Los desalojos bajaron en el tercer trimestre de 2023

Los impagos en el alquiler, causa de tres de cada cuatro desahucios

Actualidad mercado inmobiliario

Según datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, entre julio, agosto y septiembre de 2023 el número de desahucios se redujo un 26%, lo que supuso un total de 5474. De ellos, el 76,3% fueron debido al impago del alquiler, es decir, tres de cada cuatro lanzamientos.

Este número incluye todos los tipos de desahucios, esto es, los que se produjeron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (4178), por ejecuciones hipotecarias (963) y los derivados de otras causas (333).

Como vemos, una gran mayoría fueron desahucios que se llevaron a cabo en viviendas alquiladas, siendo el impago del alquiler, con diferencia, la principal causa de desalojo de los inquilinos.

Las comunidades con mayor número de desahucios

Analizando los datos por comunidades autónomas, Cataluña fue donde más desahucios se produjeron en dicho trimestre, con un total de 1313. La segunda fue Andalucía, con 981 desalojos, seguida de la Comunidad Valenciana con 759 y, por último, la Comunidad de Madrid con 486.

En Cataluña, de los 1313, 993 fueron por aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (viviendas en alquiler); en Andalucía, 655 de los 981; en la Comunidad Valenciana, 573 de los 759, y en Madrid, 397 de los 486.

Al margen de las cifras, no es casualidad que estas comunidades autónomas fueran las que más desahucios tuvieran, ya que se trata de las cuatro autonomías más pobladas de España, por orden, Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid y Comunidad Valenciana.

Los impagos, principal causa de los desahucios

A pesar de la reducción en el número de desahucios totales, sigue siendo patente que el impago del alquiler es la principal causa que lleva a los propietarios a iniciar los trámites para desahuciar a sus inquilinos, aplicando la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para evitar estas situaciones y seguir disfrutando de los ingresos pasivos del alquiler, los propietarios cuentan con dos herramientas: la primera es la prevención, la segunda son las agencias inmobiliarias que ofrecen maneras de alquilar con seguridad.

La prevención

La prevención consiste en elegir al candidato ideal a inquilino mediante la realización de un estudio de solvencia. Este paso previo a alquilar tu piso es fundamental para conocer de primera mano la capacidad económica del potencial inquilino. ¿Cómo hacerlo? Solicitándole documentos como la renta del último año, las últimas nóminas y el contrato de trabajo.

Reunir estos documentos relativos a los candidatos es fácil: lo realmente difícil es saber determinar quién será el inquilino perfecto según su nivel de ingresos y situación laboral. Para este proceso, lo mejor es contar con la ayuda de expertos en alquileres de pisos como Wolo, donde nos ocupamos de buscar potenciales inquilinos y realizamos un exhaustivo estudio de solvencia de cada uno para dar con el ideal.

Alquilar con seguridad

Una vez alquilado tu piso, debes contar con la protección ante impagos que te ofrecen las agencias inmobiliarias, como el servicio de Alquiler Garantizado de Wolo.

Con él, recibirás puntualmente el alquiler pase lo que pase, sin límite de tiempo, carencias ni esperas. En otras palabras, si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos el mes e iniciamos los trámites de reclamación/desahucio sin que tú tengas que hacer nada.

Dicho esto, la inmensa mayoría de inquilinos cumplen con sus obligaciones, y cada día cientos de propietarios alquilan sus viviendas para obtener beneficios pasivos. Pero nunca está de más contar con la protección absoluta que te ofrecemos en Wolo.

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¿Se pagar indemnización al inquilino por vender el piso?

Indemnización por venta de piso alquilado: ¿qué derechos tiene el inquilino?

Compraventa de vivienda

Hace un tiempo, publicamos un artículo acerca de la posibilidad de vender un piso que está alquilado. Como dijimos por entonces, es legal vender un piso alquilado, pero la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler que pesa sobre ella.

Si se vende una vivienda alquilada, en todos los supuestos, el nuevo propietario deberá respetar el contrato de alquiler hasta los cinco años, que es la duración mínima fijada por la última reforma de la LAU en este sentido. A partir del quinto año, el nuevo propietario sí podría poner fin al contrato de alquiler, pero esto dependerá de su “buena fe” (en este post te ampliamos esta información).

La pregunta es: si vendes tu vivienda alquilada y el inquilino no es quien la va a comprar, ¿qué ocurre con él? ¿Tiene derecho a una indemnización? ¿Y de cuánto? Respondemos a estas y otras preguntas frecuentes que nos hacen llegar muchos propietarios.

¿Puede el inquilino comprar la vivienda?

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente de la vivienda si así está recogido en el contrato de alquiler (derecho de tanteo y de retracto) y, por supuesto, si está interesado en adquirirla. Este doble derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda por delante de un tercero, antes de que el propietario cierre la venta (tanteo) o después de hacerlo (retracto).

Sin embargo, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario sí podrá venderla a un tercero, aunque siempre notificando al alquilado mediante burofax al menos 30 días antes de realizar la operación de compraventa.

¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda al posible comprador?

No nos referimos a que sea el inquilino quien enseñe personalmente la vivienda, sino, simplemente, que permita el acceso a la vivienda al propietario y a la persona interesada en comprarla.

Aunque sea alquilada, esa vivienda es el domicilio del inquilino y, como sabemos, el propietario no puede acceder a ella libremente. Por tanto, en caso de querer enseñarla a un posible comprador, el inquilino podría negarse a ello si no existe ninguna cláusula al respecto en el contrato.

Para evitar estas situaciones, lo habitual es incluir una cláusula que permite al propietario acceder a la vivienda para enseñarla a una persona interesada, respetando la intimidad del inquilino y avisando con una antelación razonable (24-48 horas).

Vender o alquilar piso con Wolo

¿Debes pagarle una indemnización al inquilino si vendes el piso?

Es importante saber, como mencionamos al principio, que la venta de la vivienda no pone fin al contrato de alquiler, el cual debe respetarse hasta cumplir al menos los cinco primeros años.

Esto significa que el inquilino no está obligado a abandonar la vivienda si todavía quedan años de contrato hasta cumplir el periodo mínimo. El propietario, no obstante, tiene la opción de recurrir al pago de una indemnización para hacer que el inquilino desista del contrato de alquiler, dejando así vía libre al comprador para que ocupe la vivienda o que disponga de ella como quiera.

El importe de la indemnización no está estipulado en ninguna ley. Lo que se hace en estos casos es negociarlo con el inquilino, aunque en general hablamos de una cantidad equivalente a uno o dos meses de renta (sin contar la devolución de la fianza). El concepto de la indemnización son las molestias que le causa al inquilino la venta del piso, y todo lo que supone tener que encontrar una nueva vivienda.

Aunque no existe la obligación legal de indemnizar al inquilino, sí podría fijarse mediante una cláusula. Es decir, el contrato puede recoger la obligación de indemnizar al inquilino si el propietario vende el piso. En este caso, se trataría de un incumplimiento del contrato por parte del propietario, lo que hace procedente el pago de una indemnización como en otros casos de incumplimiento.

¿Qué ocurre si el inquilino no acepta una indemnización?

Lo cierto es que el inquilino no está obligado a aceptar la indemnización salvo que así lo estipule el contrato. Por tanto, si el inquilino rechaza la indemnización para abandonar la vivienda, el propietario podrá venderla, pero el comprador deberá respetar el contrato de alquiler actual hasta que cumpla su duración mínima de cinco años.

