¿Cuándo se convierte un contrato de alquiler en indefinido?
A veces, tanto inquilinos como propietarios creen que los contratos de alquiler tienen un punto final claro. Sin embargo, en la práctica, puede que esa relación se prolongue durante años, incluso de forma indefinida. Pero ¿cuándo y cómo ocurre esto exactamente? ¿Existen los contratos indefinidos en España?
Te damos todas las respuestas en este artículo de Wolo.
¿Qué dice la ley sobre la duración del alquiler?
En la actualidad, en España no están permitidos los contratos de alquiler indefinidos. Esta posibilidad fue eliminada en 1985 con el conocido como Decreto Boyer, pues hasta entonces, en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sí se contemplaba esta opción.
Dicho esto, desde 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración máxima de 5 años, si el inquilino es una persona física, o de 7 años, si es una persona jurídica.
Durante ese periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda, por supuesto, siempre que cumpla con las obligaciones pactadas con el propietario.
Una vez transcurridos esos 5 o 7 años, si ninguna de las partes comunica su intención de finalizar el contrato, este se prorroga automáticamente hasta un máximo de 3 años más, es decir, una renovación anual.
¿Qué ocurre después de los 3 años de prórroga?
Si tras esos 3 años adicionales no se produce ningún aviso formal por parte del propietario (con al menos 4 meses de antelación) ni del inquilino (con 2 meses), el contrato sigue vigente año tras año, sin una fecha límite establecida.
Esto se conoce como tácita reconducción del alquiler, pero, para que se produzca, el primer requisito es que en el contrato original no haya una cláusula que prohíba la reconducción.
En la práctica, esto significa que la relación contractual puede durar muchos más años, mientras ambas partes estén de acuerdo o simplemente no digan lo contrario. De ahí que pueda considerarse el alquiler como “indefinido”, aunque, como decimos, no existen los contratos indefinidos desde un punto de vista legal.
¿Y si el contrato firmado en origen no tiene fecha de finalización específica?
En los casos en los que el contrato no especifica una fecha de finalización clara, la ley lo adapta automáticamente a los plazos mínimos legales, y después le aplican las prórrogas automáticas que acabamos de mencionar.
Así que, aunque no haya un contrato de alquiler “indefinido” escrito como tal, sí puede haber una relación indefinida de facto, si propietario e inquilino están de acuerdo en mantener vigente el contrato que firmaron en origen y no hay cláusula que impida la reconducción del alquiler.
¿Los alquileres de larga estancia o los “indefinidos” son un problema para el propietario?
Para nada. De hecho, muchos propietarios se decantan por los alquileres de larga duración por todas las ventajas que ofrecen frente a los contratos temporales y los turísticos.
Así, un contrato que se prolonga en el tiempo, con un inquilino que cumple religiosamente con sus pagos y cuida de la vivienda, significa:
Ingresos recurrentes y estables durante años, sin necesidad de buscar constantemente nuevos inquilinos.
- Menor rotación, lo que significa menos costes asociados a reformas, limpieza, publicaciones en portales o comisiones de agencia.
- Menos gastos y más deducciones fiscales, ya que el inquilino puede hacerse cargo de los suministros, como mínimo, y porque Hacienda permite deducirse hasta el 50% del alquiler o más, en ciertos casos.
- Tranquilidad y previsibilidad financiera, ya que puedes contar con ese ingreso mes a mes, lo que te permite planificar mejor tus finanzas personales o inversiones.
- Una buena relación entre propietario e inquilino, que suele fomentar el cuidado del inmueble y reduce las incidencias.
Por todo esto, la posibilidad de firmar un contrato de larga duración, aunque “solo” sean 5 años, es sin duda una gran oportunidad para los propietarios que no ocurre con los contratos temporales o turísticos.
¿Y si el inquilino deja de pagar?
Ahí es donde entran en juego los miedos más comunes. Nadie quiere tener un contrato con un inquilino moroso. Pero eso tiene solución, y muy sencilla: contar con una gestión profesional que te respalde desde el principio.
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