¿Se puede subir el precio del alquiler cada año?
Entre las dudas más frecuentes de propietarios e inquilinos, las que tienen que ver con la renta ocupan un lugar prioritario. Y una de ellas es si el precio del alquiler puede subirse cada año.
La respuesta corta es que sí, es legal actualizar la renta anualmente, pero solo bajo determinadas condiciones y siempre dentro de unos límites marcados por la ley.
En Wolo te explicamos cuándo puede subir el alquiler, cuánto pueden aumentarlo, qué requisitos deben cumplirse y en qué casos no procede el incremento, para que tengas toda la información necesaria y evites sorpresas.
Subir el alquiler cada año: lo que dice la ley
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que el alquiler se actualice una vez al año, coincidiendo con la fecha de aniversario del contrato. Esta posibilidad existe tanto en contratos firmados por un año como en aquellos con duración de cinco o siete años.
No obstante, esta subida no es automática ni discrecional: debe estar expresamente contemplada en el contrato de arrendamiento. Si no existe una cláusula de actualización de la renta, el propietario no puede aplicar ninguna subida anual aunque haya pasado un año completo desde la firma del contrato.
Además, la actualización anual no significa que el propietario pueda subir el precio cuanto desee, ya que la ley establece unos límites que deben respetarse siempre y que cambian según el año.
Por lo tanto, incluso si la cláusula de revisión está incluida en el contrato, el incremento máximo estará condicionado por el tope legal vigente (IPC, IGC, índices especiales fijados por el Gobierno).
Requisitos legales para que la subida sea válida
Para que la subida del alquiler sea legal y exigible, deben cumplirse una serie de condiciones que marca la legislación vigente.
El primer requisito, como hemos mencionado, es que exista una cláusula de actualización en el contrato. Este apartado debe detallar cómo y cuándo se actualizará la renta, normalmente haciendo referencia a un índice oficial, como el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o el Índice de Precios al Consumo (IPC). Si el contrato no incluye esta cláusula, el propietario no tiene derecho a modificar el precio cada año.
En segundo lugar, la actualización solo puede realizarse una vez al año, coincidiendo con la fecha exacta en la que se firmó el contrato o con la renovación anual del mismo. Esto significa que no es legal aplicar subidas en otros momentos, ni fraccionarlas en varios incrementos a lo largo del año.
También es importante que el arrendador comunique por escrito el nuevo importe al inquilino con al menos un mes de antelación a su aplicación. Esta comunicación puede hacerse mediante carta certificada, correo electrónico u otros medios que dejen constancia formal.
Por último, el nuevo precio solo podrá exigirse a partir del mes siguiente a la notificación. Si el propietario no informa con el tiempo suficiente o no lo hace de forma adecuada, el aumento no tendrá validez legal.
Situaciones en las que no se puede subir el alquiler
Existen varias circunstancias en las que el propietario no puede aumentar el precio del alquiler, incluso si ha transcurrido un año desde la firma del contrato (o los aniversarios sucesivos).
No hay cláusula que estipule la subida
Dentro de las situaciones en las que no se puede subir el alquiler, la más habitual es que el contrato no incluya ninguna cláusula de actualización. En este caso, el precio pactado al inicio debe mantenerse sin cambios durante toda la vigencia del contrato.
Sin duda, este es un “fallo” con consecuencias importantes para el propietario, de ahí que lo ideal siempre sea recurrir a agencias inmobiliarias que se encarguen de redactar un contrato lo más beneficioso posible para el arrendador, por supuesto, dentro de los límites fijados por la ley.
No se le comunica al inquilino con la suficiente antelación legal
Tampoco es posible aplicar subidas sin aviso previo o sin cumplir el plazo de preaviso legal, que debe ser de al menos 30 días. Así, si el arrendador comunica la subida con menos antelación o lo hace de forma verbal sin prueba documental, el aumento carecerá de validez.
En este sentido, un simple correo electrónico o un mensaje de texto por escrito ya dejará constancia de dicha comunicación.
No esperar al aniversario del contrato
Como hemos dicho más arriba, la actualización solo puede hacerse en la fecha de aniversario del contrato, nunca en otro momento. Por ejemplo, si el contrato comenzó el 1 de junio, no se puede subir el alquiler el 1 de marzo del año siguiente.
Subir la renta por encima del valor estipulado
Finalmente, cualquier incremento que supere el límite legal establecido para ese año será nulo, incluso aunque ambas partes lo hayan pactado. La ley tiene carácter imperativo en este punto y prevalece sobre cualquier acuerdo privado.
¿Qué ocurre con el precio del alquiler al firmar un nuevo contrato?
Cuando un contrato de arrendamiento llega a su fin (por ejemplo, al cumplir los 5 años), el propietario y el inquilino pueden decidir renovar el alquiler firmando un nuevo contrato. Ahora bien, al tratarse de un nuevo acuerdo, el precio sí puede cambiar libremente, ya sea al alza o a la baja, siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Esto significa que el propietario puede fijar un nuevo precio más alto sin estar limitado por el índice que regula las actualizaciones anuales. Y es que las limitaciones a la subida del alquiler solo se aplican durante la vigencia del contrato anterior, pero no cuando se firma uno nuevo.
Como mucho, el propietario estará sujeto a los límites que pueda aplicar la ley en caso de que la vivienda se encuentre en una zona tensionada, y siempre que cumpla ciertos requisitos.
Eso sí, si el propietario tiene intención de ofrecerle al inquilino un nuevo contrato, debe comunicárselo dentro de un plazo de tiempo concreto. De lo contrario, el contrato original entraría en prórroga de un año y mantendría las mismas condiciones, entre ellas, el precio del alquiler original más las actualizaciones que ya se hubieran aplicado.
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