido convertirnos en solo cuatro años en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

    ¿Tienes una vivienda que quieres alquilar pero tienes miedo a impagos o a tener que lidiar con un desahucio? Alquila tu piso con Wolo, déjalo todo en nuestras manos y sigue viviendo con la tranquilidad de saber que estás cubierto pase lo que pase.

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  • El Gobierno da a conocer el índice de precios del alquiler

    Actualidad mercado inmobiliario

    El pasado día 27 de febrero, el Gobierno central publicó el nuevo índice de precios del alquiler, en el marco de la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023. Mediante este índice, se fijarán los precios máximos del alquiler en las consideradas zonas tensionadas, es decir, aquellas donde la demanda supera con creces la oferta, lo que provoca el aumento desorbitado de los precios.

    El índice de precios, si bien ha sido publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, se aplicará si así lo desean las comunidades autónomas, quienes tienen la competencia en materia de vivienda.

    Son muchas las dudas que aún existen acerca de esta limitación a los precios del alquiler, especialmente entre los propietarios de viviendas en zonas tensionadas, por lo que explicaremos en detalle todo acerca de este índice de referencia.

    ÍNDICE DE CONTENIDO

    1. ¿Qué son las zonas tensionadas?
    2. ¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?
    3. ¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?
    4. ¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?
    5. ¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?
    6. ¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?
    7. Preguntas frecuentes

    ¿Qué son las zonas tensionadas?

    Lo primero es entender a qué nos referimos exactamente con zonas tensionadas, ya que es el pilar de la nueva Ley de Vivienda y del índice de referencia. Una zona tensionada es aquella en la que se cumple una de las dos siguientes condiciones:

    • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
    • O que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

    Así, si la comunidad autónoma lo desea, el Gobierno central le permite regular los precios para facilitar el acceso de los inquilinos a una vivienda en alquiler, dentro de los límites y condiciones fijados en la propia ley.

    ¿Qué es el índice de referencia del precio de los alquileres?

    Teniendo claro qué es una zona tensionada, y como indica su nombre, el índice de referencia es un sistema que ofrece, a título orientativo, un rango de valores mínimos y máximos de precios de alquiler de viviendas. Su objetivo es limitar el precio de los nuevos contratos de alquiler que se firmen en viviendas situadas en mercado tensionado.

    Es decir, si la comunidad autónoma aplica este índice, la renta de este tipo de contratos de alquiler tendrá un precio máximo que los propietarios estarán obligados a respetar. Sin embargo, como vemos justo abajo, no afecta de la misma forma a todos los propietarios ni a todos los contratos.

    ¿Cómo afectará el nuevo índice aprobado por el Gobierno?

    El índice se aplicará a los nuevos contratos de alquiler en las zonas que se declaren tensionadas, pero, dentro de estas, hay que distinguir tres situaciones:

    • Nuevo alquiler con un pequeño propietario (4 o menos viviendas en propiedad): podrá mantener el mismo precio del contrato anterior más la subida del 3% correspondiente a 2024. El propietario podrá mantener el precio del alquiler anterior aunque la mensualidad resultante supere el máximo fijado en el índice de referencia.
    • Nuevo alquiler con un gran tenedor (5 o más viviendas en propiedad): no podrán superar el máximo establecido en el índice.
    • Nuevo alquiler de vivienda que ha estado vacía en los últimos 5 años: en este caso, y tanto para grandes como para pequeños propietarios, el precio del nuevo alquiler tampoco podrá superar el máximo permitido en el índice.

    Los más afectados por el índice, por tanto, serán los grandes tenedores en todos los supuestos y los pequeños tenedores cuya vivienda estuviera sin alquilar en los 5 años anteriores.

    ¿Qué tiene en cuenta el índice de referencia para fijar el precio máximo del alquiler?

    Los precios máximos se calculan teniendo en cuenta diferentes características de la vivienda y del estado en que se encuentra. Concretamente, los factores son los siguientes:

    • Año de construcción
    • Superficie: entre 30 y 150 metros cuadrados
    • Estado de conservación
    • Letra de certificado energético (de A a G)
    • Si tiene o no ascensor y aparcamiento
    • Si está amueblada o no
    • La altura: bajo, intermedio o áticos
    • Si tiene piscina y zonas comunes a las que podrá acceder el inquilino (jardines, etc.)
    • Si cuenta con conserjería
    • Si cuenta con vistas especiales, es decir, de gran singularidad o atractivo

    Con estos factores presentes, el precio de la vivienda será mayor dentro del rango cuanto mejor sea su estado.

    ¿Dónde se aplicará el nuevo índice de referencia del alquiler?

    De momento, Cataluña es la única comunidad autónoma que aplicará el índice de referencia.

    En total, las zonas tensionadas de Cataluña incluyen 140 municipios, en los que se encuentran las cuatro capitales de provincia (Lleida, Girona, Tarragona y Barcelona) y otros municipios de gran población, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró, Santa Coloma de Gramenet, Arenys de Mar, Manresa, La Garriga, Berga, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres, Palamós y Reus.

    En todos ellos, cuya lista completa puedes consultar aquí, los propietarios que alquilen su vivienda estarán obligados a aplicar el índice de referencia en la medida en que les afecte (grandes propietarios, viviendas sin alquilar en los últimos 5 años, etc.).

    ¿Cómo saber el precio máximo de una vivienda para ponerla en alquiler?

    El precio máximo del alquiler se fijará en función de los criterios que vimos anteriormente (superficie, año de construcción, etc.).

    Para conocer los diferentes rangos o umbrales exactos, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberemos introducir los datos de nuestra vivienda para obtener el rango de precios al que podemos alquilarla.

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    Preguntas frecuentes

    ¿Cuándo entra en vigor el índice de referencia?

    El índice de precios al alquiler entrará en vigor a partir del 13 de marzo de 2024, pero se aplicará a partir del momento en que la comunidad autónoma declare zonas tensionadas, lo que, en el caso de Cataluña, ya ha ocurrido.

