¿Subarrendar una vivienda es legal?

¿Es legal que mi inquilino subarriende mi piso?

Contrato alquiler de vivienda

Recibes una llamada de tu inquilino y te dice que está pensando en subarrendar una habitación. Quizás, como propietario, te hayas enfrentado a esta situación alguna vez, sin saber muy bien cómo reaccionar.

Por tanto, en el post de hoy hablaremos de si es legal subarrendar un piso alquilado. Así, si recibes esa llamada de tu inquilino, sabrás cuáles son las circunstancias en las que subarrendar es legal (o no).

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos acerca de subarrendar un piso alquilado?

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula todo lo relativo al alquiler de viviendas, establece que es legal que el inquilino subarriende cuando esta posibilidad esté indicada en el contrato de alquiler.

Es importante tener en cuenta que, desde la reforma de la LAU en 1994, solo se considera legal el subarriendo parcial de la vivienda, es decir, habitaciones y el uso compartido de las zonas comunes. Cuando se produce el “subarriendo” del piso completo, en realidad estamos hablando de una subrogación del contrato de alquiler.

¿Es legal que mi inquilino subarriende el piso si el contrato no dice nada al respecto?

Si el contrato de alquiler no indica nada acerca de la posibilidad de subarrendar una habitación, se considerará que el inquilino puede hacerlo, aunque siempre con el consentimiento escrito del propietario (un acuerdo verbal no es válido).

Si tu inquilino te plantea la posibilidad de subarrendar una habitación, lo mejor es volver a hacer un contrato de alquiler que recoja este supuesto.

¿Qué ocurre si mi inquilino subarrienda una habitación sin mi permiso por escrito?

Si tu inquilino decide subarrendar una habitación sin tu consentimiento escrito, podrás rescindir el contrato de alquiler de forma unilateral.

¿Cómo detectar subarrendamientos ilegales?

Sería difícil “destapar” un subalquiler fraudulento si avisas al inquilino de que vas a visitar el piso: nada más sencillo que las personas que viven ilegalmente en él se encuentren fuera en el momento de tu visita.

Sin embargo, sí que existen formas de detectar si tu inquilino está subarrendando (o, al menos, de sospechar que está haciéndolo).

Comprobación del gasto de suministros

Si, por la razón que sea, los suministros de luz, agua y gas están puestos a tu nombre, podrías sospechar que tu piso está subarrendado si notas un incremento grande en el importe de la factura y ese incremento se mantiene en el tiempo.

Todo indicaría, en este caso, que hay más personas de la cuenta viviendo permanentemente en el piso.

En este sentido, nosotros siempre recomendamos que los gastos corran a cargo del inquilino. No solo para evitarte sorpresas en las facturas, sino porque insistir en poner los suministros a nombre del propietario es una de las técnicas que se usan para okupar una vivienda.

Empadronamiento de muchas personas o personas desconocidas

La siguiente forma es comprobar si existen muchas personas empadronadas en la dirección del piso. O, aunque no fueran necesariamente muchas, descubrir que están empadronadas personas que no aparecen en el contrato.

En este otro artículo te contamos cómo desempadronar a los inquilinos que no viven en tu piso.

Preguntar a los vecinos

Por último, otra forma de comprobar si tu inquilino ha subarrendado el piso es, simplemente, preguntando a los vecinos.

Aunque dependerá del comportamiento de cada persona, en principio, si en el piso hay más ruido “de lo normal”, podrías sospechar que viven más personas de las que deberían. O, tal vez, los vecinos han visto entrar y salir constantemente personas que nunca antes habían visto.

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Subarrendar legalmente (y con tranquilidad para el propietario)

Si estás de acuerdo, como propietario, deberías tomar una serie de precauciones para evitar futuros problemas con un inquilino que subarrienda tu piso. Así, es recomendable que fijes en el contrato cláusulas que limiten el subarriendo, o bien hacerlo mediante un anexo al contrato del alquiler.

Identificación de las personas que subarriendan

Es decir, tener la información de los “inquilinos de tu inquilino”. Los nombres, los apellidos y el DNI de las personas que subarriendan deberían recogerse en el contrato, lo mismo que aparecen los del inquilino.

Número de las personas que subarriendan

También puedes introducir una cláusula que indique el número máximo de personas que pueden subarrendar habitaciones.

