Chica quejándose de un vecino ruidoso

Echar a un inquilino problemático: ¿en qué casos puede hacerse?

Relación propietario-inquilino

En el post sobre la rescisión del contrato de alquiler, hablamos de los motivos legales que, como propietario, tienes para poner fin a la relación con tu inquilino.

Aunque la persona que alquila un piso puede ser conflictiva por diversas razones, la que se lleva la palma para echar a un inquilino problemático es la realización de actividades molestas o insalubres en el piso o en las zonas comunes.

Este tipo de inquilinos problemáticos suelen ser un auténtico quebradero de cabeza, tanto para el propietario de la vivienda como para la comunidad de vecinos: ruidos, malos olores, mascotas molestas o no educadas…

Sin embargo, la buena convivencia no es solo una obligación cívica: también está recogida en la ley.

Las leyes que previenen a los inquilinos problemáticos

La buena convivencia en una comunidad de vecinos, además de ser lo ideal, está recogida en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La primera recoge que los inquilinos (y también los propietarios) no pueden desarrollar en la vivienda actividades prohibidas por los estatutos o que sean contrarias a la normativa general sobre actividades molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilegales.

La segunda, por su parte, reconoce el derecho del propietario del piso a rescindir el contrato de alquiler si el inquilino realiza ese tipo de actividades.

A pesar de estas leyes, en ocasiones no hay más remedio que echar al inquilino si, después de avisarlo, sigue causando molestias en la comunidad. Hay que tener en cuenta que las molestias deben ser constantes en el tiempo, es decir, una molestia puntual (una fiesta, por ejemplo) no puede considerarse un motivo para desahuciar al inquilino.

¿Qué hacer con un inquilino problemático?

Lo primero que se le pasa por la cabeza al propietario cuando se encuentra con un inquilino problemático es echarlo directamente. Sin embargo, antes de recurrir a esta opción (que debería ser la última), es recomendable intentar resolver la situación hablando con el inquilino y con el presidente de la comunidad.

Dialogar con el inquilino problemático

Como suele decirse, hablando se entiende la gente. A veces, dialogar en persona con el inquilino problemático pone fin al conflicto.

Se trata de recordarle las normas de convivencia que existen, y decirle cuáles no está respetando (por ejemplo, ruidos con un volumen por encima del permitido a ciertas horas). La actitud debe ser amistosa y nunca hay que recurrir a amenazas ni insultos, pues esto añadiría una tensión innecesaria a la relación entre propietario e inquilino.

Otra recomendación es que, además de la comunicación verbal, el aviso también quede por escrito en un burofax, así el propietario podrá demostrar en un hipotético juicio que intentó mediar de forma amistosa.

Hablar con el presidente de la comunidad

También suele decirse que la unión hace la fuerza. Es decir, otra medida antes de iniciar el procedimiento para echar a un inquilino problemático es hablar con el presidente de la comunidad (o, en su defecto, el administrador del inmueble).

Informar al inquilino molesto (verbalmente y también por burofax) de que el presidente de la comunidad está al tanto de su actitud tal vez lo empuje a comportarse como es debido, al saber que “se enfrenta” no solo a un vecino, sino a toda la comunidad, representada por el presidente.

En este punto es importante saber que la comunidad puede demandar al inquilino problemático por su actitud molesta… pero también puede incluir en la demanda al propietario si muestra una actitud pasiva ante el problema.

Demanda para echar a un inquilino problemático

Si después de hablar con él y con el presidente de la comunidad, el inquilino sigue siendo problemático, habrá que iniciar el procedimiento legal para echarlo del piso.

Para ello, será fundamental aportar toda la documentación recogida: el burofax de mediación amistosa del propietario y del presidente de la comunidad, el informe policial que recoja los decibelios si el ruido es el motivo de desahucio, fotografías que demuestren el estado insalubre en que el inquilino molesto mantiene su rellano…

Y, por supuesto, el contrato de alquiler, donde deben estar reflejadas las causas para echar al inquilino.

Una vez interpuesta la demanda de desahucio, será la justicia quien resuelva la situación.

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Otros motivos para echar al inquilino del piso

El propietario también puede echar a su inquilino si se dan otras circunstancias más allá de las molestias causadas a los vecinos. La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge hasta seis causas (actividades molestas incluidas) que justifican el desahucio del inquilino.

No pagar la actualización de la fianza, no pagar la renta a tiempo, subarrendar ilegalmente, realizar obras en el piso alquilado sin el permiso del propietario (salvo las de extrema necesidad estructural) y usar el inmueble para fines diferentes al de vivienda habitual también son causas de rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario.

En Wolo somos la primera plataforma de alquiler de pisos dirigida a los propietarios que quieren alquilar su piso de forma segura, rápida y cómoda.

Por eso, si tienes una vivienda en propiedad y estás buscando a tu inquilino ideal, te ayudamos a encontrarlo en solo 9 días, de forma gratuita y asegurándote el cobro de la mensualidad pase lo que pase gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

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Devolver la fianza del alquiler

Devolución de la fianza de alquiler: cómo hacerlo y motivos para descontar una parte

Relación propietario-inquilino

Como seguro sabrás, cuando alquilas tu piso, el inquilino debe pagarte una fianza como fondo para posibles daños e impagos en el futuro. En el post de hoy, queremos hablar sobre este concepto y, especialmente, sobre la devolución de la fianza del alquiler y los casos en que tienes derecho a descontar parte o incluso quedarte íntegramente con ella.

