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¿Cómo declarar la renta de un piso en alquiler?

¿Estás pensando en poner en alquiler una de tus viviendas? Entonces, es fundamental que conozcas cómo tienes que declarar la renta del alquiler de tu piso. 

En el siguiente post te explicamos, paso a paso, cómo hacerlo. Así evitarás que Hacienda te coja a pie cambiado. 

Declaración de los beneficios

Como ya sabes, alquilar tu vivienda puede ayudarte a obtener buenos beneficios económicos, especialmente a largo plazo. Sin embargo, es importante que comuniques dichos beneficios a Hacienda para que se sepa la procedencia de esos ingresos. 

Además, tendrás que presentar la renta como arrendador y tener en cuenta las siguientes recomendaciones: 

  • En la casilla 0102 de la renta deberías poner todo lo que has cobrado por el arrendamiento. Sin reducciones y sin eliminar ningún gasto.
  • En las casillas siguientes podrás incluir los gastos a desgravar del alquiler. Gracias a ellos pagarás menos impuestos por alquilar tu vivienda. 

¿Cómo se declara el IRPF de una vivienda alquilada?

Primero, tendrás que identificar tu vivienda en alquiler cuando hagas el IRPF. Y, para hacerlo, deberás incluir los datos del piso arrendado en el apartado C de bienes inmuebles.

En concreto, las casillas que van desde la 0061 hasta la 0075. Estas casillas servirán para que puedas identificar rápidamente el inmueble que tienes en alquiler. 

La forma más sencilla de conseguir estos datos es fijándote en tu declaración de la renta del año pasado. Así sabrás que no te confundes. 

¿Qué son los rendimientos de capital inmobiliario?

Según la Agencia Tributaria, “tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento (…) cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo”.

Explicándolo de otra forma, son los ingresos provenientes por la explotación de un inmueble, en este caso del alquiler. 

Reducciones en la renta que puedes aplicar por alquilar tu piso 

Si alquilas tu piso a un inquilino que va a residir ahí de forma habitual, solo tendrás que tributar el 40 % de los beneficios que obtengas de ese alquiler. 

Esto se debe a que la Ley sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) permite al arrendador deducirse el 60 % de la carga impositiva sobre el arrendamiento neto que se ha obtenido gracias al alquiler. 

El requisito obligatorio es que la vivienda se alquile como residencia habitual del inquilino. Por ello, los alquileres destinados a oficinas, comercios o despachos están excluidos.

Los gastos derivados del contrato de alquiler

Según la Agencia Tributaria, “son deducibles los gastos ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución del derecho y los de defensa de carácter jurídico relativo a los bienes, derechos o rendimientos”.

Por tanto, puedes deducirte los gastos del contrato del alquiler. 

Si quieres saber más sobre el contrato, te damos algunas claves en el siguiente post. 

¿Puedo deducir los suministros del hogar en un piso de mi propiedad que alquilo a otra persona?

Sí, podrás deducirte gastos de servicios y suministros en la declaración de la renta siempre que estos los pagues tú, es decir, el propietario y arrendador de la vivienda. 

En caso contrario, no podrás deducirlos.

Por suministros del hogar se entiende recibos de agua, luz y gas. 

La lavadora que compré y otros muebles 

Si tú como propietario del piso te has encargado de sustituir la lavadora (u otro mueble, como puede ser el sofá) puedes deducirlo como gastos amortizable en el IRPF.

¿El motivo? Es un gasto que se efectúa con regularidad con el fin de mantener el uso normal de los bienes. 

Podrás deducirte un 10%  del valor de dicho electrodoméstico o mobiliario en el apartado de Amortizaciones. Además, si la financiaste, también podrás incluir la parte destinada al pago de los intereses.

Y si compro una casa, ¿desgrava? 

Para poder desgravar la compra de una vivienda deben cumplirse tres requisitos: 

  • Que se trate de tu residencia habitual.
  • Que se haya comprado mediante financiación ajena (hipoteca).
  • Que la compra se haya efectuado antes del 1 de enero de 2013.

Como decíamos, si el contrato de hipoteca es posterior a 2013 la compra de una vivienda no desgrava. Además, la adquisición de una segunda vivienda no tiene deducciones.

Si cumples los requisitos, puedes incluir en la declaración de la renta los intereses que hayas abonado, los gastos derivados de la financiación y el capital amortizado. 

Así, podrás desgravarte hasta un 15 % (sobre una cantidad máxima de 9.040 euros).


Tramos del IRPF: ¿cuánto se paga por vivienda alquilada?

