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¿Qué es el índice de referencia de precios de alquiler de Barcelona?

Si dispones de una vivienda en propiedad o buscas alquiler en Barcelona, tal vez te interese saber cuáles son los precios que se barajan en el mercado.

Aunque el precio final depende de muchos factores (como el año de construcción, el tamaño del piso o el estado en el que se encuentra), el índice de referencia de precios influirá y lo limitará.

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Hablemos del índice de referencia de precios

Esta medida se puso en marcha en septiembre de 2020 por el gobierno catalán. Por ello, es relativamente novedosa y es posible que los usuarios todavía no la conozcan bien.

El gobierno elaboró un listado en el cual detalló áreas geográficas donde los precios del alquiler eran considerablemente más altos que la media. 

A estas zonas las definieron como “tensionadas” y, en consecuencia, decidieron regular los precios de los alquileres a través de un índice de referencia. 

¿Qué es el índice de precios del alquiler?

Tal y como indica el índice de referencia de precios (l’ index de referència de preus de lloguer en catalán), la renta de los nuevos alquileres no puede superar el precio que se establece en el mismo documento. 

De igual forma, tampoco se puede aumentar los precios de los alquileres preexistentes, con independencia de que su valor sea inferior al del índice de referencia.

De hecho, solo en casos excepcionales la renta podrá superar en un 5% la fijada por el índice. 

¿Dónde puedo consultar el índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona?

Si necesitas consultar el índice de referencia de precios de alquiler, puedes hacerlo de manera telemática o bien acudir a la página web de la Agència de l’Habitatge y solicitar la información a través de la cédula de habitabilidad.

Igualmente, si estás de alquiler y quieres saber el índice de referencia de tu vivienda (y, por lo tanto, conocer si el propietario está cumpliendo las normas) puedes consultarlo perfectamente, ya que se trata de un documento público. 

Solo tendrás que indicar la dirección, los metros cuadrados de la vivienda y el año de construcción. 

Y, para saber los metros cuadrados y el año de construcción, solo tendrás que indicar la referencia catastral de la vivienda. Esta referencia es fácil de encontrar y puedes consultarla desde la web sedecatastro.gob.es.

La Agència de l’Habitatge

Este organismo catalán se encarga de gestionar el precio de los alquileres de sesenta municipios (cuatro capitales y la mayor parte del área metropolitana de Barcelona). 

Actualmente, desde su página web es posible informarse de todas las novedades, los trámites necesarios para el alquiler, los precios de las distintas zonas o consultar las preguntas más frecuentes.

De igual forma, se puede solicitar orientación y asesoramiento de manera telemática si tienes alguna duda sobre tu vivienda. 

¿Cómo se calcula el índice de precios de alquiler?

Para definir el precio del alquiler de las viviendas, el gobierno catalán tuvo en cuenta distintos factores, como:

  • El estado de mantenimiento.
  • La superficie útil.
  • La dirección del domicilio.
  • El año de construcción.
  • El tipo de certificado energético.
  • Datos complementarios (si tiene ascensor, parking o está amueblado).

Tras definir estos datos, es necesario multiplicar el valor que establece el índice de referencia de precios de alquiler por la cantidad de metros cuadrados útiles de la vivienda. 

Además, el valor del índice se determina mediante un sistema de geolocalización. En función de los datos introducidos, la herramienta valora el precio conforme los alquileres máximos y mínimos que existen dentro de la zona de búsqueda. 

Las sanciones por incumplir la limitación de precio de alquiler de la vivienda

Los propietarios cuyos contratos tengan precios por encima del índice de referencia de precios del alquiler serán susceptibles de sanción. 

Según el gobierno catalán, la mayoría de las infracciones (por parte de los propietarios) se deben a los siguientes motivos: 

  • No hacer constar el índice de referencia en los contratos.
  • No individualizar o dividir los gastos que se incluyen en la renta.
  • No detallar las características excepcionales que justifican la superación de la renta establecida por el índice de precios.

En cuanto al importe de las sanciones, las infracciones graves suponen una cuantía económica de entre 9.000 y 90.000 euros, por el hecho de establecer una renta superior en un 20 % a la marcada por el índice de referencia.

Las infracciones leves, por su parte, oscilan entre los 3.000 y 9.000 euros (siempre que el precio del alquiler no supere el precio establecido en un 20 %). 

¿A qué contratos de alquiler afecta el índice de precios máximos de Barcelona?


No solo se aplica en las viviendas que se encuentran en las “zonas tensionadas”. 

Durante el plazo de un año esta normativa podrá aplicarse en 60 municipios diferentes (en los cuales también hay dificultad para encontrar una vivienda en alquiler).

Durante este primer año, se podrá aplicar el sistema de limitación de rentas en estos municipios. Y, tras finalizar el mismo, los municipios tendrán que solicitar que la zona sea declarada como área de mercado tenso de vivienda. 

Asimismo, si una vivienda ha sido alquilada en los últimos cinco años, no se puede superar el importe del contrato anterior, aunque esté por debajo del índice de referencia.

Excepciones del índice de referencia

Como en todo, existen ciertas excepciones dentro del índice de referencia de precios de alquiler en Barcelona. 

Por ejemplo, en caso de que los propietarios del piso demuestren que sus ingresos son bajos, si han alquilado previamente por debajo del índice de referencia no están obligados a respetar el precio del anterior contrato.

No obstante, sí deberán adecuarlo al índice de referencia (es decir, el alquiler no podrá ser superior a lo establecido).

A las viviendas de nueva construcción (o que hayan sido rehabilitadas en los últimos cinco años) tampoco se les aplicará el sistema de limitación de rentas hasta septiembre del año 2023.

Por otro lado, es posible pactar un incremento o una disminución del 5 % (conforme lo estipulado en el índice) en función del estado y las características específicas de la vivienda que se va a alquilar. 

Y, si se han llevado a cabo obras de mejora en el último año, el precio del alquiler podrá incrementarse en una cantidad equivalente al 6 % sobre el capital invertido (menos las subvenciones que se hayan recibido). 

Conclusiones

Se trata de un tema muy sensible y sumamente complejo. Por ello, es mejor asesorarse con expertos que te ayuden y acompañen en definir un precio acertado y que cumpla con la normativa. 

  • El precio final depende de muchos factores, como el tamaño del piso o su estado.
  • Las multas por incumplimiento pueden alcanzar los 90.000 euros.
  • El índice de referencia es público y puede consultarse en la página web de la Agència de l’Habitatge a través de la cédula de habitabilidad.

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