¿El usufructuario de un piso puede alquilarlo?

¿Puede el usufructuario alquilar el piso?

Inversión y rentabilidad del alquiler

El usufructuario es una figura legal menos conocida que la del propietario de la vivienda, pero no por ello es menos común. En este artículo hablaremos sobre los derechos y las obligaciones de cada uno, centrándonos en la duda principal que suelen hacernos llegar: ¿puede el usufructuario poner en alquiler el piso? ¿O donde manda propietario no manda usufructuario?

Tanto si eres propietario como usufructuario que está pensando en alquilar la vivienda, este post te interesa, y mucho.

Propietario, usufructuario y dominio de la vivienda

Cuando hablamos de propiedad, nos referimos a la persona que tiene el dominio completo de la vivienda, esto es, la titularidad del inmueble Y el derecho a usarlo. Sin embargo, cuando existe la figura del usufructuario, el propietario no posee el dominio completo, sino que se produce una nuda propiedad.

  • Nuda propiedad: es un concepto jurídico que se refiere al hecho de poseer un bien (vivienda, en este caso) pero sin poder disfrutar de él, por ejemplo, vivir en la vivienda u obtener los beneficios derivados de su alquiler. De ser así, hablamos de un nudo propietario, no de un “propietario completo”.
  • Usufructo: el usufructo se refiere a la situación en la que una persona tiene derecho a usar la vivienda sin ser su propietaria Y sin pagar un alquiler al propietario. Esto último es lo que distingue al usufructuario de un inquilino, entre otras cosas.

Es importante recordar que, en caso de nuda propiedad de la vivienda, el propietario no podrá disfrutar de ella mientras dure el usufructo, lo que puede darse por un periodo de tiempo limitado o bien de manera vitalicia, es decir, hasta el fallecimiento del usufructuario.

¿Cuándo se produce una nuda propiedad?

Son varias las situaciones por las que se establece una nuda propiedad y no un dominio completo sobre la vivienda. Las más comunes son dos:

  • Cuando se hereda la vivienda y se establece como usufructuario al cónyuge viudo.
  • Cuando la vivienda se recibe como donación, pero se mantiene el usufructo de ella.

Como hemos dicho justo antes, el usufructo puede ser temporal, ya sean meses, años o décadas, o vitalicio, lo más normal cuando uno de los cónyuges fallece y lega al otro el derecho a seguir viviendo en el piso conyugal hasta su propio fallecimiento.

¿Quién puede alquilar el piso, el usufructuario o el nudo propietario?

El usufructuario tiene casi los mismos derechos y obligaciones que el nudo propietario. Solo hay dos cosas que el usufructuario no puede hacer sin permiso del propietario: ceder la vivienda a un tercero y venderla.

Esto significa que, en una nuda propiedad, el usufructuario tiene pleno derecho a alquilar la vivienda y será quien reciba el dinero del alquiler, aunque puede llegar a un acuerdo con el propietario para que él también disfrute de esos beneficios. Además, la persona que goza del usufructo podrá alquilar el piso incluso si no cuenta con el “visto bueno” del dueño real, quien legalmente no puede hacer nada para impedirlo.

La otra cara de la moneda es que, ya que el usufructuario tiene derecho a alquilar y obtener beneficio de ello, también está obligado a mantenerla en condiciones de habitabilidad para el inquilino (hacer las reparaciones necesarias, proporcionar los electrodomésticos imprescindibles, etc.). Ya sabemos: un gran derecho conlleva una gran obligación.

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El contrato de alquiler firmado con un usufructuario

El único que legalmente puede firmar el contrato de alquiler es el usufructuario. Esto significa que el nudo propietario no puede alquilar el piso si no cuenta con el permiso del usufructuario.

Este contrato de alquiler, hecho con el inquilino, puede tener una duración pactada, pero siempre estará sujeto, como máximo, a la duración del usufructo. Es decir, si el usufructo termina, el contrato de alquiler también.

Esto supone cierto riesgo para los inquilinos, ya que la mayoría de usufructuarios que alquilan “su vivienda” son personas mayores. Así, al fallecer el usufructuario, el nudo propietario (que recupera el dominio completo del piso) podría expulsar al inquilino en los 15 días siguientes.

Una manera de evitar esto es que usufructuario y nudo propietario lleguen a un acuerdo: respetar el contrato de alquiler aunque se extinga el usufructo temporal o vitalicio. Para ello, el nudo propietario también tendría que firmar el contrato de alquiler, comprometiéndose así a mantenerlo. Sin embargo, no está obligado a acceder a esta petición, por lo que estaría en su derecho de rescindir el contrato de alquiler en cuanto finalice el usufructo, avisando mediante burofax al inquilino.

Respetar el contrato de alquiler es una buena opción cuando se trata de un inquilino responsable y el propietario no tiene intención de vivir en ese piso después del usufructo, pero sí está interesado en seguir obteniendo los beneficios que tiene alquilar una vivienda.

¿Puede el usufructuario alquilar el piso al nudo propietario?

Aunque legalmente no habría ningún impedimento, no es lógico que el nudo propietario pague un alquiler al usufructuario: no tiene sentido pagar un alquiler a cambio de usar un piso del que se es propietario. Por ello, la recomendación es no hacerlo, ya que Hacienda podría considerarlo un alquiler fraudulento para eludir impuestos.

Si el usufructuario quiere alquilar el piso, lo mejor es hacerlo a un tercero que no tenga nada que ver con la vivienda.

Para ello, es fundamental recurrir a agencias y plataformas de propietarios de viviendas que se ocupen de elegir a los inquilinos ideales y que, además, aseguren el pago del alquiler mes a mes al propietario/usufructuario.

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La subida del alquiler en 2024

¿Cuánto subirá el alquiler este 2024?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Diciembre será el último mes en que se aplicará la subida del 2% en el precio de los alquileres.

Esta medida fue adoptada por el Gobierno en el segundo trimestre de 2022, un tope excepcional que se fijó para paliar la inflación, que alcanzó el 10% en el verano del año pasado. El límite del 2% también se ha aplicado a lo largo de este 2023, pero la duda es: ¿cuánto subirá el alquiler en 2024?

A las puertas del nuevo año, en este post respondemos a esta pregunta que afecta al bolsillo tanto de propietarios como de inquilinos.

Adiós al IPC como referencia

La nueva ley del alquiler, aprobada el pasado mes de mayo, puso fin a la indexación del alquiler en función del IPC. Es decir, el IPC dejó de ser la referencia a la hora de subir el precio del alquiler. El objetivo de esta medida era hacer que la subida del alquiler se encontrase por debajo de la inflación, que en octubre de 2023 ha sido del 3,5%, un porcentaje similar a septiembre.

Por poner un ejemplo, un contrato de 1000 €/mes que cumpliera un año en enero de 2023 se subió como máximo un 2%, es decir, 1020 €/mes. Si se hubiera aplicado el incremento según la inflación del mes anterior (el 5,7% de diciembre de 2022), la nueva renta para 2023 habría sido de 1057 €/mes, en total, 684 € más al año.

Subida del alquiler en 2024: máximo un 3%

En 2024, la situación no será muy diferente, ya que también habrá un tope a la subida del alquiler, concretamente, un 3%. Retomando el ejemplo anterior, un contrato de alquiler de 1000 €/mes podrá subirse, a partir de enero de 2024, hasta los 1030 €/mes como máximo.