La fianza de un piso de alquiler, el cuánto, el cómo y el cuándo

Según la normativa, el inquilino debe entregar en concepto de fianza el dinero equivalente a un mes de renta como mínimo, aunque el propietario puede llegar a solicitar por ley hasta dos meses.

El pago tiene que hacerse en metálico (en algunas comunidades, como el caso de los alquileres en Madrid, también puede hacerse por transferencia) y en el momento de firmar el contrato de alquiler, y tienes hasta 30 días naturales desde la entrega de las llaves para devolver la fianza a tu antiguo inquilino.

En caso de no hacerlo en este plazo de tiempo, el inquilino podría demandarte por daños y perjuicios.

Desde Wolo, recomendamos que, al devolver las llaves del piso, firmes con tu inquilino un documento de fin de contrato en el que se indique por escrito la modalidad de devolución de la fianza del alquiler, ya sea en metálico y en el momento, o bien mediante transferencia bancaria.

Motivos para no devolver la fianza de alquiler o descontar parte de ella

Como hemos explicado antes, la fianza del alquiler no es un dinero “para el propietario”, sino un fondo que debe depositarse en el organismo competente de la comunidad autónoma para hacer frente a diferentes situaciones que pueden darse cuando tu inquilino deja el piso. Veamos, pues, por qué motivos puedes no devolver la fianza depositada.

Impago del alquiler

Si tu inquilino tiene pendiente una mensualidad, puedes quedarte con el importe de la fianza equivalente a la mensualidad y devolverle el resto. En caso de que la deuda sea superior a la fianza, deberás exigirle el resto del pago por vía judicial.

En este sentido, una práctica muy frecuente es quedarse con la fianza para pagar el último mes. Pero esto, además de no ser legal, no es recomendable: ¿qué pasaría si después de devolver la fianza del alquiler descubrieras desperfectos en la vivienda? ¿Cómo justificarías que esos daños fueron efectivamente provocados por tu antiguo inquilino si ya no vive en el piso? La cosa se complicaría…

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Suministros pendientes de pago

Como ocurre en el punto anterior, también puedes no devolver parte de la fianza para pagar los suministros pendientes (luz, gas, agua…) si están domiciliados a tu nombre.

El consumo realizado durante la vigencia del contrato de alquiler corresponde al inquilino; el problema viene cuando el periodo de facturación no coincide con la fecha en que la persona deja el piso (algo muy frecuente).

Por ejemplo, si el periodo de facturación de la luz se hace el día 25 y tu inquilino deja el piso el día 1 del siguiente mes, lo más práctico es que descuentes de la fianza la cantidad correspondiente a esos 5-6 días de facturación.

Desperfectos en la vivienda

Los desperfectos en la vivienda suele ser el caso más problemático a la hora de devolver la fianza de alquiler íntegra o descontar parte de ella.

Y es que existen varias razones por las que pueden producirse estos desperfectos: daños por mal uso del inquilino (o, si el piso está subarrendado legalmente, daños que causen “los inquilinos del inquilino”), daños provocados por obras, etc.

En este sentido, como comentamos en el post sobre las obras en un piso de alquiler, las pequeñas reparaciones corresponden al inquilino, según la cantidad especificada en el contrato. Es decir, si tu inquilino abandona el piso y hay reparaciones pendientes (grifos que gotean, enchufes que no funcionan, cristales dañados…), puedes descontar de la fianza el dinero de estas reparaciones.

Un punto especialmente conflictivo es la pintura. Como propietario, debes pintar de nuevo la vivienda para dejarla en perfecto estado para el siguiente inquilino. Pero, si es el antiguo inquilino quien la ha estropeado, será él quien deba afrontar el gasto.

Recordamos aquí que el inquilino no puede pintar la vivienda de otro color sin consultar al propietario. Si aun así lo hace, el propietario tiene derecho a exigirle que la vuelva a pintar del color original (o, en su defecto, no devolver la fianza del alquiler para hacer frente a este gasto).

Limpieza del piso

El caso de la limpieza también es bastante delicado, pues puede ser algo subjetivo.

Lo que sí es objetivo es que el inquilino debe dejar el piso en el mismo estado en que se lo encontró el primer día, y esto incluye la limpieza. Si, una vez marchado el inquilino, consideras que es necesaria la intervención de profesionales para la limpieza, puedes descontar de la fianza de alquiler la factura de dichos servicios.

En cualquier caso, y ya que es una cuestión delicada, lo más recomendable es hacer fotos del estado de limpieza antes de la entrega de llaves (cuando el inquilino se muda al piso).

¿Qué ocurre con la fianza del alquiler si el inquilino se marcha antes de tiempo?

Según el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino puede dejar el piso pasados los primeros seis meses de contrato, avisando al propietario al menos 30 días antes. Esto es lo que se conoce como desistimiento del contrato de alquiler.

En este caso, y siempre que dicha cláusula esté indicada en el contrato, el propietario tendrá derecho a una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplirse.

Si el inquilino no la paga, el propietario podrá no devolverle la fianza del alquiler para cobrarse la indemnización. Igualmente, si existe, podrá quedarse con el depósito de alquiler.