Si el contrato original se firmó por una duración superior a los cinco años y la venta se produce pasado el quinto, el comprador podrá rescindir el contrato de alquiler o no según su condición de comprador con buena fe o sin buena fe, como explicamos en nuestro artículo sobre la compraventa de una vivienda alquilada.

En cualquier caso, lo que nunca deberá hacer el propietario (ni el antiguo ni el nuevo) es recurrir a coacciones para forzar la marcha de un inquilino que decide seguir residiendo en la vivienda (corte de suministros, amenazas, etc.), ya que estas acciones pueden considerarse de carácter delictivo y no harían más que entorpecer o alargar la venta de la vivienda.

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Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

Cataluña aplicará el índice de precios del alquiler en sus zonas tensionadas

Actualidad mercado inmobiliario

Después de que la Generalitat y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) alcanzaran un acuerdo histórico, Cataluña será la primera comunidad autónoma en aplicar el índice de referencia de precios del alquiler, según lo establecido en la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023.

El índice, aprobado por el Gobierno central el pasado 27 de febrero, permitirá regular los alquileres en las zonas tensionadas de Cataluña por un periodo de tres años, prorrogables anualmente siempre que se sigan dando las condiciones para mantener la categorización de zonas tensionadas.

Índice de contenido

  1. El contexto de la medida
  2. Municipios afectados y alcance de la medida
  3. ¿Qué supone para los propietarios la declaración de zonas tensionadas?
  4. ¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?
  5. Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña
  6. Reacciones y preocupaciones
  7. ¿Una medida que sentará precedentes?

El contexto de la medida

Tras las negociaciones de los meses pasados entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y la Generalitat, donde hablaron acerca de los detalles y del impacto de las medidas, el Gobierno central dio a conocer el índice de precios el pasado día 27 de febrero, cuya aplicación será efectiva a partir del 13 de marzo de 2024.

La Generalitat, que ya había elaborado una lista con un total de 140 municipios con zonas tensionadas, podrá aplicar estos límites en los precios del alquiler, lo que afectará, entre muchos otros municipios, a las cuatro capitales catalanas y a zonas metropolitanas de Barcelona.

Municipios afectados y alcance de la medida

Como establece la nueva Ley de Vivienda, para declarar una zona tensionada debe cumplirse uno de estos dos criterios:

  • Que el precio de alquiler o de compra de las viviendas haya aumentado como mínimo 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • Que el coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, sea superior al 30% de la renta media de los hogares.

Según estas condiciones, entre los municipios tensionados se encuentran las cuatro capitales, Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de los principales municipios del Área Metropolitana de Barcelona, como Hospitalet de Llobregat, Terrassa, Badalona, Sabadell, Mataró y Santa Coloma de Gramenet. A ellos se sumarán otros municipios provinciales, como Manresa, La Garriga y Berga.

Igualmente, son zonas tensionadas la mayoría de municipios costeros (junto con Reus) que van desde Amposta hasta Lloret de Mar, lo que representa un alto porcentaje del litoral catalán. En cuanto a la provincia de Girona, en la lista de zonas tensionadas están, entre otros, Ripoll, Olot, Banyoles, Figueres y Palamós.

Los propietarios con viviendas en estos municipios no podrán aumentar las rentas de manera arbitraria, aunque, como veremos después, no todos los propietarios resultarán afectados en igual medida.

Abajo puedes consultar los municipios incluidos en la lista de zonas tensionadas declaradas por la Generalitat de Cataluña.

¿Qué supone para los propietarios la aplicación del índice de referencia?

Si eres propietario de una vivienda en una de las zonas que serán declaradas tensionadas en Cataluña, y según el índice de precios del alquiler, esto te afectará en función de diferentes factores. En resumen:

  1. Las limitaciones a los precios de los alquileres se aplicarán a los nuevos contratos firmados a partir de la declaración de zona tensionada. Es decir, los contratos de alquiler firmados con anterioridad a esa fecha (por ejemplo, en 2023) no se verán afectados por estas medidas, más allá de la actualización máxima del 3% fijada por el Gobierno central para todo 2024.
  2. Los pequeños propietarios (dueños de menos de cinco viviendas) que firmen nuevos contratos deberán fijar el precio del alquiler en el valor que tenía el anterior más la actualización aplicada del 3%, y esto aunque el nuevo importe supere el máximo permitido según el índice en su caso. Sin embargo, si la vivienda no hubiera estado alquilada en los últimos 5 años, el propietario podrá fijar la renta que desee, siempre que no supere el precio máximo de mercado, calculado en función del índice de referencia de precios de alquiler.
  3. Por su parte, los grandes propietarios (dueños de 5 viviendas o más) no podrán en ningún caso establecer la renta que deseen independientemente de que estuviera alquilada o no en los últimos 5 años.
Para saber cuál es el rango de precios al que alquilar una vivienda, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición el Sistema Estatal de Referencia de los Precios de Alquiler de Vivienda (puedes consultarlo aquí), donde deberás indicar los datos de nuestra vivienda para obtener el precio mínimo y máximo.

¿Se puede aumentar el precio del alquiler por encima de este límite?

Se podrá aumentar el precio del nuevo contrato un 10% sobre el precio anterior cuando:

    • Se firme un contrato por un periodo de 10 años
    • Se hayan realizado en la vivienda obras de:
      • Rehabilitación, que incluyen la renovación de las instalaciones de la vivienda, como la instalación eléctrica, la instalación de gas o la instalación de calefacción.
      • Mejora, que incluyen la mejora de la habitabilidad de la vivienda, como la instalación de ascensor, la reforma del baño o la reforma de la cocina.
      • Accesibilidad, que incluyen la adaptación de la vivienda para personas con discapacidad.
      • Ahorro energético, que incluyen la instalación de sistemas de climatización o de aislamiento térmico.

Si ya has publicado tu anuncio sobre el alquiler de tu vivienda, deberás tener en cuenta todo lo anterior para modificar el precio, si fuera necesario, en vistas de la inminente declaración de las zonas tensionadas en Cataluña.

Sanciones por no cumplir la regulación de precios en Cataluña

Los propietarios que incumplan la regulación de precios en Cataluña se enfrentan a sanciones que pueden alcanzar los 90.000 euros.

La Ley de Vivienda de Cataluña, que establece la regulación de precios, prevé las siguientes sanciones para los propietarios que incumplan la normativa:

  • Multa de entre 3.000 y 90.000 euros, dependiendo de la gravedad de la infracción.
  • Prohibición de alquilar la vivienda durante un periodo de entre 3 y 12 meses.
  • Inhabilitación para ser administrador de fincas durante un periodo de entre 3 y 12 meses.

La sanción se aplicará por cada vivienda que se encuentre en situación de incumplimiento.

La Generalitat de Cataluña será la encargada de imponer las sanciones. Para ello, podrá iniciar un procedimiento sancionador de oficio o a raíz de una denuncia presentada por un inquilino o por la Agencia Catalana del Consumo.

En el caso de que la sanción sea impuesta a un propietario que sea persona física, podrá recurrirla ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

Reacciones y preocupaciones

A pesar del acuerdo alcanzado recientemente, la Generalitat había presentado un recurso de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional contra la Ley de Vivienda por invasión de competencias autonómicas.

Algunos expertos en el mercado de alquiler ya mostraron su preocupación por las medidas recogidas en la Ley de Vivienda actual, especialmente, como es en este caso, el tope a los precios. Para varios expertos, las experiencias anteriores en otros países provocaron una disminución de la oferta y un aumento de los precios a pesar de que, sobre el papel, estaban limitados.