Hay que recordar que el precio del alquiler solo puede subirse una sola vez al año. Es decir, un contrato que cumpla un año más este diciembre de 2023 podrá subirse un 2%, incremento que se mantendrá hasta diciembre de 2024, que es cuando podrá subirse el 3% correspondiente.

La ley contempla que el propietario y el inquilino puedan negociar la subida del alquiler en 2024. Sin embargo, si no hay acuerdo entre ambos, el incremento nunca podrá ser superior al límite del 3%.

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¿Qué ocurrirá en 2024 si no se ha subido el alquiler en 2023?

Si el alquiler no se ha subido en 2023, la subida podrá ser acumulativa. Esto significa que la renta podrá subirse el 2% de 2023 y el 3% de 2024.

Sin embargo, esta subida no es de carácter retroactivo, sino que podrá aplicarse solo a partir del mes de actualización en 2024 y, además, avisando 30 días antes de que el contrato cumpla otro año.

Por ejemplo, un contrato de 1000 €/mes firmado en enero de 2022. En enero de 2023 debería haber subido a los 1020 €/mes, pero no se hizo. Por tanto, en enero de 2024, la nueva renta será de 1050,60 €/mes (2% de 1000 + 3% de 1020).

¿En qué ciudades se encarecerán más los alquileres?

En este aspecto, no habrá demasiadas sorpresas. Según cálculos realizados por Idealista, los alquileres que más subirán en 2024 serán, en este orden, los alquileres en Barcelona, San Sebastián, Madrid y Málaga, los grandes núcleos poblacionales donde la demanda del alquiler es mayor.

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Alquilar una vivienda de protección oficial (VPO)

¿Se puede alquilar una vivienda de protección oficial (VPO)?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si somos propietarios de una vivienda, no debería haber ningún impedimento legal para ponerla en alquiler.

Sin embargo, en el parque inmobiliario, existe una tipología de vivienda cuyas condiciones para el alquiler (incluso la venta) son diferentes. Se trata de las viviendas de protección oficial, conocidas también como VPO, las cuales no pueden ponerse en alquiler con la misma libertad que tendríamos para una vivienda “normal”.

A pesar de que las VPO llevan décadas construyéndose en España, todavía son muchas las dudas que giran en torno a ellas, especialmente en lo que respecta a su alquiler.

Para saber si es posible alquilar una VPO, primero tenemos que tener clara la definición de estas viviendas y las condiciones a las que están sujetas.

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¿Qué es una vivienda de protección oficial?

Una VPO es una vivienda que entra dentro de la tipología de vivienda protegida. Son viviendas con unas características concretas y limitadas, y están reguladas por la normativa en materia de vivienda de cada comunidad autónoma.

Las VPO empezaron a construirse en la década de los 60, cuando la migración masiva del campo a las ciudades puso en evidencia la necesidad urgente de alojar a las familias con menos recursos económicos.

Características de una vivienda de protección oficial

Como decíamos, las VPO tienen unas características propias, que en general son las siguientes:

  1. La superficie no puede superar los 90 metros cuadrados, 108 para personas con discapacidad y 120 si están destinadas a familias numerosas.
  2. Deben destinarse permanentemente a uso residencial de personas físicas. Las personas jurídicas no pueden acceder a las VPO.
  3. Son viviendas que reciben subvenciones por parte del Estado, quien llega a acuerdos con las empresas constructoras para que entreguen un número concreto de ellas.
  4. Su precio de mercado es inferior al que tendría sin la consideración de vivienda protegida. La diferencia entre el precio de la VPO y el que tendría en el mercado lo asume el Estado y la comunidad autónoma donde se encuentre.
  5. Los requisitos para acceder a una VPO están fijados por la Administración: ser mayor de edad, no ser propietario de ningún otro inmueble, no haber disfrutado con anterioridad de una VPO, inscribirse en un registro de solicitantes de VPO y tener unos ingresos familiares que no superen en más de 5,5 puntos porcentuales el IPREM (el índice de referencia estatal para la adjudicación de subsidios y ayudas públicas).

A pesar de que el Estado subvenciona una parte de las VPO, los requisitos para considerar una vivienda como tal podrían variar de una comunidad autónoma a otra, ya que son las CC AA, y no el Gobierno central, quienes tienen competencia en dicha materia.

Otra de las características de una VPO, por cierto, es que su propietario no puede ponerla en venta antes de los 10 años. Pero ¿qué pasa si quiere ponerla en alquiler?

Alquilar una VPO en propiedad: plazos y procedimiento

A la hora de poner en alquiler una VPO, debemos saber si todavía tiene el carácter de vivienda protegida o si ya se considera una vivienda “libre”, ya que esto influirá en todo lo relativo al alquiler.

Alquilar una vivienda calificada como VPO

Una VPO tiene consideración de vivienda protegida durante 10-30 años. Mientras la vivienda esté calificada como VPO, el propietario no podrá alquilarla hasta que se cumpla el plazo a partir del cual se convierte en una vivienda libre.

Sin embargo, si el propietario demuestra ante la Administración que debe mudarse de residencia, esta podrá concederle un permiso especial para ponerla en alquiler, pero seguirá considerándose como VPO.

Es importante saber que, mientras sea VPO, el precio del alquiler no puede ser superior al 5,5% del valor máximo de venta. Por ejemplo, si el precio de venta es de 80 000 €, el alquiler anual sería de 4400 (5,5% x 80 000), por lo que la mensualidad sería de unos 366 € al mes.

Si el propietario de la VPO la alquilara a un precio superior al permitido, la Administración podría sancionarlo con multas bastante elevadas. Por parte del inquilino, deberá cumplir los requisitos legales para poder solicitar el alquiler de una VPO.

En último lugar, hay que aclarar que las VPO no pueden destinarse a alquiler vacacional. El régimen de protección señala que las VPO deben ser la residencia habitual y permanente de la persona, algo que no ocurre en un alquiler vacacional (el turista reside temporalmente, y su vivienda habitual no es el alojamiento donde pasa sus vacaciones). Sí se permite el subalquiler de habitaciones, siempre con la condición de que la VPO siga siendo la residencia del propietario.

Descalificación de VPO para alquilarla libremente

Descalificar una VPO es hacer que pierda su consideración de vivienda protegida, así se podrá alquilar a precio de mercado dentro de los límites fijados por la nueva ley de vivienda. La descalificación de la VPO puede darse por diferentes razones:

  1. Se extingue el plazo de protección

    Es decir, la vivienda deja naturalmente de ser VPO. Como dijimos, este plazo oscila de los 10 a los 30 años, según la comunidad autónoma, el régimen de protección y la tipología de VPO (alquiler, alquiler con derecho a compra o compra).

  2. Sanción por parte de la Administración

    Aunque es un caso poco común, si el propietario deja de cumplir los requisitos, la Administración podría “castigarlo” haciendo que la vivienda pierda su carácter de protegida.

  3. Pedir la descalificación de la vivienda

    El propietario de la VPO también tiene la posibilidad de solicitar voluntariamente a la Administración que la descalifique antes del periodo mínimo (10-30 años). Para ello, deberá acudir a la oficina competente de su municipio y aportar su DNI, las escrituras de la vivienda y el documento de cancelación de la hipoteca, si lo hubiera.

Ahora bien, pedir la descalificación voluntaria también tiene su parte negativa.

Y es que la Administración puede solicitar la devolución de todas las subvenciones y las ayudas públicas recibidas durante los años anteriores (del Estado, de la CA y del ayuntamiento). Sería como pagar la diferencia de precio entre la VPO y su precio de mercado, por lo que, si el propietario no puede devolver el dinero, no tendría más remedio que esperar a la extinción natural del régimen VPO para poder ponerla en alquiler.

