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Consejos para enseñar un piso para vender

Cómo enseñar un piso para vender: los 5 consejos más prácticos

22/07/202522/07/2025 Compraventa de vivienda

Vender un piso no es solo cuestión de publicar unas fotos y esperar llamadas. Si decides enseñar tu vivienda por tu cuenta, hay algo fundamental que debes tener claro: una visita bien gestionada puede ser la clave para cerrar la venta.
Y no se trata únicamente de abrir la puerta y mostrar habitaciones, sino de saber preparar, presentar y transmitir el valor de tu casa.

Por eso, en este artículo te damos los 5 consejos más prácticos que te ayudarán a enseñar tu piso con éxito y a aumentar las posibilidades de convencer a los compradores desde el primer minuto.

1. La importancia de causar una buena primera impresión

El primer paso para enseñar un piso es prepararlo con mimo. El comprador potencial debe poder imaginarse viviendo en esa casa, así que conviene eliminar todo lo que le impida conectar con el espacio.

Asegúrate de limpiarlo todo en profundidad: suelos, puertas, ventanas, baño, cocina…

Además, despersonalizar el ambiente ayuda mucho. Si retiras fotos familiares, recuerdos de viajes o colecciones personales, dejas que la persona vea el piso como un lugar neutro, más fácil de proyectar como propio.

También es importante ordenar y despejar. Un salón sobrecargado o una habitación con demasiados muebles pueden parecer más pequeños de lo que realmente son. Cuanto más espacio se perciba, mejor.

La luz natural es otro factor clave. Siempre que sea posible, enseña la vivienda durante el día y con las cortinas abiertas y, si el piso tiene buena orientación, este detalle marcará una gran diferencia en la percepción del comprador.

2. Elige bien cuándo y cómo enseñar

El momento de la visita también influye. Siempre que puedas, agenda las visitas en horas de luz y evita momentos de tráfico o ruidos molestos en el entorno. Si es una zona con mucho movimiento, evita los horarios escolares o los fines de semana muy concurridos.

Y si tienes varias personas interesadas, es mejor que vean el piso por separado. Una visita individual permite observar con tranquilidad, hacer preguntas sin incomodidad y concentrarse en los detalles que le interesan.

Y muy importante: escucha. Muchas veces, entender lo que busca el comprador es más valioso que solo mencionar todas las cualidades del piso.

3. Adapta tu discurso al perfil del comprador

Uno de los errores más comunes al enseñar una vivienda es dar siempre el mismo mensaje, pero no todos los compradores buscan lo mismo. Como hemos dicho antes, hay que escuchar y personalizar el discurso al perfil del comprador.

Si el visitante es una pareja joven, puede valorar más la cercanía a colegios o parques, mientras que un inversor quizás pregunte por la rentabilidad del alquiler. Saber leer a la persona que tienes delante y adaptar tu discurso a sus intereses demuestra profesionalidad, pero también te permite conectar emocionalmente y destacar lo que esa persona valora.

4. Sé siempre transparente y sincero

A la hora de hablar del estado del piso, no escondas defectos. Si hay algo que necesita reparación o mejora, es mejor mencionarlo abiertamente: la sinceridad genera confianza.

Estas “taras” de la vivienda, aunque debes comunicarlas, puedes suavizarlas destacando los puntos fuertes de la vivienda: cómo está distribuida, si se han hecho reformas recientes, qué tipo de vecinos hay, qué servicios hay cerca o si la finca tiene ascensor, parking o zonas comunes.

Además, no olvides preparar toda la documentación que pueda ser de interés: el certificado energético, los últimos recibos de IBI, los gastos de comunidad, los planos o incluso los últimos recibos de suministros. Tener esta información a mano transmite seriedad y puede acelerar mucho el proceso de decisión.

5. Haz un buen seguimiento tras la visita

Una vez haya terminado la visita, no des por hecho que si el comprador no llama es porque no está interesado. Muchas veces necesita tiempo para pensarlo, o tiene dudas que no se atreve a plantear en el momento.

