Relación propietario-inquilino

Para alquilar tu piso y vivir con tranquilidad, debe haber una buena relación propietario-inquilino. Te contamos al detalle cómo conseguirla.

  • Desahucio por precario: ¿qué es y cómo se procede?

    Relación propietario-inquilino

    En nuestro artículo sobre el tiempo que tarda un desahucio, nos referimos a los casos de desalojo por impago del alquiler. Sin embargo, hoy queremos hablar de otro tipo de desahucio, el desahucio por precario, una situación con similitudes y también diferencias.

    Primero, hay que entender a qué nos referimos cuando hablamos de “precario” o de “persona precaria”.

    ¿Qué se considera un precario en un alquiler?

    En el ámbito jurídico/inmobiliario, se llama precario a la persona que ocupa un inmueble sin un contrato o título legítimo que justifique su residencia en la vivienda. Es decir, está viviendo en el piso o la casa sin un acuerdo formal con el propietario y, por lo tanto, no paga alquiler.

    Así, el propietario tiene derecho legítimo a recuperar su vivienda, mientras que el precario tiene la obligación de abandonarla inmediatamente, convirtiéndose en okupa al negarse a ello.

    Hay que tener en cuenta que precarios también son los familiares o los amigos a los que el propietario da permiso para residir en la vivienda. Por ejemplo, unos padres que ceden a su hijo o hija un piso, sin contrato y sin una renta a cambio, aunque estos casos, en general, no suelen implicar ningún posterior desahucio.

    Diferencias entre desahucio por precario y desahucio por otros motivos

    En primer lugar, la principal diferencia entre el precario y un inquilino moroso es que el primero, como hemos dicho, no tiene ningún contrato de alquiler que justifique su residencia en la vivienda.

    De hecho, al no haber contrato que reconozca el derecho de esa persona a residir en el inmueble, ni siquiera sería un “inquilino” en el sentido jurídico del término, pues esta condición se la da la firma del contrato (o contrato verbal, que también se considera una forma legítima de alquilar un piso).

    El moroso, en cambio, ha residido legalmente en la vivienda, pero pierde este derecho al dejar de pagar el alquiler por incapacidad (moroso circunstancial), por olvido (moroso despreocupado) o por falta de voluntad (moroso intencional). Si finalmente satisface la deuda tras su requerimiento (enervación), recuperará este derecho.

    Otras situaciones son los desahucios por expiración del contrato, cuando el inquilino se niega a abandonar la vivienda a pesar de que el propietario no renueva el contrato, y los desahucios por incumplimiento de este, que es cuando el inquilino no respeta lo pactado en el documento (aquí, en realidad, también podría considerarse el desahucio por impago, pues esta obligación básica está indicada en el contrato).

    Procedimiento de un desahucio por precario

    Hasta 2018 se seguía el mismo procedimiento legal para un desahucio por precario que para un desahucio por impago. Sin embargo, se estableció un proceso concreto para los casos de precaristas, que es como sigue:

    Presentación de la demanda

    El propietario o su representante legal presenta una demanda en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Aquí se deben incluir documentos que demuestren la titularidad del inmueble y pruebas de que el ocupante está viviendo allí sin contrato.

    Notificación al ocupante

    El juzgado admite la demanda y notifica al ocupante, indicándole una fecha para la vista oral si es necesaria. El ocupante tiene un plazo (generalmente 10 días) para responder a la demanda y presentar pruebas. Es fundamental que el propietario tenga toda la documentación en orden y cumpla con los plazos para evitar demoras.

    Vista oral

    Si el ocupante decide defenderse, ambas partes presentan sus argumentos y pruebas en la vista. El juez escuchará a ambas partes y dictará la sentencia correspondiente.

    Sentencia y ejecución

    Si el juez falla a favor del propietario, emitirá una sentencia ordenando el desalojo. Si el ocupante no se va voluntariamente, la comitiva judicial y la policía, si es necesario, terminarán desalojándolo.

    ¿Quiénes pueden iniciar el proceso de desahucio por precario?

    El desahucio por precario puede solicitarlo, lógicamente, el propietario legítimo de la vivienda. Sin embargo, el usufructuario, quien vive legítimamente en la vivienda sin pagar alquiler, también está autorizado para desahuciar al precario.

    Pero, aparte del propietario y del usufructuario, el legítimo inquilino, es decir, con contrato de alquiler y al corriente de pago y otras obligaciones, también puede requerir el desahucio de un precarista. Por ejemplo, si le ha cedido la vivienda a alguien gratuita (en este caso, no se considera un subalquiler) y temporalmente, y más tarde esa persona se niega a abandonarla.

    ¿Cuándo se puede ejercitar la acción de desahucio por precario?

    El propietario, el usufructuario o el inquilino legal puede solicitar el desahucio de la persona precarista cuando desee, no es necesario esperar un tiempo determinado.

    Dicho esto, la manera de recuperar la vivienda debe hacerse por la vía legal, descartando la vía de hecho, que está prohibida por la legislación.

    La vía de hecho, en otras palabras, significa (intentar) recuperar la vivienda por medios propios, es decir, sin recurrir al procedimiento descrito antes (demanda, notificación, etc.). Estas medidas suelen ser la coacción, la intimidación o la violencia; en definitiva, actitudes tipificadas como delito que, de hecho, en la mayoría de casos terminan beneficiando al precarista en el juicio.

    Tampoco se recomienda acudir a empresas de desocupación, pues actúan en el ámbito de la alegalidad y sería difícil anticipar las consecuencias de recurrir a este tipo de servicios.

    Alquila tu vivienda con el alquiler seguro de Wolorent

    ¿Existen agencias inmobiliarias que se ocupen de los desahucios?

    En Wolo, además de ofrecer a los propietarios la búsqueda de inquilinos y de asegurarles el pago de la renta mediante un servicio de alquiler seguro, también nos ocupamos, llegado el día, de todo lo que implica el proceso de desahucio de un inquilino, desde requerir el pago y los trámites judiciales hasta la comunicación de la fecha del lanzamiento.

    De esta forma, el propietario estará libre del estrés, de las llamadas, de las gestiones y de tantas situaciones desagradables que supone iniciar un proceso de desahucio, que puede alargarse hasta 12 meses.

    Este servicio de Alquiler Garantizado, de hecho, nos ha permitido convertirnos en solo cuatro años en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

    Descubrir el Alquiler Garantizado de Wolo

  • ¿Cuánto tarda el desahucio de un inquilino que no paga?

    Relación propietario-inquilino

    Una de las situaciones más desagradables a las que se puede enfrentar el propietario de una vivienda es tener que desahuciar al inquilino. Y la pregunta más frecuente en este sentido es cuánto tarda en producirse el desahucio.

    En este artículo te damos toda la información que necesitas como propietario, así como una manera de seguir cobrando el alquiler incluso si el inquilino deja de pagar.

    Causas por las que desahuciar a un inquilino

    Lo primero que hay que saber es que no todos los desahucios se producen por el mismo motivo. En el ámbito del alquiler, podemos encontrarnos bien con un inquilino que no paga con el contrato aún en vigor (principal causa de desahucios de alquiler), con un inquilino que no ha cumplido sus obligaciones contractuales al margen del pago de la renta o con un inquilino que se opone a dejar la vivienda una vez terminado el contrato.

    Dependiendo de un caso u otro, el proceso y el tiempo hasta que se produce el desahucio pueden variar, especialmente cuando el inquilino decide oponerse a la demanda de desahucio.

