Información sobre el valor catastral de una vivienda

El valor catastral de una vivienda: qué es, cómo calcularlo y consultarlo

Gestión inmobiliaria

Cuando vamos a comprar un producto, por ejemplo, en el supermercado, su precio está claramente indicado en su etiqueta o en el estante. En el caso de una vivienda, que no deja de ser un “producto”, conocer su precio es relativamente más complejo, pero es algo que debemos saber cuando estamos pensando en ponerla en venta.

Para ello, lo habitual es consultar el valor catastral de la vivienda, que es el valor monetario que Hacienda asigna a cada bien inmueble. No es el único valor, ya que también existen otros como el valor de mercado de la vivienda. Pero empecemos por el principio.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El valor catastral es el valor monetario objetivo que la Administración pública da a un bien inmueble según determinados factores. Estos bienes inmuebles a los que hace referencia son los urbanos, los rústicos y los de características especiales (bienes compuestos por varias “partes” diferenciadas).

Estos datos figuran en el Catastro, un registro dependiente del Ministerio de Hacienda. La inscripción en este registro es obligatoria y gratuita, a diferencia de lo que ocurre con el Registro de la Propiedad.

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¿Qué factores se usan para calcular el valor catastral de una vivienda?

A la hora de fijar el valor catastral de la vivienda, Hacienda tiene en cuenta sus características físicas, jurídicas y económicas, que son:

  • La localización, la superficie, la antigüedad y el uso del inmueble
  • Las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo
  • El valor del suelo y el valor de la construcción
  • El coste de ejecución material de la construcción y su calidad
  • El carácter histórico-artístico, si lo hubiera
  • Otras condiciones que afecten al valor de la vivienda

Con estos datos, la Administración asigna un valor económico a la vivienda, que, además, usa para calcular ciertos impuestos que debe pagar su propietario, como el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), el ITP (impuesto sobre las transmisiones patrimoniales), el IP (impuesto sobre el patrimonio), el ISD (impuesto de sucesiones y donaciones) y el IIVTNU (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana).

Algunos de ellos deben pagarse incluso a la hora de vender la vivienda, como vimos en nuestro post sobre los impuestos que pagar por vender una casa.

¿Cómo consultar el valor catastral?

Ya hemos visto que el valor catastral es un valor fijado por Hacienda, pero no es ningún secreto, ya que podemos consultarlo en cualquier momento. Para ello, existen varias formas:

  1. Accediendo a la sede electrónica del Catastro (aquí) con certificado digital o DNIe
  2. Consultando la declaración de la renta
  3. Consultando el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles
  4. Acudiendo a los puntos de información catastral puestos a disposición por Hacienda
  5. O en la gerencia territorial que el Catastro tiene en la provincia donde esté la vivienda

¿Cómo se lee la referencia catastral?

La referencia catastral tiene 20 caracteres, tanto números como letras, pero existen diferencias entre los inmuebles urbanos y los rústicos.

Para viviendas urbanas

En los bienes inmuebles urbanos, el significado de los 20 caracteres del catastro es el siguiente:

  • Los 7 primeros dígitos se refieren a la localización de la vivienda.
  • Los 7 siguientes identifican la hoja del plano catastral.
  • Las 4 cifras siguientes señalan el inmueble dentro de la finca.
  • Los 2 últimos caracteres son dígitos de control.

Para viviendas rústicas

En el caso de las viviendas rústicas, el significado varía:

  • Los 2 primeros números indican la provincia.
  • Los 3 siguientes números, el municipio.
  • El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
  • Los 3 siguientes dígitos identifican el polígono.
  • Los 5 siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
  • Los 4 números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
  • Los 2 últimos son dígitos de control.

Diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado

El valor catastral de la vivienda, aunque es el valor objetivo considerado por la Administración, pocas veces se usa para fijar su precio de venta. En general, el valor catastral nunca es superior al precio de mercado de la vivienda, que es el precio que se pagaría por ella según la situación actual de oferta y demanda.

Este precio de mercado se fija mediante la tasación del inmueble, un cálculo que tiene en cuenta la localización, el estado, la eficiencia energética, la distribución y las características de la vivienda.

Dicho esto, el valor catastral se actualiza con coeficientes aprobados por el Gobierno, con los que se pretende reducir la distancia entre el valor catastral y el valor de mercado.

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Resumen de la ley de alquileres urbanos

Principales artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Gestión inmobiliaria

La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida por las siglas LAU, es el código legislativo que regula la relación que se establece entre el propietario y el inquilino mediante la firma del contrato de alquiler.

Esta “biblia” en materia de alquileres se encarga de regular la inmensa mayoría de supuestos que se dan en este tipo de relación contractual, estableciendo cuáles son las obligaciones y los derechos tanto del propietario como del inquilino.

En total cuenta con cuarenta artículos divididos en varios títulos y capítulos, por lo que nuestra intención con este post es resumirte los aspectos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, explicándolos, siempre que sea posible, en lenguaje del día a día.


ÍNDICE DE CONTENIDO

  1. Título I: Ámbito de ley
  2. Título II: Arrendamientos de vivienda
  3. Título III: Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
  4. Título IV: Disposiciones comunes

Título I de Ley de Arrendamientos Urbanos: El ámbito de ley

Este primer “apartado” de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere al ámbito de aplicación, por lo que no es necesario detenernos más en él: recoge todo lo relativo al régimen y al marco en los que se aplica la LAU.

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Título II de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos de vivienda

Capítulo I: Normas generales

El Capítulo I de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el primero del Título II, y fija las normas generales de los alquileres, como la naturaleza de estas, la cesión y el subalquiler.

La naturaleza de las normas (Artículo 6)

Este artículo, el número 6, establece que no puede haber normas que sean perjudiciales para el inquilino o para una persona que subalquila, excepto en aquellos casos autorizados por la propia ley.

La cesión del contrato y el subalquiler (Artículo 8)

Se produce una cesión del contrato de alquiler cuando una tercera persona “ocupa” el lugar del inquilino en el contrato de alquiler. Es decir, el inquilino deja de ser inquilino (con sus obligaciones y derechos) en beneficio de otra persona. En el caso de un subalquiler, este se da cuando el inquilino alquila parte de la vivienda (habitaciones) a una tercera persona. Una de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos se produjo en 1994, cuando se prohibió el subalquiler completo de la vivienda. Tanto para ceder el contrato como para subalquilar una habitación, el inquilino necesita el permiso escrito del propietario. De hecho, el inquilino necesita el permiso del propietario en una gran mayoría de casos, sobre todo los que tienen que ver con el contrato de alquiler o con modificaciones en la vivienda (reformas, obras, etc.).

Capítulo II: Duración del contrato

Como su nombre indica, el Capítulo II fija el tiempo durante el que el contrato de alquiler estará en vigor, desde el plazo mínimo hasta el desistimiento.

Plazo mínimo (Artículo 9)

La última modificación de la ley en este sentido se produjo en marzo de 2019, y se fijó que los contratos de alquiler hechos con personas físicas tendrán una duración de 5 años, mientras que los hechos con personas jurídicas, 7 años. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que propietario e inquilino pueden pactar una duración inferior a la mínima, pero el contrato se prorrogará obligatoriamente cada año hasta llegar al mínimo, los 5 o 7 años de antes, según el tipo de inquilino.

Prórroga del contrato (Artículo 10)

Cuando un contrato llega a su plazo mínimo (5 o 7 años), si ni el propietario ni el inquilino ha comunicado que no tiene intención de seguir con el alquiler, el contrato seguirá en vigor durante un año más hasta cumplir los 3. Para evitar esta prórroga del alquiler, el propietario debe avisar al inquilino al menos 4 meses antes de que cumpla el contrato, mientras que el inquilino, 2 meses antes. También hay que saber que, una vez cumplidos los 3 años de prórrogas anuales, si sigue sin haber comunicación entre propietario e inquilino pasados 15 días desde la última prórroga, el contrato entra en lo que se llama tácita reconducción.

Desistimiento del contrato (Artículo 11)

El desistimiento del contrato de alquiler es un derecho del inquilino, y consiste en comunicarle al propietario que no tiene intención de seguir viviendo en ese piso o casa alquilada. Es decir, el inquilino decide abandonar la vivienda alquilada antes de tiempo. Para poder desistir, el inquilino debe haber vivido al menos 6 meses en la vivienda (o menos, si así se pacta) y debe avisar al propietario al menos 30 días antes de su intención de abandonarla.
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Capítulo III: De la renta

El Capítulo III de la LAU recoge todo lo que tiene que ver con la renta, es decir, el dinero que el inquilino paga al propietario de la vivienda alquilada.