La aplicación de esta medida en Cataluña será seguida de cerca para evaluar sus efectos en el mercado de alquiler y determinar si es una solución efectiva para abordar los desafíos en el acceso a la vivienda en la comunidad. A medida que se desarrolle este proceso, se espera un debate continuo sobre la eficacia y las implicaciones de la regulación de precios en otras partes de España.

¿Una medida que sentará precedentes?

En este punto, cabría preguntarse si las medidas adoptadas en Cataluña podrían extenderse a otras autonomías del territorio español. Sin embargo, la competencia para declarar zonas tensionadas recae únicamente en las comunidades autónomas, por lo que, en esa decisión, es probable que intervengan intereses de tipo político. Por ejemplo, Díaz Ayuso ya anunció hace meses que no declararía ninguna zona tensionada en Madrid ni en su Comunidad.

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Aunque nadie pueda asegurar a ciencia cierta cómo será la realidad del mercado del alquiler con la aplicación de estas medidas, poner en alquiler un piso en Barcelona o en otros municipios con gran demanda seguirá siendo una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes.

En Wolo ofrecemos a los propietarios una forma de alquiler seguro, gracias a nuestro exclusivo servicio de Alquiler Garantizado, y la búsqueda de inquilinos ideales para su vivienda.

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Qué gastos se desgravan en el alquiler

Desgravarse el alquiler: ¿qué puedes deducirte como propietario en la renta de 2024?

Inversión y rentabilidad del alquiler

La Agencia Tributaria es como San Pedro: antes o después, siempre tendremos que rendir cuentas ante ellos. En el caso de Hacienda, estas cuentas son literales, ya que debemos declarar todos los ingresos que hayamos tenido a lo largo del año fiscal (2024 en este caso), y el dinero que percibes por alquilar tu piso no es una excepción.

Sin embargo, y a pesar de que así lo hemos indicado en el título de este post de Wolo, la realidad es que desgravar y deducir son conceptos muy parecidos, pero no son exactamente lo mismo. Por eso, empezaremos viendo la diferencia entre ellos antes de hablar de los gastos que puedes desgravarte como propietario de una vivienda alquilada.

  1. Desgravar y deducir, ¿qué diferencia hay?
  2. ¿Qué gastos puedes desgravarte por alquiler de tu vivienda en 2024?
  3. ¿Y el inquilino, puede desgravarse algo?

Desgravar y deducir, ¿qué diferencia hay?

Los impuestos se aplican (suman o restan) sobre una cantidad de dinero, que es lo que se conoce como base imponible. Por ejemplo, el 21% de IVA sobre el precio de un producto que no tiene el reducido: si el precio libre de impuestos del producto es 100€ (base imponible), el precio de venta al público será de 121 €.

Desgravar y deducir impuestos consiste en la misma acción, que es restar impuestos que se aplican a la base imponible, pero hay un matiz: mientras que desgravar es restar la cantidad total que se ha pagado, deducir es restar una parte, normalmente expresada en porcentajes.

Pensemos en el caso de una herencia recibida, 50000€. Pagar el funeral del fallecido desgrava, por lo que, si nos gastamos 5000€ en él, la base imponible sobre la que se aplicarán los impuestos correspondientes será de 45000€ (50000€ – 5000€). Normalmente, desgravar hace referencia a gastos que tenemos.

Ahora, pensemos en una donación que hacemos, y que podemos deducirnos de nuestra declaración de la renta. En este caso, no restamos el importe total de la donación a nuestra base imponible, sino que restamos el porcentaje determinado de ese tipo de donación.

Por tanto, cuando hablamos de qué puedes desgravarte como propietario por el alquiler de tu piso, nos referimos a aquellas cantidades de dinero que has pagado y que puedes descontar del importe bruto anual que has recibido por parte de tu inquilino. Y, cuando hablamos de deducir el alquiler, nos referimos al porcentaje que Hacienda te permite descontar sobre la base imponible una vez aplicadas las cantidades desgravadas.

Ahora sí…

¿Qué gastos puedes desgravarte por alquiler de tu vivienda en 2024?

Poner tu vivienda en alquiler es una manera excelente de obtener ingresos pasivos mes a mes. Pero ser el propietario también conlleva algunos gastos, muchos de los que, por suerte, puedes desgravarte a la hora de declarar el alquiler en tu renta. Veamos cuáles son estos gastos:

1. Impuestos y tasas

El primer impuesto que puedes desgravarte como propietario es el IBI, ya que lo más normal es que sea el propietario quien pague el IBI en un contrato de alquiler.

Otros impuestos desgravables son las tasas municipales de limpieza, basura, alumbrado o agua. Pero hay que tener en cuenta que no son desgravables los incrementos de estos impuestos derivados de multas o sanciones.

2. Gastos de conservación y de reparación de la vivienda

El propietario debe costear algunas de las obras que se hacen en el piso alquilado. Son, concretamente, las obras que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad (conservación) y las reparaciones necesarias, desde el cambio de electrodomésticos hasta la pintura de las paredes.

Aquí también entra un gasto indirecto relacionado con la conservación/reparación del inmueble como es el seguro de hogar, cuyo importe anual también puedes desgravarte en la renta.

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3. Intereses de la hipoteca

Si tienes en propiedad un piso del que todavía estás pagando la hipoteca, debes saber que también puedes desgravártela. Ojo, nos referimos a los intereses que pagas por la hipoteca al banco, no al importe total del préstamo.

4. Gastos de la comunidad

Como ocurre con el IBI, los gastos de la comunidad suelen correr a cargo del propietario. Son los gastos que se destinan a los servicios comunes del inmueble, como la luz de la escalera, el agua (si existe contador comunitario), conserje (si existe), mantenimiento del ascensor, seguro de la comunidad, etc. También puedes incluir en la declaración los gastos extraordinarios que haya habido, las clásicas derramas.

5. Amortización de bienes inmuebles

La amortización de bienes inmuebles supone el 3% sobre el valor catastral de la vivienda, así como de los bienes muebles. Si alquilas el piso con muebles, esto se amortizará un 10% por cada año de alquiler transcurrido.

6. Gastos del contrato de alquiler

Por último, también son desgravables los gastos derivados del propio contrato de alquiler. No hay unas tasas fijas en todo el territorio, y es común que pagues más si alquilas tu piso en Madrid o si alquilas tu piso en Barcelona, dos de las ciudades con los precios del alquiler más altos de España.

Si has recurrido a agencias o plataformas inmobiliarias, la comisión que cobran también podrás desgravártela, siempre que la hayas pagado tú y no el inquilino (tal como recoge la ley de vivienda aprobada en 2023).

Una vez reúnas y sumes el importe anual que te han supuesto estos gastos, deberás restarlo al dinero que has recibido por el alquiler para obtener la base imponible sobre la que deducirte el 60% por alquiler de vivienda habitual del inquilino. Recuerda que en este post te damos toda la información sobre cómo hacer la declaración del alquiler.

¿Y el inquilino, puede desgravarse algo?

Los inquilinos que tengan un contrato de alquiler firmado antes del 1 de enero de 2015 pueden deducirse el importe del alquiler, es decir, descontar un porcentaje de la cantidad anual que han pagado. Sin embargo, los contratos firmados con fecha posterior no disfrutan de esta deducción estatal, aunque sí de las diferentes deducciones autonómicas.

El porcentaje de estas deducciones, que varía según la comunidad autónoma, se fija según diferentes factores, como la edad del inquilino, el importe del alquiler, si el inquilino vive solo o no, la ubicación de la vivienda (si es medio urbano o rural), etc.

Alquila tu vivienda sin preocupaciones

Como dijimos más arriba, alquilar tu vivienda es la opción perfecta para obtener beneficios mes a mes. Sin embargo, tu dinero estará asegurado siempre que recurras a agencias y plataformas inmobiliarias que te ofrezcan formas de alquiler seguro.