Partes del piso subarrendadas

Como hemos dicho antes, desde 1994 no es legal subarrendar un piso en su totalidad, sino solo habitaciones. Lo mejor es que las zonas en las que vayan a vivir estas personas estén recogidas en el contrato.

Limitación de la duración

Que tu inquilino subarriende el piso (siempre con tu permiso) no tiene por qué ser una mala experiencia. No obstante, si no terminas de verlo muy claro, puedes indicar en el contrato el tiempo máximo que “los inquilinos de tu inquilino” pueden permanecer en el piso.

Excepciones al subarrendamiento de la vivienda

Vistas las condiciones para subarrendar de forma legal (y las limitaciones recomendadas para tranquilidad del propietario), debes saber que existen dos casos que no se consideran subarrendamientos aunque en el piso vivan personas que no aparecen en el contrato.

Uso gratuito de la vivienda

Hablamos de uso gratuito de la vivienda cuando hay personas que viven en ella sin pagar ningún gasto (alquiler, suministros…).

Es decir, cuando haya parientes o amigos del inquilino viviendo en el piso, no se considera subarriendo, ya que se entiende que estas personas residen en él temporalmente: visita, vacaciones…

Matrimonios o parejas de hecho

Si el inquilino firma él solo un contrato de alquiler y más tarde contrae matrimonio o se establece en una relación seria de pareja, el piso alquilado pasa a convertirse en el domicilio compartido.

Esto significa que no hablamos de subarrendamiento aunque la otra persona no aparezca en el contrato.

¿Qué pasa con los subarriendos legales cuando termina el contrato de alquiler?

Si el contrato de alquiler llega a su fin (de manera natural, por rescisión, etc.), esto pone fin, a su vez, al contrato de subarrendamiento. No sería lógico que una persona que subalquila una habitación siguiera viviendo en un piso sobre el que no hay ningún contrato de alquiler en vigor.

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Casos en los que el propietario puede rescindir un contrato de alquiler

Rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario

Contrato alquiler de vivienda

Como cualquier tipo de contrato, el de alquiler puede rescindirse si el inquilino no cumple con lo estipulado en él. De hacerse, la relación entre el inquilino y el propietario terminaría, y este podría alquilar su vivienda a otra persona.

¿Qué ley regula los supuestos de rescisión del contrato de alquiler?

Los contratos de alquiler de pisos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre todas las estipulaciones, una de ellas es la rescisión por parte del propietario, algo a lo que tiene derecho si el inquilino no cumple con ciertas obligaciones.

Causas por las que el propietario puede rescindir el contrato de alquiler

Para que el propietario pueda rescindir el contrato de alquiler, es suficiente con que se dé alguno de los seis casos siguientes:

1. Impago del alquiler mensual

La primera causa es la más obvia: cuando el inquilino no paga el alquiler o no lo hace en el tiempo acordado. Esto convierte al inquilino en un moroso, y el propietario puede iniciar inmediatamente los trámites para desalojarlo de la vivienda, además de poner fin al contrato de alquiler.

2. No pagar la fianza

La fianza es uno de los pagos que el futuro inquilino está obligado a hacer a la hora de firmar el contrato con el propietario, y sirve como depósito por si causa desperfectos o no paga el alquiler.

Si el inquilino no abona la fianza o se niega a pagar su actualización, el propietario puede rescindir el contrato de alquiler.

3. Subarrendamiento ilegal de habitaciones

El Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que subarrendar una habitación es ilegal si no existe el consentimiento previo y por escrito del propietario.

Por ello, si el inquilino decide subarrendar una habitación sin la autorización correspondiente, el propietario también podría rescindir el contrato.

4. Realización de obras en la vivienda

Al hablar de obras en un piso de alquiler no nos referimos a las pequeñas reparaciones que puede hacer el inquilino. Por ejemplo, cambiar un grifo de baño estropeado. Más bien, nos referimos a las obras que modifican la configuración de la vivienda o de los espacios que se alquilan con ella, como plazas de garaje, trasteros, etc.

La LAU recoge el derecho del propietario a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza este tipo de obras sin su consentimiento escrito y firmado.

5. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Otro de los motivos para echar a un inquilino es si realiza en la vivienda actividades que molestan a los vecinos, que empeoran las condiciones de salubridad, que son peligrosas o que, directamente, son ilegales (tráfico de estupefacientes, etc.).