¿Sabías que existe una plataforma de alquiler de pisos 100% digital con un servicio de Alquiler Garantizado? En Wolo ayudamos a los propietarios a encontrar inquilinos de confianza (de esos con los que no tendrás ningún problema a la hora de devolver la fianza), y garantizamos el cobro de su alquiler de forma puntual, sin excepciones.

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Qué ocurre con las obras en un piso de alquiler

Obras en un piso de alquiler: derechos y obligaciones del propietario y del inquilino

Relación propietario-inquilino

Las obras en un piso de alquiler pueden ser un tema complejo que, si se desconoce, podría convertirse en una fuente de conflicto entre propietarios e inquilinos.

Por ello, en el post de esta semana queremos explicarte lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre este aspecto: tipos de obras, plazos, derechos, obligaciones, etc.

Los tipos de obras en un piso de alquiler que recoge la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge hasta cuatro tipos de obras que pueden darse en un piso de alquiler. Estas obras se diferencian unas de otras en la finalidad de los trabajos, el plazo, el importe o en quién recae la responsabilidad de hacerlas (pagarlas).

Así, las obras en un piso de alquiler se dividen en obras de conservación, obras de mejora, obras del inquilino y pequeñas reparaciones.

Obras de conservación de la vivienda

Las obras de conservación realizadas en un piso de alquiler son aquellas destinadas a mantener las condiciones mínimas de habitabilidad.

Al tratarse de obras que afectan a la estructura de la vivienda, es el propietario quien debe hacerse cargo de ellas. La excepción a esta regla es cuando los daños en el piso son causados por un mal uso por parte del inquilino, en cuyo caso será este quien deberá asumir el coste de las reparaciones (de su propio bolsillo o, si lo tiene, recurriendo a su seguro de hogar).

Si eres propietario de un piso en alquiler y tienes que hacer obras de conservación, debes saber que no puedes repercutir el coste de estas en la mensualidad. En otras palabras, no puedes subir el alquiler a tu inquilino para pagarlas, ya que, en ese caso, sería tu inquilino quien pagaría indirectamente los trabajos.

Además, tu inquilino tendrá derecho a un descuento en la mensualidad proporcional a las zonas del piso que no pueda usar debido a las reparaciones, siempre que las obras vayan a durar más de veinte días.

Recordamos que las obras de conservación se hacen para asegurar que el piso reúne las condiciones óptimas de habitabilidad. Esto quiere decir que, ante casos de extrema urgencia (por ejemplo, el derrumbamiento inminente de una pared), el inquilino puede pagar la reparación y exigir inmediatamente el reembolso al propietario. De hecho, en este caso, el inquilino no tendrá que “pedir permiso” al propietario, sino solo informarle de que hará las reparaciones necesarias para evitar un daño inminente.

Obras de mejora de la vivienda

Las obras de mejora, como su nombre indica, se hacen para aportar valor a la vivienda. Son parecidas a las obras de conservación, solo que, en este caso, no existe un riesgo estructural debido al mal estado del piso.

Como las obras de conservación, las obras de mejora hechas en un piso de alquiler corren a cargo del propietario, y el inquilino también tiene derecho al descuento proporcional en la mensualidad. No obstante, y a diferencia de lo que ocurre con las primeras, en las obras de mejora el inquilino tiene derecho a este descuento desde el primer día.

Para hacer obras de mejora en un piso alquilado, el propietario debe comunicárselo al inquilino al menos tres meses antes de que comiencen. A partir de este aviso, el inquilino tendrá un mes para decidir si continúa en el piso o si, ante las molestias que puedan causarle las futuras obras, desiste del contrato de alquiler.

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Obras del inquilino en un piso de alquiler

Las obras del inquilino son los trabajos que el inquilino hace para modificar la configuración del piso o de los espacios alquilados con él (trasteros, garajes, terraza, etc.). Al ser iniciativa suya (salvo que pacte lo contrario con el propietario), el coste de estas obras correrá a cargo del inquilino.

Para ello, el inquilino debe contar con el permiso expreso y escrito del propietario. Si no lo tiene y aun así decide hacer estas obras, cuando termine el contrato de alquiler, el propietario tendrá dos opciones: exigir al inquilino que elimine las reformas que hizo o dejarlas como están.

Tanto en un caso como en otro, el inquilino no tendrá derecho a ninguna indemnización por el dinero invertido en las obras del piso que tenía alquilado.

Pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones son los arreglos que deben hacerse debido al desgaste natural de los equipamientos de la vivienda: grifos, enchufes, cristales, electrodomésticos, muebles, etc.

En general, se consideran pequeñas reparaciones las que no superen los 120 €, aunque esto puede variar según lo que ponga el contrato (el importe podría ser mayor, por ejemplo, 150 €).

Y decimos “se consideran” porque la LAU no especifica cuál es el importe exacto a partir del cual debe hacerse cargo el dueño de la vivienda. Por ello, nuestra recomendación es que esta cantidad esté indicada en el contrato.

Este tipo de reparaciones correrán a cargo del inquilino del piso siempre que no excedan la cantidad indicada en el contrato. Ahora bien, si los equipamientos del piso sufren daños por negligencia del inquilino, será él quien asuma las reparaciones independientemente del coste que tengan.

Además del importe de la reparación, existe otro factor que determina quién pagará este tipo de reparaciones: el tiempo transcurrido.