    ¿Cuándo se inicia un proceso de desahucio?

    El propietario puede iniciar los trámites de desahucio desde el primer momento en que el inquilino no paga (en el caso de que el impago sea el motivo para expulsarlo de la vivienda). Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que reconoce al propietario su derecho a cobrar el alquiler desde el primer día. Es decir, no existe ningún plazo mínimo para considerar al inquilino un moroso.

    Sin embargo, antes de iniciar el trámite para el desahucio, el propietario puede (intentar) solventar la situación por vía extrajudicial, recordándole al inquilino su obligación (a veces, hay inquilinos que simplemente se olvidan de pagar, pero pueden y quieren hacerlo). Para ello, debe redactar un burofax con la cantidad adeudada y el plazo para pagarla (normalmente, 10 días), y hacérselo llegar al inquilino.

    Si pasan 30 días desde esta comunicación, y el inquilino no satisface la deuda o no responde, se considera que se reafirma en su decisión de no pagar, siempre y cuando el burofax especifique que esa acción no se puede enervar. En este caso, aunque el inquilino pagara, el procedimiento de lanzamiento seguiría su curso. Esto significa que el propietario podrá solicitar a su abogado que redacte la demanda de desahucio, que entregará su procurador al juzgado para admitirla a trámite.

    ¿Qué ocurre cuando se presenta la demanda de desahucio por impago?

    Una vez admitida la demanda por impago, la pelota está en el tejado de la justicia, pero también en el del inquilino. Así, este último tiene dos opciones:

    • Aceptar la demanda: si el inquilino acepta la demanda, lo que ocurre en pocos casos, el proceso de desahucio será relativamente rápido.
    • Oponerse a la demanda: si el inquilino se opone, el proceso se alargará, ya que antes tiene que celebrarse un juicio por desahucio, donde participarán ambas partes con sus respectivos abogados, y haber una sentencia judicial en firme, que el inquilino tiene obligación de acatar.

    No se puede dar un número exacto de cuánto tarda un desahucio por impago, pero sí podemos decir que el plazo mínimo de ejecución es de 6 meses. Sin embargo, la media se sitúa en 7-8 meses y, otro “sin embargo”, es normal que se prolongue más allá de los 12 meses.

    ¿Qué no debe hacer el propietario ante un inquilino moroso?

    Por nuestra experiencia en el ámbito de los alquileres urbanos, lo mejor que puede hacer el propietario ante un inquilino es actuar conforme a la legalidad. Es decir, enviarle al inquilino el burofax y, si se niega a pagar, recurrir a un abogado para que presente la correspondiente demanda de desahucio.

    Sabemos que la situación es frustrante y estresante, pero lo que el propietario nunca debería hacer es incurrir en acciones que, en caso de producirse un juicio por desahucio, podrían beneficiar al inquilino moroso. Nos referimos, por ejemplo, a coacciones, amenazas, corte de suministros, cambiar la cerradura y solicitar el servicio de agencias de desokupación, que actúan en el marco de la alegalidad.

    Alquila tu vivienda con el alquiler seguro de Wolorent

    Cómo asegurarte del cobro del alquiler de forma ilimitada aunque tu inquilino deje de pagar

    Precisamente por la experiencia que antes hemos mencionado, y sabiendo todo lo que implica un proceso de desahucio, en Wolo ofrecemos a los propietarios la posibilidad de seguir cobrando el alquiler incluso si el inquilino deja de pagar. Y no se trata de un seguro de alquiler al uso, ya que este tipo de servicios siempre están sujetos a carencias, esperas y limitaciones temporales por las cuales tu cobertura está limitada.

    Se trata, más bien, de nuestro servicio de Alquiler Garantizado, una cobertura ilimitada que tendrá el propietario desde el primer día y hasta que (si llega a ocurrir) se produzca el desahucio del inquilino. De esta manera, el propietario se asegura de seguir recibiendo su dinero mes a mes mientras se tramita la demanda de desahucio y se produce el lanzamiento del inquilino.

    Además de asegurar el cobro al propietario, nos ocupamos de todo el proceso de desahucio, desde requerir el pago al inquilino y los trámites judiciales, hasta la comunicación de la fecha del lanzamiento. Así, le libramos del estrés, de las llamadas, de las gestiones y de tantas situaciones desagradables que supone iniciar un proceso de desahucio.

    Este servicio de Alquiler Garantizado, de hecho, nos ha permitido convertirnos en solo cuatro años en la plataforma de propietarios de viviendas mejor valorada del país.

    ¿Tienes una vivienda que quieres alquilar pero tienes miedo a impagos o a tener que lidiar con un desahucio? Alquila tu piso con Wolo, déjalo todo en nuestras manos y sigue viviendo con la tranquilidad de saber que estás cubierto pase lo que pase.

    Saber más sobre el Alquiler Garantizado

  • ¿Puede el inquilino negarse a enseñar la vivienda?

    Relación propietario-inquilino

    Imagina que alquilas tu piso con un contrato en vigor perfectamente legal. Pasa el tiempo y, llegado el día, decides vender la vivienda. Encuentras a un posible comprador, quien, lógicamente, querrá visitarla para conocer de primera mano su estado y sus condiciones.

    Sin embargo, el inquilino, hasta la fecha modélico, se niega a daros permiso para acceder. ¿Qué puedes hacer en ese caso? ¿El inquilino puede negarse a enseñar la vivienda? En el artículo de hoy responderemos a esta pregunta, mostrándote las opciones que tienes como propietario.

    Primero, ¿qué significa que el inquilino se niegue a enseñar la vivienda?

    Cuando decimos que el inquilino se niega a enseñar la vivienda, no nos referimos a que sea él quien muestre la vivienda personalmente al posible comprador.

    Ya ni siquiera hablamos solo de un comprador, sino también de otras personas que estén interesadas en alquilar la vivienda cuando el inquilino actual la abandone, bien por rescisión del contrato, por desistimiento o por cualquier causa justificada para expulsar al inquilino.

    Nos referimos, más bien, a que el inquilino se niegue a que el propietario (o quien actúe en su nombre) y la persona interesada en comprar/alquilar el piso entren a la vivienda para ver cómo es.

    La inviolabilidad del domicilio también se aplica a los inquilinos

    Mediante la firma del contrato de alquiler, el propietario cede al inquilino el derecho de uso y disfrute de la vivienda a cambio del pago de una renta. Sin embargo, es importante recordar que, aunque el piso siga siendo propiedad del arrendador, también es el domicilio del inquilino.

    Esto significa que nadie, ni siquiera el propietario, puede acceder a la vivienda sin el permiso explícito del inquilino, ya que, como recoge la Constitución, el domicilio es inviolable “salvo en caso de flagrante delito”.

    Por tanto, el inquilino puede negarse a enseñar la vivienda, así como impedir a cualquier persona, propietario incluido, acceder a ella sin su consentimiento. Quien lo hiciera, estaría cometiendo un delito de allanamiento de morada.

    Si la vivienda es mía, ¿tengo que pedir permiso al inquilino para enseñarla?

    La realidad es que, técnicamente, la vivienda alquilada no es “vivienda” del propietario, sino del inquilino. El arrendador mantiene el derecho de propiedad, pero no el derecho de uso y disfrute.

    En otras palabras, sí, a pesar de ser el propietario, necesitas el permiso del inquilino para acceder a la vivienda, bien para enseñarla o, simplemente, para comprobar el estado en que se encuentra.