6. Uso de la vivienda para fines diferentes a los estipulados

El propietario también podrá proceder a la rescisión del contrato de alquiler cuando su inquilino destine la vivienda a una actividad que no sea usarla como residencia habitual. En este supuesto entra, por ejemplo, el uso de la vivienda para actividades empresariales.

Caso especial para rescindir el contrato de alquiler antes de su vencimiento

Aparte de todas las causas que acabamos de ver, existe una situación especial en la que puede darse la rescisión, y es cuando el propietario necesita recuperar la vivienda para vivir en ella.

Es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho del propietario a rescindir un contrato de alquiler si él o familiares suyos de primer grado de consanguinidad o adopción necesitan la vivienda para vivir.

Eso sí, el inquilino debe llevar al menos un año en la vivienda y esta cláusula debe estar especificada en el contrato. De lo contrario, el propietario no podrá rescindir el contrato por esta razón.

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¿Cómo notificar la rescisión del contrato de alquiler por uso de la vivienda?

Si el propietario quiere rescindir el contrato de alquiler porque necesita la vivienda para él o familiares de primer orden, deberá comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Ahora bien, si después de terminar el contrato, ni el propietario ni sus familiares se han mudado a la vivienda en el transcurso de tres meses, el inquilino podrá reclamar una indemnización por los daños causados.

¿Qué ocurre si el propietario quiere rescindir el contrato y su inquilino no está de acuerdo?

Aunque todo debe estar estipulado en el contrato de alquiler, es posible que el inquilino no quiera abandonar la vivienda cuando el propietario le comunica la rescisión.

Si se da este caso, el propietario no tendrá más remedio que acudir a los tribunales competentes, y deberá demostrar en el proceso judicial que efectivamente el inquilino no ha cumplido con las obligaciones que aceptó.

¿Qué debes hacer como propietario antes de rellenar el modelo de rescisión del contrato?

Antes de firmar el modelo de rescisión del alquiler, lo mejor es seguir los siguientes pasos:

  • Acordar con el inquilino una fecha para visitar la vivienda y comprobar posibles desperfectos.
  • Asegurarte de que el inquilino no tiene pagos pendientes, como pueden ser las mensualidades, los suministros, etc.
  • Determinar la manera de devolver la fianza.

Una vez reunida esta información, deberás fijar con él una nueva reunión para firmar la rescisión del contrato.

¿Qué debe incluir el acuerdo de rescisión del contrato de alquiler?

Para rescindir un contrato de alquiler, propietario e inquilino deben firmar un acuerdo de rescisión, en el que debe aparecer la siguiente información:

  • Dirección de la vivienda arrendada.
  • Fecha de finalización del contrato.
  • Si existen o no pagos pendientes (mensualidades, suministros…).
  • Estado en que se encuentra la vivienda.
  • Forma de devolución de la fianza del alquiler e indicación de si parte de ella se retiene para pagar posibles deudas.

También es posible firmar un documento de entrega de llaves aparte de la carta de rescisión, aunque no es necesario.

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Sin duda, lo ideal es alquilar tu vivienda a una persona responsable y solvente con la que, además, tener una relación cordial y fluida.

La forma de determinar si el candidato a inquilino es alguien solvente es mediante la realización de un estudio de solvencia, con el que se comprueban sus ingresos y, con ello, su capacidad para pagar la mensualidad. Además, siempre que se tenga la experiencia necesaria, una entrevista con el candidato servirá para determinar si se trata de una persona responsable y consciente de la importancia de mantener la vivienda en las mismas condiciones en que la alquiló.

En Wolo sabemos que el miedo de cualquier propietario es tener que lidiar con impagos o con inquilinos que no respeten su vivienda. Por eso, nos encargamos de estudiar y entrevistar a los candidatos para elegir al inquilino perfecto.

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¿Cómo afecta la muerte del propietario o inquilino al alquiler?

¿Cómo afecta la muerte del propietario o inquilino al alquiler?

Contrato alquiler de vivienda


El fallecimiento de un propietario o de un inquilino deja numerosas inquietudes entre los herederos de la vivienda o los familiares del inquilino.

De hecho, la mayoría de las personas no saben qué sucede cuando una de las dos personas fallece. 

Resolvemos la incógnita a continuación: te explicamos cómo afecta la muerte del propietario o del inquilino al contrato de alquiler. 

Para empezar un matiz: propietario o usufructuario del piso

Lo primero que tendrás que averiguar es si el casero era propietario de la vivienda, usufructuario o ambas cosas al mismo tiempo. 

