El alquiler de temporada en Barcelona: ya supone el 26% de los nuevos contratos
Como ya sabemos, estos últimos dos años han sido “moviditos” en lo que respecta al alquiler en España, sobre todo desde la aprobación de la nueva ley de vivienda. El texto todavía da que hablar en el ámbito político y social, especialmente en lo que respecta al límite a los precios del alquiler en las zonas tensionadas.
En este contexto, la última noticia nos llega, una vez más, desde Barcelona, donde los contratos de alquiler de temporada ya representan el 26% de los nuevos acuerdos firmados en la ciudad, según datos del Observatorio Metropolitano de la Vivienda (OHB) correspondientes al cuarto trimestre de 2024. Este porcentaje marca un récord histórico y supone el triple con respecto al inicio de 2023, cuando estos contratos suponían apenas el 7% del total.
Originalmente, el alquiler de temporada estaba concebido para estancias breves de estudiantes o profesionales desplazados (de 32 días a 11 meses), pero han ganado popularidad en un marco de creciente regulación del alquiler de larga estancia.
Así, la entrada en vigor de la ley de vivienda en marzo de 2024, que estableció topes de precio en zonas tensionadas como Barcelona, ha llevado a muchos propietarios a optar por esta modalidad para sortear las restricciones.
Caída de precios, pero también de la oferta de alquiler habitual
En este otro artículo ya analizamos las consecuencias del primer año de regulación del precio del alquiler en Cataluña. Con la nueva ley, los precios del alquiler cayeron un 6,4% en la ciudad condal, pero también trajo consigo una reducción de la oferta disponible.
Esta caída en los precios coincide, precisamente, con el incremento paulatino del número de contratos de temporada, el modelo al que ahora más propietarios recurren a la hora de alquilar sus viviendas.
Los alquileres temporales, en el punto de mira de las administraciones
Ante esta situación, las autoridades catalanas y municipales han comenzado a tomar medidas para equiparar ambas modalidades de contratos, el temporal y el de larga estancia. Así, el Parlament de Cataluña ha aprobado un decreto ley que extiende los límites de precio de los alquileres permanentes a los contratos de temporada y de habitaciones.
Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona ha iniciado trámites para modificar el Plan General Metropolitano, con el objetivo de diferenciar entre el uso habitual y el uso temporal de las viviendas.
Esta medida busca cerrar vacíos legales que permitían a algunos propietarios esquivar las restricciones de la ley de vivienda mediante contratos temporales. Cuando se aplique, cualquier arrendamiento que satisfaga necesidades de vivienda, independientemente de su duración, estará sujeto a los topes de precio establecidos, salvo aquellos destinados a fines turísticos o recreativos debidamente acreditados.
Cabe decir que este fenómeno no es exclusivo de la capital catalana. Ciudades como Girona, Tarragona y Lleida también han visto aumentos significativos en los alquileres de temporada, mientras que la oferta de alquileres permanentes ha disminuido.
Un régimen sancionador con multas de hasta 900.000 euros
Además de los topes al alquiler de temporada, se ha establecido un régimen sancionador con multas de hasta 900.000 euros para infracciones muy graves, como fijar precios por encima del 30% del índice de referencia o utilizar cláusulas engañosas en los contratos.
Estas sanciones buscan disuadir prácticas fraudulentas y garantizar el cumplimiento de la normativa, protegiendo así el derecho a una vivienda asequible para todos los ciudadanos.
El alquiler temporal: la trampa que no ven los propietarios
Ante la imposibilidad de alquilar sus viviendas al precio que les gustaría, como decimos, muchos propietarios se han decantado por el alquiler de temporada (aunque los topes a los precios en este tipo de contratos también llegarán).
Efectivamente, el alquiler temporal puede parecer más atractivo por su flexibilidad y potencial de ingresos a corto plazo, al menos, hasta que se regulen sus precios.
Sin embargo, muchos de estos propietarios parecen olvidarse de una de las cosas más inevitables en la vida: Hacienda. Y es que, desde el punto de vista fiscal, el alquiler temporal posee desventajas significativas en comparación con el alquiler de larga estancia que, incluso, hacen que sea menos rentable.
Sin bonificaciones fiscales
Lo primero es que los contratos de alquiler temporal no permiten aplicar la reducción del 50% al 90% en el rendimiento neto del alquiler que sí se aplica a los contratos de vivienda habitual.
Esto significa que el propietario debe tributar por el 100% de los ingresos netos obtenidos, a diferencia de un propietario que alquila para larga estancia, quien, en el peor de los casos, tributará por el 50%. En otras palabras, en un alquiler temporal, Hacienda “tiene en cuenta” el ingreso total, mientras que en uno de larga estancia, solo la mitad, como máximo.
Renta imputada por periodos sin alquilar
Por otra parte, cuando la vivienda temporal no está alquilada, Hacienda imputa una renta basada en el valor catastral del inmueble, lo que incrementa la carga fiscal incluso en periodos sin ingresos reales. ¿Traducción?, tendrás que pagar impuestos hasta por los días en los que la vivienda no ha estado alquilada.
Mayor carga tributaria progresiva
Por último, si el precio que fija el propietario para un alquiler temporal es alto, y sabiendo que debe declarar el 100% del rendimiento neto sin reducciones, los ingresos pueden llevarlo a tramos más altos del IRPF, aumentando la carga fiscal total. Básicamente, ganará más dinero, sí, pero también tendrá que pagar más.
¿No te salen las cuentas? Pongamos un ejemplo con las siguientes cifras aplicables a ambos tipos de alquileres: 12.000€/año de ingresos brutos, 2000€ de gastos deducibles y un IRPF del 30%.
En un alquiler de temporada:
- Rendimiento neto = 12.000 € – 2.000 € = 10.000 €
- Reducción fiscal aplicable: 0% (no es vivienda habitual)
- Base imponible = 10.000 €
- Impuesto a pagar = 10.000 € × 30% = 3.000 €
- Beneficio neto final = 10.000 € – 3.000 € = 7.000 €
En un alquiler de larga estancia:
- Rendimiento neto = 12.000 € – 2.000 € = 10.000 €
- Reducción fiscal aplicable: 50% (o más, en ciertas circunstancias)
- Base imponible = 10.000 € × 50% = 5.000 €
- Impuesto a pagar = 5.000 € × 30% = 1.500 €
- Beneficio neto final = 10.000 € – 1.500 € = 8.500 €
También puedes comparar la rentabilidad de ambos tipos de alquileres en nuestra calculadora aquí.
Por tanto, para que el alquiler temporal sea más rentable que el alquiler de larga duración, el propietario debe asegurarse de tener una tasa de ocupación alta y fijar un precio muy elevado, sin perder de vista el riesgo de “pasarse” de tramo de IRPF, en cuyo caso sería lo comido por lo servido.
Al margen de esto, la gestión de un alquiler temporal es mayor que en uno de larga estancia, ya que supone encadenar inquilino tras inquilino, quienes, al no ser su vivienda habitual, es probable que no la cuiden tanto como lo haría un inquilino que vive permanentemente en ella (5 años).
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