Daños en la vivienda alquilada: cómo proceder hasta interponer la demanda
Como sabemos, alquilar una vivienda implica una serie de derechos y obligaciones tanto para el propietario como para el inquilino. Este último, además de pagar el alquiler de manera puntual, también tiene otra importante obligación para con el propietario: entregar la vivienda tal y como la encontró al comenzar el contrato de alquiler.
Esto supone realizar las reparaciones necesarias para devolver la vivienda a su estado original, algo que, por desgracia, algunos (muy pocos) inquilinos se niegan a hacer. En estos casos, además de quedarse con la fianza, el propietario podrá interponer una demanda por daños de vivienda. ¿Pero qué pasos se deben seguir para hacerlo?
Te contamos en este artículo todo lo que debes saber como propietario para denunciar a un antiguo inquilino por los desperfectos causados en la vivienda.
¿Qué se consideran daños en la vivienda alquilada?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino tiene la obligación de pagar las pequeñas reparaciones derivadas del uso y desgaste natural de los equipamientos (enchufes, grifos, electrodomésticos, etc.).
Aunque no fija la cantidad máxima exacta de estas reparaciones, la jurisprudencia suele considerar un importe máximo de 120-150 €. Así, si al entregar la vivienda sigue habiendo pequeñas reparaciones por realizar, el inquilino está obligado a hacerse cargo de ellas.
Además, si el inquilino ha realizado obras en la vivienda (para lo que necesita el permiso expreso del propietario), tendrá que revertirlas antes de entregar las llaves, a menos que el propietario decida lo contrario. Y, por cierto, pintar las paredes de otro color o hacer agujeros en ellas sin permiso también es motivo de demanda, llegado el caso.
Por último, lógicamente, también se consideran daños aquellos desperfectos que hayan sido causados de manera dolosa (intencionada), independientemente de cuánto cueste repararlos.
Daños en la vivienda, ¿son todos delito?
Si bien cualquier desperfecto en la vivienda se considera un daño, no todos los daños tienen carácter de delito.
Para que se considere un delito, los daños deberán haber sido causados de manera intencional por parte del inquilino, algo que, no obstante, el propietario tendrá que demostrar.
El carácter o no de delito es importante, ya que el inquilino podría enfrentarse a penas de multa, además de hacerse cargo de las reparaciones.
- Si los daños superan los 400€, se fijan penas de multa de 6 a 24 meses.
- Si los daños no superan los 400€, se fijan penas de multa de 1 a 3 meses.
En los supuestos más graves, el inquilino también podría ser condenado a penas de prisión por daños contra la propiedad ajena, pero son casos realmente extremos que no suelen darse en un alquiler.
¿Qué hacer al terminar el contrato de alquiler para detectar desperfectos?
1. Inspeccionar la vivienda
Lo más normal es que el propietario no sepa que existen desperfectos mientras el contrato está vigente. Por ello, cuando finaliza, debe revisar el estado de la vivienda para verificar que se encuentre en las mismas condiciones en que se entregó. Esta revisión debe realizarse antes de devolver la fianza al inquilino.
Para ello, con ayuda de las fotografías que se tomaron (o deberían haberse tomado) antes de entregar la vivienda al inquilino, el propietario podrá acceder al piso y comprobar su estado. Deberá revisar todas las instalaciones y los equipamientos de la vivienda: paredes, suelos, mobiliario, etc. Hay daños que son evidentes, como la rotura de ventanas y de puertas, pero otros son más sutiles, como electrodomésticos que no funcionan.
Si se encuentran desperfectos, el siguiente paso es comunicarse con el inquilino.
2. Comunicación con el inquilino
Si el propietario detecta daños en la vivienda, lo primero que debe hacer es informar al inquilino y pedirle, amistosamente, que se haga cargo de los desperfectos.
Puede hacerlo in situ, si está revisando con él la vivienda, mediante un correo electrónico o, más formal y recomendado (de cara a un posible juicio), mediante un burofax, donde se le dará un plazo de tiempo razonable para que subsane los daños en la vivienda.
Por su parte, el inquilino puede actuar de tres formas: 1) aceptar su responsabilidad y ofrecerse a reparar los daños, 2) negar su responsabilidad alegando que los daños ya existían o, simplemente, 3) no responder al requerimiento, lo que obligará al propietario a tomar otras vías legales.
3. Uso de la fianza para cubrir los daños
La fianza es un depósito entregado por el inquilino al inicio del contrato para cubrir posibles desperfectos o impagos. Si los daños en la vivienda son evidentes y atribuibles al inquilino, el propietario podrá retener parte o la totalidad de la fianza para costear las reparaciones.
Por eso (además de ser ilegal), nunca se debería cobrar la última mensualidad con la fianza: ¿qué pasa si se devuelve al inquilino y los daños en la vivienda se detectan a posteriori?…
Dicho esto, si los desperfectos causados superan el importe de la fianza, y el inquilino se niega a hacerse cargo de ellos o no manifiesta su postura, el propietario estará en su derecho de interponer una demanda por daños en la vivienda alquilada.
4. Reclamar los daños por vía legal (demanda)
Como último recurso, el propietario puede denunciar al inquilino por daños en el piso, para lo cual necesitará recopilar pruebas y aportar cierta documentación: contrato, fotografías del antes y del después, inventario, estimación de las reparaciones y copia del burofax enviado al inquilino.
Para presentar la demanda por daños, el propietario deberá acudir a un abogado especializado para, primero, evaluar la viabilidad del caso. Si es positiva, el abogado interpondrá la demanda contra el inquilino en el juzgado local correspondiente.
Si llega a celebrarse el juicio, siempre que el propietario haya aportado las pruebas suficientes, lo normal es que el juez condene al inquilino a pagar los desperfectos causados más posibles indemnizaciones por perjuicios.
Aunque la ley no fija ningún plazo máximo para interponer esta denuncia, lo más aconsejable es que se haga en los 30 días siguientes a la entrega de llaves.
¿Cómo puede protegerse el propietario de los daños en su vivienda?
Servicios como los seguros de impago o de seguros que cubran daños por vandalismo suelen ser una buena solución para los propietarios que quieran curarse en salud. No obstante, este tipo de servicios suelen cubrir durante un tiempo determinado o hasta cantidades más bien bajas.
Por ello, la mejor solución que existe es el Alquiler Garantizado de Wolo, un servicio con el que el propietario disfrutará de:
- Pago del alquiler puntual e ilimitado: si el inquilino no paga, en Wolo nos ocupamos de pagar el alquiler al propietario, puntualmente, sin carencias y sin límite de tiempo.
- Cobertura por desahucio: si llegara a ser necesario, nos hacemos cargo del proceso de desalojo del inquilino, desde la interposición de la demanda hasta de las costas legales del proceso (y sí, seguimos pagándole el alquiler al dueño de la vivienda hasta que se produzca el lanzamiento).
- Indemnización por vandalismo: además de lo anterior, ofrecemos al propietario hasta 3000 € de indemnización por daños y desperfectos en la vivienda alquilada, una suma más que elevada para hacer las reparaciones necesarias.
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