Es decir, aunque no esté recogido en la ley, la jurisprudencia considera que, si la avería se produce antes del primer año de contrato, es el propietario quien deberá pagar el desperfecto, sea este barato o caro.

¿Necesita el inquilino el permiso del propietario para hacer obras en un piso de alquiler?

El inquilino siempre necesita el permiso del propietario para realizar cualquier obra que afecte a la estructura o configuración de la vivienda. Este permiso deberá hacerse por escrito y estar firmado por el propietario, un acuerdo verbal no es válido.

Como hemos visto, existen dos excepciones a esta regla, que son las pequeñas reparaciones y las obras de conservación de carácter urgente, que el inquilino puede empezar para evitar daños o molestias inminentes (en este caso, no se trata de pedir permiso, solo de informar al propietario).

Por experiencia en el sector, en Wolo sabemos que la posibilidad de hacer obras en un piso de alquiler debe estar recogida en el contrato: es la mejor forma de tener una relación fluida y de confianza entre ambas partes.

De hecho, llevamos años ayudando a los propietarios de pisos a encontrar a los mejores inquilinos, ofreciéndoles una forma segura de alquilar su piso y el cobro de su renta cada mes y pase lo que pase gracias a nuestro servicio de Alquiler Garantizado.

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Tips para una buena relación entre propietarios e inquilinos 

Tips para una buena relación entre propietarios e inquilinos 

Relación propietario-inquilino

Cuando hay un alquiler de por medio, la relación entre propietarios e inquilinos es uno de los pilares más importantes, especialmente en los de larga duración. 

Y es algo que sucede con normalidad porque cada vez más gente alquila en lugar de comprar.

Normalmente, la comunicación es bastante sencilla. De hecho, la mayoría de los inquilinos y caseros tienen una relación estupenda. 

Sin embargo, a medida que pasan los meses, suelen surgir dudas con respecto a las condiciones del alquiler y sobre la gestión de imprevistos.  

Por ello, siempre será mucho mejor para ambas partes tener una buena comunicación, pues así se minimizan los inconvenientes que puedan surgir. 

Actúa siempre con respeto a la legalidad

Si se pactan las condiciones desde un inicio y se reflejan en un buen contrato de arrendamiento (en Wolo te lo proporcionamos y te asesoramos), debería quedar todo claro.

Una parte importante es la duración del alquiler, que siempre debe aparecer recogida en el contrato.

El contrato, tu mejor garantía

Lo ideal para evitar problemas es que exista un contrato de alquiler, incluso cuando se va a firmar a distancia. De esta forma (ya seas propietario o inquilino) siempre estarás respaldado. 

Además, es fundamental que reconozcas tus derechos y obligaciones, ya que esto sienta las bases para una correcta relación entre ambas partes.

👉 Aquí te dejamos las obligaciones de todo propietario de un piso.

Define las reglas

Como decíamos, si las normas están claras desde el primer instante, es menos probable que surja un conflicto o malentendido. 

Por ejemplo, por parte del inquilino, deberían estar, como mínimo, las siguientes: 

  • Usar la vivienda de manera pacífica.
  • Pagar las facturas de luz, agua o comunidad, si es lo pactado.
  • Dejar la vivienda en el estado que la encontró.
  • Pagar la renta en el plazo pactado.

Comunicación y más comunicación

La comunicación es primordial para cualquier relación, pero en el caso de los caseros e inquilinos esta debe ser bastante fluida.

Ambos debéis sentiros cómodos en esa relación. Por ende, las peticiones y los imprevistos de ambas partes tendrán que ser expresadas y cubiertas.

Respeto entre propietario e inquilino

Por supuesto, el respeto es otro de los pilares fundamentales en la relación entre propietarios e inquilinos.

Derecho a la intimidad 

En el caso del propietario, este tendrá que atender las necesidades que manifieste su inquilino y, evidentemente, respetar en todo momento su intimidad. 

Pago de la renta

Por su parte, el inquilino tendrá que cuidar la vivienda que se le ha confiado y pagar la renta en los plazos previamente acordados. También es importante que se lleve bien con la comunidad de vecinos, así evitará quejas innecesarias.

En ocasiones, hay que ceder

Es posible que no te pongas de acuerdo con tu casero o inquilino. En esos casos, es mejor ser empáticos y no dejarse llevar por un impulso.

Aplica el diálogo y la empatía

¿La petición no es muy descabellada? Entonces, tendrás que ceder en la medida de lo posible o aplicar el diálogo para llegar a un consenso. 

De esta forma, evitarás un conflicto innecesario y la relación no se resentirá.

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Resuelve las urgencias con eficacia

Puede que no te gusten las llamadas durante el trabajo o en las reuniones familiares. Pero, si tu inquilino tiene una urgencia (una fuga de agua, cortes eléctricos, daños en los electrodomésticos…) deberías responder de la forma más rápida posible. 

A ser posible, en el mismo día para que tu inquilino no sufra daños mayores en la vivienda y pueda continuar con su vida con plena normalidad. Esto es imprescindible en una relación entre propietarios e inquilinos. 

Al teléfono…

Si vas a llamar, es fundamental que seas claro a la hora de expresarte y que practiques la escucha activa. 

Haz las preguntas que consideres

Toma nota de las sugerencias o peticiones, sé educado en todo momento y haz todas las preguntas necesarias (siempre desde el respeto). 