    ¿Cuánto tiempo durará el índice de precios?

    En caso de aplicarse, el índice de precios se irá actualizando de manera anual y se podrá mantener durante 3 años prorrogables, siempre que se siga dando una de las dos condiciones para mantener la declaración de zona tensionada.

    El precio del contrato anterior supera el máximo del índice, ¿tengo que bajar el precio del nuevo?

    Si eres un pequeño propietario, es decir, tienes 4 viviendas o menos en propiedad, podrás mantener el precio del contrato anterior aunque supere el importe máximo fijado para tu tipo de vivienda. Por ejemplo, si el contrato anterior era de 1000 €/mes y el precio máximo del índice es 900 €/mes, podrás hacer un nuevo contrato de 1000 €/mes más la actualización del 3% correspondiente a 2024.

    Si eres gran propietario o la vivienda estuvo sin alquilar en los últimos 5 años, tendrás que adaptar el precio al máximo dado por el índice de referencia.

    ¿Los contratos en vigor se verán afectados?

    El índice se aplicará en el caso de los nuevos contratos firmados en zonas tensionadas. Los contratos en vigor solo se verán afectados por el índice en caso de renovación o de firma de un nuevo contrato.

    ¿Qué ocurre con los anuncios de pisos en alquiler ya publicados?

    Lo primero que deberás hacer es comprobar que tu vivienda se encuentra en zona tensionada, después consultar el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda y, si el índice te afecta, modificar el anuncio para adaptarlo al rango de precios.

    Mi piso no está en zona tensionada, ¿tengo que aplicar el índice?

    No, el índice de precios solo se aplica en las zonas tensionadas. Tanto si eres pequeño como gran tenedor, podrás fijar libremente el precio del alquiler si tu piso no está en zona tensionada, respetando, eso sí, la actualización máxima del alquiler al 3% este 2024 en caso de tener un contrato ya en vigor.

    ¿Qué sanciones se aplicarán en caso de no cumplir con el índice de referencia?

    Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

    La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

    • Multa de entre 3000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
    • Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
    • Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

    La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento. La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

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  • ¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda?

    Relación propietario-inquilino

    Imagina que alquilas tu piso con un contrato en vigor perfectamente legal. Pasa el tiempo y, llegado el día, decides vender la vivienda. Encuentras a un posible comprador, quien, lógicamente, querrá visitarla para conocer de primera mano su estado y sus condiciones.

    Sin embargo, el inquilino, hasta la fecha modélico, se niega a daros permiso para acceder. ¿Qué puedes hacer en ese caso? ¿El inquilino puede negarse a enseñar la vivienda? En el artículo de hoy responderemos a esta pregunta, mostrándote las opciones que tienes como propietario.

    Primero, ¿qué significa que el inquilino se niegue a enseñar la vivienda?

    Cuando decimos que el inquilino se niega a enseñar la vivienda, no nos referimos a que sea él quien muestre la vivienda personalmente al posible comprador.

    Ya ni siquiera hablamos solo de un comprador, sino también de otras personas que estén interesadas en alquilar la vivienda cuando el inquilino actual la abandone, bien por rescisión del contrato, por desistimiento o por cualquier causa justificada para expulsar al inquilino.

    Nos referimos, más bien, a que el inquilino se niegue a que el propietario (o quien actúe en su nombre) y la persona interesada en comprar/alquilar el piso entren a la vivienda para ver cómo es.

    La inviolabilidad del domicilio también se aplica a los inquilinos

    Mediante la firma del contrato de alquiler, el propietario cede al inquilino el derecho de uso y disfrute de la vivienda a cambio del pago de una renta. Sin embargo, es importante recordar que, aunque el piso siga siendo propiedad del arrendador, también es el domicilio del inquilino.

    Esto significa que nadie, ni siquiera el propietario, puede acceder a la vivienda sin el permiso explícito del inquilino, ya que, como recoge la Constitución, el domicilio es inviolable “salvo en caso de flagrante delito”.

    Por tanto, el inquilino puede negarse a enseñar la vivienda, así como impedir a cualquier persona, propietario incluido, acceder a ella sin su consentimiento. Quien lo hiciera, estaría cometiendo un delito de allanamiento de morada.

    Si la vivienda es mía, ¿tengo que pedir permiso al inquilino para enseñarla?

    La realidad es que, técnicamente, la vivienda alquilada no es “vivienda” del propietario, sino del inquilino. El arrendador mantiene el derecho de propiedad, pero no el derecho de uso y disfrute.

    En otras palabras, sí, a pesar de ser el propietario, necesitas el permiso del inquilino para acceder a la vivienda, bien para enseñarla o, simplemente, para comprobar el estado en que se encuentra.

    Cláusula que permite enseñar la vivienda alquilada

    Como para otros aspectos en la relación propietario-inquilino, el contrato del alquiler siempre es la “salvaguarda” del propietario, de ahí la importancia de contar con agencias y plataformas de alquiler de pisos expertas en el sector.

    Así, es importante añadir una cláusula por la que el propietario tiene derecho a acceder a la vivienda, avisando al inquilino previa y formalmente. Lo normal es fijar que el propietario debe avisar entre 24 y 48 horas antes, tiempo más que de sobra para el inquilino (salvo que, por ejemplo, se encuentre fuera de la ciudad). Mediante esta cláusula, el inquilino no podrá negarse a enseñar la vivienda, si no, estaría incumpliendo el contrato de alquiler.

    Dicho todo esto hasta ahora, la inmensa mayoría de inquilinos cumplen religiosamente con sus obligaciones y mantienen una relación cordial con el propietario. Es decir, sin importar si existe esta cláusula o no, ningún inquilino debería poner impedimentos para que el propietario visite la vivienda, siempre que le avisara con la suficiente antelación y por causas justificadas, como enseñarla a un posible comprador o inquilino. No obstante, y para asegurarse, lo mejor es incluir siempre la cláusula en cuestión.