En Wolo, a diferencia de las plataformas que ofrecen seguros de alquiler llenos de letra pequeña, te ofrecemos nuestro Alquiler Garantizado, un servicio con el que cobrarás pase lo que pase, puntualmente y sin periodos de espera ni de carencias. Te lo explicamos bien claro:

  • Si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y reclamamos el importe al inquilino. Si persiste en el impago, iniciamos el proceso de desahucio.
  • Recibirás tu dinero puntualmente mes a mes. Automáticamente, sin esperas ni excusas.
  • Nos ocupamos de todo el proceso que supone alquilar tu piso (tasación, anuncio, búsqueda y evaluación de inquilinos…), para que tú solo tengas que revisar y firmar el contrato definitivo.
  • Tendrás acceso a una plataforma online, 24 horas al día, desde la que podrás realizar siempre un seguimiento del alquiler, así sabrás en todo momento qué ocurre con tu dinero.

¿Quién no querría alquilar su vivienda con la tranquilidad de que va a recibir su dinero todos los meses? ¡Haz clic en el botón, rellena el formulario y vente a la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país!

Quiero mi alquiler garantizado
El build to rent en España

El «build to rent»: ¿una tendencia en auge?

Actualidad mercado inmobiliario

En los últimos años, el “build to rent” ha cobrado más fuerza en España. De hecho, pocos son los meses en los que no escuchamos noticias acerca de esta tendencia en el sector inmobiliario. Sin embargo, es un concepto que todavía se les escapa a muchos usuarios, tanto propietarios como inquilinos, por lo que en este artículo vamos a explicar las claves de este modelo de inversión inmobiliaria.

¿Qué significa el “build to rent”?

El “build to rent” surgió en España hace pocos años, sobre todo a raíz de la pandemia, pero es una práctica de largo recorrido en Reino Unido y en Estados Unidos.

Como se deduce, “build to rent” es una expresión de origen inglés que significa “construir para alquilar”, es decir, invertir en construir nuevas propiedades residenciales que serán destinadas exclusivamente al alquiler, no a la venta. Estos alquileres, además, están pensados para que no tengan mucha rotación, esto es, que el cambio de inquilinos no sea constante.

A diferencia de los alquileres tradicionales, en donde existe la figura del casero, las viviendas del modelo “build to rent” son mantenidas por los inversores (propietarios de todo el inmueble), y las alquilan directamente a inquilinos de todo tipo, desde jóvenes recién emancipados hasta familias con hijos.

Ventajas del “build to rent”

En primer lugar, en el contexto de España, nos encontramos en un mercado del alquiler donde la demanda supera con creces la oferta. Al invertir en viviendas destinadas solo a alquiler, el “build to rent” serviría para reducir la brecha demanda-oferta, lo que, sobre el papel, ayudaría a la bajada de precios (al aumentar la oferta, manteniéndose la demanda, el coste de alquilar una vivienda sería inferior).

Otro de los aspectos ventajosos del “build to rent” es que crearía viviendas de nueva construcción en un parque inmobiliario en gran parte envejecido, donde un alto porcentaje de viviendas puestas en alquiler son de segunda mano o no cuentan con las comodidades que busca el nuevo perfil de inquilino.

Por último, los proyectos de “build to rent” tienen muy presente la ubicación, por lo que priorizan la construcción en zonas bien situadas, cercanas a comercios, medios de transporte, etc. Su objetivo es aumentar la oferta en los grandes núcleos urbanos (Madrid, Barcelona, Sevilla…), donde más escasean las viviendas en alquiler.

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Desventajas del “build to rent”

El modelo del “build to rent” también presenta algunas desventajas para los inversores.

La primera es el encarecimiento de los materiales, incluso su ausencia, debido a los altos niveles de inflación que hemos vivido en los últimos meses. Esto crea incertidumbre en los inversores, no solo por el aumento de la inversión, sino también por los plazos de ejecución.

En segundo lugar, hay que mencionar la falta de suelo urbanizable. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, y el destape de los sucesivos casos de corrupción, muchos políticos han preferido mantenerse alejados para disipar cualquier sospecha de corrupción urbanística. La traducción de esto es una menor disponibilidad de suelo urbanizable y, debido a la ley de oferta y demanda, el encarecimiento del poco disponible que hay en la actualidad.

En tercer y último lugar, el “build to rent” también se enfrenta a la incertidumbre jurídica, especialmente después de la aprobación de la última ley de vivienda en mayo de 2023, entre cuyas medidas está la limitación de precios del alquiler en las zonas tensionadas. No obstante, hay que recordar que son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia exclusiva de declarar estas zonas, por lo que aquí entrarán en juego factores políticos y partidistas.

Por ejemplo, tanto el alcalde como la presidenta de la comunidad, ya dejaron claro en varias ocasiones que no declararán ninguna zona tensionada en Madrid, así que, a priori, la rentabilidad del “build to rent” para los inversores y de los propietarios que alquilen su piso en Madrid está garantizada.

A pesar de estos desafíos, los proyectos de “build to rent” ya iniciados no parecen estar en riesgo de paralización, pero sí habrá inversores dubitativos a la hora de comenzar nuevos proyectos, sobre todo por la falta de seguridad jurídica que hemos dicho en el punto anterior.

En cualquier caso, y aunque actualmente en España el “build to rent” no esté atravesando su mejor momento, podría ser una de las soluciones para oxigenar el mercado del alquiler en nuestro país. Su compresión, su adaptación y la superación de sus desafíos serán fundamentales para seguir implementando este modelo de negocio que beneficia no solo a grandes inversores, sino también a los inquilinos de a pie, que disfrutarían de mayor oferta y de la consecuente bajada de los alquileres.

Como la agencia inmobiliaria online mejor valorada del país, en Wolo seguiremos atentos a toda la actualidad sobre el mercado inmobiliario para mantenerte siempre informado y ofrecerte una manera transparente y segura de alquilar tu vivienda con nuestros servicios de Alquiler Garantizado y búsqueda de los mejores inquilinos.

¿Qué es Wolo?
Dos personas decidiendo sobre el alquiler con opción a compra

El alquiler con derecho a compra: ¿es conveniente hacerlo?

Inversión y rentabilidad del alquiler

El alquiler con derecho a compra es una modalidad de contrato muy interesante para los inquilinos que, aun careciendo de los ingresos necesarios, quieren comprarse una vivienda a medio-largo plazo. Pero también tiene algunas ventajas para el propietario de la vivienda, como veremos a lo largo de este post donde te damos toda la información sobre la opción del alquiler con derecho a compra.

¿En qué consiste el alquiler con derecho a compra?

El alquiler con derecho a compra consiste en que el inquilino vive en el piso y paga las mensualidades al propietario, como un alquiler al uso. Sin embargo, pasado un tiempo pactado con el propietario, el inquilino tendrá derecho a comprar el piso y descontar total o parcialmente las cuotas que ha pagado en concepto de alquiler.

Es decir, para el inquilino, es una manera de evitar que su dinero caiga en saco roto, aquello de que “vivir de alquiler es tirar el dinero”, una idea bastante extendida en España entre las personas de mayor edad.

¿Qué peculiaridades tiene el contrato de alquiler con opción a compra?

Este tipo de contrato es algo más complejo que un contrato de alquiler normal, ya que, en realidad, es un contrato doble: por un lado, existe el contrato de alquiler y, por el otro, el contrato de compraventa de la vivienda.