Determinación de la renta (Artículo 17)

El Artículo 17 establece que la renta será la que libremente pacte el propietario con el inquilino. Sin embargo, la nueva ley de vivienda en 2023 ha introducido cambios en este sentido en función del tipo de propietario (pequeño o grande) y de si la vivienda está en las zonas tensionadas, que son aquellas con los alquileres más altos. Además, salvo que se pacte otra cosa, el pago de la renta será mensual, y el propietario puede acordar con el inquilino una reducción total o parcial de la renta a cambio de que el inquilino realice reformas o rehabilitaciones.

Actualización de la renta (Artículo 18)

La actualización de la renta se refiere a la modificación del precio del alquiler, que se actualiza una vez al año según determinados índices. La nueva renta empezará a pagarse a partir del mes siguiente a la notificación por parte del propietario. El índice para actualizar la renta solía ser el IPC, pero, una vez más, la nueva ley de alquileres ha modificado esto, estableciendo los siguientes índices:
  • 2% como máximo para contratos renovados en 2023
  • 3% como máximo para contratos renovados en 2024
  • Un nuevo índice por fijar a partir de 2025

Gastos generales y de servicios individuales (Artículo 20)

En este artículo, la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce que el propietario puede pactar con el inquilino que sea este último quien se encargue de los gastos necesarios para el mantenimiento del inmueble y sus servicios. Es decir, lo que llamamos la comunidad. Si fuera así, el contrato de alquiler debe recoger el importe anual de estos gastos.

Capítulo IV: De los derechos y obligaciones de las partes

El capítulo IV recoge, por un lado, cuestiones relativas a las obras en la vivienda alquilada y, por otro, el derecho del inquilino a comprar la vivienda de forma preferente.

Obras en la vivienda (Artículos 21, 22 y 23)

Las obras en la vivienda se dividen en obras de conservación, obras de mejora y obras del inquilino.
  • Obras de conservación: son las que se realizan para mantener las condiciones mínimas de habitabilidad de la vivienda.
  • Obras de mejora: las obras de mejora están destinadas a revalorizar la vivienda, y también corren a cargo del propietario.
  • Obras del inquilino: el inquilino tiene derecho a realizar obras en la vivienda o en espacios alquilados con ella (garaje, trastero…), pero siempre contando con el permiso por escrito del propietario. También hay que decir que las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste natural de los equipamientos corren a cargo del inquilino, aunque la LAU no define explícitamente cuáles son estas “pequeñas” reparaciones.
Por último, todos los daños que el inquilino produzca en la vivienda por descuido, negligencia, etc., correrán a su cargo o, si procede, a su seguro de hogar.

Adquisición preferente (Artículo 25)

El inquilino tiene la posibilidad de comprar la vivienda alquilada por delante de una tercera persona, siempre que se den ciertas condiciones. En nuestro artículo acerca del derecho de tanteo y retracto te damos más información sobre este derecho del inquilino.
¿Subarrendar una vivienda es legal?

Capítulo V: De la suspensión, resolución y extinción del contrato

El Artículo más importante de este Capítulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos es el 27, donde se recogen las causas por las que el contrato de alquiler se rescindirá.

Incumplimiento de obligaciones (Artículo 27)

Como en cualquier relación contractual, si una de las partes no respeta lo acordado, se pondrá fin al contrato. El incumplimiento del contrato de alquiler puede producirse por causas del propietario o del inquilino.
  • Por causas del propietario: las causas de rescisión del contrato de alquiler imputables al propietario son no mantener la vivienda en condiciones mínimas de habitabilidad, no informar con su debido tiempo de la intención de hacer obras, no devolver la fianza dentro del plazo legal (30 días), impedir la prórroga del contrato con motivos ilegítimos y no respetar la intimidad del inquilino.
  • Por causas del inquilino: por parte del inquilino, no pagar la mensualidad o la fianza (inquilino moroso), la realización de actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilegales, deteriorar la vivienda o usarla para fines diferentes al de residir en ella, abandonarla antes de tiempo, subalquilarla o hacer obras sin permiso del propietario son motivos para finalizar el contrato de alquiler.

Título III de Ley de Arrendamientos Urbanos: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Este título, como indica, recoge las cuestiones relativas al uso de la vivienda para otros fines. La mayoría de los Artículos que lo componen ya han aparecido en este post, como la conservación, mejora y obras del inquilino, el derecho de adquisición preferente, la cesión del contrato y el subalquiler.

Título IV de Ley de Arrendamientos Urbanos: Disposiciones comunes

Se trata del penúltimo título, y, al igual que el anterior, no consta de Capítulos, sino directamente de Artículos, que son:

Fianza (Artículo 36)

La fianza es el dinero que paga el inquilino al propietario en el momento de firmar el contrato de alquiler, además de la mensualidad del primer mes. Tradicionalmente se ha hecho en metálico, pero ya son varias las comunidades autónomas que contemplan el pago mediante transferencia bancaria. Esta cantidad de dinero equivaldrá a un mes de renta en el caso de alquilar una vivienda, y a dos si el alquiler será para fines distintos: almacenes, oficinas, etc. El Artículo 36 también reconoce la posibilidad de pactar con el inquilino el pago de otra cantidad de dinero adicional a la vivienda. Esta cantidad es el depósito de alquiler, que tiene algunas diferencias con respecto a la fianza. Aquí también se incluyen otro tipo de garantías, la solicitud de un aval bancario que asegure al propietario el ingreso de la renta.

Formalización del arrendamiento (Artículo 37)

Básicamente, se refiere a la realización por escrito del contrato de alquiler, donde debe aparecer toda la información sobre la vivienda alquilada, la identidad del propietario y del inquilino, la renta inicial y todas las demás cláusulas que se pacten dentro de los límites legales. Existía un último Título, el V, pero fue derogado por la modificación de la Ley de Arrendamientos que tuvo lugar en enero del año 2000. Constaba de tres Artículos, que hacían referencia a los procesos arrendaticios: competencia, procedimiento y acumulación de acciones.
¿Puede el propietario echar al inquilino del piso si necesita la vivienda antes de que termine el contrato?

Todos los anteriores son los Artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y se trata de un resumen de ellos, pues en la relación propietario-inquilino entran en juego muchos más supuestos que también están regulados.

Precisamente, debido a la complejidad de las leyes en esta materia, a la hora de poner en alquiler un piso es fundamental contar con la ayuda de las agencias inmobiliarias, ya que conocen de primera mano todos los aspectos legales que se deben tener en cuenta para lograr un alquiler satisfactorio para ambas partes.

Aparte de la cuestión legal, este tipo de intermediarios también ofrecen ventajas de lo más favorables a los propietarios, diferentes productos y servicios que dan aún más tranquilidad al propietario, como los seguros de alquiler.

Sin embargo, en Wolo somos la única plataforma inmobiliaria online donde vamos un paso más allá. Y es que la cara oculta de los seguros de alquiler son los retrasos, las esperas, los periodos de carencia… toda la letra pequeña que nadie quiere que leas.

Por eso, lo que nosotros te ofrecemos es el Alquiler Garantizado, un servicio de alquiler seguro gracias al cual tú recibirás la mensualidad pase lo que pase, sin carencias, sin esperas, sin excusas. De hecho, este servicio único de Wolo nos ha posicionado, en solo tres años, como la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

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La inquiokupacion

La inquiokupación, la manera “legal” de okupar una vivienda

Gestión inmobiliaria

Con la llegada del verano, reaparece el temor a los okupas. Estaremos fuera de casa varios días o incluso semanas, y no siempre tomamos las medidas necesarias para prevenir esta situación: dejar las llaves a algún vecino de confianza para que “eche un ojo” al piso, instalar alarmas de hogar con aviso a policía… Sin embargo, la realidad es que la okupación de viviendas se produce durante todo el año, no solo en verano.

Cuando leemos “okupación”, nos viene a la mente la forma clásica de okupar una vivienda: una persona que entra a las bravas, forzando la puerta o rompiendo una ventana. Existe, no obstante, otra forma de okupación, una manera en la que no se produce ningún deterioro de los elementos que forman la vivienda; es más, es el propietario quien les da las llaves a los okupas: la inquiokupación.

Antes de hablar de esta manera “legal” de okupar una vivienda, tenemos que distinguir entre la okupación y el allanamiento de morada, ya que son delitos diferentes con penas diferentes.

Diferencia entre allanamiento de morada y okupación

A veces, en la práctica, usamos estos términos como sinónimos, pero jurídicamente tienen distinta naturaleza.

El allanamiento de morada

El allanamiento de morada es un delito penado con entre 6 meses y 4 años de prisión. Se produce cuando un tercero entra en una vivienda (morada) sin el consentimiento del residente, independientemente de que la intención de esa persona sea vivir en ella o no.

