¿Cómo alquilar tu piso en Madrid de forma legal y con tranquilidad?
Como capital de España, poner en alquiler un piso en Madrid es una excelente manera de obtener beneficios pasivos cada mes, más teniendo en cuenta que es poco probable que se apliquen los límites al precio del alquiler recogidos en la nueva ley de vivienda aprobada en mayo de este año.
Las dudas de muchos propietarios tienen que ver con el proceso que hay que seguir, la legislación vigente, los impuestos que se deben pagar, cómo encontrar a los inquilinos ideales y otras cuestiones que resolveremos en este artículo.
Por tanto, si eres el propietario y estás planteándote alquilar tu piso en Madrid, toma nota y descubre cómo alquilar tu piso en la capital de manera legal y sin preocuparte por los impagos.
La legislación en materia de alquileres urbanos
El código legislativo que regula la relación propietario-inquilino es la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque de algunas mínimas cuestiones se encarga el Código Civil. Ambos se aplican en todo el territorio español, no solo en Madrid.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como decimos, establece cuáles son las obligaciones y los derechos tanto del propietario como del inquilino, regulando así la gran mayoría de supuestos que pueden darse en este tipo de relaciones contractuales. Como propietario de la vivienda, es importante que conozcas cuáles son los principales artículos de la LAU, así sabrás cómo actuar en todo momento.
Por ejemplo, debes saber que, como propietario, tienes derecho a cobrar el alquiler desde el primer día y dentro del plazo de tiempo fijado por el contrato, sin demoras y sin excusas. Si no fuera así, podrías iniciar los trámites para desalojar al inquilino. Otro punto importante es que puedes recuperar la vivienda cumplido el primer año de contrato, siempre que vaya a convertirse en tu residencia habitual o bien en la de tus padres o tus hijos/hijastros.
Por el lado contrario, también tienes una serie de obligaciones. Entre las más importantes, hay que mencionar la obligación de mantener la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad, el compromiso de respetar la intimidad del inquilino y, no lo olvides, declarar a Hacienda el dinero que percibes por el alquiler.
Como son muchos los derechos y las obligaciones de cada uno, puedes consultar los principales puntos de la LAU en este otro artículo.
Documentación necesaria para alquilar un piso en Madrid
La documentación necesaria para alquilar un piso en Madrid se divide entre documentos que hacen referencia a ti como propietario y otros que son relativos a la propia vivienda.
Los documentos que hacen referencia al propietario son el título de propiedad, conocido como “escrituras”, y, por supuesto, el Documento Nacional de Identidad que te identifica físicamente.
Por otra parte, los documentos que hacen referencia a la vivienda y que debes aportar son:
- Licencia de primera ocupación: la Comunidad de Madrid es una de las pocas donde se solicita la licencia de primera ocupación. En el resto de ellas, lo que se pide es la cédula de habitabilidad, pero ambos documentos cumplen una función similar, que es la de asegurar que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada (superficie, distribución, luz…). Te damos más información sobre la licencia de primera ocupación en este post.
- Certificado energético: el certificado energético es la etiqueta (que da fe del informe completo) que indica el consumo de energía de la vivienda y sus emisiones de CO2. Desde 2013 es obligatorio contar con este documento a la hora de alquilar una vivienda.
- Facturas de suministros e IBI al corriente de pago: el piso no debe tener “cargas”, concretamente, suministros pendientes de pago o el impuesto del IBI. En este punto, lo normal es que el propietario del piso alquilado pague el IBI, pero también tienes la opción de indicar en el contrato que será el inquilino quien lo haga.
Estudiar el precio del mercado del alquiler en Madrid
Como dijimos al principio, Madrid y su comunidad no parecen candidatas a ver sus precios de alquiler limitados por la nueva ley de vivienda. Es decir, no habrá zonas tensionadas en Madrid donde, según ciertos criterios, los propietarios deban establecer un alquiler máximo.
La traducción de esto es que podrás fijar el precio del alquiler libremente, teniendo en cuenta que:
- Si fijas un precio demasiado bajo dentro del mercado, tendrás muchos candidatos, pero tu rentabilidad será inferior.
- Si fijas un precio demasiado alto, obtendrás más rentabilidad, pero posiblemente te resulte más difícil encontrar inquilinos.
Por tanto, lo mejor es estudiar el mercado del alquiler para ver cuáles son los precios que el resto de propietarios fijan para sus viviendas ubicadas en la misma zona donde tienes la tuya. Una manera, por ejemplo, es consultar los anuncios en los diferentes portales inmobiliarios que anuncian pisos en alquiler en Madrid.
Hay que recordar que, aunque Madrid no tenga zonas tensionadas, la actualización del precio del alquiler sí está limitada en todo el territorio para este 2024. Así, los contratos que se renueven en 2024 podrán subirse como máximo un 3%, pero esto solo se aplica en los contratos ya existentes, no en el precio del alquiler inicial de un nuevo contrato.