Una vez solicitada la descalificación, lo más normal es tener que esperar hasta cinco años para poder alquilar la vivienda a precio libre.

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¿Puedo alquilar mi piso si está hipotecado?

Alquilar un piso hipotecado: ¿puede hacerse?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si tienes un piso en propiedad sobre el que aún pesa una hipoteca, quizás te estés planteando la opción de alquilarlo para cubrir total o parcialmente los gastos del préstamo bancario. La duda viene cuando te preguntas si esto es legal o no.

De entrada, en la mayoría de casos, es perfectamente legal alquilar una vivienda hipotecada, aunque existen ciertas cuestiones que debes tener en cuenta.

¿Puedo poner en alquiler mi vivienda si aún tengo hipoteca?

Como acabamos de decir, en principio, es posible alquilar una vivienda hipotecada. Sin embargo, antes de poner el anuncio, debes asegurarte, en la letra pequeña, de que el contrato de la hipoteca no incluye la famosa cláusula de impedimento del alquiler.

Si esta cláusula existe, no podrás alquilar la vivienda a pesar de ser su propietario. Esto, por el lado contrario, implica que, si no existe, sí podrás hacerlo sin problema.

¿Qué es la cláusula de impedimento del alquiler?

La cláusula de impedimento del alquiler es una condición que imponen algunas entidades bancarias para, como su nombre indica, impedir que se pueda alquilar el piso mientras no se cancele la hipoteca.

La buena noticia es que esta cláusula ya prácticamente nunca se incluye en los contratos de hipoteca, sobre todo si se trata de un préstamo para adquirir una primera vivienda. Sí es relativamente más común encontrarla cuando se va a comprar una segunda vivienda.

La razón por la que los bancos (cada vez menos) incluyen la cláusula de impedimento del alquiler es que, al alquilar el piso, el uso que hará el inquilino de él podría reducir el valor de tasación. Dicho de otra forma, la vivienda perdería parte de su valor y el banco, en caso de embargo, tendría que venderla a un precio inferior al que tenía cuando el propietario solicitó la hipoteca.

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¿Qué más aspectos debes tener en cuenta si alquilas tu vivienda con hipoteca?

Aparte de esta cláusula en desuso, hay otras cuestiones que debes tener presentes si estás pensando en poner tu vivienda hipotecada en alquiler.

Pérdida de bonificación por residencia habitual

Si la primera vivienda es tu residencia habitual, es decir, donde “haces tu vida”, y la alquilas, perderá esta consideración y no podrás seguir beneficiándote de la bonificación en el IRPF por deducción de vivienda habitual, siempre que la compraras antes del 1 de enero de 2013.

Declaración del nuevo alquiler

Si alquilas tu vivienda, tanto si está hipotecada como si no, deberás declarar a Hacienda lo que percibes por ella. Recuerda que, si no lo haces, te arriesgas a multas por alquiler fraudulento que pueden alcanzar hasta el 150% del importe defraudado (en los casos más graves).

¿Qué ocurre con el inquilino en caso de embargo de la vivienda?

Ahora, imagina que tu vivienda está alquilada y dejas de pagar la hipoteca. Como sabrás, ante la falta de pago, el banco inicia el proceso de ejecución hipotecaria para quedarse con la vivienda. Pero ¿qué ocurre con el inquilino que reside en el piso embargado?

En este supuesto, las consecuencias para el inquilino serán diferentes según la fecha en que se firmara el contrato de alquiler, ya que la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 2019 introdujo cambios en este sentido.

Contratos firmados antes del 5 de marzo de 2019

Si el contrato de alquiler se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, y el piso alquilado se embarga, el contrato de alquiler se extinguirá y el inquilino deberá abandonar la vivienda.

Existe una excepción, que es cuando el contrato de alquiler se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la concesión de la hipoteca, algo que, sin embargo, casi nunca se hace.

Contratos firmados después del 5 de marzo de 2019

La reforma de la LAU de 2019 estableció que el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda embargada hasta que se cumpla la duración mínima del contrato de alquiler, es decir, cinco años, y esto con independencia de que se hubiera pactado una duración inferior en el contrato.

Consulta nuestro artículo sobre la venta de un piso alquilado, donde ampliamos esta información.

Alquila tu vivienda hipotecada con un plus de tranquilidad

Una de las razones por las que alquilar un piso hipotecado es cubrir los gastos de hipoteca, “que el piso se pague solo”, como suele decirse. Efectivamente, es una buena opción siempre que se pueda alquilar legalmente. Y, claro, siempre que el inquilino pague religiosamente el alquiler.

Pero ¿qué ocurriría si el inquilino deja de pagar? ¿Cómo pagarías tú la hipoteca? ¿Qué explicación darías al banco, que ahora te quiere embargar la casa, sabiendo que los bancos no son precisamente de las entidades más comprensivas del mundo?

Por tanto, si decides alquilar un piso o una casa hipotecada, debes hacerlo con la seguridad de que vas a recibir el alquiler mes a mes, sin retrasos y sin excusas: que un impago de tu inquilino no signifique una llamada diaria del banco preguntando por su dinero…

Es probable que hayas oído hablar de los seguros de impago de alquiler, pero no son ni de lejos la mejor opción, sobre todo porque este tipo de seguros no suelen pagar en el momento, sino que establecen tiempos de espera hasta que finalmente te desembolsan el dinero del alquiler. Una vez más, ¿qué le dirías al banco mientras esperas?…

La opción que te ofrecemos en Wolo es una manera de alquilar con seguridad tu vivienda hipotecada: nuestro servicio de Alquiler Garantizado. “Garantizado” significa que nosotros nos hacemos cargo enseguida si tu inquilino deja de pagar, sin que tengas que esperar, mientras, por supuesto, le reclamamos la deuda.

Con este servicio único de Wolo, recibirás tu alquiler puntualmente y así podrás seguir pagando la hipoteca sin problemas, ya llueva, truene, ventee o caiga un meteorito.

Si tienes un piso hipotecado y quieres ponerlo en alquiler para pagarlo, alquílalo con Wolo y nuestro servicio de Alquiler Garantizado, y que ni tu inquilino ni el director del banco te quiten el sueño.

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Cómo declarar el alquiler si hay dos propietarios o más

¿Cómo se declara el alquiler cuando hay dos o más propietarios?

Inversión y rentabilidad del alquiler

Es bastante frecuente que dos personas o más sean copropietarias de una vivienda, por ejemplo, cuando unos hermanos la reciben como herencia o cuando dos personas contraen matrimonio y la adquieren conjuntamente.

En el Código Civil, esto se conoce como comunidad de bienes proindivisa, una forma jurídica que existe per se desde el momento en que se forma, es decir, aunque no se haya registrado formalmente.

Esta situación de copropiedad inmobiliaria genera dudas, entre otros supuestos, cuando se trata de alquilar la vivienda y a la hora de declarar los ingresos que los copropietarios perciben por ello.

  1. Poner en alquiler una vivienda en copropiedad
  2. ¿Cómo declarar el IRPF de una vivienda en copropiedad en la renta 2024?

Poner en alquiler una vivienda en copropiedad

Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el propietario de la vivienda cede al inquilino el uso y disfrute de esta a cambio del pago de una renta.

Descartando la posibilidad de que una persona pueda discutir consigo misma, el propietario tiene total libertad para pactar las condiciones del alquiler dentro de los límites recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil.