    No hay que olvidar, eso sí, que las visitas deben hacerse respetando la privacidad y la intimidad del inquilino.

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    ¿Puedo echar al inquilino si voy a vender la vivienda?

    En nuestro post sobre si es posible vender un piso alquilado, ya hablamos sobre el derecho de tanteo y retracto del inquilino, que debe estar recogido en el contrato de alquiler. A modo resumido, este derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar preferentemente la vivienda, siempre que esté interesado en ella y que acepte las condiciones fijadas por el propietario.

    En cualquier caso, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario no puede poner fin al contrato de alquiler para vender la vivienda, al menos, hasta cumplir los primeros cinco años. Llegado el día, sí podrá comunicar a su inquilino que no desea renovar el contrato, y podrá proceder a vender la vivienda a un tercero. Si se produce la venta de la vivienda antes del vencimiento del contrato de alquiler, el comprador deberá subrrogárselo como nuevo propietario, al menos, hasta el quinto año de contrato.

    Normalmente, en los casos en los que el propietario vende una vivienda alquilada (o justo antes de hacerlo), suele negociar amistosamente con el inquilino una indemnización por venta de vivienda. Esta indemnización oscila entre uno y dos meses de renta, más la devolución de la fianza, si procede. 

    Lo que nunca debería hacer el propietario es recurrir a coacciones para forzar la marcha del inquilino, pues, aunque la vivienda ya esté vendida, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella hasta que se cumplan los cinco años del contrato original. Si el contrato ya ha pasado de los cinco años (prórrogas) o se firmó por un periodo superior, se dan otros supuestos que explicamos más en detalle en nuestro post sobre vender un piso con un inquilino.

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    Como vemos, son muchas las situaciones que pueden darse a la hora de alquilar tu vivienda, situaciones que no siempre se conocen y que, precisamente por eso, dejan al propietario “indefenso” ante ellas.

    Por ello, siempre hay que recurrir a agencias de alquiler de viviendas, ya que son expertos en el sector y se encargan de redactar contratos con todas las cláusulas necesarias para proteger al propietario, como la de poder enseñar la vivienda alquilada, entre tantas otras.

    Eso es lo que hacemos en Wolo, la única plataforma de propietarios de viviendas que, además, encuentra a los inquilinos ideales para tu vivienda y te asegura el cobro del alquiler con nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

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  • ¿Se puede convertir un local en una vivienda?

    Inversión y rentabilidad del alquiler

    Si eres propietario de un local comercial vacío, quizás te estés planteando convertirlo en vivienda, una opción cada vez más popular teniendo en cuenta que el mercado del alquiler sigue falto de oferta, sobre todo en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

    Por responder a tu pregunta, sí, se puede convertir un local en vivienda, pero para ello hay que cumplir ciertos requisitos legales y seguir una serie de pasos. Te explicamos todo a continuación.

    Requisitos para convertir un local en vivienda

    Algunos de los requisitos para convertir un local en vivienda podrían variar de un municipio a otro, pero podemos hablar de los que son comunes en todo el territorio español.

    • La futura vivienda debe estar situada en suelo urbano, es decir, dentro de la ciudad. Para saberlo, habrá que consultar el Plan Urbanístico del municipio en cuestión.
    • Su superficie útil debe ser como mínimo de 40 metros cuadrados.
    • La altura desde el suelo hasta el techo debe ser al menos de 2,5 metros.
    • El local no puede encontrarse en un sótano, es decir, por debajo del nivel de calle.
    • Debe tener salida de humos, para instalar el baño y la cocina.
    • El acceso debe hacerse a través de un espacio público, un espacio común o un espacio anexo a la vivienda.
    • La fachada debe tener la anchura mínima para instalar ventanas.

    También hay que diferenciar entre los locales que están instalados en pisos y los que están a pie de calle. La importancia es que, normalmente, los locales a pie de calle necesitarán más inversión para convertirlos en viviendas.

    Pasos para convertir en vivienda un local

    Si el local cumple con todos los puntos de antes, habrá que seguir una serie de pasos para convertirlo en vivienda. Como ocurre con los requisitos, es posible que el proceso sea más o menos largo dependiendo del municipio donde esté la futura vivienda.

    1. Viabilidad del local

    Lo primero es asegurarse de que es físicamente viable convertir el local en vivienda, para lo que será necesario contar con un arquitecto técnico que lo certifique y que realice el plan del proyecto. Igualmente, la viabilidad también se refiere a que el cambio de local a vivienda no afecte a la densidad de viviendas permitidas según la calificación urbanística que tenga el terreno.

    2. Licencia y ejecución de la obra

    Presentado el proyecto ante el ayuntamiento, lo siguiente es solicitar la licencia de obra, cuyo importe dependerá del ayuntamiento. Transformar un local en vivienda se considera una obra mayor, por lo que los costes de la licencia serán mayores que los de una pequeña reforma. Es importante que las obras las realice un equipo de profesionales que sigan todo lo trazado en el proyecto inicial.

    3. Cambio de uso

    El cambio de uso es una licencia por la cual se modifica de forma permanente la utilidad del inmueble. Es decir, se establece que, desde ese momento, el local se convierte en una vivienda a efectos del catastro municipal. Este permiso también se solicitaría para el proceso inverso, cuando se transforma una vivienda en local.

    4. Cédula de habitabilidad/licencia de primera ocupación

    La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que el inmueble reúne las condiciones mínimas para ser una vivienda. Estas condiciones, fijadas por cada ayuntamiento, se refieren a la superficie, distribución, higiene y seguridad. La mayoría de comunidades autónomas exigen la cédula de habitabilidad, mientras que en otras, como la Comunidad de Madrid, se exige la licencia de primera ocupación en su lugar.