    Cláusula que permite enseñar la vivienda alquilada

    Como para otros aspectos en la relación propietario-inquilino, el contrato del alquiler siempre es la “salvaguarda” del propietario, de ahí la importancia de contar con agencias y plataformas de alquiler de pisos expertas en el sector.

    Así, es importante añadir una cláusula por la que el propietario tiene derecho a acceder a la vivienda, avisando al inquilino previa y formalmente. Lo normal es fijar que el propietario debe avisar entre 24 y 48 horas antes, tiempo más que de sobra para el inquilino (salvo que, por ejemplo, se encuentre fuera de la ciudad). Mediante esta cláusula, el inquilino no podrá negarse a enseñar la vivienda, si no, estaría incumpliendo el contrato de alquiler.

    Dicho todo esto hasta ahora, la inmensa mayoría de inquilinos cumplen religiosamente con sus obligaciones y mantienen una relación cordial con el propietario. Es decir, sin importar si existe esta cláusula o no, ningún inquilino debería poner impedimentos para que el propietario visite la vivienda, siempre que le avisara con la suficiente antelación y por causas justificadas, como enseñarla a un posible comprador o inquilino. No obstante, y para asegurarse, lo mejor es incluir siempre la cláusula en cuestión.

    No hay que olvidar, eso sí, que las visitas deben hacerse respetando la privacidad y la intimidad del inquilino.

    Alquila tu vivienda con el alquiler seguro de Wolorent

    ¿Puedo echar al inquilino si voy a vender la vivienda?

    En nuestro post sobre si es posible vender un piso alquilado, ya hablamos sobre el derecho de tanteo y retracto del inquilino, que debe estar recogido en el contrato de alquiler. A modo resumido, este derecho reconoce al inquilino la posibilidad de comprar preferentemente la vivienda, siempre que esté interesado en ella y que acepte las condiciones fijadas por el propietario.

    En cualquier caso, si no existe este derecho o el inquilino no está interesado en la compra, el propietario no puede poner fin al contrato de alquiler para vender la vivienda, al menos, hasta cumplir los primeros cinco años. Llegado el día, sí podrá comunicar a su inquilino que no desea renovar el contrato, y podrá proceder a vender la vivienda a un tercero. Si se produce la venta de la vivienda antes del vencimiento del contrato de alquiler, el comprador deberá subrrogárselo como nuevo propietario, al menos, hasta el quinto año de contrato.

    Normalmente, en los casos en los que el propietario vende una vivienda alquilada (o justo antes de hacerlo), suele negociar amistosamente con el inquilino una indemnización por venta de vivienda. Esta indemnización oscila entre uno y dos meses de renta, más la devolución de la fianza, si procede. 

    Lo que nunca debería hacer el propietario es recurrir a coacciones para forzar la marcha del inquilino, pues, aunque la vivienda ya esté vendida, el inquilino tiene derecho a permanecer en ella hasta que se cumplan los cinco años del contrato original. Si el contrato ya ha pasado de los cinco años (prórrogas) o se firmó por un periodo superior, se dan otros supuestos que explicamos más en detalle en nuestro post sobre vender un piso con un inquilino.

    Alquila tu piso con todas las garantías y con la renta asegurada

    Como vemos, son muchas las situaciones que pueden darse a la hora de alquilar tu vivienda, situaciones que no siempre se conocen y que, precisamente por eso, dejan al propietario “indefenso” ante ellas.

    Por ello, siempre hay que recurrir a agencias de alquiler de viviendas, ya que son expertos en el sector y se encargan de redactar contratos con todas las cláusulas necesarias para proteger al propietario, como la de poder enseñar la vivienda alquilada, entre tantas otras.

    Eso es lo que hacemos en Wolo, la única plataforma de propietarios de viviendas que, además, encuentra a los inquilinos ideales para tu vivienda y te asegura el cobro del alquiler con nuestro servicio de alquiler sin riesgos.

    ¿Quieres alquilar tu vivienda con la tranquilidad de saber que lo has hecho con la plataforma inmobiliaria mejor valorada del país?

    ¡Haz clic y te contamos todas las ventajas de nuestro Alquiler Garantizado!

    Saber más sobre el Alquiler Garantizado

  • La nueva ley para echar a los inquilinos: lo que debes saber como propietario

    Relación propietario-inquilino

    Si eres propietario de un piso alquilado, es probable que estés al tanto de la aprobación de la nueva ley de vivienda hace un par de meses.

    La nueva legislación en materia de alquileres urbanos ha introducido varios cambios que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos: regulación del precio del alquiler en las zonas con los precios más altos, fin de la actualización del precio del alquiler al IPC, modificación en la definición de grandes y pequeños tenedores, etc.

    Sin embargo, la nueva ley de vivienda, que entró en vigor el pasado 26 de mayo, también ha fijado un nuevo procedimiento para expulsar a los inquilinos morosos, protegiendo a aquellos inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica ante un desahucio.

    ¿Por qué se puede echar a un inquilino de una vivienda?

    Como comentamos en nuestro artículo sobre el incumplimiento del contrato de alquiler, el propietario tiene varios motivos legales para pedirle a su inquilino que abandone la vivienda, como la realización de actividades molestas o subalquilar habitaciones sin permiso. Ahora bien, entre todas las razones, la más “frecuente” es no pagar el alquiler o hacerlo fuera del plazo acordado.

    Como propietario, debes saber que un inquilino se convierte en moroso en cuanto no paga por primera vez. Es decir, no se necesita acumular cierto número de meses impagados, ya que percibir la renta desde el primer momento es un derecho del propietario recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    Vender o alquilar piso con Wolo

    ¿Cómo echar a los inquilinos con la nueva ley de vivienda?

    La flamante ley de vivienda ha introducido un nuevo marco regulatorio que modifica la Ley 1/2000 del 7 de enero del Enjuiciamiento Civil. El objetivo, como dijimos más arriba, es proteger a las personas que, en caso de ser desahuciadas, se encontrasen en una situación de vulnerabilidad económica.

    Estos inquilinos económicamente vulnerables son las personas con ingresos que no superen tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), el índice que se usa como referencia en España para la asignación de ayudas y subsidios. Además de este requisito, la unidad familiar deberá destinar más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.

    Para que la demanda de desahucio impuesta a un inquilino moroso sea procesada, el propietario demandante deberá proporcionar una serie de datos extra: si el inmueble es la residencia habitual del inquilino, si el demandante es gran tenedor y si el inquilino demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Sin embargo, la nueva ley no modifica el proceso de desahucio propiamente dicho (informar al inquilino por burofax de la cantidad que debe, el plazo de que dispone para pagar, interposición de la demanda ante el juzgado, etc.).

    Expulsión de inquilinos económicamente vulnerables

    Si se da esta situación de vulnerabilidad económica, y los inquilinos han dejado de pagar el alquiler, un tribunal podrá suspender temporalmente el proceso de desahucio durante dos meses para las personas físicas y durante cuatro si son personas jurídicas. Así, el cambio introducido por la nueva ley es que estos plazos de suspensión antes eran de uno a tres meses, por lo que ahora se ven ampliados.

    Cumplida la suspensión temporal, cuando el desahucio se autorice, el propietario y el inquilino serán informados del día y la hora exacta, así como la administración pública con competencia en materia de vivienda, que se encargará de proporcionar asistencia social inmediata a los inquilinos desahuciados.