El contrato de alquiler

En el contrato de alquiler deberá aparecer la información habitual (precio del alquiler, plazos de tiempo para pagar, etc.), así como la duración del alquiler y el plazo estimado para ejercer el derecho a compra.

El contrato de compraventa

En cuanto al contrato de compraventa, debe mostrar la voluntad de ambas partes para realizar esta operación, indicando el precio de venta de la vivienda, porcentaje fijo o variable de las cuotas de alquiler que se descontarán de dicho precio y la prima que deberá pagar el inquilino interesado en adquirir la vivienda en el futuro (lo veremos más abajo).

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

Ventajas

Ahorro a la hora de comprar la vivienda

Más que un ahorro real, es el “pago gradual de la vivienda a través del alquiler”. Efectivamente, las cuotas del alquiler pagadas durante años se descuentan, total o parcialmente, del precio de venta de la vivienda, por lo que comprar la vivienda resulta mucho más fácil desde el punto de vista económico.

Facilidad de financiación

Esta ventaja está directamente relacionada con la anterior, ya que las entidades bancarias ven con buenos ojos que el inquilino ya haya pagado una parte de la vivienda a través de las cuotas del alquiler. Por tanto, el inquilino lo tendrá más fácil a la hora de solicitar una hipoteca para pagar el resto de la vivienda.

Desventajas

Bloqueo de precios

En realidad, el bloqueo del precio es un arma de doble filo, no solo para el inquilino, sino también para el propietario. El bloqueo de precios significa que el precio de compraventa se define inicialmente en el contrato y no podrá modificarse.

En otras palabras, si el mercado de vivienda se encarece, esto será un alivio para el inquilino, mientras que, si se abarata, tendrá que adquirir la vivienda al precio (superior) pactado en origen con el dueño.

Pago de la prima por opción a compra

La prima por opción a compra tiene un funcionamiento similar al de la fianza en los alquileres. Se trata de una cantidad de dinero que el inquilino debe desembolsar al propietario de la vivienda (no es obligatorio, pero sí frecuente), como manera de demostrarle que su intención de comprar la vivienda es seria. De hecho, si finalmente el inquilino no compra, perderá esta prima (como ocurre con la señal en los contratos de arras).

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Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

Ventajas

Recibe liquidez por adelantado

El pago de la prima inicial permite al propietario disponer de liquidez en el acto, lo que, sumado a las mensualidades del alquiler, suponen unos ingresos considerables. Además, es importante saber que, si el inquilino finalmente no compra, el propietario podrá quedarse no solo con la prima, sino también (y lógicamente) con todas las cuotas pagadas en concepto de alquiler/compra.

Beneficios fiscales

La otra gran ventaja para el propietario es que disfrutará de ciertos beneficios fiscales; concretamente, podrá deducirse seguros de hogar, gastos de la comunidad, suministros y otros gastos que tengan que ver con el mantenimiento del inmueble.

Desventajas

Bloqueo de precios

Como dijimos en el caso del inquilino, el bloqueo de precios también supone una desventaja para el propietario, con la diferencia de que lo que es una ventaja para el inquilino es una desventaja para el propietario.

Es decir, si los precios de vivienda suben, el propietario no podrá vender al precio actual del mercado, sino al precio inicialmente pactado con el inquilino. Por el lado contrario, si los precios bajan, podrá vender a un precio superior al que la vivienda tendría en las circunstancias actuales del mercado.

En este sentido, por último, hay que aclarar que el precio del alquiler sí que puede variar en función de los índices de referencia (como el 3% máximo en 2024).

Recibo gradual del dinero

Otra de las desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario es que no recibe de golpe la cuantía que recibiría si vendiera directamente, es decir, sin pasar por un contrato de opción con derecho a compra. Esta desventaja es especialmente importante cuando el propietario necesita de mucha liquidez de forma inmediata (por ejemplo, para comprar otra vivienda).

Tributación de la prima

La prima pagada por el inquilino pasa a formar parte de la base imponible del IRPF, y esto podría aumentar el tipo medio del gravamen. La única forma de “escapar” de esto es que el inquilino compre la vivienda el mismo año en que se inicia el contrato de alquiler, pero no es algo común.

Imposibilidad de realizar la venta a otra persona

Por último, hay que decir que, mientras el contrato con opción a compra esté vigente, el propietario no puede vender la vivienda a una tercera persona. Tampoco podrá alquilarla ni cederla.

La verdad es que, como ocurre en otras operaciones inmobiliarias (por ejemplo, si vender o alquilar un piso), la decisión de realizar un contrato de alquiler con opción a compra la mayoría de veces recae en la situación personal de cada uno, más allá de las ventajas y los inconvenientes que tenga.

Alquila tu piso sin preocuparte por los impagos

Dicho esto, alquilar tu vivienda siempre es una excelente manera de generar ingresos pasivos mes a mes. Para hacerlo, lo ideal es recurrir a Wolo, la única agencia en España que te ofrece un servicio de alquiler seguro con el que estarás 100% protegido de los posibles impagos:

  • Si tu inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti y reclamamos el importe al inquilino. Si persiste en el impago, iniciamos el proceso de desahucio.
  • Recibirás tu dinero puntualmente mes a mes. Automáticamente, sin esperas ni excusas.
  • Nos ocupamos de todo el proceso que supone alquilar tu piso (tasación, anuncio, búsqueda y evaluación de candidatos…), para que tú solo tengas que revisar y firmar el contrato definitivo.
  • Tendrás acceso a una plataforma online, 24 horas al día, desde la que podrás realizar siempre un seguimiento del alquiler, así sabrás en todo momento qué ocurre con tu dinero.

No solo somos una agencia de alquiler de pisos, también puedes vender tu piso con nosotros, mediante una comisión fija + IVA, sin fluctuaciones según el lugar o el tipo de vivienda que quieras vender.

Si todavía no has oído hablar de Wolo, haz clic en el botón, rellena el formulario y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

Quiero mi alquiler asegurado
El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar

El contrato de arras: lo que debes saber antes de firmar

Compraventa de vivienda

Dentro de la compraventa de una vivienda, uno de los documentos que suelen firmarse es el contrato de arras. Al hacerlo, el vendedor y el comprador se aseguran la operación antes de formalizar el contrato de compraventa propiamente dicho.

Aunque no es una fórmula especialmente difícil, sí que hay algunos puntos que debes saber tanto si estás pensando en comprar como en vender tu piso o casa. Sigue leyendo, que te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento de carácter privado que firman el vendedor y el comprador de la vivienda como paso previo a la firma del contrato definitivo. Es, digamos, una garantía, un preacuerdo escrito por el que el vendedor se compromete a vender y el comprador, a comprar. De hecho, en caso de que uno u otro decida no realizar la operación final, sufrirá ciertas penalizaciones.

¿Por qué se firma un contrato de arras?

Como es un documento vinculante, las arras de compraventa se firman cuando el vendedor ha encontrado un comprador ideal y el comprador quiere asegurarse de que deje de anunciar la vivienda mientras busca la hipoteca con las mejores condiciones, un trámite que podría alargarse varias semanas.

¿Qué información debe incluir el contrato de arras?