    5. Certificado de eficiencia energética

    El certificado energético, obligatorio desde 2013, es el documento donde aparece el consumo de la vivienda, su aislamiento térmico y su cantidad de emisiones de CO2.

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    ¿Es rentable convertir un local en vivienda?

    Sobre la estimación de la rentabilidad de esta transformación, hay que tener en cuenta dónde se encuentra el local (zona comercial o zona residencial) y en qué ciudad. Lo que sí está claro es que, independientemente del municipio, el comercio minorista no está pasando por su mejor momento, mientras que la demanda del alquiler no deja de aumentar.

    Esto último es especialmente notable en las grandes urbes (Madrid, Barcelona, Zaragoza, Málaga, Sevilla…), donde convertir un local en vivienda destinada a alquiler es una forma segura de obtener ingresos pasivos.

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    Antes mencionamos los cinco pasos para crear una vivienda de un local, pero en realidad nos dejamos uno: alquilar de manera segura con el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo, la única plataforma inmobiliaria que encuentra a los inquilinos ideales para tu piso y, además, te asegura el cobro de la renta pase lo que pase, sin esperas y sin excusas, y por tiempo ilimitado.

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  • ¿Cuántos tipos de contratos de alquiler existen en España?

    Contrato alquiler de vivienda

    En el mundo del alquiler de viviendas, es fundamental saber cuántos tipos de contratos existen. La importancia de esto reside en que este documento determina las obligaciones y los derechos legales de ambas partes, propietario e inquilino, quienes fijarán el tipo de contrato más adecuado a sus necesidades.

    La Ley de Arrendamientos Urbanos, que es la que regula este tipo de relaciones legales, permite cierto grado de flexibilidad, por lo que en este artículo hablaremos de las clases de contrato más comunes en España.

    Los contratos de alquiler más comunes

    Contrato de alquiler temporal

    El contrato de alquiler temporal es una práctica muy extendida en nuestro país. Pero ¿qué se considera un alquiler temporal?

    Un alquiler temporal es aquel en el que la vivienda se alquila por un tiempo determinado que oscila entre 32 días y 11 meses, y se firma cuando el inquilino tiene una necesidad temporal de la vivienda. Esa necesidad debe estar justificada, por ejemplo, trabajo temporal, estudios o, por qué no, un buen periodo de vacaciones.

    Es importante insistir en que los contratos de alquiler temporal se firman, como mínimo, para una duración de 32 días. Si esa duración fuese inferior, estaríamos hablando de un contrato de alquiler turístico.

    Contrato de alquiler por habitación

    A diferencia de otros tipos de contratos donde se alquila la totalidad de la vivienda, en estos el inquilino solo alquila una o más habitaciones, mientras comparte las zonas comunes con otros inquilinos o incluso el propietario.

    Los alquileres por habitación son comunes cuando se alquilan pisos a estudiantes, donde cada uno de ellos tiene obligaciones y derechos individuales para con el propietario (por ejemplo, puede ser que haya habitaciones más caras que otras, dentro de la misma vivienda). En otros casos, el contrato solo está a nombre de uno de los estudiantes, es decir, es un contrato de alquiler temporal/larga estancia.

    Contrato de alquiler con opción a compra

    En los contratos de alquiler con derecho a compra, la persona que alquila la vivienda residirá en ella y, llegado el momento, podrá comprar la vivienda por delante de terceras personas, en las condiciones pactadas.

    Es una modalidad de contrato con sus pros y sus contras, tanto para el inquilino como para el propietario. Entre los mayores contras es el bloqueo de precios, un arma de doble filo que puede hacer que el inquilino compre o el propietario venda, respectivamente, por encima o por debajo del precio actual de mercado.

    No obstante, sigue siendo una opción atractiva, especialmente para inquilinos que planean comprarse una vivienda a medio-largo plazo pero no tienen dinero suficiente (ya que las cuotas del alquiler se descuentan del precio de venta de la vivienda).

    Contrato de alquiler para uso distinto de vivienda

    Esta modalidad de contrato se firma cuando la “vivienda”, de hecho, no será vivienda de nadie. Es decir, cuando el inmueble se destinará a actividades laborales o comerciales (oficinas, negocios, etc.), no residenciales.

    Los contratos para usos distintos de vivienda tienen otras condiciones y suelen ser más flexibles en términos de duración.

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    Contrato de alquiler de larga duración

    Por último, tenemos los contratos de alquiler de larga duración, que son los más firmados en España. En ellos, la vivienda será la residencia habitual del inquilino, es decir, donde tiene la obligación de estar empadronado y donde física y legalmente vivirá el tiempo estipulado en el contrato.

    Con la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en 2019, la duración mínima de estos contratos es de cinco años para las personas físicas y de siete para las personas jurídicas. Además, los alquileres de larga duración están sujetos a posible renovación, prórrogas de contrato e incluso reconducciones tácitas, algo que no ocurre en otras modalidades de contrato.

    Por supuesto, los contratos de larga duración (como los demás) también contemplan las razones por las que rescindirlo, como el impago por parte del inquilino, hacer obras sin permiso del propietario o la necesidad de recuperar el piso cumplido el primer año de contrato. Todo ello, medidas que velan por los intereses del propietario, quien no deja de ser el legítimo dueño de la vivienda.

    La importancia de un contrato de alquiler bien redactado

    Un contrato de alquiler detallado es fundamental para proteger los intereses tanto del propietario como del inquilino.
    Así, este debe incluir no solo la duración y el precio del alquiler, sino también especificaciones sobre el uso del inmueble, normas sobre modificaciones, procedimientos en caso de daños o reparaciones necesarias, etc.

    Un contrato claro evita malentendidos y facilita una relación cordial entre las partes, por eso, es muy importante contar con el asesoramiento de agencias inmobiliarias a la hora de alquilar tu piso, como hacemos en Wolo.

    ¿Es legal alquilar un piso sin contrato?