    De hecho, una buena práctica por parte del propietario es informar cuanto antes sobre la vulnerabilidad económica de su inquilino a la administración competente. De esta forma, el proceso de desahucio será más fluido y no se dilatará más de lo necesario.

    Otro de los consejos que podemos darte desde Wolo es que, antes de interponer la denuncia para expulsar a tu inquilino, compruebes que se trata efectivamente de un moroso que no puede ni podrá pagar. Y es que puede haber otros supuestos en los que el inquilino no pague simplemente porque se olvida, pero no porque no pueda ni quiera hacerlo.

    En cualquier caso, lo mejor es haber alquilado tu piso con una agencia que te ofrezca herramientas para protegerte de los posibles impagos por parte de tu inquilino. En otras palabras, disfrutar de un alquiler seguro para poder seguir viviendo con tranquilidad.

    A diferencia de otras plataformas inmobiliarias que ofrecen un seguro de alquiler con periodos de carencia y letras pequeñas, en Wolo somos los únicos en ofrecerte el Alquiler Garantizado, un servicio con el que recibirás la renta pase lo que pase desde el primer día.

    Con este servicio, en solo tres años ya nos hemos convertido en la plataforma para propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país. Por tanto, si quieres alquilar tu piso y vivir tranquilo, solo haz clic en el botón y nosotros nos ocupamos de absolutamente todo.

    Quiero alquilar mi piso

  • ¿Es posible alquilar una vivienda sin ser el propietario?

    Relación propietario-inquilino

    Cuando se trata de alquilar una vivienda, lo más habitual es que el arrendador sea el propietario de esta. Sin embargo, existen otras figuras con poder para poner en alquiler un inmueble sin ser su propietario.

    En este post hablaremos de todas las personas con potestad para poner una vivienda en alquiler y, en algunos de los casos, los límites legales dentro de los cuales pueden hacerlo.

    Figuras legales que pueden poner una vivienda en alquiler

    El propietario

    Como ya sabemos, la figura del propietario es la más frecuente. En su condición de propietario, el titular de la vivienda tiene total libertad a la hora de ponerla en alquiler. Para ello, propietario e inquilino deberán firmar un contrato de alquiler conforme a los mínimos recogidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

    También podría darse el caso de que la vivienda perteneciera a varios propietarios. En estos supuestos de copropiedad o multipropiedad, sí podría ser necesario contar con el consentimiento de los demás propietarios para poder alquilar la vivienda. En este artículo te damos más información sobre cómo alquilar y declarar una vivienda con más de un propietario.

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    El inquilino

    ¿Puede ser el inquilino arrendatario y arrendador? Aunque pueda parecer una contradicción, la verdad es que el inquilino también puede alquilar la vivienda a una tercera persona.

    Este supuesto recibe el nombre de subarrendamiento o subalquiler de una vivienda, y puede darse siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

    1. Solo es posible subalquilar partes de la vivienda (habitaciones) y no su totalidad.
    2. El precio del subalquiler no puede ser superior a la renta establecida en el contrato de alquiler original (es decir, el firmado entre el propietario y el inquilino).
    3. La posibilidad de subalquilar habitaciones debe estar recogida en el contrato de alquiler.
    4. Si esta opción no estuviera en el contrato original, el inquilino debe contar con el permiso por escrito del propietario, que, por ejemplo, podría añadirse como anexo al contrato original.

    Es importante indicar que, para que exista un subalquiler propiamente dicho, debe existir el pago de una renta subarrendatario-arrendatario. Es decir, no se considerará como un subalquiler si la tercera persona no paga nada al inquilino (por ejemplo, familiares o amigos que residen temporalmente en la vivienda sin pagar alquiler).

    El usufructuario

    Esta tercera figura se refiere a la persona que reside y disfruta de la vivienda a cambio de su mantenimiento, pero no paga ninguna renta por hacerlo. Esto último es lo que distingue al usufructuario del inquilino, quien sí paga una cantidad económica al propietario por residir en la vivienda.

    El usufructuario, una condición recogida por contrato, tiene prácticamente los mismos derechos sobre la vivienda que el propietario, a excepción de su venta. Esto significa que el usufructuario puede poner en alquiler la vivienda sin necesitar el permiso del propietario (de hecho, en caso de usufructo, hablamos de «nudo propietario»).

    En este marco, si el usufructuario decide alquilar la vivienda, el contrato de alquiler estará sujeto al contrato de usufructo. En otras palabras, si el contrato de usufructo termina o el usufructuario fallece, el contrato de alquiler entre este y el inquilino también se extinguirá.

    Una solución para evitar la situación anterior es que el propietario también firme el contrato de alquiler y que, con él, se comprometa a respetar la duración del alquiler aunque termine el usufructo (aunque no está obligado a hacerlo).

    El precarista

    El precarista, una figura mucho menos conocida que las anteriores, es la persona que reside en la vivienda sin pagar una renta, sin firmar un contrato y sin duración determinada. Es el típico caso de unos padres que tienen una segunda vivienda en otra ciudad y se la ceden a su hijo o hija mientras, por ejemplo, realiza sus estudios.

    El precarista no tiene ningún derecho sobre la vivienda (cosa que lo diferencia del usufructuario), pero sí podría alquilarla siempre que actúe como apoderado del propietario.

    Es decir, en el ejemplo de antes, el hijo o la hija del propietario actuaría como representante legal de su padre, de su madre o de los dos (si es vivienda conjunta), pero en el contrato de alquiler también deberá aparecer la información del o de los propietarios.

    ¿Cómo saber quién es el propietario de la vivienda?

    Para evitar sorpresas desagradables a la hora de alquilar una vivienda, el inquilino debe asegurarse de que la persona que dice ser su propietario efectivamente lo es.

    La manera de comprobar la titularidad de una vivienda es dirigirse al registro de la propiedad de la ciudad correspondiente y solicitar una nota simple de la vivienda, donde figura la información sobre su propietario.

    Otra opción es recurrir a las agencias de alquiler de pisos a la hora de buscar y alquilar una vivienda, ya que son profesionales encargados de realizar todas las comprobaciones y las gestiones pertinentes para garantizar la transparencia y seguridad de la operación.

    Ahora, si eres propietario (o una de las figuras autorizadas por la ley) tal vez estés pensando en poner tu piso en alquiler para recibir un ingreso mensual. Tomar buenas imágenes de la vivienda, crear un anuncio atractivo, publicarlo en los portales inmobiliarios, estudiar la solvencia de los candidatos, redactar un contrato de alquiler que sea legal…

    Son muchos los pasos que debes dar hasta que tengas tu vivienda alquilada, y no siempre tendrás tiempo o la información necesaria para hacerlo conforme a la ley. Además…, ¿y si consigues hacerlo y luego tienes que hacer frente a impagos por parte del inquilino?

    En Wolo te ayudamos a poner tu piso en alquiler, desde las imágenes hasta la firma del contrato, nos ocupamos de realizar el estudio de solvencia de los candidatos potenciales y te aseguramos el cobro de la renta con nuestro Alquiler Garantizado, un servicio con muchas más ventajas que un seguro de alquiler.

    ¿Quieres alquilar tu piso y seguir viviendo con tranquilidad? Habla con uno de nuestros asesores y descubrirás por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

    Alquilo mi piso con Wolo

  • El inquilino no paga: ¿cómo puedes echarlo?

    Relación propietario-inquilino

    Quizás ya hayas estado en una de las peores situaciones en que puede verse un propietario con un piso alquilado: tener que lidiar con un inquilino que no paga. Sin duda, esto puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza, especialmente si no sabes muy bien qué hacer en estos casos.

