¿Se puede escriturar la compraventa de una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Cuando se compra o se vende una vivienda, uno de los documentos que más dudas genera es la cédula de habitabilidad. Es más, algunos propietarios descubren su importancia cuando ya están en plena operación inmobiliaria, y la pregunta surge casi de inmediato: ¿se puede escriturar una vivienda si no tiene cédula de habitabilidad?
La respuesta es afirmativa, pero con matices importantes, ya que escriturar no siempre equivale a poder vivir, alquilar o rentabilizar esa vivienda sin problemas o de manera inmediata.
Por eso, antes de acudir al notario, hay que entender qué implica no tener cédula a la hora de escriturar, qué consecuencias puede tener a corto y largo plazo y en qué casos puede ser una oportunidad… o un error.
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada según la normativa vigente de cada comunidad autónoma (quienes tienen la competencia en la materia). Estas condiciones se refieren a aspectos como:
- Superficie mínima habitable
- Altura de los techos
- Ventilación e iluminación natural
- Estado de las instalaciones de agua, luz y saneamiento
- Condiciones de seguridad y salubridad
La función de este documento es proteger al ocupante, es decir, garantizar que la vivienda reúne unos estándares mínimos para vivir en ella con seguridad.
La cédula, además, tiene una vigencia limitada (normalmente entre 10 y 15 años), por lo que hay que renovarla cada cierto tiempo. Por eso, puede darse el caso de que haya viviendas sin cédula, bien por no haberse renovado, bien porque nunca se tramitó, algo más propio de las viviendas antiguas.
¿Es obligatorio tener la cédula de habitabilidad para escriturar una compraventa?
Desde un punto de vista legal y notarial, no es obligatorio disponer de cédula de habitabilidad para firmar una escritura de compraventa.
El notario no exige la cédula como requisito previo y puede autorizar la escritura sin poseer el documento. Él, más bien, se centra en la titularidad, cargas y consentimiento de las partes.
Eso sí, tiene la obligación de informar al comprador de que la vivienda carece de cédula, especialmente si esta circunstancia es conocida. En muchos casos, se incluye una mención expresa en la escritura para dejar constancia de que el comprador adquiere el inmueble con pleno conocimiento de esta situación.
Por tanto, la operación es legal, válida e inscribible en el Registro de la Propiedad, aunque la vivienda no tenga cédula.
¿Qué pasa si has comprado una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Como decimos, lo normal es que seas consciente de la ausencia de la cédula antes de llevar a cabo la compra. No obstante, si no ha sido así, lo primero es no alarmarse, pero sí analizar el caso concreto cuanto antes. Las consecuencias más habituales son:
- Problemas para dar de alta suministros como luz, agua o gas
- Dificultades para empadronarte en la vivienda
- Imposibilidad de alquilarla legalmente como vivienda habitual
- Necesidad de realizar obras para cumplir la normativa
- Trámites administrativos adicionales y costes imprevistos
En muchas viviendas antiguas, la falta de cédula se debe simplemente a una caducidad o falta de renovación, y puede solucionarse con un informe técnico favorable. En otros casos, sin embargo, la ausencia de cédula es el síntoma de un problema mayor.
Por eso, el siguiente paso siempre debería ser consultar con un técnico o con el ayuntamiento para conocer el procedimiento que debes seguir para conseguir la cédula de tu nueva vivienda.
¿Qué riesgos tiene comprar una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Comprar una vivienda sin cédula, como hemos visto, implica asumir riesgos que conviene valorar antes de firmar. Entre los principales destacan:
- Riesgo económico, si finalmente no es posible obtener la cédula
- Limitación del uso, ya que la vivienda no puede considerarse legalmente habitable
- Imposibilidad de alquilar, lo que afecta directamente a la rentabilidad
- Pérdida de valor de mercado, tanto para vender como para hipotecar
- Sanciones administrativas, en determinados supuestos
Igualmente, si el comprador desconocía la situación porque no se le informó adecuadamente (algo poco habitual, ya que el notario está obligado a ello), pueden surgir conflictos legales posteriores para ambas partes.
¿Cuándo es interesante escriturar la compra de una vivienda sin cédula?
A pesar de los riesgos, no siempre comprar una vivienda sin cédula es una mala decisión. En determinados contextos puede ser incluso una buena oportunidad.
Así, puede resultar interesante cuando:
- El precio está claramente por debajo del mercado
- Se trata de una vivienda antigua con alta probabilidad de regularización
- Se compra como inversión para reformar
- Existe un informe técnico favorable
En estos casos, la ausencia de cédula de habitabilidad suele reflejarse en el precio, y si se consigue regularizar la situación, la vivienda puede revalorizarse notablemente.
En definitiva, será una cuestión de hacer números, de no improvisar y de tomar la decisión correcta.
¿Cuándo no se debe escriturar una compra sin cédula de habitabilidad?
En el otro lado de la balanza, también hay casos en los que no es recomendable comprar una vivienda que carece de cédula, como son los siguientes:
- Necesitas entrar a vivir en la vivienda de forma inmediata
- Piensas alquilar la vivienda enseguida
- Existen dudas sobre la viabilidad de la cédula
- El precio de compra no compensa el inconveniente
- Se trata de una vivienda ilegal o irregular (locales, construcciones fuera de ordenación, suelo no urbanizable, etc.).
Ante una de estas situaciones, lo lógico es cancelar el proceso de compra y decantarse por otra vivienda que sí cuente con la cédula de habitabilidad o que no sufra ningún problema a la hora de renovarla, información que debemos saber previamente a la escritura.
¿Se puede pedir una hipoteca para escriturar una vivienda sin cédula?
Ya hemos visto que, por ley, se puede escriturar una vivienda sin cédula de habitabilidad… lo que no significa que todos los bancos estén dispuestos a conceder una hipoteca para su compra.
Efectivamente, una vivienda que no cuenta con la cédula de habitabilidad no es una vivienda desde el punto de vista técnico.
Por tanto, lo tendrás mucho más difícil a la hora de solicitar una hipoteca, o quizás las condiciones para concedértela sean mucho más desfavorables que si la vivienda contara con dicho documento.
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