Un breve mensaje de seguimiento, al día siguiente, puede marcar la diferencia. Pero no se trata de presionar, sino de mostrar interés y disponibilidad: preguntar si tiene alguna pregunta, si necesita más información o si quiere volver a ver el piso. Este gesto puede reactivar una decisión que estaba en pausa.

¿Y si lo deja todo en manos de una agencia?

Aunque vender un piso por cuenta propia puede parecer una buena forma de ahorrar, la realidad es que contar con una agencia inmobiliaria supone una gran ventaja.

Efectivamente, las agencias no solo te ayudan a filtrar visitas y evitar pérdidas de tiempo: también saben gestionar las emociones del comprador durante la visita y saben negociar desde la experiencia y la objetividad. Además, se encargan de todos los trámites legales y contractuales, evitando errores que pueden costarte tiempo y dinero.

Las agencias también disponen de acceso a canales profesionales, portales inmobiliarios y bases de datos que aumentan la visibilidad de tu vivienda. Y lo más importante: saben leer el mercado. Esto significa que te orientarán sobre el precio adecuado, los tiempos de venta realistas y los perfiles de comprador más probables.

¿Vender tu piso por tu cuenta o contar con una agencia como Wolo?

En Wolo nos encargamos de todo el proceso que implica vender tu piso, encontramos comprador en 45 días y solo pagas una comisión reducida si realizamos la venta, sin importar dónde ni cómo sea la vivienda.

	Por tu cuenta	Con Wolo
Atracción de compradores	Limitada a portales generalistas	Difusión profesional en canales de alta conversión
Filtrado de visitas	Te enfrentas a visitas poco cualificadas	Solo acuden compradores realmente interesados
Argumentario de venta	Basado en tu experiencia como propietario	Discurso emocional y estratégico adaptado a cada perfil
Negociación del precio	Emocional y con poco margen de maniobra	Negociación profesional enfocada en defender tu precio
Gestión legal y trámites	A tu cargo, con riesgo de errores	Todo el papeleo y gestión legal está incluido
Tiempo invertido	Alto: llamadas, visitas, seguimiento…	Mínimo: Wolo se encarga de todo el proceso
Probabilidad de venta	Depende de tu experiencia	Alta, gracias a una estrategia de venta validada

Si decides enseñar tu piso por tu cuenta, puedes hacerlo bien siguiendo los consejos que antes hemos visto. Pero si lo que buscas es vender rápido, al mejor precio y sin pagar comisiones abusivas, confiar en una agencia como Wolo es, sin duda, la mejor elección. No por nada somos la plataforma de propietarios de vivienda mejor valorada del país.

Pedro

Contrato alquiler de vivienda

¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler en España?

22/07/202522/07/2025 Contrato alquiler de vivienda

Cuando se firma un contrato de arrendamiento, surgen muchas dudas en lo relativo al dinero que el inquilino debe desembolsar. Una de las más frecuentes es si es obligatorio pagar la fianza, ya que existen otras garantías económicas que el propietario puede solicitarle.

En Wolo te explicamos si efectivamente es obligatoria la fianza, además de otras cuestiones relacionadas con esta cantidad de dinero.

¿Qué es la fianza de alquiler?

La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendamiento. Su finalidad es cubrir posibles desperfectos en la vivienda o impagos de rentas, sobre todo cuando el inquilino está a punto o ya ha abandonado la vivienda.

¿Es obligatorio pagar una fianza en España?

A diferencia de otras garantías económicas, la fianza es obligatoria por ley en los contratos de alquiler de inmuebles. Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36. En concreto:

En viviendas: el inquilino debe entregar una fianza equivalente a una mensualidad de la renta.
En locales u otros usos distintos al de vivienda: se exige una fianza de dos mensualidades.

Por tanto, pagar la fianza no es una opción voluntaria, sino un requisito legal que debe cumplirse en todos los contratos de arrendamiento.

¿Dónde se deposita la fianza?