En el ámbito legal, se entiende “morada” como el espacio cerrado y separado del exterior donde el titular lleva a cabo sus actividades de la vida cotidiana. Es decir, la morada es el lugar donde legal y físicamente vivimos. Por cierto, a diferencia de lo que mucha gente piensa, nuestra casa en la playa a la otra punta de España también es nuestra morada aunque solo pasemos en ella unos días al año.

Ante un allanamiento de morada, no es necesario una orden judicial para desalojar a las personas que han allanado nuestra casa: basta con una denuncia para que la policía intervenga y las desaloje cuanto antes, protegiendo así nuestro derecho a la inviolabilidad del domicilio recogido en la Constitución.

En el contexto del alquiler, nos gustaría recordar que el propietario no puede entrar al piso alquilado sin consentimiento del inquilino. De hacerlo, y a pesar de ser el propietario, estaría cometiendo justamente un delito de allanamiento de morada.

La okupación

La okupación no es un término recogido en el ámbito jurídico; más bien, hay que hablar de “usurpación del derecho de propiedad”. Esto significa que una persona entra en un inmueble que no es vivienda (morada) de nadie, como pueden ser los pisos en construcción, abandonados, vacíos, etc.

Por ejemplo, si somos propietarios de todo un edificio en el que legalmente no vive nadie y alguien “se instala” en uno de los pisos, estaría cometiendo un delito de usurpación, una okupación.

A diferencia del allanamiento de morada, en el que la policía puede actuar enseguida, ante un delito de usurpación sí se necesita una orden judicial para desalojar a los usurpadores, un proceso que, como sabemos, puede alargarse durante meses. En este caso, se trata de un delito leve castigado con multas de 3 a 6 meses.

Ya vemos que los conceptos “morada”, “vivienda”, “domicilio” y “residencia” son fundamentales para distinguir entre ambos delitos. Pero… ¿podría ser que el okupa fuera un inquilino con un contrato de alquiler legal?

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La inquiokupación, cuando el okupa es inquilino

La inquiokupación, término formado por “inquilino” y “okupación”, es una práctica en auge que consiste en alquilar una vivienda con intención de okuparla más tarde.

Básicamente, el inquilino firma un contrato de alquiler perfectamente legal con el propietario, paga dos o tres meses de renta y, luego, deja intencionadamente de pagar. De esta manera, el okupa puede acceder a la vivienda legalmente, sin tener que recurrir a la violencia (deterioro de elementos, asalto, etc.).

En un caso de inquiokupación no se produce allanamiento de morada, ya que el contrato de alquiler reconoce que la vivienda alquilada es la morada de esa persona: la policía no podría desalojar inmediatamente al inquiokupa. Tampoco estaríamos ante un caso de okupación al uso, pues existe un contrato de alquiler en vigor.

Esta “tierra de nadie” legal se resuelve considerando al inquiokupa como un inquilino moroso, por lo que el propietario debería iniciar los trámites para desalojarlo cuanto antes.

¿Cómo detectar a un inquiokupa?

A pesar de que las apariencias engañan, sí que existen señales inconfundibles de que estamos negociando el alquiler con una persona que tiene intención de convertirse en okupa.

1. Pagar de una sola vez más mensualidades de las que recoge el contrato

Si el candidato a inquilino insiste en pagar más mensualidades de las mínimas legales (mes en curso o próximo, más fianza), posiblemente estemos ante un futuro inquiokupa. Disponer enseguida de más dinero del que pide puede ser una manera de “cegar” al propietario, que no dudaría en alquilar el piso a dicha persona.

En este punto nos referimos al pago de varias mensualidades de golpe, no a aquellos candidatos que ofrecen al propietario una mensualidad mayor porque realmente han encontrado el piso ideal para ellos.

2. No justificar la procedencia de sus ingresos

A la hora de alquilar un piso, es fundamental realizar un estudio de solvencia de los candidatos a inquilinos. Este método permite conocer de primera mano los ingresos de esa persona para evaluar si podrá hacer frente al pago de la renta. Para hacer este estudio, debemos solicitar amistosamente documentos como la renta, las nóminas, la vida laboral, etc.

Sin embargo, si el candidato se niega a proporcionar estos documentos, puede ser una señal de que tiene intención de inquiokupar el piso (y, justamente, pretenda esquivar este estudio pagando de golpe varias mensualidades, como indicamos antes).

Quien no tiene nada que esconder no debería poner pegas para enseñar este tipo de justificantes financieros. También sería sospechoso si los documentos que proporciona tienen incoherencias o faltan datos.

3. Insistir en poner los suministros a nombre del propietario

Los suministros (agua, luz, gas) suponen un gasto mensual que raramente un okupa querrá o podrá afrontar. Y no solo eso, sino que el posible inquiokupa sabe que, de hecho, es ilegal que el propietario corte los suministros de la vivienda, pues podría considerarse una falta o delito de coacción. Así, que sea el propietario quien los pague es una forma de asegurarse el suministro “indefinido” y gratuito de agua, luz y gas.

Por eso, si el candidato a inquilino insiste en que sea el propietario quien corra con los suministros, deberían saltar todas las alarmas “antinquiokupación”.

¿Cómo evitar a los inquiokupas?

Como sabemos, mejor prevenir que curar.

Las recomendaciones anteriores pueden resumirse en una sola: alquilar tu piso recurriendo a los servicios de las agencias inmobiliarias.

Acudir a profesionales del sector es la mejor forma de cubrirse las espaldas ante los inquiokupas, pues son quienes mejor conocen y aplican las pautas para descartar a los candidatos sospechosos.

Con agencias inmobiliarias online como Wolo, el proceso comienza con la puesta en alquiler del piso, difundiendo un anuncio atractivo que llame la atención de los candidatos. El siguiente paso es la realización del estudio de solvencia, comprobando escrupulosamente los datos y los ingresos del candidato a inquilino. Una vez elegido contigo el inquilino ideal, la firma del contrato se realiza de manera online, para que tú no tengas ni siquiera que desplazarte.

Igualmente, estarás protegido por el Alquiler Garantizado, un servicio de alquiler seguro gracias al cual tú cobrarás puntualmente cada mes pase lo que pase. De esta manera, el ingreso del alquiler lo tienes asegurado, sin periodos de carencia, sin esperas y sin retrasos. Y, repetimos, pase lo que pase.

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¿Qué es el derecho de tanteo y retracto y en qué condiciones puede hacerse?

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto en un alquiler?

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La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la inmensa mayoría de supuestos que se dan en la relación propietario-inquilino, fijando cuáles son los derechos y las obligaciones de cada uno.

Uno de estos derechos es el llamado derecho de tanteo y retracto, recogido en los Artículos 25 y 31 de la LAU, un derecho que se puede invocar cuando el propietario desea vender un piso alquilado.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? ¿Quién puede ejercerlo? ¿Cómo lo ejerce?… son algunas de las preguntas que vamos a responder en este artículo.

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

Lo primero que hay que decir es que el tanteo y el retracto es un derecho del inquilino, no del propietario.

Básicamente, es el derecho de adquisición preferente de la vivienda por parte del inquilino, es decir: cuando el propietario decide poner en venta la vivienda o ya la ha vendido, el inquilino tendrá derecho a comprarla por delante de una tercera persona, siempre que iguale las condiciones de la venta.

Sin embargo, existe una diferencia entre el tanteo y el retracto, que es el momento de su aplicación.

El derecho de tanteo

El derecho de tanteo lo ejerce el inquilino ANTES de la venta. Así, cuando el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, las condiciones, etc., el inquilino puede ejercer su derecho de tanteo para convertirse en el nuevo propietario del piso que hasta ahora tenía alquilado.

El derecho de retracto

El derecho de retracto, en cambio, lo ejerce el inquilino DESPUÉS de la venta de la vivienda a una tercera persona, pero debe darse al menos uno de los siguientes supuestos:

  • El propietario actual no ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda.
  • El propietario actual ha informado al inquilino de la puesta en venta de la vivienda, pero ha omitido alguna de las condiciones (por ejemplo, el precio).
  • El propietario ha vendido la vivienda a una tercera persona a un precio inferior al que le ofreció al inquilino durante el tanteo.

Gracias al derecho de retracto, el inquilino podrá comprar la vivienda con las mismas condiciones que pactó el propietario con la tercera persona. Si se da el caso de que el precio de venta ha sido inferior al inicial, el inquilino adquirirá la vivienda a ese precio, no al precio inicial (superior) que el propietario le había ofrecido.

Dicho esto, podemos ver que el derecho de tanteo implica necesariamente el derecho de retracto, pero el segundo solo se puede ejercer cuando no haya sido posible ejercer el primero.

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¿Cuándo se ejerce el derecho de tanteo y de retracto?

Tanto en el tanteo como en el retracto, el inquilino dispone de treinta días naturales para ejercer su derecho.

