Cataluña amplía los topes de los alquileres a los de temporada y habitaciones
Dos meses después de que el Ministerio de Vivienda fijara el índice de precios del alquiler en zonas tensionadas, como contamos en este artículo, el gobierno catalán aprobó, el pasado 24 de abril, una ampliación de estas limitaciones, las cuales ahora también afectan a los alquileres de temporada y por habitaciones.
La nueva medida, aprobada en forma de decreto ley por la Generalitat, fue anunciada por la consejera de vivienda Ester Capella, a la espera de que empiece a aplicarse en las próximas semanas.
Esta ampliación de la contención de precios a los alquileres de temporada y por habitaciones responde a la intención del Govern de llenar los vacíos legales que dejó la legislación estatal, con el objetivo de “evitar la picaresca” de los propietarios que se aprovechan de esos vacíos para eludir las restricciones de precios.
¿Qué tipo de alquileres se verán afectados?
La nueva ley regulará los precios de cualquier alquiler temporal que NO esté destinado a vacaciones, ocio, congresos, festivales, eventos y usos recreativos en general.
Es decir, los alquileres realizados por motivos profesionales, laborales, de asistencia médica o de espera para volver a la residencia habitual tendrán la misma consideración que los alquileres de larga duración, por lo que sus propietarios deberán aplicar el límite de precios establecido y tendrán prohibido repercutir los gastos de agencia o formalización de contrato al inquilino, entre otras obligaciones que introdujo la nueva ley de vivienda.
Los alquileres por habitaciones también se verán afectados, en los cuales la suma de las rentas de cada contrato no podrá superar la renta máxima que se aplicaría si la vivienda se alquilara a un único inquilino. Por ejemplo, si el límite de un alquiler completo es de 1000 €/mes y hay dos habitaciones alquiladas por 300 €, el alquiler de la tercera no podrá superar los 400 €/mes.
Al mismo tiempo, se obliga a especificar la causa que hay detrás del alquiler (ocio, trabajo…); de no hacerse, se considerará que es un alquiler regular, es decir, sujeto al índice de referencia. Por último, en los contratos, en los anuncios y en las ofertas de alquiler se deberá indicar el precio de referencia y la condición de gran tenedor del propietario si lo es (5 o más viviendas en propiedad).
Sanciones de hasta 900.000 € para los propietarios que no apliquen la medida
La nueva legislación también establece sanciones para los propietarios que no respeten la medida, sanciones que pueden ir desde los 3000 € hasta los 900.000 € en función de la gravedad de la falta:
- Faltas leves: alquilar por hasta un 10% por encima del precio máximo, no indicar el precio máximo de la zona, el precio del contrato anterior y/o la condición de gran tenedor del propietario. Sanciones de entre 3000 y 9000 €.
- Faltas graves: alquilar entre un 10% y un 30% por encima del máximo, no indicar la causa del alquiler y/o repercutir en el inquilino los gastos de la inmobiliaria o formalización del contrato. Sanciones de entre 9001 a 90.000 €.
- Faltas muy graves: alquilar un 30% o más por encima del precio máximo o mentir en el motivo del alquiler. Sanciones de entre 90.001 a 900.000 €.
En el marco de la nueva medida, el Govern también reafirmó su decisión de aumentar el parque de vivienda pública, a lo que se había comprometido anteriormente y no pudo llevar a cabo debido a la convocatoria de elecciones tras la no aprobación de los presupuestos.
El alquiler de larga estancia, el más seguro y rentable a largo plazo
El tope a los alquileres de larga estancia y de temporada (por motivos no recreativos) puede llevar a muchos propietarios a decantarse exclusivamente por el alquiler vacacional. Sin embargo, el vacacional es el tipo de alquiler que más desventajas supone:
- Mayor esfuerzo en gestión: requieren una gestión más intensiva, lo que incluye la limpieza frecuente, mantenimiento y comunicación constante con los huéspedes.
- Ingresos fluctuantes: los ingresos de los alquileres turísticos pueden ser muy variables y dependen de la temporada, la demanda y la competencia local.
- Regulaciones y restricciones: en algunas zonas, sobre todo las grandes ciudades, los alquileres vacacionales están sujetos a regulaciones estrictas y a la obtención de licencias, que en algunos casos son bastante costosas.
- Suministros a cargo del propietario: aunque el piso turístico tenga una buena tasa de ocupación a lo largo del año, el propietario siempre deberá hacerse cargo del pago de los suministros, algo que no ocurre en los alquileres de larga estancia.
- Carga impositiva: los alquileres turísticos no desgravan en la declaración de la renta. Es más, si el piso ofrece servicios de hostelería, se considera actividad económica, por lo que está sujeta al pago de IVA y a la declaración trimestral del IRPF (en la práctica, es como una actividad de autónomo).
- Riesgo de incidencias: los inquilinos que residen en la vivienda durante unos días no son cuidadosos con los equipamientos y otros elementos físicos de la vivienda, los cuales, en caso de rotura o deterioro, es habitual que corran a cargo del propietario.
La única “ventaja” reseñable del alquiler vacacional son los ingresos potencialmente más altos, aunque siempre sujetos al pago de impuestos y a riesgo de sufrir (frecuentes) deterioros en la vivienda.
En cambio, el alquiler de larga estancia (más de 11 meses) tiene varias ventajas para el propietario:
Ingresos más estables y constantes
Aunque los ingresos son potencialmente más bajos a corto plazo, sí que son más predecibles y estables a lo largo del tiempo, ya que no sufren las fluctuaciones de temporada.
Deducciones fiscales
Sí, la renta en un alquiler de larga estancia es más baja que la de uno vacacional, pero, teniendo en cuenta que el propietario se deduce hasta un 50% y hasta el 90% en algunos casos, a la larga es probable que el beneficio económico sea mayor. Todo es cuestión de hacer números.
Menos desgaste de la vivienda
Los inquilinos de larga estancia tratan la vivienda como si fuera suya, pues, en el fondo, se trata de su residencia habitual ¿Quién no cuidaría del lugar donde duerme cada día del año?
Menos gestión
En realidad, la mayor gestión que suponen estos alquileres es al principio, cuando se deben buscar inquilinos y realizar el contrato de alquiler.
No obstante, si cuentas con la ayuda de agencias o plataformas inmobiliarias como WOLO, ni siquiera tendrás que preocuparte por eso, ya que nos encargamos de todo el proceso de principio a fin: publicación de un anuncio atractivo, búsqueda de inquilinos, redacción del contrato, etc.
Alquiler garantizado
Con WOLO, no solo no tendrás que preocuparte por las gestiones, podrás dormir tranquilo sabiendo que recibirás tu alquiler todos los meses.
Con nuestro servicio de alquiler seguro, estarás cubierto desde el primer día, sin límite de tiempo y sin esperas, y eso aunque tu inquilino no pague.
Gestión de desahucios
Si llegara a ser necesario, también nos ocupamos de todo lo que supone un proceso de desahucio de principio a fin (comunicación formal al inquilino, denuncia, gastos judiciales, lanzamiento y recuperación de la vivienda, etc.).
Eso sí, tú seguirás cobrando todos los meses hasta que se produzca el lanzamiento del inquilino, y no tendrás que “lidiar” en ningún momento con el inquilino moroso. Tu tranquilidad, ante todo.
¿Tienes una vivienda que quieres alquilar en Cataluña o en otro lugar de España? No dejes llevarte por las limitaciones al tope de precios: vente a Wolo y pásate al alquiler de larga estancia seguro y garantizado.