El dinero de la fianza no se lo queda el propietario, sino que, en la mayoría de comunidades autónomas, debe ser depositada en el organismo autonómico correspondiente. Por ejemplo, en Madrid debe hacerse en el IVIMA, en Cataluña, en el INCASOL, en Andalucía, en el AVRA, y en Valencia, en la DGTJ (Aquí se deposita la fianza según la comunidad autonóma). En Wolo ofrecemos el servicio de depósito de la fianza en estas cuatro autonomías.

Es el propietario quien tiene la obligación de depositarla, y puede ser sancionado si no lo hace. Es más, comprobar si la fianza está depositada o no es una de las varias formas que tiene Hacienda de detectar alquileres fraudulentos.

¿Cuándo se devuelve la fianza?

La fianza debe devolverse una vez finalizado el contrato y tras comprobar que la vivienda se encuentra en buen estado y no hay deudas pendientes. El plazo legal para devolverla es de un mes desde la entrega de llaves, aunque a veces es posible que la devolución tarde algo más en hacerse efectiva debido, sobre todo, a retrasos por parte del organismo donde se depositó.

Además de ser ilegal, no es recomendable aceptar la fianza como pago por el último mes. El riesgo es claro, ya que el propietario podría descubrir desperfectos en la vivienda después de haberle devuelto este dinero al inquilino.

¿Y si el contrato no dice nada sobre la fianza?

En ese caso, el contrato estaría incumpliendo la legalidad vigente. Aunque el acuerdo seguiría siendo válido entre las partes, el arrendador podría enfrentarse a sanciones si no deposita la fianza en el organismo correspondiente.

Además, la ausencia de fianza deja al propietario sin una garantía básica para cubrir posibles daños o impagos, por lo que siempre debe exigirle este dinero al inquilino.

¿Qué otras garantías puede pedir el propietario además de la fianza?

Como decimos, aunque la fianza está regulada y limitada por ley, el propietario puede pedir otras garantías adicionales, como son las siguientes:

Depósito de alquiler

El depósito adicional en un alquiler es una cantidad de dinero que el propietario puede solicitar al inquilino además de la fianza legal obligatoria, como garantía complementaria.

No está regulado de forma tan estricta como la fianza, pero sí tiene ciertos límites cuando se trata de viviendas habituales. Por ejemplo, no se puede solicitar un depósito de alquiler que sea superior a 2 meses de renta.

Aval bancario

El aval bancario, por su parte, es un acuerdo (contrato) al que llega el inquilino con una entidad bancaria para que, en caso de impago, sea dicha entidad la que pague al propietario la deuda del inquilino.

En función del tipo de póliza, el aval bancario servirá para cubrir rentas, suministros o desperfectos en la vivienda.

Una garantía parecida es el aval solidario, en el cual es una persona cercana al inquilino (un familiar, un amigo, etc.) la que se compromete a hacerse cargo de los supuestos impagos.

Seguro de impago

El seguro de impago de alquiler es una póliza que protege al propietario si el inquilino deja de pagar la renta. Así, en caso de impago, la aseguradora se encarga de abonar las mensualidades pendientes y, en muchos casos, también gestiona el proceso legal de desahucio.

La diferencia entre un seguro de impago y un aval bancario es que, en el seguro, el beneficiario es el propietario, mientras que en un contrato de aval el asegurado es el propio inquilino.

Vistas todas, hay que saber que estas tres garantías no son obligatorias por ley, por lo que propietario e inquilino tienen libertad para negociar. Lo único obligatorio, como decimos, es la fianza.

Alquila tu piso con todas las garantías legales y económicas

En Wolo, somos la primera plataforma de propietarios de viviendas en ofrecerles el Alquiler Garantizado, un servicio único que protege siempre al propietario de los impagos.

A diferencia de los seguros de alquiler, nosotros ofrecemos a los propietarios cobertura ilimitada y sin tiempo de espera: recibirán su dinero desde el primer día de impago y sin necesidad de reclamar, ya que nuestro equipo actúa nada más detectar el impago.