    Por eso, en el artículo de esta semana, queremos explicarte qué debes hacer (y qué no) para echar a un inquilino moroso de tu vivienda.

    1. ¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?
    2. Pasos para echar a un inquilino que no paga
    3. Tipos de inquilinos morosos
    4. ¿Qué no hacer para echar a un inquilino que no paga?
    5. ¿Qué ocurre si el inquilino tiene hijos?
    6. Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos

    ¿Cuándo puedes echar a un inquilino que no paga?

    La ley reconoce el derecho que tiene el propietario de cobrar el alquiler del primer al último día que dure el contrato. Si, llegado el día acordado para pagar, el inquilino no lo hace, el propietario puede iniciar los trámites para expulsarlo de la vivienda.

    Es decir, no existe un plazo de tiempo mínimo para considerar al inquilino como moroso: con una sola mensualidad no abonada, ya debe considerarse al inquilino como tal.

    Pasos para echar a un inquilino que no paga de la vivienda

    Primer paso para evitar los impagos: la prevención

    Como suele decirse, “mejor prevenir que curar”.

    El primer paso para evitar toparse con un moroso es realizar un estudio de solvencia del candidato a inquilino: situación laboral, tipo de contrato, ingresos mensuales, rentas de años anteriores, etc. Solicitar un aval bancario de alquiler también es una buena opción para estar aún más seguro de que, en caso de impago, una tercera persona o entidad bancaria se hará cargo de la deuda.

    Paralelamente, es recomendable consultar el fichero de inquilinos morosos (FIM), un registro nacional alimentado por profesionales inmobiliarios, particulares y sentencias judiciales que recoge información sobre los inquilinos que no pagan. Esto es útil para descartar la posibilidad de estar frente a un inquiokupa, es decir, inquilinos que alquilan la vivienda con intención de convertirse después en okupas.

    Segundo paso: reconocimiento del inquilino moroso

    Si, a pesar de que era el candidato ideal, el inquilino deja de pagar por cualquier razón, se convierte automáticamente en inquilino moroso.

    No existe ninguna cantidad mínima de deuda para considerar a un inquilino moroso, ya que el propietario tiene derecho por contrato a recibir el alquiler desde el primer día (lejos quedan ya los tiempos en que se aprobaron medidas extraordinarias en este sentido debido al confinamiento).

    Por ello, ante el primer impago por parte del inquilino (total o parcial), hay que comunicarle y dejar constancia por escrito de la deuda mediante un burofax. El inquilino moroso dispondrá de 30 días para satisfacer la deuda.

    Tercer paso: la reacción del inquilino

    Con la recepción del burofax, el inquilino moroso tiene tres opciones: pagar la deuda en un plazo de 30 días, abandonar la vivienda u oponerse a la deuda.

    Cuarto paso: interponer una demanda

    Si el moroso se opone a la deuda y el propietario sigue sin cobrar, este podrá interponer una demanda por impago, que el juez debe admitir a trámite. Para ello, el propietario deberá presentar, junto con la demanda:

    • Contrato de alquiler firmado por el propietario y el inquilino
    • Escrituras de la vivienda o nota simple del registro de la propiedad
    • Acuse de recibo del burofax enviado al inquilino moroso
    • Justificantes de otros impagos si los hubiera (facturas, etc.)

    Con esta documentación, el juez podrá admitir la demanda, tras lo cual el secretario judicial dará al inquilino moroso 10 días para pagar. Si persiste, el proceso continuará hasta el desahucio.

    Quinto paso: el desahucio del inquilino moroso

    Cuando nada de lo anterior surte efecto y el propietario sigue sin cobrar, se dará inicio al proceso de desahucio, un trámite que puede durar casi dos años, según los últimos datos. Con el desahucio, se recupera la vivienda, aunque no siempre la cantidad adeudada.

    Tipos de morosos que puedes encontrarte como propietario

    Como hemos dicho antes, un inquilino se convierte en moroso desde el primer momento en que no paga, pero no todos los inquilinos que no pagan son iguales. Veamos cuáles son los principales tipos y cómo reaccionar ante ellos.

    Moroso fortuito

    El moroso fortuito es aquel que quiere pagar, pero no puede hacerlo llegado el nuevo mes por falta de liquidez. Ya que tiene intención de satisfacer la deuda, dependerá de la voluntad del propietario negociar amistosamente con él para darle más tiempo, aunque nada le impide iniciar el proceso visto anteriormente (burofax, demanda, etc.).

    Moroso despreocupado

    El moroso despreocupado es el que puede y quiere pagar, pero se olvida de hacerlo llegado el momento. En estos casos, bastaría con recordarle su obligación, por ejemplo, enviándole recordatorios unos días antes de la fecha del pago.

    Moroso intencional

    Es el moroso que puede pagar, pero no quiere hacerlo. Teniendo en cuenta que es un inquilino solvente, lo mejor es (intentar) comprender por qué no quiere hacerlo y, si persiste en el impago, iniciar el proceso de reclamación por la vía legal.

    Moroso negligente

    Es el caso más complicado, pues es el moroso que ni puede ni tiene intención alguna de pagar. Ante un moroso así, no hay duda: hay que iniciar cuanto antes el proceso de reclamación/desahucio para evitar que la situación se prolongue en el tiempo.

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    Lo que NO debe hacerse para echar a un inquilino que no paga

    Somos conscientes de que toparse con un moroso puede ser una situación estresante y extenuante. Sin embargo, lo mejor que puede hacer el propietario (además de seguir los pasos de antes) es mantener la calma.

    Y es que, si se deja llevar por otros sentimientos (frustración, ira, etc.), podría incurrir en acciones que, de hecho, podrían retrasar el proceso e incluso, a veces, favorecer al inquilino moroso en un juicio. Estas acciones que nunca deben hacerse son:

    • Cambiar la cerradura
    • Cortar los suministros
    • Vender la casa
    • No mantener la vivienda habitable
    • Recurrir a empresas de desocupación, ya que se mueven en el marco de la alegalidad

    Solo hay una manera de actuar que siempre beneficiará al propietario en todos los supuestos: hacerlo todo dentro de la legalidad.

    ¿Qué ocurre si el inquilino moroso tiene hijos?

    El hecho de que el inquilino moroso tenga hijos no debería afectar al proceso de desahucio. Lo que sí podría ocurrir es que ese núcleo familiar fuera declarado vulnerable económicamente, por lo que los servicios sociales del ayuntamiento se ocuparían de la situación una vez expulsados el inquilino y los hijos de la vivienda.

    Cómo protegerse de los impagos de los inquilinos

    Dicho todo esto hasta ahora, lo cierto es que, si haces un proceso de selección adecuado y exhaustivo, lo más habitual es que evites a los inquilinos morosos.

    Los datos financieros, el historial de morosidad, ingresos de el/los potencial/es inquilino/s, su perfil social o las experiencias pasadas con otros propietarios, son solo algunas de las cosas que tomamos en cuenta en Wolo a la hora de aceptar o no una candidatura.

    Aun así, los propietarios de pisos en alquiler tienen formas de cubrirse las espaldas en tales situaciones, recurriendo a plataformas como Wolo, donde te ofrecemos un servicio de Alquiler Garantizado.

    Con este servicio, tienes el cobro asegurado de la renta, pase lo que pase, con cobertura ilimitada desde el primer momento y sin tener que esperar meses para cobrar. Así, en caso de impago, nosotros te cubrimos la renta e iniciamos inmediatamente el proceso de reclamación al inquilino.