La cosa cambia cuando nos encontramos con una comunidad de bienes, en la que cada copropietario (llamado comunero) posee una proporción del inmueble.

Una vivienda con dos propietarios

Si la vivienda es propiedad de dos personas que la poseen al 50%, ambas deberán firmar el contrato de alquiler negociado con su inquilino. Por tanto, si la otra parte muestra su desacuerdo, el contrato no podrá celebrarse o, en caso de hacerlo “a escondidas” del otro propietario, será nulo.

Esto último se aplica independientemente de que estos dos propietarios estén o no casados, o incluso si son un matrimonio en régimen de separación de bienes.

No obstante, cuando uno de los copropietarios posee mayor porcentaje de la vivienda, solo será necesaria su firma para ponerla en alquiler, ya que aquí se aplica el criterio de la mayoría proporcional.

Una vivienda con varios propietarios

Cuando todos los copropietarios están de acuerdo a la hora de alquilar la vivienda, no habrá discusión. En este supuesto, todos ellos deberán firmar el contrato.

Si, en cambio, uno o varios copropietarios no están de acuerdo con la puesta en alquiler o bien con alguna de las condiciones negociadas, el resto de copropietarios podrán poner igualmente la vivienda en alquiler si se dan dos condiciones: 1) que los copropietarios favorables al alquiler sean la mayoría y 2) que el alquiler no tenga una duración superior a los seis años.

Esta limitación de los seis años está recogida en el Código Civil y, además, la jurisprudencia ha sido bastante unánime a la hora de declarar nulos los alquileres superiores a esta duración cuando no se cuenta con la unanimidad de los comuneros.

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¿Cómo declarar el IRPF de una vivienda en copropiedad en la renta 2024?

Vistas ya las posibilidades o no de alquilar una comunidad de bienes inmuebles, toca hablar de la segunda cuestión: ¿cómo se declara el alquiler cuando existen dos o más propietarios?

Ya hablamos en nuestro post sobre la declaración de la renta de un piso en alquiler que es obligatorio declarar los rendimientos obtenidos por la explotación (alquiler) del inmueble.

Si Hacienda detecta que el alquiler es fraudulento, el propietario podría perder los beneficios fiscales que la Agencia Tributaria concede a los “propietarios modélicos”, además de arriesgarse a multas por no declarar el alquiler.

Pero ¿cómo declaran la renta los copropietarios de la vivienda?

Para ello, a efectos fiscales, a cada copropietario se le atribuye una renta en función de su porcentaje de propiedad, una proporción que deberán indicar en su correspondiente declaración.

Por ejemplo, si hablamos de tres copropietarios de una vivienda alquilada por la que perciben en total 1200 euros al mes a partes iguales, el cálculo será el siguiente:

– Ingresos totales por el alquiler: 1.200 x 12 = 14.400 €/año

– Gastos deducibles totales (IBI, seguros…): 2.400 €/año

– Ganancia neta atribuible a cada copropietario: (14.400 – 2.400) / 3 = 4.000 €/año

– Reducción del 60% por alquiler de residencia habitual: 4.000 x 0,60 = 2.400 €/año

– Total que debe pagar cada copropietario a Hacienda: 4.000 – 2.400 = 1.600 €/año

Si los copropietarios son un matrimonio en régimen de gananciales, cada cónyuge recibe una atribución del 50% del alquiler, que deberá declarar siguiendo el ejemplo de antes.

Tanto si eres propietario único como copropietario de una vivienda, en Wolo te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado para que puedas alquilar tu vivienda de forma segura, en solo 9 días y de forma totalmente digital.

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¿Cómo detecta la Agencia Tributaria alquileres no declarados o fraudulentos?

¿Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado?

Inversión y rentabilidad del alquiler

La lupa de Hacienda lleva años detectando alquileres no declarados o fraudulentos de viviendas, especialmente por el auge de los pisos vacacionales en ciudades como Barcelona, Madrid o Málaga.

En su búsqueda de posibles irregularidades, las herramientas y los sistemas que tiene Hacienda para detectar alquileres no declarados son cada vez más avanzados y variados, como después veremos.

Por tanto, este post te interesa si eres propietario de un piso en alquiler y no estás declarando las mensualidades que tu inquilino te está pagando.

  1. ¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?
  2. Formas que tiene Hacienda de detectar alquileres no declarados o fraudulentos
  3. ¿Cuáles son las sanciones de Hacienda por no declarar un alquiler?

¿Es obligatorio declarar el alquiler de una vivienda?

Ya sabemos (o deberíamos saber) que es obligatorio declarar todos los ingresos que tengamos y operaciones financieras que hagamos. Por supuesto, esto incluye la declaración de la renta de un piso alquilado, ya que son ingresos que el propietario está percibiendo.

Así, si Hacienda detecta un alquiler no declarado o fraudulento, el propietario se expone a diferentes sanciones, de las que hablaremos más abajo. De hecho, la cosa va más allá porque también es obligatorio declarar el IRPF de viviendas que están vacías, como explicamos en nuestro post sobre las multas al propietario por no declarar el alquiler.

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Formas que tiene Hacienda de detectar alquileres no declarados o fraudulentos

Como hemos dicho antes, los métodos que usa Hacienda para sospechar y luego detectar fraudes en el alquiler son varios, unos más digitales y otros más tradicionales. Veamos cuáles son los principales:

Declaración de la renta del propietario

Lógicamente, el primer método que tiene Hacienda para detectar alquileres no declarados es la propia declaración de la renta del propietario.

Esta deberá incluir los datos de la vivienda alquilada, así como indicar la renta que percibe por ella. Recuerda que en este post tienes toda la información para declarar correctamente el alquiler.

Cruce de la renta del propietario y del inquilino

Relacionado con el método anterior, Hacienda también podría cruzar las declaraciones de la renta del propietario y del inquilino.

Y es que, si el inquilino tiene derecho y se desgrava la mensualidad y los suministros (por ejemplo, como autónomo), la Agencia Tributaria puede comprobar la declaración del propietario para detectar posibles fraudes.

Fianzas no registradas

Otra forma que tiene la Agencia Tributaria de detectar alquileres no declarados o fraudulentos es comprobar el registro de la fianza del alquiler.

Como contamos en nuestro post sobre las diferencias entre fianza y depósito de alquiler, la fianza debe depositarse en el organismo competente de cada comunidad autónoma. Si no está registrada, hay tres opciones: quien vive en el piso es el propietario, es un piso vacío… o es un piso alquilado de forma fraudulenta.

Consumo de suministros en el piso

Hacienda también puede detectar un alquiler no declarado comprobando el consumo de suministros en la vivienda.

La Agencia Tributaria cuenta con un registro de viviendas vacías en las que, por tanto, no debería haber consumo de suministros, más allá del pago mínimo por el alta y el mantenimiento de estos.

Ahora bien, si detecta que un piso teóricamente vacío tiene un consumo de luz, agua y gas consecuente, seguramente sospechará que es un alquiler no declarado. Si, además, el inquilino se desgrava dichos suministros, no habría ninguna duda del fraude por parte del propietario.

Empadronamiento del inquilino

Lo primero que hace el nuevo inquilino de un piso alquilado es empadronarse en el municipio como residente de alquiler, y para ello necesita el contrato de arrendamiento. Por tanto, Hacienda podría detectar que el propietario no declara el alquiler al cruzar su renta con la del inquilino, en la cual aparecerá el piso alquilado como su residencia habitual.