Además, también cubrimos al propietario en caso de desahucio (la renta y los gastos judiciales), pagándole todo el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el desahucio y recupere la vivienda, algo que no ofrecen los seguros de impago ni avales del tipo que sean.

Si estás pensando alquilar tu vivienda, ya sabes que puedes respaldarte con varias garantías adicionales, pero solo el Alquiler Garantizado de Wolo te protege por completo, pase lo que pase y por tiempo indefinido.

Haz clic y descubre por qué nos hemos convertido en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

Pedro

¿Cuándo se puede echar a un inquilino sin contrato?

Relación propietario-inquilino

¿Cuándo se puede echar a un inquilino con contrato?

22/07/202522/07/2025 Relación propietario-inquilino

Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere una serie de derechos (y obligaciones) que hace que “expulsarlo” de la vivienda no sea tan sencillo.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece varios supuestos en los que un propietario puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo, o lo que es lo mismo, puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda.

En este artículo de Wolo te explicamos en qué casos es posible hacerlo desde el punto de vista legal.

Motivos legales para echar a un inquilino con contrato

Hay que saber que el propietario no puede desistir del contrato de alquiler. Es decir, una vez firmado, no puede arrepentirse y comunicar al inquilino que, al final, tiene que marcharse de la vivienda.

El derecho de desistimiento está reservado solo al inquilino, aunque debe cumplir ciertos requisitos, como permanecer en la vivienda al menos seis meses (o menos, si se pacta).

Así, no basta con querer recuperar la vivienda: el propietario necesita una causa legalmente justificada para poner fin al contrato antes de su vencimiento.

Y estas son las cinco razones más habituales:

1. Impago del alquiler o de suministros

El impago, ya sea del alquiler o de los suministros, es la causa “estrella” de los desahucios.

Si el inquilino deja de pagar el alquiler o los suministros básicos (agua, luz, gas), el propietario puede iniciar un proceso judicial de desahucio por impago, si bien lo recomendable primero es hablar con él para (intentar) comprender las causas del impago: insolvencia, descuido, olvido, etc.

2. Incumplimiento de cláusulas del contrato

El contrato de alquiler recoge determinadas obligaciones por parte del inquilino. Si este las incumple, por ejemplo, subarrendar la vivienda sin permiso, convivir con mascotas, realizar actividades molestas o ilegales, entre tantas otras, el propietario también tiene derecho a rescindir el contrato por incumplimiento, sin importar que el inquilino tenga intención de seguir pagando el alquiler.

3. Necesidad del propietario o familiares

Una vez transcurrido el primer año de contrato, el propietario puede recuperar la vivienda si necesita ocuparla él mismo o un familiar de primer grado (padres, hijos o cónyuge en caso de separación), siempre que esta cláusula esté indicada en el contrato.

Para ello, debe avisar al inquilino al menos con dos meses de antelación, y dispone de tres más para ocupar la vivienda (él o quien tenga derecho a ello). Pero, eso sí, si el inquilino demuestra que el propietario no se ha mudado a la vivienda, podría pedir una indemnización o bien regresar al inmueble.

4. Uso del inmueble para diferente fin al de vivienda

Aunque quizás sea un caso menos común, si el inquilino decide usar la vivienda para otro fin diferente al de residencia habitual, como usarla de oficina, despacho, almacén o incluso para subalquilarla como vivienda turística, el propietario puede rescindir inmediatamente el contrato de alquiler.

5. Fin del contrato y no renovación

Por último, otra manera de echar a un inquilino con contrato es, simplemente, no renovarlo.

Así, cuando el contrato y sus prórrogas obligatorias llegan a su fin, a los 5 o 7 años según si el inquilino es persona física o jurídica, el propietario puede decidir no renovarlo, siempre que lo comunique con 4 meses de antelación (el inquilino solo tiene que avisar treinta días antes, si su intención es no renovar el acuerdo).

¿Es posible “forzar” la marcha del inquilino?

