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Cuál es la duración de un contrato de alquiler de una vivienda

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Como propietario es importante que sepas que en España, de manera general, los contratos de alquiler de pisos y resto de viviendas se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Esta ley ha sufrido muchos cambios, debido a la evolución del alquiler, por lo que la duración de los alquileres varía en función del año en el que firmaste tu contrato.

Entendemos que tengas un lío terrible y no sepas cuando finaliza tu contrato, así que vamos a explicarte, fecha a fecha, qué plazos se te aplican.

Nueva ley de vivienda afecta a la duración del alquiler 

Cuando hablamos de la nueva ley de alquiler, nos referimos a la que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 y modificó parcialmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) .

Más allá de los importantes requisitos para alquilar tu piso, estas son algunas de las modificaciones que trae la ley y que tendrás que tener en cuenta para disfrutar de un gran alquiler:

Se amplía el plazo de prórroga alquiler vivienda

La prórroga obligatoria de los contratos de alquiler pasa de tres (3) a cinco (5) años. 

Se amplía la prórroga tácita del contrato

La tácita reconducción es la nueva relación que nace entre el propietario y el inquilino cuando termina el contrato de arrendamiento inicial.

Realmente nace un nuevo contrato con las mismas cláusulas que el anterior, pero con una duración establecida por ley.

La prórroga tácita pasa de uno a tres años, es decir, el contrato se irá renovando por períodos anuales hasta los 3 años (para el caso de alquileres entre personas físicas). 

La subida de la renta anual estará ligada al IPC

El índice de precios al consumo (IPC) es un indicador que mide el cambio de los precios en los bienes y servicios en un lugar y durante un periodo de tiempo concreto. 

Nos permite saber las variaciones en el coste de vida. 

Durante el tiempo que dure el contrato (5 años), la subida de la renta anual estará ligada a este índice. 

Dos meses máximo de garantías adicionales a la fianza 

La fianza podrá ser el equivalente a un mes de alquiler. Sin embargo, los propietarios pueden establecer una garantía adicional, un aval que garantice la obligación de pago.

Con la nueva ley, la garantía adicional no podrá superar los dos meses de renta. 

Los propietarios deben avisar con 4 meses de antelación si no quieren renovar 

Una vez llegue la fecha de finalización del contrato o de alguna de sus prórrogas, el propietario debe comunicar a su inquilino su intención de no renovarlo con, al menos, 4 meses de antelación.

Si es el inquilino el que no quiere renovar deberá avisar con dos (2) meses de antelación.

La posibilidad de recuperar la vivienda anticipadamente debe estar en el contrato

Si el propietario necesita recuperar la vivienda antes de la finalización del alquiler para destinarlo a vivienda habitual, de hijos o cónyuge, solo podrá hacerlo si esta opción aparece recogida en el contrato. 

Por lo tanto, la nueva ley sí afecta a la duración de tu alquiler, ya que aumenta el plazo mínimo hasta los 5 años. Además, también afecta a preavisos, prórrogas y precios. 

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Como hemos dicho, la duración mínima del arrendamiento dependerá del momento en el que firmaste el contrato de alquiler.

Échale un vistazo a las distintas opciones que se te pueden aplicar:

Contratos de alquiler en tiempos de pandemia

Debido al coronavirus se incluyeron una serie de medidas especiales, algunas de ellas ampliadas hasta el 9 de mayo de 2021, que es cuando acaba el estado de alarma.

En cuanto a la duración de los contratos, es interesante que sepas que existe una prórroga  de seis meses para los contratos que vencen durante el estado de alarma, si así lo solicita el inquilino. 

Contratos de alquiler desde 6 de Marzo de 2019

Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

Es decir, hasta la finalización del cuarto año sólo el inquilino puede dar por terminado el contrato.

Contratos de alquiler firmados entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019


Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 3 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 3 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

Es decir, hasta la finalización del segundo año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

Contratos de alquiler firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019

Tienes total libertad para pactar una duración del contrato. Si el inquilino lo desea la duración total llegará, al menos, hasta los 5 años.

Es decir, el propietario no puede acortar la duración del contrato.

¿Qué pasa si el contrato de alquiler es de 1 año?

Pues que se renovará año a año hasta los 5 años, salvo que el inquilino decida darlo por terminado con antelación.

En el caso de que la propiedad del piso sea una empresa (persona jurídica) entonces ese mínimo de duración será de 7 años.

Es decir, hasta la finalización del cuarto año solo el inquilino puede dar por terminado el contrato. 

5 mecanismos de los propietarios para reducir la duración del contrato de alquiler 

Existen muchos métodos de dudosa validez para reducir la duración de un alquiler (falsos contratos de temporada o turísticos, fijar en los arrendamientos revisiones de rentas muy altas para los anejos…).

Son métodos que bordean o rebasan la ley y no son apropiados. Sin embargo, hay una serie de mecanismos legales que puedes aplicar para reducir la duración de tu alquiler:

Necesidad 

En el caso de que haya sido expresamente previsto en el contrato, el propietario (persona física, no empresa) podrá poner fin al contrato de alquiler antes de tiempo.

Después del primer año, cuando necesites la vivienda para ti o para determinados familiares, cuando se vaya a destinar como vivienda habitual o permanente.

Para que puedas hacer uso de este derecho debes comunicar al inquilino el motivo por el que necesitarás la vivienda y avisarle, al menos, con dos meses de antelación para que desaloje el piso.

Importante, si después de tres meses al desalojo, no ocupas la vivienda, salvo que sea por fuerza mayor, el inquilino podrá: 

  1. Solicitar un nuevo contrato con las mismas condiciones que el anterior y con un nuevo plazo de duración mínimo de 5 años.

    Además, será indemnizado por los gastos de desalojo y reocupación.
  2. Ser indemnizado por el equivalente a una mensualidad por cada año que le quedara por cumplir hasta completar cinco años.

Pacto de renuncia 

Un pacto de renuncia a su derecho de prórroga obligatoria por parte del inquilino es nulo.

Sin embargo, un pacto de renuncia posterior a la firma del contrato, si se demuestra que no es impuesto sí podría ser válido.

Viviendas suntuarias 

La LAU, en su artículo 4, contempla la posibilidad de que las viviendas con más de 300 m2, o con una renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, sean consideradas suntuarias.

Las viviendas suntuarias están exentas de prórrogas, por ello algunos propietarios deciden aumentar el tamaño de sus viviendas, aunque, en la práctica, muy pocas veces es posible llevar a cabo esta reforma.

Sería necesario comprobar que la parte que se amplía sea habitable.

Usufructo

En este caso, si en lugar de la propiedad posees un usufructo temporal sobre el piso, el alquiler se dará por finalizado una vez acabe el usufructo.

Tácita reconducción

Ya lo explicamos más arriba, si tras 15 días desde que terminó el contrato de arrendamiento inicial (o sus prórrogas), el inquilino permanece en la vivienda y el propietario no informa de su intención de que se la devuelva, entramos en lo que llamamos tácita reconducción. 

Es como si se hubiera firmado un nuevo contrato con una duración igual a la renta. Es decir, si la renta es anual (9.000 año, por ejemplo), aunque se pague mensual se irá renovando año a año hasta que inquilino o propietario deseen darlo por acabado. 

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