Relación propietario-inquilino

Cuando hay contratos de por medio, suelen usarse una serie de conceptos legales que no todo el mundo comprende, conceptos con su equivalente en el lenguaje cotidiano.

En el caso de los alquileres urbanos, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos, dos de los términos más frecuentes e importantes son “arrendador” y “arrendatario”, de los que hablaremos en este artículo junto con otros conceptos que deberías conocer tanto si piensas alquilar tu vivienda como si buscas una para alquilarla.

¿Qué significa arrendador?

El arrendador es la persona que alquila un bien de su propiedad a otra persona. Es decir, es el propietario de la vivienda, cuyo uso cede al inquilino a cambio del pago de una cantidad de dinero mensual (alquiler).

Esa cantidad de dinero estará indicada en el contrato de alquiler, al igual que el plazo para pagarla, las consecuencias de no hacerlo y tantas otras obligaciones del inquilino, que veremos más abajo.

No obstante, a pesar de que el arrendador tenga el piso en propiedad, existen otras figuras legales con capacidad legal para ponerlo en alquiler. Estas son el usufructuario (vive en la vivienda, con contrato y sin pagar alquiler), el precarista (vive en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler) e incluso el inquilino (vive en la vivienda, con contrato y pagando alquiler).

¿Qué significa arrendatario?

Como ya sospecharás, el arrendatario es el inquilino, la persona que paga al propietario a cambio de poder residir en la vivienda. Mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere el derecho de uso y disfrute de la vivienda, sin que por ello el arrendador pierda su condición de propietario.

Derecho y obligaciones del arrendador y del arrendatario

El contrato de alquiler, o de arrendamiento, confiere al propietario y al inquilino una serie de derechos y obligaciones que aseguran el buen desarrollo de la relación contractual que se establece entre ellos.

Los derechos y obligaciones que aparecen en el contrato proceden de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al menos, la mayoría, ya que un mínimo de situaciones están reguladas por el Código Civil.

Son muchos los derechos y obligaciones del arrendador y arrendatario, pero aquí abajo te resumimos los más importantes.

Derechos y obligaciones del arrendador

El arrendador, o propietario, tiene derecho a:

• Cobrar la cantidad fijada en concepto de alquiler dentro del plazo establecido (por ejemplo, entre el día 1 y el 5 de cada mes).
• Cobrar la fianza, que deberá depositar en el organismo competente de la comunidad autónoma, y establecer cualquier otra garantía económica que considere oportuna, como un aval bancario o un depósito de alquiler.
• Recuperar la vivienda cumplido al menos un año de contrato, siempre que esta vaya a convertirse en su residencia habitual o en la de un familiar de primer grado de consanguinidad (padres e hijos).
• Rescindir el contrato de alquiler al inquilino si no cumple las obligaciones pactadas en él.
• Negociar con el inquilino aquellas situaciones no reguladas por la ley, siempre que no sean contrarias a la propia ley. Por ejemplo, la tenencia de mascotas en la vivienda, la posibilidad de subalquilar habitaciones, etc.

Por otra parte, el propietario tiene la obligación de:

• Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y realizar las obras o reparaciones que sean necesarias.
• Reparar o sustituir aquellos electrodomésticos que se consideran esenciales (caldera, lavadora, frigorífico), siempre que no se hayan estropeado por negligencia o mal uso del inquilino.
• Respetar la intimidad del inquilino, lo que significa que no puede acceder a la vivienda sin el consentimiento de este.
• Declarar el alquiler que percibe de su inquilino, a riesgo de sufrir multas de Hacienda por alquiler fraudulento.

Derechos y obligaciones del arrendatario

El arrendatario, o inquilino, tiene derecho a:

• Residir en la vivienda alquilada el tiempo estipulado en el contrato, vivienda en la que tiene la obligación de estar empadronado.
• Recuperar la totalidad de la fianza una vez concluido el contrato de alquiler, siempre que no haya deteriorado la vivienda, sus equipamientos o, en general, no “devuelva” la vivienda en las mismas condiciones en que se la encontró.
• Solicitar al propietario la reparación de los electrodomésticos esenciales, cuando se estropean por causas ajenas a él.
• Si lo considera oportuno, cambiar la cerradura del piso alquilado, incluso sin permiso del propietario, como medida de seguridad.
• Negociar con el propietario aquellas situaciones no reguladas por la ley, siempre que no sean contrarias a la propia ley.

Y la obligación de:

• Pagar el alquiler dentro de los plazos fijados en el contrato, así como la fianza y las garantías adicionales solicitadas por el arrendador.
• No realizar modificaciones en los elementos de la vivienda, es decir, no realizar ningún tipo de obra (salvo las de extrema urgencia estructural) ni cambiar la pintura de las paredes sin permiso explícito del propietario.
• No subalquilar habitaciones sin permiso explícito del propietario.
• No llevar a cabo acciones molestas, nocivas, insalubres o ilegales en la vivienda, ni usarla para fines diferentes a la de residencia habitual (por ejemplo, usarla como oficina).
• Respetar las normas de convivencia vecinal.
• Entregar la vivienda en las mismas condiciones en que la alquiló.

Si el propietario y el inquilino faltan a alguna de sus obligaciones, se produciría un incumplimiento del contrato de alquiler, lo que puede dar lugar a diferentes indemnizaciones por parte de uno o de otro, según lo establecido en el contrato y en la propia ley.

Otros conceptos importantes en  un alquiler

Sabido ya quién es el arrendador y quién es el arrendatario, además de sus derechos y obligaciones, hay otros conceptos en el ámbito de los alquileres que te interesa conocer:

• Arrendamiento: otra manera de llamar al alquiler, es decir, a la relación propietario-inquilino.
• Subarrendamiento: situación en la que el inquilino alquila una habitación de la vivienda a una tercera persona.
• Desistimiento: posibilidad que tiene el inquilino de abandonar la vivienda por propia voluntad y antes de la finalización del contrato, dentro de las condiciones fijadas en el contrato.
• Tanteo y retracto: prioridad del inquilino a la hora de comprar la vivienda alquilada. Este derecho debe estar recogido en el contrato y deben darse ciertas condiciones. Más información sobre el tanteo y el retracto aquí.
• Usufructuario: persona con derecho a residir en la vivienda, sin contrato y sin pagar alquiler. Puede poner en alquiler la vivienda, pero no podrá venderla sin permiso del propietario.
• Arras: señal o cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario en concepto de “reserva” de la vivienda. Se recurre a ellas en los precontratos de alquiler, es decir, cuando la vivienda no está disponible inmediatamente.