La información mínima que el contrato de arras debe incluir es la siguiente:

  • Datos personales: se deben recoger los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
  • Datos de la vivienda: características de la vivienda, dirección, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y cualquier otro documento referido al bien en cuestión.
  • Precio: el precio final por el que el comprador adquirirá la vivienda. Igualmente, hay que incluir de qué gastos se hará cargo el vendedor y de cuáles el comprador (impuestos por venta de vivienda, notaría, agencia, etc.).
  • Señal: la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor en concepto de arras. Esta cantidad se descontará del precio de venta final.
  • Tiempo: plazo de tiempo máximo en el que se firmará el contrato definitivo de compraventa.
  • Penalizaciones: consecuencias para el vendedor y para el comprador en caso de que finalmente se echen atrás en la operación.
  • Firma: del vendedor y del comprador. En el caso de los matrimonios, según el régimen económico que tengan (gananciales o separación), también será necesaria la firma del cónyuge.
Vender o alquilar piso con Wolo

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos de arras: penitenciales, penales y confirmatorias, cada una de ellas con diferentes consecuencias si las partes no formalizan el contrato final.

Arras penitenciales

El contrato de arras penitenciales es el más común, ya que da a las partes la opción de desistir de la compraventa. Con este tipo de arras, si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador el doble de la señal, mientras que, si es el comprador, perderá el dinero pagado al vendedor.

Arras penales

Al contrario de las penitenciales, las arras penales sirven para garantizar la operación de compraventa. La parte afectada podrá solicitar una indemnización y exigir el cumplimiento del contrato. Así, además de lo anterior, si quien incumple es el vendedor, deberá devolver la señal; si es el comprador, la perderá.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son las que se aplicarán si el contrato no especifica nada al respecto. En este tipo de arras, que también buscan asegurar la venta de la vivienda, el afectado tiene dos opciones: bien exigir el cumplimiento de lo acordado, bien solicitar una indemnización por daños y perjuicios, aunque para ello es necesario interponer una demanda judicial.

¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?

La señal que entrega el comprador al vendedor oscila entre el 5% y el 15% del precio total de venta, aunque lo más común es pagar un 10%. Esa cantidad, como antes dijimos, se descontará del precio final, ya que se considera un anticipo.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

Al igual que ocurre en otras operaciones, firmar un contrato de arras no es obligatorio, pero sí es lo más recomendable. En general, suele ser el vendedor quien lo pide, pero el comprador también puede solicitarlo.

En cualquier caso, mediante el contrato de arras los dos manifiestan su compromiso de finalizar el contrato de compraventa, mayor o menor según el tipo de arras que decidan acordar.

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Si ya has decidido que quieres vender tu vivienda, ahora tienes la posibilidad de hacerlo sin pagar comisiones variables.

En Wolo nos ocupamos de vender tu piso o tu casa en solo 45 días, con una comisión fija + IVA. Desde la tasación hasta enviarte el contrato final para que lo revises y lo firmes, nos hacemos cargo de todo el proceso que supone vender una vivienda, ahorrándote tiempo y quebraderos de cabeza.

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Quiero vender mi piso
¿Qué hay que hacer para alquilar un piso en Madrid?

¿Cómo alquilar tu piso en Madrid de forma legal y con tranquilidad?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Como capital de España, poner en alquiler un piso en Madrid es una excelente manera de obtener beneficios pasivos cada mes, más teniendo en cuenta que es poco probable que se apliquen los límites al precio del alquiler recogidos en la nueva ley de vivienda aprobada en mayo de este año.

Las dudas de muchos propietarios tienen que ver con el proceso que hay que seguir, la legislación vigente, los impuestos que se deben pagar, cómo encontrar a los inquilinos ideales y otras cuestiones que resolveremos en este artículo.

Por tanto, si eres el propietario y estás planteándote alquilar tu piso en Madrid, toma nota y descubre cómo alquilar tu piso en la capital de manera legal y sin preocuparte por los impagos.

La legislación en materia de alquileres urbanos

El código legislativo que regula la relación propietario-inquilino es la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque de algunas mínimas cuestiones se encarga el Código Civil. Ambos se aplican en todo el territorio español, no solo en Madrid.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como decimos, establece cuáles son las obligaciones y los derechos tanto del propietario como del inquilino, regulando así la gran mayoría de supuestos que pueden darse en este tipo de relaciones contractuales. Como propietario de la vivienda, es importante que conozcas cuáles son los principales artículos de la LAU, así sabrás cómo actuar en todo momento.

Por ejemplo, debes saber que, como propietario, tienes derecho a cobrar el alquiler desde el primer día y dentro del plazo de tiempo fijado por el contrato, sin demoras y sin excusas. Si no fuera así, podrías iniciar los trámites para desalojar al inquilino. Otro punto importante es que puedes recuperar la vivienda cumplido el primer año de contrato, siempre que vaya a convertirse en tu residencia habitual o bien en la de tus padres o tus hijos/hijastros.

Por el lado contrario, también tienes una serie de obligaciones. Entre las más importantes, hay que mencionar la obligación de mantener la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad, el compromiso de respetar la intimidad del inquilino y, no lo olvides, declarar a Hacienda el dinero que percibes por el alquiler.

Como son muchos los derechos y las obligaciones de cada uno, puedes consultar los principales puntos de la LAU en este otro artículo.

Documentación necesaria para alquilar un piso en Madrid

La documentación necesaria para alquilar un piso en Madrid se divide entre documentos que hacen referencia a ti como propietario y otros que son relativos a la propia vivienda.

Los documentos que hacen referencia al propietario son el título de propiedad, conocido como “escrituras”, y, por supuesto, el Documento Nacional de Identidad que te identifica físicamente.

Por otra parte, los documentos que hacen referencia a la vivienda y que debes aportar son:

  • Licencia de primera ocupación: la Comunidad de Madrid es una de las pocas donde se solicita la licencia de primera ocupación. En el resto de ellas, lo que se pide es la cédula de habitabilidad, pero ambos documentos cumplen una función similar, que es la de asegurar que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada (superficie, distribución, luz…). Te damos más información sobre la licencia de primera ocupación en este post.
  • Certificado energético: el certificado energético es la etiqueta (que da fe del informe completo) que indica el consumo de energía de la vivienda y sus emisiones de CO2. Desde 2013 es obligatorio contar con este documento a la hora de alquilar una vivienda.
  • Facturas de suministros e IBI al corriente de pago: el piso no debe tener “cargas”, concretamente, suministros pendientes de pago o el impuesto del IBI. En este punto, lo normal es que el propietario del piso alquilado pague el IBI, pero también tienes la opción de indicar en el contrato que será el inquilino quien lo haga.

Estudiar el precio del mercado del alquiler en Madrid

Como dijimos al principio, Madrid y su comunidad no parecen candidatas a ver sus precios de alquiler limitados por la nueva ley de vivienda. Es decir, no habrá zonas tensionadas en Madrid donde, según ciertos criterios, los propietarios deban establecer un alquiler máximo.

La traducción de esto es que podrás fijar el precio del alquiler libremente, teniendo en cuenta que:

  • Si fijas un precio demasiado bajo dentro del mercado, tendrás muchos candidatos, pero tu rentabilidad será inferior.
  • Si fijas un precio demasiado alto, obtendrás más rentabilidad, pero posiblemente te resulte más difícil encontrar inquilinos.

Por tanto, lo mejor es estudiar el mercado del alquiler para ver cuáles son los precios que el resto de propietarios fijan para sus viviendas ubicadas en la misma zona donde tienes la tuya. Una manera, por ejemplo, es consultar los anuncios en los diferentes portales inmobiliarios que anuncian pisos en alquiler en Madrid.

Hay que recordar que, aunque Madrid no tenga zonas tensionadas, la actualización del precio del alquiler sí está limitada en todo el territorio para este 2024. Así, los contratos que se renueven en 2024 podrán subirse como máximo un 3%, pero esto solo se aplica en los contratos ya existentes, no en el precio del alquiler inicial de un nuevo contrato.