    Si realmente quieres evitar los riesgos, recuerda: en Wolo nos encargamos de todo. Desde la publicación del piso, hasta garantizar tus cobros cada mes, sin excepciones.

    ¿Quieres más información sobre Wolo y nuestro Alquiler Garantizado?

    Haz clic en el botón y descubrirás por qué somos la plataforma inmobiliaria más valorada del país.

    Alquilo mi piso con Wolo

  • ¿Puede un inquilino cambiar la cerradura sin permiso del propietario?

    Relación propietario-inquilino

    Por muy explícito que sea, a veces, un contrato de alquiler al uso no especifica nada sobre ciertas cuestiones o dudas que pueden surgir en la relación que se establece entre el propietario y el inquilino de la vivienda. Algunas de estas cuestiones no revisten demasiada importancia, pero otras sí que pueden enturbiar la relación entre el casero y su alquilado.

    Por ejemplo, ¿puede el inquilino cambiar la cerradura de la puerta sin pedir permiso al propietario? Teniendo en cuenta que la vivienda es propiedad del casero, la lógica nos diría que esto no es posible sin su consentimiento.

    Pues bien, como veremos en el artículo de hoy, la lógica no siempre tiene la razón.

    El inquilino quiere cambiar la cerradura, ¿puede hacerlo?

    Cuando compramos una casa, es perfectamente normal que queramos cambiar la cerradura para estar seguros de que somos las únicas personas que tienen las nuevas llaves. De la misma forma, también entra dentro de la normalidad que un inquilino quiera cambiar la cerradura por el mismo motivo.

    De hecho, que el inquilino cambie la cerradura es una medida acertada de seguridad, ya que es probable que por el piso hayan pasado varias personas que podrían haber hecho copias de las llaves en el pasado. Se trata, por tanto, de algo que le aporta tranquilidad en su nuevo domicilio.

    La realidad, contraria a lo que pensaríamos de entrada, es que, efectivamente, el inquilino sí tiene derecho a cambiar la cerradura. Y, lo que es más, no necesita contar con el permiso del propietario para hacerlo.

    Sin embargo, sí que es recomendable informar del deseo de cambiar la cerradura de la vivienda, en pos de mantener una relación fluida y cordial propietario-inquilino.

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    ¿Puede el propietario negarse a que el inquilino cambie la cerradura?

    Si bien el cambio de cerradura podría verse como una “modificación de elementos” en la vivienda, no está considerado como una obra o reforma en el piso alquilado (para esto último, sí se necesita del permiso del propietario).

    Por ello, el propietario de la vivienda no puede negarse al cambio de cerradura, y, aunque así fuera, el inquilino podría hacerlo igualmente sin ningún perjuicio.

    Lo que sí puede exigir el propietario es que, una vez terminado el contrato de alquiler, el inquilino vuelva a poner la antigua cerradura, ya que, recordamos, el inquilino debe dejar la vivienda exactamente en las mismas condiciones en que la encontró, cerradura de la puerta incluida. Si no lo hiciera, el propietario podría no devolver una parte de la fianza para costear el nuevo cambio.

    En cualquier caso, sin importar si la cerradura se ha cambiado o no, el inquilino está obligado a entregar al propietario todos los juegos de llaves que tenga en el momento de abandonar el piso.

    ¿Es obligatorio entregar un juego de llaves al casero con el contrato en vigor?

    Si el inquilino cambia la cerradura del piso, no está obligado a entregar una copia de las nuevas llaves al propietario mientras el contrato esté en vigor.

    Pero, una vez más, es recomendable por dos motivos: el primero, para no enturbiar la relación entre ambos; y, el segundo, como medida de seguridad para el inquilino por si olvida o pierde su juego de llaves.

    ¿Puede el propietario acceder a la vivienda sin permiso del inquilino?

    En relación con lo que hemos visto hasta ahora, hay que indicar también que, aunque disponga de una copia de las llaves, el propietario no puede entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino.

    La razón es que, aunque la vivienda siga siendo propiedad de esa persona, también es el domicilio del inquilino, un espacio protegido por el Artículo 18.2 de la Constitución, donde se reconoce la inviolabilidad del domicilio (siempre que no se esté cometiendo en ella un delito flagrante).

    Esto último es muy importante, ya que, si el propietario accede libremente a la vivienda, podría no solo incurrir en un incumplimiento del contrato del alquiler, sino también en un delito de allanamiento de morada, algo con consecuencias penales.

    Lo más normal es que el contrato de alquiler recoja el plazo de antelación con que el propietario debe avisar al inquilino de su intención de visitar la vivienda (24-48 horas, por ejemplo).

    ¿Eres propietario y no sabes cómo alquilar tu piso a los mejores inquilinos?

    En Wolo, ayudamos a los propietarios de viviendas a ponerlas en alquiler de manera rápida y segura, encontrando además inquilinos solventes y de confianza. Con nosotros, alquilas de forma segura gracias al servicio de Alquiler Garantizado:

    – Estarás cubierto desde el primer día y no tendrás que esperar meses para recibir tu dinero si tu inquilino no paga.

    – La cobertura por impago es ilimitada, a diferencia de la mayoría de seguros de alquiler, que solo ofrecen entre 6 y 12 meses.

    – Recibirás tu mensualidad puntualmente, pase lo que pase. Sin retrasos, carencias o anticipos.

    Si quieres descubrir todas las ventajas de alquilar con Wolo, haz clic en el botón, rellena el formulario… y verás por qué somos la plataforma para propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país.

    Quiero alquilar mi piso

  • ¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?

    Relación propietario-inquilino

    Hace un tiempo, publicamos un artículo donde explicamos los supuestos en los que un propietario puede echar a su inquilino de la vivienda.

    Eran los casos en los que el inquilino no respeta lo pactado al no pagar la mensualidad, hacer mal uso de la vivienda o llevar a cabo actividades molestas, entre otras razones, lo que efectivamente autoriza al propietario a rescindir el contrato de alquiler.

    Ahora bien, si el inquilino respeta escrupulosamente las cláusulas, ¿puede aun así el propietario echarlo del piso antes de tiempo? La respuesta a esta posibilidad es la misma que ya dimos (y seguramente seguiremos dando) en otros post de nuestro blog: depende del contrato de alquiler.

    Condiciones para echar a un inquilino del piso por causa de necesidad

    Obviando temporalmente el contrato de alquiler (que trataremos aparte), la ley contempla que el propietario pueda echar del piso a un inquilino modélico siempre que se cumplan tres condiciones:

    1) El contrato de alquiler debe haber estado en vigor al menos un año desde su firma.

    2) La vivienda en cuestión debe convertirse en la residencia habitual del propietario o de alguno de sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

    3) El propietario o sus familiares en primer grado de consanguinidad, adopción, etc., deben ocupar la vivienda en un plazo de tres meses como máximo después de la salida del inquilino.

    Es muy importante diferenciar entre grado de consanguinidad y grado de afinidad, ya que, según el tipo de grado, una persona podrá disfrutar o no de ciertos derechos, como en este caso de recuperar una vivienda alquilada antes de tiempo, por ejemplo.

    El grado de consanguinidad, entonces, se refiere al parentesco entre las personas que están unidas por líneas de sucesión: abuelos, padres, hermanos, hijos, etc. Es lo que comúnmente se llama “familia de sangre”.