Además, cuando el inquilino abandone la vivienda, es importante pedirle que se desempadrone de ella, de lo contrario, Hacienda podría suponer que el piso aún sigue alquilado a esa persona. Si el inquilino se olvida o se niega, el propietario puede desempadronarlo de manera forzosa.

Inspecciones en las inmobiliarias

Tampoco es raro que Hacienda haga inspecciones en las agencias inmobiliarias para saber qué pisos figuran como alquilados y compararlos con su base de datos. Es un cruce de información que permite detectar fácilmente alquileres no declarados.

Denuncias de vecinos

A veces, la comunidad de vecinos denuncia a inquilinos problemáticos por ruidos, actividades insalubres o ilegales, etc.

Pero ¿qué pasa si un inquilino reside en una vivienda que, para Hacienda, está declarada como vacía? Que posiblemente estemos ante otro caso de alquiler fraudulento.

En este sentido, ha habido casos en que son los propios inquilinos los que han denunciado al propietario para conseguir un contrato de alquiler legal, con todos los beneficios que esto supone.

¿Cuáles son las sanciones de Hacienda por no declarar un alquiler?

Cuando, gracias a alguno o varios de los métodos anteriores, Hacienda detecta un alquiler no declarado, empezará los trámites que, probablemente, terminen en sanciones para el propietario.

Las sanciones de tipo económico se dividen en multas leves, graves y muy graves, según el importe defraudado. Además, en algunos casos, el propietario también puede perder ciertos beneficios fiscales que Hacienda concede a los “propietarios modélicos”, es decir, quienes declaran correctamente (y siempre) el alquiler.

Desde Wolo, como plataforma de alquiler de pisos que lleva años encontrando a los inquilinos ideales para propietarios de viviendas, recomendamos siempre hacer las cosas legalmente: es la mejor forma de vivir tranquilo.

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Todo sobre las multas por no declarar el alquiler de un piso como propietarios

Las multas por no declarar el alquiler de 2024 como propietario de un piso

Inversión y rentabilidad del alquiler

Si eres propietario de un inmueble y estás alquilándolo, debes saber que, como cualquier otro tipo de ingresos, es obligatorio declarar el importe que percibes por él. De lo contrario, te arriesgas a ser sancionado con una multa por no declarar el alquiler que te paga tu inquilino.

En este post, queremos explicar las multas que estipula la ley por no informar a Hacienda de los ingresos que recibes por el alquiler de tu piso.

  1. ¿Cómo detecta Hacienda que el inmueble está habitado?
  2. Clasificación de las multas por no declarar el alquiler
  3. ¿Es posible evitar la multa por no declarar el alquiler como propietario?
  4. La pérdida de los beneficios fiscales como propietario
  5. ¿Hay que declarar una vivienda vacía?
  6. ¿Cómo declarar el alquiler de un piso para evitar una multa de Hacienda?

¿Cómo detecta Hacienda que el inmueble está habitado?

Aunque a veces creamos que no, la Agencia Tributaria es omnisciente.

Así, en caso de que el propietario de un inmueble alquilado sea investigado por Hacienda, por causas relacionadas con este o no, el Fisco tiene varias maneras de comprobar si la vivienda está habitada y el propietario no declara los ingresos derivados de su alquiler. Es decir, «destapar» los alquileres fraudulentos.

Las formas más comunes de comprobar si un inmueble está alquilado son tres:

  1. La comprobación de los suministros, es decir, el consumo de luz, agua y gas en la vivienda.
  2. La comprobación de los datos catastrales del inmueble.
  3. Mediante la declaración del inquilino en su solicitud de beneficios fiscales, los cuales veremos más adelante.

De esta forma, si Hacienda detecta que el inmueble está alquilado y que el propietario no declara el alquiler, la Agencia Tributaria podría iniciar las diligencias para multar al propietario.

Clasificación de las multas por no declarar el alquiler

Las multas estipuladas por no declarar el alquiler como propietario se dividen en multas leves, multas graves y multas muy graves.

Las multas leves por no declarar el alquiler

Las multas leves previstas por no declarar el alquiler son las que se aplican cuando la cantidad de la infracción es menor o igual a los 3000 €. En estos casos leves, la multa equivale al 50% de lo que no se ha pagado, más la cantidad total defraudada.

Las multas graves por no declarar el alquiler

La ley estipula que las infracciones graves son aquellas que se dan cuando la cantidad no declarada de un alquiler supera los 3000 € y, además, existe ocultación.

La ocultación, en este contexto, hace referencia a la no presentación de las declaraciones, o bien cuando las declaraciones presentadas incluyen operaciones inexistentes, con importes falsos o que omiten total o parcialmente ingresos, rentas, productos, bienes y, en general, cualquier dato que deba incluirse en la declaración tributaria.

Dicho esto, la multa grave por no declarar el alquiler representa entre el 50% y el 100% del importe evadido.

Las multas muy graves por no declarar el alquiler

En los casos más extremos, cabe hablar de las multas muy graves. La ley la define:

“Cuando se hayan utilizado medios fraudulentos y cuando se hayan dejado de ingresar cantidades retenidas […] siempre que las retenciones practicadas y no ingresadas, y los ingresos a cuenta repercutidos y no ingresados, representen un porcentaje superior al 50% del importe de la base de la sanción”.

Las multas muy graves, las mayores estipuladas por la legislación vigente, pueden ir desde el 100% hasta el 150% del importe total evadido.

¿Es posible evitar la multa por no declarar el alquiler como propietario?

Evitar la multa por no declarar el alquiler es posible siempre que el plazo de la declaración de la renta no haya terminado. Para evitar la multa, tendrás que realizar una declaración complementaria del IRPF y presentarla antes de que finalice la campaña de renta.

Recuerda que, además, Hacienda aplica recargos a la multa en función del tiempo transcurrido antes de pagarla:

  • Un 5%: antes de los tres meses.
  • Un 10%: entre los tres y los seis meses.
  • Un 15%: entre los seis y doce meses.
  • Un 20% (más intereses de demora): más de 1 año.

Ahora bien, si Hacienda te notifica la multa por no declarar el alquiler y la aceptas, puedes reducir el importe hasta en un 30%.

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La pérdida de los beneficios fiscales como propietario

No declarar el alquiler puede suponer más que una multa. Según la situación (importe defraudado, reincidencia, etc.), el propietario del inmueble podría perder beneficios fiscales que Hacienda concede a los “buenos propietarios”, es decir, aquellos que declaran todo de forma correcta y legal.

Y es que los propietarios de bienes inmuebles alquilados, si su declaración de ingresos es intachable, solo deberán pagar el 50% de los beneficios que le supone el alquiler, en el mejor de los casos. Esto solo puede aplicarse cuando la vivienda alquilada sea la residencia habitual del inquilino (quedan excluidos, por tanto, las oficinas, los despachos y los comercios).

Otras deducciones que podría perder el “mal propietario”, en caso de defraudar a Hacienda con el alquiler de su piso, son gastos deducibles como reparaciones, mobiliario nuevo, etc.

¿Hay que declarar una vivienda vacía?

A veces, no sin sorpresa, los propietarios de inmuebles reciben multas por no declarar el alquiler… de una vivienda que no está alquilada.

Y es que la ley estipula que todos los propietarios que tengan una vivienda en propiedad que se encuentre vacía deben pagar el IRPF correspondiente. Los importes que deben pagar varían como vemos a continuación:

  • El 2% del valor catastral, cuando es el primer ejercicio fiscal en que se declara dicha vivienda.
  • El 1,1% del valor catastral, cuando la vivienda ya ha sido declarada una vez o en los 10 ejercicios anteriores.
  • El 1,1% del 50% del valor por el que habría de computarse en el Impuesto de Patrimonio, cuando la vivienda no tiene valor catastral.

