¿Cuándo se puede echar a un inquilino con contrato?
Como sabemos, mediante la firma del contrato de alquiler, el inquilino adquiere una serie de derechos (y obligaciones) que hace que “expulsarlo” de la vivienda no sea tan sencillo.
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece varios supuestos en los que un propietario puede rescindir el contrato de alquiler antes de tiempo, o lo que es lo mismo, puede obligar al inquilino a abandonar la vivienda.
En este artículo de Wolo te explicamos en qué casos es posible hacerlo desde el punto de vista legal.
Motivos legales para echar a un inquilino con contrato
Hay que saber que el propietario no puede desistir del contrato de alquiler. Es decir, una vez firmado, no puede arrepentirse y comunicar al inquilino que, al final, tiene que marcharse de la vivienda.
El derecho de desistimiento está reservado solo al inquilino, aunque debe cumplir ciertos requisitos, como permanecer en la vivienda al menos seis meses (o menos, si se pacta).
Así, no basta con querer recuperar la vivienda: el propietario necesita una causa legalmente justificada para poner fin al contrato antes de su vencimiento.
Y estas son las cinco razones más habituales:
1. Impago del alquiler o de suministros
El impago, ya sea del alquiler o de los suministros, es la causa “estrella” de los desahucios.
Si el inquilino deja de pagar el alquiler o los suministros básicos (agua, luz, gas), el propietario puede iniciar un proceso judicial de desahucio por impago, si bien lo recomendable primero es hablar con él para (intentar) comprender las causas del impago: insolvencia, descuido, olvido, etc.
2. Incumplimiento de cláusulas del contrato
El contrato de alquiler recoge determinadas obligaciones por parte del inquilino. Si este las incumple, por ejemplo, subarrendar la vivienda sin permiso, convivir con mascotas, realizar actividades molestas o ilegales, entre tantas otras, el propietario también tiene derecho a rescindir el contrato por incumplimiento, sin importar que el inquilino tenga intención de seguir pagando el alquiler.
3. Necesidad del propietario o familiares
Una vez transcurrido el primer año de contrato, el propietario puede recuperar la vivienda si necesita ocuparla él mismo o un familiar de primer grado (padres, hijos o cónyuge en caso de separación), siempre que esta cláusula esté indicada en el contrato.
Para ello, debe avisar al inquilino al menos con dos meses de antelación, y dispone de tres más para ocupar la vivienda (él o quien tenga derecho a ello). Pero, eso sí, si el inquilino demuestra que el propietario no se ha mudado a la vivienda, podría pedir una indemnización o bien regresar al inmueble.
4. Uso del inmueble para diferente fin al de vivienda
Aunque quizás sea un caso menos común, si el inquilino decide usar la vivienda para otro fin diferente al de residencia habitual, como usarla de oficina, despacho, almacén o incluso para subalquilarla como vivienda turística, el propietario puede rescindir inmediatamente el contrato de alquiler.
5. Fin del contrato y no renovación
Por último, otra manera de echar a un inquilino con contrato es, simplemente, no renovarlo.
Así, cuando el contrato y sus prórrogas obligatorias llegan a su fin, a los 5 o 7 años según si el inquilino es persona física o jurídica, el propietario puede decidir no renovarlo, siempre que lo comunique con 4 meses de antelación (el inquilino solo tiene que avisar treinta días antes, si su intención es no renovar el acuerdo).
¿Es posible “forzar” la marcha del inquilino?
Acabamos de ver las cinco principales causas por las que se puede expulsar a un inquilino con contrato. Pero igual de importante es saber que no se puede forzar su marcha recurriendo, por ejemplo, al cambio de cerradura o al corte de suministros, mucho menos a la violencia verbal o física.
Las causas (y los procedimientos) para rescindir el contrato deben estar recogidas en la ley, por lo que, si el propietario decide recurrir a estas técnicas para forzar la marcha de su inquilino, estaría incurriendo en un delito de coacción, castigado con penas de prisión en los casos más graves (agresiones, lesiones, etc.).
Además, por mucha frustración o estrés que genere, tampoco se debe recurrir a la coacción en los casos de okupación de la vivienda. Ante esta situación, el propietario debe denunciar al okupa y dejar que la justicia haga su trabajo, por muy lenta que a veces llegue a ser.
¿Y se puede echar a un inquilino que no tiene contrato?
Lo cierto es que un inquilino sin contrato tiene los mismos derechos y obligaciones que uno con contrato. Alquilar un piso “sin contrato”, además de ser perfectamente legal, significa que se ha hecho mediante un acuerdo verbal, pero no por ello ese acuerdo puede romperse con mayor facilidad que uno por escrito.
En otras palabras, el propietario debe acogerse a la misma ley que regula los alquileres con contrato, que no es otra que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, y evocar las mismas razones legales para echar al inquilino de la vivienda.
La diferencia, en un “alquiler verbal”, suele ser la dificultad para demostrar qué cláusulas se pactaron, qué condiciones, etc., por lo que el propietario estaría en una situación más desventajosa que si hubiera firmado un contrato escrito.
Alquila tu vivienda, con garantías y el alquiler asegurado
En Wolo, además de haber revolucionado el concepto de inmobiliaria con nuestra gestión 100% online y transparente, ofrecemos a los propietarios una cobertura con muchas más ventajas que los seguros de impago tradicionales: nuestro servicio de Alquiler Garantizado.
- Cobertura indefinida: a diferencia de los seguros convencionales que cubren entre 6 y 12 meses, nosotros te ofrecemos protección ilimitada durante todo el contrato de arrendamiento. Incluso en casos de desahucio, cubrimos la renta hasta que recuperes tu vivienda.
- Pago inmediato desde el primer impago: sin periodos de carencia. Con Wolo, si tu inquilino deja de pagar, tú sigues recibiendo el alquiler desde el primer mes de impago, garantizando tus ingresos sin interrupciones.
- Recuperación de la vivienda más rápida: si el inquilino incumple, iniciamos de inmediato tanto la negociación extrajudicial para recuperar la vivienda de manera voluntaria, así como el proceso judicial paralelo, para que el desahucio no se prolongue más de lo necesario.
- Cubrimos todos los gastos legales: abogados, tasas judiciales y cualquier gasto relacionado con el desahucio o la recuperación del alquiler están completamente cubiertos por nosotros. Tú no tendrás que desembolsar nada.
- Protección frente a daños y vandalismo: si tu vivienda sufre algún daño por parte del inquilino, nuestra cobertura incluye los costes derivados del vandalismo (hasta 3000 €) para que tu inversión esté siempre protegida.
Si eres propietario de una vivienda y quieres obtener beneficios mes a mes sin miedo a los impagos, alquílala con el alquiler seguro de Wolo (y con contrato escrito) y sigue viviendo con la tranquilidad que te mereces.
Responsable de contenidos en Wolo. Nuestro objetivo es ofrecerte información precisa y valiosa sobre el mercado inmobiliario para que puedas tomar decisiones acertadas, en momentos correctos. En Wolo estamos revolucionando el sector inmobiliario, con el compromiso de hacerlo cada vez más cómodo, seguro y transparente para todos. ¡Espero que disfrutes de nuestros artículos!