En ocasiones, el contrato puede estar firmado por un usufructuario. Es decir, aquella persona que puede ceder el alquiler de la vivienda y disponer sobre su uso. 

Así, solo las personas que poseen la propiedad y el usufructo disponen de pleno dominio sobre un bien inmobiliario.

Es decir, la propiedad es el derecho de ser dueño de la vivienda. Sin embargo, es posible que otra persona tenga el derecho de usarlo y disfrutarlo, aunque no sea propietario. 

Esto, evidentemente, afecta de manera distinta al contrato de arrendamiento.

👉 Aquí hablamos más del usufructo y explicamos algunos conceptos relacionados con el alquiler.

Piso alquilado al propietario

Si el propietario tenía pleno dominio de la vivienda, el contrato se mantendrá vigente sin ningún tipo de modificación. De hecho, tras la muerte del propietario, los herederos solo tendrán que poner su nombre en el contrato de arrendamiento.

Además, tendrán que respetar en todo momento las condiciones pactadas. 

Será el heredero (o los herederos si hay más de uno) quienes ostentarán la condición de arrendadores. 

Piso alquilado al usufructuario 

En cambio, si el arrendador era usufructuario del piso en alquiler, tras el fallecimiento el contrato quedaría extinguido. Así queda estipulado en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Sin embargo, tras la muerte del propietario el heredero (quien probablemente tendrá pleno dominio sobre la vivienda) podrá decidir si sigue en vigor o no el contrato de arrendamiento. 

Con todo, también existen excepciones en este caso, ya que si es un alquiler de renta antigua el contrato deberá perdurar aunque el propietario haya fallecido. 

Los contratos de renta antigua son aquellos que, generalmente, se firmaron antes de 1985 para favorecer el acceso a la vivienda.

La intención era que el contrato se prorrogase forzosamente hasta que falleciera el inquilino, el cónyuge y los descendientes.

¿Si fallece el casero el inquilino debe marcharse?

Tras la muerte del propietario, el nuevo propietario, heredero del fallecido, tiene que enviar un comunicado al inquilino para informar que el contrato ya no es vigente. 

Si no envía ningún escrito y se sigue cobrando las rentas de alquiler, podría considerarse de forma tácita que el nuevo propietario ha aceptado una prórroga del contrato. 

Por tanto, en este caso el inquilino no debería marcharse de la vivienda. 

¿A quién hay que pagarle la renta una vez se produce la muerte del propietario?

El inquilino podría tener dudas sobre a quién debe abonar el alquiler de la vivienda tras la muerte del propietario.

Por ello, lo más recomendable es seguir pagando el alquiler en la cuenta del difunto arrendador. 

En ocasiones, algún heredero reclama el cobro del alquiler. Es mejor asegurarse de que es el único heredero con derecho al cobro de la renta.

Si puedes, pídele que demuestre su condición de propietario.

Si fallece el inquilino el contrato no se extingue

Antes de hablar de este punto, debemos explicar qué es la subrogación. Es posible que te suene a chino, pero es un concepto bastante fácil de entender.

Básicamente es la modificación de la condiciones de un contrato, en el que se sustituye a una persona por otra en un derecho o obligación.

Para que se comprenda mejor:

Antonio es hijo de Juan, inquilino de un piso propiedad de María. Cuando fallece Juan, si se dan las circunstancias, sustituirá a su padre en el contrato como inquilino. 

Esto es la subrogación y, en el caso de los alquileres, también puede darse en la figura del propietario.

En caso de que haya fallecido el inquilino, en los contratos que tengan una vigencia o un plazo superior a cinco años podrán acogerse a subrogación: 

  • El cónyuge del inquilino.
  • La persona que conviva con el inquilino de forma permanente.
  • Los padres del inquilino, si son mayores de setenta años.
  • Los descendientes del inquilino sujetos a su patria potestad o tutela.
  • Los ascendientes del inquilino (preferencia el más próximo en grado).
  • Los hermanos del inquilino.
  • Personas distintas a las anteriores, que sean parientes del inquilino hasta un tercer grado colateral y sufran una minusvalía igual o superior al 65 %.

No obstante, en todos estos casos se tendrá que demostrar que estas personas han convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento. 

Si no se produce esta circunstancia, el contrato quedará extinguido automáticamente. 

Tras fallecer el inquilino, se extingue el contrato

En caso de que no haya nadie que subrogue el contrato, este quedará extinguido y el propietario recuperará la vivienda. 

