¿Se puede firmar un contrato de alquiler de un año?
Muchas personas, tanto propietarios como inquilinos, se preguntan si es viable firmar un contrato de alquiler por un periodo de solo un año para vivienda habitual.
La respuesta es que sí, pero hay que conocer bien la normativa aplicable, las diferencias entre alquiler temporal y habitual, y qué ocurre si se pacta un plazo inferior al mínimo legal.
Te lo explicamos todo en este artículo de Wolo.
Plazo mínimo legal de los contratos de alquiler de vivienda
Desde la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019, los contratos de alquiler de vivienda firmados a partir del 6 de marzo de 2019 deben respetar un plazo mínimo de 5 años si el inquilino es persona física, y de 7 años si es persona jurídica (empresa).
En concreto, la LAU dispone que si las partes pactan un plazo inferior a esos mínimos, llegado el vencimiento del contrato, el arrendamiento se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar dichos plazos mínimos. Es decir: aunque ambas partes acuerden un contrato de un año, el inquilino podrá exigir la prórroga hasta alcanzar los cinco (o siete) años legalmente previstos.
Por tanto, un contrato de alquiler de un año sí es posible, pero su vigencia total podrá extenderse si el arrendatario lo desea, siempre que se trate de un contrato de vivienda habitual y no de temporada.
¿Qué ocurre si se firma el contrato por solo un año?
Como decimos, si se acuerda un contrato con duración de un año, al llegar al vencimiento del primer año, el inquilino puede decidir permanecer y el contrato se prorroga automáticamente cada año hasta que se cumplan los 5 o 7 años mínimos, según su caso.
Por otra parte, si el contrato no estipula la duración inicial, también se considera que se pacta la mínima legal.
Existe un caso en el que el propietario puede recuperar la vivienda antes de tiempo, es decir, antes de que el contrato se prorrogue, y es cuando la necesite para vivir él o bien sus familiares en primer grado de consanguinidad o afinidad.
Esta posibilidad debe constar en el contrato, solo puede llevarse a cabo cumplido el año de contrato y, por último, hay que avisar al inquilino con dos meses de antelación.
¿Cuál es la diferencia con el alquiler por temporada?
El alquiler de temporada o uso distinto al de vivienda habitual está regulado de forma distinta, y es el que se firma por una duración de entre 32 días y 11 meses.
En estos casos, la causa del alquiler (no satisfacer la necesidad de vivienda permanente) debe constar expresamente en el contrato para que se le aplique ese régimen: estudios, desplazamientos laborales o médicos, etc.
Si se trata de un contrato de residencia habitual aunque se haya firmado por menos de un año, se podrían aplicar las prórrogas que antes hemos comentado. Dicho de otra forma, si se firma por meses y el contrato no especifica que es un alquiler de temporada, se considerará como uno de vivienda habitual.
¿Qué obligaciones tiene el inquilino que firma por un año?
Al margen de la duración, no existen grandes diferencias entre un contrato firmado por un año y otro por más años. Así, el inquilino tiene que:
- Pagar al propietario la renta acordada dentro del plazo estipulado (entre el 1 y el 5 del mes, por ejemplo), además de la fianza y cualquier otra garantía económica negociada.
- Mantener la vivienda en buen estado, así como hacerse cargo de las pequeñas reparaciones de equipamientos por desgaste y de los daños que haya causado él por descuido y negligencia.
- Respetar las normas de convivencia y no llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas ni ilegales en la vivienda.
- Destinar el inmueble a uso exclusivo de vivienda habitual (no usarlo para otros fines, como montar oficinas o negocios).
- En general, no hacer nada que esté prohibido por el contrato, como subalquilar, hacer obras o tener mascotas sin permiso expreso del propietario.
¿Qué se necesita para firmar un contrato de alquiler de un año?