    A diferencia de lo que mucha gente piensa, lo cierto es que sí, en España es legal alquilar un piso sin un contrato escrito, o, dicho de otra forma, con un contrato verbal. Sin embargo, aunque sea legal hacerlo, es la opción menos recomendable, ya que, sin un escrito de por medio, sería prácticamente imposible saber quién lleva razón en caso de conflicto.

    Por eso, nuestra recomendación como expertos es que siempre se firme un contrato, del tipo que sea, pero que todo quede por escrito.

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    En Wolo somos especialistas en alquileres de larga duración, y llevamos años ayudando a los propietarios que quieren alquilar sus viviendas a encontrar a los inquilinos ideales, personas solventes y responsables en quienes confiar su vivienda.

    Además, somos la única plataforma inmobiliaria de España que ofrece el servicio de Alquiler Garantizado, una modalidad de alquiler seguro gracias a la cual el propietario tiene asegurado el cobro del alquiler pase lo que pase y sin esperas. Si el inquilino no paga un mes, nosotros te pagamos a ti puntualmente, como si lo hubiera hecho el inquilino, y le reclamamos la deuda a él.

    La gran mayoría de inquilinos cumplen escrupulosamente con sus obligaciones, pero nunca está de más saber que estás protegido por la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país.

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  • Los impagos en el alquiler, causa de tres de cada cuatro desahucios

    Actualidad mercado inmobiliario

    Según datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, entre julio, agosto y septiembre de 2023 el número de desahucios se redujo un 26%, lo que supuso un total de 5474. De ellos, el 76,3% fueron debido al impago del alquiler, es decir, tres de cada cuatro lanzamientos.

    Este número incluye todos los tipos de desahucios, esto es, los que se produjeron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (4178), por ejecuciones hipotecarias (963) y los derivados de otras causas (333).

    Como vemos, una gran mayoría fueron desahucios que se llevaron a cabo en viviendas alquiladas, siendo el impago del alquiler, con diferencia, la principal causa de desalojo de los inquilinos.

    Las comunidades con mayor número de desahucios

    Analizando los datos por comunidades autónomas, Cataluña fue donde más desahucios se produjeron en dicho trimestre, con un total de 1313. La segunda fue Andalucía, con 981 desalojos, seguida de la Comunidad Valenciana con 759 y, por último, la Comunidad de Madrid con 486.

    En Cataluña, de los 1313, 993 fueron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (viviendas en alquiler); en Andalucía, 655 de los 981; en la Comunidad Valenciana, 573 de los 759, y en Madrid, 397 de los 486.

    Al margen de las cifras, no es casualidad que estas comunidades autónomas fueran las que más desahucios tuvieran, ya que se trata de las cuatro autonomías más pobladas de España, por orden, Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana.

    Los impagos, principal causa de los desahucios

    A pesar de la reducción en el número de desahucios totales, sigue siendo patente que el impago del alquiler es la principal causa que lleva a los propietarios a iniciar los trámites para desahuciar a sus inquilinos, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Para evitar estas situaciones y seguir disfrutando de los ingresos pasivos del alquiler, los propietarios cuentan con dos herramientas: la primera es la prevención, la segunda son las agencias inmobiliarias que ofrecen maneras de alquilar con seguridad.

    La prevención

    La prevención consiste en elegir al candidato ideal a inquilino mediante la realización de un estudio de solvencia. Este paso previo a alquilar tu piso es fundamental para conocer de primera mano la capacidad económica del potencial inquilino. ¿Cómo hacerlo? Solicitándole documentos como la renta del último año, las últimas nóminas y el contrato de trabajo.

    Reunir estos documentos relativos a los candidatos es fácil: lo realmente difícil es saber determinar quién será el inquilino perfecto según su nivel de ingresos y situación laboral. Para este proceso, lo mejor es contar con la ayuda de expertos en alquileres de pisos como Wolo, donde nos ocupamos de buscar potenciales inquilinos y realizamos un exhaustivo estudio de solvencia de cada uno para dar con el ideal.

    Alquilar con seguridad

    Una vez alquilado tu piso, debes contar con la protección ante impagos que te ofrecen las agencias inmobiliarias, como el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo.

    Con él, recibirás puntualmente el alquiler pase lo que pase, sin límite de tiempo, carencias ni esperas. En otras palabras, si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos el mes e iniciamos los trámites de reclamación/desahucio sin que tú tengas que hacer nada.

    Dicho esto, la inmensa mayoría de inquilinos cumplen con sus obligaciones, y cada día cientos de propietarios alquilan sus viviendas para obtener beneficios pasivos. Pero nunca está de más contar con la protección absoluta que te ofrecemos en Wolo.

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  • Indemnización por venta de piso alquilado: ¿qué derechos tiene el inquilino?

    Compraventa de vivienda

    Hace un tiempo, publicamos un artículo acerca de la posibilidad de vender un piso que está alquilado. Como dijimos por entonces, es legal vender un piso alquilado, pero la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler que pesa sobre ella.

    Si se vende una vivienda alquilada, en todos los supuestos, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de alquiler hasta los cinco años, que es la duración mínima fijada por la última reforma de la LAU en este sentido. A partir del quinto año, el nuevo propietario sí podría poner fin al contrato de alquiler, pero esto dependerá de su “buena fe” (en este post te ampliamos esta información).

    La pregunta es: si vendes tu vivienda alquilada y el inquilino no es quien la va a comprar, ¿qué ocurre con él? ¿Tiene derecho a una indemnización? ¿Y de cuánto? Respondemos a estas y otras preguntas frecuentes que nos hacen llegar muchos propietarios.

    ¿Puede el inquilino comprar la vivienda?

    El inquilino tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda si así está recogido en el contrato de alquiler (derecho de tanteo y de retracto) y, por supuesto, si está interesado en adquirirla. Este doble derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda por delante de un tercero, antes de que el propietario cierre la venta (tanteo) o después de hacerlo (retracto).