Por otro lado, puede pactarse entre inquilino y propietario la no subrogación del piso cuando:

  • El contrato tiene una duración superior a cinco años (siete si el arrendatario es una persona jurídica).
  • El fallecimiento ocurra una vez transcurridos los cinco o siete años de arrendamiento. 
  • El fallecimiento ocurra antes de esos cinco o siete años. 

Eso sí: esta renuncia no es aplicable a menores de edad, personas con discapacidad, mayores de 65 años o en situación de vulnerabilidad. 

Conclusiones

  • Tanto si fallece el propietario como si fallece el inquilino, se trata de una situación muy delicada que requiere de asesoramiento profesional. 
  • Si ha fallecido tu arrendador, lo primero que tendrás que averiguar es si era propietario o usufructuario del piso. 
  • Si no sabes a quién debes ingresar el alquiler, es mejor que lo sigas haciendo en la cuenta corriente del difunto arrendador. 
  • Los alquileres de renta antigua perduran, aunque el propietario haya fallecido.
  • Los cónyuges, hijos o familiares podrán acogerse a la subrogación del contrato de alquiler, siempre que demuestren que han convivido con el fallecido. 

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Cómo funciona la prórroga de un contrato de alquiler de vivienda

Cómo funciona la prórroga de un contrato de alquiler de vivienda

Contrato alquiler de vivienda

Tanto si eres propietario como si eres inquilino, hay una serie de cuestiones relacionadas con el tiempo del alquiler que es bueno que conozcas y controles. 

La ley dice que la duración de un contrato de alquiler de vivienda será la que de manera libre hayan pactado las partes. Esto puede confundirte. 

Seguro que has escuchado que el inquilino puede permanecer en la vivienda un número de años, aunque el contrato sea de inferior duración. Esto es ejemplo de prórroga de contrato de alquiler y vamos a explicarte qué es. 

También puedes darte una vuelta por nuestro post sobre la duración del contrato de alquiler y descubrir cuánto durará exactamente tu arrendamiento.

Se trata de una guía esencial para el propietario y te recomendamos que la leas con atención. 

Y si quieres conocer más sobre la prórroga del alquiler, tanto la general como la extraordinaria por el covid, sigue leyendo. 

Medidas de carácter urgente de la evolución de la pandemia

Salvo que no seas de este planeta, te habrás enterado de que hay una pandemia causada por la COVID-19. España también está siendo afectada por la gran epidemia del siglo XXI.

El Gobierno de España ha elaborado una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos de esta situación.

Algunas de ellas afectan a la viviendas y, por lo tanto, a la relación entre los propietarios e inquilinos. De esto hablaremos en el siguiente punto.

Te dejamos por aquí dos enlaces de interés que te ayudarán a comprender mejor estas medidas:

  1. Guía del Gobierno para la facilitación de acceso a las medidas urgentes.
  2. Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo en el que se encuentran todas.

¿Qué es la prórroga extraordinaria de un contrato de alquiler de piso? 

Dentro de las medidas aprobadas por el Gobierno para paliar los efectos de la crisis de la COVID-19, incluidas en el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo, se encuentra la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda.

Esta prórroga tiene como objetivo ayudar a los inquilinos durante el tiempo que dure el Estado de Alarma.

De forma indirecta, también puede dar estabilidad al propietario, ya que será más fácil que su propiedad siga alquilada hasta que termine esta situación. 


¿Cuál es el plazo para la prórroga extraordinaria de los alquileres?

Tras la ampliación del estado de alarma hasta el 9 de mayo de 2021, todos los contratos de alquiler de vivienda habitual que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y el 9 de mayo de 2021 podrán ser prorrogados hasta seis meses más.

Cómo solicitar la prórroga de alquiler de una vivienda

En primer lugar, vamos a centrarnos en la prórroga extraordinaria del alquiler. Esta medida solo se aplica a los contratos de vivienda habitual cuyo período de prórroga finalice tras la entrada en vigor del decreto, hasta dos meses después del final del estado de alarma. 

Eso sí, no es automática y se exige que el inquilino solicite la prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo que debe indicar, con un máximo de seis meses.

El casero está obligado a aceptar la prórroga y durante la misma no puede cambiar las condiciones del contrato en vigor.

No obstante, se puede llegar a un acuerdo entre propietario e inquilino para modificar las condiciones.