En el tanteo, esos treinta días se cuentan desde que el propietario le comunica la puesta en venta de la vivienda, mientras que en el retracto, desde que el propietario le comunica la venta efectiva. Por tanto, cumplidos los treinta días naturales desde la notificación, el inquilino perderá su derecho de compra preferente en un caso como en otro.

Por supuesto, aunque tenga derecho a ejercer el tanteo y el retracto, el inquilino puede comunicar al propietario que no está interesado en la compra de la vivienda, por lo que el propietario tendría libertad para venderla a la persona que desee.

¿Cómo se comunica la puesta en venta o la venta de la vivienda?

Si el propietario decide poner en venta su piso o ya lo ha vendido, debe informar al inquilino de manera fehaciente e indicando todas las condiciones de compra. Como en cualquier otra comunicación oficial entre el propietario y el inquilino, la manera de hacerlo es mediante un burofax con acuse de recibo contenido, o bien mediante la entrega de un acta notarial de notificación.

Limitaciones al derecho de tanteo y retracto

Existen, no obstante, ciertas situaciones en las que el derecho de tanteo y retracto no puede ejercerse, que son:

  • Cuando el contrato de alquiler recoja una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto.
  • Cuando haya otro derecho de adquisición preferente reconocido a una tercera persona, como podría ser el copropietario de la vivienda.
  • Cuando todo el inmueble pertenece al mismo propietario y lo vende de manera conjunta (por ejemplo, un edificio).
  • Cuando todo el inmueble se vende al mismo comprador aunque cada vivienda tenga diferente propietario.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler si el propietario vende la vivienda?

Esta situación es un poco compleja, ya que depende de la duración del contrato, de cuándo se produzca la venta, del tipo de contrato, del tipo de comprador… Te damos toda la información al respecto en nuestro post sobre la venta de un piso con inquilino.

Por cierto…, ¿quiénes somos nosotros?

En Wolo, somos una plataforma inmobiliaria en la que, como propietario de una vivienda, te ofrecemos dos posibilidades:

  1. Alquilarla garantizándote el cobro de la renta con nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una forma de alquiler seguro con muchas más ventajas que los seguros de alquiler: sin carencias, sin esperas, sin retrasos, sin estrés. ¿Tienes un piso para alquilar? Haz clic aquí y en 9 días lo tendrás alquilado al inquilino de tus sueños.
  2. Venderla sin pagar comisiones injustas: valoración del precio, creación y difusión del anuncio, gestión de visitas… Como en el alquiler, nosotros nos ocupamos de la venta de tu piso de principio a fin.¿Tienes una vivienda que quieres vender? Haz clic aquí y olvídate de pagos injustos y comisiones fluctuantes.

Tanto si deseas alquilar como vender, con Wolo tendrás la tranquilidad de haberlo hecho con la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país. ¡Ponte en contacto con nosotros y descubrirás por qué!

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La nueva era de los alquileres de larga duración: ¿qué beneficios aporta el uso de la tecnología a los propietarios?

La nueva era de los alquileres de larga duración: ¿qué beneficios aporta el uso de la tecnología a los propietarios?

Gestión inmobiliaria

⏯ Si prefieres escuchar antes que leer ¡dale al play!

Como si fuera una apisonadora, la tecnología ha irrumpido en nuestras vidas con fuerza. Y viene dispuesta a cambiarlo todo. 

Lo podemos ver en multitud de sectores. Todos se están subiendo al carro, incluso el inmobiliario.

De hecho, ya hay plataformas como Airbnb y Booking, plenamente enfocadas en los alquileres temporales, que usan la tecnología para llegar a más clientes.

Pero ¿qué hay de los alquileres de larga estancia? La digitalización, ¿para cuándo?

A pesar de que existen portales que anuncian viviendas, aún necesitamos avanzar más para adaptarnos a los nuevos modelos de consumo.

Sobre ello queremos hablarte hoy.

Queremos mostrarte cómo el auge en la demanda del alquiler y las nuevas tecnologías son los ingredientes perfectos para obtener rentabilidad de los alquileres de larga duración.

¿Estás listo? ¡Empecemos!

¿Realmente existe una oportunidad para los alquileres de larga duración?

La situación actual de la vivienda en España es clara: entre aquellos que están en edad de acceder a su primera vivienda, el porcentaje de personas que decide alquilar es mucho mayor que el que decide comprar.

Las circunstancias económicas y sociales de hoy en día han provocado que gran parte de los jóvenes se independicen de este modo.

Con lo cual, la oportunidad para los alquileres de larga duración existe. Es una realidad.

A esto hay que sumar que muchas personas trabajan fuera de sus lugares de origen. Y esto también provoca que el alquiler sea una opción altamente demandada.

En ambos casos, hablamos de una necesidad a cubrir con los alquileres de larga duración. Pero aclaremos qué son realmente.

Qué son los alquileres de larga duración

Esta modalidad de alquiler se basa en el arrendamiento de una vivienda a alguien que está buscando una propiedad para vivir de forma habitual en ella.

Es decir, mientras esté vigente el contrato de alquiler, será el lugar donde resida de forma permanente. Será su domicilio a todos los efectos.

Esta es su principal particularidad y la diferencia más notable respecto a otras modalidades de alquiler.

Por ejemplo, en un alquiler vacacional el periodo de tiempo en el que cada inquilino habita la vivienda no suele ser superior a 30 días. Y en un alquiler a estudiantes, normalmente hablamos de los 9 meses que dura el curso académico.

Cómo han evolucionado los alquileres de larga duración

Según la edad que tengas, es probable que recuerdes al típico agente inmobiliario que iba llamando a las puertas preguntando por viviendas vacías.

O, en su caso, por aquellas con intención de alquilar o vender.

Esto ya es muy raro verlo, aunque siempre hay por ahí algún despistado.

Ahora lo que suelen hacer tanto particulares como agentes es colgar sus viviendas en portales de alquiler y compraventa.

Pero nada más, se quedan ahí.

Otros, como nosotros, estamos dando un paso más gracias al proptech, la tecnología aplicada a las propiedades.

Y apostamos por digitalizar todo el proceso de alquileres de largo plazo. Desde la promoción de la vivienda hasta la firma del contrato y más allá.

Como imaginarás, esto tiene una serie de ventajas, especialmente para los propietarios.

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Qué ventajas aporta la tecnología a los propietarios de alquileres de larga duración

Siempre que la tecnología aterriza en un sector o en alguna empresa en concreto, lo hace para aportar beneficios. Y en el caso de los alquileres de larga duración no iba a ser menos.

Además de dar vida a la denominada inmobiliaria online, su aplicación va más allá.

Gracias a ella es posible ganar seguridad y aportar una mejor experiencia a quien pone a disposición de los inquilinos su vivienda.

Esto se traduce en ventajas como las siguientes:

Transparencia

El hecho de usar una plataforma de alquiler para encontrar el inquilino perfecto para tu vivienda no resta cercanía y transparencia en ninguno de los casos.

Es más, al estar todo gestionado a través de una herramienta a la que tú, como propietario, tienes acceso, podrás revisar cualquier documentación, información, firma, cláusula u otro dato importante cuando quieras.

Además, tendrás acceso a asesores expertos, quienes te sacarán de dudas cuando lo necesites.

Con lo cual, la tecnología aplicada a los alquileres de larga duración suma transparencia, lo mires por donde lo mires.

Acceso a la información y documentación

Aunque ya lo hemos mencionado, una gran ventaja es poder tener siempre disponible la documentación relativa al alquiler.

Las plataformas que lo gestionan suelen estar en la nube. Con lo cual el acceso a ellas es ilimitado. 

Sea lo que sea que necesites consultar, podrás hacerlo dónde y cuándo quieras.

Todo el proceso del alquiler estará digitalizado y su gestión es 100% online.

Ahorro de tiempo y dinero

Esta nueva era de los alquileres de larga duración viene repleta de novedades. Y una de las que más gusta a los propietarios es el hecho de delegar por completo la gestión.

Eso incluye, por ejemplo, el no tener que gestionar solicitudes o desplazarse para realizar visitas y firmar el contrato de arrendamiento.

Gracias a la digitalización, el contrato quedará guardado en la plataforma y desde ahí mismo se podrá firmar. En tan solo unos minutos y de forma 100% segura.

Otra ventaja, es el cálculo del precio del alquiler. Gracias al Big Data y el acceso a la información puedes tener una valoración exacta, online y en minutos. Lo que además de rentabilizar tu alquiler, te ahorrará dolores de cabeza. 

Accesibilidad a más y mejores inquilinos

Este punto vale su peso en oro. Gracias al Big Data, es posible validar a un inquilino antes de firmar el contrato con él. Con procesos automatizados que permiten comprobar un perfil en minutos.