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Crear y difundir un anuncio atractivo para los candidatos

Una vez reunidos los documentos necesarios y decidido el precio al que quieres alquilar tu piso en Madrid, lo siguiente es elaborar un anuncio que llame la atención de los potenciales inquilinos.

Tomar fotografías profesionales, con buena iluminación y desde los ángulos que más favorezcan al espacio es clave para elaborar un anuncio de alquiler visualmente atractivo. Es importante tomar las imágenes desde diferentes perspectivas, así no dará la sensación de que estás ocultando algo. Igualmente, además de los planos más generales de la vivienda, también puedes fotografiar aquellos elementos concretos que aporten más valor.

Con las fotografías, la redacción del anuncio también suma puntos a la hora de encontrar a los inquilinos perfectos. Debes pensar en tu candidato ideal y adecuar el texto del anuncio a él, según la edad aproximada, sus gustos, su personalidad. Todo un estudio del “target” al que te diriges.

Hecho esto, tu anuncio ya estará listo, así que solo te quedará difundirlo a través de los portales inmobiliarios. Para ello, lo mejor es contar con la ayuda de agencias de alquiler especializadas, ya que están al día de cuáles son las mejores webs para anunciar tu piso.

Redactar un contrato conforme a la ley

Aunque ninguna ley recoge que es obligatorio firmar un contrato de alquiler, es sin duda la mejor opción, ya que, en el caso de los alquileres “verbales”, sería difícil determinar quién lleva la razón si surge algún problema. Por tanto, nuestra recomendación es que siempre recurras a la modalidad del contrato por escrito, que, de hecho, es lo más común.

El contrato debe incluir todas aquellas cláusulas mínimas estipuladas por la LAU, más aquellas que pueden incluirse libremente dentro de los límites de la propia ley, por ejemplo, la tenencia de mascotas. Al igual que te recomendamos firmar un contrato, también te desaconsejamos que recurras a las plantillas descargables de internet, ya que son modelos estándar que no tienen por qué incluir todas las cláusulas que deseas añadir.

Si olvidas una cláusula, siempre tendrás la opción de incluirla en un anexo al contrato de alquiler, pero lo mejor es incluirlas todas desde cero: si el inquilino no acepta una cláusula a posteriori, no podrás realizar este anexo.

Exige garantías de pago adicionales

El inquilino tiene la obligación de pagar la fianza del alquiler. Por su parte, el propietario está obligado a depositarla en el organismo correspondiente, que, en el caso de Madrid, es el IVIMA.

Sin embargo, además de la fianza, el propietario también puede solicitar al inquilino garantías adicionales, como un depósito de alquiler o incluso un aval bancario. El primero es una cantidad de dinero complementaria a la fianza, un dinero que sí guarda el propietario; el segundo es un producto financiero que el inquilino contrata con su banco, quien de esta forma garantiza al propietario la solvencia económica de su inquilino.

Recurrir a agencias y plataformas inmobiliarias que te aseguren el alquiler

A pesar de solicitar un depósito de alquiler y/o un aval bancario, el propietario así no tiene el alquiler asegurado: el depósito de alquiler puede equivaler como máximo a dos meses de renta, mientras que los avales bancarios rara vez cubren más de un año de contrato, además de las posibles limitaciones legales a la hora de reclamarles el dinero en caso de impago.

Si estás pensando en los seguros de alquiler, tampoco son la mejor opción para alquilar tu piso, pues siempre están sujetos a periodos de carencia, esperas y letras pequeñas.

Por ello, la mejor opción para alquilar tu piso en Madrid y vivir sin miedo a los impagos es el Alquiler Garantizado, un servicio que en España solo te ofrecemos en Wolo. Con nosotros, tienes asegurado el cobro del alquiler todos los meses, de manera puntual y pase lo que pase. En resumen:

  • Te pagamos el alquiler puntualmente si el inquilino no paga, y le reclamamos la deuda a él. Si persiste en el impago, nosotros mismos iniciamos los trámites legales para desalojarlo de tu vivienda.
  • Alquilamos tu vivienda en Madrid en solo 9 días, realizando un estudio de solvencia para elegir al candidato más adecuado.
  • Nos ocupamos de enseñar el piso y de redactar el contrato de alquiler, para que tú solo tengas que revisarlo, hacer las modificaciones que desees y firmarlo. Todo de manera online, sin hacerte perder tiempo en desplazamientos.
  • Tendrás acceso permanente a una plataforma digital donde podrás consultar el estado del pago, así siempre sabrás lo que ocurre con tu dinero (igualmente te avisamos por correo electrónico).

La tendencia al alza de los precios de los alquileres en Madrid y la gran demanda que existe en la ciudad te permitirán alquilar tu vivienda a buen precio y rápidamente.

El momento es ahora: hazlo con Wolo y descubrirás por qué nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

Quiero mi alquiler garantizado en Madrid
Las zonas tensionadas que habría en Madrid ciudad y comunidad

¿Cuáles serían las zonas tensionadas de Madrid?

Actualidad mercado inmobiliario

El pasado 26 de mayo se aprobó la nueva ley de vivienda, un texto con algunos puntos que fueron (y siguen siendo) polémicos. Entre las modificaciones más cuestionadas, encontramos, por ejemplo, el fin de la actualización de los precios del alquiler según el IPC (que solo podrán subirse un 3% en 2024) y la facilitación a la hora de declarar una zona tensionada.

Por su importancia, en este artículo queremos analizar, precisamente, cuáles serían las zonas tensionadas de Madrid en lo que respecta al alquiler, pero antes hay que entender qué son estas zonas y qué supone para propietarios e inquilinos tener una vivienda alquilada en ellas.

¿Qué son las zonas tensionadas?

Una definición simple de zona tensionada es aquella en la que los precios del alquiler de vivienda están disparados, como es el caso de los alquileres de pisos en Madrid. Ahora bien, por “precios disparados”, lo que la nueva ley entiende es lo siguiente:

  • El precio de alquiler o de venta de las viviendas ha aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años previos a la declaración de zona tensionada.
  • El coste medio del alquiler o de la hipoteca, más gastos y suministros básicos, es superior al 30% de la renta media de los núcleos familiares.

Para considerar una zona tensionada, basta con que cumpla una de las dos condiciones de antes. De declararse como tal, el precio de los alquileres estaría regulado. Recuerda que tienes más información en el artículo que publicamos sobre la nueva ley, aquí.

Las zonas tensionadas en Madrid, lejos de la realidad

Quienes pretendan alquilar su piso en Madrid no deberían preocuparse por el tope a los precios que fija la nueva ley. La razón es que son las comunidades autónomas quienes tienen la competencia en materia de vivienda, y tanto el alcalde de la ciudad como la presidenta de la Comunidad de Madrid ya afirmaron que no tienen intención de declarar tensionada ninguna de sus zonas.

Por tanto, como indicamos en el título de este artículo, hay que hablar de las zonas que serían zonas tensionadas, no que efectivamente hayan sido declaradas como tales.

Así, los distritos que verían sus precios limitados son los siguientes, una lista que hacemos en función de cuánto destinan las familias al pago del alquiler.

  • Usera: este distrito registró la mayor subida de precios de toda la comunidad, con un porcentaje de salario destinado al alquiler que supera el 32%.
  • Puente de Vallecas: situado al sureste de la ciudad de Madrid, las familias destinan una media del 31,2% al alquiler.
  • Carabanchel: en él, las familias destinan de media un 30,3% al alquiler, por lo que también sería una zona tensionada en la Comunidad de Madrid.