    En cambio, el grado de afinidad hace referencia al vínculo legal que une a las personas que no tienen vínculos de sangre: suegros, cónyuge, cuñados, etc. Lo que suele llamarse “familia política”.

    Dicho esto, los familiares de primer grado de consanguinidad que, por tanto, tienen derecho a recuperar la vivienda son los padres y los hijos del propietario (los hermanos se consideran de segundo grado).

    Además, también tendrían derecho, como hemos visto antes, los hijos adoptivos del propietario y el cónyuge del que se ha separado o divorciado, aunque técnicamente estas personas no tengan relación “de sangre” con el propietario.

    Vamos, ahora, con el “depende” del contrato de alquiler…

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    Contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019

    Si se cumplen las tres condiciones anteriores, los contratos firmados entre estas fechas contemplan la posibilidad de echar a un inquilino por necesitar el piso SIN que haya una cláusula específica en el contrato.

    El propietario debe comunicar su intención al inquilino al menos dos meses antes de la fecha en que prevé ocupar la vivienda, justificando documentalmente la razón: la copia de la sentencia de divorcio, si la vivienda será para el excónyuge, por ejemplo.

    Contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 y en adelante

    Lo que cambia en los contratos actuales con respecto a los anteriores es que SÍ debe haber una cláusula que recoja la posibilidad de echar al inquilino por necesitar la vivienda.

    Luego, si esta cláusula no existe, el propietario no podrá invocar la necesidad de recuperar el piso aunque se den todas las condiciones sine qua non de antes (un año de contrato, familiares de primer grado de consanguinidad, etc.). Si igualmente lo hace, estaría incurriendo en un incumplimiento del contrato de alquiler.

    Hay que decir que la ejecución de la causa de necesidad debe darse después de la firma del contrato y no antes. Esto se basa en que, jurídicamente, la «necesidad» solo puede originarse a posteriori y que, si se alega en el presente existiendo de antes, no se trataría de una necesidad.

    Dicho de otra forma, el propietario no podría firmar el contrato si de antemano sabe que tendrá que recuperar la vivienda.

    De hacerlo, es posible que, en caso de pleito, un juez declarase nula la «necesidad» de recuperar la vivienda, ya que el propietario era consciente de ella en el momento de la firma y, aun así, accedió a alquilarla.

    ¿Qué ocurre si el propietario o familiares no ocupan la vivienda dentro del plazo estipulado?

    Tras echar al inquilino por causa de necesidad, el propietario o familiares de primer grado de consanguinidad, etc., deben mudarse a la vivienda en un plazo de tres meses como máximo (la 3ª condición que mencionamos antes).

    Si no se produce la ocupación, y siempre que pueda demostrarlo legalmente, el inquilino tendrá dos opciones:

    – Podrá optar, en un plazo de treinta días, por volver a la vivienda por un nuevo periodo de cinco años con las mismas condiciones del contrato, pudiendo exigir, además, una indemnización por los gastos del desalojo/reocupación de la vivienda.

    – O, si lo prefiere, ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quedara hasta cumplir los cinco.

    Sin embargo, el inquilino no tendrá derecho a lo anterior si la ocupación no se ha producido por causa de fuerza mayor, “[…] entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables” (Artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

    ¿Se puede echar a un inquilino moroso con hijos?

    En relación con lo que hemos visto hasta ahora, el impago (inquilino moroso) es una de las causas por las que se puede echar al inquilino. El primer paso es notificar al moroso la deuda mediante un burofax, y, si pasan treinta días desde la recepción de este y sigue sin pagar, continuar con el proceso de desahucio.

    ¿Pero qué ocurre cuando hay niños en la vivienda?

    La verdad es que no existen derechos especiales para el inquilino con hijos, por lo que el trámite para expulsarlo de la vivienda será el mismo que si no tuviera hijos conviviendo con él.

    La posibilidad de desahuciar a un inquilino no depende de si tiene hijos o menores a su cargo, aunque la existencia de los menores podría ser causa para declarar la vulnerabilidad económica de ese núcleo familiar.

    Ante esta situación, y aunque pueda parecer contradictorio, lo mejor que puede hacer el propietario es solicitar el auxilio de los servicios sociales del ayuntamiento, para que estén al tanto de la situación de vulnerabilidad económica de la familia. Con esta actitud proactiva del propietario, evitará demoras innecesarias en el proceso de desahucio y podrá recuperar la vivienda en el menor plazo posible.

    ¿Quieres alquilar tu piso pero te preocupan los impagos, encontrar buenos inquilinos o simplemente no tienes tiempo de hacerlo? En la agencia inmobiliaria digital Wolo te ofrecemos un servicio de Alquiler Seguro para que puedas alquilar tu piso con toda la tranquilidad del mundo.

    Si quieres descubrir por qué somos la plataforma de propietarios de viviendas en alquiler mejor valorada del país, haz clic en el botón de abajo y sigue viviendo sin preocupaciones.

    Quiero alquilar mi piso

  • ¿Quién paga el IBI en una vivienda en alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Cuando el propietario de una vivienda la va a poner en alquiler, es normal que le surjan muchas dudas, especialmente si es la primera vez que lo hace.

    Algunas de estas dudas son relativas a los gastos de los que tendrá que hacerse cargo cada parte, como quién debe pagar las pequeñas reparaciones, el seguro de hogar o, en el caso del post de esta semana, quién paga el IBI en una vivienda alquilada.

    Para resolver esta pregunta, y así evitar malentendidos entre el propietario y su futuro inquilino, hay que empezar por una pregunta justo anterior: ¿qué es el IBI?

    ¿Qué hay detrás de la sigla IBI?

    El IBI es el impuesto de bienes inmuebles, un tributo que deben pagar todas las personas que sean propietarias de viviendas, sean urbanas o rústicas, sean su residencia habitual o estén alquiladas.

    Si finalmente se aprueba, con la última reforma de la Ley de Vivienda, los propietarios de viviendas vacías podrían pagar un recargo del IBI de hasta el 150%, siempre que la vivienda esté vacía por causas injustificadas. Sin embargo, la aprobación de esta ley aún sigue en el aire.

    El cobro del IBI se realiza de forma anual, y son los ayuntamientos las entidades encargadas de recaudarlo. Por ello, su cuantía depende del suelo donde esté construida la vivienda y de la edificación (el valor catastral), aunque oscila entre el 0,40% y el 1,30%.

    El valor catastral de la vivienda puede consultarse de manera online en la propia Sede Electrónica del Catastro, en este enlace.

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    ¿Quién debe pagar el IBI en un piso alquilado?

    Visto que el IBI es un impuesto aplicable a todas las viviendas, vamos con la pregunta principal de este artículo: en una vivienda alquilada, ¿es el propietario o el inquilino quien debe pagar el IBI?

    Si tomamos un contrato de alquiler “típico”, lo más habitual es que el dueño de la vivienda asuma los gastos derivados de tener la vivienda en propiedad, mientras que el inquilino se hará cargo de los gastos derivados del uso y disfrute de esta.

    Veamos concretamente cuáles son estos gastos.

    Gastos que suele asumir el propietario

    En general, el propietario asume el pago de un seguro que cubra el continente, de la comunidad, de las derramas, de la reparación o sustitución de electrodomésticos básicos (siempre que el inquilino no los haya roto) y el IBI de la vivienda.

    Gastos que suele asumir el inquilino

    Por su parte, es frecuente que el inquilino asuma el pago de los suministros (agua, luz, gas, internet), el impuesto de basuras (en los municipios donde se aplica) y las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste natural de los equipamientos (bombillas, enchufes, grifos…).