Es decir, ese miedo de no saber realmente a quién le estamos alquilando nuestra vivienda, desaparece.

Y lo hace porque podemos comprobar si se trata de una persona solvente, si es conflictiva o si ha tenido problemas en otras viviendas de alquiler.

¡Tranquilidad absoluta! Algo que a su vez, nos garantiza un ahorro económico. 

Dejaremos nuestra vivienda en buenas manos y eso nos evitará tener que gastar un pastizal en arreglar destrozos por un mal uso de la misma. Por no hablar del Alquiler Garantizado o, dicho de otro modo, de una forma segura de alquilar tu vivienda y cobrar puntualmente cada mes.

Alquiler más rápido y cómodo

Por último, no podemos negar que para el propietario todo esto supone un extra de comodidad, ya que esta nueva era de los alquileres de larga duración se ocupa de todo: desde buscar al inquilino perfecto hasta gestionar la firma del contrato.

Además, es un proceso mucho más rápido que el tradicional. La automatización de procesos y la tecnología han logrado reducir el tiempo que se tarda en alquilar un piso en cerca de un 70%.

Nada más que por el simple hecho de delegar al 100% en profesionales expertos las tareas que hay que hacer, como propietario, ganas mucho tiempo.

¿Qué te parece todo lo que te hemos contado? ¿Te dejas llevar por los encantos de la tecnología y te animas a alquilar tu vivienda de su mano?

Si es así, déjanos aconsejarte. Escríbenos y te daremos todos los detalles sobre cómo funciona nuestra plataforma, cómo alquilamos tu piso en 9 días y cómo garantizamos el cobro de tu alquiler pase lo que pase y para siempre.

En Wolo somos especialistas en alquileres de larga duración.

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Qué es la gestión inmobiliaria de alquileres y qué beneficios aporta al propietario

Gestión inmobiliaria

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Reconocemos que alquilar una vivienda tiene su complejidad. Son muchas las gestiones y obligaciones que hay que asumir, no nos vamos a engañar. 

Sin embargo, existe un modo de librarse de todo ello: pasarle el marrón a otro. 

Y no, no hablamos de pasárselo a tu pareja, a tus padres o a tus hermanos, sino de delegar todo lo que acarrea un alquiler de larga estancia a profesionales cualificados para ello.

No solo te quitarán problemas de encima, sino que además harán todo el trabajo mucho mejor que tú. Recuerda, son profesionales.

A este tipo de servicios se les llama gestión inmobiliaria o gestión integral del alquiler. ¿Te interesa saber más?

En los próximos párrafos explicamos en qué consiste y de qué manera beneficia a los propietarios de viviendas.

En qué consiste la gestión integral del alquiler

De forma simple, se podría decir que la gestión de alquiler es un servicio enfocado a personas que poseen una vivienda y desean alquilarla, pero no pueden ocuparse de las gestiones que ello implica.

Para que te hagas una idea, alquilar una vivienda exige, entre otras tareas:

  • Antes: publicar anuncios, buscar inquilinos, preparar la vivienda, atender visitas, responder llamadas y resolver dudas.
  • Durante: reparar averías, atender incidencias, gestionar pagos y lidiar con impagos.
  • Después: revisar que el piso está tal y como se alquiló, evaluar desperfectos si lo hay y devolver la fianza.

Como imaginarás, todo eso se traduce en tiempo. Y si, como al resto de los mortales, precisamente no te sobra, alquilar una vivienda se puede convertir en una pesadilla, cuando debería ser todo lo contrario.

Es aquí donde interviene la gestión inmobiliaria de alquileres.

Cómo puede ayudarte en el proceso de un alquiler de larga estancia

Lo mejor de contar con un servicio de alquiler de pisos es que son otras personas las que se ocupan de todo. Y, además, con la certeza de que cada uno de los pasos del proceso está bien orquestados.

De forma más concreta, incluye:

  • Antes: preparación de la vivienda para su alquiler, gestión de la documentación necesaria, fotografía de calidad, promoción del piso, gestión y atención a las visitas, búsqueda de inquilinos solventes y redacción personalizada del contrato de alquiler.
  • Durante: mediación entre propietario e inquilino, acompañamiento constante, gestión de problemas con el arrendatario y actuación en caso de impago.
  • Después: revisión del cumplimiento del contrato, gestión de la devolución de la fianza, y vuelta a empezar.

¿Te interesa un alquiler de este tipo? Aquí puedes empezar el proceso de la mano de Wolo.

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Qué dolores de cabeza le evita al propietario

Sin duda, evita muchos quebraderos de cabeza al propietario de la vivienda. La gestión de alquiler de pisos es un servicio que abarca todo el proceso en su conjunto. Por lo tanto, prácticamente el propietario puede desentenderse.

Pero para ser más precisos, podemos destacar que la gestión inmobiliaria alivia la carga que supone actividades como:

Promoción de la vivienda. Una de las primeras tareas que cubre la gestión inmobiliaria es la promoción de los pisos. Prepara todo para que el anuncio quede perfecto y, posteriormente, le da visibilidad a través de portales de confianza para llamar la atención del posible inquilino. En este sentido, cabe mencionar que la creación de cada uno de los anuncios se lleva a cabo de forma profesional y cuidando al máximo los detalles.

Búsqueda de un inquilino solvente. Si has intentado alquilar tu vivienda, habrás experimentado esa sensación de inseguridad cada vez que conoces a un candidato para ocupar tu piso. Pues bien, con un servicio de gestión inmobiliaria esta sensación desaparece. La propia agencia se ocupará de seleccionar a un inquilino solvente, responsable y respetuoso para que cuide de tu casa (y la pague).

Gestión de visitas. Atender llamadas y enseñar la vivienda son dos de las tareas que más tiempo le ocupa a un propietario (y de las que más le fastidian). Con la gestión integral del alquiler, se puede olvidar de ellas. Así que si es tu caso, probablemente te interese este servicio.

Redacción del contrato. Seamos sinceros, a no ser que seas abogado o conozcas la legislación de cerca, no tienes ni idea de redactar un contrato de alquiler que tenga validez legal. Esto puede convertirse en un serio problema, en caso de que haya conflictos con el inquilino. Con lo que, o bien contratas a un abogado, o bien te quedas con el servicio de gestión inmobiliaria de alquileres.

Gestión de impagos. Cuando hablamos de gestión integral es porque es integral de verdad. Cubre hasta la gestión de impagos. Lo habitual es contar con un servicio de Alquiler Garantizado (como el de Wolo) que cubra este tipo de situaciones incómodas. Al fin y al cabo lo que hace es proteger al propietario, asegurando el pago de la renta mes a mes, pase lo que pase.

Para ponerte en contexto, te dejamos aquí toda la información acerca de Wolo para que sepas cuál es el motivo por el que somos especialistas en alquileres de larga estancia.

Servicios extra: family office

Este concepto es algo novedoso y aún no está incluido en la gestión inmobiliaria de la mayoría de empresas del sector.

Sin embargo, es probable que dentro de poco sí lo esté. Y merece la pena conocerlo.

Un family office en el sector inmobiliario hace referencia a la gestión de un gran patrimonio en inmuebles. 

Hay familias que lo poseen y delegan en terceros todo lo que atañe a operaciones tales como el alquiler.

Si es complicado gestionar una vivienda, imagínate todo un patrimonio de pisos y casas.

Es por ello, que ya se está trabajando en mejorar los servicios de gestión inmobiliaria específicos para estos casos.

Tengas una única vivienda para alquilar, o tengas un edificio entero, si deseas que otros se ocupen de todo, escríbenos. 

Somos expertos en la gestión de alquileres y nos encantará quitarte problemas de encima.  

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¿En qué se diferencia una agencia inmobiliaria digital de una tradicional?

Gestión inmobiliaria

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Como dirían nuestros abuelos, “esto ya no es lo que era”. Y es que por suerte, todo está cambiando. 

Los supermercados, las zapaterías, las librerías, la fotografía… y como no, los servicios inmobiliarios.

La digitalización está ganando terreno en todos los sectores, dejando tras de sí una estela de ventajas, funcionalidades y soluciones que mejoran la vida de cualquier ciudadano de a pie.

En lo que respecta a los alquileres de larga duración, la inmobiliaria tradicional está dando paso a la inmobiliaria online. E incluso ha aparecido un nuevo término que, seguro, va a dar mucho de qué hablar: proptech.

A continuación, te pondremos al día de todo lo que está surgiendo y lo que está por venir en este sector. ¿Estás listo?

¿Qué es una agencia inmobiliaria digital y qué ofrece a sus clientes?

Si echamos la vista atrás varios años, probablemente recordarás aquellas agencias inmobiliarias de barrio que captaban pisos preguntando a los vecinos y a puerta fría.