En el caso de la capital, podrían considerarse zonas tensionadas prácticamente todos los barrios que la conforman. Según datos del INE, desde enero de 2018 a enero de 2023, el IPC en Madrid ciudad aumentó un 14,1%, lo que la sitúa como la tercera ciudad de España con los precios más cercanos a los años de la burbuja inmobiliaria.

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¿Cuánto podré subir el alquiler a mi inquilino en 2024?

En 2024, y de manera excepcional, el precio del alquiler solo podrá subirse un 3%. Si ya tienes tu piso alquilado, podrás negociar con el inquilino una subida mayor, pero, en el caso probable de que no la acepte, el incremento será como máximo del 3%.

Sea como fuere, los propietarios que alquilen su piso en Madrid tienen la rentabilidad más que asegurada, ya que, al menos de momento, la capital y su comunidad seguirán libres de tope a los precios del alquiler, con la excepción de ese incremento máximo del 3% a la hora de actualizar el precio en 2024.

Sin embargo, lo que no tienen asegurado es el cobro del alquiler, a menos que cuenten con agencias inmobiliarias que ofrezcan una forma de alquilar sus viviendas con seguridad. La manera que te ofrecemos en Wolo es nuestro Alquiler Garantizado, un servicio gracias al cual cobrarás la mensualidad todos los meses y de manera puntual, sin las esperas ni las carencias que tienen los seguros de alquiler de otras agencias:

  • Alquilamos tu piso en Madrid en solo 9 días, realizando un estudio de solvencia para elegir al candidato perfecto.
  • Recibirás tu alquiler puntualmente cada mes, pase lo que pase: si tu inquilino no paga, te pagamos nosotros a ti y le reclamamos la deuda a él.
  • Gestionamos todo el proceso del alquiler, desde publicar el anuncio hasta el envío del contrato, que tú solo tendrás que revisar, aprobar y firmar.

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Quiero mi alquiler garantizado en Madrid
¿El usufructuario de un piso puede alquilarlo?

¿Puede el usufructuario alquilar el piso?

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El usufructuario es una figura legal menos conocida que la del propietario de la vivienda, pero no por ello es menos común. En este artículo hablaremos sobre los derechos y las obligaciones de cada uno, centrándonos en la duda principal que suelen hacernos llegar: ¿puede el usufructuario poner en alquiler el piso? ¿O donde manda propietario no manda usufructuario?

Tanto si eres propietario como usufructuario que está pensando en alquilar la vivienda, este post te interesa, y mucho.

Propietario, usufructuario y dominio de la vivienda

Cuando hablamos de propiedad, nos referimos a la persona que tiene el dominio completo de la vivienda, esto es, la titularidad del inmueble Y el derecho a usarlo. Sin embargo, cuando existe la figura del usufructuario, el propietario no posee el dominio completo, sino que se produce una nuda propiedad.

  • Nuda propiedad: es un concepto jurídico que se refiere al hecho de poseer un bien (vivienda, en este caso) pero sin poder disfrutar de él, por ejemplo, vivir en la vivienda u obtener los beneficios derivados de su alquiler. De ser así, hablamos de un nudo propietario, no de un “propietario completo”.
  • Usufructo: el usufructo se refiere a la situación en la que una persona tiene derecho a usar la vivienda sin ser su propietaria Y sin pagar un alquiler al propietario. Esto último es lo que distingue al usufructuario de un inquilino, entre otras cosas.

Es importante recordar que, en caso de nuda propiedad de la vivienda, el propietario no podrá disfrutar de ella mientras dure el usufructo, lo que puede darse por un periodo de tiempo limitado o bien de manera vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario.

¿Cuándo se produce una nuda propiedad?

Son varias las situaciones por las que se establece una nuda propiedad y no un dominio completo sobre la vivienda. Las más comunes son dos:

  • Cuando se hereda la vivienda y se establece como usufructuario al cónyuge viudo.
  • Cuando la vivienda se recibe como donación, pero se mantiene el usufructo de ella.

Como hemos dicho justo antes, el usufructo puede ser temporal, ya sean meses, años o décadas, o vitalicio, lo más normal cuando uno de los cónyuges fallece y lega al otro el derecho a seguir viviendo en el piso conyugal hasta su propio fallecimiento.

¿Quién puede alquilar el piso, el usufructuario o el nudo propietario?

El usufructuario tiene casi los mismos derechos y obligaciones que el nudo propietario. Solo hay dos cosas que el usufructuario no puede hacer sin permiso del propietario: ceder la vivienda a un tercero y venderla.

Esto significa que, en una nuda propiedad, el usufructuario tiene pleno derecho a alquilar la vivienda y será quien reciba el dinero del alquiler, aunque puede llegar a un acuerdo con el propietario para que él también disfrute de esos beneficios. Además, la persona que goza del usufructo podrá alquilar el piso incluso si no cuenta con el “visto bueno” del dueño real, quien legalmente no puede hacer nada para impedirlo.

La otra cara de la moneda es que, ya que el usufructuario tiene derecho a alquilar y obtener beneficio de ello, también está obligado a mantenerla en condiciones de habitabilidad para el inquilino (hacer las reparaciones necesarias, proporcionar los electrodomésticos imprescindibles, etc.). Ya sabemos: un gran derecho conlleva una gran obligación.

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El contrato de alquiler firmado con un usufructuario

El único que legalmente puede firmar el contrato de alquiler es el usufructuario. Esto significa que el nudo propietario no puede alquilar el piso si no cuenta con el permiso del usufructuario.

Este contrato de alquiler, hecho con el inquilino, puede tener una duración pactada, pero siempre estará sujeto, como máximo, a la duración del usufructo. Es decir, si el usufructo termina, el contrato de alquiler también.

Esto supone cierto riesgo para los inquilinos, ya que la mayoría de usufructuarios que alquilan “su vivienda” son personas mayores. Así, al fallecer el usufructuario, el nudo propietario (que recupera el dominio completo del piso) podría expulsar al inquilino en los 15 días siguientes.

Una manera de evitar esto es que usufructuario y nudo propietario lleguen a un acuerdo: respetar el contrato de alquiler aunque se extinga el usufructo temporal o vitalicio. Para ello, el nudo propietario también tendría que firmar el contrato de alquiler, comprometiéndose así a mantenerlo. Sin embargo, no está obligado a acceder a esta petición, por lo que estaría en su derecho de rescindir el contrato de alquiler en cuanto finalice el usufructo, avisando mediante burofax al inquilino.

Respetar el contrato de alquiler es una buena opción cuando se trata de un inquilino responsable y el propietario no tiene intención de vivir en ese piso después del usufructo, pero sí está interesado en seguir obteniendo los beneficios que tiene alquilar una vivienda.

¿Puede el usufructuario alquilar el piso al nudo propietario?

Aunque legalmente no habría ningún impedimento, no es lógico que el nudo propietario pague un alquiler al usufructuario: no tiene sentido pagar un alquiler a cambio de usar un piso del que se es propietario. Por ello, la recomendación es no hacerlo, ya que Hacienda podría considerarlo un alquiler fraudulento para eludir impuestos.

Si el usufructuario quiere alquilar el piso, lo mejor es hacerlo a un tercero que no tenga nada que ver con la vivienda.

Para ello, es fundamental recurrir a agencias y plataformas de propietarios de viviendas que se ocupen de elegir a los inquilinos ideales y que, además, aseguren el pago del alquiler mes a mes al propietario/usufructuario.

Eso es lo que hacemos en Wolo: encontrar inquilinos solventes en solo 9 días y ofrecer un servicio de Alquiler Garantizado para que la persona que alquile su vivienda esté protegida contra posibles impagos pase lo que pase.

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