Solicitud de prórroga extraordinaria 

La recomendación es que la solicitud se haga por comunicación escrita. Si es posible, mediante documento certificado (un burofax, por ejemplo) y acuse de recibo.

Requisitos para solicitar esta prórroga del contrato de arrendamiento 

Que haya finalizado cualquier prórroga que hubiese.

Que ninguno haya comunicado la intención de dar por terminado el contrato antes de los 4 meses previos a la finalización.

Modelo de solicitud de prórroga

En la web del Ministerio de Sanidad, Consumo y Bienestar Social podrás encontrar un modelo para solicitar la prórroga y descargarlo.

¿Cuánto puedo prorrogar mi contrato de alquiler?

Más allá de las situaciones extraordinarias, los contratos de alquiler de vivienda habitual se regulan por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta ley ha sufrido numerosos cambios, por lo que, dependiendo del año en el que se firma el contrato, existen plazos diferentes.

Te invitamos a que leas nuestro post sobre la duración del contrato en el que lo aclaramos todo.

  • A modo resumen, en condiciones normales y en función de la fecha del contrato, se podrá renovar hasta los 3 o 5 años, si el inquilino lo desea.
  • Después de ese tiempo, el contrato se renovará, plazo a plazo, hasta que propietario o inquilino decidan no hacerlo.
  • Cuando finaliza la duración del contrato más prórrogas iniciales. Es decir, llegado al octavo año (variará en función de la fecha en la que se firmó el contrato), o al décimo si el propietario es una empresa, se pasaría a situación de tácita reconducción del alquiler, que es nuevo contrato.

¿No los tienes claro? Te contamos los requisitos para alquilar tu piso.

Cómo renovar el contrato de alquiler de una vivienda

Un contrato de alquiler se puede renovar automáticamente cuando ni inquilino ni propietario expresan su voluntad de dar por terminada la relación. 

En el caso de que no se quiera renovar, hay que respetar los plazos legales y contractuales de preavisos. Así evitarás penalizaciones y otras acciones legales.

Si el propietario no se lo comunica al inquilino con suficiente antelación y deja que pasen 15 días tras el final de la última prórroga nacerá un nuevo contrato (en tácita reconducción). Este contrato será igual al firmado en el acuerdo inicial.

También se puede renovar por escrito y con nuevas o mismas condiciones. Esta es la forma más recomendada.

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Cuál es la duración de un contrato de alquiler de una vivienda

Cuál es la duración de un contrato de alquiler de una vivienda

Contrato alquiler de vivienda

Como propietario es importante que sepas que en España, de manera general, los contratos de alquiler de pisos y resto de viviendas se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta ley ha sufrido muchos cambios, debido a la evolución del alquiler, por lo que la duración de los alquileres varía en función del año en el que firmaste tu contrato.

Entendemos que tengas un lío terrible y no sepas cuando finaliza tu contrato, así que vamos a explicarte, fecha a fecha, qué plazos se te aplican.

Nueva ley de vivienda afecta a la duración del alquiler 

Cuando hablamos de la nueva ley de alquiler, nos referimos a la que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 y modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) .

Más allá de los importantes requisitos para alquilar tu piso, estas son algunas de las modificaciones que trae la ley y que tendrás que tener en cuenta para disfrutar de un gran alquiler:

Se amplía el plazo de prórroga alquiler vivienda

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de tres (3) a cinco (5) años. 

Se amplía la prórroga tácita del contrato

La tácita reconducción del contrato de alquiler es la nueva relación que nace entre el propietario y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial.

Realmente nace un nuevo contrato con las mismas cláusulas que el anterior, pero con una duración establecida por ley.

La prórroga tácita pasa de uno a tres años, es decir, el contrato se irá renovando por períodos anuales hasta los 3 años (para el caso de alquileres entre personas físicas). 

La subida de la renta anual estará ligada al IPC

El índice de precios al consumo (IPC) es un indicador que mide el cambio de los precios en los bienes y servicios en un lugar y durante un periodo de tiempo concreto. 

Nos permite saber las variaciones en el coste de vida. 

Durante el tiempo que dure el contrato (5 años), la subida de la renta anual estará ligada a este índice. 

Dos meses máximo de garantías adicionales a la fianza 

La fianza podrá ser el equivalente a un mes de alquiler. Sin embargo, los propietarios pueden establecer una garantía adicional, un aval que garantice la obligación de pago.