Acabamos de ver las cinco principales causas por las que se puede expulsar a un inquilino con contrato. Pero igual de importante es saber que no se puede forzar su marcha recurriendo, por ejemplo, al cambio de cerradura o al corte de suministros, mucho menos a la violencia verbal o física.

Las causas (y los procedimientos) para rescindir el contrato deben estar recogidas en la ley, por lo que, si el propietario decide recurrir a estas técnicas para forzar la marcha de su inquilino, estaría incurriendo en un delito de coacción, castigado con penas de prisión en los casos más graves (agresiones, lesiones, etc.).

Además, por mucha frustración o estrés que genere, tampoco se debe recurrir a la coacción en los casos de okupación de la vivienda. Ante esta situación, el propietario debe denunciar al okupa y dejar que la justicia haga su trabajo, por muy lenta que a veces llegue a ser.

¿Y se puede echar a un inquilino que no tiene contrato?

Lo cierto es que un inquilino sin contrato tiene los mismos derechos y obligaciones que uno con contrato. Alquilar un piso “sin contrato”, además de ser perfectamente legal, significa que se ha hecho mediante un acuerdo verbal, pero no por ello ese acuerdo puede romperse con mayor facilidad que uno por escrito.

En otras palabras, el propietario debe acogerse a la misma ley que regula los alquileres con contrato, que no es otra que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, y evocar las mismas razones legales para echar al inquilino de la vivienda.

La diferencia, en un “alquiler verbal”, suele ser la dificultad para demostrar qué cláusulas se pactaron, qué condiciones, etc., por lo que el propietario estaría en una situación más desventajosa que si hubiera firmado un contrato escrito.

Alquila tu vivienda, con garantías y el alquiler asegurado

En Wolo, además de haber revolucionado el concepto de inmobiliaria con nuestra gestión 100% online y transparente, ofrecemos a los propietarios una cobertura con muchas más ventajas que los seguros de impago tradicionales: nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

Cobertura indefinida: a diferencia de los seguros convencionales que cubren entre 6 y 12 meses, nosotros te ofrecemos protección ilimitada durante todo el contrato de arrendamiento. Incluso en casos de desahucio, cubrimos la renta hasta que recuperes tu vivienda.
Pago inmediato desde el primer impago: sin periodos de carencia. Con Wolo, si tu inquilino deja de pagar, tú sigues recibiendo el alquiler desde el primer mes de impago, garantizando tus ingresos sin interrupciones.
Recuperación de la vivienda más rápida: si el inquilino incumple, iniciamos de inmediato tanto la negociación extrajudicial para recuperar la vivienda de manera voluntaria, así como el proceso judicial paralelo, para que el desahucio no se prolongue más de lo necesario.
Cubrimos todos los gastos legales: abogados, tasas judiciales y cualquier gasto relacionado con el desahucio o la recuperación del alquiler están completamente cubiertos por nosotros. Tú no tendrás que desembolsar nada.
Protección frente a daños y vandalismo: si tu vivienda sufre algún daño por parte del inquilino, nuestra cobertura incluye los costes derivados del vandalismo (hasta 3000 €) para que tu inversión esté siempre protegida.

Si eres propietario de una vivienda y quieres obtener beneficios mes a mes sin miedo a los impagos, alquílala con el alquiler seguro de Wolo (y con contrato escrito) y sigue viviendo con la tranquilidad que te mereces.

Pedro

¿Me pueden subir el alquiler si no hay contrato escrito?

Contrato alquiler de vivienda

¿Se puede subir el alquiler cuando no hay contrato?

22/07/202522/07/2025 Contrato alquiler de vivienda

En España, es legal alquilar un piso sin contrato, o lo que es lo mismo, hacerlo mediante un contrato verbal. Sin embargo, la ausencia de contrato por escrito puede (y suele) generar más dudas y conflictos entre el propietario y el inquilino, precisamente, al no tener un documento que recoja por escrito claramente las obligaciones, los derechos y la fecha de vigor del arrendamiento.

