¿Te pueden echar de la vivienda alquilada si llevas 5 años en ella?
Cuando un inquilino va a cumplir en la vivienda la duración inicial pactada en el contrato, lo normal es que le surja la duda de si el propietario puede echarlo, llegada la fecha.
Para responder a esa pregunta hay que acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la duración mínima de los contratos, las prórrogas obligatorias y las condiciones para dar por finalizado un alquiler.
A continuación, en Wolo te explicamos con detalle qué ocurre al llegar a los 5 años de alquiler, cuáles son los plazos de aviso que deben respetar tanto arrendador como arrendatario, y qué obligaciones debe cumplir el inquilino para poder mantenerse en la vivienda sin problemas.
Duración del contrato y prórrogas obligatorias
Desde marzo de 2019, la duración máxima de los contratos de alquiler es de 5 años, si el inquilino es persona física, y de 7 años, si se trata de una persona jurídica.
En la práctica, y en el caso de una persona física, el inquilino firma por un año que, automática y obligatoriamente, se prorroga de manera anual hasta cumplir 5 años. Claro está, para llegar a los 5 años de contrato, el inquilino debe haber cumplido con todas las obligaciones que acordó con el propietario (pagar el alquiler, cuidar la vivienda, etc.).
Si el inquilino así lo ha hecho, el propietario solo puede poner fin al contrato antes de los 5 años en el caso de que necesite la vivienda para sí mismo o para un familiar en primer grado de consanguinidad, pero solo una vez cumplido el primer año de contrato. Esta posibilidad, no obstante, debe figurar en el contrato y notificarse al inquilino con al menos 2 meses de antelación.
Es importante saber, además, que el inquilino también tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta el quinto año incluso si el propietario la ha vendido. Es decir, vender un piso alquilado no pone fin al contrato de arrendamiento, al menos, hasta cumplir los 5 años.
¿Qué ocurre cuando se cumplen los 5 años?
Al llegar al quinto año de contrato, muchos inquilinos piensan que automáticamente tendrán que abandonar la vivienda. Sin embargo, esto no siempre es así.
La LAU establece que, una vez transcurrido el plazo estipulado, el contrato puede entrar en lo que se denomina prórroga tácita. Esto significa que, salvo comunicación expresa en sentido contrario, el contrato se renueva de manera automática por periodos anuales hasta 3 años más.
Es decir: podrías llegar a vivir en la misma vivienda hasta 8 años (5 iniciales + 3 de prórroga), siempre que no haya comunicación contraria o que no existan causas legales para poner fin al arrendamiento.
Por lo contrario, si el propietario avisa formalmente de que debe abandonar la vivienda, entonces sí, el inquilino estará obligado a marcharse, al considerarse, en tal caso, que el contrato inicial se extinguirá al cumplir los 5 años.
Plazos de aviso: lo que debe hacer propietario e inquilino
La clave para que un contrato no se prorrogue después de los 5 años está en los plazos de preaviso.
- El propietario debe comunicar al inquilino, con al menos 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, que no desea renovarlo. Si no lo hace dentro de este plazo, el contrato se prorroga automáticamente por un año más.
- El inquilino, por su parte, debe notificar al propietario su voluntad de no continuar con al menos 2 meses de antelación al vencimiento del contrato.
Ejemplo práctico:
- Si tu contrato finaliza el 30 de junio de 2026, el arrendador tendría que avisarte antes del 28 de febrero de 2026.
- Tú, como inquilino, deberías avisar antes del 30 de abril de 2026 en caso de no querer seguir.
Estos plazos son muy importantes: si no se respetan, el contrato se considera prorrogado y ambas partes quedan vinculadas a esa renovación automática.
Inciso: en una prórroga se mantiene el mismo contrato, es decir, con las mismas condiciones, salvo la duración, lógicamente.
Por otra parte, el propietario puede avisar al inquilino de que el contrato inicial llegará a su fin al cumplir 5 años, y ofrecerle firmar un nuevo contrato con condiciones más beneficiosas para él, como una subida de la renta. Por supuesto, el inquilino no está obligado a aceptar el nuevo contrato y, sencillamente, se marchará de la vivienda.
Obligaciones del inquilino para mantener el contrato
Como dijimos al principio, el derecho a permanecer en la vivienda no solo depende de las prórrogas legales: también exige que el inquilino cumpla con todas sus obligaciones contractuales y legales. Entre ellas destacan:
Pago puntual de la renta y gastos acordados
El incumplimiento de esta obligación es la causa más frecuente de resolución de contratos. Incluso un solo impago puede habilitar al arrendador a iniciar un procedimiento judicial de desahucio.
Uso adecuado de la vivienda
La casa o piso alquilado debe destinarse exclusivamente a vivienda habitual del arrendatario. No puede convertirse en una vivienda turística, en despacho profesional o en otro uso distinto si no se ha pactado previamente.
Conservación del inmueble
El inquilino debe realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso normal (cambiar una bombilla, arreglar una cisterna, etc.). Las reparaciones estructurales o por vicios ocultos corresponden al propietario, siempre que no sean imputables a la negligencia o mal uso del inquilino.
Prohibición de realizar obras sin consentimiento
Cualquier obra que altere la configuración de la vivienda o los servicios básicos necesita autorización expresa del propietario. Si el inquilino hace obras no consentidas, el propietario puede rescindir el contrato.
Respeto a la convivencia
No está permitido realizar actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. El incumplimiento de estas normas puede generar conflictos con la comunidad y ser motivo de rescisión.
Cumplir estas obligaciones es la mejor forma de demostrar al propietario que estás interesado en seguir en la vivienda sine die…, a menos que él ya tenga otros planes para ella.
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Como vemos, si llevas 5 años en una vivienda alquilada, el propietario no puede desalojarte sin más y tienes derecho a continuar hasta alcanzar los 8 años (5 iniciales + 3 de prórroga), siempre que cumplas con tus obligaciones y se respeten los plazos de aviso.
Pero la seguridad en un alquiler no debería depender solo de la normativa, sino también de cómo se gestiona el contrato. Aquí es donde entra en juego Wolo, la agencia inmobiliaria online que conecta a propietarios e inquilinos de manera transparente y segura.
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