Es más, quizás estés pensando, “ayer llamaron a mi puerta preguntándome justo eso”.

Pues bien, eso ya es cosa del pasado.

Hoy en día, lo más óptimo es dejar de perder el tiempo y el dinero dando paseos por la calle intentando encontrar viviendas para alquilar y apostar por los procesos puramente online.

Si eres propietario, en la mayoría de los casos no necesitarás ir a la oficina de la inmobiliaria. Incluso no tendrás ni que verte cara a cara con el agente que va a alquilar tu vivienda.

Esto ahorra una cantidad de tiempo enorme que podrás emplear en cualquier otra actividad más agradable para ti.

Con lo cual, una agencia inmobiliaria digital es aquella que utiliza la tecnología para entender las necesidades del cliente, aportar información útil y darle facilidades, sin importar el lugar donde esté.

Normalmente una inmobiliaria online tiene digitalizado todo el proceso del alquiler. Desde la tasación, para ayudarte a poner un precio adecuado, hasta la firma del contrato con el inquilino.

Y si no quieres, no tienes ni que molestarte en enseñar el piso. La agencia online lo hace por ti.

Así, si vives en una ciudad distinta a donde tienes la vivienda a alquilar, te ahorrarás unos cuantos euros en gasolina. 

En Wolo, por ejemplo, no solo te solucionamos la papeleta de poner tu alquiler en marcha y encontrar al inquilino ideal para ti, sino que tenemos el servicio de Alquiler Garantizado para que no tengas que preocuparte por nada y cobres tu alquiler cada mes, pase lo que pase.

Incluso vamos más allá de lo que suelen una agencia inmobiliaria digital y ofrecemos una plataforma con la cual controlar todo lo relacionado a tu alquiler, sin tener que hacer o preocuparte de absolutamente nada. 

A continuación, te contamos aún más detalles que posiblemente te interesen.

Beneficios de los servicios inmobiliarios digitales en el alquiler de larga duración

Los más beneficiados de la evolución de los servicios inmobiliarios para alquileres de larga estancia son los clientes: tanto propietarios como inquilinos. 

Aunque, en gran medida, se podría decir que los primeros salen mejor parados. Les ahorra un montón de preocupaciones y dolores de cabeza.

Pero ¿de qué ventajas estamos hablando?

  • Ahorro en tiempo y dinero. Como ya hemos mencionado, durante el proceso de alquiler de una vivienda, el propietario no necesita ir a la oficina de la inmobiliaria, ni tan siquiera verse cara a cara con el agente que va a trabajar con él. Todo el proceso está digitalizado. Esto ahorra tiempo y dinero. 

  • Comodidad. Además del ahorro, la digitalización del proceso y los documentos suman comodidad y transparencia para el dueño del piso. Y si además, puedes trabajar con una plataforma donde es posible subir toda la documentación y hacer seguimiento del avance del alquiler fácilmente, aún mejor.

  • Seguridad. Gracias a la tecnología, es posible evaluar a un inquilino antes de la firma del contrato, o incluso de la primera visita en el piso. Es decir, es posible predecir si se trata de un inquilino respetuoso y comprometido o de otro que va a dar más problemas de la cuenta. En todo ello, el big data tiene mucho que decir. El alquiler sin riesgo es posible.

  • Tranquilidad. Por otro lado, todo el que alquila una vivienda teme que el pago se retrase o, peor aún, que no llegue. La agencia inmobiliaria digital, debería tener esto bajo control y disponer de algún servicio que evite este tipo de inconvenientes. Como decimos, todo el proceso al fin y al cabo es más seguro y tranquilo para el propietario. 

  • Control. Otro beneficio que aportan estos servicios inmobiliarios para el alquiler de larga duración es el mayor control que el propietario puede tener sobre el acuerdo entre ambas partes. Es decir, es posible personalizar el contrato (para dejarlo todo bien atado) y llevar a cabo la firma sin que tenga que estar presente. 

  • Visibilidad. Uno de los servicios que incluye toda agencia inmobiliaria digital es la promoción de la vivienda a través de internet. Esto hace que sea más visible que solo colgando carteles en el cristal de la agencia y que llegue a más personas. Incluso a personas de otras ciudades que van a mudarse y están buscando piso.

Todos estos beneficios (y algunos más) los tienes alquilando tu piso con Wolo, ¿no te parece un planazo?

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El futuro del sector inmobiliario en España: proptech

En la introducción mencionamos un término que, probablemente, te sonó muy moderno, pero no conoces qué significa: proptech ¿lo recuerdas?

El proptech es el futuro de los servicios inmobiliarios. Y hace referencia a toda agencia del sector que utilice la tecnología para dar más valor a sus procesos u ofrecer un mejor servicio a sus clientes. 

Este término se compone de la palabra “‘property» y “technology”. Y se puede traducir como la tecnología puesta a disposición de las propiedades.

A fin de cuentas, lo que persigue es facilitar el alquiler de las viviendas aportando beneficios como los que hemos visto antes.

Dicho esto, es momento de sacar pecho y resaltar que, en España, Wolo es un gran referente en este nuevo contexto ya que somos la primera plataforma dedicada en exclusiva a los alquileres de larga estancia.

Quédate con este concepto, va a estar en boca de todos en los próximos años.

¿Qué ocurrirá con la inmobiliaria tradicional?

Desde nuestro punto de vista, la inmobiliaria tradicional deberá evolucionar poco a poco hacia la inmobiliaria online.

Para continuar ofreciendo un buen servicio al cliente, será fundamental incorporar la tecnología a sus procesos.

Es más, las personas cada vez están más familiarizadas con ella y no usarla, puede suponer una gran desventaja respecto a otras que sí trabajan desde el paraguas del proptech.

Probablemente, en los próximos años entremos en un periodo de transición, donde la agencia inmobiliaria digital cobrará mayor protagonismo.

Mientras tanto, si quieres disfrutar de las ventajas de un alquiler seguro, en Wolo te las ofrecemos desde ya, sin esperas. Ponte en contacto con nosotros y cuéntanos qué vivienda necesitas alquilar.

 Te ayudaremos a hacerlo de forma rápida, segura y digital.

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cuanto cobra una inmobiliaria en barcelona

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso? ¿Merece la pena pagar esta comisión?

Gestión inmobiliaria

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Si hay algo que escuece de manera sustancial a los propietarios que deciden alquilar sus viviendas, es la comisión que se llevan las inmobiliarias.

Y es lo más normal del mundo. Cuando se trata de nuestro bolsillo, no queremos cometer errores. Pero sí tener claro en qué estamos invirtiendo y cuáles son los beneficios que vamos a obtener.

Precisamente, en las siguientes líneas vamos a hablar sobre ello: qué ventaja tiene pagar la comisión de una inmobiliaria, por qué las agencias cobran esta cuota y quién debe pagarla.

Esperamos que, después de comentar todas estas cuestiones, tengas claro cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso y si merece la pena o no.

¿Por qué las agencias inmobiliarias cobran una cuota?

Para entender este razonamiento, debemos partir de la base de que las inmobiliarias ofrecen un servicio y, como tal, este tiene un precio.

En el caso de los alquileres, este precio varía en función de la agencia con la que se trabaje.

Pero, como vas a ver más abajo, puede ser un porcentaje sobre la renta anual, una tarifa fija o una o dos mensualidades.

¿Qué ofrecen a cambio? A cambio de este pago, las agencias inmobiliarias ofrecen los siguientes servicios:

  • Tasación: te ayudan a ponerle precio a tu vivienda con información de mercado actualizada.
  • Promoción: le dan visibilidad para atraer posibles interesados. Esto incluye, en algunos casos, fotografías, posicionamiento en portales y un agente para las visitas.
  • Búsqueda de inquilinos: intervienen en la selección de futuros inquilinos recibiendo solicitudes y verificando los diferentes perfiles, como mínimo, a nivel económico.
  • Trámites: se ocupan de todo el papeleo y gestiones complejas.
  • Contratos: redactan y revisan el contrato de alquiler.
  • Asesoramiento legal: dan respuesta a todas las cuestiones legales que te preocupen, sean cuales sean.
  • Acompañamiento: en la mayoría de los casos, te acompañan en todo el proceso de alquiler, incluida la firma del contrato.

A grandes rasgos, esto es lo que incluyen los servicios inmobiliarios de alquiler de las agencias. Pero, ¿cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso?

Te contamos todos los detalles en el siguiente párrafo.

¿Quién paga la comisión de la inmobiliaria?

Antes de nada debes saber que, si hablamos de comisiones inmobiliarias, la ley no dice nada al respecto (salvo excepciones).
 