Con la nueva ley, la garantía adicional no podrá superar los dos meses de renta. 

Los propietarios deben avisar con 4 meses de antelación si no quieren renovar 

Una vez llegue la fecha de finalización del contrato o de alguna de sus prórrogas, el propietario debe comunicar a su inquilino su intención de no renovarlo con, al menos, 4 meses de antelación.

Si es el inquilino el que no quiere renovar el contrato de alquiler deberá avisar con dos (2) meses de antelación.

La posibilidad de recuperar la vivienda anticipadamente debe estar en el contrato

Si el propietario necesita recuperar la vivienda antes de la finalización del alquiler para destinarlo a vivienda habitual, de hijos o cónyuge, solo podrá hacerlo si esta opción aparece recogida en el contrato. 

Por lo tanto, la nueva ley sí afecta a la duración de tu alquiler, ya que aumenta el plazo mínimo hasta los 5 años. Además, también afecta a preavisos, prórrogas y precios. 

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Como hemos dicho, la duración mínima del arrendamiento dependerá del momento en el que firmaste el contrato de alquiler.

Échale un vistazo a las distintas opciones que se te pueden aplicar:

Contratos de alquiler en tiempos de pandemia

Debido al coronavirus se incluyeron una serie de medidas especiales, algunas de ellas ampliadas hasta el 9 de mayo de 2021, que es cuando acaba el estado de alarma.

En cuanto a la duración de los contratos, es interesante que sepas que existe una prórroga  de seis meses para los contratos que vencen durante el estado de alarma, si así lo solicita el inquilino. 

Contratos de alquiler desde 6 de Marzo de 2019

Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

Es decir, hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato.

Contratos de alquiler firmados entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019


Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 3 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 3 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

Es decir, hasta la finalización del segundo año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

Contratos de alquiler firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019

Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

Es decir, hasta la finalización del cuarto año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

5 mecanismos de los propietarios para reducir la duración del contrato de alquiler 

Existen muchos métodos de dudosa validez para reducir la duración de un alquiler (falsos contratos de temporada o turísticos, fijar en los arrendamientos revisiones de rentas muy altas para los anejos…).

Son métodos que bordean o rebasan la ley y no son apropiados. Sin embargo, hay una serie de mecanismos legales que puedes aplicar para reducir la duración de tu alquiler:

Necesidad 

En el caso de que haya sido expresamente previsto en el contrato, el propietario (persona física, no empresa) podrá poner fin al contrato de alquiler antes de tiempo.

Después del primer año, cuando necesites la vivienda para ti o para determinados familiares, cuando se vaya a destinar como vivienda habitual o permanente.

Para que puedas hacer uso de este derecho debes comunicar al inquilino el motivo por el que necesitarás la vivienda y avisarle, al menos, con dos meses de antelación para que desaloje el piso.

Importante, si después de tres meses al desalojo, no ocupas la vivienda, salvo que sea por fuerza mayor, el inquilino podrá: 

  1. Solicitar un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior y con un nuevo plazo de duración mínimo de 5 años.

    Además, será indemnizado por los gastos de desalojo y reocupación.
  2. Ser indemnizado por el equivalente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Pacto de renuncia 

Un pacto de renuncia a su derecho de prórroga obligatoria por parte del inquilino es nulo.

Sin embargo, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato, si se demuestra que no es impuesto sí podría ser válido.

Viviendas suntuarias 

La LAU, en su artículo 4, contempla la posibilidad de que las viviendas con más de 300 m2, o con una renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias.

Las viviendas suntuarias están exentas de prórrogas, por ello algunos propietarios deciden aumentar el tamaño de sus viviendas, aunque, en la práctica, muy pocas veces es posible llevar a cabo esta reforma.

Sería necesario comprobar que la parte que se amplía sea habitable.

Usufructo

En este caso, si en lugar de la propiedad posees un usufructo temporal sobre el piso, el alquiler se dará por finalizado una vez acabe el usufructo.

Tácita reconducción

Ya lo explicamos más arriba, si tras 15 días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas), el inquilino permanece en la vivienda y el propietario no informa de su intención de que se la devuelva, entramos en lo que llamamos tácita reconducción. 

Es como si se hubiera firmado un nuevo contrato con una duración igual a la renta. Es decir, si la renta es anual (9.000 año, por ejemplo), aunque se pague mensual se irá renovando año a año hasta que inquilino o propietario deseen darlo por acabado. 

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