¿Cómo declarar el alquiler de un piso para evitar una multa de Hacienda?

¿Eres propietario de un piso y temes que Hacienda te multe por no saber declarar el alquiler? En este otro post te contamos paso a paso cómo declarar el alquiler de tu vivienda alquilada.

En Wolo llevamos años encontrando los mejores inquilinos para los propietarios que quieren un alquiler seguro para su vivienda.

Por ello, contamos con suficiente experiencia en el sector inmobiliario para afirmar que la forma de evitar una multa por no declarar el alquiler es hacer las cosas como deben hacerse: de forma legal.

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dos personas calculan lo que les van a cobrar de impuestos por alquilar un piso

¿Cuáles son los impuestos por el alquiler de una vivienda?

Inversión y rentabilidad del alquiler

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Como bien sabes, cualquier operación del sector inmobiliario está sujeta al pago de unos determinados impuestos. 

Ya se trate de una compraventa o de un alquiler, existen una serie de obligaciones tributarias ante las que hay que responder.

Está claro que del fisco nadie se libra. Pero ¿sabes exactamente qué impuestos te toca pagar por el alquiler de una vivienda?

Te adelantamos algo: no son tantos como parecen.

A continuación, te damos más detalles.

Impuestos del alquiler que recaen sobre el propietario

Empecemos por la parte que le corresponde al propietario, ¿qué impuestos debe pagar por alquilar su vivienda?

De este lado es muy sencillo conocer sus obligaciones fiscales.

Siempre que se obtiene ganancias con una operación hay que aplicar el IRPF y el IVA. Y en este caso no iba a ser menos. 

Aunque eso sí, existe un matiz importante que aclarar: el IRPF deben pagarlo todos los propietarios, pero el IVA solo algunos, más concretamente los de carácter comercial.

Profundizamos en los siguientes párrafos:

IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Este impuesto es el encargado de gravar el aumento del patrimonio de una persona física durante un año.

Y en lo que respecta al alquiler, el propietario deberá declarar bajo este impuesto todos los ingresos que obtenga por ello. 

Los ingresos deben declararse en cualquiera de los casos, aunque el inquilino se retrase con sus pagos.

Ahora bien, ¿cómo se declara un piso de alquiler?

  • Paso 1: Identifica tu inmueble alquilado. Es decir, deberás añadir los datos de la vivienda de la declaración de la renta. Hay un apartado específico para ello. Y ojo, porque si la vivienda ha estado vacía en el último año también tienes que declararlo. La razón no es otra que la aplicación de un recargo que llamamos: imputaciones de renta inmobiliaria. Casi que te sale más a cuenta tenerlo alquilado, estarás generando ingresos por ello. 
  • Paso 2: Declara tus ingresos. Una vez identificado el inmueble deberás informar a Hacienda del dinero que has ganado con esta operación. 
  • Paso 3: Deduce tus gastos. Esta es quizás la parte que más te va a gustar. Vas a poder deducir una serie de gastos, lo cual reducirá el importe de IRPF que deberás pagar. A continuación, enumeramos algunos de los gastos que te puedes deducir.

Aquí tienes más información sobre cómo declarar la renta de una vivienda alquilada.

Qué gastos se pueden deducir por alquiler de vivienda

Dado que es un tema interesante para muchos arrendadores, haremos una breve lista de algunos de los gastos que se pueden deducir por alquiler de vivienda en la declaración del IRPF
 
Lógicamente son todos gastos derivados del alquiler. Esto es solo una muestra. 
  • Intereses de la hipoteca (si la tienes). Si tu vivienda ya está pagada, o simplemente es una herencia, este punto no aplica. En caso contrario, podrás desgravar los intereses de la hipoteca, así como comisiones de amortización. 
  • Reparaciones y labores de mantenimiento. Este punto es un tanto conflictivo, pero para que lo entiendas, lo que Hacienda pide es que si se cambia algo, sea porque vas a reparar, no a mejorar. Es decir, vas a cambiar la lavadora porque se ha roto, en ese caso deberás comprar una similar, no una mejor. Se podría entender que no es una reparación, sino un capricho.
  • Impuestos. Impuestos como el IBI de la vivienda alquilada, la tasa de basuras o alumbrado, también es un gasto a incluir y que puede ayudarte a pagar menos IRPF.
  • Impagos. Si te dejan a deber algunas de las cuotas del alquiler, podrás incluirlo. Aunque deberás justificar que el deudor está en concurso o que han transcurrido más de 6 meses desde la fecha de cobro.
  • Seguros del hogar. Cualquier tipo de seguro que tengas contratado, podrás deducirlo en tus impuestos por alquiler de vivienda.
  • El Alquiler Garantizado. Un servicio exclusivo de Wolo para alquilar una vivienda de forma segura, creado para mejorar así las condiciones de los seguros de impagos tradicionales. Si quieres saber más, pincha en la imagen.
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IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido

Este otro impuesto es el encargado de gravar el consumo. Sin embargo, como impuesto del alquiler de una vivienda, juega un papel algo diferente.

Para que lo entiendas, diremos que, de forma resumida, el IVA aplicado al alquiler solo se abona en dos situaciones:

  • Si la vivienda se alquila a empleados de una empresa.
  • Si la vivienda se alquila como local para un negocio.

En cualquier otra circunstancia, este impuesto por arrendar vivienda no se pagará. Es decir, en la mayoría de los casos.

Hasta aquí las obligaciones fiscales de los propietarios. Pero ¿qué ocurre con los inquilinos? ¿Deben pagar algún impuesto por su vivienda de alquiler?

Impuestos por alquiler de vivienda que recaen sobre el inquilino

Lo cierto es que este impuesto es cosa del pasado, pero no está de más mencionarlo.

Hasta que entró en vigor el Real Decreto 7/2019, los inquilinos estaban obligados a pagarlo. Todos los contratos que se firmaron después quedaron exentos.

Veamos en qué consiste.

ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

El Real Decreto que acabamos de mencionar establece que cuando se trate de un alquiler que está destinado a un uso habitual como vivienda, el inquilino no tendrá que pagar este impuesto.

Desde el 2 de marzo de 2019 en adelante, han sido muchos los inquilinos que se han beneficiado de esta modificación.

Volviendo a los propietarios, como ves, en la mayoría de los casos el único impuesto por alquiler de vivienda que tendrás que pagar será el IRPF. 

Y con todos los gastos que puedes deducir, merece la pena dar el paso.

Si tienes dudas sobre este u otros temas relacionados con el alquiler, ponte en contacto con nosotros. Te asesoraremos y  ayudaremos sin compromiso para que tengas la mejor experiencia posible.

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inflacción alquiler vivienda

¿Cómo afecta la inflación al alquiler de viviendas?

Inversión y rentabilidad del alquiler

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De la que está cayendo, ningún sector se libra. La subida de precios está afectando a todos por igual y el inmobiliario no es una excepción.

La subida del IPC está afectando tanto a la compraventa como a los alquileres.

E incluso, estos últimos han sido objeto de las medidas que ha tomado el gobierno para paliar los efectos de la crisis.

Probablemente, estés al día de lo que dicen en la prensa y la televisión, pero ¿quieres saber cómo afecta realmente la inflación al alquiler de viviendas?