Pero lo que está claro es que las agencias cobran por sus servicios y, en la mayoría de las veces, se llevan una buena tajada. Veamos las posibles comisiones con las que puedes encontrarte:
 
  • Porcentaje. Hay agencias que establecen un porcentaje sobre la renta anual, siendo este de entre un 8% y un 10%.
  • Tarija fija. Normalmente es la misma para todos los alquileres, independientemente de la cuota que vaya a pagar el inquilino. Hablamos de una comisión de entre 1.000€ y 4.000€ aproximadamente.
  • Mensualidades. Por último, también es habitual que la inmobiliaria pida como comisión una o dos mensualidades del alquiler.
 
Dado que la ley en este sentido no se ha pronunciado (salvo excepciones), a la pregunta quién paga la comisión de la inmobiliaria, podemos decir que cada agencia decide sus reglas y condiciones.
 
Es decir, las hay que cobran comisión tanto al propietario como al inquilino y las hay que cobran solo a una de las partes.
 
Aún así, es preciso destacar dos situaciones que pudieran darse: si el propietario es una persona física o una persona jurídica
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El propietario del piso es una persona física

En caso de que el propietario de la vivienda en alquiler sea una persona física, estamos en las mismas de antes: la ley no ha regulado nada al respecto.

Con lo cual, es posible que la inmobiliaria cobre una comisión a ambas partes, si así lo estipula en sus condiciones de contratación.

No obstante, lo habitual es que sea el inquilino quien asume las comisiones del alquiler.

El propietario del piso es una empresa (persona jurídica)

Aquí la situación cambia. Y es a lo que nos referíamos cuando hablábamos de excepciones.

Si atendemos al Real Decreto Ley 7/2019, vemos que establece que cualquier gasto de gestión inmobiliaria, como lo es la comisión, ha de ser asumido por el arrendador. Es decir, la persona jurídica.

A día de hoy, esta es la única regulación que existe en materia legal sobre comisiones inmobiliarias.

¿Por qué contratar una inmobiliaria especializada en alquileres de larga estancia?

Lo que hemos comentado hasta el momento hace referencia a las inmobiliarias tradicionales. Pero, ¿qué ocurre si te pones en manos de una agencia especializada exclusivamente en alquileres? 
 
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por alquilar un piso en este caso? ¿Quién paga la comisión? ¿Qué te ofrecen? ¡Vamos a verlo!
 
  • ¿Cuánto cobra una inmobiliaria especializada por alquilar un piso?
En primer lugar, hablemos de pasta. Para ser sinceros, no sabemos lo que cobran el resto de agencias del sector, pero sí sabemos lo que cobramos nosotros. Igual con este dato puedes hacerte una idea.
 
En Wolo, todo el listado de servicios que hemos descrito arriba (tasación, promoción, búsqueda de inquilinos, trámites, redacción del contrato, asesoramiento y acompañamiento), lo hacemos gratis. Solo cobramos si el propietario contrata el servicio de Alquiler Garantizado.
 
Y la tarifa es de un 5% sobre el alquiler mensual.
 
Además, ofrecemos una plataforma que permite gestionar y controlar todo el proceso de principio a fin desde cualquier dispositivo, ahorrando tiempo, dinero y varios dolores de cabeza.
 
  • ¿Quién paga la comisión de una inmobiliaria?
En este caso, ese 5% recae sobre el propietario. Pero a cambio, está recibiendo algo más que en una agencia tradicional o que en una aseguradora.
 
Nos referimos a ese servicio de Alquiler Garantizado, con el que aseguramos el cobro puntual del alquiler cada mes, pague el inquilino o no, y con el cual nos hacemos cargo de todo lo que implica la gestión de cobros y pagos. 
 
Por cierto, si quieres más información sobre este servicio o sobre cómo eliminar el riesgo en tu alquiler, puedes encontrarla aquí: alquiler sin riesgo.
 
  • ¿Qué servicios inmobiliarios de alquiler ofrecen?
Esta pregunta está prácticamente ya contestada. Aunque, cada agencia es un mundo. 
 
Nosotros por ejemplo, incluimos todo lo que ya hemos dicho: Alquiler Garantizado, búsqueda de inquilinos, promoción, contratos personalizados, asesoramiento por parte de un equipo de expertos especializados, acompañamiento siempre, tasación al momento y en la primera llamada, la gestión online de todo el proceso desde la plataforma…
 
En este post te contamos más sobre por qué es tan fácil trabajar con Wolo.
 
Dicho esto, lo ideal es que te informes, que analices cada caso al detalle y compares. Así podrás elegir el servicio que mejor se adapte a tus necesidades y a tu bolsillo.
 
Eso sí, si vas a alquilar, una agencia inmobiliaria especializada en alquileres de larga estancia siempre es mejor opción que una generalista. Te ofrecerá servicios más específicos y con mejores resultados. 
 
Como dice el dicho popular “zapatero a tus zapatos”. Y si además, puedes gestionarlo todo online y desde cualquier dispositivo, mejor que mejor.
 
Si deseas saber consultar alguna duda o descubrir las ventajas del alquiler seguro de Wolo, haz clic en el botón.
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Proptech: las claves de un sector revolucionario y en auge

Proptech: las claves de un sector revolucionario y en auge

Gestión inmobiliaria

Que la tecnología ha cambiado nuestra forma de vida es una realidad.

Desde nuestros hábitos de consumo (podemos comprar en tan solo un clic) hasta la manera de comunicarnos con las personas que tenemos a nuestro alrededor. 

Esto, a su vez, se ve reflejado en los mercados empresariales, y el sector inmobiliario no podía quedarse atrás: el proptech es una consecuencia de ello.

La tecnología es clave si tienes una vivienda en alquiler y quieres conseguir la máxima rentabilidad, el Big Data y el resto de avances tecnológicos te ayudarán a conseguirlo. 

¿Qué es proptech?

El proptech hace referencia a cualquier empresa que utiliza la tecnología para mejorar o perfeccionar un servicio dentro del sector inmobiliario. 

Comenzó en Reino Unido en el año 2014  y es un acrónimo inglés de ‘property’ y ‘technology’. Es decir, tecnología aplicada a las propiedades. 

Esta tendencia facilita la venta o el alquiler de viviendas y permite encontrar de forma sencilla nuevas valoraciones. 

Además, con el protech es posible llevar a cabo servicios de mantenimiento, construcción o administración de inmuebles.

¿Por qué es importante el uso de los datos en el mercado inmobiliario?

Gracias al uso del Big Data, los compradores tienen acceso a muchísima información. Por ejemplo, pueden descubrir si hay colegios, hospitales, farmacias o supermercados cerca de una zona concreta. 

Para el mercado inmobiliario el uso de los datos en la inversión, gestión y financiación supone un paso muy importante.

De hecho, este avance les ha permitido mejorar la eficacia y rentabilidad en uno de los sectores más importantes y que mueve más millones de euros al año.

Mejora de la comunicación  

Internet es una gran herramienta de comunicación, ya que permite, tanto a los inquilinos como a los propietarios, solicitar información sobre los inmuebles. 

Sin embargo, no ha sido hasta la llegada del Big Data cuando el sector inmobiliario ha podido mejorar sus estrategias y revolucionar el acceso a la información: ahora los clientes disponen de un conocimiento del mercado sin precedentes. 

Datos en tiempo real

También es posible acceder a datos en tiempo real (como precios de las viviendas) y disponer de informes sobre el mercado. 

Esto hace que el sector sea más democrático, lo que ayuda a inquilinos y propietarios a tomar decisiones correctas basadas en información veraz y contrastada.

 Realidad virtual 

Parece extraño, pero la realidad virtual también ha llegado al sector inmobiliario: un comprador ya puede realizar un ‘tour virtual’ por la vivienda desde cualquier lugar del mundo.  

Y, aunque este servicio no puede reemplazar a las visitas presenciales, permite al vendedor mostrar mejor las características del inmueble.

Nuevas tecnologías dentro del sector 

También se están implementando otras tecnologías dentro del sector (como la geolocalización). Todo con el fin de mejorar la experiencia de los usuarios y digitalizar uno de los sectores más tradicionales.

Oportunidad de negocio en la revolución del sector inmobiliario

Está claro que el proptech facilita la adquisición de nuevas viviendas. Pero no solo eso, también procura eliminar gran parte de los obstáculos que tradicionalmente han afectado al sector inmobiliario, haciéndolo más apetecible para los inversores.

Surgimiento de startups

Las startups son empresas emergentes que buscan mejorar un producto o servicio. Es decir, son empresas jóvenes que tienen un gran potencial de crecimiento. 

Así, las startups se caracterizan por emplear las tecnologías digitales para crecer y encontrar financiación.

Este modelo de negocio (proptech), basado en el uso de la tecnología, ha permitido que aparezcan numerosas oportunidades para la creación de startups. Y, sin lugar a dudas, son una opción estupenda para invertir. 