Deja constancia por escrito

Como dice el refranero popular: las palabras se las lleva el viento. Por esta razón, es mucho mejor que todos los acuerdos durante la vigencia del alquiler queden por escrito. 

Si puedes, evita comunicarte por teléfono (a no ser que se trate de una urgencia o la relación sea de plena confianza) y deja constancia de cada una de las comunicaciones por escrito, ya sea por correo electrónico o mensaje de texto.  

En definitiva:

La relación entre propietarios e inquilinos requiere de respeto, empatía y comunicación. Si se aplican estos tres puntos desde un inicio, podrás llevarte bien con tu inquilino o casero y resolver cualquier problema con éxito. 

Además…

  • Las condiciones deberán quedar claras desde el inicio en el contrato de arrendamiento. 
  • Si eres casero y no dispones de mucho tiempo, una solución eficaz son los intermediarios. 
  • El propietario tendrá que respetar la intimidad del inquilino, y el inquilino pagar el alquiler en los plazos establecidos. 
  • A veces, hay que ceder en las peticiones y aplicar el diálogo para llegar a un acuerdo.
  • Si puedes, deja por escrito los acuerdos a los que lleguéis. 

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¿Qué significa arrendador y qué significa arrendatario?

¿Qué significa arrendador y qué significa arrendatario?

Relación propietario-inquilino

Cuando hay contratos de por medio, suelen usarse una serie de conceptos legales que no todo el mundo comprende, conceptos con su equivalente en el lenguaje cotidiano.

En el caso de los alquileres urbanos, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, dos de los términos más frecuentes e importantes son “arrendador” y “arrendatario”, de los que hablaremos en este artículo junto con otros conceptos que deberías conocer tanto si piensas alquilar tu vivienda como si buscas una para alquilarla.

¿Qué significa arrendador?

El arrendador es la persona que alquila un bien de su propiedad a otra persona. Es decir, es el propietario de la vivienda, cuyo uso cede al inquilino a cambio del pago de una cantidad de dinero mensual (alquiler).

Esa cantidad de dinero estará indicada en el contrato de alquiler, al igual que el plazo para pagarla, las consecuencias de no hacerlo y tantas otras obligaciones del inquilino, que veremos más abajo.

No obstante, a pesar de que el arrendador tenga el piso en propiedad, existen otras figuras legales con capacidad legal para ponerlo en alquiler. Estas son el usufructuario (vive en la vivienda, con contrato y sin pagar alquiler), el precarista (vive en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler) e incluso el inquilino (vive en la vivienda, con contrato y pagando alquiler).

¿Qué significa arrendatario?

Como ya sospecharás, el arrendatario es el inquilino, la persona que paga al propietario a cambio de poder residir en la vivienda. Mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda, sin que por ello el arrendador pierda su condición de propietario.

Derecho y obligaciones del arrendador y del arrendatario

El contrato de alquiler, o de arrendamiento, confiere al propietario y al inquilino una serie de derechos y obligaciones que aseguran el buen desarrollo de la relación contractual que se establece entre ellos.

Los derechos y obligaciones que aparecen en el contrato proceden de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al menos, la mayoría, ya que un mínimo de situaciones están reguladas por el Código Civil.

Son muchos los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario, pero aquí abajo te resumimos los más importantes.

Derechos y obligaciones del arrendador

El arrendador, o propietario, tiene derecho a:

Por otra parte, el propietario tiene la obligación de:

Derechos y obligaciones del arrendatario

El arrendatario, o inquilino, tiene derecho a:

  • Residir en la vivienda alquilada el tiempo estipulado en el contrato, vivienda en la que tiene la obligación de estar empadronado.
  • Recuperar la totalidad de la fianza una vez concluido el contrato de alquiler, siempre que no haya deteriorado la vivienda, sus equipamientos o, en general, no “devuelva” la vivienda en las mismas condiciones en que se la encontró.
  • Solicitar al propietario la reparación de los electrodomésticos esenciales, cuando se estropean por causas ajenas a él.
  • Si lo considera oportuno, cambiar la cerradura del piso alquilado, incluso sin permiso del propietario, como medida de seguridad.
  • Negociar con el propietario aquellas situaciones no reguladas por la ley, siempre que no sean contrarias a la propia ley.

Y la obligación de:

  • Pagar el alquiler dentro de los plazos fijados en el contrato, así como la fianza y las garantías adicionales solicitadas por el arrendador.
  • No realizar modificaciones en los elementos de la vivienda, es decir, no realizar ningún tipo de obra (salvo las de extrema urgencia estructural) ni cambiar la pintura de las paredes sin permiso explícito del propietario.
  • No subalquilar habitaciones sin permiso explícito del propietario.
  • No llevar a cabo acciones molestas, nocivas, insalubres o ilegales en la vivienda, ni usarla para fines diferentes a la de residencia habitual (por ejemplo, usarla como oficina).
  • Respetar las normas de convivencia vecinal.
  • Entregar la vivienda en las mismas condiciones en que la alquiló.

Si el propietario y el inquilino faltan a alguna de sus obligaciones, se produciría un incumplimiento del contrato de alquiler, lo que puede dar lugar a diferentes indemnizaciones por parte de uno o de otro, según lo establecido en el contrato y en la propia ley.