    Esta división de los gastos entre propietario e inquilino es la más común… pero aquí entra en juego el Artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según el cual:

    “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios sean a cargo del arrendatario.”

    En otras palabras, la ley permite al propietario pactar con su inquilino el pago de los impuestos aplicables a la vivienda, entre ellos, el pago del IBI.

    Como en cualquier negociación, la cuestión del IBI quedará resuelta según la capacidad que tengan ambos para llegar a un acuerdo. Por ejemplo, que el inquilino asuma el pago del IBI (total o parcialmente) de la vivienda alquilada a cambio de una rebaja en la renta.

    Si el inquilino acepta pagar el IBI de la vivienda alquilada…

    Si, terminada la negociación, propietario e inquilino pactan que sea este último quien pague el IBI de la vivienda alquilada, tienen que darse dos condiciones, que son las siguientes.

    Debe indicarse en el contrato de alquiler

    Dentro de los límites fijados por la ley, lo que esté reflejado en el contrato va a misa. Esto significa, por la otra parte, que aquello que no esté en él no llega a la vuelta de la esquina.

    Así, el contrato de alquiler debe indicar que efectivamente es el inquilino quien se hará cargo de pagar el IBI de la vivienda que arrienda. Si el acuerdo es solo verbal y/o no se refleja sobre el papel del contrato, el propietario no tendrá derecho a reclamar el IBI a su inquilino.

    Debe indicarse la cuantía del IBI

    A fecha de celebración del contrato, la cláusula por la que será el inquilino quien pague total o parcialmente el IBI de la vivienda en alquiler también debe indicar el importe anual de dicho tributo y la forma en que se va a liquidar: 100% el inquilino, 80% el inquilino y 20% el propietario, 50%, etc.

    Como conclusión, y siempre que se den las dos condiciones que acabamos de ver, es perfectamente legal que el propietario “cobre” el IBI a su inquilino. En cambio, quizás no sea una práctica demasiado ética, ya que el inquilino no se beneficia de ese gasto como si hace, por ejemplo, al pagar los suministros.

    ¿Has llegado aquí porque tienes dudas sobre cómo poner tu piso en alquiler? ¿O te preocupa alquilar tu vivienda y tener que hacer frente a impagos de tus inquilinos?

    En Wolo ayudamos a los propietarios de viviendas en alquiler en todo el proceso: desde crear un anuncio que llame la atención de los candidatos hasta el pago puntual de la renta con nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

    Si lo que quieres es alquilar tu piso con tranquilidad, haz clic en el botón de abajo, descubre todas las ventajas de alquilar con Wolo, y sigue viviendo sin quebraderos de cabeza.

    Quiero alquilar mi piso de forma segura

  • ¿Se pueden prohibir las mascotas en un piso de alquiler?

    Relación propietario-inquilino

    Como sabemos, el contrato de alquiler recoge todas las obligaciones y los derechos que tiene tanto el propietario del piso como el inquilino. Entre todas las cláusulas, una se refiere a la prohibición o no de tener mascotas en la vivienda alquilada, algo que ha causado bastante confusión en el último año.

    Y es que, aunque para la mayoría de inquilinos sus mascotas ya eran miembros de su familia afectivamente, desde diciembre de 2021 lo son efectivamente. Esto es por la entrada en vigor de la ley que considera a los peludos como “seres dotados de sensibilidad” y como parte del núcleo familiar.

    Entonces, al ser ahora legalmente parte de la familia, ¿puede un propietario prohibir a su inquilino tener mascotas en la vivienda alquilada?

    Prohibir los animales de compañía en un piso de alquiler: legal o no

    En España, ningún código legislativo prohíbe tener animales domésticos, ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni el Código Civil ni el Código Penal. Pero ¿qué ocurre con la Ley de Arrendamientos Urbanos, la “biblia” en materia de obligaciones y derechos de inquilinos y propietarios?

    Lo más parecido a la prohibición o al permiso de tener animales domésticos en una vivienda alquilada lo encontramos en el Artículo 4.2 de la LAU, que reza que “los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes”.

    Es decir, la LAU no se moja en cuanto a la prohibición de tener mascotas en un piso alquilado, sino que da libertad a propietario e inquilino para que negocien esta posibilidad.

    Sin embargo, la ley aprobada por el Congreso en diciembre de 2021 no modificó la LAU en lo relativo a la prohibición o no de tener mascotas en una vivienda alquilada. Lo que cambió fue la normativa general sobre los animales de compañía, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos permanece igual que antes de la aprobación de la nueva normativa.

    En definitiva, sí, sigue siendo legal que un propietario prohíba a su inquilino tener mascotas en la vivienda alquilada, independientemente de que ahora los animales de compañía sean considerados miembros de la familia.

    Alquilar rápido, seguro y 100% online

    ¿Cómo prohibir la tenencia de mascotas en una vivienda alquilada?

    Algunos propietarios de viviendas en alquiler prohíben los animales domésticos por miedo a los desperfectos o a las molestias que estos puedan causar en el vecindario (recordemos, están en su derecho).

    Pero cuidado: indicar en el anuncio del piso en alquiler que se prohíben los animales de compañía no es suficiente. Y es que, si esta prohibición se indica en el anuncio pero no en el contrato de alquiler, se considerará que el inquilino podrá efectivamente tener animales de compañía en la vivienda (en ese caso, él también está en su derecho).

    Esto suele ocurrir a propietarios que, por desconocimiento o para agilizar el proceso, descargan plantillas de contratos de arrendamiento de la web, sin leerlos detenidamente y sin estudiar las cláusulas que recogen.

    La forma de evitar lo anterior es recurrir a plataformas de propietarios de viviendas en alquiler como Wolo, donde nos encargamos de asesorar y guiar a los propietarios durante todo el proceso, desde la puesta de un anuncio de alquiler que genere interés hasta la firma digital del contrato con todas las cláusulas que desee incluir dentro de los límites fijados en la ley.

    «Mascotas» que sí están prohibidas por ley

    Dicho todo hasta ahora, queremos recordar que la nueva ley sobre el bienestar animal, aprobada en diciembre de 2021, incluye una lista de animales cuya tenencia en los hogares está prohibida (no se consideran mascotas), bien por ser peligrosos para los humanos o para el ecosistema.

    Entre las “mascotas” prohibidas encontramos especies de aves no autóctonas de España, arañas, reptiles exóticos, mapaches, ciertas especies de roedores, etc. Las sanciones previstas van desde los 500 € si son leves, hasta los 200.000 € en los casos graves.

    Si eres propietario de un piso en alquiler, seguro que estás deseando alquilarlo de forma segura, sin miedo a inquilinos que causen desperfectos o que no paguen el alquiler puntualmente.

    En Wolo, como plataforma de propietarios de viviendas en alquiler, nos dedicamos a encontrar a los mejores inquilinos para los propietarios que desean alquilar su vivienda y vivir sin quebraderos de cabeza.

    Además de realizar un estudio previo del perfil de los inquilinos interesados, ofrecemos a los propietarios un servicio de Alquiler Garantizado con el que recibirán puntualmente su alquiler desde el primer mes. Y eso llueva, truene o ventee.

    ¿Quieres saber por qué somos la inmobiliaria digital mejor valorada del país? ¡Descúbrelo haciendo clic en el botón de abajo!

    Alquilar mi piso con todas las garantías