    Sin embargo, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario sí podrá venderla a un tercero, aunque siempre notificando al alquilado mediante burofax al menos 30 días antes de realizar la operación de compraventa.

    ¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda al posible comprador?

    No nos referimos a que sea el inquilino quien enseñe personalmente la vivienda, sino, simplemente, que permita el acceso a la vivienda al propietario y a la persona interesada en comprarla.

    Aunque sea alquilada, esa vivienda es el domicilio del inquilino y, como sabemos, el propietario no puede acceder a ella libremente. Por tanto, en caso de querer enseñarla a un posible comprador, el inquilino podría negarse a ello si no existe ninguna cláusula al respecto en el contrato.

    Para evitar estas situaciones, lo habitual es incluir una cláusula que permite al propietario acceder a la vivienda para enseñarla a una persona interesada, respetando la intimidad del inquilino y avisando con una antelación razonable (24-48 horas).

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    ¿Debes pagarle una indemnización al inquilino si vendes el piso?

    Es importante saber, como mencionamos al principio, que la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler, el cual debe respetarse hasta cumplir al menos los cinco primeros años.

    Esto significa que el inquilino no está obligado a abandonar la vivienda si todavía quedan años de contrato hasta cumplir el periodo mínimo. El propietario, no obstante, tiene la opción de recurrir al pago de una indemnización para hacer que el inquilino desista del contrato de alquiler, dejando así vía libre al comprador para que ocupe la vivienda o que disponga de ella como quiera.

    El importe de la indemnización no está estipulado en ninguna ley. Lo que se hace en estos casos es negociarlo con el inquilino, aunque en general hablamos de una cantidad equivalente a uno o dos meses de renta (sin contar la devolución de la fianza). El concepto de la indemnización son las molestias que le causa al inquilino la venta del piso, y todo lo que supone tener que encontrar una nueva vivienda.

    Aunque no existe la obligación legal de indemnizar al inquilino, sí podría fijarse mediante una cláusula. Es decir, el contrato puede recoger la obligación de indemnizar al inquilino si el propietario vende el piso. En este caso, se trataría de un incumplimiento del contrato por parte del propietario, lo que hace procedente el pago de una indemnización como en otros casos de incumplimiento.

    ¿Qué ocurre si el inquilino no acepta una indemnización?

    Lo cierto es que el inquilino no está obligado a aceptar la indemnización salvo que así lo estipule el contrato. Por tanto, si el inquilino rechaza la indemnización para abandonar la vivienda, el propietario podrá venderla, pero el comprador deberá respetar el contrato de alquiler actual hasta que cumpla su duración mínima de cinco años.

    Si el contrato original se firmó por una duración superior a los cinco años y la venta se produce pasado el quinto, el comprador podrá rescindir el contrato de alquiler o no según su condición de comprador con buena fe o sin buena fe, como explicamos en nuestro artículo sobre la compraventa de una vivienda alquilada.

    En cualquier caso, lo que nunca deberá hacer el propietario (ni el antiguo ni el nuevo) es recurrir a coacciones para forzar la marcha de un inquilino que decide seguir residiendo en la vivienda (corte de suministros, amenazas, etc.), ya que estas acciones pueden considerarse de carácter delictivo y no harían más que entorpecer o alargar la venta de la vivienda.

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  • Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

    Actualidad mercado inmobiliario

    Después de que la Generalitat y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) alcanzaran un acuerdo histórico, Cataluña será la primera comunidad autónoma en aplicar el índice de referencia de precios del alquiler, según lo establecido en la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023.

    El índice, aprobado por el Gobierno central el pasado 27 de febrero, permitirá regular los alquileres en las zonas tensionadas de Cataluña por un periodo de tres años, prorrogables anualmente siempre que se sigan dando las condiciones para mantener la categorización de zonas tensionadas.

    Índice de contenido

    1. El contexto de la medida
    2. Municipios afectados y alcance de la medida
    3. ¿Qué supone para los propietarios la declaración de zonas tensionadas?
    4. ¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?
    5. Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña
    6. Reacciones y preocupaciones
    7. ¿Una medida que sentará precedentes?

    El contexto de la medida

    Tras las negociaciones de los meses pasados entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Generalitat, donde hablaron acerca de los detalles y del impacto de las medidas, el Gobierno central dio a conocer el índice de precios el pasado día 27 de febrero, cuya aplicación será efectiva a partir del 13 de marzo de 2024.

    La Generalitat, que ya había elaborado una lista con un total de 140 municipios con zonas tensionadas, podrá aplicar estos límites en los precios del alquiler, lo que afectará, entre muchos otros municipios, a las cuatro capitales catalanas y a zonas metropolitanas de Barcelona.

    Municipios afectados y alcance de la medida

    Como establece la nueva Ley de Vivienda, para declarar una zona tensionada debe cumplirse uno de estos dos criterios:

    • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
    • Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

    Según estas condiciones, entre los municipios tensionados se encuentran las cuatro capitales, Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de los principales municipios del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró y Santa Coloma de Gramenet. A ellos se sumarán otros municipios provinciales, como Manresa, La Garriga y Berga.

    Igualmente, son zonas tensionadas la mayoría de municipios costeros (junto con Reus) que van desde Amposta hasta Lloret de Mar, lo que representa un alto porcentaje del litoral catalán. En cuanto a la provincia de Girona, en la lista de zonas tensionadas están, entre otros, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres y Palamós.

    Los propietarios con viviendas en estos municipios no podrán aumentar las rentas de manera arbitraria, aunque, como veremos después, no todos los propietarios resultarán afectados en igual medida.

    Abajo puedes consultar los municipios incluidos en la lista de zonas tensionadas declaradas por la Generalitat de Cataluña.

    ¿Qué supone para los propietarios la aplicación del índice de referencia?