1. Entender si se trata de un alquiler de vivienda o de temporada
- Alquiler de vivienda habitual: cuando el inmueble se usa como residencia principal del inquilino. En este caso, aunque el contrato se firme por un año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa).
- Alquiler de temporada: si el arrendamiento es por motivos laborales, de estudios o vacaciones, y no se trata de la vivienda habitual, entonces sí puede tener una duración de un año o incluso menos, siempre que quede justificada la temporalidad en el contrato.
2. Documentación necesaria para firmar el contrato
Por parte del propietario:
- Documento de identidad (DNI o NIE).
- Título de propiedad o escritura del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio por ley).
- Cédula de habitabilidad o documento equivalente, según la comunidad autónoma.
- Último recibo del IBI y de suministros (agua, luz, gas) para acreditar la situación actual del inmueble.
Por parte del inquilino:
- Documento de identidad (DNI o NIE).
- Justificante de ingresos: nóminas, declaración de la renta o contrato laboral.
- Aval o fiador, si el propietario lo solicita como garantía adicional.
- Fianza legal, equivalente a una mensualidad del alquiler (más garantías adicionales si así se acuerda).
3. Redactar correctamente el contrato
El contrato debe incluir como mínimo:
- Identificación del arrendador y del arrendatario.
- Dirección completa del inmueble.
- Duración exacta (por ejemplo, un año, del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2026).
- Precio mensual y forma de pago (transferencia, domiciliación, efectivo…).
- Fianza y garantías adicionales.
- Gastos incluidos o no incluidos (agua, luz, comunidad, etc.).
- Causa de temporalidad, si se trata de un contrato de temporada.
- Cláusulas sobre prórroga y desistimiento (por ejemplo, el derecho del inquilino a irse pasados seis meses con preaviso de 30 días).
4. Pagar la fianza y depositarla en el organismo autonómico
La ley exige que se deposite la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma (por ejemplo, INCASÒL en Cataluña, AVRA en Andalucía o IVIMA en Madrid). Esto, que es responsabilidad del propietario, debe hacerse dentro del plazo de 30 días desde la firma del contrato.
5. Entrega de llaves y estado del inmueble
En el momento de la entrega de llaves, se recomienda:
- Firmar un acta de entrega.
- Tomar fotografías del estado de la vivienda.
- Revisar que los contadores de luz, gas y agua estén a cero o anotados en el contrato.
- Comprobar que todos los electrodomésticos y mobiliario funcionan correctamente.
Para el propietario, ¿mejor un alquiler de vivienda por un año o uno de temporada?
Aunque en principio los contratos de vivienda habitual (de uno o más años) puedan ser menos rentables que los temporales, a la larga son más beneficiosos para el propietario:
- Suponen menos gestión, al alquilar la vivienda al inquilino y “olvidarse” de ella hasta que pasen varios meses o incluso años.
- Los ingresos son estables y constantes, a diferencia del alquiler temporal, que dependerá de la tasa de ocupación conseguida (se necesita en torno al 60% mensual). En este enlace encontrarás nuestra calculadora de la rentabilidad de un alquiler.
- Los inquilinos pagan gastos que en un alquiler temporal debe asumir el propietario (suministros, reparaciones, seguros…). Incluso se permite que el inquilino pague la comunidad, las derramas y el IBI, siempre que esté estipulado en el contrato.
- Al ser su vivienda habitual, los inquilinos son mucho más cuidadosos con la vivienda y sus equipamientos, los cuales, en caso de rotura por mal uso o negligencia, correrán a su cargo.
- Los alquileres de vivienda habitual tienen deducciones fiscales para los propietarios que no existen en los alquileres temporales: un 50% del IRPF en general y, en ciertos casos, hasta un 90%.
- Un inquilino que resida en la vivienda es el mejor seguro antiokupas, ya que el piso alquilado se convierte en su residencia habitual y las consecuencias de okuparlo serían mucho mayores para el infractor (más información sobre la nueva ley antiokupación).
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