Otros conceptos importantes en  un alquiler

Sabido ya quién es el arrendador y quién es el arrendatario, además de sus derechos y obligaciones, hay otros conceptos en el ámbito de los alquileres que te interesa conocer:

  • Arrendamiento: otra manera de llamar al alquiler, es decir, a la relación propietario-inquilino.
  • Subarrendamiento: situación en la que el inquilino alquila una habitación de la vivienda a una tercera persona.
  • Desistimiento: posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda por propia voluntad y antes de la finalización del contrato, dentro de las condiciones fijadas en el contrato.
  • Tanteo y retracto: prioridad del inquilino a la hora de comprar la vivienda alquilada. Este derecho debe estar recogido en el contrato y deben darse ciertas condiciones. Más información sobre el tanteo y el retracto aquí.
  • Usufructuario: persona con derecho a residir en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler. Puede poner en alquiler la vivienda, pero no podrá venderla sin permiso del propietario.
  • Arras: señal o cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario en concepto de “reserva” de la vivienda. Se recurre a ellas en los precontratos de alquiler, es decir, cuando la vivienda no está disponible inmediatamente.
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¿Qué es Wolo?
¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un piso en alquiler?

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un piso en alquiler?

Relación propietario-inquilino

Alquilar tu vivienda te generará muchos beneficios pero, como todo gran poder, conlleva también sus responsabilidades. 

Tras la firma del contrato de alquiler, surgen las obligaciones del propietario con los inquilinos y con su propio piso. 

El dueño, por lo tanto, no solo pone la casa, sino que debe realizar algunas labores de mantenimiento, financieras y de gestión. 

Con ello asegura al inquilino una vivienda de calidad y condiciones adecuadas para vivir. 

Recuerda, un inquilino contento te ayudará a reducir los riesgos de alquilar tu piso y te evitará quebraderos de cabeza. 

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¿Dónde se regulan las obligaciones del propietario?

Las obligaciones del propietario que alquila su piso vienen reguladas en dos tipos de fuentes:

En primer lugar, toda ley que se aplica a los alquileres y afecta a los propietarios. La principal, por supuesto, la famosa Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

También otras normas como las ordenanzas municipales y materias específicas de eficiencia energética, tributarias, habitabilidad, etc. 

Y, en segundo lugar, el contrato de alquiler. Se trata de un documento firmado por propietario e inquilino, donde se establecen los derechos y obligaciones de cada uno. 

En este contrato no se podrán rebasar los límites legales, por lo que el margen para regular las relaciones entre ambos no es infinito. 

Digamos que es un complemento de la LAU y una manera de “atar cabos sueltos”. 

Por ejemplo, dentro del acuerdo se puede establecer que el propietario pague Internet y el teléfono del piso. Algo a lo que no estaría obligado por ley. 

Tipos de obligaciones del dueño de la vivienda

A hilo de lo anterior, existen dos tipos de obligaciones del propietario en función de su procedencia:

Obligaciones legales del propietario de una casa

Estos son los deberes que provienen de la LAU y de otras normas jurídicas. El propietario las conoce antes de alquilar su piso. 

Obligaciones contractuales del propietario

Son acordadas con el inquilino. No pueden contravenir las normas legales.

Por lo tanto, hay dos tipos de obligaciones que condicionan al propietario y cuyo cumplimento puede ser exigido por el inquilino. 

7 Principales responsabilidades del arrendador de una vivienda

Es posible que no lo sepas, cuando hablamos de arrendador nos referimos al propietario. Si revisamos la Ley de Arrendamientos Urbanos podemos establecer algunas obligaciones generales:

1. Poner el piso a disposición del inquilino en perfecto estado de conservación.

Básicamente es entregar la vivienda cumpliendo todos los trámites y requisitos legales para poder alquilar. 

2. Dar las llaves del piso en el momento pactado en el contrato de arrendamiento.

Después de poner la vivienda a disposición del inquilino, ya no podrás entrar libremente a ella. Sigues conservando la propiedad, pero no el uso de la misma. 

Podrás acceder con permiso del inquilino. 

3. Conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. 

Deberás acometer las reparaciones necesarias para el mantenimiento de la vivienda. No podrás subir el alquiler por ello.

Por ejemplo, si la casa fue alquilada con una lavadora y esta se estropea correrá a cuenta del propietario.

Sin embargo, las reparaciones relacionadas con el deterioro causado por la actuación del inquilino o las pequeñas reparaciones por el desgaste normal de la vivienda, no tendrás que asumirlas.

En este sentido, la LAU deja algunos cabos sueltos que pueden ser solventados con un buen contrato de alquiler.

4. Pagar impuestos y tasas.

Se trata de una obligación de todo propietario, con independencia de si alquilas tu vivienda o no.

Debes pagar el IBI, las tasas municipales, etc.

5. Notificar al inquilino sobre la venta del piso. 

Así el inquilino tiene la oportunidad de ejercer su derecho de adquisición preferente. A menos que se pacte lo contrario en el contrato.

6. Devolver la fianza si no hay daños en la vivienda

Cuando termina el contrato, si el piso está en buen estado y no existen deudas de luz, agua o cualquier otro suministro, deberás devolverle la fianza al inquilino. 

7. Permitir obras en caso de discapacidad del inquilino o de su cónyuge

Tienes la obligación de permitir obras para adaptar la vivienda a una discapacidad del inquilino o de algún familiar que conviva con él.