El porcentaje que se paga por el alquiler varía en función de los tipos generales de IRPF. 

En el año 2021, los tramos del IRPF son los siguientes:

Tramo de IRPF en 2021Tipo 
Desde 0 hasta 12.450€19%
De 12.450€ a 20.200€24%
De 20.200€ a 35.200€30%
De 35.200€ a 60.000€37%
De 60.000€ a 300.000€  45%
Más de 300.000€  47%

Este nuevo tramo entrará en 2022, cuando se tenga que presentar la declaración correspondiente al ejercicio de 2021.

¿Cómo se calculan los ingresos íntegros de una vivienda arrendada?

Tal como su nombre indica, los ingresos íntegros son todos aquellos que recibes por el alquiler de una vivienda, ya sea en metálico o en especie (es decir, a cambio de bienes o servicios). 

Debes incluir obligatoriamente: 

  • Todas las cantidades de la renta del alquiler.
  • Las repercusiones que como propietario realices al inquilino (ya sea por obras, servicios o tributos).
  • El importe correspondiente a los bienes que has cedido junto a la vivienda (por ejemplo, cuando un piso está equipado con muebles y electrodomésticos).

Ejemplo de lo que pagarías por poner en alquiler tu piso

Para acabar de entenderlo, nada mejor que un pequeño ejemplo sobre cómo se tributa el alquiler de inmuebles:
Lucía tiene una casa que alquila durante todo el año y presenta las siguientes cifras:

  • Ingresos por el alquiler: 13 000 €.
  • Hipoteca: intereses de 1000 €.
  • Seguro de la casa: 250 €.
  • Gastos de comunidad: 750 € (62,50 € al mes).
  • IBI: 600 €.
  • Gastos de conservación: 200 €.
  • Amortización del inmueble: 50 €.

Con estos datos, los ingresos de Lucía suman 13.000 euros, a los que restará un total de 2.850 euros en gastos deducibles.

El resultado es que su ganancia neta será de 10.150 euros.

Sobre este capital Lucía puede aplicar una reducción del 60%, por lo que esa cifra pasará a ser de 4.060 euros. Este será el dinero que finalmente integrará en la declaración de la renta dentro de la base imponible general. 

Es decir, el dinero que sumará al salario y otros ingresos que no provengan de inversiones. 

Deducciones por alquilar tu vivienda en la renta

A priori, se pueden deducir todos los costes originados por el alquiler de la vivienda. 

Sin embargo, Hacienda es muy específica en cuanto a los gastos que en realidad pueden deducirse. Algunos de ellos son los que mencionamos a continuación:

  • Los intereses de la hipoteca o el préstamo para la reforma. Estos gastos se marcan en la casilla 0105 de la renta. 
  • Gastos de administración y portería. Nuevamente, aquí podríamos añadir la comunidad o los servicios relacionados con la finca. 
  • Gastos en mobiliario. Se debe marcar en la casilla 0107 del IRPF.
  • Impuestos y tasas que repercutan a la vivienda (IBI, tasas de limpieza, recogida de basuras o alumbrado…) Tendrás que marcar la casilla 0115 del IRPF.
  • Gastos de reparación y conservación. Es imprescindible no confundir conservación con mejora. Estos gastos se estipulan en la casilla 0107 de la renta. 

A continuación te dejamos este vídeo por si te has quedado con dudas. 

¿Puedo no declarar el alquiler de una vivienda?

Cuando Hacienda descubre que una persona no ha declarado el alquiler, se pone en contacto con el contribuyente para ofrecerle lo que se conoce como una ‘declaración paralela al IRPF’.

En esta declaración, el arrendador declara los ingresos obtenidos por el alquiler sin opción de aplicarse la reducción del 60 %. 

Paralelamente, abren un expediente sancionador al contribuyente por no haber declarado el alquiler. El importe de esta multa puede variar en función del fraude cometido, si bien puede oscilar entre el 50 y el 150 % de la cantidad defraudada. 

Así, la cuantía económica puede variar dependiendo de si se trata de una sanción leve, grave o muy grave. 

Conclusiones

  • Deberías comunicar en todo momento los beneficios del alquiler a Hacienda.
  • No hacerlo puede suponerte una sanción económica más elevada que los impuestos que debes pagar. 
  • Ante cualquier duda, es mejor que te asesores con expertos para que te guíen en todo momento con tu declaración. 

Por cierto, ¿no das con el inquilino ideal?, ¿tienes miedo a no cobrar la renta de tu alquiler?


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