Una de las dudas más importantes es si es posible subir el alquiler en un contrato verbal, ya que muchos propietarios creen que, en estos casos, no es necesario justificar una subida de la renta, pero esto no es cierto.

La validez del arrendamiento verbal

Como decimos, aunque un contrato verbal es reconocido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, la falta de formalización genera incertidumbre tanto para el propietario como para el inquilino.

Dicho esto, ambos, arrendador y arrendatario, tienen exactamente los mismos derechos y obligaciones que tendrían si hubieran firmado un contrato, lo que, en este caso, significa que el propietario puede subir el alquiler al inquilino en los mismos términos que estipula la ley.

Subida de alquiler en contratos verbales

Al no existir contrato escrito, no hay una cláusula pactada que determine cómo debe hacerse una subida. Sin embargo, la ley establece que la renta solo puede ser modificada una vez al año y debe estar basada en un índice oficial, como el IPC o el IGC.

En otras palabras, la subida del alquiler no puede ser arbitraria, ni en cuanto a cantidad ni en cuanto a número de veces que se hace en el mismo año: debe atenerse a lo que dice la ley, sin importar que no exista contrato escrito.

¿Cómo subir el alquiler en alquileres con acuerdo verbal?

Si bien en los contratos verbales no se especifican las condiciones de subida, el propietario debe contar con algún tipo de prueba para justificarla.

Así, si desea subir el alquiler a su inquilino, debe tener pruebas que respalden la existencia de un acuerdo de alquiler y la cantidad acordada. Esto puede incluir los pagos efectuados a través de transferencias bancarias, emails de confirmación de pago o recibos que demuestren, entre otras cosas, la fecha de inicio del alquiler, importantísimo a la hora de justificar la subida del alquiler.

De no haber tales pruebas, cualquier intento de incrementar la renta podría ser considerado ilegal y el inquilino podría rechazarlo. Es más, si no hay justificación para la subida y el propietario decide hacerlo de forma unilateral, podría llegar a considerarse una forma de presión para que el inquilino abandone la vivienda (coacción), cuyas consecuencias legales para el propietario son mucho más graves.

Los riesgos de los alquileres sin contrato escrito

1. Difícil prueba de acuerdo

En situaciones de alquiler verbal, si surge un conflicto, como una disputa sobre el precio del alquiler, la duración del contrato, las condiciones de la vivienda o la subida de la renta, ninguna de las dos partes tiene un respaldo claro que avale su versión.

En este caso, ambas partes tendrían que demostrar con otros medios que existió un acuerdo y en qué condiciones.

2. Posibles demandas judiciales

Si no se llega a un acuerdo amistoso, cualquiera de las partes (propietario o inquilino) puede presentar una demanda judicial para resolver el conflicto. Dependiendo del asunto que esté en disputa, como una subida de alquiler injustificada o el incumplimiento de alguna de las partes, el juez decidirá según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, si llegara a ser necesario.

3. Posibles sanciones al propietario

Es importante recordar que el propietario debe declarar el alquiler en la renta incluso si no existe contrato escrito. Sin embargo, si tiene problemas para demostrar la procedencia de dichos ingresos, es posible que Hacienda sospeche y que, finalmente, termine sancionándolo.

Alquila tu piso con contrato y con el alquiler asegurado

En Wolo tenemos claro que firmar un contrato de alquiler es lo mejor tanto para el propietario como para el inquilino. Por eso, nos hemos especializado en alquileres de larga duración y ofrecemos al propietario un servicio de alquiler seguro, una protección absoluta contra impagos:

Si el inquilino no paga, nosotros te pagamos a ti el alquiler y le solicitamos a él la deuda pendiente, no contigo, sino con nosotros. Y todo desde el primer día y hasta que se produzca el desahucio (si fuera necesario), cuyos costes también asumimos nosotros.

No te la juegues alquilando tu vivienda sin contrato ni haciéndolo sin garantías económicas. Alquílala con Wolo (y con contrato) y vive con la tranquilidad de tener tu dinero asegurado pase lo que pase.

Pedro