Si eres propietario, deberías conocer todos los detalles relacionados. Y, aún más importante, deberías saber de qué manera puedes protegerte de las posibles consecuencias de esta situación.

A continuación, te lo contamos.

Cómo afecta la inflación a la oferta y demanda de pisos en alquiler

En economía todo está relacionado. Cuando la inflación se dispara, saltan las alarmas en todos los mercados y comienzan a desarrollarse una serie de acontecimientos que acaban afectando a todo un país.

Eso es lo que está ocurriendo con la oferta y la demanda del alquiler. 

La inflación irremediablemente ha provocado una subida en los precios del alquiler, aunque como veremos más adelante, el gobierno ha aprobado una serie de medidas que limitan esta subida.

Al subir los precios, es probable que pienses que tanto la oferta como la demanda bajarán. Pero, esta suposición no es del todo correcta.

Es cierto que la inflación afecta al poder adquisitivo de los individuos, ¿pero qué hay de esas personas que empiezan a trabajar, cambian de empleo, se mudan a otra ciudad en busca de nuevas oportunidades o que simplemente y por cuestiones cotidianas de la vida (independencia, hijos, etc.) necesitan cambiar de hogar?

Podemos decir que existe una demanda que siempre estará ahí, o que al menos no se verá afectada en el corto plazo y con los niveles de inflación que se manejan a día de hoy en España.

Por otro lado, la oferta puede verse algo afectada por la limitación al ajuste de precios que ha impuesto el gobierno. 

Y es que, es probable, que muchos propietarios ante esta imposición, decidan retirar sus viviendas del mercado del alquiler o especulen en cuanto a si es el momento adecuado.

Pero, como veremos ahora, se trata de una medida puntual que puede ayudarles a seguir teniendo su piso alquilado y a continuar cobrando su renta mensual.

Con lo cual los efectos de la inflación pueden verse tanto del lado de la oferta, como de la demanda, pero si analizamos la situación con detenimiento, algo que a priori está dibujado como un escenario desfavorable, puede beneficiar a muchos.

Desvinculación del precio del alquiler y el IPC ¿Qué implica y qué limitaciones trae?

Como mencionamos antes, el gobierno ha aprobado una serie de medidas para intentar mitigar los efectos de la inflación.

Y entre ellas se encuentra la desvinculación del precio del alquiler del IPC.

Esto supone que, aunque el IPC crezca, los precios de los alquileres no van a poder hacerlo al mismo ritmo.

En concreto el incremento de los precios se ha limitado a un 2%. Es decir, aunque el IPC se sitúe en un 8%, la renta del alquiler no podrá subir más de un 2%.

De este modo se busca evitar una crisis en el alquiler y que los efectos de la inflación en el alquiler sean desfavorables. Una medida que en el corto plazo beneficia a los inquilinos que están ahora mismo en un piso de alquiler.

A pesar de que muchos propietarios no ven estas medidas con buenos ojos, debemos entender que si queremos que el mercado de los alquileres siga vivo, se deben tomar este tipo de decisiones. De lo contrario, la espiral de precios puede ser incluso peor y llevar a un punto en el que pagar un alquiler sea casi imposible para la media de la ciudadanía. Lo cual no favorece ni a propietarios, ni a inquilinos.

Además, es una forma de dar seguridad a los propietarios de que seguirán cobrando su alquiler y teniendo su vivienda alquilada.

La buena noticia, es que si vas a alquilar tu piso por primera vez, es un momento favorable, pues el aumento de precios puede beneficiar a la rentabilidad de la operación.

IMPORTANTE:

  • Esta limitación del IPC en el alquiler se aplica a aquellos contratos en vigor y que se vayan a revisar este año. No a contratos nuevos.
  • Esta medida relacionada con la subida del IPC y el alquiler, estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2022.
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¿Qué supone para el propietario alquilar en tiempos de recesión?

Aunque ya hemos comentado algunas de las consecuencias de la inflación en el alquiler, veamos en más detalle qué implica la situación actual que estamos viviendo:

  • Posibilidad de entrar en un mercado al alza. Si estás pensando en alquilar tu vivienda, este podría ser un buen momento. Ahora que los precios están al alza, tienes la oportunidad de arrendar tu piso por un precio superior al de hace unos meses. Recuerda que la medida del gobierno sólo afecta a los contratos vigentes.
  • El mercado se mantiene vivo. Gracias al límite impuesto por el gobierno, se evitará que la inflación en el alquiler traiga consigo la muerte de un mercado tan rentable como este. Si quieres entrar, existen garantías de que las operaciones continuarán.
  • Continuidad en el pago de las rentas. A pesar de que no puedas subir el precio, si ya tienes un piso en alquiler con la situación actual, te asegura (o al menos minimiza el riesgo) de que tus inquilinos no se retrasarán en el pago, incurran en impagos, o decidan buscar otra vivienda. 
  • Huecos en el mercado. Si decides alquilar tu vivienda ahora podrás ocupar el hueco que han dejado otros propietarios que, debido a la inflación en el alquiler, han decidido retirar sus casas del mercado. Es decir, habrá menos competencia para dar respuesta a una demanda que como hemos visto, permanece.

Como ves, no es todo negro. Puede ser un buen momento para poner tu vivienda en alquiler, si sabes verlo desde otra perspectiva.

¿Cómo evitar impagos en tiempos de crisis?

Por último, si lo que más te preocupa de la inflación en el alquiler es el riesgo de impago que suele aumentar en tiempos de crisis, debes saber que tienes varias opciones para evitar que suceda:

  • Seguro de impago del alquiler. Se trata de un servicio que ofrecen las aseguradoras para cubrir a los propietarios en caso de que el inquilino no pague su renta. Es un mercado con alguna que otra letra pequeña. Puede serte útil, pero te recomendamos que te informes bien antes de contratar uno.
  • Alquiler Garantizado. Esta es la opción que proponemos desde Wolo y que mejora las limitaciones de los anteriores. Se trata de asegurar el cobro de la renta cada mes pase lo que pase. Es decir, garantizamos que el día 12 de cada mes vas a tener tu ingreso en el banco. Pero eso no es todo.

Además de lo que suelen ofrecer los seguros en cuanto a indemnizaciones, algunas de las ventajas del Alquiler Garantizado son:

  1. Cobertura de impagos por tiempo ilimitado
  2. Intermediación con el inquilino y terceras partes
  3. Pago desde el primer momento del alquiler (sin carencias)
  4. Un asesor personal a tu disposición siempre
  5. Incluye todo el proceso de alquiler del piso. Desde las fotos, publicación y búsqueda de inquilinos, hasta la firma del contrato.

Sea cual sea la opción que elijas, lo importante es que te sientas tranquilo a la hora de alquilar tu vivienda. Nunca está demás estar protegido ante imprevistos.

Si tienes dudas o deseas saber más, en Wolo  podemos informarte de manera personalizada y sin compromiso. Así, con la información en la mano, podrás tomar la decisión que más te conviene.

Ponte en contacto con nosotros y alquila tu vivienda de forma segura.

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¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler antes de dar el paso

Inversión y rentabilidad del alquiler

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Cuántas nubes grises sobrevuelan tu cabeza cuando no sabes qué hacer con tu vivienda, ¿verdad? 

Todo son dudas. Aunque las que más se repiten son aquellas que afectan al bolsillo.

“¿Será más rentable vender o alquilar? Y si decido alquilar, ¿qué modalidad escojo: vacacional o larga estancia?” 

En este post ya te hablamos del tema de la modalidad de alquiler, pero a continuación, compartiremos algunas claves que van a servir para aclarar tus ideas.