Siempre y cuando no afecten a elementos comunes del edificio o comprometan la estabilidad de este. 

Beneficios: ¿cómo puede el propietario asegurarse sus derechos? 

Es cierto que ser propietario acarrea responsabilidades, sin embargo, hay formas de facilitarte tus obligaciones.

Al final lo importante es que tu vivienda te traiga los mayores beneficios, ¿verdad?

Alquiler garantizado

Si reducimos el contrato del alquiler a su máxima expresión nos encontramos con lo siguiente: el propietario alquila su piso a un inquilino a cambio de un pago.

El problema llega cuando el inquilino se retrasa o no paga. Esto te descuadra las cuentas, como es normal. 

Para paliar este inconveniente existe una fórmula, el Alquiler Seguro de Wolo, servicio con el cual garantizamos el cobro de tu alquiler cada mes, pase lo que pase y por tiempo indeterminado. Pague o no el inquilino, tú cobrarás tu alquiler siempre en fecha.

Gestión integral del alquiler

Este tipo de servicios trata de eliminar los agobios habituales de los propietarios. Con ellos no tendrás que preocuparte por nada más que por cobrar.

Gestión de trámites:

  • Alta de suministros.
  • Gestión de tributos
  • Vencimiento de documentos (cédula, certificado, contrato), etc.

Incidencias y reparaciones:

  • Reparaciones
  • Pequeñas reformas
  • Sustitución o reparación de electrodomésticos, etc.

Intermediación e interlocución:

  • Comunicación con los inquilinos.
  • Comunicación con servicios de profesionales.
  • Asesoramiento e información.

En Wolo ofrecemos estos y muchos otros servicios para que tengas una gran experiencia alquilando tu piso.

¿Te apuntas a la evolución del alquiler?

 

 

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¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Relación propietario-inquilino

Hoy hablamos de un tema que suele generar diferencias entre inquilinos y propietarios y que es, sin dudas, uno de los puntos más polémicos del contrato: ¿quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

En este artículo analizamos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ofrecemos algunos consejos para evitar malentendidos, y definimos qué corresponde a cada parte.

¿Qué paga el propietario?

Las condiciones de habitabilidad en el piso

Según el artículo 21.1 de la LAU, el propietario tiene la obligación de realizar todas las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para ser alquilada, y no puede por ello, elevar el coste del alquiler. La única excepción será cuando estos arreglos o reparaciones sean imputables al inquilino.

Ahora bien, ¿qué incluyen las obras para mantener las “condiciones de habitabilidad”? Una forma de aclararlo es ver qué dice la jurisprudencia al respecto.

La primera resolución del Tribunal Supremo de Justicia (1951) en este sentido sentenciaba que son aquellas obras necesarias para corregir desperfectos notables en el piso que hacen que sea inservible para vivir allí en régimen de alquiler.

Se incluyen las obras referentes a la conservación del techo, suelo y paredes para evitar filtraciones de agua; o el arreglo, renovación o sustitución parcial de los elementos componentes de instalaciones de agua y desagüe (como las tuberías o la calefacción). Será por lo tanto el propietario quien paga estas reparaciones en su piso de alquiler.

Claro, siempre que estas tengan su origen en el mero transcurso del tiempo, el desgaste natural, un caso fortuito, o por lógicas razones de fuerza mayor (como por ejemplo, un desastre natural).

Si por el contrario, el inquilino ha dañado intencionalmente las instalaciones, o ha hecho un uso incorrecto de las mismas, será este último quien deba afrontar el coste de las obras.

Obras de mejora

Hay casos en los que la comunidad de vecinos o el ayuntamiento pueden exigir las llamadas “obras de mejora” en la vivienda. Por ejemplo, el arreglo de la fachada o de zonas comunes en la finca. En este caso será el propietario quien deba pagar por estas reparaciones y no podrá en ningún caso elevar por ello el precio del alquiler. Tal y como expone el artículo 21.1 de la LAU.

El inquilino por su parte, según recoge el artículo 21.2, deberá soportar estas obras aunque le sean molestas o le priven de utilizar una parte de la vivienda mientras se llevan a cabo. Eso sí, si la obra durase más de veinte días, el propietario debe disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado.

¿Qué paga el inquilino?

Pequeñas reparaciones y mantenimiento habitual en el piso

El artículo 21.4 de la ley expresa que las pequeñas reparaciones que sea necesarios por el uso ordinario de la vivienda, serán responsabilidad del inquilino.

Por ejemplo, si se rompe una persiana, se funde una bombilla, o se estropea la red eléctrica por una sobrecarga derivada del mal uso; será el inquilino quien pague estas reparaciones en el piso de alquiler.

En el caso de los electrodomésticos existen muchas casuísticas. Por ejemplo, un desperfecto que requiera su reparación, o la necesidad de sustituir el equipo debido a su antigüedad u obsolescencia.

Lo que habrá que tener en cuenta siempre es que todo aquello que no implique mal uso o una intención de dañar por parte del inquilino, correrá por cuenta del propietario. En caso contrario, será el inquilino quien deba afrontar los costes.

Obras del inquilino

El inquilino no podrá realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Tampoco obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda (artículo 23.1).

