¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler en España?
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, surgen muchas dudas en lo relativo al dinero que el inquilino debe desembolsar. Una de las más frecuentes es si es obligatorio pagar la fianza, ya que existen otras garantías económicas que el propietario puede solicitarle.
En Wolo te explicamos si efectivamente es obligatoria la fianza, además de otras cuestiones relacionadas con esta cantidad de dinero.
¿Qué es la fianza de alquiler?
La fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendamiento. Su finalidad es cubrir posibles desperfectos en la vivienda o impagos de rentas, sobre todo cuando el inquilino está a punto o ya ha abandonado la vivienda.
¿Es obligatorio pagar una fianza en España?
A diferencia de otras garantías económicas, la fianza es obligatoria por ley en los contratos de alquiler de inmuebles. Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 36. En concreto:
- En viviendas: el inquilino debe entregar una fianza equivalente a una mensualidad de la renta.
- En locales u otros usos distintos al de vivienda: se exige una fianza de dos mensualidades.
Por tanto, pagar la fianza no es una opción voluntaria, sino un requisito legal que debe cumplirse en todos los contratos de arrendamiento.
¿Dónde se deposita la fianza?
El dinero de la fianza no se lo queda el propietario, sino que, en la mayoría de comunidades autónomas, debe ser depositada en el organismo autonómico correspondiente. Por ejemplo, en Madrid debe hacerse en el IVIMA, en Cataluña, en el INCASOL, en Andalucía, en el AVRA, y en Valencia, en la DGTJ (Aquí se deposita la fianza según la comunidad autonóma). En Wolo ofrecemos el servicio de depósito de la fianza en estas cuatro autonomías.
Es el propietario quien tiene la obligación de depositarla, y puede ser sancionado si no lo hace. Es más, comprobar si la fianza está depositada o no es una de las varias formas que tiene Hacienda de detectar alquileres fraudulentos.
¿Cuándo se devuelve la fianza?
La fianza debe devolverse una vez finalizado el contrato y tras comprobar que la vivienda se encuentra en buen estado y no hay deudas pendientes. El plazo legal para devolverla es de un mes desde la entrega de llaves, aunque a veces es posible que la devolución tarde algo más en hacerse efectiva debido, sobre todo, a retrasos por parte del organismo donde se depositó.
Además de ser ilegal, no es recomendable aceptar la fianza como pago por el último mes. El riesgo es claro, ya que el propietario podría descubrir desperfectos en la vivienda después de haberle devuelto este dinero al inquilino.
¿Y si el contrato no dice nada sobre la fianza?
En ese caso, el contrato estaría incumpliendo la legalidad vigente. Aunque el acuerdo seguiría siendo válido entre las partes, el arrendador podría enfrentarse a sanciones si no deposita la fianza en el organismo correspondiente.
Además, la ausencia de fianza deja al propietario sin una garantía básica para cubrir posibles daños o impagos, por lo que siempre debe exigirle este dinero al inquilino.
¿Qué otras garantías puede pedir el propietario además de la fianza?
Como decimos, aunque la fianza está regulada y limitada por ley, el propietario puede pedir otras garantías adicionales, como son las siguientes:
Depósito de alquiler
El depósito adicional en un alquiler es una cantidad de dinero que el propietario puede solicitar al inquilino además de la fianza legal obligatoria, como garantía complementaria.
No está regulado de forma tan estricta como la fianza, pero sí tiene ciertos límites cuando se trata de viviendas habituales. Por ejemplo, no se puede solicitar un depósito de alquiler que sea superior a 2 meses de renta.
Aval bancario
El aval bancario, por su parte, es un acuerdo (contrato) al que llega el inquilino con una entidad bancaria para que, en caso de impago, sea dicha entidad la que pague al propietario la deuda del inquilino.
En función del tipo de póliza, el aval bancario servirá para cubrir rentas, suministros o desperfectos en la vivienda.
Una garantía parecida es el aval solidario, en el cual es una persona cercana al inquilino (un familiar, un amigo, etc.) la que se compromete a hacerse cargo de los supuestos impagos.
Seguro de impago
El seguro de impago de alquiler es una póliza que protege al propietario si el inquilino deja de pagar la renta. Así, en caso de impago, la aseguradora se encarga de abonar las mensualidades pendientes y, en muchos casos, también gestiona el proceso legal de desahucio.
La diferencia entre un seguro de impago y un aval bancario es que, en el seguro, el beneficiario es el propietario, mientras que en un contrato de aval el asegurado es el propio inquilino.
Vistas todas, hay que saber que estas tres garantías no son obligatorias por ley, por lo que propietario e inquilino tienen libertad para negociar. Lo único obligatorio, como decimos, es la fianza.
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Además, también cubrimos al propietario en caso de desahucio (la renta y los gastos judiciales), pagándole todo el tiempo que sea necesario hasta que se produzca el desahucio y recupere la vivienda, algo que no ofrecen los seguros de impago ni avales del tipo que sean.
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