A diferencia de las pequeñas y medianas empresas, las startups crecen de una forma mucho más eficiente y rápida. 

Es por esta razón que pueden dar una gran rentabilidad, si bien es necesario analizar el perfil concreto de cada startup. 

Ejemplos de proptech españolas

Seguro que conoces empresas de proptech muy populares como, por ejemplo, Idealista Airbnb. No obstante, existen otras compañías que destacan en España y que en los últimos años han crecido a un ritmo vertiginoso.     

Las mejores startups de España

La revista  Startups’ Oasis (una de las plataformas más influyentes para inversores y emprendedores) ha elaborado una lista de gran relevancia de las empresas de reciente creación que están conquistando el mercado.

Según este medio, que es referente en el ámbito empresarial y lleva a cabo análisis de startups en todas sus fases,  algunas de las empresas españolas que marcarán el futuro del sector son Lucas, Homming, Brickbro, Libeen o Wolo.

Por qué son una gran opción

Estas startups protech ofrecen grandes ventajas para sus usuarios, ya que pueden reducir el tiempo que tardan en conseguir un inquilino o en encontrar la casa ideal.

Igualmente, son de vital importancia para los inversores, ya que el sector inmobiliario actualmente se encuentra en auge. 

Apostar por la innovación es un valor seguro, tal como hemos visto en plataformas como Idealista o Wolo. 

En palabras de la revista Startups’ Oasis, Wolo ofrece un amplio abanico de servicios digitales para la gestión de los alquileres. 

Entre sus servicios se encuentran la valoración exhaustiva de las viviendas o fotografías profesionales del inmueble.

También gestionan las visitas, buscan al inquilino ideal y llevan a cabo un estudio económico exhaustivo para garantizar la solvencia económica. 

Otra de las ventajas de este portal es que ofrece a sus usuarios un servicio de Alquiler Seguro.

Es decir, los propietarios reciben su renta pase lo que pase y sin excepciones.

Conclusiones

En definitiva, se trata de una opción que está revolucionando el mercado, ya que facilita la vida tanto a los propietarios como a los inquilinos. 

Es el futuro y presente del mercado inmobiliario, ya que vivimos en un mundo hiperconectado, en el que cada vez podemos hacer más cosas a través de un teléfono móvil o un ordenador.

Tranquilidad y rapidez 

Gracias al uso de la tecnología los propietarios tienen más tiempo para ellos, ya que la mayoría de los trámites se hacen de manera telemática. 

Esto, además de ofrecer una mayor tranquilidad, permite que propietarios e inquilinos puedan realizar el procedimiento rápidamente.

Mayor conocimiento del mercado

Además, el proptech no solo ofrece información de gran relevancia a los propietarios e inversores, sino que también les ayuda a entender mejor un mercado que, hasta ahora, solo era accesible para unas cuantas personas.

¿Todavía no conoces Wolo?

Descubre la evolución del alquiler.

 

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¿Cómo garantizar el cobro del alquiler?

¿Cómo garantizar el cobro del alquiler?

Gestión inmobiliaria

Tanto si cuentas con un piso en alquiler como si todavía te estás pensando dar ese paso, este post te va a solucionar una de tus mayores preocupaciones:

¡Puedes garantizar el cobro del alquiler de tu piso!

Existen muchos motivos para querer alquilar tu vivienda, pero en el 90% de las ocasiones se tratará de una cuestión económica. 

De hecho, la mayoría de los propietarios se debaten acerca de si sacarán mayores beneficios alquilando o vendiendo su piso. Nosotros te lo contamos aquí.

Por lo tanto, lo lógico y normal es que, ya que pones tu casa en alquiler, quieras recibir una renta a cambio. 

Sin embargo, ¿qué pasa si se producen retrasos o el inquilino no paga?

No te preocupes, existen opciones para recibir el dinero del alquiler siempre. Te las contamos 👇

La desconocida y muy potente figura del Alquiler Garantizado

Los ingresos extras que te da una vivienda en alquiler son geniales, no obstante, siempre queda ese miedo a cómo van a actuar los inquilinos una vez entren en tu piso. 

Lamentablemente, la morosidad, uno de los aspectos que más valoran los propietarios, ha crecido de manera considerable en los últimos tiempos.

Vale, ¿y si me toca a mí?

Es cierto que, aunque la inversión en alquiler sea bastante segura, siempre hay posibilidades de que se produzca un impago o retraso.

La buena noticia es que puedes evitar sus consecuencias gracias a la figura del Alquiler Garantizado.

Garantizando el cobro de tu alquiler recibirás tu dinero mes a mes, sin excepciones, un día en concreto (en nuestro caso, como máximo, el día 7).

En Wolo entendemos lo importante que es tener la tranquilidad de estar cubierto ante imprevistos y saber que cobrarás tu alquiler cada mes, pase lo que pase.

Además, el alquiler garantizado suele venir acompañado de protecciones extras, tales como defensa jurídica, indemnización por destrozos o cambio de cerradura.

Así como la comunicación e intermediación entre inquilino y propietario.

Podríamos decir que con este servicio, no solo te asegurarás el cobro del alquiler y evitarás los riesgos del inquilino moroso. También eliminas de una vez la mayoría de preocupaciones que tendrás como propietario.

El seguro de impago de alquiler

Los seguros de impagos protegen al dueño de una vivienda ante los inquilinos que dejan de pagar su alquiler mensual.

Cubre un número determinado de rentas que se deben, según contrato de seguro. 

La empresa aseguradora realizará, a través de su equipo legal, la reclamación al inquilino de las cuotas impagadas.

🧐 Por cierto, ¿tienes impagos en tu alquiler?, aprende a prevenirlos.

👉 Y si todavía te estás pensando si alquilar o no, aquí tienes las claves para hacerlo de forma segura.

Diferencias entre Alquiler Garantizado y Seguro de impago del alquiler

Existen muchos tipos de seguros y cada uno tiene sus propias pólizas: 

  • El Alquiler Garantizado es más completo que los seguros, ya que incluye gestiones y asesoramiento, inexistentes en la mayoría de las aseguradoras.
  • El AG es un servicio que se presta al propietario, mientras que un seguro es un producto paquetizado y poco personalizable.
  • El seguro solo se activa ante un impago. 

Es decir, entra en funcionamiento una vez el inquilino no ha pagado y lo hace a mes vencido.

Por lo tanto, no cobras lo que te adeudan hasta el mes siguiente. Por poner un ejemplo, en mayo cobrarías el pago de la renta de abril. 

  • En el Alquiler Garantizado no se retiene durante un mes el importe de la renta, por lo que nunca estarás un mes sin cobrar. 


Con el Alquiler Garantizado estarás cubierto desde el primer día y recibirás el dinero en tu banco, como máximo, el 7 de cada mes: llueva, truene o no pague el inquilino.

La prevención y otras formas de garantizar el cobro del alquiler

Hemos visto las soluciones más interesantes para el caso de que el inquilino no pague. Ahora vamos a ver algunas estrategias que evitarán que llegues a esa situación.

Búsqueda del inquilino ideal

Recuerda, no es la cantidad, sino la idoneidad de los candidatos. Para encontrar al perfecto necesitarás de mucha investigación y valoración de condiciones económicas. 

Establece criterios de paso

Es importante que conozcas, al menos, algunos detalles de su vida laboral: ¿tiene ingresos fijos?, ¿es autónomo?, ¿qué contrato tiene?

Puedes empezar haciéndote una lista de los requisitos mínimos que deben cumplir y descartar a los que se queden fuera. 

El problema de esto es que comprobar los datos requiere de tiempo y es posible que no te sobre. 

¿No puedes hacerlo? Delega y no te la juegues. 

Aval bancario

Uno de los consejos que podemos darte para garantizar el cobro es que solicites al inicio un aval bancario para el pago del alquiler o uno personal.

En ambos casos, ya sea el banco, en el primero, u otra persona, en el segundo, se compromete a responder ante el impago del alquiler del inquilino.

Asesoramiento de expertos

Lo cierto es que cada situación es un mundo y lo ideal es personalizar las acciones para dar en el clavo.

El asesoramiento de expertos inmobiliarios hará que tomes decisiones correctas: primero en la búsqueda y después en la gestión y en el cobro del alquiler. 

Conclusiones

Las relaciones entre propietario e inquilino pueden ser complejas, pero si haces las cosas bien desde el principio, podrás disfrutar de un largo periodo de estabilidad económica y personal.  

Tenemos la solución para que duermas a pierna suelta: el alquiler seguro de Wolo. 

Eso sí, con total sinceridad: “solo” está pensado para aquellas personas que quieran cobrar cada mes la renta que le corresponde y poder organizarse con ese dinero, sin miedo a que no llegue. 

¿Quieres evitar riesgos por impago? Gana en tranquilidad en tu alquiler.

 

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