De no respetarse este punto el propietario podrá finalizar el contrato de alquiler de forma unilateral y decidir entre: exigir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado anterior, o dejarla como está sin necesidad de pagar una indemnización al inquilino por ello.

Una excepción importante que recoge la ley y que debemos remarcar se da en el caso de que el inquilino sufra de una discapacidad. Aquí la ley, en el artículo 24 expone literalmente:

“El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años…”

Esta excepción se extiende al inquilino, su cónyuge, familiares o personas con las que conviva de forma permanente en igual relación de afectividad, y sin importar su orientación sexual.

El contrato de alquiler residencial

En la mayoría de los casos, las diferencias sobre quién paga las reparaciones en un piso de alquiler tienen su origen en la redacción del contrato. Un contrato redactado con un lenguaje técnico pero claro, y que defina muy bien cuáles son las responsabilidades de cada parte es siempre preferible. 

La buena relación entre propietarios e inquilinos es además de deseable, necesaria. No solo por el estrés derivado de un acuerdo conflictivo que puede acabar incluso en los juzgados; sino también por la pérdida de tiempo y dinero que este tipo de diferencias provocan.

En este punto, es menester que las empresas que formamos parte del sector y que participamos en los procesos de alquiler, facilitemos el camino para evitar inconvenientes a través de una comunicación directa y transparente.

Como mencionamos en nuestro artículo sobre los requisitos de los propietarios para alquilar su piso, la redacción de un contrato de alquiler claro, es fundamental; y contar con asesores expertos que aporten la experiencia necesaria en este sentido, dará una mayor seguridad para evitar malentendidos y dolores de cabeza.

El período de aviso ante desperfectos

En todos los contratos ha de incluirse una cláusula por la cual se determina el tiempo máximo que tendrá el inquilino para comprobar que todo funciona correctamente en el piso y dar aviso al propietario. Esto será también importante para definir quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

La ley no especifica cuál es este período sino que habla de “el plazo más breve posible”. Lo normal es que sea de entre 15 y 30 días, dependiendo del piso, y del propietario.

Como inquilino, es recomendable desde la primera visita al piso estar muy atento a los detalles. Encender luces, abrir grifos, y si hay dudas sobre algo, preguntarlo.

Los agentes que hacen las visitas, cuando no son los propietarios, son personas formadas y con un profundo conocimiento de la vivienda que están mostrando, por lo que no hay que tener reparos en preguntar.

Por otro lado recomendamos, una vez se entra a vivir en el piso, no esperar hasta el último día para probarlo todo. El agua caliente, los enchufes, los electrodomésticos, y cada detalle que sea importante comprobar. Y si hay algún problema debes comunicarlo al propietario a la mayor brevedad, o a la empresa que lleva la gestión, si es el caso.

La selección de inquilinos, siempre importante

Si eres propietario y te preocupa el cuidado de tu piso y el cobro puntual de tu alquiler, lo primero que debes hacer es un meticuloso proceso de selección de inquilinos. Cada paso es importante. Quedarse únicamente con la validación económica es un gran error. Para alquilar tu piso con tranquilidad, hay que ir un paso más allá.

En Wolo, la experiencia nos ha enseñado que en una buena selección debes conocer a la persona detrás del inquilino. Forma parte del proceso. Y por ello hemos creado lo que llamamos el Scoring Social de Inquilinos. Se compone de dos partes fundamentales:

1- El perfil del inquilino: Para postularse como inquilino en Wolo, es necesario el inquilino cree su perfil. En este, el inquilino nos cuenta quién es, a qué se dedica, cuáles son sus hobbies e intereses, y comparte enlaces a redes sociales como Linkedin para que podamos conocerlo mejor. 

2- Referencias de otros propietarios: Por otro lado, solicitamos una carta de recomendación a los propietarios anteriores de su piso en la cual pedimos que nos cuenten cómo ha sido su experiencia con este inquilino. Preguntamos sobre su comportamiento general, el cumplimiento de sus obligaciones, la relación con sus vecinos y el cuidado general de la vivienda, entre otros.

Más sobre el proceso de selección en Impagos en tu alquiler, ¿cómo prevenirlos?

Un piso bien cuidado, responsabilidad de todos

La responsabilidad de tener el piso bien cuidado es al final responsabilidad de todos. Así como lo es también que exista una buena relación entre inquilino y propietario. Y para ello las cosas deben estar claras desde el primer momento.

Corresponde al propietario entregar el piso con las condiciones de habitabilidad adecuadas y realizar aquellos arreglos periódicos que sean necesarios para mantenerla así. También hacer reparaciones en el equipamiento siempre que sea oportuno, y cambiar un electrodoméstico cuando este haya llegado al final de su vida útil.

El inquilino, por su parte, deberá cuidar de la vivienda como si fuese suya y hacer un uso correcto de las instalaciones desde el minuto uno. También hacer frente a las mensualidades acordadas en el contrato según lo estipulado.

La transparencia es fundamental. Y también lo es la comunicación clara. Si conoces tus responsabilidades y se definen los límites de forma inequívoca desde el comienzo, se ahorréis mucho tiempo, dinero y esfuerzo, y podréis gozar de un alquiler saludable y de largo plazo.

¿Necesitas ayuda para alquilar tu piso? ¡Contáctanos! 

Alquilamos en 9 días a los mejores inquilino y garantizamos el cobro de tu alquiler el día 12 de cada mes.

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