Crear y difundir un anuncio atractivo para los candidatos
Una vez reunidos los documentos necesarios y decidido el precio al que quieres alquilar tu piso en Madrid, lo siguiente es elaborar un anuncio que llame la atención de los potenciales inquilinos.
Tomar fotografías profesionales, con buena iluminación y desde los ángulos que más favorezcan al espacio es clave para elaborar un anuncio de alquiler visualmente atractivo. Es importante tomar las imágenes desde diferentes perspectivas, así no dará la sensación de que estás ocultando algo. Igualmente, además de los planos más generales de la vivienda, también puedes fotografiar aquellos elementos concretos que aporten más valor.
Con las fotografías, la redacción del anuncio también suma puntos a la hora de encontrar a los inquilinos perfectos. Debes pensar en tu candidato ideal y adecuar el texto del anuncio a él, según la edad aproximada, sus gustos, su personalidad. Todo un estudio del “target” al que te diriges.
Hecho esto, tu anuncio ya estará listo, así que solo te quedará difundirlo a través de los portales inmobiliarios. Para ello, lo mejor es contar con la ayuda de agencias de alquiler especializadas, ya que están al día de cuáles son las mejores webs para anunciar tu piso.
Redactar un contrato conforme a la ley
Aunque ninguna ley recoge que es obligatorio firmar un contrato de alquiler, es sin duda la mejor opción, ya que, en el caso de los alquileres “verbales”, sería difícil determinar quién lleva la razón si surge algún problema. Por tanto, nuestra recomendación es que siempre recurras a la modalidad del contrato por escrito, que, de hecho, es lo más común.
El contrato debe incluir todas aquellas cláusulas mínimas estipuladas por la LAU, más aquellas que pueden incluirse libremente dentro de los límites de la propia ley, por ejemplo, la tenencia de mascotas. Al igual que te recomendamos firmar un contrato, también te desaconsejamos que recurras a las plantillas descargables de internet, ya que son modelos estándar que no tienen por qué incluir todas las cláusulas que deseas añadir.
Si olvidas una cláusula, siempre tendrás la opción de incluirla en un anexo al contrato de alquiler, pero lo mejor es incluirlas todas desde cero: si el inquilino no acepta una cláusula a posteriori, no podrás realizar este anexo.
Exige garantías de pago adicionales
El inquilino tiene la obligación de pagar la fianza del alquiler. Por su parte, el propietario está obligado a depositarla en el organismo correspondiente, que, en el caso de Madrid, es el IVIMA.
Sin embargo, además de la fianza, el propietario también puede solicitar al inquilino garantías adicionales, como un depósito de alquiler o incluso un aval bancario. El primero es una cantidad de dinero complementaria a la fianza, un dinero que sí guarda el propietario; el segundo es un producto financiero que el inquilino contrata con su banco, quien de esta forma garantiza al propietario la solvencia económica de su inquilino.
Recurrir a agencias y plataformas inmobiliarias que te aseguren el alquiler
A pesar de solicitar un depósito de alquiler y/o un aval bancario, el propietario así no tiene el alquiler asegurado: el depósito de alquiler puede equivaler como máximo a dos meses de renta, mientras que los avales bancarios rara vez cubren más de un año de contrato, además de las posibles limitaciones legales a la hora de reclamarles el dinero en caso de impago.
Si estás pensando en los seguros de alquiler, tampoco son la mejor opción para alquilar tu piso, pues siempre están sujetos a periodos de carencia, esperas y letras pequeñas.
Por ello, la mejor opción para alquilar tu piso en Madrid y vivir sin miedo a los impagos es el Alquiler Garantizado, un servicio que en España solo te ofrecemos en Wolo. Con nosotros, tienes asegurado el cobro del alquiler todos los meses, de manera puntual y pase lo que pase. En resumen:
- Te pagamos el alquiler puntualmente si el inquilino no paga, y le reclamamos la deuda a él. Si persiste en el impago, nosotros mismos iniciamos los trámites legales para desalojarlo de tu vivienda.
- Alquilamos tu vivienda en Madrid en solo 9 días, realizando un estudio de solvencia para elegir al candidato más adecuado.
- Nos ocupamos de enseñar el piso y de redactar el contrato de alquiler, para que tú solo tengas que revisarlo, hacer las modificaciones que desees y firmarlo. Todo de manera online, sin hacerte perder tiempo en desplazamientos.
- Tendrás acceso permanente a una plataforma digital donde podrás consultar el estado del pago, así siempre sabrás lo que ocurre con tu dinero (igualmente te avisamos por correo electrónico).
La tendencia al alza de los precios de los alquileres en Madrid y la gran demanda que existe en la ciudad te permitirán alquilar tu vivienda a buen precio y rápidamente.
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