    Si eres propietario de una vivienda en una de las zonas que serán declaradas tensionadas en Cataluña, y según el índice de precios del alquiler, esto te afectará en función de diferentes factores. En resumen:

    1. Las limitaciones a los precios de los alquileres se aplicarán a los nuevos contratos firmados a partir de la declaración de zona tensionada. Es decir, los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha (por ejemplo, en 2023) no se verán afectados por estas medidas, más allá de la actualización máxima del 3% fijada por el Gobierno central para todo 2024.
    2. Los pequeños propietarios (dueños de menos de cinco viviendas) que firmen nuevos contratos deberán fijar el precio del alquiler en el valor que tenía el anterior más la actualización aplicada del 3%, y esto aunque el nuevo importe supere el máximo permitido según el índice en su caso. Sin embargo, si la vivienda no hubiera estado alquilada en los últimos 5 años, el propietario podrá fijar la renta que desee, siempre que no supere el precio máximo de mercado, calculado en función del índice de referencia de precios de alquiler.
    3. Por su parte, los grandes propietarios (dueños de 5 viviendas o más) no podrán en ningún caso establecer la renta que deseen independientemente de que estuviera alquilada o no en los últimos 5 años.
    Para saber cuál es el rango de precios al que alquilar una vivienda, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberás indicar los datos de nuestra vivienda para obtener el precio mínimo y máximo.

    ¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?

    Se podrá aumentar el precio del nuevo contrato un 10% sobre el precio anterior cuando:

      • Se firme un contrato por un periodo de 10 años
      • Se hayan realizado en la vivienda obras de:
        • Rehabilitación, que incluyen la renovación de las instalaciones de la vivienda, como la instalación eléctrica, la instalación de gas o la instalación de calefacción.
        • Mejora, que incluyen la mejora de la habitabilidad de la vivienda, como la instalación de ascensor, la reforma del baño o la reforma de la cocina.
        • Accesibilidad, que incluyen la adaptación de la vivienda para personas con discapacidad.
        • Ahorro energético, que incluyen la instalación de sistemas de climatización o de aislamiento térmico.

    Si ya has publicado tu anuncio sobre el alquiler de tu vivienda, deberás tener en cuenta todo lo anterior para modificar el precio, si fuera necesario, en vistas de la inminente declaración de las zonas tensionadas en Cataluña.

    Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña

    Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

    La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

    • Multa de entre 3.000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
    • Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
    • Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

    La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento.

    La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

    En el caso de que la sanción sea impuesta a un propietario que sea persona física, podrá recurrirla ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

    Reacciones y preocupaciones

    A pesar del acuerdo alcanzado recientemente, la Generalitat había presentado un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional contra la Ley de Vivienda por invasión de competencias autonómicas.

    Algunos expertos en el mercado de alquiler ya mostraron su preocupación por las medidas recogidas en la Ley de Vivienda actual, especialmente, como es en este caso, el tope a los precios. Para varios expertos, las experiencias anteriores en otros países provocaron una disminución de la oferta y un aumento de los precios a pesar de que, sobre el papel, estaban limitados.

    La aplicación de esta medida en Cataluña será seguida de cerca para evaluar sus efectos en el mercado de alquiler y determinar si es una solución efectiva para abordar los desafíos en el acceso a la vivienda en la comunidad. A medida que se desarrolle este proceso, se espera un debate continuo sobre la eficacia y las implicaciones de la regulación de precios en otras partes de España.

    ¿Una medida que sentará precedentes?

    En este punto, cabría preguntarse si las medidas adoptadas en Cataluña podrían extenderse a otras autonomías del territorio español. Sin embargo, la competencia para declarar zonas tensionadas recae únicamente en las comunidades autónomas, por lo que, en esa decisión, es probable que intervengan intereses de tipo político. Por ejemplo, Díaz Ayuso ya anunció hace meses que no declararía ninguna zona tensionada en Madrid ni en su Comunidad.

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    Aunque nadie pueda asegurar a ciencia cierta cómo será la realidad del mercado del alquiler con la aplicación de estas medidas, poner en alquiler un piso en Barcelona o en otros municipios con gran demanda seguirá siendo una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes.

    En Wolo ofrecemos a los propietarios una forma de alquiler seguro, gracias a nuestro exclusivo servicio de Alquiler Garantizado, y la búsqueda de inquilinos ideales para su vivienda.

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  • Desgravarse el alquiler: ¿qué puedes deducirte como propietario en la renta de 2024?

    Inversión y rentabilidad del alquiler

    La Agencia Tributaria es como San Pedro: antes o después, siempre tendremos que rendir cuentas ante ellos. En el caso de Hacienda, estas cuentas son literales, ya que debemos declarar todos los ingresos que hayamos tenido a lo largo del año fiscal (2024 en este caso), y el dinero que percibes por alquilar tu piso no es una excepción.

    Sin embargo, y a pesar de que así lo hemos indicado en el título de este post de Wolo, la realidad es que desgravar y deducir son conceptos muy parecidos, pero no son exactamente lo mismo. Por eso, empezaremos viendo la diferencia entre ellos antes de hablar de los gastos que puedes desgravarte como propietario de una vivienda alquilada.

    1. Desgravar y deducir, ¿qué diferencia hay?
    2. ¿Qué gastos puedes desgravarte por alquiler de tu vivienda en 2024?
    3. ¿Y el inquilino, puede desgravarse algo?

    Desgravar y deducir, ¿qué diferencia hay?

    Los impuestos se aplican (suman o restan) sobre una cantidad de dinero, que es lo que se conoce como base imponible. Por ejemplo, el 21% de IVA sobre el precio de un producto que no tiene el reducido: si el precio libre de impuestos del producto es 100€ (base imponible), el precio de venta al público será de 121 €.

    Desgravar y deducir impuestos consiste en la misma acción, que es restar impuestos que se aplican a la base imponible, pero hay un matiz: mientras que desgravar es restar la cantidad total que se ha pagado, deducir es restar una parte, normalmente expresada en porcentajes.