Hablaremos sobre la rentabilidad del alquiler de larga estancia y te enseñaremos una fórmula para que la apliques en tu caso concreto.

¿Qué significa la rentabilidad de un alquiler?

En pocas palabras, la rentabilidad de un alquiler se refiere a que el propietario que decide alquilar su vivienda está obteniendo un beneficio económico por ello.

Esa fuente de ingresos es la renta que el inquilino le paga cada mes, a la que tendrá que descontar gastos asumidos por el propietario, como el IBI, la comunidad o seguros, en caso de que sea él quien los pague.

¿Son rentables los alquileres de larga estancia?

Aventurarnos a dar una respuesta sin más a esta pregunta, sería todo un atrevimiento. 

Y es que para saber si invertir en alquiler o destinar tu vivienda a este fin es rentable, es preciso mencionar todas las variables que intervienen.

Es decir, por normal general, la rentabilidad de los alquileres es positiva. Es una opción rentable y real.

Pero, para poder asegurarlo al 100%, es importante realizar un cálculo y considerar los factores que entran en juego en la fórmula.

Aún así, desde otro punto de vista, alquilar tiene muchas más ventajas que vender. Por ejemplo:

  • Te permite conservar tus propiedades. No perderás tu patrimonio, y además obtendrás un rendimiento económico con él.
  • Te sirve para mantener un legado familiar. En caso de que quieras dejar tu patrimonio en herencia (o que lo hayas heredado), alquilar es la mejor opción.
  • Tu vivienda estará siempre habitada. Con el fin de evitar la okupación de tu casa, lo ideal es que siempre haya personas viviendo en ella.
  • Es una decisión reversible. En caso de que más tarde pienses realizar cualquier otro tipo de actividad con tu vivienda, podrás hacerlo. En la venta, no hay marcha atrás.
  • Genera unos ingresos mes a mes. Cuando vayas a calcular la rentabilidad del alquiler, sabrás cuánto beneficio te puede dejar al año.

A todo esto, hay que sumar que en la actualidad cada vez más gente elige alquilar en lugar de comprar. Lo cual abre posibilidades en un mercado en el cual la demanda es cada vez mayor.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler de larga estancia

Veamos ahora las ventajas cuantitativas del alquiler. ¡Es hora de hacer números!

Antes de pasar a trabajar sobre la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler, debes saber que esta puede ser bruta o neta.

  • Rentabilidad bruta. Únicamente tiene en cuenta el precio de compraventa de la vivienda que se va a alquilar y la renta mensual que se estima cobrar.
  • Rentabilidad neta. Ofrece un valor más real. En su cálculo se incluyen todos los gastos variables que existen.

De aquí en adelante nos centraremos en esta última: la rentabilidad neta.

¿Quieres saber si te conviene más un alquiler vacacional o uno de larga estancia? En el enlace puedes calcular la rentabilidad del alquiler en cada caso.

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Factores que intervienen en la rentabilidad

Como veremos en el siguiente párrafo, los aspectos que debemos tener en cuenta a la hora de calcular la rentabilidad del alquiler son:

  • Gastos fijos de la casa. Estos no son otros que los que se refieren a la comunidad, el IBI, los seguros de la vivienda, la tasa de basuras…
  • Gastos de mantenimiento. Una vez que alquiles tu vivienda a terceros, adquieres la responsabilidad de realizar un mantenimiento correcto, así como las reparaciones que vayan siendo necesarias. Estos costes no se pueden pasar por alto para calcular la rentabilidad del alquiler.
  • Capital de inversión. Si vas a realizar una inversión inmobiliaria con el fin de alquilar los inmuebles que compres, debes saber que para calcular la rentabilidad del alquiler es necesario considerar el precio de la vivienda, reformas que haya que hacer, IVA, notaría, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, comisión de la agencia…
  • Precio de compraventa. Cuando tienes una vivienda en propiedad y no sabes si alquilar o vender, la variable anterior no aplica, pero sí el precio de compraventa. En la fórmula ocupan el mismo lugar. Dependiendo del caso, se deberá añadir una u otra.
  • Renta que cobraremos por el alquiler. Por último, es necesario incluir el importe de la renta mensual que tenemos pensado cobrar al inquilino por el alquiler.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Ahora que conocemos las claves que forman parte de la fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler, pongámonos manos a la obra.

La fórmula que normalmente se utiliza es la siguiente:

Rentabilidad del alquiler de larga estancia = [(Ingresos anuales obtenidos de la renta – gastos fijos y de mantenimiento) / inversión o precio compraventa] x 100

Para entender cómo se usa, utilicemos un ejemplo:

  • Ingresos anuales obtenidos de la renta: 950 € x 12 = 11.400 €
  • Gastos fijos y de mantenimiento anuales: 1.300 €
  • Inversión o precio compraventa: 240.000 €

El cálculo quedaría:

Rentabilidad del alquiler de larga estancia = [(11.400 – 1.300) / 240.000] x 100

Rentabilidad del alquiler de larga estancia = 4,21%

Con esta fórmula podemos saber el beneficio que obtendremos al alquilar dicha vivienda.

Cómo influye la seguridad en el alquiler en su rentabilidad 

En nuestra opinión, y dada la experiencia acumulada, influye notablemente. 

Si vemos la seguridad del alquiler como la ausencia de riesgos, podemos hacer referencia a asuntos como la búsqueda de inquilinos o los seguros de impago.

Y es que son los factores que más preocupan a los propietarios.

“¿Cómo será el inquilino que habite mi vivienda? ¿Cuidará de ella? ¿Me pagará todos los meses? ¿Me causará problemas? ¿Destrozará mi casa?”

Si lo piensas bien, todo esto influye en la rentabilidad.

No es lo mismo tener un inquilino que pague religiosamente, que otro que tiene varias cuotas atrasadas y que a cada instante está rompiendo grifos, puertas o electrodomésticos por un mal uso.

Si nos vamos a la fórmula, veremos que sumar gastos de mantenimiento y disminuir los ingresos anuales influye en la rentabilidad de forma descarada.

Aún así, el alquiler sin riesgo, es posible. Solo hay que dar los pasos acertados y confiar en las personas correctas.

Dónde es más rentable invertir en alquiler en España

Calcular la rentabilidad del alquiler es el primer paso para saber si conviene lanzarse a la piscina o es mejor analizar otras opciones.

Sin embargo, a este dato hay que añadir que existen zonas del país donde es más rentable invertir en alquiler que en otras. 

De los últimos datos que se tienen podemos concluir que las capitales donde sale más a cuenta invertir en España son: 

  • Lleida: 8,8%
  • Murcia: 8,1%
  • Huelva: 7,9%
  • Santa Cruz de Tenerife: 7,5%
  • Almería: 6,9%

Es cierto que si hablamos de ciudades con más demanda de viviendas para alquilar, tenemos que citar a Madrid, Barcelona y Málaga. 

Pero son zonas donde la inversión a realizar para comprar una vivienda es mayor. Con lo cual, la rentabilidad cae varios puntos.

Aún así, si no necesitas invertir porque ya posees una vivienda, o acabas de heredar una, debes saber que son tres ciudades donde la rentabilidad es muy elevada.

Si quieres más información sobre el alquiler de larga estancia, cómo alquilar tu piso o sobre cómo garantizar el cobro de tu alquiler, escríbenos.

Dinos dónde está tu vivienda, cómo es, qué buscas y te ayudaremos a alquilarla de forma segura.

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