    Pensemos en el caso de una herencia recibida, 50000€. Pagar el funeral del fallecido desgrava, por lo que, si nos gastamos 5000€ en él, la base imponible sobre la que se aplicarán los impuestos correspondientes será de 45000€ (50000€ – 5000€). Normalmente, desgravar hace referencia a gastos que tenemos.

    Ahora, pensemos en una donación que hacemos, y que podemos deducirnos de nuestra declaración de la renta. En este caso, no restamos el importe total de la donación a nuestra base imponible, sino que restamos el porcentaje determinado de ese tipo de donación.

    Por tanto, cuando hablamos de qué puedes desgravarte como propietario por el alquiler de tu piso, nos referimos a aquellas cantidades de dinero que has pagado y que puedes descontar del importe bruto anual que has recibido por parte de tu inquilino. Y, cuando hablamos de deducir el alquiler, nos referimos al porcentaje que Hacienda te permite descontar sobre la base imponible una vez aplicadas las cantidades desgravadas.

    Ahora sí…

    ¿Qué gastos puedes desgravarte por alquiler de tu vivienda en 2024?

    Poner tu vivienda en alquiler es una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes. Pero ser el propietario también conlleva algunos gastos, muchos de los que, por suerte, puedes desgravarte a la hora de declarar el alquiler en tu renta. Veamos cuáles son estos gastos:

    1. Impuestos y tasas

    El primer impuesto que puedes desgravarte como propietario es el IBI, ya que lo más normal es que sea el propietario quien pague el IBI en un contrato de alquiler.

    Otros impuestos desgravables son las tasas municipales de limpieza, basura, alumbrado o agua. Pero hay que tener en cuenta que no son desgravables los incrementos de estos impuestos derivados de multas o sanciones.

    2. Gastos de conservación y de reparación de la vivienda

    El propietario debe costear algunas de las obras que se hacen en el piso alquilado. Son, concretamente, las obras que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad (conservación) y las reparaciones necesarias, desde el cambio de electrodomésticos hasta la pintura de las paredes.

    Aquí también entra un gasto indirecto relacionado con la conservación/reparación del inmueble como es el seguro de hogar, cuyo importe anual también puedes desgravarte en la renta.

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    3. Intereses de la hipoteca

    Si tienes en propiedad un piso del que todavía estás pagando la hipoteca, debes saber que también puedes desgravártela. Ojo, nos referimos a los intereses que pagas por la hipoteca al banco, no al importe total del préstamo.

    4. Gastos de la comunidad

    Como ocurre con el IBI, los gastos de la comunidad suelen correr a cargo del propietario. Son los gastos que se destinan a los servicios comunes del inmueble, como la luz de la escalera, el agua (si existe contador comunitario), conserje (si existe), mantenimiento del ascensor, seguro de la comunidad, etc. También puedes incluir en la declaración los gastos extraordinarios que haya habido, las clásicas derramas.

    5. Amortización de bienes inmuebles

    La amortización de bienes inmuebles supone el 3% sobre el valor catastral de la vivienda, así como de los bienes muebles. Si alquilas el piso con muebles, esto se amortizará un 10% por cada año de alquiler transcurrido.

    6. Gastos del contrato de alquiler

    Por último, también son desgravables los gastos derivados del propio contrato de alquiler. No hay unas tasas fijas en todo el territorio, y es común que pagues más si alquilas tu piso en Madrid o si alquilas tu piso en Barcelona, dos de las ciudades con los precios del alquiler más altos de España.

    Si has recurrido a agencias o plataformas inmobiliarias, la comisión que cobran también podrás desgravártela, siempre que la hayas pagado tú y no el inquilino (tal como recoge la ley de vivienda aprobada en 2023).

    Una vez reúnas y sumes el importe anual que te han supuesto estos gastos, deberás restarlo al dinero que has recibido por el alquiler para obtener la base imponible sobre la que deducirte el 60% por alquiler de vivienda habitual del inquilino. Recuerda que en este post te damos toda la información sobre cómo hacer la declaración del alquiler.

    ¿Y el inquilino, puede desgravarse algo?

    Los inquilinos que tengan un contrato de alquiler firmado antes del 1 de enero de 2015 pueden deducirse el importe del alquiler, es decir, descontar un porcentaje de la cantidad anual que han pagado. Sin embargo, los contratos firmados con fecha posterior no disfrutan de esta deducción estatal, aunque sí de las diferentes deducciones autonómicas.

    El porcentaje de estas deducciones, que varía según la comunidad autónoma, se fija según diferentes factores, como la edad del inquilino, el importe del alquiler, si el inquilino vive solo o no, la ubicación de la vivienda (si es medio urbano o rural), etc.

    Alquila tu vivienda sin preocupaciones

    Como dijimos más arriba, alquilar tu vivienda es la opción perfecta para obtener beneficios mes a mes. Sin embargo, tu dinero estará asegurado siempre que recurras a agencias y plataformas inmobiliarias que te ofrezcan formas de alquiler seguro.

    En Wolo, a diferencia de las plataformas que ofrecen seguros de alquiler llenos de letra pequeña, te ofrecemos nuestro Alquiler Garantizado, un servicio con el que cobrarás pase lo que pase, puntualmente y sin periodos de espera ni de carencias. Te lo explicamos bien claro:

    • Si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y reclamamos el importe al inquilino. Si persiste en el impago, iniciamos el proceso de desahucio.
    • Recibirás tu dinero puntualmente mes a mes. Automáticamente, sin esperas ni excusas.
    • Nos ocupamos de todo el proceso que supone alquilar tu piso (tasación, anuncio, búsqueda y evaluación de inquilinos…), para que tú solo tengas que revisar y firmar el contrato definitivo.
    • Tendrás acceso a una plataforma online, 24 horas al día, desde la que podrás realizar siempre un seguimiento del alquiler, así sabrás en todo momento qué ocurre con tu dinero.

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